X物業(yè)企業(yè)設(shè)備管理工作手冊(cè)范本

中海物業(yè)管理管控有限公司ZHONGHAIPROPERTYMANAGEMENTCO．，LTD．編號(hào)：ZHPM—WI/S版本：A設(shè)備管理管控工作手冊(cè)編制：日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：文件受控章聲明：未經(jīng)許可，不得翻印。責(zé)任部門：設(shè)備管理管控部WI/S-目錄ＺＨＰＭ設(shè)備管理管控工作手冊(cè)A/01/3編號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼版號(hào)/狀態(tài)WI/S-001設(shè)備管理管控部組織機(jī)構(gòu)圖1A/0WI/S-002設(shè)備管理管控部職責(zé)1A/0WI/S-003設(shè)備管理管控部經(jīng)理職責(zé)1A/0WI/S-004設(shè)備管理管控部專業(yè)工程師職責(zé)1A/0WI/S-005設(shè)備保修期管理管控辦法1A/0WI/S-006水電過(guò)戶審批制度2A/0WI/S-007配電房管理管控制度1A/0WI/S-008發(fā)電機(jī)房管理管控制度1A/0WI/S-009水泵房管理管控制度1A/0WI/S-010空調(diào)制冷設(shè)備房管理管控制度1A/0WI/S-011中控室/消防中心管理管控制度A/0WI/S-012材料管理管控制度1A/0WI/S-013物品驗(yàn)證制度1A/0WI/S-014計(jì)量器具定期檢定制度1A/0WI/S-015計(jì)量器具的檢定方法4A/0WI/S-016電氣維修規(guī)定1A/0WI/S-017大廈臨時(shí)用電管理管控規(guī)定1A/0WI/S-018用水、供水管理管控規(guī)定1A/0WI/S-019供方選擇評(píng)定規(guī)定2A/0WI/S-020工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定1A/0WI/S-021設(shè)備管理管控規(guī)程14A/0WI/S-022公共設(shè)備大的故障維修程序1A/0WI/S-023設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1A/0WI/S-024紅旗設(shè)備檢評(píng)2A/0WI/SHT-001公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同合約8A/0QR-001S配電房、電表房電能表抄表記錄1A/0QR-002S配電房巡查記錄1A/0QR-003S發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄1A/0WI/S-目錄ＺＨＰＭ設(shè)備管理管控工作手冊(cè)A/02/3編號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼版號(hào)/狀態(tài)QR-004S水池（箱）加藥記錄1A/0QR-005S水表抄表記錄1A/0QR-006S水泵房巡查記錄1A/0QR-007S中央空調(diào)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表2A/0QR-008S計(jì)量器具檢定臺(tái)帳1A/0QR-009S計(jì)量器具檢定相關(guān)計(jì)劃1A/0QR-010S萬(wàn)用表檢定記錄1A/0QR-011S鉗形表檢定記錄1A/0QR-012S兆歐表檢定記錄1A/0QR-013S供方初審記錄1A/0QR-014SB類供方評(píng)價(jià)表1A/0QR-015SC類供方評(píng)價(jià)表1A/0QR-016S合格供方名單1A/0QR-017S工程竣工驗(yàn)收證明1A/0QR-018S工程結(jié)算協(xié)議書(shū)1A/0QR-019S解除缺陷責(zé)任證書(shū)1A/0QR-020S機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1A/0QR-021S設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)置申請(qǐng)表1A/0QR-022S設(shè)備(機(jī)具)驗(yàn)證單1A/0QR-023S設(shè)備(機(jī)具)外委維修申請(qǐng)表1A/0QR-024S設(shè)備維修記錄1A/0QR-025S設(shè)備(機(jī)具)報(bào)廢單1A/0QR-026S設(shè)備保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃表1A/0QR-027SⅠ、Ⅱ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)記錄1A/0QR-028SⅠ、Ⅱ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄1A/0QR-029SⅢ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄1A/0QR-030S 設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表 1 A/0

WI/S-目錄ＺＨＰＭ設(shè)備管理管控工作手冊(cè)A/03/3編號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼版號(hào)/狀態(tài)QR-031S 設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)匯總表1 A/0QR-032S設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單1A/0QR-033S 設(shè)備技術(shù)狀態(tài)診斷記錄1 A/0QR-034S報(bào)廢設(shè)備、器件清單1A/0QR-035S紅旗設(shè)備申報(bào)表1A/0QR-036S紅旗設(shè)備評(píng)分表1A/0QR-037S 紅旗設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1 A/0QR-038S 紅旗設(shè)備率統(tǒng)計(jì)表1 A/0

WI/S-001ZHPM設(shè)備管理管控部組織機(jī)構(gòu)圖A/01/1設(shè)備設(shè)備管理管控部經(jīng)理檔案室資檔案室資料員給排水空調(diào)工程師電梯工程師機(jī)電工程師供方公司供方公司各管理管控處維修班

WI/S-002ZHPM設(shè)備管理管控部職責(zé)A/01/11．0設(shè)備管理管控部接受主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時(shí)完成交辦的各項(xiàng)工作。2．0負(fù)責(zé)在合約管理管控部組織下對(duì)物業(yè)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行考察，擬制機(jī)電設(shè)備方面的合理化建議。3．0負(fù)責(zé)代表公司組織機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收組，對(duì)新樓宇機(jī)電設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收接管，負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問(wèn)題。4．0負(fù)責(zé)按照國(guó)家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收、維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)更新。監(jiān)督管理管控處、供方執(zhí)行，對(duì)偏差進(jìn)行糾正。5．0負(fù)責(zé)審批機(jī)電設(shè)備年度保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃；制定設(shè)備中修、大修相關(guān)計(jì)劃，審批中修、大修合適的方案、更新改造合適的方案；初審設(shè)備配件購(gòu)置申請(qǐng)、維修設(shè)備、電動(dòng)工具購(gòu)置申請(qǐng)（1000元以上）報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。6．0負(fù)責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評(píng)審。負(fù)責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收。負(fù)責(zé)合同合約管理管控（招標(biāo)、訂立-辦理合同合約會(huì)簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過(guò)戶會(huì)簽手續(xù)。7．0負(fù)責(zé)定期對(duì)公司所屬物業(yè)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、診斷。負(fù)責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備方面）。8．0負(fù)責(zé)公司安委會(huì)的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負(fù)責(zé)調(diào)查安全事故，做出初步處理意見(jiàn)報(bào)主管副總經(jīng)理。9．0負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備管理管控績(jī)效每年進(jìn)行一次評(píng)審，統(tǒng)計(jì)出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重大事故率。10．0負(fù)責(zé)本部門ISO9002和ISO14001文件的修訂工作。負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電、電梯、空調(diào)、管道工、鉗工的考核及題庫(kù)的收集工作。11．0負(fù)責(zé)電梯、計(jì)量工具的檢定工作。12．0負(fù)責(zé)代表公司就設(shè)備管理管控方面事宜對(duì)外聯(lián)絡(luò)。13．0負(fù)責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開(kāi)發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開(kāi)發(fā)、應(yīng)用。14．0負(fù)責(zé)推進(jìn)全公司的節(jié)能、降耗工作。

WI/S-003ZHPM設(shè)備管理管控部經(jīng)理職責(zé)A/01/11．0領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備管理管控部員工全面履行各自職責(zé)及完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。2．0檢查總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月工作相關(guān)計(jì)劃，并組織安排實(shí)施。3．0掌握設(shè)備管理管控情況，指導(dǎo)各管理管控處作好機(jī)電設(shè)備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。初審價(jià)值超過(guò)壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的購(gòu)置、大修、外委維修合適的方案，并報(bào)主管副總經(jīng)理審批。4．0組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收。5．0組織紅旗設(shè)備檢查評(píng)比。定期組織設(shè)備管理管控績(jī)效評(píng)審。6．0組織安全檢查。7．0了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動(dòng)態(tài)，幫助解決工作難點(diǎn)，提高管理管控及業(yè)務(wù)水平。負(fù)責(zé)解決投訴。8．0掌握國(guó)內(nèi)外行業(yè)管理管控動(dòng)態(tài)，負(fù)責(zé)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備管理管控模式、經(jīng)驗(yàn)。9．0遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，勤奮工作，潔身自律。

WI/S-004ZHPM設(shè)備管理管控部專業(yè)工程師職責(zé)A/01/21．0機(jī)電工程師職責(zé)1．1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，主管強(qiáng)弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備。1．2作好本專業(yè)的工作相關(guān)計(jì)劃，初審保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃、維修合適的方案、改造合適的方案；編制外委維修招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。1．3編制、修訂本專業(yè)ISO9002及ISO14001文件，制定公司的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)供方評(píng)審、合同合約會(huì)簽。1．4參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備及資料檢驗(yàn)。1．5辦理用電過(guò)戶會(huì)簽手續(xù)，用電分?jǐn)偂Ｘ?fù)責(zé)落實(shí)抄表到戶、供電設(shè)備向供電局移交工作，用電設(shè)備節(jié)能及成本費(fèi)用測(cè)算。1．6負(fù)責(zé)編制本專業(yè)技工考試題庫(kù)。1．7遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。2．0電梯工程師職責(zé)2．1接受部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，主管電梯設(shè)備。2．2負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收并收集整理電梯接管驗(yàn)收資料。2．3負(fù)責(zé)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃的審批，制定電梯年審相關(guān)計(jì)劃并實(shí)施。負(fù)責(zé)電梯檢定及節(jié)能工作。2．4負(fù)責(zé)編制本專業(yè)ISO9002ISO14001文件，電梯維修、養(yǎng)護(hù)供方評(píng)審，合同合約會(huì)簽。2．5定期對(duì)各管理管控處電梯進(jìn)行檢查，指導(dǎo)。2．6編制本專業(yè)技工考試題庫(kù)。2．7遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。3．0給排水空調(diào)工程師職責(zé)3．1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。3．2作好本專業(yè)的工作相關(guān)計(jì)劃，初審保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃、維修合適的方案、改造合適的方案；編制外委招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。

WI/S-004ZHPM設(shè)備管理管控部專業(yè)工程師職責(zé)A/02/23．3編制、修訂本專業(yè)ISO9002及ISO14001文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)本專業(yè)分包商評(píng)審。3．4參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗(yàn)。3．5辦理水過(guò)戶會(huì)簽手續(xù)，用水分?jǐn)偂Ｘ?fù)責(zé)組織水量平衡測(cè)試，中央空調(diào)節(jié)能及成本費(fèi)用測(cè)算。3．6遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。4．0設(shè)備管理管控部資料員職責(zé)4．1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，努力完成任務(wù)。4．2參加樓宇交接驗(yàn)收，負(fù)責(zé)辦理資料交接手續(xù)。收集、分類、整理各管理管控處的竣工資料，并歸檔妥善保存。4．3負(fù)責(zé)工程資料、書(shū)籍的借閱，質(zhì)量記錄表格的發(fā)放。4．4負(fù)責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。負(fù)責(zé)ISO9001ISO14001文件復(fù)印、發(fā)放、保管。4．5負(fù)責(zé)搜集報(bào)紙、雜志上有關(guān)物業(yè)管理管控方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，并剪貼、整理。4．6遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。

WI/S-005ZHPM設(shè)備保修期管理管控辦法A/01/11．0國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理管控條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他相關(guān)項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合之日起計(jì)算。保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條約條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同合約保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長(zhǎng)保修期。2．0物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，管理管控處、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的合適的內(nèi)容、范圍、期限，管理管控處維護(hù)的合適的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評(píng)的需要，保修工作之外的保養(yǎng)合適的內(nèi)容需管理管控處自己或委托專業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。3．0設(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，管理管控處宜委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，管理管控處應(yīng)督促保修單位解決。4．0保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，管理管控處須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)，并報(bào)公司設(shè)備管理管控部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理管控處有權(quán)拒絕簽字。

WI/S-006ZHPM水電過(guò)戶審批制度A/01/2用電、用水過(guò)戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理管控運(yùn)營(yíng)成本，各單位須嚴(yán)格遵守審批制度。1．0用電、用水由發(fā)展商過(guò)戶到管理管控處必須滿足以下條件：1．1各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過(guò)，物業(yè)接管驗(yàn)收房屋設(shè)備驗(yàn)收合格、計(jì)量裝置符合要求。1．2工程施工收尾工作均結(jié)束，無(wú)施工臨時(shí)用電、用水發(fā)生。1．3不支付空置房管理管控費(fèi)的發(fā)展商，須根據(jù)空置比率，就公共水電費(fèi)對(duì)管理管控處進(jìn)行補(bǔ)貼。1．4水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理值者，就發(fā)展商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。1．5以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請(qǐng)辦理抄表到戶。1．6原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。2．0水電過(guò)戶由公司設(shè)備管理管控部負(fù)責(zé)審核并辦理合同合約會(huì)簽手續(xù)。管理管控處須向發(fā)展商索要原《供用電合同合約》、《供水合同合約》、《供水合同合約執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司設(shè)備管理管控部，審核通過(guò)后，由管理管控處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)設(shè)備部審核管理管控處不得自行辦理。相關(guān)文件：《水電過(guò)戶、抄表到戶辦理流程》

WI/S-006ZHPM水電過(guò)戶審批制度A/02/2附件：水電過(guò)戶、抄表到戶辦理流程開(kāi)始開(kāi)始是否滿足過(guò)戶條件是否滿足過(guò)戶條件1、政府部門已驗(yàn)收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管要求發(fā)展商辦理，調(diào)整比例。管理管控處向發(fā)展商索要用電用水合同合約要求發(fā)展商辦理，調(diào)整比例。管理管控處向發(fā)展商索要用電用水合同合約及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費(fèi)用是否有問(wèn)題。管理管控處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費(fèi)合同合約書(shū)，填寫(xiě)管理管控處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費(fèi)合同合約書(shū)，填寫(xiě)發(fā)展商、管理管控處向供電供水部門寫(xiě)抄表到戶申請(qǐng)，請(qǐng)他們現(xiàn)場(chǎng)檢查是否滿足抄表到戶的條件。公共部分代收水電費(fèi)合同合約書(shū)在公司設(shè)備部辦理會(huì)簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報(bào)供電供水所。發(fā)展商整改，或書(shū)面承諾，提供缺陷整改費(fèi)用，并確定金額。我司整改。公共部分代收水電費(fèi)合同合約書(shū)在公司設(shè)備部辦理會(huì)簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報(bào)供電供水所。發(fā)展商整改，或書(shū)面承諾，提供缺陷整改費(fèi)用，并確定金額。我司整改。發(fā)展商寫(xiě)過(guò)戶申請(qǐng)（蓋章），管理管控發(fā)展商寫(xiě)過(guò)戶申請(qǐng)（蓋章），管理管控處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費(fèi)。管理管控處執(zhí)申請(qǐng)、原供電供水合同合約、水電費(fèi)單及空白供電供水合同合約、銀行代收水電費(fèi)合同合約書(shū)，到公司設(shè)備管理管控部辦理合同合約會(huì)簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過(guò)戶。設(shè)備部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^(guò)戶期間水電費(fèi)。設(shè)備部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^(guò)戶期間水電費(fèi)。管理管控處提供此期間的水電抄表記錄。WI/S-007ZHPM配電房管理管控制度A/01/1為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理管控制度。1．0負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。2．0、配送電建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置及高壓室每2小時(shí)巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)管理管控處、并通知分包方。3．0配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理管控和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。4．0配電房、電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表。5．0變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有相關(guān)計(jì)劃的向供電局報(bào)?；騿⒂谩６究蓤?bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。6．0須有專人對(duì)巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。7．0停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。8．0配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司設(shè)備管理管控部同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9．0配電房室溫不可超過(guò)攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)關(guān)人員須經(jīng)管理管控處辦公室許可方可進(jìn)入。10．0加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。

WI/S-008ZHPM發(fā)電機(jī)房管理管控制度A/01/11．0非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)管理管控處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。2．0機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。3．0發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電。4．0配電房值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。5．0每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。6．0發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備８小時(shí)滿負(fù)荷用油量。7．0發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操作。8．0機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。9．0機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。10．0發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開(kāi)關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。

WI/S-009ZHPM水泵房管理管控制度A/01/1水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理管控好水泵房，特制定如下制度：1．0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修班負(fù)責(zé)使用管理管控，并指定專人負(fù)責(zé)（以下稱“水管員”）。作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。2．0水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)管理管控處批準(zhǔn)。3．0消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。4．0生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開(kāi)關(guān)每月檢查一次。5．0消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查。無(wú)條件啟動(dòng)的消防水泵（有過(guò)壓危險(xiǎn)或開(kāi)噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤車，每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。6．0泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。7．0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。8．0水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交辦公室存檔。9．0各級(jí)水表須每月定時(shí)抄表，水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測(cè)試。10．0嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請(qǐng)手續(xù)。

WI/S-010ZHPM空調(diào)制冷設(shè)備房管理管控制度A/01/1空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定：1．0空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理管控操作，非本職人員禁止操作。2．0無(wú)關(guān)人員必須經(jīng)管理管控處辦公室書(shū)面許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。3．0室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。4．0做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)、流量計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。5．0須每三天對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。6．0定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更換磨損的零件，并作好記錄。7．0定期對(duì)冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。8．0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。

WI/S-012ZHPM材料管理制度A/01/11．0維修班下個(gè)月的材料相關(guān)計(jì)劃，應(yīng)在本月25日前報(bào)管理管控處采購(gòu)主管，由采購(gòu)主管送交管理管控處主任審批，確定下月需購(gòu)買材料。2．0一般材料由采購(gòu)主管與所需物資部門協(xié)同購(gòu)買；采購(gòu)時(shí)要兩人同行采購(gòu)，報(bào)銷時(shí)附采購(gòu)相關(guān)計(jì)劃或報(bào)告書(shū)。3．0采購(gòu)材料要貨比三家，認(rèn)準(zhǔn)質(zhì)量，相同質(zhì)量下應(yīng)取最底價(jià)進(jìn)行采購(gòu)，供貨方應(yīng)為合格供應(yīng)商。4．0材料購(gòu)回后應(yīng)由維修班長(zhǎng)進(jìn)行驗(yàn)證。發(fā)票數(shù)量應(yīng)與貨相同，物品及數(shù)量應(yīng)與《采購(gòu)記錄表》上所述相同。5．0材料入庫(kù)應(yīng)由庫(kù)管員驗(yàn)收，庫(kù)管員開(kāi)入庫(kù)單，并在發(fā)票反面簽上名；采購(gòu)主管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫(kù)單上簽名，并把入庫(kù)單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報(bào)銷憑據(jù)。6．0應(yīng)急材料可以先口頭報(bào)告同意購(gòu)買，再補(bǔ)填《采購(gòu)相關(guān)計(jì)劃審批表》或補(bǔ)寫(xiě)正式報(bào)告。7．0材料出庫(kù)時(shí)需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫(kù)單上簽名。8．0維修人員可以根據(jù)日常實(shí)際情況一次性領(lǐng)用若干材料，領(lǐng)料人需在出庫(kù)單上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫(kù)單上簽名；維修人員在領(lǐng)用專用配件時(shí)，需拿廢舊零部件換取。9．0維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫(kù)并辦理退料手續(xù)。10．0禁止維修人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)處理。11．0庫(kù)房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。12．0發(fā)放材料要堅(jiān)持憑派工單發(fā)料。13．0材料出庫(kù)須遵循先進(jìn)先出的原則，對(duì)入庫(kù)的材料要作好日期標(biāo)識(shí)，以便于發(fā)放管理管控。14．0材料庫(kù)房每月要進(jìn)行一次庫(kù)房盤存，每季度要對(duì)維修人員領(lǐng)用的材料公布一次。電梯公司（專業(yè)公司）在半年工作總結(jié)中，要具體分析材料使用情況，做到降低成本、節(jié)約開(kāi)支、杜絕浪費(fèi)，造福業(yè)主。

WI/S-013ZHPM物品驗(yàn)證制度A/01/11．0為了確保向服務(wù)對(duì)象提供合格的物品，所有用于大廈內(nèi)影響服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)貨物品（含維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)證。2．0所需物品部門必須對(duì)影響服務(wù)的進(jìn)貨物品進(jìn)行驗(yàn)證，并認(rèn)真填寫(xiě)《物品驗(yàn)證單》，以確認(rèn)物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購(gòu)主管還應(yīng)在《物品驗(yàn)證單》上簽名。3．0所需物品部門在驗(yàn)證時(shí)依據(jù)驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)，應(yīng)即時(shí)通知采購(gòu)主管，并會(huì)同管理管控處主管主任對(duì)不合格品進(jìn)行確認(rèn)。4．0對(duì)不合格品應(yīng)及時(shí)處理，所需物品部門主管、采購(gòu)主管、管理管控處主管主任，三方應(yīng)共同商討對(duì)不合格品的處理方法（返修、降級(jí)使用、退貨或報(bào)廢）?！恫缓细衿诽幚韱巍酚伤栉锲凡块T主管負(fù)責(zé)填寫(xiě)，由主管主任確認(rèn)。5．0所需物品部門主管應(yīng)對(duì)所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)。6．0物品的數(shù)量及規(guī)格應(yīng)和《采購(gòu)相關(guān)計(jì)劃審批表》所提供的相符。

WI/S-014ZHPM計(jì)量器具定期檢定制度A/01/11．0凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測(cè)的計(jì)量器具，按市計(jì)量局規(guī)定一年檢定一次。2．0各管理管控處維修班按檢定相關(guān)計(jì)劃表所規(guī)定時(shí)間提前一周將計(jì)量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立《計(jì)量器具檢定臺(tái)帳》，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理管控處?；鶞?zhǔn)器具按檢定相關(guān)計(jì)劃表時(shí)間提前一個(gè)月送計(jì)量站檢定。3．0凡經(jīng)檢驗(yàn)不合格的計(jì)量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報(bào)廢后重新購(gòu)買。4．0管理管控處新購(gòu)買的計(jì)量器具，須上報(bào)公司設(shè)備部建帳，并納入檢定相關(guān)計(jì)劃。5．0凡計(jì)量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動(dòng)時(shí)，應(yīng)送設(shè)備部重新進(jìn)行檢定。6．0計(jì)量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。7．0凡基準(zhǔn)器具，使用者不得隨意自行亂調(diào)動(dòng)，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善存放。

WI/S-015ZHPM計(jì)量器具的檢定方法A/01/41．0目的：對(duì)計(jì)量器具進(jìn)行定期檢定，確保計(jì)量器具測(cè)量的有效性。2．0范圍：公司所有測(cè)量器具。3．0職責(zé)：各管理管控處維修班按檢定相關(guān)計(jì)劃表時(shí)間提前一周將計(jì)量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立《計(jì)量器具檢定臺(tái)帳》，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理管控處。基準(zhǔn)器具按檢定相關(guān)計(jì)劃表時(shí)間提前一個(gè)月送計(jì)量站檢定。4．0合適的內(nèi)容：4．1計(jì)量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20±5℃；濕度：65±5％。4．2萬(wàn)用表的檢定（每年檢定一次）。4.2.1檢視外表是否完好，附件是否齊全。4.2.2DCV檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法對(duì)3.000V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。4.2.3ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法對(duì)110.0V、220.0V、380.0V各點(diǎn)電壓檢定誤差，并作記錄。4.2.4DCA值，用DF130直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負(fù)載作為電流源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì)3.000MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進(jìn)行檢定，并作記錄。4.2.5ACA值，用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì)30.00MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進(jìn)行檢定，并作記錄。4.2.6ＯＨΩ值：用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表分別對(duì)200.0Ω、2.000KΩ、20.00KΩ進(jìn)行測(cè)定后與被測(cè)驗(yàn)的萬(wàn)用表測(cè)定值對(duì)比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值１Ω以上的檢定。）4．3鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。4.3.1交流電流值，用自耦調(diào)壓器、小型交流電焊機(jī)作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì)10.0A、50.0A、100A、200A進(jìn)行檢定誤差，并作記錄。4．4轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計(jì)量所直接檢定一次。

WI/S-015ZHPM計(jì)量器具的檢定方法A/02/44．5兆歐表的檢定(每年一次)：用不同的高阻值電阻作被測(cè)體及經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表和被檢定兆歐表對(duì)0.10MΩ、0.5MΩ、5.0MΩ、50MΩ、100MΩ、500MΩ讀數(shù)值采用對(duì)比法檢定誤差，并作記錄。4．6尺類及彈簧秤的檢定、報(bào)廢。4.6.1鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡尺、千分尺、塞尺等使用時(shí)發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴(yán)重而影響精度時(shí)可報(bào)廢處理，填寫(xiě)《不合格品處理單》，由主管主任審批。4.6.2彈簧秤類的計(jì)量器具使用滿三年報(bào)廢。公司內(nèi)使用儀表測(cè)量均為維修中一般性測(cè)量，精度要求不高，所以對(duì)檢定的計(jì)量器具，電壓電流測(cè)量值的誤差在2.5％以內(nèi)、電阻測(cè)量值的誤差在5％以內(nèi)為合格。4．7檢定電路原理圖4.7.1直流電壓檢定原理圖4.7.2直流電流檢定原理圖4.7.2.1小電流檢定WI/S-015ZHPM計(jì)量器具的檢定方法A/03/44.7.2.2大電流檢定4.7.3交流電壓檢定原理圖4.7.4鉗形表檢定原理圖WI/S-015ZHPM計(jì)量器具的檢定方法A/04/44.7.5兆歐表檢定原理圖4.7.6歐姆值檢定原理圖4.8相關(guān)文件及記錄4.8.1_萬(wàn)用表檢定記錄4.8.2_鉗形表檢定記錄4.8.3_兆歐表檢定記錄

WI/S-016ZHPM電氣維修規(guī)定A/01/1為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬(wàn)無(wú)一失，特制定以下規(guī)定：1．0必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國(guó)家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬(wàn)無(wú)一失。2．0供方（或維修班）對(duì)于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按相關(guān)計(jì)劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修相關(guān)計(jì)劃，要由設(shè)備部把關(guān)審查并派專人參加。3．0維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，機(jī)電公司（或管理管控處）對(duì)作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。4．0在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識(shí)牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5．0對(duì)于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗(yàn)電后，必須裝設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)志牌，必要時(shí)加裝遮欄。6．0維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無(wú)誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動(dòng)機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。7．0本規(guī)定與“配電房管理管控制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。

WI/G-017ＺＨＰＭ大廈臨時(shí)用電管理管控規(guī)定A/01/1為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時(shí)施工用電管理管控，確保大廈電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1．0管理管控處對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報(bào)修繕相關(guān)計(jì)劃時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備，經(jīng)管理管控處批準(zhǔn)后，才能組織施工。2．0臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。3．0用戶在進(jìn)行房屋裝修時(shí)使用電動(dòng)工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在《裝修登記表》中寫(xiě)明，同時(shí)管理管控處要派專業(yè)人員對(duì)其電動(dòng)工具進(jìn)行檢查核實(shí)。4．0凡進(jìn)入大廈內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理管控處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。5．0進(jìn)入大廈的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具，必須在管理管控處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。6．0管理管控處專業(yè)人員有權(quán)對(duì)違章操作的人員和電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動(dòng)設(shè)備及工具的使用。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理管控處，停止施工。7．0本規(guī)定與“裝修管理管控規(guī)定”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。

WI/S-018ZHPM用水、供水管理管控規(guī)定A/01/1為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理管控，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1．0由管理管控處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2．0在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理管控處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水。在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時(shí)供水辦法，向住戶供水。3．0地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理管控處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗(yàn)，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4．0水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理管控處報(bào)告，由管理管控處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。5．0抄表員每月要對(duì)每戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢，幫助解決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。6．0隨時(shí)向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、相關(guān)計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。7．0執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理管控，加強(qiáng)節(jié)約用水。8．0本規(guī)定與“水泵房管理管控制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。

WI/S-019ZHPM供方選擇評(píng)定規(guī)定A/01/21．0供方分類A類提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商2．0新供方評(píng)價(jià)當(dāng)發(fā)生設(shè)備維修保養(yǎng)、設(shè)備中修大修、設(shè)備更新改造、設(shè)備缺陷整改、貴重設(shè)備及配件采購(gòu)等相關(guān)項(xiàng)目或維修保養(yǎng)合同合約到期，應(yīng)由設(shè)備管理管控部組織公開(kāi)招標(biāo)或議標(biāo)。除邀請(qǐng)合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請(qǐng)新供方參加。設(shè)備部組織有關(guān)專家組成評(píng)標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審合適的內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫(xiě)供方初審記錄，由主管副總經(jīng)理審批通過(guò)后，列入合格供方名單。評(píng)標(biāo)小組打分確定一、二名預(yù)中標(biāo)單位報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)做最后確定。3．0供方選擇工程/采購(gòu)價(jià)款在2000元以上20000元以下的由設(shè)備部專業(yè)工程師從合格供方中初選3家符合條件者報(bào)設(shè)備部經(jīng)理審核，經(jīng)理審核后確定一家報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并辦理合同合約會(huì)簽手續(xù)，簽訂合同合約。工程/采購(gòu)價(jià)款在20000元以上的，由設(shè)備部組織公開(kāi)招標(biāo)，由專家組評(píng)標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)決策，確定中標(biāo)單位，辦理合同合約會(huì)簽手續(xù)，簽訂合同合約。工程/采購(gòu)價(jià)款在2000元以下的，由管理管控處選定。4．0供方的評(píng)價(jià)A類供方按《供方評(píng)價(jià)表》B類供方評(píng)價(jià)：按《B類供方評(píng)價(jià)表》由管理管控處主任組織技術(shù)人員、公司設(shè)備部組織有關(guān)工程師進(jìn)行兩級(jí)評(píng)定，合同合約期內(nèi)最少作一次。每條合適的內(nèi)容，若管理管控處、設(shè)備部均有評(píng)分，則按管理管控處權(quán)數(shù)0.6，設(shè)備部權(quán)數(shù)0.4作計(jì)權(quán)平均，若只有一家評(píng)分，權(quán)數(shù)取1。未發(fā)生的條約條款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》，以備再選用。評(píng)審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后，

WI/S-019ZHPM供方選擇評(píng)定規(guī)定A/02/2將從合格供應(yīng)商名單上去掉。C類供方評(píng)價(jià)：設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按《C類供方評(píng)價(jià)表》進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條約條款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》，以備再選用。評(píng)審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。5．0供方檔案設(shè)備部應(yīng)建立并保存合格供方檔案，檔案合適的內(nèi)容包括：評(píng)審記錄、資質(zhì)證書(shū)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合格供方名單應(yīng)送交主管副總經(jīng)理一份備查。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定有版號(hào)及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號(hào)或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)WI/S-020ZHPM工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定A/01/1為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國(guó)家規(guī)范及使用需要，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理管控，特制定如下工程驗(yàn)收規(guī)定：1．0驗(yàn)收組由供方、管理管控處，設(shè)備部共同組成。驗(yàn)收合格后，由三方簽字蓋章方有效。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也應(yīng)派代表參加驗(yàn)收。）2．0核對(duì)實(shí)物工程量與設(shè)計(jì)圖紙相比較，應(yīng)能達(dá)到實(shí)際使用需要。3．0對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。4．0分部、分項(xiàng)、分專業(yè)按國(guó)家規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量檢查對(duì)照驗(yàn)收。5．0按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說(shuō)明書(shū)。6．0對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。7．0驗(yàn)收合格后才能結(jié)清工程款。附:①工程竣工驗(yàn)收證書(shū)②工程結(jié)算協(xié)議書(shū)

WI/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/01/141．0目的保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。2．0適用范圍公司管轄的電力(油)拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。3．0定義3．1日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。3．2一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3．3二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。3．4中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%，周期3-5年。3．5大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過(guò)30%，周期6—10年。3．6設(shè)備更新和技術(shù)改造WI/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/02/14設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。3．7事后維修（故障維修）設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。3．8狀態(tài)維修通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。4．0設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：Ⅰ級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理管控計(jì)算機(jī)。Ⅱ級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器。Ⅲ級(jí)設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。5．0設(shè)備管理管控模式采用相關(guān)計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)--日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理管控模式。5．1對(duì)于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見(jiàn)附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。5．2對(duì)于Ⅰ、Ⅱ級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。5．3對(duì)于Ⅲ級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。6．0職責(zé)6．1設(shè)備管理管控部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造相關(guān)計(jì)劃制定、合適的方案審批、工WI/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/03/14程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購(gòu)、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同合約》、《電梯維修保養(yǎng)合同合約》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同合約的審核，辦理合同合約會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。6．2質(zhì)量管理管控部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。6．3管理管控處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同合約》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫(xiě)相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃，與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同合約》確定分包合適的內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同合約簽訂后，按合同合約監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。7．0設(shè)備前期管理管控7．1前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由設(shè)備管理管控部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理管控處應(yīng)參與。7．2設(shè)備的接管驗(yàn)收7.2.1設(shè)備的接管驗(yàn)收由設(shè)備管理管控部代表公司，組織專家及相關(guān)管理管控處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫(xiě)明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司設(shè)備管理管控部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理管控部公章）。Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由設(shè)備管理管控部組織專家及管理管控處人員一同檢驗(yàn)，Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理管控處檢驗(yàn)，填寫(xiě)驗(yàn)收單（《公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》）報(bào)設(shè)備管理管控部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、設(shè)備管理管控部各留一份作為交接憑證，管理管控處留復(fù)印件。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由設(shè)備管理管控部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理管控處代表公司跟蹤收取并填寫(xiě)《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，在設(shè)備管理管控部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。未通過(guò)國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)的管理管控處，資料由管理管控處專人保管，通過(guò)考評(píng)后，資料移交設(shè)備管理管控部統(tǒng)一管理管控。7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過(guò)戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來(lái)水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理管控處須向發(fā)展商索要原《供用電合同合約》、《供水合同合約》、《供水合同合約執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司W(wǎng)I/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/04/14設(shè)備管理管控部審核。審核通過(guò)后，由管理管控處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜，設(shè)備管理管控部負(fù)責(zé)辦理《供用電合同合約》、《供水合同合約》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書(shū)等對(duì)外合同合約會(huì)簽手續(xù)。7．3設(shè)備的編號(hào)設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成：第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示；第二部分表示單位的名稱：用字母Ａ－Ｚ表示；（按接管入伙的時(shí)間順序來(lái)排列，機(jī)關(guān)編號(hào)為Ｚ。）當(dāng)管理管控處數(shù)目超過(guò)26個(gè)時(shí)，用雙字母表示。如：第27，28表示為AA，AB；第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字１．２．３表示；第四部分表示設(shè)備的管理管控等級(jí)：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；例：03－Ｂ－1－(Ⅰ)電梯海麗1號(hào)梯Ⅰ級(jí)管理管控設(shè)備7．4設(shè)備的建帳7.4.1設(shè)備管理管控部發(fā)放物業(yè)代碼，管理管控處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并用EXCEL編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》，錄入電腦，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫畔⒅行姆?wù)器或?qū)④洷P報(bào)設(shè)備管理管控部。7.4.2管理管控處對(duì)所管理管控的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳；7.4.3設(shè)備管理管控部對(duì)全公司設(shè)備設(shè)施建帳。7．5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理管控處，機(jī)電設(shè)備接管后，由設(shè)備管理管控部委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，簽訂《設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同合約》，整改達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)后，由設(shè)備管理管控部驗(yàn)收，通過(guò)后，再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同合約》。7．6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理管控7.6.1設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理管控處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫(xiě)設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。7.6.2設(shè)備的顏色設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。7.6.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備WI/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/05/14須標(biāo)識(shí)。7.6.4設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由企業(yè)策劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)。8．0設(shè)備使用管理管控8．1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理管控處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理管控處同意。8．2管理管控處維修人員必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)本管理管控處管理管控的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。8．3管理管控處機(jī)電主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。8．4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)設(shè)備管理管控部批準(zhǔn)。9．0設(shè)備維修保養(yǎng)管理管控9．1相關(guān)計(jì)劃9.1.1維修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃9.1.1.1供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理管控處，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同合約要求。管理管控處審核、調(diào)整后，與管理管控處保養(yǎng)范圍內(nèi)的相關(guān)計(jì)劃匯總，于每年12月下旬報(bào)設(shè)備管理管控部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃設(shè)備管理管控部、管理管控處、專業(yè)公司各保留一份。9.1.1.2設(shè)備中修、大修、更新改造相關(guān)計(jì)劃由設(shè)備管理管控部制定，并審查確定合適的方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。9.1.1.3設(shè)備管理管控部根據(jù)質(zhì)量管理管控部月檢報(bào)告，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，根據(jù)診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)、維修合適的方案，并組織實(shí)施。檢定相關(guān)計(jì)劃9.1.2.1電梯檢定相關(guān)計(jì)劃由設(shè)備管理管控部制定。9.1.2.2計(jì)量器具檢定相關(guān)計(jì)劃由設(shè)備管理管控部制定。9．2實(shí)施9.2.1管理管控處維修班及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、中海有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同合約》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維WI/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/06/14修、保養(yǎng)可采用供方手冊(cè)的表格作記錄，管理管控處維修班負(fù)責(zé)合同合約委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊(cè)表格做記錄。9.2.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理管控處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)給管理管控處一書(shū)面說(shuō)明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，設(shè)備管理管控部應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問(wèn)題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫(xiě)《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》，維修費(fèi)用在貳千元以下的，由管理管控處主任批準(zhǔn)維修；維修費(fèi)用在貳千元以上（含貳仟元）的，經(jīng)管理管控處主任同意，報(bào)設(shè)備管理管控部經(jīng)理審核,呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理管控處填寫(xiě)《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的相關(guān)項(xiàng)目，由設(shè)備管理管控部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理管控處/供方首先應(yīng)電話通知設(shè)備管理管控部門，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。9.2.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由設(shè)備管理管控部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同合約，辦理合同合約會(huì)簽手續(xù)，并由設(shè)備管理管控部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理管控處技術(shù)人員、設(shè)備管理管控部工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。9．3檢查9.3.1維修保養(yǎng)檢查9.3.1.1維修班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，無(wú)法解決的問(wèn)題用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)設(shè)備）“日常維護(hù)保養(yǎng)”相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行情況由管理管控處維修班班長(zhǎng)檢查，按同類設(shè)備的30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄；Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備的“一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行情況由管理管控處機(jī)電設(shè)備主管檢查，按同類設(shè)備的30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。9.3.1.2設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由設(shè)備部組織檢定并備案；屬Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理管控處機(jī)電主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理管控處都應(yīng)備案。WI/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/07/149.3.1.3質(zhì)量管理管控部每月對(duì)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料，進(jìn)行一次檢查、評(píng)定，并做相關(guān)月檢記錄。評(píng)定結(jié)果（分?jǐn)?shù)）作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。9.3.1.4設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由設(shè)備管理管控部組織。驗(yàn)收合格，填寫(xiě)《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理管控處、設(shè)備管理管控部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。9.3.2設(shè)備的檢定9.3.2.1對(duì)于電梯，設(shè)備管理管控部每年組織有關(guān)部門進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。9.3.2.2有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，管理管控處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。9.3.2.3計(jì)量器具萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì)由設(shè)備管理管控部檢定，絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理管控處自行送檢，將檢定證書(shū)原件送設(shè)備管理管控部存檔。9.4評(píng)審9.4.1設(shè)備完好率設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%公式中的設(shè)備均指Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中的技術(shù)性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理管控處機(jī)電設(shè)備主管組織管理管控處有關(guān)人員對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查，對(duì)檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，于12月15日之前報(bào)設(shè)備管理管控部，設(shè)備管理管控部按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。9.4.2紅旗設(shè)備率紅旗設(shè)備率=紅旗設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%公式中的設(shè)備均指Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備。每年年底由設(shè)備管理管控部組織進(jìn)行檢評(píng)，設(shè)備管理管控部對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算。10．0設(shè)備安全管理管控10.1持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。WI/S-021ZHPM設(shè)備管理管控規(guī)程A/08/14公司安全委員會(huì)每季度對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查、評(píng)價(jià)，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。綜合得分第一名的管理管控處，可榮獲流動(dòng)紅旗。10．2事故處理程序當(dāng)管理管控處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知設(shè)備管理管控部（安委會(huì)辦公室）。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，拍照或錄象。設(shè)備管理管控部須組織人員搶修，保證對(duì)業(yè)