2024年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景及投資研究報(bào)告：恒大碧桂園萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)

01宏觀回顧0308182102租賃市場(chǎng)03投資動(dòng)向04市場(chǎng)展望01>宏觀回顧物流價(jià)值鏈中國(guó)物流地產(chǎn)4成品倉(cāng)庫(kù)商戶制造消費(fèi)貿(mào)易制造業(yè)高端化發(fā)展促進(jìn)高標(biāo)倉(cāng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)原材料供應(yīng)商生產(chǎn)制造廠家終端客戶終端客戶電商及3PL企業(yè)占據(jù)高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)主要需求成品倉(cāng)庫(kù)區(qū)域分撥倉(cāng)城市分撥倉(cāng)海外轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐海外終端客戶海外終端客戶跨境電商推動(dòng)進(jìn)出口貿(mào)易玩家在年內(nèi)大幅增長(zhǎng)成品倉(cāng)庫(kù)國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)倉(cāng)制造中國(guó)物流地產(chǎn)5經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主引擎2023年工業(yè)增加值：累計(jì)同比固定資產(chǎn)投資（累計(jì)同比）電氣機(jī)械和器材制造業(yè)汽車(chē)制造業(yè)儀器儀表制造業(yè)化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)制造業(yè)中國(guó)工業(yè)邁向4.0時(shí)代的進(jìn)程中，制造業(yè)始終占據(jù)著社會(huì)物流需求的核心地位。其中，近年來(lái)高附加值產(chǎn)品對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求呈現(xiàn)出顯著的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2023年，多個(gè)高端制造業(yè)的工業(yè)增加值顯著超越整體制造業(yè)水平，高技術(shù)制造業(yè)投資增速更是走勢(shì)強(qiáng)勁。制造業(yè)5.0%13.0%9.6%80%60%40%20%0%從品類(lèi)來(lái)看，太陽(yáng)能電池與新能源汽車(chē)的工業(yè)品全年產(chǎn)量增長(zhǎng)分別高達(dá)54.0%和30.3%。據(jù)乘聯(lián)會(huì)專(zhuān)家測(cè)算，2023年中國(guó)新能源汽車(chē)的市場(chǎng)滲透率可達(dá)到36%，部分車(chē)企更是在年內(nèi)積極布局生產(chǎn)基地，以滿足市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的需求。汽車(chē)制造業(yè)在地域分布方面，各地區(qū)制造業(yè)的交錯(cuò)發(fā)展孕育出了各具特色的倉(cāng)儲(chǔ)租賃模式。華南市場(chǎng)以服飾、電子產(chǎn)品等輕型制造業(yè)企業(yè)為主導(dǎo)，這些企業(yè)貨物批次多、批量小，因此庫(kù)內(nèi)操作具有快速反饋和高度靈活性的優(yōu)勢(shì)。華東市場(chǎng)則憑借先進(jìn)的制造業(yè)集群領(lǐng)跑全國(guó)，同時(shí)在低碳轉(zhuǎn)型的背景下，近年來(lái)集中新建了一批綠色標(biāo)桿項(xiàng)目，獲得LEED認(rèn)證的倉(cāng)儲(chǔ)數(shù)量位居全國(guó)之首。華西地區(qū)則得益于新能源汽車(chē)的快速普及，進(jìn)一步穩(wěn)定了區(qū)域內(nèi)相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求?；瘜W(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)-20%-40%-60%電氣機(jī)械和器材制造業(yè)12.9%201920202021202220232024：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中華人民共和國(guó)商務(wù)部，中華人民共和國(guó)海關(guān)，全國(guó)乘用車(chē)市場(chǎng)信息聯(lián)席會(huì)（乘聯(lián)會(huì)）消費(fèi)中國(guó)物流地產(chǎn)6持續(xù)激活新消費(fèi)快遞業(yè)務(wù)收入占GDP比重中國(guó)電商滲透率2019

202320192020202120222023中國(guó)消費(fèi)零售市場(chǎng)在2023年展現(xiàn)出穩(wěn)健的恢復(fù)勢(shì)頭，得益于擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略及一系列利好政策的推動(dòng)，境內(nèi)消費(fèi)活力得到持續(xù)釋放。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益顯著，消費(fèi)品物流總額同比增長(zhǎng)8.2%，其中餐飲、零售等行業(yè)回升態(tài)勢(shì)尤為明顯。此外，快遞業(yè)務(wù)保持旺盛，除了長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)外，河南相較于2019年也有顯著漲幅。上海廣東浙江河北天津河南福建北京江蘇黑龍江遼寧吉林江西山東安徽湖北四川海南廣西陜西重慶甘肅湖南山西貴州云南寧夏青海內(nèi)蒙古西藏29%27%25%23%21%19%17%15%回顧全年，電商在主導(dǎo)線上消費(fèi)類(lèi)需求方面表現(xiàn)出穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，電商零售交易額及電商滲透率均實(shí)現(xiàn)同比提升。各大電商平臺(tái)及第三方物流服務(wù)企業(yè)（3PL）在全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)中依然保持較高的活躍度。直播電商帶動(dòng)的線上消費(fèi)模式逐漸步入常態(tài)化。除了傳統(tǒng)電商平臺(tái)不斷拓展直播銷(xiāo)售品類(lèi)外，抖音、快手、小紅書(shū)等短視頻及社交內(nèi)容平臺(tái)也憑借自身龐大的流量基礎(chǔ)，在年內(nèi)加速拓展直播銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，C2M模式日趨成熟，這種“去中間化”的銷(xiāo)售方式逐漸降低了商家對(duì)前置倉(cāng)的依賴(lài)，為消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)了變化與機(jī)遇。2月

3月

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11月

12月0%1%2%3%4%5%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中華人民共和國(guó)商務(wù)部，中華人民共和國(guó)海關(guān)，中華人民共和國(guó)交通運(yùn)輸部注：電商滲透率=

線上商品零售總額

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社會(huì)消費(fèi)品零售總額貿(mào)易中國(guó)物流地產(chǎn)7積極尋求新突破貿(mào)易進(jìn)出口出口跨境電商2023年，中國(guó)外貿(mào)表現(xiàn)穩(wěn)健，貿(mào)易額在近三年維持在較高水平。出口產(chǎn)品在原有高基數(shù)上仍呈現(xiàn)出穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)。值得關(guān)注的是，得益于中歐班列的高效運(yùn)行以及航空貨運(yùn)的穩(wěn)步復(fù)出口額進(jìn)口額貿(mào)易出口總額出口跨境電商滲透率454035302520151052520151059.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%7.7%蘇，中國(guó)與“”沿線國(guó)家的進(jìn)出口增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，顯著超過(guò)其他地區(qū)。在出口產(chǎn)品方面，機(jī)電類(lèi)產(chǎn)品發(fā)展強(qiáng)勁，“新三樣”產(chǎn)品出口額首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，實(shí)現(xiàn)近30%的明顯增長(zhǎng)。同時(shí)，跨境電商出口亦展現(xiàn)出亮眼的成績(jī)，以希音、拼多多、抖音等電商巨頭為代表，引領(lǐng)了出海熱潮。這些電商巨頭的擴(kuò)張，帶動(dòng)了電商出口規(guī)模增長(zhǎng)19.6%，遠(yuǎn)超外貿(mào)出口整體0.6%的增速。6.5%6.4%18.018.017.46.2%5.0%14.314.3值得特別關(guān)注的是，幾家領(lǐng)先的跨境電商企業(yè)在華南地區(qū)積極布局集貨倉(cāng)和集貨基地。例如，希音在廣東佛山設(shè)立了中心倉(cāng)及多個(gè)衛(wèi)星倉(cāng)，并計(jì)劃未來(lái)建設(shè)灣區(qū)供應(yīng)鏈總部，這將為區(qū)域內(nèi)帶來(lái)巨大的倉(cāng)儲(chǔ)需求。這些舉措不僅彰顯了跨境電商行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也為相關(guān)地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)注入了新的活力。23.623.821.717.917.2002019/122020/122021/122022/122023/1220192020202120222023：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中華人民共和國(guó)商務(wù)部，中華人民共和國(guó)海關(guān)，國(guó)聯(lián)證券注：出口跨境電商滲透率=

出口跨境電商總額

/貿(mào)易出口總額02>租賃市場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng)供應(yīng)中國(guó)物流地產(chǎn)9供應(yīng)仍處高位，區(qū)域分化顯現(xiàn)非保稅高標(biāo)倉(cāng)歷史新增供應(yīng)華東華北華南華西華中在第一太平戴維斯對(duì)國(guó)內(nèi)31個(gè)主要城市的追蹤研究中，2023年非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的總存量已突破9000萬(wàn)平方米大關(guān)。14.012.010.08.0其中，華東市場(chǎng)憑借超過(guò)全國(guó)三分之一的存量規(guī)模，穩(wěn)居市場(chǎng)領(lǐng)頭地位。在過(guò)去的四年里，華東市場(chǎng)持續(xù)保持較高的新增供應(yīng)態(tài)勢(shì)，由于供應(yīng)量大增，部分開(kāi)發(fā)商選擇采取“以價(jià)換量”的策略以穩(wěn)定空置率。華北市場(chǎng)也自2021年起持續(xù)放量，至2023年，廊坊、天津等地的供應(yīng)勢(shì)頭依然未減，北京也迎來(lái)了超過(guò)30萬(wàn)平方米的供應(yīng)小高峰。相比之下，與其存量相近的華西市場(chǎng)自2020年起供應(yīng)增速逐漸放緩，呈現(xiàn)出階梯式下降的趨勢(shì)，這為市場(chǎng)進(jìn)一步去化提供了有效的空間。6.04.0華南市場(chǎng)全年持續(xù)放量，區(qū)域總存量成功突破1000萬(wàn)平方米大關(guān)。同時(shí)，在跨境電商強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，市場(chǎng)整體去化速度較快。2.00.0華中市場(chǎng)2023年新增供給明顯放緩，同時(shí)作為全國(guó)重要的交通中樞，運(yùn)輸需求與消費(fèi)需求并存。但基于前三年較持續(xù)的新增供應(yīng)，市場(chǎng)依舊面臨去化壓力，整體空置率相較于其他市場(chǎng)處于高位。20192020202120222023華東：上海、蘇州（包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉(cāng)、常熟以及張家港區(qū)域）、南京、嘉興、寧波、無(wú)錫、杭州、南通華北：北京、天津、廊坊、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島華南：廣州、深圳、東莞、佛山、惠州華西：成都、重慶、西安、昆明、貴陽(yáng)華中：武漢、鄭州、長(zhǎng)沙:第一太平戴維斯研究部市場(chǎng)需求關(guān)注中國(guó)物流地產(chǎn)

10全年經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，加之多個(gè)市場(chǎng)錄入大量新增供應(yīng)，供需關(guān)系進(jìn)一步調(diào)整。多重因素影響下租戶活動(dòng)展現(xiàn)四大特征：租金敏感租約靈活性增值服務(wù)節(jié)能減碳本年度內(nèi)，由于大量新增供應(yīng)的涌現(xiàn)，為租戶提供了更為充裕的市場(chǎng)選擇，供求關(guān)系的調(diào)整使得租戶在談判中的議價(jià)能力得以增強(qiáng)。部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在降低租金的同時(shí)，還延長(zhǎng)了免租期，以這種組合策略吸引長(zhǎng)期穩(wěn)定的租戶入駐。隨著電商租戶比例上升，市場(chǎng)租約更為靈活。同時(shí)，對(duì)于選擇簽訂中長(zhǎng)期合約的租戶，部分開(kāi)發(fā)商還提供了相對(duì)靈活的退租條款，從而降低了潛在的違約成本，進(jìn)一步增強(qiáng)了租戶的簽約信心。部分租戶在遴選倉(cāng)庫(kù)時(shí)，除了對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的地理位置、空間布局、設(shè)施配備等硬件條件進(jìn)行綜合評(píng)估外，亦會(huì)著重考量開(kāi)發(fā)商的“軟實(shí)力”。具體而言，開(kāi)發(fā)商的資源協(xié)調(diào)能力、服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力等，均成為租戶重要的考量維度。近年來(lái)，市場(chǎng)中獲得LEED認(rèn)證的倉(cāng)庫(kù)數(shù)量呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在考量長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本方面，一些租戶對(duì)于租賃綠色倉(cāng)庫(kù)的意愿日益增強(qiáng)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保效益的最大化。全國(guó)租金表現(xiàn)中國(guó)物流地產(chǎn)

11未來(lái)去化仍需時(shí)間，租金走勢(shì)逐漸趨緩全國(guó)非保稅高標(biāo)倉(cāng)租金指數(shù)一線城市衛(wèi)星城市其他城市150140130120110100902023年全國(guó)租金市場(chǎng)整體承壓。據(jù)第一太平戴維斯的主要追蹤數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)城市租金面價(jià)下調(diào)幅度約4.3%。相較于全國(guó)其他區(qū)域，華南地區(qū)租金更具韌性，持續(xù)強(qiáng)勁的租賃需求支撐區(qū)域內(nèi)租金在2023年持續(xù)上漲。租金的下滑也在一定程度上減緩了一線城市的需求外溢現(xiàn)象。一些對(duì)區(qū)位和價(jià)格進(jìn)行綜合考慮的客戶傾向于留在本地租賃，從而緩解了部分項(xiàng)目的空置情況，為市場(chǎng)帶來(lái)了一定的穩(wěn)定效應(yīng)。8015161718192021222324指數(shù)基期：2015上半年一線城市：北京、上海、廣州、深圳衛(wèi)星城市：天津、廊坊、蘇州（包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉(cāng)、常熟以及張家港區(qū)域）、嘉興、佛山、東莞、惠州其他城市：沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、無(wú)錫、南京、寧波、杭州、南通、西安、成都、重慶、昆明、貴陽(yáng)、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙:第一太平戴維斯研究部年非保稅高標(biāo)倉(cāng)重點(diǎn)城市表現(xiàn)中國(guó)物流地產(chǎn)

122023華北、華東市場(chǎng)集中供應(yīng)下去化承壓供應(yīng)量（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）3.53.02.52.01.51.00.50.0(0.5)35%30%25%20%15%10%5%0%-5%華北華東華中華西華南：第一太平戴維斯研究部注：蘇州板塊包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉(cāng)、常熟以及張家港區(qū)域華北市場(chǎng)中國(guó)物流地產(chǎn)

13總存量百萬(wàn)平方米平均租金人民幣每平方米每月空置水平北京北京沈陽(yáng)2.706.094.261.891.821.4659.224.924.817.226.327.611.8%23.2%51.3%18.5%20.8%4.1%天津廊坊沈陽(yáng)濟(jì)南青島?

2023年北京非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)韌性猶在，新增放量后存在一定去化壓力。租金仍在華北地區(qū)處于高位，較高租金壓力下年內(nèi)也出現(xiàn)部分租戶外遷趨勢(shì)。?

沈陽(yáng)非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)總存量保持在約189萬(wàn)平方米，年內(nèi)新增項(xiàng)目較少，同時(shí)市場(chǎng)需求穩(wěn)健，凈吸納量維持在較好水平。?

電商、3PL及部分醫(yī)藥企業(yè)為北京本地主要租戶類(lèi)型。?

電商、食品消費(fèi)及裝備制造業(yè)為其主要的租戶。未來(lái)隨著沈陽(yáng)從傳統(tǒng)重工業(yè)向高端制造逐漸轉(zhuǎn)型，區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)需求或?qū)⒂兴嵘?

近兩年平谷大量物流用地供應(yīng)，平谷區(qū)也將在2024年迎來(lái)大量新增供應(yīng)，北京物流市場(chǎng)格局也將迎來(lái)相應(yīng)變化。：第一太平戴維斯研究部注：濟(jì)南城市版塊包含部分位于德州齊河縣的項(xiàng)目天津?

作為華北區(qū)域最大的物流存量市場(chǎng)，全年來(lái)看天津放量明顯，全年錄入超過(guò)85萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。與廊坊相比，天津在承接北京需求上稍顯遜色，開(kāi)發(fā)商也多以低價(jià)填倉(cāng)為主要策略。廊坊?

廊坊在2023年錄入約146萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。雖然供應(yīng)壓力較大，但在租金優(yōu)勢(shì)下仍是布局環(huán)京市場(chǎng)的不二之選，整體去化表現(xiàn)良好。?

武清、濱海新區(qū)、北辰、西青發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，已形成較成熟的物流市場(chǎng)，非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)規(guī)模高于其他子市場(chǎng)。?

新興的薊州子市場(chǎng)有望更好地服務(wù)天津北部的需求，并連接北京。但隨著北京、廊坊在年內(nèi)相繼持續(xù)放量，天津未來(lái)承接外溢需求空間或被部分壓縮。?廊坊自2021年起供應(yīng)急劇攀升，廣陽(yáng)、安次、固安和北三縣為主要供應(yīng)子市場(chǎng)。青島濟(jì)南?

青島非保稅高標(biāo)倉(cāng)的主要租戶是當(dāng)?shù)丶译姾图揖咧圃鞓I(yè)零售商，總存量保持在146萬(wàn)平方米。?

濟(jì)南非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)2023年新增有限。市場(chǎng)承壓下凈吸納量下行，空置率自2022年同期以來(lái)持續(xù)上升。?

近年來(lái)青島重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，來(lái)自RCEP相關(guān)國(guó)家航線及中歐班列的貨運(yùn)需求日益增加，其中膠州子市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為良好。?

作為全國(guó)重要的工業(yè)及物流樞紐城市之一，濟(jì)南高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)主要服務(wù)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。華東市場(chǎng)中國(guó)物流地產(chǎn)

14總存量百萬(wàn)平方米平均租金人民幣每平方米每月無(wú)錫空置水平?

基于較為嚴(yán)格的物流用地出讓條件，無(wú)錫市場(chǎng)物流新上海蘇州無(wú)錫嘉興寧波杭州南京7.4611.812.424.232.412.892.4449.437.831.332.532.235.531.316.3%29.1%3.8%增供應(yīng)有限，重點(diǎn)子市場(chǎng)的租金及空置率均保持平穩(wěn)。?

物流和配送產(chǎn)業(yè)在無(wú)錫經(jīng)濟(jì)中有重要占比，電子信息與機(jī)械制造輕重制造并行發(fā)展的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)較高的經(jīng)濟(jì)水平也保證了消費(fèi)力的穩(wěn)健，相應(yīng)制造及消費(fèi)類(lèi)的倉(cāng)儲(chǔ)需求應(yīng)運(yùn)而生。南京31.8%14.5%10.8%20.5%?

南京市場(chǎng)存量約為244萬(wàn)平方米，主要位于江寧和六合兩個(gè)子市場(chǎng)。?

2023年以來(lái)南京非保稅高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)下降，僅有江寧子市場(chǎng)錄入新增供應(yīng)。市場(chǎng)去化壓力減緩的同時(shí)，空置率降至20.5%。南京都市圈密集的人口消費(fèi)基礎(chǔ)為南京倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的需求。：第一太平戴維斯研究部注：蘇州板塊包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉(cāng)、常熟以及張家港區(qū)域；杭州城市板塊包含部分湖州及紹興項(xiàng)目?蘇州上海?

蘇州區(qū)域憑借超過(guò)1100萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量，成為?

2023上海非保稅高標(biāo)倉(cāng)集中放量，年內(nèi)錄入新增創(chuàng)五年內(nèi)新高，超88萬(wàn)平方米，其中金山、青浦子市場(chǎng)的新項(xiàng)目占近70%。中國(guó)最大的物流市場(chǎng)。?

2023年區(qū)域內(nèi)放量較大，僅蘇州市區(qū)新增供應(yīng)就超過(guò)120萬(wàn)平方米，多位于吳江子市場(chǎng)，未來(lái)租金預(yù)計(jì)面臨上漲壓力。?

年內(nèi)供需關(guān)系發(fā)生變化，市場(chǎng)租金下調(diào)1.4%，同時(shí)也在年末穩(wěn)定了部分租戶的外遷。凈吸納也在4季度回升至2023年最好水平，相比去年同期也有大幅度提升。其中，金山、松江等多個(gè)子市場(chǎng)見(jiàn)證了凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正。?

相較上海而言，更為合理的租金水平和產(chǎn)業(yè)集群吸引了其他地區(qū)的制造企業(yè)搬遷至蘇州區(qū)域，并使當(dāng)?shù)氐膫}(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)受益。?

2024年預(yù)計(jì)仍會(huì)維持較穩(wěn)定的新增供應(yīng)，前半年新增較多，其中也不乏一些來(lái)自頭部開(kāi)發(fā)商的大型項(xiàng)目，屆時(shí)也將推升相應(yīng)子市場(chǎng)的空置水平。嘉興?

嘉興市在2023年供應(yīng)有所減緩，相比之下本地去化動(dòng)能略顯不足，租金與去年同期持平。杭州?

區(qū)域內(nèi)的租賃需求主要來(lái)自本土的制造業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)基于其地理優(yōu)勢(shì)，可部分承接來(lái)自上海的溢出需求，以及長(zhǎng)三角眾多城市的中轉(zhuǎn)需求。?

杭州在2023年無(wú)新增供應(yīng)，市場(chǎng)存量保持在超過(guò)289萬(wàn)平方米。?

新入市的項(xiàng)目以吸引包括數(shù)字經(jīng)濟(jì)、醫(yī)藥健康、新能源的高端制造業(yè)租戶入駐。一些包括光伏制造在內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)也表現(xiàn)出較強(qiáng)的高標(biāo)倉(cāng)需求。?

作為全國(guó)直播電商基地，第三方物流和電商仍然是杭州的主要租戶。同時(shí)杭州作為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要城市，也與湖州、紹興一同吸引了一些高科技電子制造業(yè)需求。華南市場(chǎng)中國(guó)物流地產(chǎn)

15惠州總存量百萬(wàn)平方米平均租金人民幣每平方米每月空置水平?

相較深圳和東莞，惠州人口密度相對(duì)較低，租金水平也低于深莞，倉(cāng)儲(chǔ)需求主要來(lái)自當(dāng)?shù)氐碾娮釉O(shè)備、汽車(chē)等制造企業(yè)。廣州3.350.722.782.831.2142.159.543.935.435.57.1%4.1%0.4%6.6%17.0%深圳東莞佛山惠州東莞：第一太平戴維斯研究部?

東莞非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)于2023年錄入近50萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，集中在麻涌子市場(chǎng)。廣州?

東莞是大灣區(qū)重要的物流和配送中心，得益于深圳強(qiáng)勁的溢出需求和當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)的復(fù)蘇，東莞的整體出租率接近滿租。麻涌子市場(chǎng)更是積聚食品飲料制造企業(yè)，本地倉(cāng)儲(chǔ)需求較大。?廣州2023年錄入超100萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，多集中在花都、增城子市場(chǎng)。與深圳和東莞不同，廣州擁有從增城到南沙較多的工業(yè)及物流用地儲(chǔ)備，高標(biāo)倉(cāng)存量供應(yīng)均位大灣區(qū)前列。?

東莞高標(biāo)倉(cāng)開(kāi)發(fā)商較多元化，第一產(chǎn)業(yè)、普洛斯開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目數(shù)量較多。?

回顧全年，廣州本地市場(chǎng)需求強(qiáng)勁回暖，市場(chǎng)空置率下行至兩年內(nèi)最低水平。深圳?

市場(chǎng)主要租賃需求來(lái)自于第三方物流和電子商務(wù)企業(yè)，同時(shí)發(fā)達(dá)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)也使一些傳統(tǒng)燃油車(chē)及新能源車(chē)品牌保持活躍。?深圳市場(chǎng)租金水平維持全國(guó)領(lǐng)先。由于土地資源極度有限，整體供應(yīng)量較少，近年來(lái)當(dāng)?shù)卣掷m(xù)進(jìn)行物流用地升級(jí)，目前市場(chǎng)新建倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到6層。佛山?

未來(lái)三年內(nèi)深圳預(yù)計(jì)有超170萬(wàn)平方米新增入市，屆時(shí)或?qū)⒉糠志徑獗镜刈饨饓毫?

佛山近年來(lái)新增供應(yīng)逐年放緩，市場(chǎng)有序去化的同時(shí)，空置率及租金均維持在穩(wěn)健區(qū)間。?

除家電和汽車(chē)零部件等本地制造業(yè)外，倉(cāng)儲(chǔ)需求主要來(lái)自跨境電子商務(wù)公司。此外，三水、高明子市場(chǎng)租金較低，也可承接部分廣州外溢需求。華西市場(chǎng)中國(guó)物流地產(chǎn)

16總存量百萬(wàn)平方米平均租金人民幣每平方米每月空置水平西安西安成都重慶昆明貴陽(yáng)3.575.875.441.180.8023.622.819.423.725.913.9%6.9%?

2023年西安非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)約357萬(wàn)平方米存量，空置率降至13.9%。26.4%13.1%9.4%?

隨著西安比亞迪制造工廠產(chǎn)能持續(xù)升級(jí)，以新能源汽車(chē)帶動(dòng)的高端制造業(yè)需求成為帶拉動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的重要?jiǎng)恿?。：第一太平戴維斯研究部注：西安城市版塊包含部分位于咸陽(yáng)的項(xiàng)目成都城市版塊包含部分位于眉山及德陽(yáng)項(xiàng)目成都?

成都物流市場(chǎng)全年需求維持穩(wěn)定，全市平均租金基本保持不變。2023年新增供應(yīng)約25萬(wàn)平方米，自2020年以來(lái)供應(yīng)平穩(wěn)減少，為市場(chǎng)去化提供空間。重慶?

2023年重慶市新增供應(yīng)減緩，整體進(jìn)入存量市場(chǎng)，非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)存量達(dá)到超580萬(wàn)平方米。?

2023年成都經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，居民消費(fèi)也出現(xiàn)回暖，各因素疊加影響下本地物流需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，包括食品、先進(jìn)制造業(yè)在內(nèi)的租戶表現(xiàn)活躍。?

依靠中歐班列和西部陸海新通道，重慶成為內(nèi)陸對(duì)外開(kāi)放的重要樞紐城市，近年來(lái)重慶聚集新能源汽車(chē)等高端制造企業(yè)，已然成為重慶市場(chǎng)需求的中堅(jiān)力量。?

未來(lái)成都物流市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)仍將處在低位，市場(chǎng)供需有望繼續(xù)維持均衡狀態(tài)。昆明貴陽(yáng)?

昆明非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)主要服務(wù)于本地消費(fèi)和零售商，2023年以來(lái)總存量保持在近118萬(wàn)平方米。?

貴陽(yáng)非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)規(guī)模較小，保持在約80萬(wàn)平方米。?

昆明市場(chǎng)入駐率維持穩(wěn)定，但受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓影響下，?

貴陽(yáng)的未來(lái)與大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)緊密相連，促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新和實(shí)體經(jīng)濟(jì)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)的融合，這將有助于刺激相關(guān)物流發(fā)展，提升物流基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)水平。部分業(yè)主仍舊調(diào)低了未來(lái)的租金預(yù)期。華中市場(chǎng)中國(guó)物流地產(chǎn)

17鄭州平均租金人民幣每平方米每月總存量百萬(wàn)平方米空置水平鄭州市非保稅高標(biāo)倉(cāng)存主要分布于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和新鄭機(jī)場(chǎng)附近。?鄭州武漢長(zhǎng)沙作為國(guó)家冷鏈物流第一梯隊(duì)，產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)中冷鏈?zhǔn)称奉?lèi)物流保持穩(wěn)定需求。2.476.301.6823.520.124.717.1%25.5%25.6%?：第一太平戴維斯研究部注：武漢城市版塊包含部分位于孝感及鄂州的項(xiàng)目長(zhǎng)沙城市板塊包含部分位于湘潭的項(xiàng)目武漢?

2023年武漢非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增僅為2022年的1/3，雖然新增有所減緩，但相較于華中其他城市，武漢市場(chǎng)空置率相對(duì)處于高位，市場(chǎng)仍面臨一定去化壓力。?

隨著冷鏈、第三方物流行業(yè)需求的增長(zhǎng)，未來(lái)供需平衡將繼續(xù)改善，租金水平將逐步穩(wěn)定。長(zhǎng)沙?

長(zhǎng)沙非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)近年來(lái)供應(yīng)有限，2023年以來(lái)暫無(wú)新增供應(yīng)。?

作為娛樂(lè)之都、華中重要的消費(fèi)中心，以及其位于全國(guó)交通網(wǎng)絡(luò)中心點(diǎn)的位置，市場(chǎng)仍具備一定的消費(fèi)及轉(zhuǎn)運(yùn)需求。?

租金方面，自年初以來(lái)持續(xù)下調(diào)，同比下跌5.4個(gè)百分點(diǎn)。03>投資動(dòng)向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型下的戰(zhàn)略升級(jí)中國(guó)物流地產(chǎn)

19激烈競(jìng)爭(zhēng)中迎接市場(chǎng)新格局普洛斯易商寶灣萬(wàn)科豐樹(shù)京東安博嘉民東久新宜龍地其它2023年，全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)管理市場(chǎng)格局發(fā)生顯著變化。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年管理規(guī)模排名前十的開(kāi)發(fā)商所持有的資產(chǎn)比重，從2019年的71.6%下降至65.5%，多家物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極盡管普洛斯在資產(chǎn)管理規(guī)模上依舊保持領(lǐng)先地位，但過(guò)去五年中其市場(chǎng)占有率有所縮減。與此同時(shí)拓展全國(guó)布局，京東、東久新宜等企業(yè)成功躋身2023年開(kāi)發(fā)商前十名，市場(chǎng)格局逐漸由一超多強(qiáng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。201928.43%在土地資源稀缺和需求放緩的背景下，物流開(kāi)發(fā)商紛紛減緩了擴(kuò)張速度。與此同時(shí)，他們?cè)谛马?xiàng)目的規(guī)劃中更加注重自動(dòng)化、低碳化等標(biāo)簽的打造，旨在從環(huán)保和成本控制方面構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為更有效地抵御空置風(fēng)險(xiǎn)，眾多開(kāi)發(fā)商正逐步轉(zhuǎn)向與股權(quán)合作伙伴共同開(kāi)發(fā)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。他們通過(guò)運(yùn)營(yíng)及資源優(yōu)勢(shì)的整合，致力于鎖定長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)租戶，以實(shí)現(xiàn)更為穩(wěn)健和可持續(xù)的發(fā)展。202334.52%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%:第一太平戴維斯研究部注：本圖表僅統(tǒng)計(jì)各業(yè)主在中國(guó)境內(nèi)在管用于出租目的的非保稅高標(biāo)倉(cāng)面積基本面疲軟下收益率走高中國(guó)物流地產(chǎn)

20一線城市的資產(chǎn)收益率表現(xiàn)仍受到投資者持續(xù)關(guān)注全國(guó)主要城市物流資產(chǎn)收益率，H1/2018-H2/2023全球物流資產(chǎn)收益表現(xiàn)現(xiàn)金回報(bào)率資產(chǎn)收益率上海北京廣州深圳二線城市盡管物流投資市場(chǎng)依舊保持著一定的吸引力，但投資者的情緒已逐漸轉(zhuǎn)向理性，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格和收益的考量愈發(fā)嚴(yán)格。從全球重點(diǎn)城市的物流收益表現(xiàn)來(lái)看，上海的市場(chǎng)收益率和現(xiàn)金回報(bào)率依然維持在中位數(shù)水平左右，即便在全年市場(chǎng)承受較大壓力的情況下，其韌性依然顯著。7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%迪拜新加坡芝加哥休士頓首爾都市區(qū)悉尼2023年，在頻繁的電商大促活動(dòng)推動(dòng)下，年底包裹量有所回升。然而與此同時(shí)，物流公司的利潤(rùn)率卻受到了快遞平均票價(jià)下降的嚴(yán)重?cái)D壓，導(dǎo)致其對(duì)倉(cāng)庫(kù)租金的敏感度大幅上升。倫敦馬德里上海為維持出租率，自2023年下半年起，部分開(kāi)發(fā)商不得不在租金方面作出妥協(xié)，這一舉措在一定程度上影響了投資者的回報(bào)預(yù)期。北新澤西洛杉磯法蘭西島阿姆斯特丹科隆香港東京19202122230%5%10%:第一太平戴維斯研究部04>市場(chǎng)展望展望中國(guó)物流地產(chǎn)

221物流規(guī)劃建面2020-212022-23876543210短期供應(yīng)慣性持續(xù)遠(yuǎn)期有望供需平衡未來(lái)短期內(nèi)，部分市場(chǎng)仍將受到供應(yīng)慣性的影響。然而，從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，受物流土地供應(yīng)緊張、政府建設(shè)要求提高等多重因素共同作用，市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)將逐步趨于平緩。根據(jù)第一太平戴維斯對(duì)全國(guó)31個(gè)主要城市的追蹤數(shù)據(jù)，2022至2023年間物流規(guī)劃總建面相較于2020至2021年間的總面積，下降幅度超過(guò)20%。其中，華北和華西市場(chǎng)的降幅尤為顯著，華東市場(chǎng)除嘉興、無(wú)錫外，也呈現(xiàn)出不同程度的供應(yīng)減緩趨勢(shì)。鑒于物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目通常在用地規(guī)劃完成后1至2