總部基地投資專題計(jì)劃書

****總部基地項(xiàng)目投資計(jì)劃書****建設(shè)投資咨詢6月一、建設(shè)總部基地必需性**市****在中原腹地、晉*魯豫四省交界區(qū)域中心、**市中心城區(qū)南部，距離石家莊、鄭州、太原、濟(jì)南四個(gè)省會(huì)城市均在200公里左右。****地處京津*一體化戰(zhàn)略和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略兩大國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略交匯區(qū)域，是國(guó)家“十二五”計(jì)劃關(guān)鍵開(kāi)發(fā)區(qū)域之一*中南地域建設(shè)關(guān)鍵增加極。**總面積****平方公里，其中關(guān)鍵區(qū)****平方公里，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)北部門戶，聯(lián)絡(luò)環(huán)津京經(jīng)濟(jì)圈、沿海港口、中原地域經(jīng)濟(jì)紐帶和交通樞紐，和鄭州、洛陽(yáng)共同構(gòu)建中原經(jīng)濟(jì)區(qū)。同時(shí)**也是繼唐山曹妃甸、滄州濱海**以后，河北省關(guān)鍵打造*南地域新增加極。**九個(gè)工業(yè)園區(qū)投資企業(yè)云集，功效定位為全國(guó)關(guān)鍵優(yōu)異裝備制造業(yè)基地和四省交界區(qū)域現(xiàn)代物流樞紐。所以，建設(shè)總部基地含有很必需性：1、有利于為企業(yè)投資資本引入提供硬件支持?？偛炕亟ㄔO(shè)目標(biāo)就是期望將外地、外國(guó)企業(yè)引進(jìn)****投資，尤其是大企業(yè)將總部設(shè)在****，以加強(qiáng)****經(jīng)濟(jì)投資實(shí)力，而總部基地就成為承載這些企業(yè)投資硬件。

2、有利于提升**對(duì)外服務(wù)水平。伴隨企業(yè)投資**和**經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效推進(jìn)**建設(shè)，投資企業(yè)需要銀行、建筑、設(shè)計(jì)、策劃、展示等系列中介服務(wù)業(yè)為其服務(wù)，這些中介服務(wù)業(yè)也需要有一個(gè)相對(duì)集中載體展示本身形象總部基地引入這些中介服務(wù)，從整體上提升了**對(duì)外服務(wù)水平。

3、總部基地中企業(yè)總部集中了企業(yè)價(jià)值鏈中知識(shí)含量最高區(qū)段，研發(fā)、營(yíng)銷、資本運(yùn)作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集知識(shí)性勞動(dòng)，能夠滿足處理**企業(yè)發(fā)展人才瓶頸需求?？偛炕赝瑫r(shí)最大程度取得服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、智力資源密集優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域可連續(xù)發(fā)展，最大程度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動(dòng)力、能源等要素優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)業(yè)配套，最大程度地降低了成本。二、建設(shè)總部基地意義****，作為一個(gè)新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域，憑借著現(xiàn)有資源，結(jié)合省、市政府大力支持，引入外省、外國(guó)企業(yè)來(lái)**投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設(shè)在總部基地。憑借著交通樞紐優(yōu)勢(shì)，憑借機(jī)械設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)鏈集群效應(yīng)，吸納省內(nèi)和周圍省市名企將總部遷入總部基地。同時(shí)引入科研機(jī)構(gòu)和金融平臺(tái)進(jìn)駐總部基地，形成一個(gè)良性循環(huán)，對(duì)**來(lái)講，意義非凡：1、盤活國(guó)有土地資源引入名企總部進(jìn)駐，其生產(chǎn)制造基地肯定跟隨到**投資，這么將使**閑散土地得到最大程度利用，為**產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使**一區(qū)兩港九園和**市區(qū)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，拉動(dòng)周圍地塊升值。2、為地方發(fā)明財(cái)政收入總部基地建成，年交易額和生產(chǎn)總值可達(dá)千億元人民幣，可為地方財(cái)政帶來(lái)數(shù)十億稅收和其它各項(xiàng)收入。3、擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)伴隨總部基地建設(shè)和發(fā)展，可為**當(dāng)?shù)厣踔?*市區(qū)提供10000個(gè)就業(yè)崗位，將大大緩解就業(yè)問(wèn)題。4、促進(jìn)商貿(mào)物流深入發(fā)展總部基地會(huì)促進(jìn)入駐企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)猛烈競(jìng)爭(zhēng)，從而使商貿(mào)、物流愈加繁榮，資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)會(huì)使總部基地聚群效益愈加活躍和富有競(jìng)爭(zhēng)力。5、帶動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展總部基地建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)**經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)，如餐飲服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、建筑建材業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等快速繁榮起來(lái)。總部基地是個(gè)商務(wù)往來(lái)及其頻繁場(chǎng)所，對(duì)拉動(dòng)周圍第三產(chǎn)業(yè)作用將很巨大。6、推進(jìn)當(dāng)?shù)爻鞘谢ㄔO(shè)總部基地建設(shè)，將會(huì)響應(yīng)國(guó)務(wù)院相關(guān)城鎮(zhèn)化政策，推進(jìn)周圍地域城市化建設(shè)，為**經(jīng)濟(jì)建設(shè)增添強(qiáng)大后勁。7、形成新商務(wù)中心和**城市發(fā)展目標(biāo)一致，將周圍配套建設(shè)完善，形成新城市商務(wù)中心區(qū)域，共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。8、促進(jìn)金融發(fā)展總部基地建成后，各企業(yè)大筆流通資金將會(huì)為當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)增添活力，促進(jìn)金融業(yè)蓬勃發(fā)展，形成良性投資環(huán)境。9、提升**品味總部基地建設(shè)后，能夠促進(jìn)**和周圍省市經(jīng)濟(jì)交往和友好往來(lái)，對(duì)提升**乃至**城市品味含有深遠(yuǎn)意義。三、總部基地計(jì)劃理念總部基地將進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化、規(guī)?；k公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體企業(yè)集群總部基地?？偛炕亟ㄖw采取燕趙建筑風(fēng)格，三千年古全部天人合一環(huán)境和整齊而有靈活平面布局將燕趙英雄人物小說(shuō)及成語(yǔ)典故、**夢(mèng)文化等以建筑、構(gòu)筑、雕刻、塑像、繪畫、人造景觀、濃縮小品、彩色涂飾等藝術(shù)形式一一展現(xiàn)在總部基地各建筑、景觀上面，含有美學(xué)欣賞、歷史和實(shí)用價(jià)值。總部基地整體計(jì)劃將引入國(guó)際化“中央廣場(chǎng)活力帶”區(qū)域設(shè)計(jì)理念，利用關(guān)鍵城市道路，合理分布辦公、科研等商務(wù)區(qū)域和餐飲、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施和廣場(chǎng)、水景、綠地等休閑場(chǎng)所，讓歷史藝術(shù)、生態(tài)休閑和生態(tài)辦公合理結(jié)合，形成獨(dú)具特色中央景觀活力帶，也成為**標(biāo)志性景觀帶?？偛炕厣虅?wù)辦公樓建設(shè)將秉承商務(wù)辦公和生活基礎(chǔ)特征，獨(dú)體、獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，其外形以燕趙風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，表現(xiàn)穩(wěn)健、典雅、含蓄、簡(jiǎn)練歷史感時(shí)代感。將借鑒中國(guó)傳統(tǒng)建筑圍合式空間和西方開(kāi)放式街區(qū)精髓，展現(xiàn)坡頂露臺(tái)，一順朝陽(yáng)建筑風(fēng)格特色，充足考慮了總部基地各企業(yè)辦公研發(fā)采光、環(huán)境保護(hù)需求，更能適應(yīng)大中型企業(yè)現(xiàn)在及未來(lái)需求?？偛炕仨?xiàng)目標(biāo)配套設(shè)施將著力做到完善而豐富，符合未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，金融服務(wù)、商業(yè)服務(wù)配套等定位高端、服務(wù)多元化，適應(yīng)總部辦公、運(yùn)行多方面需求。配套設(shè)施外形以燕趙古建筑風(fēng)格，將集金融服務(wù)、商務(wù)酒店、高級(jí)商業(yè)、休閑娛樂(lè)、5A寫字樓、總裁官邸、總部小公寓、物流服務(wù)、會(huì)議會(huì)務(wù)、產(chǎn)品展示等于一體，充足適應(yīng)企業(yè)總部多種商務(wù)需求。綠地和景觀布局，區(qū)域整體結(jié)構(gòu)以人、自然和城市建筑、環(huán)境有機(jī)融合，經(jīng)過(guò)景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)等城市設(shè)計(jì)要素來(lái)精心組織，強(qiáng)調(diào)中央廣場(chǎng)和城市主干道聯(lián)絡(luò)，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場(chǎng)、休閑會(huì)所、官邸公寓，即表現(xiàn)景觀連續(xù)性，又不失景觀多元化和層次感。總部基地建成后，將成為****經(jīng)濟(jì)增加新區(qū)域。其建設(shè)和運(yùn)行能極大地促進(jìn)**城市化發(fā)展，促進(jìn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，并實(shí)現(xiàn)周圍區(qū)域資源效益最大化發(fā)展，還將推進(jìn)**及周圍區(qū)域城市一體化發(fā)展進(jìn)程，深入推進(jìn)**配套設(shè)施成熟和完善。四、總部基地選址意見(jiàn)總部基地項(xiàng)目選址原因：1、伴伴隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域戰(zhàn)略布局；2、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殛P(guān)鍵產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域，而且已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)聚集風(fēng)氣；3、交通便捷；4、雄厚政府背景，有利于吸引大企業(yè)進(jìn)駐；5、入駐企業(yè)享受投資獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠等扶持政策；6、購(gòu)置土地成本低；7、土地平整且方正，有利于計(jì)劃；8、含有優(yōu)越自然環(huán)境和地理環(huán)境；依據(jù)以上分析和**市****計(jì)劃，中華南大街區(qū)塊土地以后將成為**商務(wù)中心，含有有以下特征原因：1、宗地現(xiàn)實(shí)狀況平整且方正，很有利于計(jì)劃、設(shè)計(jì)；現(xiàn)在該區(qū)塊宗地還未有詳規(guī)出臺(tái)，地塊現(xiàn)實(shí)狀況為農(nóng)耕地；現(xiàn)有周圍居民關(guān)鍵是城鎮(zhèn)結(jié)合部村民。無(wú)需要進(jìn)行拆遷建筑物。無(wú)需受保護(hù)古跡和構(gòu)建；2、交通便捷，距離京珠高速**南出入口、繞城高速林坦出入口、**高鐵站、**火車站、**機(jī)場(chǎng)、107國(guó)道等均在5公里內(nèi)，立體式交通快速、快捷。3、周圍居住環(huán)境優(yōu)越，中華南大街快速道兩旁5公里之內(nèi)就有著名**市第一中學(xué)、**學(xué)院、**市中心醫(yī)院、人民路商業(yè)圈和南湖公園、大型購(gòu)物中心等，車程不過(guò)10-20分鐘。不過(guò)中華南大街區(qū)塊建設(shè)基礎(chǔ)套配設(shè)施尚不完善，估計(jì)大規(guī)模建筑高潮將出現(xiàn)5年以后，項(xiàng)目周圍市政配套真正完善將要左右時(shí)間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，該區(qū)塊升值潛力肯定很大?？偠灾?，從宗地概況、交通情況、市政配套、土地成本、入住對(duì)象等多原因綜合考慮，我們認(rèn)為中華南大街地塊相對(duì)適宜部分。五、總部基地計(jì)劃設(shè)想****總部基地初步計(jì)劃設(shè)想為第一期項(xiàng)目用地40萬(wàn)平方米（600畝），容積率1.6，地面建筑面積64萬(wàn)平方米，綠化率40%，其中：1、辦公區(qū)域：占地300畝，建設(shè)32萬(wàn)平方米；2、總裁官?。赫嫉?00畝，建設(shè)6.6萬(wàn)平方米；3、中央廣場(chǎng)：占地80畝；4、職員公寓區(qū)：占地50畝，建設(shè)11.4萬(wàn)平方米；5、SOHO商業(yè)區(qū)：占地50畝，建設(shè)11.4萬(wàn)平方米；6、配套公建（含展覽館、科技館等）：占地20畝，建設(shè)2.6萬(wàn)平方米；****總部基地項(xiàng)目用地性質(zhì)計(jì)劃1、辦公區(qū)域?yàn)?0年土地使用權(quán)商住用地；2、總裁官邸、職員公寓區(qū)為70年土地使用權(quán)居住用地；3、SOHO商業(yè)區(qū)為40年土地使用權(quán)居住用地；4、中央廣場(chǎng)、配套公建為劃撥用地；六、總部基地項(xiàng)目合作模式方法一：政商共同出資合作經(jīng)營(yíng)以北京中關(guān)村豐臺(tái)園區(qū)總部基地為例，成立中關(guān)村豐臺(tái)園區(qū)道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展，股權(quán)分配為：北京中關(guān)村豐臺(tái)園區(qū)管委會(huì)持有40%股權(quán)、英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)持有45%股權(quán)、北京道豐數(shù)碼園開(kāi)發(fā)建設(shè)15%股權(quán)。三方根據(jù)根據(jù)責(zé)任法進(jìn)行出資、決議、管理、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)分享。這么項(xiàng)目合作方法能夠充足利用和政府關(guān)系，依靠項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)，以土地價(jià)格低和享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策等特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行招商引資。方法二、以土地入股合股經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)**以計(jì)劃土地一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)作為合作無(wú)形資產(chǎn)入股，我企業(yè)投入整個(gè)建設(shè)開(kāi)發(fā)資金進(jìn)行合作，雙方根據(jù)測(cè)算投入百分比組建股份，由新組建股份自主管理，自主決議，自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧。計(jì)劃范圍內(nèi)征收土地、拆遷安置、道路橋梁建設(shè)、土地平整、土地報(bào)批均由合作方前期出資入股，開(kāi)發(fā)后商業(yè)和居住用地由合作組建股份進(jìn)行拍賣或開(kāi)發(fā)出讓；辦公區(qū)由**負(fù)責(zé)招商；開(kāi)發(fā)后公共用地按約定價(jià)格移交**政府使用。我企業(yè)依靠經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)取得回報(bào)。方法三：土地分塊招商開(kāi)發(fā)**以計(jì)劃范圍內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)作為合作條件和優(yōu)惠政策，我企業(yè)按計(jì)劃要求完成計(jì)劃范圍內(nèi)土地征地拆遷安置、道路及橋梁等公共設(shè)施建設(shè)、土地報(bào)批、土地平整等費(fèi)用。

辦公用地、居住用地土地一級(jí)市場(chǎng)根據(jù)統(tǒng)一計(jì)劃進(jìn)行招商拍賣，拍賣所得歸**全部。根據(jù)我企業(yè)投入費(fèi)用，商業(yè)用地、居住用地經(jīng)營(yíng)權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)歸按百分比歸我企業(yè)全部，我企業(yè)投入可在商業(yè)、居住用地出讓及開(kāi)發(fā)中取得回報(bào)。

方法四：特許經(jīng)營(yíng)模式**以計(jì)劃范圍內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物，我企業(yè)負(fù)責(zé)計(jì)劃范圍內(nèi)土地征地拆遷安置、道路橋梁等公共設(shè)施建設(shè)、土地報(bào)批、土地平整等前期投入和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；按計(jì)劃設(shè)計(jì)要求完成道路等公共設(shè)施建設(shè)和總部基地施工，由**和我企業(yè)共同售賣和租賃經(jīng)營(yíng)。**在計(jì)劃范圍內(nèi)總部基地項(xiàng)目標(biāo)銷售和租賃及其它財(cái)政收入中分期支付企業(yè)或自然人投入資金及利息，其利息