2016房地產(chǎn)及建安行業(yè)營改增應(yīng)對策略及稅收業(yè)務(wù)規(guī)劃(1603新中稅網(wǎng)學(xué)員版)

房地產(chǎn)及建安企業(yè)營改增應(yīng)對策略及稅收業(yè)務(wù)規(guī)劃主講葉建平第一局部：營改增的背景及增值稅根本規(guī)定一、營改增的背景1、營業(yè)稅的概念與特點營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅。特點：一般以營業(yè)額全額為計稅依據(jù);按行業(yè)設(shè)計稅目稅率;計算簡便，便于征管。多環(huán)節(jié)重復(fù)征稅。稅率低，稅收負(fù)擔(dān)較輕2、增值稅的概念與特點以增值而作為課稅對象，即以商品生產(chǎn)流通各環(huán)節(jié)或提供效勞時實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù)而征收的一種稅。

增值額，指新創(chuàng)造的價值額，也就是全部商品價值額扣除由于生產(chǎn)消耗所轉(zhuǎn)移進來的價值之后的余額。特點：增值稅僅對商品生產(chǎn)流通各環(huán)節(jié)或提供效勞時實現(xiàn)的新增的增值額征收。增值稅制的核心是稅款的抵扣制。增值稅實行價外征收。增值稅納稅人在日常會計核算中，其本錢不包括增值稅。將納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，分類管理。3、增值稅的類型生產(chǎn)型增值稅：指在征收增值稅時，只能扣除屬于非固定資產(chǎn)工程的那局部生產(chǎn)資料的稅款，不允許扣除固定資產(chǎn)價值中所含有的稅款。收入型增值稅：指在征收增值稅時，只允許扣除固定資產(chǎn)折舊局部所含的稅款，未提折舊局部不得計入扣除工程金額。消費型增值稅：指在征收增值稅時，允許將固定資產(chǎn)價值中所含的稅款全部一次性扣除。從2009年1月1日起，在全國所有地區(qū)實施消費型增值稅。

二、為什么要營改增三、增值稅的征稅方法1、含稅收入與不含稅收入增值稅的特點：價外稅價內(nèi)稅與價外稅與區(qū)別價內(nèi)稅是由銷售方承擔(dān)稅款，銷售方取得的貨款就是其銷售款，而稅款包含在銷售款中并從中扣除。由此得出：貨款〔含稅款〕＝銷售款〔含稅款〕稅款=貨款〔銷售款〕×稅率價外稅是由購置方承擔(dān)稅款，銷售方取得的貨款包括銷售款和稅款兩局部，即：貨款＝銷售款+稅款貨款含著稅款就是“含稅價格”，如果貨款〔即含稅價格〕減去稅款，即“不含稅價格”。不含稅價=含稅價/〔1+增值稅率〕增值稅額=不含稅價×增值稅率2、一般納稅人和小規(guī)模納稅人增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅效勞的年應(yīng)征增值稅銷售額〔以下稱應(yīng)稅效勞年銷售額〕超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。營改增行業(yè)的一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)《試點實施方法》第三條納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。《營稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第五款《試點實施方法》第三條規(guī)定的應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元〔含本數(shù)〕。財政部、國家稅務(wù)總局可以對年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整。《試點實施方法》第四條年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計核算健全，能夠準(zhǔn)確提供稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。增值稅暫行條例實施細(xì)那么第二十八條條例第十一條所稱小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)為：〔一〕從事貨物生產(chǎn)或者提供給稅勞務(wù)的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或者提供給稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷售額〔以下簡稱應(yīng)稅銷售額〕在50萬元以下〔含本數(shù)，下同〕的；〔二〕除本條第一款第〔一〕項規(guī)定以外的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在80萬元以下的。本條第一款所稱以從事貨物生產(chǎn)或者提供給稅勞務(wù)為主，是指納稅人的年貨物生產(chǎn)或者提供給稅勞務(wù)的銷售額占年應(yīng)稅銷售額的比重在50%以上。

什么情況下一般納稅人不得抵扣全部進項稅額

試點方法第三十三條有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：〔一〕一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的?！捕硲?yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。四、營改增的根本規(guī)定1、房地產(chǎn)和建安行業(yè)營改增的時間2016年5月1日2、營改增后的稅率在營改增試點范圍內(nèi)：提供交通運輸、郵政、根底電信、建筑、不動產(chǎn)租賃效勞，銷售不動產(chǎn)，銷售土地使用權(quán)，稅率為11%。提供有形動產(chǎn)租賃效勞，稅率為17%提供其他效勞的稅率為6%。財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的應(yīng)稅行為，稅率為零。增值稅的征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，按照5%的征收率計稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)工程，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。3、營改增后的征稅方式試點方法第十七條增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。試點方法第十八條一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。試點方法第十九條小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。4、一般納稅人的銷項稅額不含稅銷售價=含稅銷售價/〔1+稅率〕銷項稅額=不含稅銷售價×稅率5、一般納稅人的進項稅額購進貨物或勞務(wù)的增值稅發(fā)票上注明的增值稅額6、一般納稅人的應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額

7、一般納稅人計稅方法

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進項稅額

銷項稅額=不含稅銷售額×稅率

如某房地產(chǎn)公司5月份取得含稅收入5550萬元，增值稅率為11%。

當(dāng)月取得施工企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票，票面注明價款3000萬元，增值稅款330萬元。

另支付工人工資500萬元，支付各項公司費用并取得普通發(fā)票200萬元。

計算當(dāng)月應(yīng)納增值稅。8、簡易計稅方法：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率銷售額=含稅銷售額÷〔1+征收率〕如：某納稅人某項開發(fā)產(chǎn)品含稅銷售額為206萬元，在計算時應(yīng)先扣除稅額，即：不含稅銷售額=206÷〔1+3%〕=200萬元增值稅應(yīng)納稅額=200×3%=6萬元9、某項業(yè)務(wù)當(dāng)既可以按一般計稅方法也可以選擇按小規(guī)模計稅方法，如何選擇：含稅銷售額÷〔1+稅率〕×稅率-X÷〔1+稅率〕×稅率=含稅銷售額÷〔1+征收率〕×征收率當(dāng)稅率為11%，征收率為5%時，可抵扣含稅采購金額為含稅銷售收入的51.97%。當(dāng)稅率為11%，征收率為3%時，可抵扣含稅采購金額為含稅銷售收入的70.64%。10、增值稅的會計核算〔1〕科目設(shè)置企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目。在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中，應(yīng)設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”等專欄。

“進項稅額”專欄，記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進項稅額，用藍字登記；退回所購貨物應(yīng)沖銷的進項稅額，用紅字登記?！耙呀欢惤稹睂冢涗浧髽I(yè)已繳納的增值稅額。企業(yè)已繳納的增值稅額用藍字登記；退回多繳的增值稅額用紅字登記。

“銷項稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售貨物或提供給稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售貨物或提供給稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項稅額，用藍字登記；退回銷售貨物應(yīng)沖銷的銷項稅額，用紅字登記。

“出口退稅”專欄，記錄企業(yè)出口適用零稅率的貨物，向海關(guān)辦理報關(guān)出口手續(xù)后，憑出口報關(guān)單等有關(guān)憑證，向稅務(wù)機關(guān)申報辦理出口退稅而收到的退回的稅款。出口貨物退回的增值稅額，用藍字登記；進口貨物辦理退稅后發(fā)生退貨或者退關(guān)而補繳已退的稅款，用紅字登記。

“進項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄企業(yè)的購進貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。

〔2〕特殊業(yè)務(wù)A、企業(yè)購進免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，按購入農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的買價和規(guī)定的扣除率計算的進項稅額，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅〔進項稅額〕”科目；按買價扣除按規(guī)定計算的進項稅額后的數(shù)額，借記“材料采購”、“商品采購”等科目；按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的價款，貸記“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目。

B、實行簡易方法計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅企業(yè)購入貨物及接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的增值稅額，也應(yīng)直接計入有關(guān)貨物及勞務(wù)的本錢，其會計處理方法按照現(xiàn)行有關(guān)會計制度規(guī)定辦理。

C、企業(yè)購入貨物取得普通發(fā)票〔不包括購進免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品〕，其會計處理方法仍按照現(xiàn)行有關(guān)會計制度規(guī)定辦理。D、小規(guī)模納稅企業(yè)銷售貨物或提供給稅勞務(wù)，按實現(xiàn)的銷售收入和按規(guī)定收取的增值稅額，借記“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“銀行存款”等科目；按規(guī)定收取的增值稅額，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅”科目；按實現(xiàn)的銷售收入，貸記“產(chǎn)品銷售收入”、“商品銷售收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。A公司為一般納稅人，采用一般計稅方法，2016年6月購進鋼材117萬元，取得增值稅專用發(fā)票上注明：金額100萬元，稅額17萬元，貸款未付。6月取得建筑工程預(yù)收款222萬元。賬務(wù)處理：收到工程材料時：借工程材料100萬元應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔進項稅金〕17萬元貸應(yīng)付賬款117萬元取得預(yù)收工程款時借銀行存款222萬元貸預(yù)收工程款200萬元應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔銷項稅金〕22萬元繳納稅款時：借應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔已交稅金〕5萬元貸銀行存款5萬元11、《國家稅務(wù)總局關(guān)于界定超標(biāo)準(zhǔn)小規(guī)模納稅人偷稅數(shù)額的批復(fù)》〔稅總函[2015]311號〕稽查查補銷售額和納稅評估調(diào)整銷售額計入查補稅款申報當(dāng)月的銷售額，以界定增值稅小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額。納稅人年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)且未在規(guī)定時限內(nèi)申請一般納稅人資格認(rèn)定的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)制作《稅務(wù)事項通知書》予以告知。納稅人在《稅務(wù)事項通知書》規(guī)定時限內(nèi)仍未向主管稅務(wù)機關(guān)報送一般納稅人認(rèn)定有關(guān)資料的，其《稅務(wù)事項通知書》規(guī)定時限屆滿之后的銷售額依照增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額。稅務(wù)機關(guān)送達的《稅務(wù)事項通知書》規(guī)定時限屆滿之前的銷售額，應(yīng)按小規(guī)模納稅人簡易計稅方法，依3%征收率計算應(yīng)納稅額。第二局部：營改增的具體規(guī)定

一、營改增后哪些業(yè)務(wù)可以選擇按簡易計稅方法計稅1、達不到一般納稅人銷售額標(biāo)準(zhǔn)的。2、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃效勞。〔《有關(guān)事項》第一條第六項〕

3、在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。〔《有關(guān)事項》第一條第六項〕4、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

5、建筑效勞可選擇簡易征收的工程〔《有關(guān)事項》第一條第七項〕〔1〕一般納稅人以清包工方式提供的建筑效勞，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑效勞，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑效勞。〔2〕一般納稅人為甲供工程提供的建筑效勞，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或局部設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程?！?〕一般納稅人為建筑工程老工程提供的建筑效勞，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老工程，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程工程；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程工程。

6、房地產(chǎn)行業(yè)可選擇簡易征收的工程〔《有關(guān)事項》第一條第八項〕〔1〕一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

〔2〕一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

〔3〕一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老工程，是指：〔一〕《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)工程；〔二〕《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程工程。

7、還有哪些相關(guān)的業(yè)務(wù)是簡易征收的

一般納稅人銷售自產(chǎn)的以下貨物，可選擇按照簡易方法依照3%征收率計算繳納增值稅建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。自來水。一般納稅人選擇簡易方法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更。

二、營改增后關(guān)于銷售額和銷項稅金的規(guī)定

1、試點方法第三十七條銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下工程：〔一〕代為收取并符合本方法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費?！捕骋晕蟹矫x開具發(fā)票代委托方收取的款項。

2、有關(guān)規(guī)定第一條第二項不征收增值稅工程?！?〕根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸效勞、航空運輸效勞，屬于《試點實施方法》第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的效勞?！?〕存款利息?！?〕被保險人獲得的保險賠付?！?〕房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。〔5〕在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者局部實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

3、試點納稅人提供建筑效勞適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)工程〔選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老工程除外〕，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。銷售額=〔全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款〕÷〔1+11%〕當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=〔當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積÷房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積〕×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)工程可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)工程時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上〔含省級〕財政部門監(jiān)〔印〕制的財政票據(jù)。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

5、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。6、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。7、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。8、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。9、小規(guī)模納稅人銷售其取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)〔不含個體工商戶銷售購置的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)〕，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。10、小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

三、營改增后關(guān)于進項稅金的規(guī)定1、哪些進項可以抵扣《試點實施方法》第二十五條以下進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣：〔一〕從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票〔含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同〕上注明的增值稅額。〔二〕從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額?！踩迟忂M農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率買價，是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施方法》抵扣進項稅額的除外。農(nóng)產(chǎn)品購進賬務(wù)處理：購進農(nóng)產(chǎn)品賬務(wù)處理：從農(nóng)民處購得原木100萬元，已支付銀行存款。借工程材料87萬元應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔進項稅金〕13萬元貸銀行存款100萬元〔四〕從境外單位或者個人購進效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

2、哪些進項不可抵扣《試點實施方法》第二十七條以下工程的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：〔一〕用于簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、效勞、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述工程的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)〔不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)〕、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。〔二〕非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸效勞。〔三〕非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物〔不包括固定資產(chǎn)〕、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸效勞?！菜摹撤钦p失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞?！参濉撤钦p失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程?！擦迟忂M的旅客運輸效勞、貸款效勞、餐飲效勞、居民日常效勞和娛樂效勞。〔七〕財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第〔四〕項、第〔五〕項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。納稅人接受貸款效勞向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資參謀費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。試點方法第二十八條不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本方法所附的《銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、喪失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、撤除的情形。

3、購進不動產(chǎn)如何抵扣進項稅

適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購置、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計效勞、建筑效勞，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本方法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。納稅人按照本方法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的局部于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的局部為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

賬務(wù)處理：

在“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅”科目下設(shè)二級明細(xì)科目“待抵扣進項稅金”。購進鋼材一批，用于不動產(chǎn)在建工程，取得增值稅專用發(fā)票，票面注明金額200萬元，稅款34萬元，貨款已通過網(wǎng)銀支付。購進當(dāng)月賬務(wù)處理：借在建工程200萬元應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔進項稅金〕20.4萬元應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔待抵扣進項稅金〕13.6萬元貸銀行存款234萬元

購進后第13個月賬務(wù)處理借應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔進項稅金〕13.6萬元貸應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔待抵扣進項稅金〕13.6萬元

4、已抵扣材料改變用途用于不動產(chǎn)在建工程如何處理購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和效勞，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%局部，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。如前述案例：購進鋼材含稅價234萬元已抵扣稅款34萬元，現(xiàn)用于不動產(chǎn)在建工程。改變用途當(dāng)月：借應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔待抵扣進項稅金〕13.6萬元貸應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔進項稅金轉(zhuǎn)出〕13.6萬元改變用途后的第13個月借應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔進項稅金〕13.6萬元貸應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅〔待抵扣進項稅金〕13.6萬元5、購進不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程，不到13個月，即轉(zhuǎn)讓，如何處理？

納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。6、已抵扣的不動產(chǎn)，改變用途，用于不得抵扣工程，如何處理？已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費的，按照以下公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝〔已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額〕×不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率＝〔不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值〕×100%

不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。

不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。

7、一般納稅人兼營簡易計稅方法工程、免稅工程的進項如何劃分?！苍圏c方法第二十九條〕〔1〕原那么上購進貨物與勞務(wù)分開核算。〔2〕對無法劃分的進項稅額，按以下公式計算：不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×〔當(dāng)期簡易計稅方法計稅工程銷售額+免征增值稅工程銷售額〕÷當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算?！?〕對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)工程而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×〔簡易計稅、免稅房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)工程總建設(shè)規(guī)?！?/p>

8、已抵扣固定資產(chǎn)改變用途的進項如何處理

已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，被用于不得抵扣工程，或發(fā)生非正常損失，按以下公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率

四、營改增試點行業(yè)視同銷售的規(guī)定1、新規(guī)定：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法》第十四條以下情形視同銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：〔一〕單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供效勞，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！捕硢挝换蛘邆€人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！踩池斦亢蛧叶悇?wù)總局規(guī)定的其他情形。2、原規(guī)定營業(yè)稅實施細(xì)那么第五條納稅人有以下情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：〔一〕單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；〔二〕單位或者個人自己新建〔以下簡稱自建〕建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；〔三〕財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

3、增值稅條例關(guān)于視同銷售的規(guī)定增值稅暫行條例實施細(xì)那么第四條單位或者個體工商戶的以下行為，視同銷售貨物：〔一〕將貨物交付其他單位或者個人代銷；〔二〕銷售代銷貨物；〔三〕設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣〔市〕的除外；〔四〕將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅工程；〔五〕將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；〔六〕將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；〔七〕將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；〔八〕將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。增值稅暫行條例第十條以下工程的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：〔一〕用于非增值稅應(yīng)稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；〔二〕非正常損失的購進貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)；〔三〕非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；〔四〕國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費品；〔五〕本條第〔一〕項至第〔四〕項規(guī)定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用。增值稅暫行條例實施細(xì)那么第二十一條條例第十條第〔一〕項所稱購進貨物，不包括既用于增值稅應(yīng)稅工程〔不含免征增值稅工程〕也用于非增值稅應(yīng)稅工程、免征增值稅〔以下簡稱免稅〕工程、集體福利或者個人消費的固定資產(chǎn)。前款所稱固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。增值稅暫行條例實施細(xì)那么第二十二條條例第十條第〔一〕項所稱個人消費包括納稅人的交際應(yīng)酬消費。增值稅暫行條例實施細(xì)那么第二十三條條例第十條第〔一〕項和本細(xì)那么所稱非增值稅應(yīng)稅工程，是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程。前款所稱不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。增值稅暫行條例實施細(xì)那么第二十四條條例第十條第〔二〕項所稱非正常損失，是指因管理不善造成被盜、喪失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失。4、關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知〔國稅函〔2008〕828號〕一、企業(yè)發(fā)生以下情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅根底延續(xù)計算。

〔一〕將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；

〔二〕改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；

〔三〕改變資產(chǎn)用途〔如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營〕；

〔四〕將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；

〔五〕上述兩種或兩種以上情形的混合；

〔六〕其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的以下情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。〔一〕用于市場推廣或銷售；〔二〕用于交際應(yīng)酬；〔三〕用于職工獎勵或福利；〔四〕用于股息分配；〔五〕用于對外捐贈；〔六〕其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。三、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入。5、土地增值稅視同銷售的規(guī)定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按以下方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！捕撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的本錢和費用?！獓叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知〔國稅發(fā)[2006]187號〕第二十三條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按以下方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

〔一〕按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

〔二〕按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。

〔三〕參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。——《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么>的通知》〔國稅發(fā)[2007]132號〕6、視同銷售業(yè)務(wù)的財務(wù)處理：財政部《關(guān)于將自己的產(chǎn)品視同銷售如何進行會計處理的復(fù)函》〔財會字[1997]26號〕指出，企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面，是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的標(biāo)志；企業(yè)不會由于將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于樣品等而增加現(xiàn)金流量，也不會增加企業(yè)的營業(yè)利潤。因此，會計上不作銷售處理，而按本錢轉(zhuǎn)賬。企業(yè)按規(guī)定計算繳納的各種稅費，也構(gòu)成由于使用該自產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生支出的一局部，應(yīng)按用途記入相關(guān)的科目。對照會計準(zhǔn)那么中銷售收入確認(rèn)的四個條件，上述視同銷售業(yè)務(wù)也不應(yīng)確認(rèn)收入，因為此類業(yè)務(wù)不能產(chǎn)生可準(zhǔn)確計量的經(jīng)濟利益的流入。視同銷售業(yè)務(wù)的會計分錄：對視同銷售的商品，按其實際生產(chǎn)本錢或入賬價值貸記“庫存商品”，按應(yīng)繳納的稅金貸記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅〔或消費稅、營業(yè)稅等三稅〕”，按其用途借記“營業(yè)外支出”、“在建工程”、“應(yīng)付福利費”等。但對按規(guī)定應(yīng)納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加，隨同營業(yè)稅、無須抵扣外購消費品已納消費稅的業(yè)務(wù)產(chǎn)生的消費稅征收的，可記入上述支出科目。其他的記入“營業(yè)稅金及附加”科目。對視同銷售業(yè)務(wù)按規(guī)定需要交納所得稅的，還應(yīng)將該項經(jīng)濟業(yè)務(wù)視同銷售應(yīng)獲得的利潤計入應(yīng)納稅所得額，據(jù)以交納所得稅，按用途借記“營業(yè)外支出”、“在建工程”、“應(yīng)付福利費”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅”科目。視同銷售業(yè)務(wù)所涉及的印花稅、各種政府性基金等可直接記入當(dāng)期“管理費用”。

五、營改增關(guān)于納稅人的規(guī)定1、掛靠經(jīng)營的稅收管理試點方法第二條單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人〔以下統(tǒng)稱承包人〕以發(fā)包人、出租人、被掛靠人〔以下統(tǒng)稱發(fā)包人〕名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否那么，以承包人為納稅人。

2、總機構(gòu)與分支機構(gòu)如何申報增值稅總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣〔市〕的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但經(jīng)過省國稅局或國家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)，方可匯總由總機構(gòu)統(tǒng)一匯總申報納稅。

六、增值稅納稅地點的規(guī)定

試點方法第四十六條增值稅的納稅地點為：〔一〕固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?？倷C構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣〔市〕的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

〔二〕非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。〔三〕其他個人提供建筑效勞，銷售或者出租不動產(chǎn)，應(yīng)向建筑勞務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

〔四〕扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第十二項納稅地點。屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、方案單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、方案單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。

七、銷售不動產(chǎn)的納稅地點和稅收管理

1、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。2、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。3、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。4、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

5、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)〔不含自建〕，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。6、小規(guī)模納稅人銷售其取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)〔不含個體工商戶銷售購置的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)〕，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。7、小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

8、

一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)〔不含自建〕，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老工程，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。10、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

八、施工企業(yè)異地工程如何進行稅務(wù)管理

1、納稅人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞，在向建筑效勞發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：〔一〕《增值稅預(yù)繳稅款表》；〔二〕與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；〔三〕與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；〔四〕從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。

2、一般納稅人跨縣〔市〕提供建筑效勞，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑效勞發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。3、一般納稅人跨縣〔市〕提供建筑效勞，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑效勞發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。4、試點納稅人中的小規(guī)模納稅人〔以下稱小規(guī)模納稅人〕跨縣〔市〕提供建筑效勞，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑效勞發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。5、異地施工企業(yè)所得稅的處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知》〔國稅函[2010]156號〕三、建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設(shè)立的工程部，應(yīng)按工程實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構(gòu)向工程所在地預(yù)分企業(yè)所得稅，并由工程部向所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳。四、建筑企業(yè)總機構(gòu)應(yīng)匯總計算企業(yè)應(yīng)納所得稅，按照以下方法進行預(yù)繳：〔一〕總機構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)工程部的，扣除已由工程部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；〔二〕總機構(gòu)只設(shè)二級分支機構(gòu)的，按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定計算總、分支機構(gòu)應(yīng)繳納的稅款；〔三〕總機構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)工程部，又有跨地區(qū)二級分支機構(gòu)的，先扣除已由工程部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，再按照國家稅務(wù)總局公告2012年第57號規(guī)定計算總、分支機構(gòu)應(yīng)繳納的稅款。五、建筑企業(yè)總機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機構(gòu)和工程部不進行匯算清繳?？倷C構(gòu)年終匯算清繳后應(yīng)納所得稅額小于已預(yù)繳的稅款時，由總機構(gòu)主管稅務(wù)機關(guān)辦理退稅或抵扣以后年度的應(yīng)繳企業(yè)所得稅。六、跨地區(qū)經(jīng)營的工程部〔包括二級以下分支機構(gòu)管理的工程部〕應(yīng)向工程所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，工程部所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)催促其限期補辦；不能提供上述證明的，應(yīng)作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時，工程部應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供總機構(gòu)出具的證明該工程部屬于總機構(gòu)或二級分支機構(gòu)管理的證明文件。七、建筑企業(yè)總機構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳時，應(yīng)附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營工程部就地預(yù)繳稅款的完稅證明。八、建筑企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市設(shè)立的跨地〔市、縣〕工程部，其企業(yè)所得稅的征收管理方法，由各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局共同制定，并報國家稅務(wù)總局備案?！P(guān)于印發(fā)《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理方法》的公告〔國家稅務(wù)總局公告2012年第57號〕統(tǒng)一計算，分級管理，就地預(yù)繳，匯總清算。第二十三條、第二十四條6、異地施工個人所得稅的管理《國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅征收管理問題的公告》〔國家稅務(wù)總局公告2015年第52號〕一、總承包企業(yè)、分承包企業(yè)派駐跨省異地工程工程的管理人員、技術(shù)人員和其他工作人員在異地工作期間的工資、薪金所得個人所得稅，由總承包企業(yè)、分承包企業(yè)依法代扣代繳并向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納。

總承包企業(yè)和分承包企業(yè)通過勞務(wù)派遣公司聘用勞務(wù)人員跨省異地工作期間的工資、薪金所得個人所得稅，由勞務(wù)派遣公司依法代扣代繳并向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納。

二、跨省異地施工單位應(yīng)就其所支付的工程作業(yè)人員工資、薪金所得，向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理全員全額扣繳明細(xì)申報。凡實行全員全額扣繳明細(xì)申報的，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)不得核定征收個人所得稅。

三、總承包企業(yè)、分承包企業(yè)和勞務(wù)派遣公司機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)需要掌握異地工程作業(yè)人員工資、薪金所得個人所得稅繳納情況的，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時提供?？偝邪髽I(yè)、分承包企業(yè)和勞務(wù)派遣公司機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)不得對異地工程作業(yè)人員已納稅工資、薪金所得重復(fù)征稅。兩地稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強溝通協(xié)調(diào)，切實維護納稅人權(quán)益。

四、建筑安裝業(yè)省內(nèi)異地施工作業(yè)人員個人所得稅征收管理參照本公告執(zhí)行。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《建筑安裝業(yè)個人所得稅征收管理暫行方法》的通知〔國稅發(fā)[1996]127號〕第三條承包建筑安裝業(yè)各項工程作業(yè)的承包人取得的所得，應(yīng)區(qū)別不同情況計征個人所得稅：經(jīng)營成果歸承包人個人所有的所得，或按照承包合同〔協(xié)議〕法規(guī)、將一局部經(jīng)營成果留歸承包人個人的所得，按對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得工程征稅；以其他分配方式取得的所得，按工資、薪金所得工程征稅。從事建筑安裝業(yè)的個體工商戶和未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照承攬建筑安裝業(yè)工程作業(yè)的建筑安裝隊和個人，以及建筑安裝企業(yè)實行個人承包后工商登記改變?yōu)閭€體經(jīng)濟性質(zhì)的，其從事建筑安裝業(yè)取得的收入應(yīng)依照個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得工程計征個人所得稅。從事建筑安裝業(yè)工程作業(yè)的其他人員取得的所得，分別按照工資、薪金所得工程和勞務(wù)報酬所得工程計征個人所得稅。第十二條本方法第三條第一款、第二款涉及的納稅人和扣繳義務(wù)人應(yīng)按每月工程完工量預(yù)繳、預(yù)扣個人所得稅，按年結(jié)算。一項工程跨年度作業(yè)的，應(yīng)按各年所得預(yù)繳、預(yù)扣和結(jié)算個人所得稅。難以劃分各年所得的，可以按月預(yù)繳、預(yù)扣稅款，并在工程完工后按各年度工程完工量分?jǐn)偹貌⒔Y(jié)算稅款。

九、增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

1、試點方法第四十五條增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為：〔一〕納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為效勞、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

〔二〕納稅人提供建筑效勞、租賃效勞或者銷售不動產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。〔注：誠意金、定金等〕〔三〕納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

〔四〕納稅人發(fā)生本辦第十四條規(guī)定情形的〔視同銷售〕，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為效勞、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天?！参濉吃鲋刀惪劾U義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

2、建安安裝企業(yè)跨縣市工程如何預(yù)繳稅款

納稅人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：〔一〕適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%〔二〕適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程工程分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)繳增值稅

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+適用稅率或征收率〕×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人〔以下簡稱小規(guī)模納稅人〕采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+5%〕×3%

十、兼營不同稅率的工程如何納稅

試點方法第三十九條納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。

十一、混合銷售業(yè)務(wù)如何處理

試點方法第四十條一項銷售行為如果既涉及效勞又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售效勞繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售效勞的單位和個體工商戶在內(nèi)。

十二、應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高如何處理

試點方法第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本方法第十三條所列行為〔視同銷售〕而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照以下順序確定銷售額：〔一〕按照納稅人最近時期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定?！捕嘲凑掌渌{稅人最近時期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定?！踩嘲凑战M成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=本錢×〔1+本錢利潤率〕本錢利潤率由國家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。注：判定明顯偏低的幅度如何把握如何判定是否以謀取稅收利益為主要目的

十三、舊固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定案例：A公司從B公司借款1000萬元，以一宗土地使用權(quán)抵作借款，B公司將該土地以1200萬元的價格轉(zhuǎn)讓給C公司，土地產(chǎn)權(quán)直接由A公司過戶至C公司，A公司賬記，借銀行存款1200萬貸其他應(yīng)收款1000萬財務(wù)費用200萬

B公司有哪些涉稅事項土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)說明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》〔國稅函〔2007〕645號〕自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)〔以下簡稱已使用過的固定資產(chǎn)〕，應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅：1、銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；2、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅；3、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。本通知所稱已使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。4、納稅人發(fā)生細(xì)那么第四條規(guī)定固定資產(chǎn)視同銷售行為，對已使用過的固定資產(chǎn)無法確定銷售額的，以固定資產(chǎn)凈值為銷售額?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革假設(shè)干問題的通知》〔財稅〔2008〕170號〕補充規(guī)定〔1〕一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)，按簡易方法依3%征收率減按2%征收增值稅。一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產(chǎn)，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革假設(shè)干問題的通知》〔財稅[2008]170號〕第四條的規(guī)定執(zhí)行。一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)當(dāng)按照適用稅率征收增值稅。〔2〕小規(guī)模納稅人〔除其他個人外，下同〕銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅?！?〕納稅人銷售舊貨，按照簡易方法依照3%征收率減按2%征收增值稅。所稱舊貨，是指進入二次流通的具有局部使用價值的貨物〔含舊汽車、舊摩托車和舊游艇〕，但不包括自己使用過的物品?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于局部貨物適用增值稅低稅率和簡易方法征收增值稅政策的通知》〔財稅〔2009〕9號〕——《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告》〔國家稅務(wù)總局公告2014年第36號〕增值稅一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，屬于以下兩種情形的，可按簡易方法依3%征收率減按2%征收增值稅，同時不得開具增值稅專用發(fā)票：一、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。二、增值稅一般納稅人發(fā)生按簡易方法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)?！蛾P(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》〔國家稅務(wù)總局公告2012年第1號〕——《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告》〔國家稅務(wù)總局公告2014年第36號〕

十四、試點期間稅收管理規(guī)定試點方法第五十一條營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。試點方法第五十四條小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購置方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。十五、稽查發(fā)現(xiàn)試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)應(yīng)退補稅如何處理?！灿嘘P(guān)規(guī)定第一條第十三項〕1、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用缺乏以抵減允許扣除工程金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的局部，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。2、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。3、試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

十六、其他具體事項的稅務(wù)處理

1、BT工程的增值稅處理2、車庫、車位在營改增后的涉稅處理分析3、售樓處、樣板間如果最后撤除，其所包含的進項稅是否要轉(zhuǎn)出？4、回遷安置房、買一送一是否應(yīng)視同銷售征收增值稅？5、不動產(chǎn)租二十年送二十年的法律及稅收意義

十七、不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)定1、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的范圍經(jīng)營租賃效勞，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營租賃效勞可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅。車輛停放效勞、道路通行效勞〔包括過路費、過橋費、過閘費等〕等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅。2、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞具體規(guī)定〔1〕一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣〔市〕的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。〔2〕公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應(yīng)納稅額。試點前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路?！?〕一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣〔市〕的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報?！?〕小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)〔不含個人出租住房〕，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣〔市〕的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

〔5〕其他個人出租其取得的不動產(chǎn)〔不含住房〕，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額?！?〕個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

十八、營改增對原增值稅納稅人的影響

原增值稅納稅人[指按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》〔國務(wù)院令第538號〕(以下稱《增值稅暫行條例》)繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策

〔一〕進項稅額。1.原增值稅一般納稅人購進效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進項稅額，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定2.原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣3.原增值稅一般納稅人從境外單位或者個人購進效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)扣繳增值稅的，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進項稅額為自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。4.原增值稅一般納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)，用于《銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》所列工程的，不屬于《增值稅暫行條例》第十條所稱的用于非增值稅應(yīng)稅工程，其進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。5.原增值稅一般納稅人購進效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，以下工程的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：〔1〕用于簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述工程的無形資產(chǎn)〔不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)〕、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費?！?〕非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸效勞。〔3〕非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物〔不包括固定資產(chǎn)〕、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸效勞。

〔4〕非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞?！?〕非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程?！?〕購進的旅客運輸效勞、貸款效勞、餐飲效勞、居民日常效勞和娛樂效勞?！?〕財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。上述第〔4〕點、第〔5〕點所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。納稅人接受貸款效勞向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資參謀費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。6.已抵扣進項稅額的購進效勞，發(fā)生上述第5點規(guī)定情形〔簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程除外〕的，應(yīng)當(dāng)將該進項稅額從當(dāng)期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當(dāng)期實際本錢計算應(yīng)扣減的進項稅額。7.已抵扣進項稅額的無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生上述第5點規(guī)定情形的，按照以下公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率8.按照《增值稅暫行條例》第十條和上述第5點不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅工程，可在用途改變的次月按照以下公式，依據(jù)合法有效的增值稅扣稅憑證，計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/〔1+適用稅率〕×適用稅率上述可以抵扣的進項稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證?！捕吃鲋刀惼谀┝舻侄愵~。原增值稅一般納稅人兼有銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的銷項稅額中抵扣?！踩郴旌箱N售。一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及效勞，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售效勞繳納增值稅。上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售效勞的單位和個體工商戶在內(nèi)。第三局部：營改增的對財務(wù)的影響

一、營改增對企業(yè)財務(wù)管理和財務(wù)核算的要求

6、要建立多個管理臺賬

二、營改增后對公司采購及費用支付的要求三、營改增后對企業(yè)付款方式的影響《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強增值稅征收管理假設(shè)干問題的通知》〔國稅發(fā)〔1995〕192號〕一、關(guān)于增值稅一般納稅人進項稅額的抵扣問題

〔三〕購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否那么不予抵扣。增值稅暫行條例實施細(xì)那么第四條單位或者個體工商戶的以下行為，視同銷售貨物：〔一〕將貨物交付其他單位或者個人代銷；〔二〕銷售代銷貨物；〔三〕設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣〔市〕的除外；