民法案例研究第七講租賃合同

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第七講租賃合同一、房屋租賃合同二、融資租賃合同三、土地使用權(quán)租賃、轉(zhuǎn)租與租賃中介民法案例研究

第七講租賃合同一、房屋租賃合同孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛

（1）出處：教科書(shū)第105頁(yè)-第106頁(yè)事實(shí)：

1月6日，仲之良與孫乾簽訂合同一份。合同約定，仲將其1套房屋出租給孫；租賃期限2年，一次性交付租金2.0萬(wàn)元。合同生效，孫搬入居住，并付清租金。

6月，仲欲把此房賣給吳金發(fā)，過(guò)戶前，仲將房屋租賃事實(shí)告訴吳，吳無(wú)異議并同意孫繼續(xù)居住。孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛（2）爭(zhēng)議：

6月15日，雙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。次年4月，吳通知孫于1個(gè)月內(nèi)搬走。孫不同意，聲稱租金付了2年，租期未滿，他仍有權(quán)繼續(xù)居住。吳認(rèn)為，租金不是我收的，孫向誰(shuí)付的租金就向誰(shuí)說(shuō)理去，房子歸我，可全權(quán)處理。吳孫雙方協(xié)商無(wú)法達(dá)成協(xié)議，吳起訴到法院。孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛（3）處理：請(qǐng)求：判決孫1個(gè)月內(nèi)搬出該房屋孫支付當(dāng)年6月到次年5月租金1萬(wàn)元裁判：《合同法》第239條規(guī)定，孫有權(quán)使用到期滿租金與剩余租期租金，吳應(yīng)該按照仲與孫的合同約定，向仲主張

孫乾、仲之良與吳金發(fā)租賃糾紛（3）

仲之良孫乾（出租人）（承租人）吳金發(fā)（買房人）

Q1買賣不破除租賃

Q2租賃權(quán)的物權(quán)化《中華人民共和國(guó)合同法》

第十三章租賃合同

1.期限與形式第214條租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。

第215條租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。2.增設(shè)他物與轉(zhuǎn)租

第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第224條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。3.延付租金與權(quán)利瑕疵

第227條承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第228條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。買賣不破除租賃

第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。5.居住權(quán)與合同更新

第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第236條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。民法案例研究

第七講租賃合同二、融資租賃合同長(zhǎng)海公司與凌志公司融資租賃案件

（1）出處：教科書(shū)第106頁(yè)-第107頁(yè)事實(shí)：7月1日，長(zhǎng)海租賃有限公司（簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)海公司”）與凌志電子工業(yè)總公司（簡(jiǎn)稱“凌志公司”簽訂一份融資租賃合同。合同約定，長(zhǎng)海公司按照凌志公司要求，從國(guó)外購(gòu)進(jìn)年產(chǎn)500萬(wàn)只氣體打火機(jī)全套設(shè)備和生產(chǎn)技術(shù)，以及1臺(tái)氣罐車和生產(chǎn)設(shè)備、零配件，租賃給凌志公司，租金總額410789010元，分6次還清，每6個(gè)月還一次。如未能支付到期租金，應(yīng)付遲延利息。長(zhǎng)海公司與凌志公司融資租賃案件

（2）爭(zhēng)議：該合同由市國(guó)際貿(mào)易開(kāi)發(fā)公司（簡(jiǎn)稱“國(guó)發(fā)公司”）提供擔(dān)保。合同簽訂后，因?yàn)樯a(chǎn)成本高，產(chǎn)品銷路不好，致使設(shè)備開(kāi)工開(kāi)工后不久停產(chǎn)，凌志公司付出第1期租金后，未能按照合同約定支付租金。長(zhǎng)海公司多次催要未果，遂向法院起訴。訴訟請(qǐng)求：要求凌志公司按照規(guī)定償付租金及利息。長(zhǎng)海公司與凌志公司融資租賃案件

（3）處理：法院判決：凌志公司依照合同約定，支付剩余租金及利息，并承擔(dān)違約責(zé)任，并由國(guó)發(fā)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。Q1融資的概念與特征Q2本案處理主要依據(jù)融資租賃合同含義

買賣關(guān)系出租人出賣人交貨租賃關(guān)系買受人權(quán)利承租人

《合同法》的定義

第237條融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。權(quán)利義務(wù)特征

第239條出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利。

第240條出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第241條出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的合同內(nèi)容。租賃物權(quán)利與租金

第242條出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第243條融資租賃合同的租金，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤(rùn)確定。第244條租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。第245條出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用。維修與歸屬

第247條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。

第249條當(dāng)事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無(wú)力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價(jià)值超過(guò)承租人欠付的租金以及其他費(fèi)用的，承租人可以要求部分返還。

第250條出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。民法案例研究

第七講租賃合同三、土地使用權(quán)租賃、

轉(zhuǎn)租與租賃中介三、土地使用權(quán)租賃、

轉(zhuǎn)租與租賃中介

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土地使用權(quán)————

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