遼寧瑞江春生態(tài)農(nóng)業(yè)基地價值評估本科學(xué)位論文

PAGEPAGE3遼寧瑞江春生態(tài)農(nóng)業(yè)基地價值評估目錄1產(chǎn)業(yè)基地概況 41.1基本概況 41.2經(jīng)營理念 41.3從業(yè)人員 51.4產(chǎn)業(yè)價值 51.5遠(yuǎn)景規(guī)劃 51.6目標(biāo)鎖定 62資產(chǎn)及評估 62.1基地養(yǎng)鹿場投資評估 82.2基地養(yǎng)雞場建設(shè)投資評估 82.3基地養(yǎng)魚場建設(shè)投資評估 82.4基地浴場建設(shè)投資評估 92.5基地修路投資評估 102.6基地興修水利投資評估 102.7基地植樹造林投資評估 112.8基地遷墳投資評估 122.9基地整理土地投資評估 122.10基地改良土壤投資評估 132.11基地果園投資評估 142.12基地花木園投資評估 142.13基地菜園建設(shè)投資評估 152.14基地沙參園保護(hù)區(qū)投資評估 152.15基地各種檢測投資評估 152.16公司員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)支出費(fèi)用投資評估 162.17公司領(lǐng)導(dǎo)考察費(fèi)用投資評估 162.18籌建合作社投資評估 172.19籌建養(yǎng)殖研究中心投資評估 172.20公司投放水產(chǎn)品苗投資評估 182.21基地電力設(shè)施投資評估 182.22基地生態(tài)保護(hù)投資評估 182.23公司商譽(yù)等投資評估 19附表 201產(chǎn)業(yè)基地概況1.1基本概況遼寧瑞江春生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)基地（以下稱瑞江春產(chǎn)業(yè)基地），是以遼寧瑞江春生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)有限公司（以下稱瑞江春公司）為龍頭企業(yè)，帶動濱海大道周邊150平方公里范圍內(nèi)農(nóng)民，開展農(nóng)、林、牧、漁、水及生態(tài)旅游業(yè)?，F(xiàn)已組建“遼寧瑞江春生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)有限公司”、“葫蘆島市瑞江春繁育養(yǎng)殖研究中心”、“綏中縣瑞江春養(yǎng)殖專業(yè)合作社”（以下簡稱瑞江春研究中心和瑞江春合作社）。形成了“公司+研究中心+合作社+農(nóng)戶”的運(yùn)行格局。瑞江春公司成立于2007年，有員工126人，資產(chǎn)總額5410萬元；瑞江春研究中心成立于2008年，有研究人員26人，資產(chǎn)總額50萬元；瑞江春合作社成立于2008年，有231個農(nóng)民入社，帶動農(nóng)戶1200戶，從業(yè)人員2600人。辦養(yǎng)殖場45個，其中養(yǎng)鹿場23個，梅花鹿1300頭；養(yǎng)魚場11個，養(yǎng)魚200萬尾；養(yǎng)雞場8個，養(yǎng)鴨場3個。合作社資產(chǎn)總額1500萬元?；禺a(chǎn)業(yè)總價值6960萬元。目前，已獲得“市龍頭企業(yè)”、“市現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)示范基地”、“市級畜牧示范小區(qū)”、“市級農(nóng)民示范合作社”、“自主創(chuàng)業(yè)基地”、“市級動植物保護(hù)生態(tài)模范企業(yè)”等榮譽(yù)，“瑞江春”商標(biāo)已成為當(dāng)?shù)氐闹虡?biāo)。1.2經(jīng)營理念三大經(jīng)營理念：堅持科技興農(nóng)的發(fā)展出路；堅持實現(xiàn)農(nóng)民增收的發(fā)展思路；堅持循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路。1.3從業(yè)人員領(lǐng)路人葉連春，復(fù)原軍人，市自主創(chuàng)業(yè)帶頭人，立志生態(tài)農(nóng)業(yè)。基地研究中心系中國農(nóng)科院，農(nóng)業(yè)大學(xué)26名專家和教授；管理人員是從北京和沈陽聘請的職業(yè)經(jīng)理人15人組成的團(tuán)隊；還有由返鄉(xiāng)農(nóng)民工和城市下崗失業(yè)人員組成的2600余人的勞動者隊伍。1.4產(chǎn)業(yè)價值基地產(chǎn)業(yè)總價值6960萬元。主要有五項產(chǎn)業(yè)：A、畜牧養(yǎng)殖業(yè)：主要經(jīng)營鹿場，還有雞場、鴨場，價值5337萬元；B、林果業(yè)：主要種植速生楊，還有果樹，價值550萬元；C、種植業(yè)：主要種植蔬菜、蘑菇、沙參、沙荊等，價值70萬元；D、漁業(yè)：主要是工廠化養(yǎng)魚場，還有池塘養(yǎng)殖等，價值700萬元；E、生態(tài)休閑農(nóng)業(yè)旅游：主要是農(nóng)業(yè)觀光、采摘、海灘自助游及文化休閑等，價值303萬元。1.5遠(yuǎn)景規(guī)劃2007年—2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、2007—2010年：籌建期（黎明前的太陽），承包土地資源，完善法律手續(xù)，整合經(jīng)營要素，制定基地規(guī)劃，初顯基地規(guī)模。（1億）B、2010—2015年：發(fā)展時期（初升的太陽），農(nóng)、林、牧、漁、水全面發(fā)展，加工業(yè)方興未艾，基地發(fā)展速度倍增。（1.5億）C、2015—2020年：輝煌時期（燦爛的太陽），科技先導(dǎo)作用倍增，群眾參與規(guī)模壯大，金融支持良性循環(huán)，國家政策落實到位。第三產(chǎn)業(yè)，尤其是旅游業(yè)紅紅火火。（2億）1.6目標(biāo)鎖定到2020年總奮斗目標(biāo)：2個億。全方位建設(shè)新農(nóng)村，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，打造新農(nóng)村衛(wèi)星城。2資產(chǎn)及評估瑞江春公司及基地從2000年開始，通過依法租賃和投資及企業(yè)策劃等方式，獲得了有形資產(chǎn)，包括用益物權(quán)、地上物權(quán)、土地整理投資、建設(shè)項目投資、流動資產(chǎn)投資；無形資產(chǎn)包括特許、商譽(yù)、科研成果推廣、生態(tài)保護(hù)和開發(fā)價值。A、原值945萬元資產(chǎn)原值情況表：序號名稱面積年限原值1前衛(wèi)林場林地513.5畝2007—2057年50萬2張監(jiān)海灘150畝2008—2058年85萬3張監(jiān)林地（西）400畝2009—2057年20萬4張監(jiān)林地（東）400畝2009—2057年20萬5張監(jiān)荒地50畝2005—2055年20萬6狗河口海域300畝2007—2012年20萬7小前村林地62畝2005—2035年30萬8小前村池塘20畝2005—2035年10萬9西李村林地70畝2007—2057年30萬10西李村灘涂280畝2001—2050年50萬11狗河水面100畝2008—2018年10萬12生態(tài)資產(chǎn)基地2001—2058年270萬13無形資產(chǎn)商標(biāo)、商譽(yù)、許可等2007—2058年330萬小計2345.5畝30—50年945萬B、投資3582萬元2.1基地養(yǎng)鹿場投資評估2008年10月建設(shè)樣鹿場，主要建設(shè)內(nèi)容及設(shè)備如下：鹿舍46700㎡，倉庫2200㎡，飼料庫1500㎡，飼料加工廠1400㎡，宿舍1200㎡，占地150畝（2萬元/畝），另外購買鹿蒸制機(jī)、粉碎機(jī)、切片機(jī)等。以上共投資550萬元?，F(xiàn)值=原值+投資+增值=50萬+550萬+（300萬-50萬）=850萬2.2基地養(yǎng)雞場建設(shè)投資評估2008年11月建設(shè)養(yǎng)雞場，主要建設(shè)內(nèi)容及設(shè)備如下：孵化場1200㎡，育雛場2600㎡，種雞場2800㎡，放牧場230000㎡，飼料庫1200㎡，加工廠600㎡，辦公區(qū)1600㎡，占地360畝（林間空地）（1萬元/畝），另外購買粉碎機(jī)、育種設(shè)備、發(fā)電機(jī)、鍋爐等，共投資515萬元。現(xiàn)值=原值+投資+增值=20萬+515萬+（360萬-20萬）=875萬2.3基地養(yǎng)魚場建設(shè)投資評估2008年11月建設(shè)養(yǎng)魚場，主要建設(shè)內(nèi)容如下：工廠化養(yǎng)殖大棚16000㎡，電房、儲藏庫、飼料庫、曬水廠、宿舍、食堂及辦公等附屬設(shè)施1800㎡，建設(shè)60畝養(yǎng)魚塘，項目總投資805萬元，占地120畝（3萬元/畝）。現(xiàn)值=原值+投資+增值=85萬+805萬+（360萬-85萬）=1165萬2.4基地浴場建設(shè)投資評估（1）建設(shè)內(nèi)容休閑棚、淋浴房、衛(wèi)生間、超市、接待室、餐廳、廚房、燒烤棚，投資50萬元（2）購置設(shè)施休閑椅、桌子、泳船、泳圈、泳衣等，投資30萬元（3）旅游策劃廣告設(shè)計、策劃，投資20萬元以上總投資100萬元（4）占地50畝，原值20萬，目前3萬元/畝（時價）150萬元現(xiàn)值=原值+投資+增值=20萬+100萬+（150萬-20萬）=250萬2.5基地修路投資評估自2003年建設(shè)鹿場以來，基地投資修路五條，全部是石子和土混合鋪路。（1）裴家屯—鹿場：長1000米，寬8米（2008年）（2）王寶華豬場—鹿場：長1800米，寬6米，厚0.5米（2004年）（3）鹿場—馬飛承包林地：長2000米，寬6米，厚0.5米（2003年）（4）張監(jiān)荒地—濱海路：長800米，寬8米，厚0.5米（2008年）（5）濱海路—國營林場林地：長500米，寬5米，厚0.5米（2009年）共修建路面39700㎡，購買土石方19850㎡，購買土石料款8萬元（1600車×50元），運(yùn)費(fèi)19.2萬元（1600車×120元），鏟車平整費(fèi)1.6萬元（1600車×10元），修路人工費(fèi)100名工人×50元=0.5萬元。以上總投資29.3萬元，現(xiàn)值29.3萬元。2.6基地興修水利投資評估（1）2003年5月，組織挖掘鹿場后邊的水塘深2米，面積10畝，人力、物力、財力共計5萬元，后來一直用于灌溉速生場。（2）2005年6月，打水井4眼，用于基地用水，支出財力2萬元。（3）2006年5月，從小前村承包荒地3塊，分別為4畝、5畝、6畝。后挖成3個池塘，用于養(yǎng)魚。共支出財力20萬元。（4）2008年4月，組織挖掘小水庫一座，深2米，面積30畝，共支出40萬元。（5）2009年5月，組織挖掘狗河河道小水庫一座，深1米，面積30畝，支出20萬元。投資總計87萬元，增值87萬元，現(xiàn)值174萬元2.7基地植樹造林投資評估自2006年春季開始，基地每年都大規(guī)模地開展植樹造林。種植速生楊107個品種：30000株種植刺槐：5000株種植柳樹：500株種植銀杏樹：300株種植棉條：10000株種植水臘：1000株種植柏樹：500株總計：47300株，占地500畝，原值60萬（1萬元/畝）樹苗費(fèi)：4.73萬元，人工費(fèi)：12萬元，運(yùn)輸：5萬元，施肥費(fèi)：8.2萬元，灌溉費(fèi)：9.5萬元，打藥費(fèi)：6.4萬元植樹投資總計45.83萬元，按100％增值計算現(xiàn)值?，F(xiàn)值=原值+投資+增值=60萬+45.83萬+440萬=545.83萬2.8基地遷墳投資評估自2003年建設(shè)鹿場以來，基地共遷墳37座，主要采用協(xié)商辦法。有的移到其他林地，有的移到這片林地的其他地方，大部分都是花錢解決問題，有的甚至去給買石碑。記載這一事實，要留原始資料，但均價8000元一座墳。8000元×37座=29.6萬元以上投資總計29.6萬元，增值150萬元，現(xiàn)值179.6萬元。2.9基地整理土地投資評估自2003年以來，基地開展了大規(guī)模的整理土地活動。（1）從狗河口買沙石土料60000m3，3000車，料款加運(yùn)輸每車120元，填平張監(jiān)村裴永屯南荒溝50畝，投資36萬元（2）從狗河口買沙石土料80000m3，4000車，料款加運(yùn)費(fèi)每車120元，墊高鹿場基地150畝，投資48萬元（3）從薄棒溝挖土石料60000m3，3000車，墊高前衛(wèi)林場林間空地100畝，投入物力、人力、財力，共投資25萬元（4）從狗河買沙石土料20000m3，1000車，墊高養(yǎng)雞場基地30畝，料款加運(yùn)費(fèi)每車120元，投資12萬元（5）從狗河中央取料100000m3，5000車，墊高養(yǎng)魚場基地100畝，鏟車加人工費(fèi)投資50萬元（6）從狗河口取料130000m3，6500車，墊高養(yǎng)魚場（小廟以東）100畝，料款加運(yùn)費(fèi)每車150元，共投資97.5萬元（7）從狗河口取料60000m3，3000車，墊高浴場基地50畝，料款加運(yùn)費(fèi)每車150元，共投資45萬元（8）從狗河口取料20000m3，1000車，墊高養(yǎng)魚場（李學(xué)武）30畝，料款加運(yùn)費(fèi)每車150元，投資15萬元以上投資總計：328.5萬元2003—2009年，共整理土地610畝，使土地增值100％，固有其他方面對土地的估價，所以，此處增值按2萬元/畝，總計1220元計算?，F(xiàn)值=投資+增值=328萬+1220萬=1548萬2.10基地改良土壤投資評估（1）植樹造林過程中，購買和運(yùn)輸土方50000m3，2500車，投資50萬元（2）種植果園過程中，購買和運(yùn)輸土方10000m3，500車，投資10萬元（3）種植菜園過程中，購買和運(yùn)輸土方10000m3，500車，投資10萬元（4）植樹造林過程中，收取地表土肥50000m3，2500車，投資人工費(fèi)20萬元（5）基地施鹿肥500畝，投資20萬元（6）基地施雞肥400畝，投資15萬元以上投資總計125萬元，現(xiàn)值125萬元。2.11基地果園投資評估（1）打水井2眼，投資1.6萬元（2）圍欄800米，高2.50米，投資10萬元（3）建設(shè)灌水渠，投資0.5萬元（4）看護(hù)房、庫房，投資4萬元（5）人工整理費(fèi)2萬元以上投資總計18.1萬元，增值18.1萬元，現(xiàn)值36.2萬元。2.12基地花木園投資評估（1）打水井2眼，投資1.6萬元（2）圍欄800米，高1.50米，投資8萬元（3）建設(shè)灌水渠，投資0.5萬元（4）看護(hù)房、庫房及設(shè)備，投資4萬元（5）人工整理費(fèi)2萬元以上投資總計16.1萬元，增值16.1萬元，現(xiàn)值32.2萬元。2.13基地菜園建設(shè)投資評估（1）打水井1眼，投資0.8萬元（2）圍欄400米，高2.50米，投資2萬元（3）建設(shè)灌水渠，投資0.5萬元（4）人工整理費(fèi)1萬元以上投資總計4.3萬元，增值4.3萬元，現(xiàn)值8.6萬元。2.14基地沙參園保護(hù)區(qū)投資評估2009年，公司籌建沙參園保護(hù)區(qū)，主要投資如下：（1）建設(shè)圍欄長400米，高1.5米（2）聘請專家研究費(fèi)用（3）雇傭?qū)Ｈ丝醋o(hù)費(fèi)以上總投資20萬元，增值20萬元，現(xiàn)值40萬元。2.15基地各種檢測投資評估從2003年開始，基地進(jìn)行科學(xué)檢測。（1）地下飲用水檢測（2）地下井鹽水檢測（3）土沙含鹽堿度（4）氣溫（5）水溫（6）地溫（7）風(fēng)力（8）太陽能以上檢測共投資15萬元，現(xiàn)值15萬元。2.16公司員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)支出費(fèi)用投資評估（1）2004年，哈爾濱花、馬鹿雜交培訓(xùn)班2.4萬元（2）2005年，長春梅花鹿科學(xué)飼料培訓(xùn)班1.65萬元（3）2005年，沈陽農(nóng)大畜牧培訓(xùn)班0.18萬元（4）2006年，綏中縣農(nóng)發(fā)局農(nóng)場培訓(xùn)班0.16萬元（5）2007年，市農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)培訓(xùn)班0.12萬元（6）2008年，市農(nóng)委合作社培訓(xùn)班0.18萬元（7）2009年，市農(nóng)委農(nóng)業(yè)項目審報學(xué)習(xí)班2.2萬元（8）2009年，農(nóng)業(yè)部產(chǎn)業(yè)化培訓(xùn)班2.5萬元以上投資總計9.39萬元，增值18.78萬元，現(xiàn)值28.17萬元。2.17公司領(lǐng)導(dǎo)考察費(fèi)用投資評估（1）2003年，考察梅花鹿飼料配制方法，去長春左家，費(fèi)用0.5萬元（2）2003年，考察梅花鹿品種培育方法，去哈爾濱，費(fèi)用0.806萬元（3）2004年，考察花、馬鹿雜交成果，去哈爾濱，費(fèi)用1萬元（4）2004年，考察鹿場集約化經(jīng)營模式，去西豐，費(fèi)用0.3萬元（5）2005年，考察養(yǎng)殖戶經(jīng)驗，去綏中前所，費(fèi)用0.1萬元（6）2005年，考察鹿酒制作方法，去北京綠神鹿業(yè)公司，費(fèi)用1.1萬元（7）2006年，考察鹿產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗，去北京綠神鹿業(yè)公司，費(fèi)用2萬元（8）2007年，考察農(nóng)場經(jīng)營模式，去河北三河市，費(fèi)用1.2萬元（9）2008年，考察雞場經(jīng)營經(jīng)驗，去北京中國農(nóng)科院，費(fèi)用2.3萬元（10）2009年，考察生態(tài)園經(jīng)營模式，去河北集發(fā)生態(tài)園，費(fèi)用0.15萬元以上投資總計9.456萬元，增值18.912萬元，現(xiàn)值28.368萬元。2.18籌建合作社投資評估2008年，公司帶頭組織瑞江春養(yǎng)殖合作社。主要投資如下：（1）建設(shè)合作社辦公室80m2（2）建設(shè)合作社會議室200m2（3）建設(shè)合作社財務(wù)室80m2（4）建設(shè)理事長（兼總經(jīng)理）辦公室200m2以上投資總計50萬元，現(xiàn)值50萬元。2.19籌建養(yǎng)殖研究中心投資評估2008年，公司籌建養(yǎng)殖研究中心。主要投資如下：（1）建設(shè)辦公室80m2（2）建設(shè)研究室60m2（3）建設(shè)實驗室50m2（4）購置設(shè)備、儀器以上投資總計50萬元，現(xiàn)值50萬元。2.20公司投放水產(chǎn)品苗投資評估2008年以下，公司多次投水產(chǎn)苗。（1）投放魚苗50萬尾，投資50萬元（2）投放斑馬蝦苗100萬尾，投資100萬元（3）人工及運(yùn)費(fèi)5萬元以上投資總計155萬元，增值155萬元，現(xiàn)值310萬元2.21基地電力設(shè)施投資評估2003年建設(shè)鹿場以來，建設(shè)了電力設(shè)施。主要投資有：（1）線路一條（2）變壓器一個（3）電線桿五根以上投資總計20萬元，現(xiàn)值20萬元。2.22基地生態(tài)保護(hù)投資評估自2000年以來，基地生態(tài)保