全國超大特大城市社會資本參與投資城市更新市場分析專題報(bào)告

社會資本參與投資城市更新市場分析專題報(bào)告前言城市更新是未來城市建設(shè)的主戰(zhàn)場城市更新是未來城市建設(shè)的主戰(zhàn)場，對企業(yè)而言也是一個(gè)極為重要的投資市場。近年來，全國范圍內(nèi)城市更新相關(guān)表態(tài)和政策數(shù)量持續(xù)增加，這一趨勢凸顯了城市更新在擴(kuò)大內(nèi)需、推動城榮邦瑞明借助專業(yè)的大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)和豐富的行業(yè)積累，深入研究了全國21個(gè)超大特大城市在2022年至2023年間社會資本參與投資的城市更新項(xiàng)目中標(biāo)數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行了深度分析，致“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺超大特大城市作為全國城市更新的主戰(zhàn)場，是城市更新投資機(jī)會的重要來源。本次研究以21個(gè)超大特大城市中社會資本參與投資的城市更新項(xiàng)目為對象（全文簡稱“超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目”經(jīng)分析，呈現(xiàn)以下幾方面特征：（1）過去兩年投資規(guī)模達(dá)到五千億，引入社會資本的投資項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到95項(xiàng)；2023年投資規(guī)模達(dá)到3626億元，同比增長153%；（2）城市方面，上海、天津、廣州等在投資額和項(xiàng)目數(shù)量上處于領(lǐng)先地位；（3）項(xiàng)目類型方面，片區(qū)更新和城中村項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)地位；中標(biāo)企業(yè)中，央企和地方國企占主導(dǎo)地位；（4）預(yù)計(jì)企業(yè)可參與的投資內(nèi)容轉(zhuǎn)向有機(jī)更新和二級為主，百億級大項(xiàng)目比重將降低；市場化方式平衡項(xiàng)目將成為企業(yè)投資的重要考量。城市名單區(qū)域分布城市名單區(qū)域分布2022-2023年，全國21個(gè)超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目市場累計(jì)投資逾五千億2022-2023年，全國21個(gè)超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目市場累計(jì)投資逾五千億市場在過去兩年持續(xù)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增長的態(tài)勢。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從2022年到2023年，社會資本參與的21個(gè)超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目市場規(guī)模達(dá)到5042億元，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到94項(xiàng)。而在2023年，這一市場亮眼，全年項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到55項(xiàng)，同比增長41%，全年投資規(guī)模更是達(dá)到3626億元，同比增長高達(dá)156%。東北地區(qū)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺3“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺華東地區(qū)以2440億的投資額成為全國城市更新投資的領(lǐng)頭羊，與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化程度密切相關(guān)。尤其值得一提的是上海市的唐鎮(zhèn)小灣村暮二村等地塊“城中村”改造項(xiàng)目，投資規(guī)模達(dá)到了600億元，顯 示出投資企業(yè)對上海城市更新項(xiàng)目的信心。華南地區(qū)則以33個(gè)項(xiàng)目數(shù)量最多，反映了該地區(qū)城市更新需求的迫切性和廣泛性。華南地區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市更新項(xiàng)目數(shù)量的增加與城市人口密度增加、城市功能提升等因素密切相關(guān)。不同地區(qū)在城市更新投資上呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢，這為未來城市更新投資政策的制定和實(shí)施提供了重要參考和借鑒。深入理解各地區(qū)的投資格局，有助于更好地促進(jìn)城市更新工作的開展。項(xiàng)目集中于華東、華中、華北、華南地區(qū)，華東投資額最大華東地區(qū)投資額最大2440億項(xiàng)目平均投資174億元最大投資項(xiàng)目600億元——上海市唐鎮(zhèn)小灣村暮二村等地塊“城中村”華南地區(qū)項(xiàng)目數(shù)量最多33個(gè)18個(gè)15個(gè)917億元18個(gè)15個(gè)917億元952億元608億元8個(gè)608億元136億元3億元“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺4 2022-2023年，全國21個(gè)超大特大城市城市更新項(xiàng)目市場累計(jì)投資逾五千億 具體城市方面：一線城市如上海、天津、廣州等在投資額和項(xiàng)目數(shù)量上處于領(lǐng)先地位，與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市規(guī)模密切相關(guān)。二線城市如長沙、鄭州等也展現(xiàn)出了相當(dāng)規(guī)模的投資，顯示了其對城市更新的重視和決心。深圳在項(xiàng)目數(shù)量上居于領(lǐng)先地位，反映了其在城市更新領(lǐng)域的創(chuàng)新和活力。而投資額相對較低的情況與深圳偏重工改類項(xiàng)目有關(guān)。城市更新投資潮帶動了各地城市面貌的改造和提升，為城市可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。未來，隨著城市化進(jìn)程的深入和城市更新政策的持續(xù)推進(jìn)，相信各地將會進(jìn)一步加大對城市更新的投入，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的新跨越。城市名稱投資額（億元）項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）891673鄭州市2822402362566“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺5不同城市，主要項(xiàng)目類型不同以投資額來進(jìn)行分析，超大特大城市中，具備明顯的項(xiàng)目類型特點(diǎn)：上海市以城中村項(xiàng)目為主；天津市以棚改項(xiàng)目為主；長沙市以片區(qū)更新和舊城改造為主；濟(jì)南市以片區(qū)更新為主；廣州市以舊城改造和城中村為主；深圳市以片區(qū)更新（主要為“土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)0“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺6業(yè)主類型方面：按項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目，政府部門、地方平臺和地方集體企業(yè)分別占據(jù)了相當(dāng)比例。地方平臺占比35%，主要作為片區(qū)更新項(xiàng)目的項(xiàng)地方集體企業(yè)占比28%，主要作為城中村項(xiàng)目的項(xiàng)目業(yè)主；政府部門占比37%，主要作為舊城改造等其他項(xiàng)目的項(xiàng)目業(yè)主。28%37%35%“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺7“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺7項(xiàng)目類型方面：片區(qū)更新和城中村改造是投資額最大和項(xiàng)目數(shù)量最多的兩類項(xiàng)目，投資額占總體投資的比例都達(dá)到了36%。這表明在城市更新領(lǐng)域，針對片區(qū)整體進(jìn)行更新和改造以及對城中村的改造是當(dāng)下重點(diǎn)和主要方向。此外，百億級的超大項(xiàng)目投資額約3633億元（其中片區(qū)更新1585億元、城中村1317億元項(xiàng)目數(shù)量16個(gè)，投資額占整體市場比例為72%。 050“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺8按投資額統(tǒng)計(jì)，按投資額統(tǒng)計(jì)，超大特大城市的城市更新投資項(xiàng)目，央企占比51%，地方國有企業(yè)占比40%，兩者合計(jì)占比91%，是城市更新投資市場的絕對主力?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺9“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺中標(biāo)企業(yè)類型：按照不同項(xiàng)目類型來看，中標(biāo)企業(yè)差異化明顯：片區(qū)更新類，央企中標(biāo)額1632億元，占該類比重為88.57%，處于絕對領(lǐng)先地位；城中村類，地方國企中標(biāo)額1114億元，占該類比重為61.02%，明顯高于央企的比重26.59%；棚改及其他類，地方國企中標(biāo)額592億元，占該類比重為90.72%，處于絕對領(lǐng)先地位；舊城改造以央企為主，地方國企為輔；工改項(xiàng)目中標(biāo)人較為均衡。0“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺10“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺為支持、統(tǒng)籌城市的城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，大部分超大特大城市成立了以“城市更新”為業(yè)務(wù)方向的地方平臺公司，或指定已有的注冊資本較高、城市建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的地方平臺作為城市更新項(xiàng)目的主導(dǎo)單位。北京市、上海市、重慶市、廣州市、武漢市等成立了“城市更新”的市屬或區(qū)屬平臺公司來主導(dǎo)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，如北京豐臺城市更新集團(tuán)有限公司；天津市、濟(jì)南市、南京市等指定了原有平臺公司統(tǒng)籌城市更新項(xiàng)目，如天津城市基礎(chǔ)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司；西安市則由市屬國企牽頭成立了城市更新專項(xiàng)基金，如西安財(cái)金投資管理有限責(zé)任公司。重點(diǎn)城市新設(shè)立或指定城市更新平臺公司，表明地方政府意識到整體統(tǒng)籌的重要性，正逐漸將城市更新平臺公司作為推動城市更新項(xiàng)目的主要抓手?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平部分重點(diǎn)城市的城市更新平臺公司情況元）期號號17-12023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，城中村改造支持資金方面，除符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)債支持范圍外，將設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款。截至2024年2月，已有包括上海、重慶、廣州等28個(gè)城市官宣首批城中村改造專項(xiàng)借款獲批授信額度或已在當(dāng)?shù)貙?shí)施投放，涉及城中村改造項(xiàng)目371個(gè)，授信金額超9200億元，放款金額近400億元?；诹私?，城中村專項(xiàng)貸款可用于城中村一級部分，但只能由政府平臺承接；商業(yè)銀行貸款以城中村項(xiàng)目二級為主，涉及保障房的按保障房貸款政策執(zhí)行。故企業(yè)對于城中村項(xiàng)目一級部分的投資將受到很大限制；城市更新貸款政策是否會向狹義的城中村貸款政策靠攏，還有待觀察?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺12項(xiàng)目主要通過市場化方式平衡，需要投資企業(yè) 項(xiàng)目主要通過市場化方式平衡，需要投資企業(yè) 一線及新一線城市存在拆除重建需求，重點(diǎn)關(guān) 投融資體制正在朝向政府承擔(dān)公共服務(wù)、企業(yè)承擔(dān)市場項(xiàng)目獨(dú)立切割城市更新領(lǐng)域預(yù)計(jì)形成地方政府和地方國企主導(dǎo)一級部分，市場主體主導(dǎo)二級部分的分工局在推進(jìn)城市更新過程中，為了防范“過度房地產(chǎn)化”傾向，在“有機(jī)更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓勵(lì)前者。結(jié)合政策導(dǎo)向，未來城市更新領(lǐng)域投資市場預(yù)計(jì)呈現(xiàn)如下特征：以有機(jī)更新和二級為主的城市更新將成為城市百億級別的大項(xiàng)目比重 “有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺13“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺14“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺城市機(jī)會挖掘的服務(wù)內(nèi)容公司簡介“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺15“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺城市機(jī)會挖掘?yàn)槠髽I(yè)帶來的價(jià)值