房地產開發(fā)-清華大學-第9章

第9章房地產開發(fā)工程招標與投標【學習要點及目標】熟悉房地產開發(fā)工程招投標的概念、原則。掌握房地產開發(fā)工程招投標的程序、方式。熟悉房地產開發(fā)工程監(jiān)理招標。掌握房地產開發(fā)工程施工招標。掌握房地產開發(fā)工程材料與設備購置的招標。熟悉房地產開發(fā)工程勘察與設計招標?！竞诵母拍睢块_發(fā)工程招投標；開標；評標；決標；標底；詢價2【引導案例】某市某房地產開發(fā)工程項目總建筑面積為19

945m2，總造價預計為7

400萬元。該工程計劃采用公開招標方式。但某公司總經理邢某得知該項目后，找到4家建筑公司掛靠參與投標，并拉攏該市評標處張某、李某，以請客送禮的方式套取招投標保密事項。使評標結果很不公正。后該省建設廳、紀委、監(jiān)察廳通過聯合調查發(fā)現此問題，即取消該工程項目招投標結果，依法重新招標。依據我國招投標法的規(guī)定，為保障當事雙方合法權益和社會公共利益，房地產開發(fā)工程任務的歸屬，需經過公平、公正、合理的招投標程序來確定。39.1房地產開發(fā)工程招標投標概述在國際上，招標和投標最初存在的主要原因是滿足市場競爭條件下稀缺商品交易的公開公平性。改革開放以后，我國逐步引入招標投標，不斷建立健全招標投標方面的法律法規(guī)，使其在工程建設項目、建筑工程設計、房屋建筑和市政基礎設施工程施工、工程建設項目施工、房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包、工程建設項目貨物等方面得到廣泛應用。在招標與投標的具體執(zhí)行過程中，由確定的一方(買主或賣主)設定標的，邀請多方(賣主或買主)通過不公開報價進行競爭，選擇滿意方與之簽訂交易合同，并按合同實現標的。其應用于房地產開發(fā)中，就開發(fā)企業(yè)而言，在不同項目的招標和投標中所扮演的角色不同，在工程招標與投標中為招標方，而在土地招標與投標中則為投標方。49.1.1房地產開發(fā)工程招標投標的概念房地產開發(fā)工程招標是指開發(fā)企業(yè)將工程可行性研究內容、監(jiān)理服務、勘察及設計要求、設備需求、擬建工程的建設要求等編制為招標文件，然后通過發(fā)布招標廣告，向承包企業(yè)發(fā)出招標通知，邀請有能力的承包企業(yè)參加投標競爭，直到簽訂工程發(fā)包合同為止。房地產開發(fā)工程投標是房地產開發(fā)工程招標的對稱概念，是指具有合法資格和能力的承包企業(yè)在獲得招標信息后，依據開發(fā)企業(yè)招標文件提出的各項條件和要求，經過初步研究，在指定期限內，結合自身能力，提出意向承包工程的條件和報價，供開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇，并等候開標直到簽訂工程承包合同為止。59.1.4工程招標的方式1.公開招標2.邀請招標3.公開招標與邀請招標的區(qū)別(1)發(fā)布信息的方式不同。公開招標采用公告的形式發(fā)布，而邀請招標采用投標邀請書的形式發(fā)布。(2)選擇的范圍不同。(3)競爭的范圍不同。(4)公開的程度不同。(5)時間和費用不同。89.1.5房地產開發(fā)工程招標投標文件的內容99.1.5房地產開發(fā)工程招標投標文件的內容109.1.6房地產開發(fā)工程招標投標的程序1.招標2.投標3.開標4.評標5.中標6.簽訂書面合同119.2房地產開發(fā)工程監(jiān)理招標原國家計委和建設部聯合頒布的《工程建設監(jiān)理規(guī)定》中明確提出，“項目法人一般通過招標方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位”。所以，房地產開發(fā)工程監(jiān)理任務的發(fā)包一般也需進行招投標。129.2.1房地產開發(fā)工程監(jiān)理招標的必要性139.2.2房地產開發(fā)工程監(jiān)理招標的分類1.全過程監(jiān)理招標2.設計監(jiān)理招標3.施工監(jiān)理招標149.2.3房地產開發(fā)工程監(jiān)理招標文件的主要內容為指導監(jiān)理投標方正確編制投標文件，監(jiān)理招標文件中應包括以下內容和資料。(1)投標人須知。(2)工程項目簡介。(3)委托監(jiān)理任務的范圍和工作任務大綱。(4)合同條件(5)評標標準、原則和方法(6)招標方可向監(jiān)理方提供的條件。(7)監(jiān)理投標報價方式及費用構成。(8)項目的有關資料。(9)投標文件的格式要求。159.2.4房地產開發(fā)監(jiān)理招標的開標、評標與定標1.開標2.評標1)評標內容2)評標方法(1)最低評標價法。(2)評議法。(3)綜合評分法。3.定標169.3房地產開發(fā)工程施工招標179.3.1房地產開發(fā)工程施工招標的概念房地產開發(fā)工程施工招標是指對房地產開發(fā)工程中施工項目的招標活動。由于房地產開發(fā)工程施工建設項目的特殊性，所以必須進行科學合理的招標。189.3.2申請施工招標的條件申請施工招標的工程應具備下列條件：概算已經批準；房地產開發(fā)工程項目已列入當地計劃管理部門制訂的年度開工建設計劃；有合格資質的設計單位負責設計的施工圖紙，或有能滿足標價計算要求的設計文件；已取得《建設工程規(guī)劃許可證》；施工用地的征用工作已經完成；建設資金、主要建筑材料和設備供應均已落實等。房地產開發(fā)工程項目具備上述必要的條件后，招標人可向當地行政主管部門或其招標辦事機構提出招標申請，經審查批準后，方可展開招標活動。199.3.3房地產開發(fā)工程施工招標的程序209.3.3房地產開發(fā)工程施工招標的程序219.3.4房地產開發(fā)工程施工招標文件和標底或招標控制價的編制審查1.施工招標文件的內容(1)招標公告或招標邀請書。(2)投標須知。(3)投標書文本或編制要求。(4)中標通知書。(5)主要合同條款和合同文本。(6)工程綜合說明。(7)各種附件(8)其他文件229.3.4房地產開發(fā)工程施工招標文件和標底或招標控制價的編制審查2.招標工程標底和控制價的編制與審查1)標底和控制價的概念及區(qū)別(1)標底的含義及作用。(2)招標控制價的含義及作用。(3)標底與最高投標限價的區(qū)別。2)編制標底和控制價的依據(1)招標文件的商務條款。(2)工程施工圖紙、工程量計算規(guī)則、工程量清單。(3)施工現場地質、水文、地上情況的有關資料。(4)施工方案或施工組織設計。(5)現行工程預算定額、工期定額、工程項目計價類別及取費標準、國家或地方有關價格調整文件規(guī)定；招標時建筑安裝材料及設備的市場價格等。239.3.4房地產開發(fā)工程施工招標文件和標底或招標控制價的編制審查249.3.4房地產開發(fā)工程施工招標文件和標底或招標控制價的編制審查4)標底和招標控制價的計價方法和需要考慮的因素(1)標底和招標控制價的計價方法。(2)編制標底或招標控制價與編制工程概算或施工圖預算需要考慮的不同因素。編制招5)標底和招標控制價的編制與審查程序(1)確定標底或招標控制價的計價內容及計算方法，編制總說明、施工方案或施工組織設計，編制(或審查確定)工程量清單、臨時設施布置、臨時用地表、材料設備清單，補充定額單價、鋼筋鐵件調整、預算包干、按工程類別的取費標準等。(2)確定材料設備的市場價格。(3)采用固定價格的工程，應測算施工周期內的人工、材料、設備、機械臺班價格波動風險系數。(4)確定施工方案或施工組織設計中計費內容。(5)計算標底或招標控制價的價格。(6)標底或招標控制價送審。(7)標底或招標控制價審定交底。259.4設備、材料采購的招標269.4.1設備、材料采購的招標方式1.公開招標2.邀請招標3.其他方式(1)詢價方式。(2)直接訂購方式。279.4.2材料采購的詢價1.詢價2.材料的送審和認可3.材料的實際采購289.4.3工程設備購置的招標299.4.3工程設備購置的招標4.審查投標單位資格5.發(fā)送招標文件6.組成評標機構，制定評標原則、內容和程序7.限定時間、規(guī)定地點接收投標文件8.開標9.評標10.定標11.中標309.4.4設備與材料采購招標的資格審查資格審查是指投標前招標方對潛在投標方投標資格進行審查，資格審查不合格的不得參加投標。材料與設備購置招標方應當對投標方進行資格審查，資格審查分為資格預審和資格后審，主要內容包括：營業(yè)執(zhí)照、注冊地點、主要營業(yè)地點、資質等級(包括聯合體各方)；管理和執(zhí)行本合同所配備的主要人員資歷和經驗情況；擬分包的項目及擬承擔分包項目的企業(yè)情況；銀行出具的資信證明等。319.5房地產開發(fā)工程勘察與設計招標329.5.2房地產開發(fā)工程勘察招標房地產開發(fā)工程勘察招標工作可由開發(fā)企業(yè)主持，也可委托具有法人資格、符合專業(yè)要求的招標代理、監(jiān)理公司代辦?？辈烊蝿盏陌l(fā)包可采取競爭招標方式(公開招標和邀請招標)或協商方式。不過，由于工程勘察任務量相對施工任務量而言很小，從目前情況看，一般多采取協商方式，盡管政府一直在提倡采取競爭招標方式。采用競爭招標方式發(fā)包工程的勘察任務時，需按以下程序進行：①向招標管理機構辦理招標登記；②組織招標文件工作機構或委托專業(yè)機構代理招標事宜；③組織評標小組；④編制招標文件；⑤發(fā)布招標公告或邀請投標函；⑥接受投標報名；⑦對申請投標者進行資質審查；⑧向合格的投標單位分發(fā)招標文件；⑨組織投標單位勘查現場和進行答疑；⑩投標單位向招標單位繳納招投標保證金；投標單位編制投標文件，招標單位或招標代理單位接受標書；開標、評標、決標，確定中標的勘察企業(yè)；招標單位發(fā)出中標通知書，與中標企業(yè)簽訂勘察合同。339.5.2房地產開發(fā)工程勘察招標勘察合同是委托方與承包方為完成一定的勘察任務，明確雙方權利義務關系而達成的協議。房地產開發(fā)工程勘察合同的委托方即房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)工程總體承包單位；而承包方是持有國家認可的勘察資質證書，并在當地注冊的勘察單位。合同簽訂生效后，按規(guī)定，委托方應付給承包方定金。定金交付后合同才能成立。定金一般為勘察合同額的20%。合同履約后，定金抵作勘察費。委托方如不履行合同，無權要求返回定金?？辈熨M用計取依據和標準要按國家現行規(guī)定計算，允許在一定范圍內浮動，結算方式可以依具體情況雙方商定。合同須報管理部門審核登記。349.5.3房地產開發(fā)工程設計招標1.工程設計招標的程序(1)組織招標工作小組。(2)編制招標文件。(3)發(fā)布招標廣告或發(fā)出邀請投標函。(4)對投標設計機構進行資格審查。(5)向合格的投標者發(fā)售或發(fā)送招標文件。(6)組織投標者踏勘工程現場，解答投標者提出的問題。(7)接受投標者的標書。(8)開標、評標、決標。(9)簽訂設計承包合同。359.5.3房地產開發(fā)工程設計招標36本章小結本章介紹了房地產開發(fā)項目在工程建設階段的招標投標業(yè)