綜合項(xiàng)目概念專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃書

AA項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：DD·新全部匯（暫定名）項(xiàng)目位置：項(xiàng)目在重慶市AA縣老城區(qū)原水泥廠片區(qū)，緊鄰AA烏江濱江路、兩江大橋、兩江廣場和計(jì)劃沿319國道線山地綠化公園，項(xiàng)目為相鄰三塊地組成，從西向東沿烏江展開。項(xiàng)目用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、公園用地項(xiàng)目用地面積：地塊一：28555m2（其中包含該地塊紅線內(nèi)公園綠地面積8490m2）；地塊二：43674m2，其中包含該地塊紅線內(nèi)公園綠地7391m2和廣場用地35742；地塊三：13857m2。累計(jì)總用地面積86086m2。項(xiàng)目關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)地塊名稱地塊一地塊二地塊三1用地性質(zhì)居住用地居住用地商住用地（商住比6:4）2用地面積28555m243674m213857m23計(jì)劃計(jì)容總建筑面積131353m200m269285m24容積率4.64.65.05建筑密度≤35%≤35%≤40%6綠地率≥30%≥30%≥30%7建筑限高100m100m100m8停車泊位0.56個(gè)/100m20.56個(gè)/100m2商業(yè)0.7個(gè)/100m2,住宅0.56個(gè)/100m29配套公共服務(wù)設(shè)施垃圾搜集點(diǎn)、小區(qū)組織工作用房、物管用房、幼稚園、臨濱江配套公廁垃圾搜集點(diǎn)、小區(qū)組織工作用房、物管用房、幼稚園、醫(yī)療衛(wèi)生、老年文化活動(dòng)站、臨濱江配套公廁垃圾搜集點(diǎn)、小區(qū)組織工作用房、物管用房、臨濱江配套公廁注：用地紅線詳附圖。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：依靠AA縣城最關(guān)鍵烏江江景資源、依山伴水風(fēng)水優(yōu)勢(shì)，打造緊鄰鬧市卻又安享清凈悠閑、配套齊全、景觀優(yōu)美AA高品質(zhì)濱江住區(qū)?？驮炊ㄎ唬合矏垤o逸、閑適、陽光、健康、自由、自然、江景AA縣城高端人群，如企業(yè)主、老師、醫(yī)師、自由職業(yè)者、設(shè)計(jì)師、政府公務(wù)人員等有較高居住追求人士；AA縣境內(nèi)有一定收入、向往城鎮(zhèn)生活、提升生活水準(zhǔn)、養(yǎng)老或?yàn)樾『⑻崆坝?jì)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員；AA境內(nèi)外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)者；新婚第一次置業(yè)年輕人；AA縣城改善性居住換房人群。項(xiàng)目關(guān)鍵物業(yè)形態(tài)指標(biāo)分配本項(xiàng)目擬建物業(yè)形態(tài)關(guān)鍵由高層住宅、濱江商業(yè)、配套商業(yè)組成，各物業(yè)形態(tài)具體指標(biāo)分配詳見本文第四條。設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)用地計(jì)劃條件敘述：本項(xiàng)目由三塊用地組成，計(jì)劃分別給出不一樣用地計(jì)劃條件，此次概念方案設(shè)計(jì)時(shí)能夠突破各地塊分別計(jì)劃限制，將三地塊用地計(jì)劃要求整體平衡，整體計(jì)劃，以不突破原三塊用地許可地上計(jì)容面積之和為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，原各地塊配套公共設(shè)施也以作為一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)管理需要和方便合理使用標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國家和地方規(guī)范條例進(jìn)行整體計(jì)劃，綜合考慮。比如幼稚園、物管用房、小區(qū)組織工作用房等能夠集中設(shè)置。AA作為自治縣在項(xiàng)目計(jì)劃中實(shí)施《重慶市城市計(jì)劃管理技術(shù)要求》同時(shí)也實(shí)施《AA苗族土家族自治縣城鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》，二者有沖突地方優(yōu)先采取后者之要求。比如高層建筑間距在30米基礎(chǔ)上打六折，即采取18米即可?！禔A苗族土家族自治縣城鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》見附件。一地塊和二地塊西側(cè)計(jì)劃中各有一塊相互連接公園綠地，因位處臨山區(qū)域，地形陡峭，坡度較大，僅可實(shí)施常規(guī)上地登山步道，難以打造城市集中住區(qū)群眾參與性較高城市公園，不能形成項(xiàng)目理想配套，所以，計(jì)劃中能夠?qū)⑦@兩塊公園綠化用地和地塊二內(nèi)廣場用地綜合考慮，廣場用地和公園綠地位置和形狀不受原計(jì)劃限制，公園綠地能夠前移和住宅用地置換，即結(jié)合整體計(jì)劃住宅用地能夠向山一側(cè)偏移，而公園綠地能夠向江面方向凸入用地，廣場用地也能夠沿濱江路依據(jù)需要移動(dòng)。提議將濱江廣場、公園景觀計(jì)劃布局中相連接，這么既能適度向地塊縱深延展部署有價(jià)值商業(yè)（人流將由濱江路向公園引導(dǎo)），又能打通江景和山景視線通廊增加后排建筑有效觀江面。二、三地塊之間原計(jì)劃道路和濱江道路形成銳角，不利于車輛行駛和用地計(jì)劃，道路線性可結(jié)合計(jì)劃作對(duì)應(yīng)合理化調(diào)整。因?yàn)楦卟钤?，公園用地前突并可能形成相對(duì)平緩部署有價(jià)值公園內(nèi)部設(shè)施（如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、公園中心廣場等），勢(shì)必帶來下部灰空間，因用地屬性，這部分空間能夠設(shè)計(jì)為沒有產(chǎn)權(quán)車庫（該處停車位雖沒有產(chǎn)權(quán)但納入配套車位指標(biāo)）或超市。場地豎向場地高差較大（尤其是后部）是本項(xiàng)目計(jì)劃中最大一個(gè)難點(diǎn)，怎樣在盡可能尊重原始地貌，嚴(yán)格控制土石方量、控制擋墻高度和避免隨意部署擋墻前提下進(jìn)行計(jì)劃設(shè)計(jì)，設(shè)置合理住宅正負(fù)零，處理好消防撲救面和穿行于小區(qū)內(nèi)消防車道是需要關(guān)鍵處理事宜。地塊為帶狀，地塊進(jìn)深和后部地形地貌現(xiàn)實(shí)狀況出入較大，所以小區(qū)正負(fù)零不一定設(shè)置在一個(gè)標(biāo)高上。小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側(cè)319國道開口，假如可能，能夠考慮經(jīng)過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319國道相連。因公園用地和開發(fā)用地置換，將造成部分建筑部署和地塊后側(cè)斜坡上，從而致使該區(qū)域車庫臨空（即車庫高出下一臺(tái)小區(qū)正負(fù)零標(biāo)高），該臨空車庫不計(jì)容（即不實(shí)施重慶市技術(shù)管理要求臨空車庫16米進(jìn)深計(jì)容）。商業(yè)計(jì)劃本項(xiàng)目商業(yè)定位為面向整個(gè)AA縣城中高端特色休閑濱江商業(yè)。但控制項(xiàng)目商業(yè)體量，標(biāo)準(zhǔn)上本項(xiàng)目商業(yè)總體量最多不超出3萬方。濱江商業(yè)層數(shù)不超出三層，視情況和立面空間造型需要，局部能夠四層。假如項(xiàng)目整體計(jì)劃中局部區(qū)域不能有效消化地形高差，造成住宅小區(qū)正負(fù)零設(shè)置較高，不得不形成四至五層濱江商業(yè)，也能夠考慮在四、五層位置設(shè)置能夠銷售快捷酒店。商業(yè)需處理便捷豎向垂直交通和和商業(yè)配套車庫關(guān)系。結(jié)合濱江商業(yè)特點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)形態(tài)提出理想商業(yè)計(jì)劃。因?yàn)楸卷?xiàng)目處于濱江路沿線能夠開發(fā)用地末端，需注意一號(hào)地塊濱江末端商業(yè)合理收頭（比如能夠部署小廣場或計(jì)劃有一定個(gè)性立面大中型餐飲物業(yè)形態(tài)）。本項(xiàng)目不考慮大型集中商業(yè)，以特色休閑餐飲為主，能夠考慮部分大中型餐飲、洗腳城、KTV使用面積相對(duì)中等商業(yè)物業(yè)形態(tài)。為提升濱江商業(yè)價(jià)值，考慮濱江商業(yè)和濱江路之間留出足夠戶外空間，為首層商業(yè)留出外擺場地提供可能。為了提升濱江商業(yè)業(yè)態(tài)適用范圍，濱江區(qū)商業(yè)和上部塔樓能夠采取結(jié)構(gòu)裝換。住宅計(jì)劃：AA市民對(duì)江景資源含有相當(dāng)高認(rèn)同度，不管住宅、商業(yè)，計(jì)劃中均需將對(duì)江景資源充足利用作為首要關(guān)注原因，在樓棟部署和塔樓戶型組合設(shè)計(jì)時(shí)最少需要有70%~80%房型能夠觀江。住宅標(biāo)準(zhǔn)層組合戶數(shù)能夠?yàn)?戶，以此消化較高容積率，降低建筑棟數(shù)，提升戶型景觀資源。住宅均為三房及以上戶型，能夠采取現(xiàn)在通行院館改造視為房間設(shè)計(jì)方法，戶型面積控制在建筑面積80~120平米范圍.三號(hào)地塊進(jìn)深較淺，計(jì)劃時(shí)須注意每棟住宅塔樓出入口不可分別直接面向市政街道，從而形成不利于管理和缺乏品質(zhì)住宅單體樓形態(tài)。能夠考慮在下部商業(yè)裙樓屋頂和首層住宅架空等方法共同設(shè)置這個(gè)區(qū)域住宅公共小區(qū)景觀。標(biāo)準(zhǔn)上其它塔樓不考慮首層架空。各住宅組團(tuán)主入口能夠考慮設(shè)置在濱江路上，為了提升小區(qū)品質(zhì)，需處理好垂直交通，營造主入口形象，如設(shè)置小區(qū)入口大堂等，各棟樓設(shè)置入戶大堂，并需結(jié)合樓棟單元入口立面形象和建筑整體立面造型設(shè)計(jì)門廳，提升用戶尊崇感和尊貴體驗(yàn)感。交通組織和車庫、車位計(jì)劃：合理利用場地高差部署車庫，并盡可能控制車庫層數(shù)，控制住宅塔樓（尤其是靠近山體后排住宅塔樓）和車庫關(guān)系，避免在塔樓下形成被車庫包圍大量無效灰空間，還不得不層層設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)梁板，造成成本浪費(fèi)。塔樓計(jì)劃和車庫柱網(wǎng)部署合理，提升車庫有效使用率，每個(gè)車位均攤面積不得超出35平米。沿濱江路應(yīng)考慮部署室外停車位，以提升濱江商業(yè)價(jià)值，盡可能上限利用商業(yè)部分室外停車位指標(biāo)。濱江路適宜位置需處理為商業(yè)配套車庫出入口。本項(xiàng)目濱江路通長最少有兩個(gè)出入口。小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側(cè)319國道開口，假如可能，能夠考慮經(jīng)過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319國道相連。建筑風(fēng)格和城市天際線：建筑風(fēng)格沉穩(wěn)且符合現(xiàn)代人審美取向，色彩不可艷麗明快，也需避免昏暗凝重。在控制立面建造成本前提下適度突破現(xiàn)階段已經(jīng)采取多年Artdeco建筑風(fēng)格。能夠以鮮明立面?zhèn)€性占領(lǐng)AA房地產(chǎn)市場高低。但一定確保立面風(fēng)格落地性。地塊基礎(chǔ)呈帶狀沿江展開，且江對(duì)面為出入AA縣城最關(guān)鍵公路通道，計(jì)劃布局中在考慮利用江景資源為我所用同時(shí)，也需考慮本項(xiàng)目塔樓組成城市天際輪廓線效果，重視前后排建筑視線通透關(guān)系，做到山景水景和本項(xiàng)目標(biāo)自然融合。配套設(shè)置：提議將幼稚園、物管用房設(shè)置和景觀面不好區(qū)域，以盡可能實(shí)現(xiàn)塔樓住宅價(jià)值最大化。其它原因：計(jì)劃中需將項(xiàng)目分期開發(fā)原因納入考慮范圍，示范區(qū)（銷售中心和樣板房）提議位置及其理由、分期開發(fā)分期驗(yàn)收交付可行性須有可行論證和敘述。設(shè)計(jì)時(shí)間和結(jié)果要求咨詢草案階段：目標(biāo)為向當(dāng)?shù)卣稍冇?jì)劃調(diào)整意見，請(qǐng)于11月15日提供公園前置和住宅用地置換草案，包含平面置換分析、公園功效分析、剖面分析和二三號(hào)地塊間道路調(diào)