房地產(chǎn)咨詢服務(wù)內(nèi)容

效勞內(nèi)容為了完成上述目標(biāo)，詢問者將完成下面的必要工作：宏觀經(jīng)濟(jì)分析為了能了解此工程與所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、社會及政策之間的關(guān)系，詢問者將完成對工程產(chǎn)生影響的整體宏觀環(huán)境及人文因素進(jìn)展分析。此分析將同時會包括關(guān)于城市規(guī)劃，根底建設(shè)開發(fā)以及其他主要政策而對本工程開發(fā)產(chǎn)生影響的論述。以下宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)將被論述〔依據(jù)可獲得數(shù)據(jù)：為了使工程的進(jìn)展主題可以在中長期范圍內(nèi)得以完成，詢問者將完成對工程產(chǎn)生影響的全國以及上海整體宏觀環(huán)境、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)及人文因素進(jìn)展分析推測，包括重要的經(jīng)濟(jì)因素如：GDP及增長固定資產(chǎn)投資及其增長FDI及其增長社會消費品零售總額及增長家庭消費構(gòu)造變化區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r區(qū)域人口數(shù)量及增長家庭構(gòu)造及其變化家庭居住面積變化人均收入水平及其增長徐匯區(qū)將來土地供給打算〔假設(shè)可以獲得〕以及其他可能影響地塊的長期進(jìn)展的因素。同時，詢問者還將爭論政府相關(guān)的，可能影響工程執(zhí)行進(jìn)程的政策法規(guī)。同時，詢問者還將爭論政府相關(guān)的，可能影響工程執(zhí)行進(jìn)程的政策法規(guī)，尤其重要的是，詢問者將著重爭論城市進(jìn)展戰(zhàn)略及實現(xiàn)規(guī)劃，以使得本工程的開發(fā)符合整體城市進(jìn)展及戰(zhàn)略實施的綜合開發(fā)工程。詢問者還將爭論房地產(chǎn)宏觀市場并進(jìn)展分析推測,包括重要的因素如：房地產(chǎn)投資額及增長房地產(chǎn)竣工面積及增長房地產(chǎn)施工面積及增長房地產(chǎn)銷售面積及增長房地產(chǎn)銷售平均價格及走勢可能對于本工程區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展環(huán)境產(chǎn)生影響的內(nèi)容詢問者還將爭論上海市整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及工程周邊行政區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，包括：上海市及主要區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工程周邊主要區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)呈現(xiàn)狀〔產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況、客戶特征〕工程周邊主要區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢〔將來供給、供給特征、將來趨勢〕通過宏觀經(jīng)濟(jì)，整體規(guī)劃以及相關(guān)政策等分析，對將來進(jìn)展趨勢供給支撐，生疏工程目前所處宏觀環(huán)境?；貤l件分析區(qū)域及周邊的地理特點區(qū)域外形分析區(qū)域的通行狀況分析〔主要是周邊道路通行狀況及將來道路規(guī)劃分析〕區(qū)域的景觀資源爭論區(qū)域現(xiàn)有物業(yè)爭論〔主要包括寫字樓等〕區(qū)域及周邊主要已有\(zhòng)擬建配套設(shè)施調(diào)查，包括：學(xué)校醫(yī)院體育場公園圖書館郵局銀行其他主要配套設(shè)施大型規(guī)劃工程這局部還將調(diào)查本地塊及周邊區(qū)域現(xiàn)有和將來規(guī)劃中的交通基建方面的狀況，分析地塊基地條件，挖掘地塊價值。通過宏觀經(jīng)濟(jì)分析、產(chǎn)業(yè)分析以及基地分析，得到本工程進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)初步定位。上海市及主要區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場分析為了了解相關(guān)區(qū)域目前和將來相關(guān)的物業(yè)市場狀況，我們將進(jìn)展上海市及區(qū)域市場優(yōu)質(zhì)寫字樓整體市場的爭論工作。爭論將首先依據(jù)我們閱歷及上海本地狀況對優(yōu)質(zhì)寫字樓進(jìn)展定義，定義將依據(jù)以下方面：地理位置交通條件開發(fā)商背景外立面設(shè)計配套設(shè)施物業(yè)治理停車條件租金水平主力租戶該局部爭論分析將包括：上海市及主要寫字樓聚攏區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓進(jìn)展概述，主要寫字樓聚攏區(qū)選區(qū)針對可能對工程形成競爭的主要區(qū)域，本文選擇徐匯區(qū)、淮海路兩個區(qū)域這局部分析主要包括以下內(nèi)容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價/租金趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測通過對整體市場以及主要區(qū)域的推斷，初步對將來市場進(jìn)展以及趨勢有所推斷工程輻射區(qū)域內(nèi)市場優(yōu)質(zhì)寫字樓進(jìn)展概述供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給售價/租金趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區(qū)域聚攏區(qū)市場以及周邊區(qū)域市場分析，找出市場空白點，以及影響寫字樓市場進(jìn)展主要因素，對工程寫字樓物業(yè)進(jìn)展初步推斷。依據(jù)工程資料的可取得性，針對工程區(qū)域內(nèi)主要優(yōu)質(zhì)寫字樓選取2個案例進(jìn)展分析，主要內(nèi)容包括：工程根本特征工程面積及分割特點工程品質(zhì)及配套設(shè)施工程上市時間工程租戶交通條件周邊配套層高物業(yè)治理工程租售模式及租金/價格入住企業(yè)特征分析〔結(jié)合前述產(chǎn)業(yè)爭論〕客戶來源分析主導(dǎo)需求面積段通過案例分析，可以更好的理解該區(qū)域內(nèi)寫字樓市場。上海及主要區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析為了了解相關(guān)區(qū)域目前和將來相關(guān)的物業(yè)市場狀況，我們將進(jìn)展上海市及區(qū)域市場優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體市場的爭論工作。爭論將首先依據(jù)我們閱歷及上海本地狀況對優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)展定義，定義將依據(jù)以下方面：地理位置交通條件開發(fā)商背景外立面設(shè)計配套設(shè)施物業(yè)治理停車條件租金水平主力租戶上海市及主要商業(yè)聚攏區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)展概述，主要優(yōu)質(zhì)商業(yè)聚攏區(qū)選區(qū)針對可能對工程形成競爭的主要區(qū)域，本文選擇徐匯區(qū)、淮海路兩個區(qū)域這局部分析主要包括以下內(nèi)容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價/租金趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測通過對整體市場以及主要區(qū)域的推斷，初步對將來市場進(jìn)展以及趨勢有所推斷工程輻射區(qū)域內(nèi)市場優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場進(jìn)展概述工程重點輻射商圈界定供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給租金趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區(qū)域聚攏區(qū)市場以及周邊區(qū)域市場分析，找出市場空白點，以及影響商業(yè)市場進(jìn)展主要因素，對工程商業(yè)物業(yè)進(jìn)展初步推斷。依據(jù)工程資料的可取得性，針對工程區(qū)域內(nèi)主要優(yōu)質(zhì)商業(yè)工程選取2個案例進(jìn)展分析，主要內(nèi)容包括：工程根本特征工程品質(zhì)及配套設(shè)施工程上市時間工程租戶交通條件周邊配套物業(yè)治理工程租售模式及租金/價格客戶來源分析通過案例分析，可以更好的理解該區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場。上海市及主要區(qū)域優(yōu)質(zhì)住宅市場分析為了了解相關(guān)區(qū)域目前和將來相關(guān)的物業(yè)市場狀況，我們將進(jìn)展上海市及區(qū)域市場優(yōu)質(zhì)住宅整體市場的爭論工作。爭論將首先依據(jù)我們閱歷及上海本地狀況對優(yōu)質(zhì)住宅進(jìn)展定義，定義將依據(jù)以下方面：地理位置交通條件開發(fā)商背景外立面設(shè)計配套設(shè)施物業(yè)治理停車條件租金水平主力租戶上海市優(yōu)質(zhì)住宅市場進(jìn)展概述，主要優(yōu)質(zhì)住宅聚攏區(qū)，針對可能對工程形成競爭的主要區(qū)域概述這局部分析主要包括以下內(nèi)容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測工程輻射區(qū)域內(nèi)市場優(yōu)質(zhì)住宅市場進(jìn)展概述工程重點輻射區(qū)域界定供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區(qū)域聚攏區(qū)市場以及周邊區(qū)域市場分析，找出市場空白點，以及影響優(yōu)質(zhì)住宅市場進(jìn)展主要因素，對工程住宅物業(yè)進(jìn)展初步推斷。依據(jù)工程資料的可取得性，針對工程區(qū)域內(nèi)主要優(yōu)質(zhì)住宅工程選取2個案例進(jìn)展分析，主要內(nèi)容包括：工程開發(fā)背景工程根本特征房型及面積特點周邊商業(yè)配套設(shè)施產(chǎn)品主要亮點產(chǎn)品去化速度與價格分析客戶來源及構(gòu)造分析〔年齡特征、職業(yè)、收入水平、家庭構(gòu)造等〕購房目的通過案例分析，可以更好的理解該區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)住宅市場。上海市及主要區(qū)域優(yōu)質(zhì)效勞式公寓市場分析為了了解相關(guān)區(qū)域目前和將來相關(guān)的物業(yè)市場狀況，我們將進(jìn)展上海市及區(qū)域市場優(yōu)質(zhì)效勞式公寓整體市場的爭論工作。爭論將首先依據(jù)我們閱歷及上海本地狀況對優(yōu)質(zhì)效勞式公寓進(jìn)展定義，定義將依據(jù)以下方面：地理位置交通條件開發(fā)商背景外立面設(shè)計配套設(shè)施物業(yè)治理停車條件租金水平主力租戶上海市優(yōu)質(zhì)效勞式公寓市場進(jìn)展概述，主要優(yōu)質(zhì)效勞式公寓聚攏區(qū)，針對可能對工程形成競爭的主要區(qū)域概述這局部分析主要包括以下內(nèi)容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測工程輻射區(qū)域內(nèi)市場效勞式公寓市場進(jìn)展概述工程重點輻射區(qū)域界定供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析將來進(jìn)展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區(qū)域聚攏區(qū)市場以及周邊區(qū)域市場分析，找出市場空白點，以及影響優(yōu)質(zhì)效勞式公寓市場進(jìn)展主要因素，對工程物業(yè)進(jìn)展初步推斷。依據(jù)工程資料的可取得性，針對工程區(qū)域內(nèi)主要優(yōu)質(zhì)效勞式公寓工程選取2個案例進(jìn)展分析，主要內(nèi)容包括：工程開發(fā)背景工程根本特征房型及面積特點周邊商業(yè)配套設(shè)施產(chǎn)品主要亮點產(chǎn)品去化速度與價格分析客戶來源及構(gòu)造分析〔年齡特征、職業(yè)、收入水平、家庭構(gòu)造等〕購房目的通過案例分析，可以更好的理解該區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)效勞式公寓市場。周邊區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店市場分析〔四星級及以上〕該局部爭論分析均將包括以下方面：區(qū)域星級酒店市場的進(jìn)展概述〔包括總體規(guī)模，分布等〕區(qū)域主要酒店物業(yè)供給、房價空置率狀況房價變化趨勢酒店市場將來供給量、近期進(jìn)展趨勢及方向通過整體市場、主要區(qū)域聚攏區(qū)市場以及周邊區(qū)域市場分析，找出市場空白點，以及影響優(yōu)質(zhì)住宅市場進(jìn)展主要因素，對工程商業(yè)物業(yè)進(jìn)展初步推斷。依據(jù)工程資料的可取得性，我們將供給1個工程輻射區(qū)域或其他可比優(yōu)質(zhì)酒店的代表性個案分析酒店地理位置酒店治理公司品牌引入狀況周邊商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施客房具體信息，包括數(shù)量、面積、房型、比例等酒店商務(wù)、康體、休閑、餐飲等配套設(shè)施特點酒店效勞工程市場表現(xiàn)競爭分析目標(biāo)客戶等方面進(jìn)展深入剖析，以明晰本工程將來在市場中所處的競爭地位。主要包括：寫字樓、商業(yè)、住宅、效勞式公寓、酒店工程規(guī)模工程進(jìn)展概念工程地理位置工程市場定位工程消費者分析/租戶/購房者〔已上市工程〕工程特點工程上市時間工程的市場表現(xiàn)：包括相關(guān)的市場指標(biāo)如：空置率、價格與租金水公平價格策略工程在市場上的競爭力評價，分析其優(yōu)勢及缺乏通過競爭分析，更好的明確各項物業(yè)的市場進(jìn)展空間狀況。需求分析詢問者將針對各種物業(yè)類型進(jìn)展需求消費調(diào)研：優(yōu)質(zhì)寫字樓市場通過20份對區(qū)域辦公樓市場潛在租戶的調(diào)研問卷以了解目標(biāo)客戶對本工程內(nèi)寫字樓工程的需求偏好，內(nèi)容包括本身從事的行業(yè)活動對工程的看法類型偏好及其緣由〔生態(tài)型辦公，LOFT，SOHO，小獨棟辦公，效勞式辦公〕寫字樓位置的偏好寫字樓本身硬件設(shè)施的偏好〔層高，樓面承重，電梯數(shù)量，頂峰等候時間等〕寫字樓配套設(shè)施/效勞的偏好寫字樓面積/樓層需求偏好可承受的租金/售價可承受的物業(yè)治理費用對現(xiàn)有辦公樓的評價近期有無搬遷/擴(kuò)大辦公面積等需求停車需求租售偏好租期偏好對會議設(shè)施使用需求對物業(yè)的其他偏好與要求各行業(yè)企業(yè)入駐本工程的意愿調(diào)查對效勞式辦公樓的需求及看法優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場需求者分析20份輻射商圈內(nèi)消費者調(diào)研，內(nèi)容包括工程消費者來源爭論〔周邊居民、商務(wù)人士，與本工程地塊聯(lián)系嚴(yán)密之商圈消費者、將來地鐵開通所帶來沿線的居民消費者等，以及周邊一些企業(yè)類客戶〕消費習(xí)慣及消費方式消費品位及消費力量消費偏好分析〔含業(yè)態(tài)選擇傾向分析，如餐飲、休閑消遣、購物及文體等〕消費將來進(jìn)展方向?qū)こ趟趨^(qū)域的認(rèn)知度及評價消費者對工程類型與特色的看法分析不同消費者對本工程的意向通過20商家商業(yè)業(yè)態(tài)意向性調(diào)研，內(nèi)容包括通過對不同業(yè)態(tài)經(jīng)營者，如超市、餐飲、消遣休閑、文體等類別的深入調(diào)研分析，了解各業(yè)態(tài)商業(yè)的入駐意向及需求特征。物業(yè)建筑偏好對其他環(huán)境的依靠，如公建配套等租金售價的承受力量面積或樓層偏好其它進(jìn)場要求優(yōu)質(zhì)住宅市場需求者分析20位意向購置優(yōu)質(zhì)住宅的買家，深訪的內(nèi)容包括：背景特征〔職業(yè)、收入、文化水平、居住區(qū)域、工作區(qū)域〕購置區(qū)域傾向，對工程地理區(qū)位承受程度購置類型傾向〔建筑類型、樓層數(shù)量、建筑風(fēng)格、面積〕對本工程整體定位承受程度面積、戶型〔層數(shù)、客廳、臥房、書房、貯存室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等〕設(shè)計偏好景觀設(shè)計偏好物業(yè)治理及效勞內(nèi)容偏好產(chǎn)品價格〔單價、總價〕承受范圍對于本工程的看法對于本工程產(chǎn)品購置意圖及目的優(yōu)質(zhì)效勞式公寓市場需求者分析20位效勞式公寓及相關(guān)公寓的目標(biāo)客戶進(jìn)展的訪談，深訪的內(nèi)容包括：租戶背景相關(guān)資料包括:職業(yè)、年齡、生活圈、工作圈、家庭組成構(gòu)造對效勞式公寓的看法對效勞式公寓位置的偏好對效勞式公寓本身硬件設(shè)施的偏好〔層高，電梯數(shù)量，家具家電〕對效勞式公寓配套設(shè)施/效勞的偏好對效勞式公寓面積/樓層需求偏好可承受的租金/售價可承受的物業(yè)治理費用停車需求租售偏好租期偏好對物業(yè)的其他偏好與要求酒店市場分析3個不同酒店治理公司需求分析訪談，深訪的內(nèi)容包括：國際上知名酒店治理公司對物業(yè)的需求特征及要求。建筑物業(yè)偏好建筑形態(tài)偏好對其他環(huán)境的依靠，如公建配套等治理費用的承受力量面積或樓層偏好其它進(jìn)場要求10份酒店消費者訪談：個人消費者背景〔文化水平、收入和消費水平、職業(yè)背景、客戶來源〕酒店選擇偏好〔位置選擇、品牌選擇，主要考慮因素〕平均停留時間〔會議時間〕需要的配套設(shè)施/效勞〔設(shè)施類型、面積、設(shè)備、效勞〕消費頻次及平均消費金額〔會議預(yù)算〕交通可達(dá)性要求對酒店環(huán)境的偏好測試他們對本工程酒店進(jìn)展定位的承受程度有什么設(shè)施、活動或概念可以加強(qiáng)本工程對他們的吸引力案例分析詢問者將在上述市場分析過程中，針對工程整體開發(fā)，選取一個與工程具可比性的成功的工程進(jìn)展個案分析，爭論其對于本案而言之借鑒性。并且，針對個案中成功案例的成功因素，清楚地闡述其符合市場潛在需求的，并對該工程有主要影響的附加因素。案例分析中所要考察的因素包括：工程的規(guī)模及分布工程輻射范圍工程開發(fā)所處宏觀環(huán)境，包括經(jīng)濟(jì)、政治、社會及人文環(huán)境等地理位置因素目標(biāo)市場/市場定位工程內(nèi)容組合市場策略配套設(shè)施工程各物業(yè)之間協(xié)調(diào)性處理〔布局、動線安排等〕工程分期工程租售策略詢問者將總結(jié)個案分析爭論所得的結(jié)論，并列出影響工程銷售表現(xiàn)的正面及負(fù)面因素。然后，世邦魏理仕將在本報告的建議局部中對這些正面及負(fù)面因素作出總結(jié)，以幫助甲方制定最為抱負(fù)的進(jìn)展策略。SWOT分析在地塊分析及市場調(diào)研的根底上，對工程的優(yōu)勢、劣勢、時機(jī)及風(fēng)險進(jìn)展分析，并在工程實施前全面考慮這些因素，并爭論本案綜合工程的市場時機(jī)，以確保工程的成功開發(fā)。工程初步開發(fā)建議在詢問者完成市場及優(yōu)劣勢分析后，將首先明確定位的依據(jù)、定位的戰(zhàn)略思路。在充分考察市場分析結(jié)論，詢問者將為該工程供給備選工程開發(fā)方案，開發(fā)方案將包括：針對十個鄰居的整體戰(zhàn)略定位將來產(chǎn)業(yè)進(jìn)展方向定位區(qū)域功能初步定位分析區(qū)域功能進(jìn)展容量定位區(qū)域功能分布初步建議針對六個鄰居的建設(shè)定位工程市場初步定位分析工程開發(fā)模式初步定位分析各地塊開發(fā)比較建議工程與周邊地塊開發(fā)關(guān)系區(qū)域形象和區(qū)域功能初步定位分析對工程的總體主題、風(fēng)格、功能、整體基調(diào)加以確定建議開發(fā)的各進(jìn)展內(nèi)容開發(fā)參數(shù)初步定位分析建議開發(fā)的各進(jìn)展內(nèi)容的布局初步定位分析組成局部之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系初步分析寫字樓初步定位分析物業(yè)主題定位目標(biāo)客戶定位檔次定位寫字樓所需的設(shè)施及相應(yīng)面積寫字樓設(shè)施的單層面積建議及分割建議大堂、電梯、車位、智能化等硬件配套建議軟件效勞建議寫字樓外觀建筑風(fēng)格初步建議商業(yè)初步定位分析物業(yè)主題定位目標(biāo)客戶定位檔次定位商業(yè)所需的設(shè)施及相應(yīng)