昌黎縣海棠賓館裝修改造工程可行性研究報告書

PAGEPAGE2可行性研究報告編制單位：秦皇島泓遠工程項目管理有限公司編制日期：2010年5月1日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 41.1項目背景 41.2項目概況 52市場需求分析及定位 72.1市場需求分析 72.2項目定位 93項目建設(shè)的必要性 93.1企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要 93.2滿足顧客需求的需要 93.3響應(yīng)昌黎縣委縣政府政策的需要 94建設(shè)規(guī)模 105主要建設(shè)條件 105.1地理位置與建設(shè)地點 105.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積 105.3地形、地貌、地震情況 105.4工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 105.5氣象 105.6公用設(shè)施社會依托條件 116工程方案 116.1設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 116.2建筑方案設(shè)計 126.3結(jié)構(gòu)方案（加固工程） 146.4配套設(shè)施建設(shè) 147資源利用與節(jié)約 178環(huán)境保護 188.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 188.2項目主要污染源和污染物 198.3環(huán)境保護標準及采取的措施 198.4環(huán)境影響評價 209安全衛(wèi)生與消防 219.1安全衛(wèi)生 219.2消防 2110組織機構(gòu)與勞動定員 2210.1組織機構(gòu) 2210.2勞動定員 2210.3員工來源與培訓(xùn) 2211項目實施進度 2211.1建設(shè)工期 2211.2項目實施進度安排 2311.3項目實施進度表 2312項目招投標 2313投資估算與資金籌措 2613.1編制依據(jù) 2613.2投資估算 2614財務(wù)評價 2614.1評價依據(jù) 2614.2評價原則及范圍 2614.3財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 2714.4營業(yè)收入及稅金估算 2814.5成本費用估算 2814.6利潤總額 2914.7稅金 2914.8財務(wù)評價報表 2914.9財務(wù)評價指標 2914.10不確定性分析 2914.11財務(wù)評價結(jié)論 2915社會評價 3016結(jié)論 3017附表 311總論1.1項目背景1.1.1項目名稱昌黎縣海棠賓館裝修改造工程1.1.2項目承辦單位概況項目承辦單位：昌黎縣海棠賓館服務(wù)有限公司項目負責(zé)人：李紅星項目聯(lián)系人：李紅星聯(lián)系電話黎縣海棠賓館是由昌黎田氏集團興建的一家集住宿、餐飲、洗浴、娛樂為一體的三星級賓館。昌黎縣海棠賓館位于河北省秦皇島市昌黎縣碣陽大街，屬昌黎縣最為繁華的城中心地帶，隸屬于昌黎縣海棠賓館服務(wù)有限公司。海棠賓館興建于2005年，占地6.96畝，建筑面積近7000平方米。1.1.3編制依據(jù)1）可行性研究報告編制委托書2）國家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》3）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》4）《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》5）建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。1.1.4編制原則嚴格按照國家有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)定進行編制，以提升功能、改善環(huán)境、招商引資、擴大經(jīng)營范圍為主線。1.1.5隨著改革開放的不斷深入和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，河北省內(nèi)與京津兩地的交通也得到了極大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇島之間的環(huán)渤海三角區(qū)城際高速鐵路也在緊張的建設(shè)中。海棠賓館裝修改造工程的建設(shè)有利于改善投資環(huán)境，提升旅游品質(zhì)，并拉動經(jīng)濟增長，推動城市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。此外通過裝修改造，有利于公司的更進一步發(fā)展，提升公司的整體形象和競爭力，也為公司規(guī)模的逐漸擴大奠定基礎(chǔ)。并且本項目的建設(shè)合理的利用土地，優(yōu)化城市周邊的空間布局，落實城區(qū)規(guī)劃，提升昌黎黃金海岸旅游的整體形象，加快城區(qū)現(xiàn)代化進程。海棠賓館現(xiàn)狀為四層框架結(jié)構(gòu)，始建于2005年，建筑面積約7000m2，受當(dāng)時建設(shè)條件的限制，硬件差，標準低，同時經(jīng)過近5年多使用，現(xiàn)有設(shè)施已經(jīng)無法滿足接待和經(jīng)營工作的需要，不能適應(yīng)2009年秦皇島市政府和昌黎縣政府分別提出旅游立市和旅游立縣戰(zhàn)略，大力挖掘旅游開發(fā)潛力，打造沿海旅游名城。作為當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)龍頭企業(yè)，積極配合旅游立縣的決策和部署，配合城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，為加快發(fā)展濱海旅游，樹立新的企業(yè)形象，決定做出昌黎海棠賓館整體提升改造計劃。1.2項目概況1.2.1項目占地面積：4640㎡1.2.2建筑面積：7000㎡1.2.3項目投資：3100萬元1.2.4建設(shè)性質(zhì)：裝修改造1.2.5原建筑物建筑年代：2005年建筑物的主樓高為四層，副樓高為四層，為東西走向，臨碣石大街。樓體為框架結(jié)構(gòu)。具體改造方案如下：大餐廳1個，可容納400人小餐廳20個，可容納200人客房70間，最多可入住140人洗浴休閑中心1個1.2.6項目為原建筑裝修改造工程，供水、供電、排水均利用既有的相關(guān)配套設(shè)施，交通便利，建設(shè)條件良好。改造后的海棠賓館符合昌黎縣大力發(fā)展旅游、接待服務(wù)的政策導(dǎo)向，已初步得到地方政府部門的認可和大力支持，為項目實施提供了便利條件。項目建設(shè)資金自籌1600萬元，貸款1500萬元。1.2.7項目估算總項目估算總投資3100萬元，自籌1600萬元，貸款1500萬元。據(jù)測算，項目建成后，年營業(yè)收入1614.96萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率31.92%，投資回收期2.6年（含建設(shè)期0.5a）。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見附表。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位數(shù)量1建筑類別民用建筑2耐火等級二級3抗震設(shè)防裂度7度4主要結(jié)構(gòu)選型框架5建筑層數(shù)、總高4層、18m7建筑總面積m270008外墻面高級外墻涂料墻面9項目建設(shè)總投資萬元310010勞動定員人1602市場需求分析及定位2.1市場需求分析2.1.1社會環(huán)境分析隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立與完善，社會政治保持長期穩(wěn)定，廣大居民的消費水平將隨著經(jīng)濟發(fā)展逐步提高，同時擴大內(nèi)需，刺激消費是近年來我國政府一直推行的積極的財政政策，政府鼓勵消費，尤其是在“黃金周”的帶動下日益發(fā)展的假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟，為旅游業(yè)的快速發(fā)展帶來前所未有的歷史機遇。2.1.2經(jīng)濟環(huán)境分析改革開放二十多年來，反映城鄉(xiāng)居民生活水平的恩格爾系數(shù)不斷下降，城鎮(zhèn)從1990年的54.2%下降到現(xiàn)在地37.9%，農(nóng)村從1990年的58.5%下降到現(xiàn)在地47.7%，城鄉(xiāng)居民的消費重心由滿足食品需求逐漸開始向穿、用、玩等其他休閑方面轉(zhuǎn)移，旅游業(yè)發(fā)展的市場潛力越來越大。2.1.3自然環(huán)境分析昌黎縣屬暖溫帶和半濕潤的大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴寒，平均氣溫11.2℃，年平均降水617.5mm，空氣相對濕度63%，森林覆蓋率為58.5%，人均綠地占50.3m22.1.4市場環(huán)境分析海棠賓館所處的地理位置優(yōu)越，改造后的海棠賓館將帶動本地區(qū)全面發(fā)展，完善的設(shè)施將提高其整體競爭力，為賓館提供有力硬件支持，滿足廣大顧客的需求。2.1.5游客需求分析隨著我國城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量的不斷提高，人們的消費觀念和消費模式正發(fā)生著明顯的變化，由傳統(tǒng)的、簡單的消費觀念轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣摹⒎e極的消費觀念，人們需求的中心不再是為“得到”，也不再是那些廉價的商品和服務(wù)，而是對產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計、造型、用途、品牌提出了更高的要求。以上分析可以看出：由于“黃金周”的實施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇島正成為京津地區(qū)以及東北部分城市短期旅游的首選目的地。據(jù)市旅游局統(tǒng)計，秦皇島游客接待量連年創(chuàng)新高：2001年784萬人次，2002年815萬人次，2004年突破一千萬人次大關(guān)，達到1227.94萬人次，收入60.55億元。2005年僅“五·一黃金周”就接待64.82萬人次，收入2.36億元，同比增長10％。2006年“十·一黃金周”接待54.36萬人次，收入4.08億元，同比增長15.5％。旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢十分迅猛，行業(yè)增長潛力巨大。海棠賓館的客源包括各種國內(nèi)和國外旅游團隊、婚宴以及散客。國內(nèi)旅游團隊以幾大知名旅行社為主，國外團隊主要以俄羅斯團為主，散客主要以京、津、冀等周邊地區(qū)的游客為主。2.2項目定位目前海棠賓館的會議、餐飲、娛樂設(shè)施從經(jīng)營面積到檔次都已形成一定規(guī)模，該項目的實施將從根本上改變海棠賓館沒有高檔次舒適客房的現(xiàn)狀，具備了承擔(dān)大型接待服務(wù)項目的條件，可以成為昌黎縣高檔次的會議中心、接待中心。同時接待較高層次的會議培訓(xùn)、國內(nèi)外豪華團隊都可以成為海棠賓館接待服務(wù)對象。3項目建設(shè)的必要性3.1企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要現(xiàn)有海棠賓館為四層框架結(jié)構(gòu)，建于2005年，有客房70間，每個房間有2張床，由于賓館硬件條件差，在暑期經(jīng)營高峰階段，每個房間只能收入50～70元/d。現(xiàn)在設(shè)施已不能滿足經(jīng)營工作的需要，為了提高海棠賓館的接待、培訓(xùn)能力，擴大海棠賓館在昌黎縣旅游、渡假行業(yè)的知名度，提高經(jīng)濟效益必須對原建筑進行裝修改造。3.2滿足顧客需求的需要現(xiàn)代人追求的已經(jīng)不是吃飽、穿暖，而是休閑、娛樂、旅游。生活質(zhì)量大幅度改善和提高，對居住環(huán)境的要求下相應(yīng)提高，那種無衛(wèi)生間、無空調(diào)、無飲用水的“三無”客房及硬件差、標準差的“兩差”客房已經(jīng)不能滿足顧客需求，人們追求的是高檔舒適客房。3.3響應(yīng)昌黎縣委縣政府政策的需要昌黎黃金海岸作為北方歷史悠久的旅游、避暑勝地，城市定位于生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑渡假區(qū)，昌黎的歷屆政府都非常重視旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。海棠賓館的裝修改造必然會得到昌黎縣委、縣政府等地方政府及有關(guān)部門的認可和大力支持，這些都為項目實施提供了便利條件。4建設(shè)規(guī)模對原建筑進行裝修改造。5主要建設(shè)條件5.1地理位置與建設(shè)地點海棠賓館位于昌黎縣碣石大街中段。5.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積海棠賓館占地全部為城市建筑用地，面積為70005.3地形、地貌、地震情況昌黎縣屬于燕山山前沖洪積平原，地處華北平原北闊別邊緣。北部碣石山區(qū)有低山、丘陵分布、低山、丘陵面積為63平方公里，占總面積的5.3%。其余為山麓平原和濱海平原，土壤類型為多為潮土和風(fēng)沙土，地勢自西北向東南傾斜。地震烈度為7度。5.4工程地質(zhì)與水文地質(zhì)場址為沖洪沉積平原，覆蓋層厚度較均勻，下部為花崗巖強風(fēng)化及中風(fēng)化層。場址地下水較豐富。5.5氣象秦皇島市昌黎縣氣溫溫和，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受海洋影響，夏無酷暑，冬無嚴寒，秋高氣爽，氣候宜人。大氣壓力：冬季770mmHg夏季754mmHg年平均溫度：10.1極端最高溫度：39.9極端最低溫度：-21.5年平均相對濕度：59%—63%最熱月相對濕度：80%年平均降雨量：698.5mm年最大降雨量：1273.5mm一日最大降雨量：215.4mm一小時最大降雨量：72.2mm室外風(fēng)速：冬季平均：3.2m/s夏季平均：2.6m/s最大風(fēng)速：18m/s冬季主導(dǎo)風(fēng)向：EN夏季主導(dǎo)風(fēng)向：WS最大凍土深度：850mm最大積雪厚度：130mm。5.6公用設(shè)施社會依托條件本項目為在海棠賓館原建筑進行裝修改造，給排水、供電、供熱均可利用既有的相關(guān)配套設(shè)施，交通便利，建設(shè)條件良好秦皇島市裝修施工隊伍較多，施工力量雄厚，可通過招標方式擇優(yōu)選擇施工隊伍。項目建設(shè)所用建筑材料、管材、線材可通過市場采購解決，滿足施工要求。6工程方案6.1設(shè)計指導(dǎo)思想與原則6.1.1堅持低碳節(jié)約原則原建筑物其功能與本項目一樣，進行加固和合理裝飾裝修就可營業(yè)，相對新建投資低。而且如將原有建筑拆除，將造成資源浪費，不符合國家倡導(dǎo)的節(jié)約資源，低碳生產(chǎn)生活，并給投資方帶來更大的經(jīng)濟負擔(dān)。在裝飾裝修設(shè)計時，應(yīng)充分考慮原有建筑的特點，在對原結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進行設(shè)計，設(shè)計主要考慮是功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。6.1.1堅持實事求是的原則。原有的舊樓已不能滿足顧客的消費需求，人們的消費觀念已發(fā)生重大變化，花錢買合適、花錢買開心、花錢買健康成為新的消費標準。設(shè)計要融入新觀念、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，合理整合資源，打造星級賓館。6.1.2堅持質(zhì)量創(chuàng)新原則嚴格按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求進行建設(shè)，要從設(shè)計、施工、材料采購等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，落實責(zé)任，強化管理，為顧客提供隨心、舒心、放心的“三心”居住環(huán)境。6.1.3堅持“以人為本”的原則賓館客房要最大限度地滿足顧客對功能、環(huán)保、健康的要求，認真研究顧客的消費理念。6.2建筑方案設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù)1.《最新綠色環(huán)保室內(nèi)裝飾裝修設(shè)計規(guī)范與驗收標準實用手冊》2.《金屬、石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范》JGJ1333.《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50210-20014.《酒店建筑裝飾裝修設(shè)計規(guī)范》5.《三星級酒店設(shè)計規(guī)范》6.《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB50222（二）裝修方案將原入口大堂的二層空間擴大，營造出一個寬廣空間，給賓客一個良好的初步印象。改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)，新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱點系統(tǒng)，增設(shè)觀光電梯兩部。海棠賓館裝修改造工程位于昌黎縣碣石大街中段，改造工程應(yīng)體現(xiàn)時尚文化、成為具有時尚風(fēng)格的標志性建筑。裝修風(fēng)格吸取夏威夷沿海建筑精華，具有歐洲古典建筑美的一座全新度假酒店。（三）外裝飾改造方案原有外墻面做保溫處理，正立面一層為25mm厚銅色旋轉(zhuǎn)門。采用中空雙鋼化玻璃幕墻，無框地彈門和框均為氟碳漆噴涂。二層以上及造型為進口大理石材，窗戶選用斷橋鋁合金窗。（四）內(nèi)裝飾改造方案（1）大堂：原大堂、地、天花板裝修進行拆除。墻面重新進行干掛石材飾面，地面改為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級造型四周暗藏?zé)魩А＃?）標準客房：原有墻面、地面、天花裝飾材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙，地面滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型?？头啃l(wèi)生間天花改為鋁板吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設(shè)防滑地磚。（3）餐廳小包房：原有房間清除處理。包房墻面粘貼墻壁紙，局部采用木飾面造型。地面滿鋪阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，四周暗藏?zé)魩?。?）宴會廳：原有宴會廳材料拆除。拆除后宴會廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造型局部為波浪板金漆飾面天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，四周暗藏?zé)魩?，天花造型中心懸吊水晶吊燈。?）走廊：原有走廊地面，天花，墻面飾面材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙，天花改為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，地面滿鋪阻燃地毯，客房門為成品木質(zhì)門扇，配電子門鎖。6.3結(jié)構(gòu)方案（加固工程）（一）設(shè)計依據(jù)1.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2002）2.《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標準》GB/TS0344-20043.《鉆芯法檢測混凝土強度技術(shù)規(guī)程》CECS03：884.《建筑工程質(zhì)量檢驗評定標準》GBJ301-885.《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292-19996.《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》GB50204-927.《混凝土結(jié)構(gòu)加固設(shè)計規(guī)范》GB50367-2006（二）加固原則根據(jù)圖紙、檢測和現(xiàn)場實際情況，針對因改造引起的承載力不足構(gòu)件進行相應(yīng)的加固處理。（三）加固方案1.樓板封堵采用植筋現(xiàn)澆混凝土樓板的方法，對于因封堵樓板而增加荷載引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。2.新增電梯井道需將原建筑物樓板開洞，重新設(shè)置基礎(chǔ)，然后做現(xiàn)澆鋼筋混凝土電梯井道，采用植筋方法將井道與原結(jié)構(gòu)連接。對于因增設(shè)電梯井道引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足采用增設(shè)鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。3.局部承重墻開洞采用“托梁換柱”技術(shù)將墻體拆除，并且對相應(yīng)梁、墻、地梁及基礎(chǔ)做加大截面及增設(shè)承力構(gòu)件的加固補強方法進行處理。6.4配套設(shè)施建設(shè)6.3.1給排水6.3.1.1給水項目用原既有給水管網(wǎng)接入。用水標準及用水量詳見表6-1。表6-1用水標準及用水量表序號項目名稱單位用水標準數(shù)量用水量(m3/d)備注1賓館生活用水l/(人·d)12014016.82服務(wù)配套用水l/(人·d)200160323綠化噴灑用水l/(m2·d)2.0150034未預(yù)見用水量10％5.18合計=SUM(ABOVE)56.985室外消防用水l/s25180消防時間2h6室內(nèi)消防用水l/s15108消防時間2h給水系統(tǒng)：項目用水均由原既有給水管網(wǎng)直接供給，室內(nèi)設(shè)有消火栓系統(tǒng)，室外設(shè)置地下消火栓和水泵結(jié)合器。原賓館給水管道改為PPR給水管道。6.排水體制采取雨污分流制。雨水排放系統(tǒng)：雨水經(jīng)雨水收水口收集后用DN300雨水管接入既有雨水排水系統(tǒng)。屋面雨水采用內(nèi)排水，在屋面設(shè)置雨水斗，經(jīng)雨水立管排至室外雨水井。污水排放量的確定：污水量按平均日給水量的85%計算，計算污水量為48.43m3/d。生活污水排至室外地下化糞池處理后，排至原賓館排水管改為UPVC排水管。原賓館衛(wèi)生間采用普通座便器，用水量大。本項目衛(wèi)生間座便器采用6L兩檔沖水量水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應(yīng)式?jīng)_洗閥。6.3.2供熱與空調(diào)冬季采暖及客房用熱水由原既有熱網(wǎng)供給。更換原賓館散熱器，采用鋼制高頻焊翅片管對流型節(jié)能散熱器。采用中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)分層取風(fēng)，每層側(cè)墻開設(shè)新風(fēng)口。年耗煤為7000㎡×13.43kg/㎡=94.01噸，按折標準煤系數(shù)0.7143，折合標煤為67.15噸。6.2.3供電(一)設(shè)計依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50052-95）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-2008）《建筑照明設(shè)計標準》（GB50034-2004）（二）改造內(nèi)容（1）更換燈具、開關(guān)箱內(nèi)管線改造（2）鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)配電線路、電線、電纜選型及敷設(shè)方式：電話、電視線路穿鍍鋅鋼管在天棚內(nèi)暗射，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。（3）電源本工程為二級負荷，供電電源應(yīng)采用雙回路或自備柴油發(fā)電機組。當(dāng)1路電源斷電時，2路電源應(yīng)能保證樓內(nèi)照明、消防與弱點電源供電。（4）樓頂屋面設(shè)置明裝避雷網(wǎng)，所有高出屋面的各種金屬構(gòu)件均與避雷網(wǎng)可靠焊接。利用構(gòu)造柱內(nèi)2根大于Φ16或4根大于Φ12截面通長焊接的主筋做防雷引下線，上端與避雷網(wǎng)焊接，下端與接地裝置焊接，距地面0.5m處設(shè)置測試盒。接地裝置利用建筑物自然接地體，即基礎(chǔ)及地梁中的鋼筋構(gòu)成接地網(wǎng)，其接地電阻要求不大于4Ω，當(dāng)不滿足要求時增設(shè)人工接地極。通訊網(wǎng)絡(luò)采用綜合布線系統(tǒng)，滿足入住客人對電話、寬帶互聯(lián)網(wǎng)的需求。電視系統(tǒng)接入院區(qū)內(nèi)有線電視系統(tǒng)。樓內(nèi)采用火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。（5）負荷估算根據(jù)建筑方案和建筑物功能，按負荷密度法計算配電負荷。本工程電氣負荷約7000㎡×80W/㎡=560KW。年耗電量約為81.76萬度，按折標準煤系數(shù)0.1229千克標準煤/度，折合標煤為100.487資源利用與節(jié)約本項目是賓館裝修改造工程，項目建成后主要耗用資源是水、電和氣，氣又分為暖氣和空調(diào)。在建設(shè)期采用低能耗的電氣設(shè)備和新型保溫建筑材料，雖然采用新的電氣設(shè)備和新材料一次投資較多，但從長遠運營費用較低，綜合效益較高。本項目擬采用采取以下節(jié)能措施：(1)采用合理建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護結(jié)構(gòu)，重點推廣外保溫墻體，積極開展對建筑物的節(jié)能規(guī)劃，充分考慮使用建筑節(jié)能材料，外墻及屋頂均采用新型保溫材料；窗戶采用采用單框雙玻，降低傳熱系數(shù)，減少冷熱負荷交換，節(jié)約能耗及運行費用。(2)在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適條件和堅持衛(wèi)生標準的前提下，降低單位建筑面積的能耗，提高用能效率。重視改善夏熱冬冷的室內(nèi)熱環(huán)境，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。(3)供電、熱、水、氣系統(tǒng)均采用合理的工藝設(shè)計，降低輸送過程中損耗。加強管道保溫，改善水系統(tǒng)的水力平衡，提高其運行效率和自動化程度,充分開發(fā)利用太陽能技術(shù)等。(4)變配電設(shè)備，公共照明燈具選用低能耗的節(jié)能產(chǎn)品。(5)采用節(jié)水裝置，首先考慮使用國家推薦的節(jié)水型器具，減少不必要的用水損失。(6)項目耗能指標本項目能源消耗主要能源為水、電、供熱，其中電81.76萬度；采暖煤94.01噸。其能源消耗折算標準煤總量為=SUM(ABOVE)167.63噸標準煤/年，綜合能耗指標為0.0239噸標準煤/平方米，耗能工質(zhì)為零。本項目屬公共建筑，項目主要能源品種及年需要量見下表。項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表主要能源及耗能工質(zhì)名稱計量單位年需要量其中備注購入量自產(chǎn)量其他實物標煤實物折算系數(shù)折標煤實物實物實物折標煤折標煤折標煤電萬度T81.760.1229100.48100.48采暖煤TT94.010.714367.1567.15年總需要折標煤=SUM(ABOVE)167.63=SUM(ABOVE)167.63本項目全部能源消耗折合標準煤年用量為=SUM(ABOVE)167.63噸/年。項目綜合能耗指標為0.0239噸標準煤/平方米。8環(huán)境保護8.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀昌黎黃金海岸是國家旅游勝地之一，該區(qū)具備“海洋、沙灘、空氣、陽光、綠色”等旅游的五大要素，以“碧海、藍天、清風(fēng)、金沙”聞名于天下，擁有世界第二大滑沙場。該區(qū)風(fēng)景秀麗、景色貽人，此項目的建設(shè)應(yīng)該為昌黎縣的景區(qū)增添一道靚麗的風(fēng)景。8.2項目主要污染源和污染物此項目的主要污染源有項目建設(shè)期的噪聲污染、粉塵、固體廢棄物及項目建成后的生活污水、生活垃圾污染。8.3環(huán)境保護標準及采取的措施8.3.1環(huán)境保護標準(1)《建筑項目環(huán)境保護管理辦法》(86)國環(huán)字第003號(2)《建筑項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》(87)國環(huán)字第002號(3)《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》GB3096－93(4)《污水綜合排放標準》GB8978－1996(5)《建筑施工場地噪聲界限值》GB12523—90(6)《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095－1996(7)《生活垃圾填埋污染控制標準》GB-16889-1997(8)《生活垃圾焚燒污染控制標準》GB18485-20018.3.2采取的措施8.3.2.1施工期環(huán)境保護施工期環(huán)境保護措施見表8-1。表8-1施工期環(huán)境保護措施污染源環(huán)境保護措施粉塵⑴車輛運輸棄土、石灰、砂石時，應(yīng)加蓋苫布；⑵對施工場區(qū)和道路定時灑水；⑶使用商品混凝土，以減小揚塵及噪聲影響；噪聲⑴應(yīng)合理安排施工布局，高噪聲作業(yè)夜間禁止進行；⑵在施工場界設(shè)置維護設(shè)施，采取立面密閉網(wǎng)的維護方式，以減小對周圍環(huán)境的影響。固體廢棄物⑴施工單位要按昌黎縣環(huán)衛(wèi)部門的要求，將建筑垃圾運至指定地點，用于溝坑的填埋；8.3.2.2運營期環(huán)境保護該項目建成后,采取如下環(huán)境保護措施：(1)固體廢棄物，采取回收再利用、填埋等方式解決。(2)生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入北戴河區(qū)的城市污水管網(wǎng)，再經(jīng)污水處理廠處理后排放，不會產(chǎn)生水污染的問題。(3)生活垃圾，采取分類袋裝，并設(shè)專人管理，統(tǒng)一收集后送垃圾處理站統(tǒng)一處理。8.4環(huán)境影響評價建設(shè)“生態(tài)型、園林式、國際型的旅游休閑度假區(qū)”一直是昌黎縣委、縣政府追求的目標。縣委、縣政府也一直加大環(huán)境保護力度，堅持預(yù)防為主，綜合治理，強化從源頭防治污染和保護生態(tài)，堅決改變先污染后治理，邊治理邊污染的狀況。項目建設(shè)采用了有利于環(huán)境保護和持續(xù)、和諧發(fā)展的節(jié)能環(huán)保措施與設(shè)備，必將對昌黎縣致力于整體環(huán)境質(zhì)量的保護，環(huán)境與發(fā)展和諧統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展貢獻一份應(yīng)有的貢獻。9安全衛(wèi)生與消防9.1安全衛(wèi)生根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求，本項目采取以下安全衛(wèi)生措施：(1)建筑物間距、結(jié)構(gòu)設(shè)計嚴格執(zhí)行現(xiàn)行的安全防火規(guī)范的相關(guān)規(guī)定；(2)按照7度設(shè)防，以防震害；(3)所有電氣設(shè)備、設(shè)施均安裝可靠的保護措施及必要的保護元件；(4)設(shè)有火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；(5)衛(wèi)生間、浴室均設(shè)置機械排風(fēng)設(shè)施。9.2消防本項目防火等級按二級考慮，從以下幾個方面完善消防體系，滿足消防要求。(1)必須堅持“防消結(jié)合，預(yù)防為主”的原則，有針對性地做好建筑物的消防安全工作，做到組織落實，制度嚴密，措施得法，施救有效。(2)加強設(shè)施建設(shè)，配備滅火器材、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、排煙滅火系統(tǒng)，保證充足的消防水源。(3)建立組織、明確責(zé)任。嚴格貫徹《消防法》及公安部73號令的有關(guān)規(guī)定，成立防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立專職或義務(wù)消防員，建立并完善防火滅火的預(yù)案和消防管理制度，落實消防責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制。(4)嚴格按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）要求進行設(shè)計，設(shè)立消防通道，并保證消防通道的暢通，根據(jù)耐火等級選擇建筑材料。(5)做好電氣設(shè)備與材料準備，電力設(shè)施保護和日常管理，定期檢查；建筑物設(shè)防雷設(shè)施，并及時進行維護檢查和保養(yǎng)；防止因電氣火災(zāi)和落雷火災(zāi)的發(fā)生。(6)加強教育培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括消防安全工作的重要性、預(yù)防火災(zāi)的方法、發(fā)現(xiàn)火情的處理及滅火技巧等，從而提高大家對建筑消防工作的認識，有效增強預(yù)防火災(zāi)的自覺性和有效性。10組織機構(gòu)與勞動定員10.1組織機構(gòu)裝修改造后的海棠賓館，將實行總經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)六個部門：餐飲部、客房部、洗浴部、后勤采購部、保安部及市場營銷部。每部門設(shè)經(jīng)理一名，配有員工共計160名。10.2勞動定員考慮到精簡高效的原則，結(jié)合企業(yè)的實際需要，企業(yè)定員160人，其中管理人員20人，企業(yè)員工140人。10.3員工來源與培訓(xùn)員工由企業(yè)本身內(nèi)部調(diào)劑安排，不足部分面向社會招聘，包括吸收農(nóng)村閑散勞動力、下崗職工、相應(yīng)專業(yè)的大中專院校畢業(yè)生。為提高企業(yè)綜合素質(zhì)，所有員工均進行崗前培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容分別為：(1)管理人員：現(xiàn)代酒店管理、財務(wù)管理、突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案（如火災(zāi)、地震等）(2)員工：酒店禮儀、職業(yè)道德教育、突發(fā)事件的應(yīng)變及解決措施（如火災(zāi)、地震等）培訓(xùn)方法主要采用專家授課的方式進行。11項目實施進度11.1建設(shè)工期項目主要包括原樓室內(nèi)外拆除，房屋內(nèi)裝修，設(shè)備購置安裝，客房配套設(shè)施及綠化、停車場工程。計劃建設(shè)工期6個月。11.2項目實施進度安排根據(jù)海棠賓館具有較強的季節(jié)性經(jīng)營的特點，在確保經(jīng)營高峰期內(nèi)能夠正常營業(yè)的前提下，此項目按階段分步實施。2010年5月編制項目可研報告，并報批手續(xù)2010年6月完成施工圖設(shè)計及工程施工招投標。2010年7月-10月主體施工及設(shè)備安裝階段。2010年11月初竣工驗收，投入使用。11.3項目實施進度表項目實施進度詳見表11-1。表11-1項目實施進度表序號工作內(nèi)容2010年5678910111編制可研報告2施工圖設(shè)計5工程招投標6設(shè)備訂購7主體施工8設(shè)備安裝12竣工驗收12項目招投標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《河北省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》、《秦皇島市招標投標管理規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合建設(shè)單位意見制定本項目招標投標方案。本項目采用邀請招標的方式進行，招標范圍包括：工程設(shè)計、建安工程、工程監(jiān)理，擬委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織招標。結(jié)合本工程的實際情況，具體內(nèi)容見下表“招標基本情況表”。

表12-1招標基本情況表建設(shè)項目名稱：海棠賓館裝修改造工程項目招標范圍招標形式招標方式不采用招標方式招標估算（萬元）全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標工程勘察工程設(shè)計○103.6裝修工程○○○2326.5工程監(jiān)理○○○77.8主要設(shè)備○○○210其他情況說明：建設(shè)單位（蓋章）年月日13投資估算與資金籌措13.1編制依據(jù)13.執(zhí)行2005年《河北省建筑工程概算定額》及相應(yīng)調(diào)整、取費文件，不足部分采用類似工程概算指標編制。13.按2004年《河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》中有關(guān)規(guī)定計列。13.為工程第一、二部分費用之和的6%。13.2投資估算海棠賓館可研估算總投資為3100元，其中：工程費用為2536.5萬元；其他費用為257.7萬元；預(yù)備費為139.7萬元，管理費為76.1萬元，利息為40萬元，鋪底流動資金50萬元?？偣浪阃顿Y見附表。14財務(wù)評價14.1評價依據(jù)(1)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。(2)與企業(yè)有關(guān)的現(xiàn)行財稅制度。(3)建設(shè)單位提供的資料。14.2評價原則及范圍本項目是在原建筑的基礎(chǔ)上裝修改造，視為改建項目。評價范圍為裝修改造后的海棠賓館。14.3財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取14.3.1建設(shè)海棠賓館建筑面積7000m2，整體室內(nèi)外裝修拆除，內(nèi)設(shè)標準房70間，經(jīng)營方案以客房為主，輔助配套餐飲及娛樂服務(wù)。經(jīng)營方案與收費具體情況如表14-1。表14-1經(jīng)營方案與收費情況表客房總數(shù)人數(shù)入住天數(shù)平均入住率平均房價70間140人180d80%260元/d宴會廳35桌1.2次/天350元/桌包房20桌1.2次/天450元/桌洗浴中心200人360d80%30元/d營業(yè)收入：1、客房收入：140*180*80%*260=524.16萬元2、宴會廳收入：35*1.2*360*350=529.2萬元3、包房收入：20*1.2*360*450=388.8萬元4、洗浴中心收入：200*360*0.8*30=172.8萬元合計：1614.96萬元14.3.2項目投入總資金本項目投入總資金為3100萬元，其中：建設(shè)投資為3050萬元。項目建設(shè)投資和流動資金，企業(yè)自籌解決1600萬元，銀行貸款1500萬元。14.3.3根據(jù)實際情況，確定評價中的建設(shè)期為0.5年，經(jīng)營期10年，估算期（含建設(shè)期）為10.5年。14.3.4根據(jù)目前市場現(xiàn)行價格確定含稅價格為平均房價為260元/d。成本中原材料、燃料動力價格由賓館提供。14.3.5項目參照本行業(yè)平均收益水平并考慮本項目風(fēng)險因素，項目基準收益率（ic）按12%估算。14.3.6產(chǎn)品營業(yè)稅為5%，城市維護建設(shè)稅按增值稅5%計取，教育費附加按增值稅的4%計取，所得稅率33%，法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取。14.折舊年限：建構(gòu)筑物綜合折舊年限為20a，機械設(shè)備為10固定資產(chǎn)殘值率5%。工資及福利：定員按160人估算，員工140人，人均月工資1000元，管理人員20人，工資2500元，福利費按工資總額的14%計取。修理費率按折舊費的40%計取。提取應(yīng)付投資者各方股利的利率，按股東會事先約定記?。哼\營期頭兩年不分配利潤，以后各年按可供投資者分配利潤30%記取，虧損年份不計取。企業(yè)其他費用按實際情況選取。14.4營業(yè)收入及稅金估算(1)項目估算年營業(yè)收入為1614.96萬元。(2)企業(yè)估算年上繳營業(yè)稅為80.75萬元，城市維護建設(shè)稅6.08萬元，教育費附加4.87萬元。詳見附表。14.5成本費用估算經(jīng)估算，項目計算年總成本費用751.34萬元/a。詳見附表。14.6利潤總額計算年利潤總額為948.53萬元。14.7稅金計算年企業(yè)上繳所得稅為241.23萬元。利潤總額與所得稅見附表。14.8財務(wù)評價報表見附表14.9財務(wù)評價指標14.9.1項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率31.92%。凈現(xiàn)值（ic=12%）為3366.7萬元，投資回收期2.6a（含建設(shè)期0.5a），詳見附表。投資利潤率30.6%投資利稅率21.08%14.10不確定性分析14計算年達到設(shè)計能力時盈虧平衡點的生產(chǎn)能力利用率為19.7%，相當(dāng)于達到設(shè)計能力19.7%時就保本不虧。14.11財務(wù)評價結(jié)論海棠賓館裝修改造工程實施后，本項目需要投資總資金3100萬元，年提供客房70間，年營業(yè)收入為1614.96萬元，項目投資內(nèi)部收益率為31.92%，投資回收期年2.6a（含建設(shè)期0.5a），項目盈利能力較15社會評價本項目的建設(shè)將對昌黎縣