民法案例研究第七講租賃合同

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第七講租賃合同一、房屋租賃合同二、融資租賃合同三、土地使用權租賃、轉(zhuǎn)租與租賃中介民法案例研究

第七講租賃合同一、房屋租賃合同孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛

（1）出處：教科書第105頁-第106頁事實：

1月6日，仲之良與孫乾簽訂合同一份。合同約定，仲將其1套房屋出租給孫；租賃期限2年，一次性交付租金2.0萬元。合同生效，孫搬入居住，并付清租金。

6月，仲欲把此房賣給吳金發(fā)，過戶前，仲將房屋租賃事實告訴吳，吳無異議并同意孫繼續(xù)居住。孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛（2）爭議：

6月15日，雙方辦理房屋過戶手續(xù)。次年4月，吳通知孫于1個月內(nèi)搬走。孫不同意，聲稱租金付了2年，租期未滿，他仍有權繼續(xù)居住。吳認為，租金不是我收的，孫向誰付的租金就向誰說理去，房子歸我，可全權處理。吳孫雙方協(xié)商無法達成協(xié)議，吳起訴到法院。孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛（3）處理：請求：判決孫1個月內(nèi)搬出該房屋孫支付當年6月到次年5月租金1萬元裁判：《合同法》第239條規(guī)定，孫有權使用到期滿租金與剩余租期租金，吳應該按照仲與孫的合同約定，向仲主張

孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛（3）

仲之良孫乾（出租人）（承租人）吳金發(fā)（買房人）

Q1買賣不破除租賃

Q2租賃權的物權化《中華人民共和國合同法》

第十三章租賃合同

1.期限與形式第214條租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

第215條租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。2.增設他物與轉(zhuǎn)租

第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第224條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。3.延付租金與權利瑕疵

第227條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第228條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。買賣不破除租賃

第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第230條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。5.居住權與合同更新

第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第236條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。民法案例研究

第七講租賃合同二、融資租賃合同長海公司與凌志公司融資租賃案件

（1）出處：教科書第106頁-第107頁事實：7月1日，長海租賃有限公司（簡稱“長海公司”）與凌志電子工業(yè)總公司（簡稱“凌志公司”簽訂一份融資租賃合同。合同約定，長海公司按照凌志公司要求，從國外購進年產(chǎn)500萬只氣體打火機全套設備和生產(chǎn)技術，以及1臺氣罐車和生產(chǎn)設備、零配件，租賃給凌志公司，租金總額410789010元，分6次還清，每6個月還一次。如未能支付到期租金，應付遲延利息。長海公司與凌志公司融資租賃案件

（2）爭議：該合同由市國際貿(mào)易開發(fā)公司（簡稱“國發(fā)公司”）提供擔保。合同簽訂后，因為生產(chǎn)成本高，產(chǎn)品銷路不好，致使設備開工開工后不久停產(chǎn)，凌志公司付出第1期租金后，未能按照合同約定支付租金。長海公司多次催要未果，遂向法院起訴。訴訟請求：要求凌志公司按照規(guī)定償付租金及利息。長海公司與凌志公司融資租賃案件

（3）處理：法院判決：凌志公司依照合同約定，支付剩余租金及利息，并承擔違約責任，并由國發(fā)公司承擔連帶責任。Q1融資的概念與特征Q2本案處理主要依據(jù)融資租賃合同含義

買賣關系出租人出賣人交貨租賃關系買受人權利承租人

《合同法》的定義

第237條融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。權利義務特征

第239條出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應當按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。

第240條出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當協(xié)助。

第241條出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關的合同內(nèi)容。租賃物權利與租金

第242條出租人享有租賃物的所有權。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。第243條融資租賃合同的租金，除當事人另有約定的以外，應當根據(jù)購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。第244條租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。第245條出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用。維修與歸屬

第247條承租人應當妥善保管、使用租賃物。承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

第249條當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。

第250條出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。民法案例研究

第七講租賃合同三、土地使用權租賃、

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強租/強轉(zhuǎn)租

土地使用權————

出租中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權