廠房物業(yè)服務(wù)投標(biāo)服務(wù)方案

第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 第一節(jié)物業(yè)服務(wù)分析 一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀、前景分析 二、物業(yè)管理理念及目標(biāo)定位 第二節(jié)廠房物業(yè)管理職能 一、物業(yè)管理的五種職能 二、廠房物業(yè)的具體職能 第三節(jié)廠房物業(yè)的管理原則 一、統(tǒng)一管理與獨(dú)立管理相結(jié)合的原則 二、專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則 三、物業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)相結(jié)合的原則 第四節(jié)廠房物業(yè)的管理內(nèi)容 一、廠房內(nèi)各部門的管理 二、廠房公用部位的管理 三、廠房設(shè)施、設(shè)備管理 四、廠房環(huán)境管理 五、廠房治安管理 六、廠房消防管理 七、廠房車輛管理 第五節(jié)廠房物業(yè)管理特點 一、生產(chǎn)用房的管理是重點 二、輔助配套的管理 2三、險情的出現(xiàn)難以預(yù)料 四、清潔工作難度較大 第六節(jié)廠房物業(yè)管理要求 一、組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 二、做好廠房的物業(yè)管理工作 三、保證廠房安全、整潔 五、提供全方位的社會化服務(wù) 第七節(jié)廠房物業(yè)管理重難點分析 一、廠房物業(yè)管理重點 二、廠房物業(yè)管理難點 第八節(jié)擬采用的管理模式 三、運(yùn)作程序系統(tǒng) 四、激勵系統(tǒng) 第二章廠房物業(yè)服務(wù)管理方案 第一節(jié)服務(wù)模式 二、統(tǒng)一服務(wù)意識 四、實施品牌戰(zhàn)略和形象工程 3第二節(jié)服務(wù)定位 第三節(jié)服務(wù)目標(biāo) 二、分類指標(biāo) 第四節(jié)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 三、公共秩序管理 五、交通秩序維護(hù) 六、消防防災(zāi)管理 八、綠化管理 九、會務(wù)及接待服務(wù) 十、其他后勤保障服務(wù) 第五節(jié)工作計劃 一、前期管理工作計劃 第三章組織架構(gòu)及人員管理方案 第一節(jié)組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 一、設(shè)計原則 二、組織架構(gòu) 三、職能部門及崗位職責(zé) 第二節(jié)人員配備 4一、人員配置基本原則 二、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備 三、各崗位人員職責(zé)和素質(zhì)要求 第三節(jié)人員培訓(xùn) 一、培訓(xùn)目標(biāo) 二、培訓(xùn)管理 三、培訓(xùn)內(nèi)容 四、培訓(xùn)方式 五、培訓(xùn)計劃 六、培訓(xùn)后的跟查及評核工作 第四節(jié)人員管理方式 一、嚴(yán)格要求、規(guī)范管理、選好人、培育人 二、競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、用好人、激勵人 三、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化動作 第四章物資裝備計劃 第一節(jié)物業(yè)用房 二、物業(yè)管理用房的配置要求 第二節(jié)物資需求計劃的編制 二、季度計劃 5第三節(jié)擬配置的裝備 二、維修工具 三、保潔工具 四、保安器具 第四節(jié)物資裝備管理規(guī)定 一、綠化工具使用及管理 二、保安裝備管理規(guī)定 三、保潔用品管理規(guī)定 第五章智能化系統(tǒng)管理方案 第一節(jié)智能系統(tǒng)管理的前期措施 第二節(jié)智能化系統(tǒng)設(shè)計方案 一、綜合布線系統(tǒng) 二、視頻監(jiān)控系統(tǒng) 三、周界防盜系統(tǒng) 六、廠區(qū)道閘系統(tǒng) 七、考勤系統(tǒng) 九、公共廣播系統(tǒng) 十、會議系統(tǒng) 十一、機(jī)房工程 第三節(jié)智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng) 6一、秩序維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng) 第六章安全管理方案 第一節(jié)安全管理目標(biāo)及方式 一、管理目標(biāo) 第二節(jié)安全管理內(nèi)容及要求 二、道路交通管理 五、應(yīng)急方案或流程 第三節(jié)安全管理方案實施 二、智能化監(jiān)控系統(tǒng)管理 三、安全服務(wù)管理機(jī)制 五、建立多方參與的安全網(wǎng)絡(luò) 六、制定科學(xué)地安全內(nèi)部管理制度 第四節(jié)公共秩序維護(hù) 一、主要方法 三、治安防范與公共秩序維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 7第七章綜合維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案 第一節(jié)綜合維修服務(wù)總體要求 一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度 二、維修服務(wù)承諾 第二節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程 一、物業(yè)維修操作規(guī)定 三、維修服務(wù)規(guī)范要求 第三節(jié)房屋等公共設(shè)施和室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)管 一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃的制定 二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃的實施 三、房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃 四、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃 第四節(jié)特種設(shè)備維護(hù)管理 一、供配電系統(tǒng) 三、空調(diào)系統(tǒng) 第八章保潔管理方案 第一節(jié)保潔服務(wù)總體目標(biāo) 8 第二節(jié)廠房保潔管理方案 一、主要物業(yè)管理保潔服務(wù)方案 三、消殺工作 第三節(jié)保潔崗位操作規(guī)范 一、清潔機(jī)械使用、保養(yǎng)、管理程序 三、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 四、保潔應(yīng)急情況解決方案 第四節(jié)保潔管理制度 一、清潔工具的領(lǐng)用 239二、保潔交接班制度 三、保潔員獎懲制度 四、保潔員禮儀形象制度 第五節(jié)冬季防雪防滑管理方案 244二、物業(yè)冬季防凍、防漏、防滑方案 第九章綠化服務(wù)管理方案 第一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)方案 261一、綠化養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容 二、綠化養(yǎng)護(hù)管理的標(biāo)準(zhǔn)與要求 9三、綠化標(biāo)識與檔案管理 四、年度綠化養(yǎng)護(hù)方案 三、花卉、盆栽管理措施 281 三、綠化工作管理規(guī)定 四、綠化養(yǎng)護(hù)過程安全規(guī)定 五、綠化管理檢查規(guī)程 第四節(jié)植物常見病蟲害防治方法 一、植物常見病害 二、植物產(chǎn)生危害的昆蟲 第五節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程 二、噴藥 五、養(yǎng)護(hù)切邊 十一、防凍、防旱、防澇 第十章宿舍樓管理方案 一、指導(dǎo)思想 二、總體目標(biāo) 三、管理模式 二、快速、完善的服務(wù)形式 三、突出、貼心的文明禮貌 四、全天侯的服務(wù)時間 五、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù) 第三節(jié)人員配備與管理 一、人員配備 第四節(jié)安全管理 一、加強(qiáng)人員管理工作 第五節(jié)環(huán)境管理 一、清潔管理 二、綠化管理 第十一章廠房車輛出入停放管理方案 304第一節(jié)車輛出入停放管理規(guī)定 三、交通線路 四、車輛行駛及停放安全須知 五、裝載運(yùn)輸 第二節(jié)車輛進(jìn)出管理 一、車輛入廠管理 三、廠區(qū)車輛通行證管理 第三節(jié)車輛停放管理 一、車輛停放管理規(guī)定 二、外來車輛的停放管理規(guī)定 第十二章服務(wù)承諾和質(zhì)量保障措施 第二節(jié)質(zhì)量保障措施 一、實施ISO質(zhì)量體系保證模式標(biāo)準(zhǔn) 二、XX廠房物業(yè)管理質(zhì)量保證體系的建立 第三節(jié)具體項目質(zhì)量管理目標(biāo) 第十三章投訴處理服務(wù)方案 一、投訴的定義 二、剖析投訴成因 第二節(jié)投訴處理基本原則 一、理性對待投訴 二、投訴處理的基本原則 第三節(jié)投訴處理技巧 一、傾聽，不與爭辯 二、記錄投訴內(nèi)容 三、換位思考，將心比心 四、分清投訴類別，判定投訴性質(zhì) 五、明確回復(fù)時限，按時處理完畢 六、反饋處理結(jié)果，張貼投訴公告 七、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，完善服務(wù)工作 第十四章應(yīng)急事件處理預(yù)案 第一節(jié)應(yīng)急疏散預(yù)案 一、制定應(yīng)急疏散預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急疏散小組及職責(zé) 五、應(yīng)急疏散方法 六、應(yīng)急疏散善后工作 七、預(yù)案演練 第二節(jié)火警處理應(yīng)急預(yù)案 一、制定火警處理應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 七、火災(zāi)善后處理工作 八、火警處理注意事項 第三節(jié)水浸/跑水應(yīng)急預(yù)案 一、制定水浸/跑水應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 六、應(yīng)急物資準(zhǔn)備 第四節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定突發(fā)停電應(yīng)急處理預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 四、停電處理流程 五、應(yīng)急物資準(zhǔn)備 六、預(yù)案演練 第五節(jié)停水應(yīng)急預(yù)案 一、制定停水應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 四、停水應(yīng)急處理流程 第六節(jié)電梯困人應(yīng)急預(yù)案 一、制定電梯困人應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 五、電梯困人應(yīng)急處理注意事項 六、應(yīng)急物資 七、預(yù)案演練 第七節(jié)高空墜物應(yīng)急預(yù)案 一、制定高空墜物應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 四、高空墜物預(yù)防 五、高空墜物應(yīng)急處理流程 第八節(jié)地震應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定地震應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 七、應(yīng)急物資 第九節(jié)防疫應(yīng)急處理預(yù)案 一、防疫應(yīng)急處理預(yù)案制定的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 第十節(jié)防汛(暴雨)防強(qiáng)風(fēng)應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定防汛(暴雨)防強(qiáng)風(fēng)應(yīng)急處理預(yù)案的目的397二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 四、防汛(暴雨)防強(qiáng)風(fēng)準(zhǔn)備工作 五、汛情、強(qiáng)風(fēng)天氣過后的善后處理工作 402 七、應(yīng)急物資準(zhǔn)備 八、預(yù)案演練 第十一節(jié)觸電應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定觸電應(yīng)急處理預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 四、應(yīng)急處理流程 五、觸電事故應(yīng)急處理注意事項 六、應(yīng)急物資準(zhǔn)備 第十二節(jié)食物中毒應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定食物中毒應(yīng)急處理預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 四、食物中毒應(yīng)急處理流程 412 七、預(yù)案演練 第十三節(jié)有限空間事故應(yīng)急預(yù)案 一、制定有限空間事故應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 五、緊急救援注意事項 六、有限空間作業(yè)要求及安全防護(hù)措施 七、應(yīng)急物資準(zhǔn)備 第十四節(jié)噪音污染應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定噪音污染應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 420 第十五節(jié)停車收費(fèi)系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 五、應(yīng)急物資準(zhǔn)備 第十六節(jié)門禁道閘系統(tǒng)使用異常應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定門禁道閘系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案的目的.425二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 426四、應(yīng)急處理流程 第十七節(jié)交通意外應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定交通意外應(yīng)急處理預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 五、應(yīng)急物資準(zhǔn)備 第十八節(jié)發(fā)現(xiàn)可疑物品、爆炸物品應(yīng)急處理預(yù)案……434一、制定發(fā)現(xiàn)可疑物品、爆炸物品應(yīng)急處理預(yù)案的目 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 第十九節(jié)發(fā)生盜竊、搶劫事件應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定發(fā)生盜竊、搶劫事件應(yīng)急處理預(yù)案的目的438二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 四、應(yīng)急處理流程 第二十節(jié)發(fā)生打架、斗毆、尋釁滋擾事件應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定發(fā)生打架、斗毆、尋釁滋擾事件應(yīng)急處理預(yù) 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 第二十一節(jié)爆炸恐嚇應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定爆炸恐嚇應(yīng)急處理預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 四、應(yīng)急處理流程 第二十二節(jié)發(fā)生自殺或企圖自殺應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定發(fā)生自殺或企圖自殺應(yīng)急處理預(yù)案的目的453二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 454四、應(yīng)急處理流程 第二十三節(jié)發(fā)生精神病人、醉酒滋事應(yīng)急處理預(yù)案.458一、制定發(fā)生精神病人、醉酒滋事應(yīng)急處理預(yù)案的目 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 四、應(yīng)急處理流程 第十五章推進(jìn)智能化物業(yè)服務(wù)管理工作 第一節(jié)智能化物業(yè)服務(wù)管理工作的概念 二、智能化物業(yè)管理的概念和目的 第二節(jié)智能化服務(wù)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃原則 二、系統(tǒng)特點介紹 第三節(jié)加強(qiáng)節(jié)能管理建設(shè)，構(gòu)建綠色友好型廠房 466一、推動節(jié)能工作深入持久展開 二、節(jié)能的具體措施 第四節(jié)節(jié)能產(chǎn)品優(yōu)先采購 本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如詳情見本方案的第一章；詳情見本方案的第十一章；編制依據(jù)4.XX省物業(yè)管理委員會相關(guān)文件5.XX省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)管條例(如有最新法律法規(guī)，從其規(guī)定。)(以下內(nèi)容根據(jù)項目實際情況修改)第一節(jié)物業(yè)服務(wù)分析一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀、前景分析隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活廠房、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展仍需一個艱難的探索過程。我國自1994年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場問題。那么,物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運(yùn)行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對物業(yè)管理市場中最主要的權(quán)利主體物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。對于工業(yè)廠房物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關(guān)于工業(yè)廠房物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)廠房的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對工業(yè)廠房物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)廠房物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。2.工業(yè)廠房的市場化程度不高當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場的方式主要有如下三種：(1)通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場(2)通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(3)通過自建自管方式擁有市場由于工業(yè)廠房的物業(yè)管理費(fèi)定價較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。3.規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)廠房的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們4.工業(yè)廠房的配套設(shè)施不夠完善我國的開發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完善。(二)物業(yè)服務(wù)行業(yè)前景分析針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了職工和使用人，使廣大職工和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。其物業(yè)管理軟件，應(yīng)建立在一個好的網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、程序語言廣義的物業(yè)管理軟件設(shè)計應(yīng)該覆蓋物業(yè)管理的整個辦公自動化系統(tǒng)，它除了包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務(wù)管理等功能以外，還應(yīng)該包括物業(yè)管理所屬的保安部門的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應(yīng)用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的網(wǎng)站軟件。其二，在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。(一)管理理念定位寓管理于服務(wù)中。(1)對職工體貼入微的人性化、家庭式關(guān)懷。①管理服務(wù)中心24小時伴隨著您，聆聽您的心聲、了解您的需求，以陽光般的熱情時時刻刻為您排憂解難。②不管您在廠房的哪個角落，您都可看到我們物業(yè)工作者忙碌的身影，無論職工在生活還是工作上有任何要求，只要您撥通我們的服務(wù)熱線，我們將最快來到職工的身邊，為職工提供細(xì)致、周到的服務(wù)。通過人性化的服務(wù)，使職工感受到親情、和諧、融洽的社會氛圍，消除人與人之間的鴻溝，實現(xiàn)真正的人性化社區(qū)。(2)引入“員工是企職工人”的管理理念，為管理服務(wù)工作的實施提供保障。①多面、多角度激勵員工，以滿足員工的物質(zhì)與精神需②主張管理者與員工之間充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。③關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展。④為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上，平職工置業(yè)除了安居樂業(yè)外，更希望物業(yè)保值、增值。因而，我們的管理將圍繞維護(hù)職工權(quán)益，保持和提高物業(yè)的完好，從而使物業(yè)整體升值，真正體現(xiàn)管理以物為本。(二)目標(biāo)定位該工業(yè)廠房作為一個大型工業(yè)廠房物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市、全省，乃至于全國、全世界。給該項目整體形象定位是開放、高效、規(guī)范。1.開放：體現(xiàn)該廠房改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公、生產(chǎn)方式2.高效：展示該廠房進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制3.規(guī)范：體現(xiàn)該廠房作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、運(yùn)作規(guī)范高效、管理精細(xì)的風(fēng)貌第二節(jié)廠房物業(yè)管理職能物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控決策是指對物業(yè)管理目前和長遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理企業(yè)要充分發(fā)揮主觀能動性，履行好物業(yè)管理的計劃職能。決策正確與否、計劃是否科學(xué)對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機(jī)結(jié)合的整體，使整個物業(yè)管理物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜，涉及面廣，如果沒有科學(xué)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計劃目標(biāo)也難以保證實現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利進(jìn)行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標(biāo)、計劃、規(guī)章制度進(jìn)行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。控制職能要求建立、健全各項規(guī)章制度，包括物業(yè)轄區(qū)管理章程、宿舍樓住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。上述物業(yè)管理職能是一個有機(jī)的統(tǒng)一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機(jī)器”;通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。消防、車輛管理等。2.建立和實施物業(yè)管理的規(guī)章制度。3.協(xié)調(diào)廠房內(nèi)公共部分的使用，維護(hù)廠房物業(yè)區(qū)域內(nèi)的布局。4.負(fù)責(zé)廠房物業(yè)公用部位、附屬設(shè)施及共用設(shè)備的使5.建立廠房物業(yè)公用部位、附屬設(shè)施及共用設(shè)備大修、維修基金，管理好維修基金，保證維修基金的正確使用。6.按時收取和分?jǐn)偣芾碣M(fèi)、維修費(fèi)，并定期公布賬目。7.代表廠房統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)助落實街道辦事處交辦的第三節(jié)廠房物業(yè)的管理原則廠房物業(yè)以生產(chǎn)用房為主，但也有與之相配套的辦公用房、生活用房和各種服務(wù)設(shè)施。所以，在管理方面，它既有與辦公樓宇、居住用房相同之處，也有不同的地方。廠房物業(yè)的管理，應(yīng)遵循以下幾個原則：一、統(tǒng)一管理與獨(dú)立管理相結(jié)合的原則廠房物業(yè)區(qū)域內(nèi)，往往有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、庭園綠化、消防安全、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等日常管理工作。但是，廠房物業(yè)往往集生產(chǎn)用房、辦公用房、生活用房、商業(yè)用房于一體，而且又因其屬性不同，必然給物業(yè)的統(tǒng)一管理帶來困難。所以，廠房物業(yè)的管理應(yīng)遵循“統(tǒng)一管理與所謂“統(tǒng)一管理”就是在整個區(qū)域內(nèi)有一個管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)公共部位的各種管理工作，協(xié)調(diào)各職工及使用人的關(guān)系。所謂“獨(dú)立管理”,就是在各類用房中，有獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，即使在同一類型的房屋中，也可能有不同的管理機(jī)構(gòu)。如生產(chǎn)用房，各生產(chǎn)單位可能是相對獨(dú)立的區(qū)域或樓宇，因此有自己內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)除盡職盡責(zé)管理好轄區(qū)的事務(wù)外，應(yīng)協(xié)助整個工業(yè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)做好各項工作。二、專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則廠房物業(yè)或出售或出租，因此可以像居住物業(yè)那樣，成并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。作為專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司的水平影響著廠房物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境、工作環(huán)境和居住環(huán)境，影響著物業(yè)的保值和升值。遵循“專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合”的原則，按照職工的要求和標(biāo)準(zhǔn)實施專業(yè)管理，有助于提高生產(chǎn)效率。三、物業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)相結(jié)合的原則業(yè)一般建在城市的遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)離大城市，生活有諸多不便之處。個工業(yè)物業(yè)區(qū)域比一般居住廠房要大，要滿足不同職工和使用人的要求，勢必還有一定的差距。物業(yè)管理公司在實施管理時，應(yīng)急客戶之急，提供各類經(jīng)營性服務(wù)，做好廣大職工廠房、工業(yè)廠房，是我國改革開放后出現(xiàn)的新生事物，管理好這類物業(yè)，是物業(yè)管理行業(yè)不容推卸的責(zé)任。第四節(jié)廠房物業(yè)的管理內(nèi)容一、廠房內(nèi)各部門的管理按廠房內(nèi)工業(yè)物業(yè)買賣或租賃合同的規(guī)定，各部門、車間要履行各自的權(quán)利和義務(wù)，管理好各自使用的建筑物，。1.生產(chǎn)用物業(yè)不準(zhǔn)用作生活居?。怀?jīng)公安部門批準(zhǔn)同意設(shè)立專用庫房外，禁止在廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性2.各部門據(jù)生產(chǎn)需要，對廠房和倉庫進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，不可損壞樓面結(jié)構(gòu)和超過樓面允許的荷載。施工前應(yīng)與管理者聯(lián)系，并提供圖紙，經(jīng)有關(guān)部門會簽后方如有超載放置而引起樓層損壞，管理者有權(quán)要求該部門修復(fù)到正常狀態(tài)，由此造成的損失由廠房負(fù)責(zé)。4.因使用水電不當(dāng)而造成損失的，其損失由責(zé)任者承5.物業(yè)管理公司可以要求廠房內(nèi)的工業(yè)廢棄物自行妥二、廠房公用部位的管理1.為確保廠房和倉庫及附近建筑物群體協(xié)調(diào)和美觀，滿足給排水要求，消防安全規(guī)定及生產(chǎn)和人員安全，各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備，要在外墻及屋頂上設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理部門申請，經(jīng)協(xié)調(diào)，批準(zhǔn)后方可實施。2.為確保文明生產(chǎn)和綠化環(huán)境，無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用園林綠地面積。3.為確保公共場所的清潔衛(wèi)生，各部門要加強(qiáng)對員工教育，對違反環(huán)衛(wèi)保護(hù)規(guī)定的，由責(zé)任者負(fù)責(zé)。4.各部門不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位。5.各部門應(yīng)教育員工愛護(hù)公用部位的房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備，如人為損壞，由責(zé)任者負(fù)責(zé)。6.廠房和倉庫的公共場地，除由物業(yè)管理公司協(xié)商確定停放自行車和汽車外，各部門不得堆放貨物等東西。三、廠房設(shè)施、設(shè)備管理廠房設(shè)施和設(shè)備大體可分工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備、工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備三大工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施、設(shè)備，如鋼鐵廠的煉鋼爐、機(jī)械加工廠的各類機(jī)床等等，其管理的專業(yè)性強(qiáng)，應(yīng)由工業(yè)企業(yè)自工業(yè)生活共用設(shè)施和設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施和設(shè)備(以下不妨簡稱為工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備),如供水、供電、供氣、供暖、通訊等等通用的L設(shè)施和設(shè)備，可委托物業(yè)管工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備管理應(yīng)建立健全工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)保養(yǎng)制度，保證工業(yè)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行，定期維護(hù)保養(yǎng)。①空氣污染，造成空氣污染的因素有：燃煤排放二氧化硫氣體、機(jī)動車尾氣、廠內(nèi)排放的化學(xué)煙霧、粉塵等；②水污染，工業(yè)廢水含有大量有毒、有害污染物，容易③固體廢棄物污染，工廠內(nèi)固體廢棄物污染是指人們在④噪聲污染，噪聲污染包括交通噪聲污染、生產(chǎn)噪聲污環(huán)境污染的防治除了要求廠房內(nèi)各有關(guān)單位認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)以及環(huán)保部門監(jiān)督、檢查以外，物業(yè)管理公司也應(yīng)該結(jié)合實際情況，制定廠房內(nèi)污染防治制度，并監(jiān)督各部門認(rèn)真執(zhí)行，避免或減少廠房內(nèi)環(huán)境污綠化和環(huán)衛(wèi)工作既是治理環(huán)境污染的有效措施，也是提(1)公共綠地。包括工業(yè)廠區(qū)、生活區(qū)域及文化活動生區(qū)要定時清掃、灑水；公共場所需設(shè)置衛(wèi)生桶、衛(wèi)生箱。物業(yè)管理公司有責(zé)任搞好環(huán)境衛(wèi)生工作；同時也要求廠房宿舍樓內(nèi)的職工、家屬、住戶積極配合物業(yè)管理公司的環(huán)境衛(wèi)生工作，因此，物業(yè)管理公司應(yīng)抓好宣傳教育工作，增強(qiáng)職工及住戶文明意識和自覺自愿遵守規(guī)章制度的觀念，把廠房內(nèi)的環(huán)境保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生與建設(shè)文明物業(yè)有機(jī)地結(jié)合起違章搭建是對整個廠房內(nèi)和諧環(huán)境的破壞，它既有礙觀瞻，又影響人們的日常生活、工作，還有可能帶來交通不安全的問題。因此，物業(yè)管理公司要認(rèn)真做好清理廠房內(nèi)的違公共設(shè)施是廠房物業(yè)的一個重要組成部分。公用設(shè)施一物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)公用設(shè)施的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)開展人文環(huán)境的建設(shè)和管理。新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助的生活環(huán)境，互利互惠、溫馨文明的工作環(huán)境以及融洽和諧、輕松有序的辦公環(huán)境等。好的人文環(huán)境可以煥發(fā)熱情，提高工作效率，對社會治環(huán)境建筑小品的內(nèi)容十分廣泛，就其性質(zhì)來說大體可分(1)功能性。有坐椅、桌、園燈或路燈、垃圾筒、電話亭、休息亭廊、標(biāo)志牌、兒童游戲設(shè)施、地面鋪裝等。(3)分隔空間。有人口標(biāo)志、圍墻、欄桿、路障、臺環(huán)境建筑小品具有方便耐用、美化環(huán)境、組織空間的功能。其種類、造型、規(guī)格、質(zhì)地可根據(jù)實際需要而設(shè)計，但應(yīng)注意不要強(qiáng)求樣樣俱全。物業(yè)管理公司應(yīng)用少量的投資和簡易可行的材料建設(shè)各類環(huán)境建筑小品，力求建筑小品新治安管理的目的是為了保障物業(yè)管理公司管理區(qū)內(nèi)的人、財、物不受傷害和損失，維護(hù)正常的生產(chǎn)、生活秩序。廠房內(nèi)地域廣，建筑物類型繁多、功能各異，生產(chǎn)單位連續(xù)作戰(zhàn)，生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量大；生活區(qū)域同生產(chǎn)區(qū)混雜，廠房區(qū)內(nèi)人員、車輛繁多；同時各生產(chǎn)廠家、車間又有各種不同類型的管理方法，物業(yè)管理公司不可能過多干預(yù)，只能同各生產(chǎn)單位、車間及生活區(qū)的宿舍、住戶管理單位密切合作，相互配合，積極參與，才能較好的完成管理工作。(2)服務(wù)性強(qiáng)。物業(yè)管理公司的治安保衛(wèi)管理實質(zhì)上是治安服務(wù)，即提供保安、保衛(wèi)服務(wù)，為保障廠房職工、住戶的人身、財產(chǎn)安全服務(wù)，作為保安人員，要樹立“以顧客為中心”的思想；既要有公安人員的警惕，又要有服務(wù)性行業(yè)的熱誠；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂(3)根據(jù)治安區(qū)域大小和當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，配備相應(yīng)數(shù)量的保安員，定期對保安員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)(4)建立正常的巡邏、值班制度，明確重點保衛(wèi)目標(biāo)，做到點面結(jié)合(6)聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治，完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施(7)與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系消防管理的基本目的，是防止廠房內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，最大限度地減少損失，為職工單位、職工、住戶的工作、生活提供安全保證，增強(qiáng)他們的安全感，保護(hù)其生命財產(chǎn)的安全。消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”,要求消防工技術(shù)等方面做好滅火的預(yù)防，確保物業(yè)的安全使用。(1)定期訓(xùn)練專職消防員，建設(shè)高素質(zhì)的消防隊伍。(3)管理和維護(hù)好消防設(shè)備和器材。七、廠房車輛管理(1)停車場地位置規(guī)劃。物業(yè)管理公司對停車場地位置的規(guī)劃，既要盡可能地利用已有停車場地，又必須考慮實際需要，大膽創(chuàng)新，因地制宜地規(guī)劃設(shè)計出既能與廠房相協(xié)調(diào)，又符合實際需要的停車場地。(2)停車場(棚、庫)內(nèi)要求有不同的空間，適合不同車輛。停車場(棚、庫)要保證停車暢通無阻，其內(nèi)部要設(shè)置清楚而又足夠的指示信號燈、指示標(biāo)語，有充足的消防設(shè)備；停車場(棚、庫)的車位布置，要按車型、規(guī)格分別廠房物業(yè)管理的服務(wù)，主要是做好各項保障工作，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；自然環(huán)境和社會文化環(huán)境的保障等。廠房物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理單位的一個利潤增長點，做好這方面工作對拓寬物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營渠道具有重要意義。第五節(jié)廠房物業(yè)管理特點工業(yè)廠房物業(yè)管理相對與商住物業(yè)管理來說，主要有以一、生產(chǎn)用房的管理是重點廠房物業(yè)一般以生產(chǎn)用房為主，輔以辦公用房、生活用般生產(chǎn)用房或出租或出售，由于其具有很強(qiáng)的行業(yè)特點，專業(yè)性很強(qiáng)，因此，要求管理者要了解不同行業(yè)的有關(guān)知識，有針對性地制定具有權(quán)威性和約束力的管理規(guī)定，統(tǒng)一規(guī)范和協(xié)調(diào)廠房內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營行為，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)正常的生產(chǎn)經(jīng)營輔助配套的管理工作多樣復(fù)雜。工業(yè)生產(chǎn)離不開輔助配套設(shè)施，有的部門又是24小時連續(xù)生產(chǎn)，與之相配套的輔助部門也要作相應(yīng)的安排，如門衛(wèi)、餐廳、浴室、動力供應(yīng)和倉儲運(yùn)輸?shù)?，以保證一線生產(chǎn)的正常進(jìn)行；對有毒有害和易燃易爆危險品的倉儲運(yùn)輸，以及三廢的排放處理要有嚴(yán)格的管理辦法和監(jiān)督措施；為防止超負(fù)荷使用動力，要組織協(xié)調(diào)，制訂限額使用的規(guī)定等等。三、險情的出現(xiàn)難以預(yù)料廠房物業(yè)因使用不當(dāng)和使用頻繁，造成房屋損耗，以至帶來結(jié)構(gòu)的變化，險情的出現(xiàn)難以預(yù)料。例如，笨重的機(jī)器和存量過多的貨物，使重量超過樓面結(jié)構(gòu)的負(fù)荷；機(jī)器開動造成振動，房屋損耗嚴(yán)重；電梯高頻率地使用，以及電器和其他設(shè)備，如配電裝置和水泵等，由于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)而易損壞，廠房物業(yè)由于使用功能的特殊性，生產(chǎn)用房往往難以保持清潔。如廠房內(nèi)機(jī)器的油污容易弄臟走廊等地方，生產(chǎn)過程中排放的有害氣體、塵埃等要花費(fèi)大量的人力、物力、財力來清除，給環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)境保護(hù)帶來了困難。很多生產(chǎn)企業(yè)是高科技型的，生產(chǎn)高精尖產(chǎn)品，從原材料到產(chǎn)出品不僅價格昂貴，而且技術(shù)保密性強(qiáng)，因此必須加強(qiáng)安全防范措施，從內(nèi)到外，建立一套有效的制度。作為生產(chǎn)企業(yè)，會使用和接觸一些危險品，如管理不善，則可能發(fā)生火災(zāi)爆炸事故。消防工作應(yīng)堅持以預(yù)防為主，配備足夠的消防設(shè)施和器材，24小時專職消防人員值班，嚴(yán)防火災(zāi)的發(fā)廠房物業(yè)除需加強(qiáng)生產(chǎn)用房的管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅等的管理也不容忽視。物業(yè)管理單位便，解決后顧之憂；另一方面可以增加經(jīng)營收入，增強(qiáng)自己第六節(jié)廠房物業(yè)管理要求廠房物業(yè)的物業(yè)管理是各種不同類型物業(yè)中最難的，一方面對工業(yè)廠房有特殊要求，另一方面要保證廠區(qū)水電的持續(xù)、正常的供應(yīng)，針對以上工業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理的特點和難點，在常規(guī)服務(wù)上必須堅持高標(biāo)準(zhǔn)。具體物業(yè)管理過程中要一、組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組建精干的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實行民主管理。在廠房落成之前，就應(yīng)對選擇專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有通盤考慮，以便物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的職能是負(fù)責(zé)廠房區(qū)域內(nèi)建筑物的日常物業(yè)管理事務(wù)；統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實街道辦事處交辦的設(shè)施和共用部位的物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)建立房屋維修基金；按時收取和分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用；制定有關(guān)具體物業(yè)管理制度二、做好廠房的物業(yè)管理工作做好生產(chǎn)廠房的物業(yè)管理工作，確保房屋的結(jié)構(gòu)完好和安全使用。這里特別要注意在改造廠房和內(nèi)部安裝機(jī)器設(shè)備時，不得損壞廠房結(jié)構(gòu)，不得超過樓面允許的荷載，如因超載機(jī)器引起的樓層損壞的一切損失，應(yīng)由責(zé)任者承擔(dān)；工業(yè)廠房的現(xiàn)場管理十分重要，不得在廠房內(nèi)堆放易燃、易爆和有腐蝕性物品，不得隨意排放有害氣體，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲必須采取降音措施，不得隨意拋棄工業(yè)廢棄物，應(yīng)該確保搞好生產(chǎn)廠房內(nèi)、外公共區(qū)域的管理，保證廠區(qū)安全、整潔。綠化工作要對大面積的綠地做好養(yǎng)護(hù)，拔除雜草，灌水施肥，修剪樹木，滅蟲滅害；不得侵占綠地，以保持環(huán)境的美化。保潔工作要保持廠區(qū)的干凈整潔，嚴(yán)格對工業(yè)垃圾和生活垃圾的分離工作及按時處置；各個生產(chǎn)用房不得以任何形式占有共用部位，堆放貨物，搭建違章建筑；在外墻、屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，必須向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提出申請，要建立安全保衛(wèi)制度，確保安全生產(chǎn)。根據(jù)實際需要，建立一支精良的保安隊伍，實施24小時值班和巡邏制度；為昂貴的產(chǎn)品、原材料和保密性資料檔案做好防范性的安全工作，并應(yīng)防范因頻繁啟動電氣設(shè)備、使用大量煤氣和高壓容器不當(dāng)而引起火災(zāi)及爆炸事故大發(fā)生，要備足消防設(shè)施和器材，要對明火操作做出使用規(guī)定和規(guī)定操作區(qū)域；停放在公共場所的貨物、設(shè)備、材料、車輛等，可由各部門自行看管，也可委托治安部門統(tǒng)一看管；建立廠房內(nèi)員工、車輛貨工業(yè)物業(yè)中除了加強(qiáng)生產(chǎn)用房的物業(yè)管理外，其他類型的房屋，如辦公樓宇、住宅的管理也不能忽視。對一般共用設(shè)施、環(huán)境的整治、庭院的綠化進(jìn)行常規(guī)物業(yè)管理外，還可經(jīng)營餐廳、浴室、醫(yī)療、自選商場以及小百貨等配套設(shè)施的后顧之憂；另一方面也可增加收人，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力和第七節(jié)廠房物業(yè)管理重難點分析運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。結(jié)合所轄的廠區(qū)物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行”以內(nèi)全體員工提供全方位、品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與全體員工建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解員工的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓員工享受到安心、舒心和稱心的工作(居住)環(huán)境。廠房的環(huán)境管理極為重要，如何為全體員工創(chuàng)造一個良好、舒適的工作(居住)環(huán)境，是我們非常重視的問題。以培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證廠房的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為廠房所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮為確保全體員工生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入廠房內(nèi)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。(二)四項措施1.據(jù)以往的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從物業(yè)用戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使廠房物業(yè)員工翻開手冊即可操作。如《物業(yè)部員工手冊》等，使每一位員工了解工作3.時刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理二、廠房物業(yè)管理難點1.由于工業(yè)廠房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理致帶來結(jié)構(gòu)的變化，險情出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費(fèi)用高昂。3.消防點多面廣：廠房內(nèi)存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現(xiàn)火警或險情，因電器安裝、機(jī)器的用電不第八節(jié)擬采用的管理模式司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)該項目的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個內(nèi)外事務(wù)，公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書。我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式。1.嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜2.提供24小時服務(wù)；3.嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)二、組織系統(tǒng)本物業(yè)公司本物業(yè)公司環(huán)境管理部保安隊準(zhǔn)修部文員、品管、各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工。三、運(yùn)作程序系統(tǒng)x×物業(yè)公司指揮管理處管理層指揮反饋監(jiān)督各業(yè)務(wù)塊員工(1)在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲(2)各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的激勵機(jī)制工資福利機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制思想工作機(jī)制獎懲機(jī)制企業(yè)文化機(jī)制1.激勵機(jī)制重在尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益。2.思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心、座談等。3.獎懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力。獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵。4.培養(yǎng)提升機(jī)制在實際工作中極具價值，我們將培訓(xùn)放專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。5.工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實行浮動工資，增強(qiáng)工作能力。6.企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的第一節(jié)服務(wù)模式一、統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行公司已通過認(rèn)證的ISO19001質(zhì)量管理體系的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及公司各項規(guī)章制度。二、統(tǒng)一服務(wù)意識創(chuàng)新性、全方位的服務(wù)意識，想客戶之所想，急客戶之所急，通過不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方法來滿足不斷轉(zhuǎn)變觀三、統(tǒng)一管理目標(biāo)“接一個項目，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹一個品牌?！蔽覀儗⒅嵤┢放茟?zhàn)略和形象工程，進(jìn)一步倡導(dǎo)我們質(zhì)、安全”的經(jīng)營方針，通過專業(yè)精細(xì)化管理，確保全，優(yōu)美廠區(qū)環(huán)境，從而提升品牌形象，達(dá)到社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益良性循環(huán)發(fā)展。第二節(jié)服務(wù)定位4.誠墊體現(xiàn)不同的人文關(guān)懷，展示以誠待客、熱情6.舒適——讓每一位職工充分享受的五星級酒店的理第三節(jié)服務(wù)目標(biāo)4.管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故。1.管理處設(shè)專線24小時受理報修；2.接待時間：365天8:30-20:30;3.各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%;4.檔案歸檔率達(dá)到100%,檔案完整率達(dá)到100%;6.維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；8.有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上；9.公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；10.房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；11.綠化存活率達(dá)到98%以上；12.清潔管理無盲點，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生13.道路、停車場完好率達(dá)到98%以上；14.管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服第四節(jié)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、建筑物管理做好建筑物的檢查和維修保養(yǎng)工作，使建筑物公共部位處于完好狀態(tài)，防止各種對建筑物侵蝕、損害行為的發(fā)生。室內(nèi)維修：無阻塞、低噪聲；大門無銹蝕、無損壞；樓梯墻面整潔無缺損；各類扶手完好；照明功能正常；墻壁干凈整潔，無張貼痕跡；管線暢通，無堵塞，無滲漏；供水、供電、供氣運(yùn)作正常；門窗完好無損，小五金齊全，完好率達(dá)到95%以上。按照各設(shè)備設(shè)施的使用維護(hù)規(guī)范，做好日常養(yǎng)護(hù)工作。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工作。負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行和日常維護(hù)，委托專業(yè)化機(jī)構(gòu)對電梯進(jìn)行定期保養(yǎng)、維護(hù)，并負(fù)責(zé)做好監(jiān)督管理。物業(yè)范圍內(nèi)維持公共秩序，做好安全保衛(wèi)和防范工作。維護(hù)正常的辦公秩序，包括24小時安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、訪客登記接待及問詢服務(wù)。采取措施，應(yīng)對辦公大樓突發(fā)事件；發(fā)生安全事故，及時采取相應(yīng)措施，積極主動做物業(yè)范圍內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)等。保潔工工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：樓內(nèi)區(qū)域地面無雜物、無積灰、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，環(huán)境無異味；定時消殺四害等。物業(yè)范圍內(nèi)各類車輛進(jìn)出時的交通引導(dǎo)；對車輛的停放進(jìn)行管理，確保車輛正常的停放秩序。六、消防防災(zāi)管理負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)消防設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)和檢查，落實消防工作責(zé)任制，做好消防監(jiān)控值班和巡查，及時發(fā)現(xiàn)火通訊設(shè)備完好；遇突發(fā)火災(zāi)事件，相關(guān)專業(yè)人員及時到達(dá)現(xiàn)場，了解現(xiàn)場情況，按照預(yù)案做到及時處理，及時向相關(guān)單位報告；樓內(nèi)公共區(qū)域無堆放易燃、易爆、有毒物品；液化氣器具、燃?xì)馄骶呤褂冒踩?；做到滅火器等年檢工作，確保合格；安全用電，無亂搭線，無違章用火用電；消防設(shè)備放置合理，消防設(shè)備良好，消防泵、栓開閉、連接正常，保證隨時可用；消防通道暢通，無擠占消防通道現(xiàn)象；建立和完善消防管理各項制度體系，每年開展消防知識及法規(guī)的培訓(xùn)，每季度演練，按月保養(yǎng)設(shè)施，保證消防控制系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無損，處于正常使用狀態(tài)。七、能源管理定期做好對電、水、燃?xì)饽芎牡慕y(tǒng)計、分析工作，在甲方的指導(dǎo)下努力開展節(jié)能工作，制定節(jié)能措施并不斷挖掘潛負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的公共綠地、綠籬，各樓層公共區(qū)域綠九、會務(wù)及接待服務(wù)按甲方要求提供日常會務(wù)服務(wù)和重要活動、重大會議的接待服務(wù)，配合做好安全保衛(wèi)工作。十、其他后勤保障服務(wù)根據(jù)合同約定為甲方提供餐飲、洗滌、廢棄物處理、物品搬移等服務(wù)及甲乙雙方協(xié)商約定的臨時性任務(wù)。以上各項管理服務(wù)內(nèi)容或延伸服務(wù)內(nèi)容可根據(jù)甲方需求，另行增加相關(guān)內(nèi)容和具體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第五節(jié)工作計劃我們將工作計劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下。一、前期管理工作計劃序號內(nèi)容時間備注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的X年X月X日盡量提分2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案X年X月X日盡量提前3接管合同1.方案送審方案確盡量縮簽訂2.簽訂合同認(rèn)時止短時間4組建管理隊伍1.選拔2.培訓(xùn)3.上崗方案確認(rèn)至進(jìn)場5整改及完善辦公條件1.安排管理用房2.安排員工宿舍3.物質(zhì)裝備到位方案確認(rèn)至進(jìn)場6制訂管理制度1.制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度2.導(dǎo)入IS09001一7物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)二、常規(guī)期管理工作計劃序號內(nèi)容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1.制定大、中修計劃方案；2.日常零修、急修3.日常保養(yǎng)巡查管4.維修質(zhì)量管理。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理1.建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；2.運(yùn)行管理；3.維修保養(yǎng)管理；4.險情應(yīng)急管理；5.水池水泵管理；6.其他。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1.24小時值班及巡查、監(jiān)控等安全防范管理；2.違部分私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理；3.消防管理；4.來人來訪管理；5.物品出入管理。接管驗收后開始4車輛管理1.進(jìn)出車輛管理；2.停車場管理；3.車輛行駛管理。接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理1.清潔衛(wèi)生管理；2.環(huán)保管理；3.消殺管理。接管驗收后開始6綠化管理1.室內(nèi)綠化管理；2.室外綠化管理。7客戶服務(wù)1.設(shè)立服務(wù)員和保管理2.人員形象及服務(wù)意識管理。8標(biāo)識系統(tǒng)管理標(biāo)識日常維護(hù)管理9檔案管理1.建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；2.建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；3.建立嚴(yán)格的檔案管理制度。接管驗收后開始第一節(jié)組織架構(gòu)及崗位職責(zé)XXX廠房物業(yè)管理處的組織架構(gòu)，本著科學(xué)、高效、精干、務(wù)實的原則設(shè)置，依據(jù)廠房的現(xiàn)有規(guī)模，為了完成既定的管理目標(biāo)和服務(wù)承諾，我公司將以人才為根本，配備有閱歷、有學(xué)問、懂技術(shù)、懂管理、具有高度服務(wù)意識的各類人員，組建一支高素養(yǎng)的物業(yè)管理隊伍。實行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制和首問負(fù)責(zé)制的管理方式，做到相互配合，確保日常物業(yè)一、設(shè)計原則組織架構(gòu)設(shè)計，應(yīng)該是在經(jīng)營目標(biāo)的基礎(chǔ)上，考慮經(jīng)營環(huán)境等設(shè)計參數(shù)的影響，遵循組織設(shè)計的八項原則，充分利用組織資源，確定組織的職能模塊，選擇適用的組織模式，實現(xiàn)崗位的合理設(shè)置，確定組織架構(gòu)，運(yùn)用業(yè)務(wù)流程檢驗完組織架構(gòu)設(shè)計的八項原則(一)任務(wù)目標(biāo)原則組織結(jié)構(gòu)設(shè)計要服從每一項工作的任務(wù)和目標(biāo)，尤其是價值鏈上的目標(biāo)，體現(xiàn)一切設(shè)計為目標(biāo)服務(wù)的宗旨。一家現(xiàn)代企業(yè)無論設(shè)置多少個部門，每一個部門都不可能承擔(dān)企業(yè)所有的工作。企業(yè)部門之間應(yīng)該是分工協(xié)作的關(guān)系，也就是說企業(yè)中有管財務(wù)的，有管人力資源的，有做后勤保障的，還有主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程中各個環(huán)節(jié)的部門。因此，把握好分工協(xié)作原則對于現(xiàn)代企業(yè)來說至關(guān)重要。(三)統(tǒng)一指揮原則無論公司怎么設(shè)計，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，要在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下工作。公司所有部門要按照運(yùn)營管理部的方針進(jìn)行工作，在總經(jīng)理統(tǒng)一指揮下工作。每一個部門、每一位領(lǐng)導(dǎo)人都要有合理的管理幅度。管理幅度太大，無暇顧及：管理幅謀太小，可能沒有完全發(fā)揮作用。所以在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候，要制訂合現(xiàn)恰當(dāng)?shù)墓芾碓O(shè)置的部門或單位有責(zé)任，就應(yīng)該使期擁有相應(yīng)的權(quán)力。如果沒有對等的權(quán)力，根本無法完成相應(yīng)的職責(zé)。所以例如財務(wù)部負(fù)責(zé)日常財務(wù)管理、成本核算，審計部專門監(jiān)督財務(wù)部。執(zhí)行部門和監(jiān)督部門分設(shè)，也就是通常所說的組織方案的設(shè)計應(yīng)遵循協(xié)調(diào)有效的原則，而不應(yīng)在執(zhí)行組織設(shè)計方案之后，部門之間無法相互監(jiān)督控制，或者一旦出現(xiàn)這一現(xiàn)象運(yùn)營機(jī)制效率低下，就說明組織方案設(shè)計沒有副總經(jīng)理安管部管行政人事部財務(wù)部客服部招商部工程部安管部管行政人事部三、職能部門及崗位職責(zé)(一)總經(jīng)理職能范圍2.組織實施集團(tuán)公司及董事會決議；3.審定公司內(nèi)部管理和基本管理制度；6.組織審定公司的年度財務(wù)預(yù)、決算方案；7.負(fù)責(zé)公司下屬管理人吸員工的思想建設(shè)；8.審定公司工資獎金分配方案并組織實施。(二)副總經(jīng)理職能范圍1.按分工協(xié)助總經(jīng)理主持公司的日常行政和管理活動；2.協(xié)助組織工作，對公司中層管理以下人員有任免建議3.定期或不定期的召開分管部門會議，聽取分管部門的工作匯報，及時解決工作中出現(xiàn)的問題和矛盾4.檢查、督導(dǎo)、催辦各部門的工作；5.負(fù)責(zé)公司務(wù)及外聯(lián)工作；6.全面主抓工程部工作，兼管食堂工作；7.負(fù)責(zé)組織制定分管部門的管理考核標(biāo)準(zhǔn)；8.協(xié)助總經(jīng)理接待重要客人及處理重大公關(guān)事務(wù)。(三)行政人事部行政人事部負(fù)責(zé)對內(nèi)、對外的日常事務(wù)性工作，協(xié)調(diào)公司各部門之之間的關(guān)系，維護(hù)公司整體利益，及時完成各級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)，為總經(jīng)理、副總經(jīng)理當(dāng)好參謀和助手(1)負(fù)責(zé)安排公司的各項會議，撰寫會議紀(jì)要，并檢(2)負(fù)責(zé)文件的上傳下達(dá)，并將總經(jīng)理的指示及時傳達(dá)至有關(guān)部門和相關(guān)人員；(3)負(fù)責(zé)公司檔案的編目、立卷、歸檔、借閱工作；(4)負(fù)責(zé)公司的合同管理工作；(5)負(fù)責(zé)公司的人事管理工作，包括發(fā)布招聘信息人(6)責(zé)公司各項報表的整理、匯總及上報工作；(7)責(zé)公司障印信的管理和使用工作，(8)各部門之間有關(guān)問題的協(xié)調(diào)；(9)負(fù)責(zé)公司車輛的管理工作；(10)責(zé)公司的接待工作。①組織制定、執(zhí)行、監(jiān)督公司的各項管理制度；③負(fù)責(zé)編制公員工的薪酬方案，并組織制作公司明的工④根據(jù)現(xiàn)有編制及業(yè)務(wù)發(fā)展需求，組織協(xié)調(diào)、統(tǒng)計各部門的招聘要求，及時督促與招聘相關(guān)崗位的缺崗人員；⑦搜集整理公司內(nèi)部信息，及時組織編寫公司大事記；⑧負(fù)責(zé)組織編制公司月度、年度工作總結(jié)和計劃；⑩考核和指導(dǎo)行政人事部工作人員的工作并給予業(yè)務(wù)①負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提員①協(xié)助部門經(jīng)理擬定公司的各項規(guī)章制度及工作流程；②協(xié)助上級為其它部門提供及時有效的行政服務(wù)；③協(xié)助上級執(zhí)行公司的培訓(xùn)計劃以及有效的后勤保障④協(xié)助做好招聘與任用的具體事務(wù)性工作，包括發(fā)放招聘啟示、收集和匯總應(yīng)聘資料、安排面試人員、跟蹤落實面⑥建立各種物品、低值易耗品的登記臺帳，并隨時進(jìn)行⑦建立固定資產(chǎn)卡片臺賬，對已提完折舊仍在用的固定⑨負(fù)責(zé)辦理公司人員招聘、調(diào)動、解聘、退休等工作，并報時辦理各項保險、公積手續(xù)的轉(zhuǎn)移與接納工作；⑩填制和上報各類人事統(tǒng)計報表、報表等工作；①負(fù)責(zé)收集整理和保存物業(yè)公司籌備、建立和發(fā)展的資(3)行政秘書①協(xié)助經(jīng)理安排組織有關(guān)會議，做好會議通知和會議記②負(fù)責(zé)文件的起草、打字、復(fù)印等工作，并及時歸檔公③負(fù)責(zé)往來文件、信件、傳真的簽收、拆封、登記、呈④管理公司重要資質(zhì)證件及辦理公司所需各項證照；⑤負(fù)責(zé)建設(shè)與維護(hù)內(nèi)、外網(wǎng)絡(luò)，并做好宣傳工作；⑥負(fù)責(zé)常接待公務(wù)聯(lián)系等工作；⑦負(fù)責(zé)發(fā)放日常福利、陽福利；⑧負(fù)責(zé)辦公品的保管與發(fā)放工作；⑨負(fù)責(zé)編制采購計劃，并督促采購員及時采購；⑩負(fù)責(zé)公司印信和印鑒的管理工作；①完成總經(jīng)理或行政經(jīng)理交辦的其它工作。(4)司機(jī)①認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司車輛管理的有關(guān)規(guī)定，及時安全地②嚴(yán)格執(zhí)行公安部門的交通管理規(guī)則，杜絕事故發(fā)生；③定期進(jìn)行車輛維修、檢查，成節(jié)約，合理用油；④熟悉所駕駛車輛的構(gòu)造、性能，掌握各種條件下的操作要領(lǐng)和排除常見故障的技術(shù)；⑤愛護(hù)車輛，經(jīng)常保持車況良好，容整潔，工具和附件⑥出車時如實填寫《派車單》。(四)客戶服務(wù)部(1)對所轄物業(yè)實施一體化綜合管理，推進(jìn)公司質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、管理目標(biāo)以及經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的實施；(2)落實公司關(guān)于住宅廠房的有關(guān)規(guī)定、決議，計劃、步驟地完善廠房的房屋公共設(shè)施和綜合服務(wù)管理。(3)定期向公司各職能部門和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報本部門的工作情況，聽取公司領(lǐng)導(dǎo)的意見和要求，并負(fù)責(zé)貫徹實施。(1)客戶服務(wù)部經(jīng)理①全面負(fù)責(zé)區(qū)廠房項目的經(jīng)營管理工作，制定部門月度、年度的經(jīng)營計劃，并保證計劃的實施；②以身作則，調(diào)動員工的積極性，保質(zhì)、保量的完成各③熱情接待職工，及時有效的處理各項投訴，并做好記④定期對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核，不斷提員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；⑤協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資⑥負(fù)責(zé)部門格項不合格服務(wù)的糾正跟蹤工作，不斷促進(jìn)⑦負(fù)責(zé)制定本部門的各項管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)⑧及時掌握廠房的物業(yè)費(fèi)收取情況，督促下屬及時有效⑨完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。(2)客服主管①負(fù)責(zé)制定工作計劃并負(fù)責(zé)經(jīng)經(jīng)理認(rèn)可后的組織實施，②負(fù)責(zé)對客服管理員的日常工作進(jìn)行管理、統(tǒng)計有關(guān)資③負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)工作中在的不合格服務(wù)項目，并進(jìn)行跟蹤、驗證，處理職工投訴，有緊急事故，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告并④接受及處理客戶投訴，并予以記錄，重要情況及時向⑤負(fù)責(zé)清品采購計劃的編制和進(jìn)貨物品的驗證工作，并控制合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理儲存和使用保管；⑥每月、季做好職工物業(yè)費(fèi)收取情況的統(tǒng)計報表，并及⑧收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司客戶服務(wù)工作的⑨收取及審閱廠房的巡樓報告及每天的有關(guān)投訴記錄⑩負(fù)責(zé)對管理員的工作做出安排并進(jìn)行指導(dǎo)；責(zé)定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)計分析、并提出整改方④完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。(3)客服管理員①保持物業(yè)公司同職工的聯(lián)系，通過與職工接觸和定期拜訪，收集、整理職工信息和需求，并報時傳達(dá)到有關(guān)部門；②配合工程部、安管部對二次裝修進(jìn)行管理，及時糾正③催繳物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)及其它費(fèi)用；④負(fù)責(zé)客戶資料的整理及歸檔工作，建立客戶檔案和二⑤負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)職工的接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反映敏捷、處事穩(wěn)??；⑥按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門；⑦責(zé)接待級處理職工咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪；⑧定期對廠房進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄向上級匯⑨接授并處理客戶投訴，做好記錄，并及時向上級領(lǐng)導(dǎo)⑩記錄廠房管理日志，跟進(jìn)所列問題；(4)保潔班長①熟知廠房內(nèi)綠化布局和區(qū)域養(yǎng)護(hù)狀況；②負(fù)責(zé)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清潔保潔服務(wù)、綠化管理服務(wù)；③根據(jù)作業(yè)頻率，負(fù)責(zé)綠化，景觀護(hù)理的日檢工作，并④負(fù)責(zé)制定保潔員的值班工作表，安排好日常保員的各⑤分配各個保損對廠房內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境生、綠化管理⑥負(fù)責(zé)指導(dǎo)保潔員的日常工作；⑦對保員的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行定期或不定期的檢查；⑧配合部門經(jīng)理定期組織保潔員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)和⑨負(fù)責(zé)上級部門交辦及下達(dá)的各項工作任務(wù)。(5)保潔員(1)負(fù)責(zé)公司各項目的財務(wù)核算與日常財務(wù)管理；(2)制定和完善公司內(nèi)部各項目的會計核算制度；(3)具體負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的年度財務(wù)預(yù)、決算；(4)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理涉稅問題，配合銀行、稅務(wù)及集團(tuán)(5)負(fù)責(zé)搜集經(jīng)營活動情況、資金動態(tài)、營業(yè)收入和(6)負(fù)責(zé)各項財產(chǎn)的登記調(diào)撥，并按規(guī)定攤銷折舊；(7)組織各部門編制收支計劃，結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合平衡，編制月、季、年度財務(wù)收支計劃和組織編制年度(8)嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的財務(wù)制度，嚴(yán)格遵守有關(guān)財經(jīng)紀(jì)律，并督促財務(wù)人員遵章守法，做好財會工作；(9)檢查各部門的經(jīng)濟(jì)活動情況，防止套匯、挪用內(nèi)款，貪污盜竊違亂紀(jì)的行為；(10)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。2.崗位職責(zé)(1)財務(wù)經(jīng)理①負(fù)責(zé)部門財務(wù)管理體系的建立和運(yùn)行、計劃的制定和②負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)公司成本收入核算工作體系；③負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理、會計核算、統(tǒng)計、采購、庫管等方面工作規(guī)章制度的制定并監(jiān)實施；④負(fù)責(zé)公司月份、季度、年度資金計劃、收支計劃的匯⑤債提出公度財務(wù)預(yù)算并組織編制公司年度會計決算；⑥參與審定公司的經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算，掌握公司資金信息，發(fā)現(xiàn)資金缺口并提出相應(yīng)籌資方案；⑦參與公司合同匯審，經(jīng)營決策中的可行性分析，給公司經(jīng)理在決策上提供數(shù)據(jù)上的支持；⑧負(fù)責(zé)公司資本運(yùn)營，保證公司資金、資產(chǎn)的安全、高⑨債審核分析財務(wù)報表及預(yù)算，完成分析報告和審計報期對財務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、檢查及指導(dǎo)工作，具體包括憑證、報表、定額、原始記錄臺帳等基礎(chǔ)工作；責(zé)債財務(wù)部培訓(xùn)計劃的制定和實施，對下屬的工作指導(dǎo)和工作管理，負(fù)責(zé)與各部門間的業(yè)務(wù)溝通和銜接；調(diào)處理與稅務(wù)、物價、財政、金融、審計等政府部①按照國家會計制度的規(guī)定進(jìn)行會計核算，執(zhí)行企業(yè)財務(wù)制度，針對公司財務(wù)工作中出現(xiàn)的問題及產(chǎn)生的原因提出改進(jìn)建議和措施，會計核算及會計報表要及時準(zhǔn)確；②負(fù)責(zé)指導(dǎo)檢查各部門財產(chǎn)的登記保管使用工作，各種盈的資產(chǎn)完善手續(xù)及時進(jìn)行處理和帳務(wù)處理，做到帳帳相③負(fù)責(zé)做好營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等帳簿登記④負(fù)責(zé)對外來款的核算結(jié)算，特別是對應(yīng)收款帳外部分建立臺帳，每月做帳內(nèi)帳外應(yīng)收報表備查并報財務(wù)經(jīng)理一份，同時及時督促有關(guān)部門進(jìn)行催款，結(jié)清欠帳；⑤正確計算應(yīng)繳稅金，依法依時納稅；⑥負(fù)債物業(yè)管理軟件數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和審核，停車場收費(fèi)系統(tǒng)的使用和管理，使軟件與財務(wù)帳相互統(tǒng)一，并達(dá)到財務(wù)統(tǒng)計核算的相關(guān)要求，用軟件規(guī)范各項工作流程(如收費(fèi)流程、有償服務(wù)流程等)達(dá)到以軟件為管理平臺，同時及時對各種欠費(fèi)的催繳及往來帳的核算管理；⑦定期不定期的現(xiàn)金、支票抽查制度，并做好現(xiàn)金檢查記錄，對出納銀行余額調(diào)節(jié)表每月都要簽字核對；⑧按會計檔案管理要求編制和管理帳冊、報表、傳票，建立會計檔案目錄，平日隨時歸檔，年度一次性歸檔；⑨完成財務(wù)部經(jīng)理安排的其他工作。(3)出納①協(xié)理現(xiàn)金銀行存款收付及結(jié)算業(yè)務(wù)：及時登記現(xiàn)金日記帳，現(xiàn)金收付日清月結(jié)，防止長短款情況發(fā)生，接受現(xiàn)金庫存的抽查并做清點記錄；及時處理銀行相關(guān)業(yè)務(wù)，了解銀行相關(guān)運(yùn)作流程，掌握企業(yè)在銀行的資金存取情況，合理資金調(diào)撥，不簽發(fā)空頭支做支票登記備查簿、銀行余額調(diào)節(jié)表，及時處理催繳已簽發(fā)的支票，保證企業(yè)資金安全管理規(guī)范；有效的調(diào)控各帳戶間的資金，以方便工作的進(jìn)行。②各項收款業(yè)務(wù)手續(xù)齊備，各審批程序要完整準(zhǔn)確，支付及時有效，當(dāng)天收入當(dāng)天入帳，各種收付款憑證支付完畢須加蓋己收、改支或已結(jié)清字樣戳記。同時嚴(yán)格審核報銷單據(jù)、發(fā)票等原始憑證，按照費(fèi)用報銷的有關(guān)規(guī)定，辦理現(xiàn)金收支付業(yè)務(wù)，做到合法準(zhǔn)確、手續(xù)完備單證齊全。③物業(yè)管理收款的錄入核對工作，對各項收入的物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等要及時錄入，每月與會計帳薄進(jìn)行核對并編④月份銀行對帳單、工資存卡明細(xì)及有關(guān)付款明細(xì)等的保管裝訂并裝訂成冊存檔，會計憑證的編制、裝訂，憑證裝訂前要注意檢查，編制是否完整、規(guī)范；⑤對物業(yè)服務(wù)性收費(fèi)收入、其它他人代收的費(fèi)用入帳前要對相應(yīng)的發(fā)票、收據(jù)或其它收款憑據(jù)進(jìn)行簽字確認(rèn)，防止責(zé)任不清產(chǎn)生的差錯，同時要及時入帳；⑥負(fù)責(zé)妥善保管現(xiàn)金、有關(guān)印章、開白支票和收據(jù)，做好有關(guān)單據(jù)、帳冊、報表等會計資料的整理、歸檔工作；⑦完成財務(wù)經(jīng)理交辦的其它臨時性工作。(六)招商部①負(fù)責(zé)商街經(jīng)營工作，為經(jīng)典生活商街樹立休閑文化夜生活區(qū)的形象做整體策劃；②負(fù)責(zé)商街的租賃工作，保持物業(yè)與職工之間的經(jīng)營聯(lián)③負(fù)責(zé)生活商街經(jīng)營范圍內(nèi)的公關(guān)協(xié)調(diào)工作；④負(fù)責(zé)商街職工租金、物業(yè)費(fèi)及其他代繳費(fèi)用的收取工⑤負(fù)責(zé)組織商街各項大活動；⑥負(fù)責(zé)商街的日常管理，以及裝修商家的圖紙審批、日⑦負(fù)責(zé)了解商街各商家經(jīng)營狀況，為物業(yè)公司經(jīng)營決策勢(1)招商部經(jīng)理①全負(fù)責(zé)商街的租賃工作，制訂度年度經(jīng)營計劃，并保②負(fù)責(zé)制訂部門的各項管理制度工作標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，③全面負(fù)責(zé)商街回款工作，確保租金、物業(yè)費(fèi)及其他代④定期對部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核，提升員工工作技巧⑤及時處理商街職工的投訴建議，做好相關(guān)記錄，制訂⑥全面負(fù)責(zé)商街整體環(huán)境的管理，協(xié)調(diào)解決商街商家對⑦及時掌握商鋪租賃的市場動態(tài)，制訂相應(yīng)措施及方⑧負(fù)責(zé)商街各項經(jīng)營活動、廣告宣傳及公關(guān)活動的計劃⑨與有關(guān)部門做好溝通、協(xié)調(diào)工作，以確保商街各項經(jīng)⑩定期檢查商街經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況，對員工工作進(jìn)行①完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時性工作。(2)招商部主管①貫徹執(zhí)行公司制訂的各項管理規(guī)章制度；②負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理制訂和實施工作職責(zé)及考核計劃；③積極參與并協(xié)助組織實施經(jīng)營策劃方案；④負(fù)責(zé)制訂商鋪租賃工作計劃，并負(fù)責(zé)經(jīng)經(jīng)理認(rèn)可后的⑤負(fù)責(zé)對管理員的日常工作進(jìn)行管理、統(tǒng)計有關(guān)資料并⑥隨時與經(jīng)理進(jìn)行聯(lián)系、商談，促進(jìn)部門工作的有效開⑦做好職工各項費(fèi)用的催繳工作，錄入各類表格，及時⑨完成上級領(lǐng)導(dǎo)及部門經(jīng)理交辦的其它工作。(3)招商助理①嚴(yán)格遵守公各項規(guī)章制度及招商營運(yùn)部的各項管理②參與部門各項計劃的策劃、制訂、宣傳和執(zhí)行工作；③負(fù)責(zé)商街租賃意向戶的開發(fā)、拜訪和接洽工作；④負(fù)責(zé)商街的現(xiàn)場管理工作，解決各商鋪的疑難問題和⑤負(fù)責(zé)商街裝修現(xiàn)場的巡查，及時解決潛在隱患，并上報部門經(jīng)理；⑥協(xié)調(diào)與商街職工的關(guān)系，確保職工遵守物業(yè)的相關(guān)規(guī)⑦按照部門的經(jīng)營計劃，負(fù)責(zé)對商街職工進(jìn)行回款催繳⑧負(fù)責(zé)對商街區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理工作；⑩對超出規(guī)定范圍、職責(zé)范圍及突發(fā)事宜，不得擅自作(1)負(fù)責(zé)廠房土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的運(yùn)行管理、(2)負(fù)責(zé)廠房的整體設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；(4)負(fù)責(zé)對部門設(shè)備設(shè)施的購置、使用、保養(yǎng)、報廢進(jìn)行論證、安裝、維護(hù)及監(jiān)督管理；(1)工程部經(jīng)理①全面負(fù)責(zé)工程部的管理工作；②負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安③履行物業(yè)公司簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項④確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、⑤執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故；⑥對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必⑦負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高⑧負(fù)責(zé)組織對公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗收及其⑨負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件盒設(shè)備檔案的接管、建立和管理工⑩負(fù)責(zé)職工對機(jī)電工作的投訴處理，債本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤和檢查；①完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(2)工程主管①負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正②制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施；③負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作；④負(fù)債物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工⑤負(fù)責(zé)物業(yè)低壓配電室的值班和日常維修保養(yǎng)；⑥負(fù)責(zé)各系統(tǒng)的完善改造及土建設(shè)施的維修，組織施工⑨負(fù)責(zé)監(jiān)督指格項目維修，保證積極完成報修工作；⑩負(fù)責(zé)上級部門交辦及下達(dá)的各項工作指標(biāo)。(3)電工①熟練掌握廠房內(nèi)電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修；②制定所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時按質(zhì)按量地完成，③負(fù)責(zé)廠房強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的日常巡檢工作，對樓宇感應(yīng)燈、廠房景觀照明燈等設(shè)備進(jìn)行日檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；④負(fù)責(zé)消防動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)等的運(yùn)行、維護(hù)與管理工作；⑤負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及提出供電設(shè)備的大、中小⑥根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供方案為最優(yōu)；(4)水暖工②熟悉本專業(yè)的設(shè)備設(shè)施情況，收集整理有關(guān)水系統(tǒng)的③負(fù)責(zé)對廠房內(nèi)給排水系統(tǒng)提出技術(shù)整改建議，并負(fù)責(zé)⑤定期測查，確保供暖期供暖安全有序進(jìn)行；⑥熟悉了解廠房內(nèi)給排水、供暖運(yùn)行情況，并負(fù)責(zé)做好⑧根據(jù)運(yùn)行實際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證⑨協(xié)助公司做好上級單位的各項檢查接待工作，建立維修水暖巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好維修記錄工⑩完成上級交辦的其它工作任務(wù)。(5)萬能工③嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；④發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好；⑤定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及⑥負(fù)責(zé)土建工程：砌磚、抹灰、大白、木制作、油漆等項目的維修；⑦積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。(八)安管部1.部門職能安管部主要負(fù)責(zé)廠房內(nèi)各種設(shè)施的安全、保衛(wèi)工作、消防監(jiān)控工作，損責(zé)維護(hù)廠房內(nèi)日常的秩序。(1)及時將國家制定的法律、法規(guī)和公司的各項安全保衛(wèi)規(guī)章制度向員工宣傳，以增強(qiáng)員工的法制觀念，提高警惕，并做好防火、防盜、防暴、防破壞等工作；(2)加強(qiáng)內(nèi)部治安管理，制定各種安全管理規(guī)章制度，(3)配合公安機(jī)關(guān)參與調(diào)查重大事故，并寫出調(diào)查報(4)負(fù)責(zé)廠房內(nèi)的消防安全工作，領(lǐng)導(dǎo)組織公司警衛(wèi)和義務(wù)消防隊，開展教育和訓(xùn)練，經(jīng)常進(jìn)行安全檢查工作。(1)安管部經(jīng)理①負(fù)責(zé)安管部的日常管理及計劃的編制工作，對公司安②教育安管人自覺遵守國家的法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行公③負(fù)責(zé)召集和組織安管部的辦公會議，研究決策，處理④負(fù)責(zé)編制安管部的年度計劃，擬訂年度《安管員培訓(xùn)⑤教育和培養(yǎng)安管人員熟悉和掌握廠房治安、消防、服務(wù)等方面的工