房屋租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)入住及續(xù)租管理方案

第一節(jié)入住公約 1第二節(jié)入住管理方案 7一、簽約入住流程 7二、管理方案 8第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案 10一、開(kāi)展審核工作，分類續(xù)租 11二、租金執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 11三、職責(zé)分工 11第一節(jié)入住公約為加強(qiáng)租賃的管理，維護(hù)房屋區(qū)域公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律法規(guī)制定本公約，全體租戶均需自覺(jué)遵守。一、在使用、經(jīng)營(yíng)所租房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。二、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體租戶應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策。三、租戶使用該物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所（地）時(shí)，涉及有償使用的文化娛樂(lè)體育設(shè)施和停車場(chǎng)等，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。四、租戶對(duì)房屋的使用，必須要遵守以下規(guī)定：1.租戶應(yīng)安全、節(jié)能、環(huán)保、合理地使用住房、附屬設(shè)施設(shè)備及相關(guān)物品。因使用不當(dāng)、擅自拆除或者改造導(dǎo)致出租房屋、附屬設(shè)施設(shè)備及相關(guān)物品損壞的，租戶負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。2.租賃期間，租戶不得有下列危及人身和房屋安全的行為：（1）不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌；（2）未經(jīng)批準(zhǔn)不得對(duì)房屋進(jìn)行裝修、任何裝修不得改變受力結(jié)構(gòu)；（3）不得擅自拉接電線或使用不合格的電器、電線、插座、開(kāi)關(guān)等設(shè)備或超負(fù)荷用電、竊電；（4）不得擅自改裝室內(nèi)給排水、燃?xì)夤艿?；?）不得在房屋內(nèi)或者公共區(qū)域存放易燃易爆、有毒有害等危險(xiǎn)物品；（6）不得利用房屋從事危害社會(huì)公共利益及損害他人合法權(quán)益等活動(dòng)；（7）不得私自占用或妨礙他人使用公共設(shè)施和公共場(chǎng)地；（8）不得出現(xiàn)危及人身安全和房屋安全的行為；（9）下水道內(nèi)禁止傾倒剩飯剩菜及其他雜物。3.租戶需要對(duì)房屋進(jìn)行改善，必須在征得物業(yè)書(shū)面同意后方可實(shí)施，費(fèi)用由租戶承擔(dān)，未經(jīng)物業(yè)書(shū)面同意擅自改善或者返還房屋時(shí)拆除改善部分的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者賠償損失。五、所有進(jìn)入房屋所在地車輛實(shí)行一車一卡制，須按照車輛引導(dǎo)員進(jìn)行車輛停放，確保道路通暢。六、大門(mén)協(xié)防人員實(shí)行值班制度。外來(lái)人員進(jìn)入須持有效證件，配合協(xié)防人員做好登記工作，待確認(rèn)后方可進(jìn)入。七、生活垃圾（包括搬家垃圾）需用袋裝好，放入指定位置，不得放在樓梯口、道口或草坪。八、各租戶不得做與本公約條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其他租戶的事情發(fā)生。各租戶不得將物業(yè)任何地方用作非法、不道德、有損他人利益、違反當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗或任何物業(yè)公司認(rèn)為不適當(dāng)?shù)挠猛?。九、禁止聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益的行為，休息時(shí)間音響設(shè)備不得高音播放、制造超量噪音，以免影響其他租戶休息。十、不得隨意阻礙毗連房屋的正常維修（如：上層樓漏水，給其他住戶造成影響時(shí)，上層樓住戶必須給予配合），否則應(yīng)承擔(dān)故意或過(guò)失而給他人造成損害的責(zé)任。十一、在房屋區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：1.不得隨地吐痰、隨地丟果皮、廢物或雜物、隨地倒垃圾；2.不得飼養(yǎng)家禽、家畜和寵物；3.未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自架設(shè)天線、節(jié)水、電管道或開(kāi)挖道路、草地等；4.不得搭建各類違章建筑；5.不得損壞水、電設(shè)備，花草樹(shù)木、園林小品等公共設(shè)施；6.機(jī)動(dòng)車輛碾，壓人行道和綠化帶，或不停放在指定的位置并妨礙其他車輛和行人正常通行；7.不得擅自任何未經(jīng)允許的公共地方亂張貼、亂寫(xiě)、亂畫(huà)、亂刻，懸掛任何廣告牌或物品；8.不得從事任何不文明、不道德行為，做不文明表演；9.法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。十二、養(yǎng)成出門(mén)檢查關(guān)閉水管、燃?xì)?、電氣開(kāi)關(guān)的良好習(xí)慣。各租戶若因本身的疏忽引致水、電、天然氣結(jié)構(gòu)損壞或其他物體外溢，而損害他人或其財(cái)產(chǎn)，則所產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，由該租戶全部負(fù)責(zé)。十三、物業(yè)相關(guān)費(fèi)用及支付方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月為1.5元/平方米/月（如遇行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），租戶根據(jù)入住房屋類型每月應(yīng)交納金額為元1月。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付及服務(wù)內(nèi)容（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付分為按季度（三個(gè)月）支付、按半年度（六個(gè)月）支付和按年度（十二個(gè)月）支付。由租戶在領(lǐng)取出租房屋鑰匙后，將首期物業(yè)費(fèi)一次性支付給物業(yè)。以后各期物業(yè)費(fèi)應(yīng)提前七個(gè)工作日支付。（2）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：①清潔衛(wèi)生管理：包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔；②綠化物日常維護(hù)管理：對(duì)綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長(zhǎng)良好；③治安管理：設(shè)專職保安人員堅(jiān)持每天24小時(shí)的巡邏值班，保證住宅內(nèi)的安全；④維護(hù)公共蓄水池：樓內(nèi)蓄水池應(yīng)定期清洗消毒，保證用戶的飲水質(zhì)量。⑤水電管理：對(duì)配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常保養(yǎng)，維持設(shè)備正常運(yùn)行；⑥排污設(shè)施管理：清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用；⑦高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目：搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常運(yùn)行；h.根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。十四、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備、相關(guān)物品的維修1.租賃期間，租戶需承擔(dān)下列項(xiàng)目的維護(hù)維修（1）房屋門(mén)窗的玻璃及門(mén)框扇、窗框扇等相關(guān)設(shè)施；（2）分戶水表后的水管、水龍頭、洗滌盆、便器、地漏及下水管道等給排水設(shè)施；（3）分戶電表后的電線、插座、開(kāi)關(guān)、燈具等供電照明設(shè)施；（4）住戶故意或者過(guò)失損壞的房屋構(gòu)建、配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)物品等。（5）室內(nèi)設(shè)施設(shè)備由于使用或損耗造成的維護(hù)維修由住戶承擔(dān)。2.租賃期間，由物業(yè)負(fù)責(zé)的承擔(dān)下列項(xiàng)目的維護(hù)維修（因住戶原因?qū)е聯(lián)p壞的，由住戶承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用）（1）共用部分、公用設(shè)施設(shè)備；（2）房屋基礎(chǔ)、墻體（因租戶在墻面亂涂亂畫(huà)導(dǎo)致的除外）、柱、梁、樓地板、天棚等構(gòu)件；（3）水表、電路出現(xiàn)的故障。3.住戶負(fù)責(zé)維修的項(xiàng)目，住戶若委托物業(yè)維修的，費(fèi)用需由住戶承擔(dān)。4.房屋所在區(qū)域?qū)S修項(xiàng)目在規(guī)格、尺寸、材料、色彩等方面有統(tǒng)一要求，應(yīng)按要求進(jìn)行維修。5.物業(yè)對(duì)住房進(jìn)行檢查或維修，住戶給予必要的協(xié)助。因住戶原因?qū)е鲁鲎夥课菸醇皶r(shí)檢查、維修導(dǎo)致人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失的，由租戶承擔(dān)費(fèi)用及相關(guān)法律責(zé)任。6.任何一方怠于履行維修義務(wù)而導(dǎo)致?lián)p失，造成損失的自行承擔(dān)，造成第三方或者第三人人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。十五、退租管理1.退租時(shí)應(yīng)將房間恢復(fù)原狀，并將入住時(shí)領(lǐng)取的水、電、氣卡、鑰匙及遙控器等全部歸還，如房間有人為損壞或有遺失領(lǐng)用物品，將扣除相關(guān)押金，押金不足以彌補(bǔ)損失的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。2.退租后，房屋內(nèi)遺留物品視為廢棄物，物業(yè)有權(quán)自行予以處理，并有權(quán)向住戶收取處理費(fèi)和為恢復(fù)物業(yè)原狀所可能支出相關(guān)費(fèi)用。十六、違約責(zé)任1.租戶逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，自約定的支付日起，物業(yè)有權(quán)要求補(bǔ)交服務(wù)費(fèi)，并按拖欠服務(wù)費(fèi)額的每日千分之五承擔(dān)違約金。因追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)而支付的律師代理費(fèi)、訴訟費(fèi)用也由住戶承擔(dān)。2.凡違反本約定相關(guān)內(nèi)容的住戶，導(dǎo)致的后果需自行承擔(dān)，并限期整改，恢復(fù)原樣，并賠償相應(yīng)損失。房間號(hào)：租戶（簽字）或公司（蓋章）：時(shí)間：年月日第二節(jié)入住管理方案一、簽約入住流程1.領(lǐng)取簽約流程單。2.憑入住通知書(shū)到各樓棟入戶看房查驗(yàn)后簽字。3.到簽約現(xiàn)場(chǎng)排號(hào)處登記排號(hào)。4.憑本人身份證、共同申請(qǐng)人身份證、租賃確認(rèn)通知書(shū)、入住通知書(shū)、驗(yàn)收，到簽約處按排號(hào)順序入場(chǎng)簽訂合同，審核證件并領(lǐng)取保證金、租金繳款單。5.到XX銀行收銀處繳履約保證金，領(lǐng)取保證金發(fā)票。6.入住確認(rèn)，打印接房通知。7.到XX銀行收銀處交租金。8.領(lǐng)取租金發(fā)票。9.領(lǐng)取租賃合同。10.憑接房通知單到物業(yè)公司簽訂承租人管理規(guī)約、繳納物業(yè)費(fèi)。11.到簽約現(xiàn)場(chǎng)社區(qū)居委會(huì)登記信息并簽字確認(rèn)。12.憑接房通知單、管理規(guī)約、信息登記單領(lǐng)取鑰匙。13.辦理水、電、氣、電視、電話、寬帶業(yè)務(wù)。14.對(duì)發(fā)現(xiàn)的房屋問(wèn)題，到物業(yè)管理處登記報(bào)修整改。二、管理方案通過(guò)設(shè)計(jì)合理的入住方案，使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項(xiàng)資料收集歸檔齊全。1.入住前準(zhǔn)備好以下文件：《房屋驗(yàn)收單》、《住戶手冊(cè)》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設(shè)施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說(shuō)明書(shū)》及一些告知提示性文件。2.安排好入住辦理場(chǎng)地，準(zhǔn)備好辦公設(shè)施，并將有關(guān)入住流程的指示、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等公示的文件上墻。3.一般安排7-10天集中交房時(shí)段，組織較多的工作人員，開(kāi)放多組流水作業(yè)通道。進(jìn)入正常時(shí)段后由業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)。4.《住戶手冊(cè)》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊(cè)分七個(gè)部分，主要內(nèi)容有：（1）前言。主要是歡迎祝愿詞、房屋所在區(qū)域簡(jiǎn)介、介紹管理單位及其合作愿望、編制說(shuō)明等。（2）住宅使用說(shuō)明書(shū)。包括房屋開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，配套設(shè)施的配置，住宅內(nèi)配備的設(shè)施，注意事項(xiàng)等。（3）物業(yè)經(jīng)理人簡(jiǎn)介。包括物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。（4）服務(wù)指南和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。（5）XX房屋使用公約。（6）各項(xiàng)管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運(yùn)，公共設(shè)施管理制度、精神文明公約等。（7）其他。常用電話、房屋平面圖、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及市縣關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。（8）重要提示。5.入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度（1）入住手續(xù)流程：驗(yàn)證——發(fā)放資料——填表和簽協(xié)議——收費(fèi)——發(fā)放鑰匙——驗(yàn)房。（2）驗(yàn)證；交房通知書(shū)、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應(yīng)具備的文件資料。（3）發(fā)放資料：《住戶手冊(cè)》、《裝修指引》（附裝修申請(qǐng)表）、《委托服務(wù)項(xiàng)目表》，請(qǐng)業(yè)主簽收。（4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設(shè)施維修委托協(xié)議》。（5）收費(fèi)：按物價(jià)局規(guī)定核收各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用。（6）發(fā)放鑰匙。（7）驗(yàn)房：工作人員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫(xiě)《室內(nèi)房屋驗(yàn)收記錄單》一式二份。（8）保修。①告知業(yè)主應(yīng)在裝修之前申請(qǐng)保修，如已開(kāi)始裝修并出現(xiàn)問(wèn)題，則應(yīng)鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修時(shí)間、聯(lián)系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。小修、急修當(dāng)場(chǎng)維修。④業(yè)主驗(yàn)收簽字確認(rèn)。維修人員也應(yīng)簽字。第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案按照市政府規(guī)房屋租賃管理領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議要求，根據(jù)《市租賃住房管理實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)展市級(jí)中心城區(qū)XX房屋租賃項(xiàng)目續(xù)租工作。按照“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、依法依規(guī)、分類指導(dǎo)”的基本原則開(kāi)展XX房屋續(xù)租工作。XX房屋因該項(xiàng)目已于X月X日順利開(kāi)展房屋續(xù)租工作，加之該項(xiàng)目出租率較高，基礎(chǔ)配套設(shè)施更為完善，房屋裝修、結(jié)構(gòu)更科學(xué)，繼續(xù)按照已執(zhí)行的續(xù)租政策執(zhí)行，正常開(kāi)展續(xù)租工作。XX房屋租運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)項(xiàng)目按照本方案執(zhí)行一、開(kāi)展審核工作，分類續(xù)租對(duì)合同已到期的住戶進(jìn)行資格審核。符合條件的住戶及時(shí)續(xù)租合同給予租賃；不符合條件時(shí)難以退出的住戶轉(zhuǎn)為簽訂市場(chǎng)化合同進(jìn)行租賃管理。開(kāi)展續(xù)簽下一年市場(chǎng)化租賃合同。二、租金執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)在本地?zé)o住房，一時(shí)難于退租的，執(zhí)行市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)地理位置、室內(nèi)裝修、運(yùn)營(yíng)租賃等情況，分項(xiàng)目執(zhí)行差異化市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)租金租期，累計(jì)租住時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。在合