【地產(chǎn)分享】XX集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期

表格與模板編號：版號：A/0頁碼：第2頁共12頁P(yáng)AGE2表格與模板編號：版號：A/0頁碼：第1頁共12頁XX集團(tuán)項目開發(fā)周期基準(zhǔn)一、怎樣實施項目開發(fā)周期基準(zhǔn)建立初步的基準(zhǔn)頒布設(shè)計周期、典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)，原則上為周期上限；北京福提島拿地至銷售時間為11個月；至首期竣工為24個月（多層）；武漢鳳凰城拿地至銷售時間為13個月，至首期竣工為28個月（高層）；成都24城拿地至完成總體規(guī)劃時間為5個月。持續(xù)改進(jìn)每年對各項目進(jìn)度、成本、質(zhì)量綜合評估，對優(yōu)秀的項目頒發(fā)進(jìn)度獎；總結(jié)優(yōu)秀項目運作經(jīng)驗，向其他項目進(jìn)行推廣，豐富新的基準(zhǔn)，對原有基準(zhǔn)進(jìn)行更新調(diào)整。二、周期基準(zhǔn)計算的起始點與大盤的界定周期基準(zhǔn)計算起點自拿地時間開始計算；拿地時間是指項目通過“招、拍、掛”方式取得簽訂協(xié)議之日。極個別項目（如：城中村改造項目）需完成拆遷才能啟動的拿地時間可適當(dāng)放寬。大盤的界定——總建筑面積超過80萬平方米。三、前期策劃與設(shè)計周期基準(zhǔn)住宅設(shè)計周期表款項階段基準(zhǔn)時間（單位：月）備注初步定位1.5(1)新進(jìn)入城市＋15天(2)可復(fù)制項目－15天(3)大盤＋15天規(guī)劃2(1)設(shè)計競賽＋30天(2)爭取規(guī)劃條件可適當(dāng)延長方案2.5(1)產(chǎn)品復(fù)制－30～45天(2)中小盤項目的“規(guī)劃＋方案”合并基準(zhǔn)時間為3.5個月；可復(fù)制項目為3個月。初步設(shè)計（報審深度）2(1)復(fù)制項目-15天(2)精裝+15天施工圖設(shè)計（含施工圖審查）2(1)施工需要，可分批出圖商業(yè)設(shè)計周期款項階段基準(zhǔn)時間（單位：月）備注初步定位2（1）新進(jìn)入城市＋15天（2）復(fù)制－15天規(guī)劃3（1）爭取規(guī)劃條件可適當(dāng)延長方案4.5(1)復(fù)制－30天初步設(shè)計（報審深度）4產(chǎn)品類型復(fù)雜＋30天爭取消防設(shè)計條件＋15天施工圖設(shè)計3.5（1）不含幕墻、租戶配合等施工深化設(shè)計四、工程量清單編制與總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)（以100,000M2項目為例）工程量清單編制工程量清單編制總包發(fā)標(biāo)-開標(biāo)30天55天施工圖同時在報審，假定15天審查完畢。發(fā)標(biāo)（僅發(fā)出圖紙、招標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)范）發(fā)標(biāo)（僅發(fā)出工程量清單）總包開標(biāo)-定標(biāo)5天其間需安排至少一次投標(biāo)單位答疑。開標(biāo)20天其間需安排至少一次投標(biāo)單位議標(biāo)。定標(biāo)清單編制的前提用于招標(biāo)的施工圖質(zhì)量有保障；因報批而返工可能性低。工程量清單編制與總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)解說總部要求項目一律采用“工程量清單招標(biāo)”，簽定“總價包干”合同，優(yōu)點是：保證成本可控、可預(yù)測，不出現(xiàn)大的偏差；合同簽定前，可充分談判降低造價；減少結(jié)算中與承包商的糾紛。當(dāng)圖紙質(zhì)量及深度不滿足完全包干條件的，可以采用至少結(jié)構(gòu)部分包干，其余部分暫定數(shù)量的方式；各利潤中心為壓縮周期，可針對建筑面積較?。?0,000平米以下）及工程造價較低（合同金額2,000萬元以下）的項目，采用參考政府頒發(fā)的定額計價與市場計價相結(jié)合的方式，與集團(tuán)內(nèi)部施工單位進(jìn)行“清單議標(biāo)”（發(fā)標(biāo)-定標(biāo)周期10天）；為保證簽定“總價包干”合同金額的相對準(zhǔn)確性，工程量清單編制周期建議為30天，可以在編制工程量清單的同時發(fā)出招標(biāo)文件，編制完成工程量清單后5天進(jìn)行圖紙疑問及工程量的答疑澄清工作，回標(biāo)后10天內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評標(biāo)/定標(biāo)工作。如有特殊情況，可適當(dāng)調(diào)整上述周期。五、典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)1、住宅類物業(yè)物業(yè)類型：別墅（4層）區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳102040204513550185合肥、成都、武漢、長沙203050306019090280上海、無錫、蘇州、杭州、寧波152545255016070230物業(yè)類型：多層（6層+1層地下室）區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳102550205516045205合肥、成都、武漢、長沙204550308022590315上海、無錫、蘇州、杭州、寧波153060307020560265物業(yè)類型：小高層11層+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳104080308024045285合肥、成都、武漢、長沙2045905010030590395上海、無錫、蘇州、杭州、寧波154590459028560345物業(yè)類型：高層24層+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳10401504012036045405合肥、成都、武漢、長沙20452104516050090570上海、無錫、蘇州、杭州、寧波15452004514044560505物業(yè)類型：高層33層+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳10402005015045045495合肥、成都、武漢、長沙20452604518055090640上海、無錫、蘇州、杭州、寧波15452405018053060590物業(yè)類型：高層33層（2層裙房+轉(zhuǎn)換層）+1層地下室區(qū)域施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工裙房轉(zhuǎn)換層主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳104030202005015050045545合肥、成都、武漢、長沙204530202604520063090710上海、無錫、蘇州、杭州、寧波154530202405018058060640住宅類物業(yè)施工周期基準(zhǔn)的編制說明：北京、大連的工期在上海工期的基礎(chǔ)上增加1-2個月的冬季施工時間，如果跨二個冬季施工增加2-4個月；各地區(qū)綜合驗收的時間差別比較大，所以下述綜合工期里沒有包括小區(qū)綜合驗收和辦理產(chǎn)證的時間；綜合工期是以單體建筑工期為準(zhǔn)；本次工期指標(biāo)沒有考慮標(biāo)段劃分因素，同一標(biāo)段內(nèi)的項目以同時開工為準(zhǔn)；整個小區(qū)的工期以各個標(biāo)段工期累加和外總體、景觀及竣工綜合驗收、辦證時間匯總；基礎(chǔ)施工中從土方開挖算起，如果有樁基，將根據(jù)不同的樁基形式另行考慮；外架撤除包括了內(nèi)外粉刷、外保溫和外飾面施工的時間；室內(nèi)精裝修工期另外考慮；因為各地的差異較大，所以本次工期指標(biāo)內(nèi)沒有列出銷售節(jié)點時間；2、“都市綜合體”施工周期基準(zhǔn)物業(yè)類型：商場（地上6層地下3層建筑面積15～20萬m2）項目施工準(zhǔn)備土方支護(hù)基礎(chǔ)施工地下室施工±0以上主體結(jié)構(gòu)施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內(nèi)精裝室外工程竣工驗收綜合工期時間3027011012015015011015030915物業(yè)類型：寫字樓（地上30層地下3層建筑面積5～10萬m2）項目施工準(zhǔn)備土方支護(hù)基礎(chǔ)施工地下室施工±0以上主體結(jié)構(gòu)施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內(nèi)精裝室外工程竣工驗收綜合工期時間3020090200902001809030886物業(yè)類型：酒店（地上40層地下3層建筑面積7～10萬m2）項目施工準(zhǔn)備土方支護(hù)基礎(chǔ)施工地下室施工±0以上主體結(jié)構(gòu)施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內(nèi)精裝室外工程竣工驗收綜合工期時間30200902609028024090301024表格與模板編號：版號：A/0頁碼：第3頁共12頁“都市綜合體”施工周期基準(zhǔn)的編制說明：此工期未考慮設(shè)計及招標(biāo)時間；