荔園小區(qū)維修管理服務方案

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！荔園小區(qū)維修管理服務方案【物業(yè)管理經驗分享】荔園小區(qū)維修管理服務方案

一、供電系統(tǒng)管理

1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員，必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。

2.配送電建立２４小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經常進行巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報管理處或機電設備公司。3.配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。

4.供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應按負荷的需求，有計劃的切換變壓器。

5.停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。6.配電房內設備及線路變更，要經公司工程部同意；重大變更，要上報公司領導批準。

7.配電房消防設施完好，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關人員須經管理處辦公室許可方可進入。

8.加強日常維護、檢修，保證配電房內公共照明、指示、顯示燈具等設施的完好。二、供水管理規(guī)定

為保證向用戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：

1.由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2.在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。

3.地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數），并送水質樣品（或由水務局取樣）到市政府有關部門檢驗，水質必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網密封并加鎖。

4.水管員在巡查中發(fā)現跑、冒、滴、漏現象，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5.抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現用水異常應進戶查詢，幫助解決用水浪費現象。

6.隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。

7.執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經濟手段管理，加強節(jié)約用水。三、電梯安全管理規(guī)定

電梯屬國家規(guī)定的危險性較大的特設設備，是高層住戶主要的交通工具，為了保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主服務，特制訂以下幾條：

1.梯維修保養(yǎng)相適應的各種機具、設備、儀表、儀器和調試、檢測手段，要有具體的質量保證體系。2.電梯隊維修技術人員須有高中以上文化，并經市勞動局培訓取證后方可上崗。

3.電梯任何設備非電梯維修人員禁止操作（主要部件不得隨意調動）。

4.各電梯組要嚴格實行24小時值班制度，要求電梯工對講機隨身帶，做到隨叫隨應，從電梯故障反映時起不得超過8分鐘到場。5.如電梯發(fā)生困人故障，中控室保衛(wèi)應首先用大堂至電梯轎廂內的對講安慰乘客不要驚慌，利用攝像系統(tǒng)觀察轎廂內乘客的行動，并盡快通知電梯維修工前往求援乘客。

6.電梯工應每日對電梯進行巡視、檢查、填寫記錄，對不能解決的問題應及時書面報告領導研究解決。

7.未經公司領導書面批準，電梯任何設備及功能不準變動，否則后果自負。8.電梯工認真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內容，認真維修電梯所發(fā)生的故障，并填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。

9.維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯，應在基層掛牌告示。

10.下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計劃、工作計劃，應在當月25日前報電梯隊審批、備料安排。11.每月5日電梯隊召開一次安全會議，要求全體人員參加（除值班外），并做會議記錄。12、每季度電梯進行一次由”電梯安全管理機構及責任人”組織的安全檢查。

四、消防實行”三級”檢查制度

（一）”三級”檢查的組織形式消防安全檢查分為班（組）、管理處、公司三級檢查。（二）一級檢查

一級檢查由班（組）組織實施，要求每班檢查一次。

1.接班人應提前10分鐘到崗，交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況，待接班人對本崗位、本責任區(qū)的安全情況進行全面檢查驗收后，予以簽字確認。2.交接班工作完成后，接班人應及時將檢查結果報告本班班長。

3.交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清，其后發(fā)現的問題，主要由交班人負責，交接班時發(fā)生的問題，由本崗交接班雙方共同負責。

4.檢查驗收過程中發(fā)現的一般性問題，由接班班長負責處理，重大火險隱患須迅速（書面）報告管理處領導。管理處領導接到報告后必須盡快處理，不得貽誤戰(zhàn)機。（三）二級檢查

二級檢查由管理處組織實施，要求每月檢查一次。

1.管理處領導每月組織班（組）長對責任區(qū)域的消防安全設備（施），物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。2.檢查各班組對防火安全工作任務的執(zhí)行落實情況。

3.通報檢查情況，開展宣傳教育，強化消防安全意識，及時消除火險隱患。

4.在公司領導檢查工作時匯報消防安全工作情況。（四）三級檢查

三級檢查由公司組織實施，要求每季度檢查一次。

1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進行一次重點檢查或抽查。2.檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況，對好的單位提出表揚或獎勵，差的單位進行批評或處罰。

（五）檢查的主要內容

1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求，貯存容器、管道有無定期測試，有無”跑、冒、滴、漏”現象。2.使用液化石油氣爐灶，是否按照安全要求操作，擺放位置是否符合安全規(guī)定。

3.消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度是否落實。

4.庫內的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定；庫房內燈泡是否≤60W；燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。

5.電器設備運行是否正常，有無超負荷運轉情況；電線、電纜的

絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現象；電動機有無空轉，防雷設備是否完好，有無私拉亂接電線情況等等。

6.使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。

7.動火前是否按規(guī)定辦理手續(xù)，重點部位、危險場所動火是否符合”七不”、”四要”、”一清”要求。

8.使用有毒有害物品的場所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。

9.消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查，管理制度是否健全并嚴格，責任是否落實到人，是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。10.是否按規(guī)定對來訪人員進行詢問、登記并禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進入小區(qū)。

11.員工對小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚，使用方法是否正確。

五、房屋維修保養(yǎng)制度為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著”實事求是，劃清責任，合理收費，服務用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。

1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。

2.用戶房屋自入伙起一年內發(fā)生的房屋質量問題，均屬于建筑施工質量保修期保修內容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告工程部和主管領導，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負責。

4.如用戶需要進行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修班按成本價合理收費。

5.如用戶提出大的維修申請，維修班應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。6.凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負責完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支，不再向用戶收費。

六、公共建筑設施保養(yǎng)制度

（一）目的：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。（二）原則：日常發(fā)現建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

（三）職責：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內容由維修班負責執(zhí)行，填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。

（四）內容：1.屋頂。每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。

2.外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。

3.內墻飾面。每３年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現有脫落及時修補。4.樓梯間。樓梯間踏步每３年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現象，確定起殼范圍后進行修補。

5.門。對防火門日常發(fā)現有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。

6.防盜網、花園圍欄。根據損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應刷油一次，最長時間不超過4年。7.窗。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。

8.公共地磚。日常發(fā)現損壞及時維修，每３年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。

9.吊頂。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現有破損的應及時更換，每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。10.人行道、車行道。日常發(fā)現有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。

11.管道。原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油）。

12.污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。13.擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數。

14.玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。

15.在大風等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發(fā)現問題及時處理，以免發(fā)生意外。附：公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準

序號公共建筑設施名稱保養(yǎng)周期備注

01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗

03內墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現有膠落及時修補

04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補05門