物業(yè)管理公司工程部職責(zé)制度與作業(yè)指導(dǎo)書

工程維保部職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)對物業(yè)工程的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術(shù)

把關(guān)、技術(shù)效勞和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促

進(jìn)物業(yè)保值升值。

2、適用部門

適用于本公司工程維保部

3、職責(zé)

3.1配合新入住樓宇工程的驗(yàn)收接管，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時(shí)

報(bào)告開發(fā)公司，催促承建商整改。

3.2對新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對委

外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接

驗(yàn)收。

3.3審核各管理處設(shè)施設(shè)備更新改造方案和預(yù)算費(fèi)用，主持外判工程

的招投標(biāo)活動。

3.4編制公司設(shè)備維修保養(yǎng)方案，檢查方案執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)各管理處

管理的設(shè)備維修的技術(shù)指導(dǎo)、平安運(yùn)行，組織開展紅旗設(shè)備、技

術(shù)能手評比工作。

3.5負(fù)責(zé)對工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、

立卷、存檔及檔案管理工作。

3.6組織對公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常

維修方案和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。

3.7審批客戶室內(nèi)裝修方案并負(fù)責(zé)裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、

效勞，辦理物業(yè)維保資金的申請、批交、使用、結(jié)案工作。

3.8組織對各物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，

負(fù)責(zé)向上級提交相關(guān)處理意見報(bào)告。

3.9指導(dǎo)各物業(yè)工程開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評

工作，協(xié)助其整改完善。

3.10制訂承接物業(yè)管理工程相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌選用方案，

向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。

3.11配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報(bào)告、樓檢講評、樓檢整改、

督查驗(yàn)收中關(guān)于工程維修方面的工作報(bào)告，參與拓展業(yè)務(wù)招投

標(biāo)工程的管理方案和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測算工作。

3.12負(fù)責(zé)各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營、維護(hù)工作中平安工作的檢查、監(jiān)督、

指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無平安責(zé)任事故。

3.13完成上級交辦的其他工作。

工程維保部經(jīng)理職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)對工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新改

造，組織維修方案方案實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。

2、適用職位

適用于本公司工程維保部經(jīng)理

3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及催促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自范

圍內(nèi)工作。

3.2負(fù)責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)工程入住前接管驗(yàn)收，完善

整改返修。

3.3負(fù)責(zé)組織物業(yè)工程管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案

討論。

3.4負(fù)責(zé)組織各物業(yè)工程維修保養(yǎng)方案、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工

作。

3.5負(fù)責(zé)組織拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)工程工程方面的討論和設(shè)施設(shè)備公共

能源費(fèi)用測算工作。

3.6負(fù)責(zé)組織物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障事故的調(diào)查、鑒定工作并及

時(shí)上報(bào)。

3.7負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門的聯(lián)系、公共關(guān)系

工作。

3.8負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)工程相關(guān)設(shè)備的平安年檢、年審工作及

工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

3.9負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)工程工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)單據(jù)等整

理建檔工作。

3.10負(fù)責(zé)組織物業(yè)工程各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施平安運(yùn)行和正常使用，負(fù)責(zé)

物業(yè)工程的節(jié)能降耗工作。

3.11負(fù)責(zé)組織物業(yè)工程定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。

3.12完成上級交辦的其他工作。

工程維保部工程師職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)工程設(shè)施設(shè)備維修維保技術(shù)管理，審核維修技術(shù)方案，

對重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。

2、適用職位

適用于本公司工程維保部工程師

3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)審核公司各物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備維修維保方案、方案、技術(shù)可

行性，編制工程部維修維保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程。

3.2負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對設(shè)施設(shè)備

的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。

3.3負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對物業(yè)工程交竣工圖紙、技術(shù)資料等實(shí)施

計(jì)算機(jī)標(biāo)準(zhǔn)化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)資料庫。

3.4負(fù)責(zé)各物業(yè)工程節(jié)能降耗措施方案，設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完

善方案的審核。

3.5負(fù)責(zé)各物業(yè)拓展工程及參與招投標(biāo)工程設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、功

率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)并測算公共能源分?jǐn)傎M(fèi)用。

3.6協(xié)助公司對設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故

報(bào)告的技術(shù)性問題分析鑒定。

3.7負(fù)責(zé)審核物業(yè)工程客戶裝修圖紙、裝修方案，對重大技術(shù)問題組

織調(diào)研攻關(guān)。

3.8負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核，參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰

寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。

3.9負(fù)責(zé)物業(yè)工程中的壓力、計(jì)量表具的校驗(yàn)及特種設(shè)備的平安年審

安排。

3.10負(fù)責(zé)物業(yè)工程與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問題的

交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。

3.11完成上級交辦的其他工作。

工程維保部技術(shù)員職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，方案的落

實(shí)，指導(dǎo)工程管理處維修保養(yǎng)。

2、適用職位

適用于本公司工程維保部技術(shù)員

3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)配合、協(xié)助工程管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善

方案的實(shí)施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。

3.2負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督工程管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、管理、保養(yǎng)

情況及平安操作標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況。

3.3參與物業(yè)工程的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對驗(yàn)收中的遺漏工程和缺乏問題

統(tǒng)計(jì)反響，監(jiān)督改良完善。

3.4參與物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備維修維保方案及物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、

更新，完善方案的討論、制訂。

3.5協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作及參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文

件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。

3.6負(fù)責(zé)物業(yè)工程技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整

理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。

3.7負(fù)責(zé)檢查催促物業(yè)工程客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙標(biāo)準(zhǔn)

施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問題。

3.8負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片，提

出物業(yè)工程節(jié)能降耗合理化建議。

3.9完成上級交辦的其他工作。

工程維保部資料員職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為

維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。

2、適用職位

適用于本公司工程維保及工程管理處資料員、文員

3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、

利用及管理工作。

3.2負(fù)責(zé)對工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進(jìn)行分類建帳，

編號存檔，負(fù)責(zé)對相關(guān)資料輸入計(jì)算機(jī)管理。

3.3負(fù)責(zé)技術(shù)資料的節(jié)約，內(nèi)外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)

往來文件、信件，做好會議記錄。

3.4負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待

外來客戶。

3.5負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。

3.6負(fù)責(zé)本部門辦公用品的方案、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。

3.7完成上級交辦的其他工作。

設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書

1.目的：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識別、建帳和建

立標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。

2.適用范圍：南京銀城物業(yè)管理管理的各個(gè)小區(qū)。

3.引用文件：南京銀城物業(yè)管理的企業(yè)規(guī)定。

設(shè)施、設(shè)備分類的原那么，需要用電的及用電附屬的屬于

設(shè)備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。

4.設(shè)施的分類

4.1房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻

面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱；

4.2機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)

房、信息機(jī)房；

4.3停車場：汽車庫與自行車庫，包括其內(nèi)的地面、土嗇面、頂棚、窗

戶、采光天窗、采光天井；

4.41.4道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、

各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。

4.5清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場；

4.6公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂

設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的〕；

4.7特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的根底

局部；

4.8標(biāo)識：樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示

標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度

標(biāo)識、臨時(shí)標(biāo)識；

4.9室外排水：外排管道〔包括雨、污〕、化糞池、管井、明暗溝、

管井蓋〔包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑;

4.10消防：室外消防接合器、消防栓〔室內(nèi)）、消火栓〔室外）、滅

火器、大型消防箱、各式防火門；

4.11人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、

防爆地漏、各式密閉門；

5.設(shè)備的分類

5.1配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、

電表箱、箱式變、母線橋架。

5.2消防系統(tǒng)：消防自動報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、

消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。

5.3供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管

道。

5.4排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排

水管道及浮球式限位控制開關(guān)等。

5.5風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門。

5.6供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)。

5.7特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。

5.8照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附

屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。

5.9弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、

攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)播送系統(tǒng)、小區(qū)

背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。

5.10道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)。

5.11空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。

5.12特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。

5.13綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、（屬于根底

設(shè)施）。

5.14通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于根底設(shè)施〕、網(wǎng)絡(luò)線路。

5.15輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)。

6、計(jì)量設(shè)備

萬用表、壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、

鉗型電流表、噪聲儀。

設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)

一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在

一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。

二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理托管效勞的所有小區(qū)。

三、引用標(biāo)準(zhǔn)：

四、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容

1設(shè)施的完好標(biāo)準(zhǔn)

1.1房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻

面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱。

物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂：外表平整，無裂

縫、外表無不明孔洞、無異物，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和

龜裂，無空鼓。外表為瓷磚的，無脫落、缺角，對于有裂痕但外

表平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。

物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面：地面平整，無裂縫、

空鼓、龜裂，不起沙，瓷質(zhì)地面無脫落、缺角，對于有裂痕但外

表平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。

1.1.3樓梯間：a、扶手能夠正常使用，平整無斷裂，無脫落。b、

樓梯護(hù)欄固定牢固，無缺損，無斷裂。能夠正常使用。c、通風(fēng)

窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)

固定牢靠。玻璃無裂縫、無破損。d、窗前護(hù)欄安裝牢固，無斷

裂，無銹蝕，油漆完好。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整

齊，穿墻洞封堵完好。3各類設(shè)備箱，箱蓋齊全，開關(guān)箱門靈

活，箱鎖完好，外表油漆完好，無脫落、銹蝕。

1.1.4外墻面：涂料層與里層因熱膨脹系數(shù)不同引起的涂料層龜裂不

進(jìn)行完好的評定。無大面積污染，無大面積脫落，墻體無開裂。

1.1.5雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無堵塞,

外觀整潔無開裂破損。

1.1.6避雷接地：各連接點(diǎn)牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成整體。

用接地電阻測試儀測量時(shí)阻值應(yīng)低于10歐姆，并要符合標(biāo)準(zhǔn)要

求。

1.1.7屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無缺片、破損。天溝排水通暢,

無堵塞。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地到達(dá)的要求。

平屋面女兒墻無裂縫、破損。屋面不滲水，保溫隔熱層完好。

1.1.8露臺：公用露臺的地平應(yīng)平整、不起沙、無空鼓，無裂紋。用

護(hù)欄進(jìn)行防護(hù)的，護(hù)欄固定牢靠，護(hù)欄油漆完好。

信報(bào)箱：外表清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。

1.2機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、

電梯機(jī)房、信息機(jī)房。

墻面及頂：外表清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和龜裂。無

空鼓。頂面、墻角與墻底無滲水現(xiàn)象。各管道孔封堵嚴(yán)密無滲水。

頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無裸露的空盒。敷設(shè)于外表的

各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。且各類線盒

無滲水現(xiàn)象。無積塵、外表清潔、無大面積污染。

地面：水泥地面無空鼓、不起沙，無裂紋，外表平整。油漆地面應(yīng)當(dāng)

外表平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒有超過0.1平方米

以上的脫落。瓷磚的地面瓷磚無破損、無缺損，且瓷磚必須為防

滑瓷磚。靜電地板地面的應(yīng)當(dāng)靜電地板牢固無缺損、無破損，外

表沒有嚴(yán)重的污染。各類地面都應(yīng)當(dāng)沒有異物突起。配電房及配

電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。其他機(jī)站房內(nèi)如果有水

源，應(yīng)當(dāng)設(shè)有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機(jī)站

房。排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。

各類機(jī)站房內(nèi)各類標(biāo)識：有機(jī)站房名稱標(biāo)識、消防標(biāo)識、設(shè)備銘牌標(biāo)

識、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識，系統(tǒng)圖標(biāo)識、機(jī)站房布置標(biāo)識，擺

放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識，如“配件區(qū)”等。

安裝于外表的標(biāo)示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯(cuò)誤,

固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動、脫落，指示正確。懸掛在

設(shè)備上的標(biāo)示牌.，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。

各類機(jī)站房內(nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地

方。滅火器外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。噴

嘴局部清潔無雜物堵塞。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。把手完

整無開裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。

手推式滅火器的推動機(jī)械鞏固，推動靈活。連接使用的接駁器完

整。

1.2.5各類機(jī)站房照明：照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外

露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉

靈活，無不亮和長亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及外觀局部無破損，

無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。

1.2.6門和門鎖：油漆完好，無脫落。門開啟、關(guān)閉靈活。門能夠被

關(guān)閉嚴(yán)密，無阻塞與阻礙。門鎖完好，能夠?qū)㈤T鎖住鎖牢。

配電房門口應(yīng)配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門口都應(yīng)當(dāng)

設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既沒有變壓器也沒

有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠板。

各機(jī)站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。窗戶無缺

扇現(xiàn)象，各窗扇推拉靈活，配件齊全，關(guān)閉時(shí)嚴(yán)密，不滲水，能

夠防止小蟲子的進(jìn)入。

配電房內(nèi)的絕緣地墊：分布于各類配電屏、配電柜的四周，外表平整,

無開裂、無破損、無孔洞，寬度不得小于50公分，必須緊靠于各

類配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。

各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無破損、缺損現(xiàn)象,

固定牢靠，能夠防止小動物的進(jìn)入。有通風(fēng)孔的應(yīng)當(dāng)通風(fēng)孔通暢,

無積塵，通風(fēng)孔應(yīng)當(dāng)加裝防護(hù)網(wǎng)，防止小動物的進(jìn)入。

接地排：如果機(jī)站房內(nèi)設(shè)有接地排的（如配電房），有接地排的應(yīng)當(dāng)

明裝于各墻面的墻底，離地10公分至20公分之間，接地排寬度

不小于3公分，外表應(yīng)當(dāng)刷有黃綠或黃黑相間的油漆，各技撐點(diǎn)

和各連接點(diǎn)都應(yīng)當(dāng)牢固可靠連接可靠。用接地電阻測試儀測量時(shí)

阻值應(yīng)低于10歐姆，并要符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

1.3停車場：包括汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采

光井。

汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、無破損、無

不明洞口。墻面及頂清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上起皮、龜

裂。

汽車庫與自行車庫的地面：平整，不起沙，無裂紋，不積水。

停車場內(nèi)的消防器材：按1.10的要求。消防滅火器擺放在明顯和便

于拿取的地方。。

墻面與頂?shù)墓芫€走線整齊，無拖、掛現(xiàn)象，符合施工標(biāo)準(zhǔn)要求。

1.3.5采光窗：窗扇齊全，開啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無滲水

現(xiàn)象。玻璃完好，無裂縫與破損。窗前防護(hù)欄應(yīng)固定牢靠，平整,

無斷裂，能夠正常使用。油漆完好無銹蝕。

采光井：井壁平整，無開裂，內(nèi)無雜物。排水通暢。

1.4道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各

式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。

小區(qū)道路：路面平整，無破損，無積水。

路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。

小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，外表涂料無污染。圍墻外表的瓷磚粘貼

牢靠，無脫落現(xiàn)象。采用圍欄形式的，欄桿整齊，無斷裂，固定

牢靠，油漆完好，無銹蝕。

小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料外表無污染，瓷磚外表粘貼

牢靠，無脫落。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應(yīng)懸掛整齊，不

歪斜。

各類坡道：坡道平整，無開裂、破碎。

各式雨篷：不漏水，不開裂，固定牢靠，

1.4.7小區(qū)崗?fù)ぃ耗軌蛘Ｊ褂?，無破損，外表清潔，無滲水。外外

表粘貼的文字等整齊。崗?fù)?nèi)桌子完好，崗?fù)らT開啟、關(guān)閉靈活。

崗?fù)ご皯糸_啟靈活，玻璃完好。

1.4.8小區(qū)內(nèi)建筑小品：雕塑應(yīng)完好,固定平穩(wěn)，無平安隱患，外表

的文字清晰，無錯(cuò)字、缺字、少字現(xiàn)象。長廊或木制品鞏固,無

松動，連接牢固，無平安隱患，無斷裂、腐爛現(xiàn)象。假石、假山

固定牢靠，無平安隱患。

各類景觀橋：水泥橋應(yīng)鞏固，橋體無開裂，無裂縫、橋面平整，木質(zhì)

橋應(yīng)鞏固，木材質(zhì)地細(xì)密不開裂，無腐爛，木質(zhì)外表平整，無破

損和平安隱患。

1.4.10小區(qū)地面上的路阻、路樁：路阻無斷裂，無破損，安裝牢固。

固定路樁無破損，安裝整齊牢固。移動路樁無破損。

1.5清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場;

垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完好、無脫落，有蓋的能夠正常

使用。有聯(lián)動裝置的，聯(lián)動性能穩(wěn)定，工作可靠。

垃圾車：車體整潔，活動蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平直，車

輪轉(zhuǎn)動靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無斷裂。

拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。

垃圾場：符合環(huán)保要求。

1.6公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂

設(shè)施1室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）。

能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固定牢靠。

起連接作用的部連接牢靠。各配件齊全，油漆完好。轉(zhuǎn)動處應(yīng)加

注潤滑。

周圍的警示牌和使用須知等標(biāo)牌：參照L8標(biāo)識的要求。

1.7特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、

各類水景池〔根底局部）。

消防水箱、蓄水池：池體本身無漏水、滲水現(xiàn)象。管道與水池的連接

處無滲水現(xiàn)象。浮球閥或水位控制器性能良好，活動正常。排污

閥與進(jìn)水閥開啟、關(guān)閉靈活。

泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。無任何裂縫，不滲水、

不漏水。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無斷

裂、破損，鋪設(shè)平整。

生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。箱體四周清潔無雜物。

箱體與各管道的連接可靠，無滲水、漏水。檢查口的蓋板封閉嚴(yán)

密，用鎖鎖住。設(shè)備無銹蝕。在水箱水質(zhì)檢測到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的使用周

期內(nèi)使用。

1.7.4水景池：池壁、池底完整無破損。不滲水、不漏水。采用大理

石或瓷磚的池壁、池底，完整無破損、瓷磚無松動、無脫落。

1.8標(biāo)識：樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、機(jī)站房標(biāo)識、指引標(biāo)識、交

通標(biāo)識、警示標(biāo)識、消防標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)

行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識、臨時(shí)標(biāo)識、移動式標(biāo)識牌；

各類固定標(biāo)識牌：安裝于室外的標(biāo)識牌文字清晰，無錯(cuò)誤，安裝平整、

牢固，外觀無破損、油漆無脫落，具備防水性能。安裝于外表的

標(biāo)示牌文字清晰，無錯(cuò)誤，固定牢靠，無磨損、松動、脫落，指

示正確。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。

臨時(shí)標(biāo)識牌：指“正在維修，請勿使用"、大理石道路上“雨天路滑,

請您留神"、舉辦一些活動時(shí)的提示牌“XXX地方，請上X樓"

或“辦理XX事項(xiàng)，向前左轉(zhuǎn)”等。這些標(biāo)識牌無破損，固定或

粘貼牢靠，無錯(cuò)字、字跡清晰、內(nèi)容明確。并且是針對正在發(fā)生

的事情，在事情結(jié)束之后，這些標(biāo)牌將撤除。

移動式標(biāo)識牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬或非金

屬支架、標(biāo)牌、展板，有機(jī)玻璃板、易拉寶等。移動式標(biāo)識牌本

體鞏固，無翹曲變形。外觀完好，無破損、有油漆的油漆保持完

好。

1.9室外給排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、

管井蓋〔包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑;

外排管道：通暢、無淤積、無堵塞。

化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。

雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損。井壁井底

無嚴(yán)重?fù)p壞，無嚴(yán)重漏水。

管井蓋：完整，無開裂。在草坪中的管井蓋外外表應(yīng)油漆成綠色。路

面的管井蓋油漆成黑色。

明暗溝：進(jìn)出水通暢、溝內(nèi)無積水和淤泥、無鼠洞，無塌陷。溝蓋無

缺損，無斷裂，無嚴(yán)重銹蝕。

集水坑：坑體無塌陷，坑體四壁平整?？觾?nèi)無碎石，無雜物和淤泥淤

集。位于地外表的應(yīng)加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴(yán)密。

給水管道：公共場所的所有給水總管、支管、水閥，無跑、冒、滴、

漏現(xiàn)象。給水通暢。各閥門無銹蝕，開、關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密。

對于露出地表的給水管道在冬季（12月、1月、2月）有防凍措

施。對于業(yè)主的生活用水，表前由市政供水公司負(fù)責(zé)，表后由

業(yè)主負(fù)責(zé)。

1.10消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓〔室外）、滅

火器、大型消防箱、各式防火門；

室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，外表紅色

油漆完好，無銹蝕。用消防扳手翻開關(guān)閉的閥門后能迅速打出有

一定壓力的水流。

消防栓（室內(nèi)）、大型消防箱：普通消防箱體內(nèi)消防器材完整，無缺

損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉

現(xiàn)象。箱體外殼完整無破損，箱門開啟關(guān)閉靈活，門鎖完好。箱

門玻璃完整無破損。水管閥門開啟、關(guān)閉靈活，無銹死現(xiàn)象。整

個(gè)消防箱安裝牢固。大型消防箱內(nèi)消防器材完整，無缺損，應(yīng)含

有水槍頭，接駁器，消防板斧、小沙桶、小鐵鍬、水龍帶，水龍

帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象，有2?4瓶消防滅火器，消防滅火器應(yīng)

到達(dá)1.10.3的要求。箱體外殼完整無破損，箱門開、閉靈活，

門鎖完好。放置的地點(diǎn)應(yīng)明顯。

滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。噴嘴局部

清潔無雜物堵塞。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。把手完整無開

裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。手推

式滅火器的推動機(jī)械鞏固，推動靈活。連接使用的接駁器完整。

各式防火門：開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門器的應(yīng)當(dāng)能夠自動關(guān)閉。

1.11人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、

防爆地漏、各式密閉門；

集氣室、進(jìn)、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂外表平整,

無裂縫。有瓷磚的外表，瓷磚無脫落、無破損。室內(nèi)沒有人防規(guī)

定以外的其他管線洞口。室內(nèi)無雜物。有燈光照明的按設(shè)備完好

標(biāo)準(zhǔn)2.8的要求。

密閉門：門開關(guān)轉(zhuǎn)輪上都抹有黃油進(jìn)行潤滑，把手轉(zhuǎn)動靈活，把手定、

限位上都裝有開口銷，門轉(zhuǎn)動靈活，能夠密閉。要求找開的密閉

H,其外角下都有木塊進(jìn)行支撐。都用油漆刷成黃色，油漆無脫

落、平整。

防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物堵塞，排

水通暢。

1.11.4各式密閉門：油漆完好，關(guān)閉嚴(yán)密可靠。大型門處于開啟狀

態(tài)時(shí)，門下應(yīng)當(dāng)有木料墊住，防止過重變形。帶有活動蓋板的密

閉門，活動蓋板應(yīng)當(dāng)靈活。

二、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)

2.1配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電

氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變；

高、低壓配電柜：進(jìn)線柜、計(jì)量柜、聯(lián)絡(luò)柜、出線柜、電容柜、配電

柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜外表的各類元器件

完好無缺損。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示燈能

準(zhǔn)確指示工作狀態(tài)。柜內(nèi)空氣開關(guān)、計(jì)量儀表、指導(dǎo)儀表、保護(hù)

裝置、電力電容器、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣

良好。保護(hù)接零可靠。與供電回路操作有關(guān)的指示明顯準(zhǔn)確，如

“開"、“停"、"ON"、"OFF”、"嚴(yán)禁合閘〃及回路的標(biāo)簽。

配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜外表的各

類元器件完好無缺損。電壓、電流表顯示正常。有指示燈的指示

明亮正確。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正

常。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠?？諝忾_關(guān)上

回路標(biāo)簽正確、明顯。

電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜

外表各類元器件完好無缺損。柜內(nèi)空氣開關(guān)、保護(hù)裝置、主回路

接觸器、控制線路、輔助工作回路電氣連接可靠，動作靈敏、準(zhǔn)

確。導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠。

照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。各開關(guān)標(biāo)志清楚，動作

靈活。

2.1.5電表箱：外觀清潔，玻璃完整，箱門鎖完好，箱內(nèi)布線整齊，

電表上鉛封完好清晰。計(jì)量準(zhǔn)確。

2.1.6箱式變：運(yùn)行正常。無異常聲響，無異常氣味。封閉嚴(yán)密，箱

鎖牢固。警示明顯。

2.2消防系統(tǒng)：消防自動報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、

消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門

消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。電機(jī)和水泵啟動后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無

異常聲響，運(yùn)行中電機(jī)不發(fā)燙。主泵啟動后，可以將水壓打到額

定壓力。主泵停機(jī)后管道能夠保壓，當(dāng)壓力低于0.2MP時(shí)，增

壓泵自動補(bǔ)壓。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門

桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關(guān)閉。

管道上的壓力表完好，在檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。系統(tǒng)

末端完全翻開放水閥后消防警鈴能夠報(bào)警。電氣控制線路連接可

靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.1的要求。

2.2.2消防自動報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。各煙感探頭、區(qū)域報(bào)

警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。報(bào)警蜂鳴器報(bào)警

鳴響時(shí)聲音響亮。消防報(bào)警控制柜上顯示屏清晰，各按鍵靈敏，

無損壞。消防報(bào)警控制柜上輸出電壓和電流到達(dá)規(guī)定的要求。獨(dú)

立的24V電源完好。蓄電池充電完好。

2.2.3消防泵供水系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運(yùn)行。電機(jī)啟動后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，

無異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動后，根據(jù)不同的控制區(qū)域可以將

水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點(diǎn)能夠保持壓力

在0.2MP以上。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門

桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關(guān)閉。

壓力表完好，處于檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。電氣控制線

路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.1的要求。

2.2.4消防增壓泵系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運(yùn)行。電機(jī)啟動后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，

無異常聲響，不發(fā)燙。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣

控制柜按2.1的要求。

2.2.5防火卷簾門：固定牢靠。電氣控制開啟、關(guān)閉靈活。無卡住現(xiàn)

象。有消防自動報(bào)警系統(tǒng)的，應(yīng)和消防自動報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動，

受控準(zhǔn)確、靈敏。手動拉鏈完整，能卷開啟與關(guān)閉簾門。卷簾門

的滑動軌道平整，門滑動無阻礙。

2.3供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管

道；

供水系統(tǒng)：自動供水系統(tǒng)能夠自動正常運(yùn)行。

2.3.2供水系統(tǒng)的供水泵：運(yùn)行平穩(wěn)，不發(fā)熱、無異常響聲

供水系統(tǒng)的管道閥門：無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。油漆完好。止回閥能

夠起到回流關(guān)閉的作用。

供水系統(tǒng)的壓力到達(dá)設(shè)計(jì)的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，處于檢

測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。

2.3.5供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按2.1的要求。

2.4排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排

水管道及限位控制開關(guān)等；

潛水泵、排污泵：能夠正常運(yùn)行。各類泵體運(yùn)轉(zhuǎn)無異常響聲，排水過

濾器不堵塞，排水通暢。

潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位：接頭連接

可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完好，管道及

閥門固定牢固。有止回閥的止回閥能夠回水關(guān)閉。浮球限位動作

靈敏、可靠。

電氣控制箱：按照2.1的要求。

2.5風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門;

2.5.1風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動電機(jī)運(yùn)行正常。啟動后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，

無異常聲響，電機(jī)不發(fā)燙。

2.5.2風(fēng)機(jī)管道及閥門：風(fēng)管無抖動，無異常聲音，無瀉漏。風(fēng)閥開

啟靈活，零配件齊全。

2.5.3支架：電機(jī)和風(fēng)管的固定支架應(yīng)牢靠，油漆完好，無銹蝕。

2.5.4電氣控制系統(tǒng)：額定電流在正常范圍。電氣控制柜按2.1的要

求。

2.6供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng)

煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管

道沒有漏氣現(xiàn)象。小區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站的，應(yīng)保持煤氣調(diào)壓站

四周無雜物，門鎖完好。

2.7特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)

電梯系統(tǒng)機(jī)房局部：（1）、機(jī)房內(nèi)的消防標(biāo)識、機(jī)站房標(biāo)識、設(shè)備運(yùn)

行狀態(tài)標(biāo)識完好按照1.8的要求，照明完好按照2.8的要求。同

時(shí)電源插座齊全，通風(fēng)良好。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊全。制

動器手動松閘扳手應(yīng)掛在容易接近的墻上標(biāo)志明顯。（2）、機(jī)房

與滑輪間不得放置非電梯用的物品。通道應(yīng)保持通暢?；嗛g的

入口處，急停開關(guān)動作可靠。（3）、供電相序改變會或錯(cuò)相不會

改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，可不采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。

供電相序改變會或錯(cuò)相會改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，

必須采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。且保護(hù)裝置能夠正常工作。必須安裝斷

相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運(yùn)行中應(yīng)起保護(hù)作

用。［4）、電氣設(shè)備金屬外殼〔平安電壓的除外）均應(yīng)接地良好。

接地線必須并接至接地線柱上。（5）、曳引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤滑油，

油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。減速箱運(yùn)行時(shí)無異常聲音和振動。

［6）、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。制動

器動作靈活，各部件齊全、可靠。［7）、制動器閘瓦與制動輪工

作外表應(yīng)清潔。線圈鐵芯無油污、銹金蟲及積塵。制動時(shí)兩側(cè)閘瓦

應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動輪的工作面上，松閘時(shí)應(yīng)同步離開，

限速器各活動潤滑部位應(yīng)有可靠潤滑，運(yùn)行時(shí)無異常聲音。（8）、

限速器運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，其調(diào)節(jié)部位整定標(biāo)記應(yīng)完好，無拆動痕跡，校

驗(yàn)期有效，當(dāng)與平安鉗聯(lián)動時(shí)一，無顫抖現(xiàn)象。（9）、上、下限位

裝置動作可靠。上、下限位保護(hù)開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖

器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)。

電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站局部：〔1〕、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為

動作轎頂緊急停止開關(guān)，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。轎頂檢修操縱

時(shí)，機(jī)房、井道及轎廂內(nèi)除急停止開關(guān)外的各按鈕操作應(yīng)無效。

導(dǎo)靴固定螺栓無松動，靴襯磨損量未超過其厚度的l/3o（2）、對

重塊應(yīng)可靠固定。對重設(shè)有反繩輪時(shí)，其潤滑良好，護(hù)罩及擋繩

裝置功能可靠。（3）、導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固。采用封閉式

井道時(shí)，所設(shè)置的照明正常。（4）、層門鎖鉤、鎖臂及動接點(diǎn)動

作靈活，在電器平安裝置動作之前，鎖緊元件的最小嚙合長度為

7mm。（5〕、由轎門自動驅(qū)動層門情況下，當(dāng)轎廂在開鎖區(qū)域外時(shí),

無論層門由于任何原因被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動

關(guān)閉。如果轎門〔在多扇門中任何一扇門）翻開，電梯應(yīng)不能正

常啟動或繼續(xù)正常運(yùn)行。（6）、在正常運(yùn)行和轎廂未停止在開鎖

區(qū)域內(nèi)，層門應(yīng)不能翻開。如果一個(gè)層門〔在多扇門在任何一扇

門）翻開，電梯應(yīng)不能正常啟動或繼續(xù)正常運(yùn)行。17）、門鎖固

定后，以150N的力施加在一個(gè)最不利的點(diǎn)上時(shí)，門扇之間的間

隙不能超過30mm。層門手動開鎖裝置應(yīng)靈活可靠，動作后應(yīng)自動

復(fù)位。層門滑塊磨損量未到達(dá)其厚度的1/3,鑲?cè)氲乜驳纳疃葢?yīng)

大于5mm。［8）、轎廂如設(shè)有平安窗，那么電梯以檢修速度運(yùn)行,

人為翻開平安窗2次，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。（9）、轎頂及各

層廳門門頭的衛(wèi)生應(yīng)清潔，無積塵、油泥及雜物。轎頂設(shè)有反繩

輪時(shí)，其護(hù)翼和擋繩裝置功能可靠，且潤滑良好。［10）、曳引繩

頭組合無缺陷，符合GB7588-959.2.3的要求。曳引鋼絲繩未出

現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、磨損等報(bào)廢現(xiàn)象。每個(gè)繩頭應(yīng)有鎖緊螺母且

安裝有鎖緊銷。曳引繩外表清潔不粘有雜質(zhì)。（11）、平安鉗聯(lián)動

機(jī)構(gòu)各部件活動正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。［12）、轎內(nèi)

操縱按鈕應(yīng)動作靈活可靠，信號應(yīng)齊全清晰。（13）、不需專人駕

駛的電梯，轎廂內(nèi)的緊急照明能正常。不需專人駕駛的電梯，轎

門平安觸板或光電保護(hù)裝置動作可靠。（14〕、轎廂、轎門無影響

乘客平安的嚴(yán)重銹金蟲或磨損。轎內(nèi)報(bào)警裝置功能正?？煽?。層站

指示信號清晰明亮，按鈕動作正確無誤。（15〕、火災(zāi)時(shí)供消防員

專用的電梯，消防開關(guān)工作可靠?！?6〕、層門前候梯廳應(yīng)有足夠

的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應(yīng)能分辨層門翻開和轎廂平層

情況。在門關(guān)至行程1/3后，阻止關(guān)門的力W150N。

電梯的呼叫警鈴、對講系統(tǒng)、應(yīng)急照明：呼叫警鈴與對講完好。

在轎廂內(nèi)按下警鈴鍵后，能及時(shí)與小區(qū)監(jiān)控中心能通話。對講通

話清晰。停電時(shí)備用電源能夠正常投入工作，保證對講通話通暢

和轎廂內(nèi)有適合的照度。

電梯系統(tǒng)底坑局部：（1）、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動作底坑緊急

停止開關(guān)，電梯應(yīng)立即停止運(yùn)行。[2）、設(shè)有補(bǔ)償鏈的電梯，補(bǔ)

償鏈運(yùn)行時(shí)與其它裝置及底坑地面無碰撞，二次保護(hù)裝置齊全可

靠。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當(dāng)轎廂

壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。（3〕、

平安鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。（4〕如采用液壓

緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹金蟲。其電氣平安開關(guān)動作可靠。

[5）、底坑清潔，無積水、雜物。

電梯要到達(dá)“四清”、"六正?！保簷C(jī)房清、井道清、地坑清、轎頂

清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器平安正常、信號

照明正常。

2.7.6升降式立體停車系統(tǒng)的根本要求：運(yùn)轉(zhuǎn)部位的零部件應(yīng)保持潤

滑良好，無卡阻現(xiàn)象。減速箱、潤滑裝置、液壓主機(jī)內(nèi)應(yīng)有足夠

的油量。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應(yīng)固定可靠，無松動現(xiàn)象。

液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無滲漏現(xiàn)。

2.7.7升降式立體停車系統(tǒng)的平安裝置、緊急停車裝置、行程限制裝

置、升降橫移平安裝置設(shè)置準(zhǔn)確，各裝置動作狀態(tài)正確。

2.7.8升降式立體停車系統(tǒng)的機(jī)械部份：減速箱運(yùn)轉(zhuǎn)正常，油量適當(dāng)，

無異常振動，無漏油現(xiàn)象。各轉(zhuǎn)動的軸承應(yīng)保持良好的潤滑，轉(zhuǎn)

動時(shí)無異常聲音和明顯跳動。滾珠絲桿和螺母間的運(yùn)動應(yīng)自如，

滾動摩擦的聲音正常。滾珠絲桿外表應(yīng)保持清潔，不粘雜物，不

銹蝕，外表無機(jī)械損傷。

2.7.9升降式立體停車系統(tǒng)的電氣局部：配電箱、控制箱接照2.1的

要求，箱內(nèi)各空氣開關(guān)、接觸器、繼電器動作正常，電氣連接可

靠，接觸良好，指示燈和信號燈指示明亮、正確。各電動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)

正常，無異常發(fā)熱，無雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護(hù)接零點(diǎn)清晰、

連接可靠。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。

制動器不應(yīng)有過大的摩損，工作外表不應(yīng)有油污。

2.7.10升降式立體停車系統(tǒng)的車臺板：車臺板、保險(xiǎn)架應(yīng)聯(lián)接牢固，

不應(yīng)有嚴(yán)重銹蝕。

2.7.11升降式立體停車系統(tǒng)的導(dǎo)軌壓緊螺栓應(yīng)無松動。接頭處臺階

應(yīng)不大于0.5mm。無油垢、積灰、銹斑。緩沖器的緩沖座、緩沖

膠墊不得缺損?；瑝K無磨損，運(yùn)動正常、靈活。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平

整，潤滑良好，外表油漆平整，無銹蝕。

2.8照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)站房照明、車庫照明、景觀照明、其他

附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等〕。

2.8.照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外露線頭，燈光明亮程

度與燈源功率相匹配?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，具有延時(shí)功能

的開關(guān)到達(dá)1至3分鐘的延時(shí)要求，無不亮和長亮的現(xiàn)象。照明

燈的燈罩及外觀局部無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈

固定牢靠，燈具電氣連接可靠。

2.9弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警主控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、

攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)播送系統(tǒng)、小區(qū)

背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；

周界報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。隨時(shí)采用木板模擬翻越時(shí),

監(jiān)控中心能夠立即報(bào)警，電腦上閃爍顯示報(bào)警區(qū)域，模擬顯示屏

上的指示燈與報(bào)警信號聯(lián)動紅燈閃爍。每個(gè)防區(qū)都能夠隨時(shí)進(jìn)行

布防與撤防。室外紅外發(fā)射與接收器件無損壞或缺失，超出小區(qū)

圍墻頂部30公分至50公分，固定牢靠，無松動現(xiàn)象。

紅外報(bào)警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報(bào)警主控系統(tǒng)能夠正常運(yùn)

行。及時(shí)收到業(yè)主家中的報(bào)警，并在電腦上及時(shí)反映出來。工作

可靠。

門禁對講系統(tǒng)：聯(lián)絡(luò)通暢，能夠正常使用。各對講總機(jī)、主機(jī)、分機(jī)

振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無

損壞或缺少。監(jiān)控室對講總機(jī)能夠翻開單元門。

攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內(nèi)的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。任何

一部攝像機(jī)的圖像都可以進(jìn)行大屏幕顯示。攝像探頭無損壞或缺

失。云臺攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。室外安裝監(jiān)控

探頭的固定裝置安裝牢固。線纜無拖掛現(xiàn)象。

2.9.5巡更系統(tǒng)：能夠及時(shí)輸入巡更數(shù)據(jù)。各巡更點(diǎn)安裝牢固。巡更

器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)錄入器能夠?qū)⒀哺魃系臄?shù)據(jù)

輸入電腦。

2.9.6緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機(jī)完好，能夠及時(shí)收到業(yè)主

家中的求救信號。

小區(qū)背景音樂和播送系統(tǒng)：音箱無缺失或損壞，播放清晰無雜音，音

量大小受控制。音源如VCD、話筒和功放完好。隨時(shí)都能放音和

播送。

刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接

可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。外觀完好，

固定牢靠。

2.10道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)

伸縮式電動門：移動開啟或關(guān)閉靈活，使用正常?？刂崎_關(guān)和控制箱

的電氣連接可靠。保護(hù)接零牢靠。伸縮門柵欄無斷裂，無破損。

油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。

閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。外殼油漆完好。電氣連

接可靠。閘臂完好醒目。

2.11空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。

集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。循環(huán)泵、冷卻塔電機(jī)、熱

泵均正常工作，運(yùn)行中無異常響聲，不發(fā)燙。管道油漆完好，無

銹蝕，無滲漏。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門

桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關(guān)閉與指示的狀

態(tài)相符。管道與閥門連接緊密。冷卻塔安裝牢固，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無

異常振動，進(jìn)出水通暢，冷卻裝置水流通暢?？刂乒裆想娫粗甘?/p>

準(zhǔn)確，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按2.1的

要求。保護(hù)接零牢靠。輔助配件能夠正常工作，油位計(jì)、進(jìn)、出

口測量水溫的溫度計(jì)?、壓力表完好，在檢測合格的周期之內(nèi)，顯

示正常。

無壓燃油鍋爐：能夠正常運(yùn)行。供油管路通暢，保證供油。爐體

本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。燃燒器、化油器工作正常。

出水能夠到達(dá)設(shè)定值。爐膛完好。

2.12特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備

2.12.1中水處理系統(tǒng)：設(shè)備能夠正常運(yùn)行。蓄水池?zé)o滲漏。過濾設(shè)

備的流程標(biāo)識按1.8的要求。

2.12.2泳池過濾設(shè)備：每天檢測泳池水質(zhì)的PH值，到達(dá)7-7.6的范

圍內(nèi)。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運(yùn)行。水系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)無

誤，預(yù)過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

每年試用前必須由電工對水處理設(shè)備進(jìn)行平安檢查一次。

2.13綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、（屬于根底

設(shè)施〕

2.13.1草坪機(jī):啟動靈活,能夠正常運(yùn)行。機(jī)油加注在“add”、"full"

之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)?；推魍〞?。

空氣濾芯不臟污?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。

2.13.2電動綠籬機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常?？?/p>

制開關(guān)操作靈活。甩繩能夠用力拉出，工作時(shí)保持固定長度。

2.13.3電動割灌機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常?？?/p>

制開關(guān)操作靈活。刀片平整完好。保護(hù)外殼完好。

2.13.4機(jī)動噴霧機(jī)：啟動靈活，能夠正常運(yùn)行?？諝饫鋮s通道通暢。

油門控制桿和阻風(fēng)門動作可靠。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)?？?/p>

氣濾芯不臟污?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。水容器

無水垢，噴頭不堵塞。

2.14通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于根底設(shè)施）

對講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無破損，附

件齊全，編號清楚。

2.15輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)

2.15.1空壓機(jī)：壓縮機(jī)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異常響聲，儲氣罐和減壓

閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，平安閥性能完好，氣壓低時(shí)能自動

補(bǔ)氣。

2.15.2管道疏通機(jī)：能夠正常使用，電氣連接可靠，機(jī)頭和底盤支

撐固定牢靠，疏通彈簧外表無雜物，機(jī)械傳動部位潤滑良好。

維修人員上門處理業(yè)主報(bào)修的作業(yè)程序

1、目的：對維修人員上門進(jìn)行維修效勞的過程進(jìn)行規(guī)定，使維修人

員在上門效勞的全過程中都按照公司的要求進(jìn)行作業(yè)。

2、適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修

效勞的過程。

3、職責(zé)：

3.1、公司工程部：負(fù)責(zé)制定作業(yè)程序，對管理處管理人員及維修人

員進(jìn)行培訓(xùn)，催促、檢查、考評管理處執(zhí)行的情況。每半年收集

一次意見，通過評審對作業(yè)程序進(jìn)行改良。

3.2、各管理處：接受工程部的培訓(xùn)，按照制定的作業(yè)程序?qū)S修人

員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過程，并對維修人員的

作業(yè)過程進(jìn)行考核，接受工程部的檢查與考評。

3.3、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序

進(jìn)行效勞工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。

4、作業(yè)程序

4.1、按公司員工手冊規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修

工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語

敲門與業(yè)主打招呼。并告知業(yè)主上門打攪的原因是管理處接到業(yè)

主的報(bào)修，安排維修人員前來進(jìn)行維修。

4.2、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。必須對業(yè)主需要

進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對，核對的內(nèi)容包括

房號、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報(bào)或誤修。維修信息得到確

認(rèn)后，在得到業(yè)主允許的情況下穿戴鞋套進(jìn)入業(yè)主家中。

4.3、對需要維修的工程進(jìn)行檢查。業(yè)主報(bào)修時(shí)只是描述故障發(fā)生后

的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準(zhǔn)確，因此維修人員應(yīng)當(dāng)

對故障進(jìn)行仔細(xì)檢查。檢查分為四種類型：

、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗(yàn)方法就可以查

出故障；

、第二種是需要拆卸局部家具或翻開局部裝潢才可以查出故障，但不

會造成業(yè)主的局部家具或裝潢受損，且業(yè)主的局部家具或裝潢能

夠完全恢復(fù)原樣；

、第三種是需要翻開家具或翻開裝潢才可以查出故障，但會造成家具

或裝潢受損，恢復(fù)時(shí)不一定能夠恢復(fù)原樣。

、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應(yīng)的方法仍無法確定故障原

因。

、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進(jìn)入下一個(gè)工作步驟，即向

業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。

、第三種和第四種類型的檢查，維修人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)施檢查前，向業(yè)主

告知，向管理處匯報(bào)，在沒有達(dá)成相關(guān)的協(xié)議或沒有形成書面的

文字記錄之前，不可以操作，只有在管理處和業(yè)主共同協(xié)商方案

并得到業(yè)主確認(rèn)的條件下，首先對現(xiàn)場進(jìn)行各類方式的記錄，包

括拍照、方字記錄、攝像等，現(xiàn)場得到確認(rèn)前方可按照約定的方

案進(jìn)行檢查操作。

4.4、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告知。首先要告知業(yè)主通過仔細(xì)檢查，故

障可能發(fā)生的各處環(huán)節(jié)以及將要采取的維修方式，同時(shí)告知業(yè)主

根據(jù)管理處公示的收費(fèi)工程，此次維修需要進(jìn)行的收費(fèi)情況，在

業(yè)主同意的情況下方可實(shí)施維修操作。

、向業(yè)主告知收費(fèi)情況時(shí)，不要和業(yè)主協(xié)商價(jià)格，告訴業(yè)主公司有規(guī)

定維修人員無權(quán)對收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行變動，如果業(yè)主認(rèn)為價(jià)格不合

理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進(jìn)行協(xié)商。

、對于需要更換的元器件或材料，由于目前市場上各種元器件和材料

在不同的商店內(nèi)或不同的時(shí)間內(nèi)價(jià)格各不相同，各種元器件和材

料的質(zhì)量物業(yè)公司不能替供給商作擔(dān)保承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。因此向業(yè)主告

知物業(yè)公司不承當(dāng)采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知

業(yè)主采購的型號和要求。

4.5、實(shí)施維修作業(yè)前的再次確認(rèn)。在業(yè)主同意維修后將要進(jìn)行維修

前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問業(yè)主對于需要維修的部位有無特殊情況，

有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應(yīng)當(dāng)注意的地

方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來

不必要的損失。

4.6、實(shí)施維修作業(yè)。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登

高及會落灰塵的地方應(yīng)鋪報(bào)紙，物品移動時(shí)輕拿輕放，會造成污

染的要預(yù)先采取措施。維修過程中需要業(yè)主協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)使用公

司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語。

、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管嚴(yán)重滲水,

排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)主生活的事

情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報(bào)情況，并提醒管理處既立即安排處理,

又同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等,

留下第一現(xiàn)場的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即

修復(fù)的情況下可以采取臨時(shí)供電、臨時(shí)供水、臨時(shí)應(yīng)急排水、安

排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立

即關(guān)閉煤氣的閥門，切斷氣源，翻開窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道

有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)單位，這類事

情的處理原那么是保障業(yè)主的平安和業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)損失不擴(kuò)大。

之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。

、維修后到達(dá)的效果?；謴?fù)原樣、恢復(fù)原有的功能、能夠使用但存在

非維修可以改變的缺陷。

、業(yè)主新增加的要求處理。短時(shí)間內(nèi)〔半小時(shí)以內(nèi)）能夠完成、不涉

及到增加管理處維修材料的本錢、不會意外損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、能夠

滿足業(yè)主要求的工作可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維修工作。

4.7、維修工作完成后清理現(xiàn)場。故障排除維修工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)清

理工作現(xiàn)場，有業(yè)主提供的工具應(yīng)當(dāng)歸還業(yè)主，自己的工具應(yīng)當(dāng)

點(diǎn)清收好，現(xiàn)場有維修后留下的雜物應(yīng)當(dāng)清理，更換下來的元器

件或材料請業(yè)主收好，維修人員不得私自收留。對于局部污染〔如

手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行去除?，F(xiàn)場到達(dá)

沒有維修前的原樣。

4.8、完成維修任務(wù)后請業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。請業(yè)主查看維修單上的內(nèi)容,

請業(yè)主在維修單相應(yīng)的欄內(nèi)進(jìn)行填寫，需要收費(fèi)時(shí)請業(yè)主在維修

單上寫清楚收取的準(zhǔn)確費(fèi)用。業(yè)主如果需要收費(fèi)票據(jù)，向業(yè)主告

知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在3天之內(nèi)送上

門。最終請業(yè)主對本次維修提出意見并簽字確認(rèn)。

4.9、離開業(yè)主家時(shí)應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。

4.10、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主有時(shí)會詢

問維修人員關(guān)于管理處或物業(yè)公司的情況，維修人員應(yīng)當(dāng)按照管

理處給出的相關(guān)內(nèi)容答復(fù)下列問題，不得告知業(yè)主有關(guān)于物業(yè)公

司或管理處內(nèi)部的事情，這些事情包括人事變動，公司內(nèi)部事情

的處理方案，員工的收入，對其他員工的評價(jià)，管理處經(jīng)營情況

等，也不得告知業(yè)主其他業(yè)主家中的情況?？梢韵驑I(yè)主宣傳物管

知識，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修

人員沒有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面

的說一些問題。

4.11.從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主為了使維

修人員能夠更加負(fù)責(zé)地進(jìn)行維修，有時(shí)會向維修人員贈送一些小

的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時(shí)告知業(yè)主,

物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會受

到公司嚴(yán)厲的處分。

4.12、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的情況，維修人員

嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報(bào)告管理處，由管理處代表物業(yè)公司

負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮抱歉及與業(yè)主協(xié)商對財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)姆桨浮?/p>

個(gè)人私自處理都是嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對管

理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負(fù)面宣傳，造成管理處工作

的被動。

4.13、維修過程中，業(yè)主對維修方式、維修結(jié)果、維修收費(fèi)價(jià)格不滿

意，維修人員不得與業(yè)主進(jìn)行爭論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴告知

業(yè)主，請業(yè)主或使用或到管理處進(jìn)行投訴，維修人員也可

聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進(jìn)行解釋。維修人員只負(fù)責(zé)按照

維修單認(rèn)真做好維修工作，適當(dāng)時(shí)可以向業(yè)主宣傳物管知識，但

不得與業(yè)主進(jìn)行爭論。

4.14、業(yè)主對維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一

定的時(shí)間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費(fèi)用，遇到這些問題

時(shí)，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然后

聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原那么是不能一個(gè)人

進(jìn)行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須到達(dá)管理處2人或2人以上（含維修人

員〕進(jìn)行處理，保證至少有一個(gè)見證人?；氐焦芾硖幒髮⑹虑橄?/p>

工程主管（或管理人員〕和前臺工作人員反映，由管理處留下記

錄。

4.15、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家

時(shí)，向業(yè)主簡單說明情況，并約定多少時(shí)間后重新再來進(jìn)行維修。

并且使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語向業(yè)主抱歉。如果發(fā)

生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場，留下管

理處，請業(yè)主另約時(shí)間再行維修工作。嚴(yán)格禁止維修人員在

管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場，此類事情的

處理由管理處負(fù)責(zé)，維修人員服從管理處的安排。

4.16、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否

需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進(jìn)行維

修作業(yè)。如果業(yè)主同意繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。對

業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。

設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求作業(yè)指導(dǎo)書

一、工作方式：

巡檢：工作人員對設(shè)施、設(shè)備目視查看。

檢查：工作人員對設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動試驗(yàn)、測量等方法查看。

檢修：工作人員對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查、維修。

保養(yǎng)：工作人員對設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整。

維保：工作人員對設(shè)施、設(shè)備全面檢查、維修、保養(yǎng)。

年檢：對有要求的工程向相應(yīng)的部門申請檢測，并得到結(jié)論。

二、設(shè)施維護(hù)的要求：

1、房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、屋面、露臺、樓梯間、外墻

面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。

物業(yè)用房、景觀房：每年檢查1次

屋面、露臺：每半年檢查1次。

樓梯間：每天巡檢1次，每年秋季檢查1次，維保1次，5年粉刷1

次。

外墻面：每半年檢查1次。

雨落水管：每季度巡檢1次。

避雷接地：每年測試1次。

地下室：每季度巡檢1次。

空置房：每周戶外巡檢1次。

信報(bào)箱：每周巡檢1次

2、機(jī)站房房間〔指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、

水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房。

監(jiān)控室：每天巡檢1次，衛(wèi)生保潔1次，每月檢查1次。

風(fēng)機(jī)房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。

水泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。

配電房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。

消防泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。

電梯機(jī)房：每周巡檢1次。每周保潔1次。

3、停車場：汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。

汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢1次

汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢1次

4、道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)ぁ⒏魇狡碌馈?/p>

各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。

小區(qū)道路、圍墻、門樓、崗?fù)?、建筑小品、路阻、路樁：每季度檢查

1次。

5、清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場。

垃圾箱、垃圾筒：每季度檢查1次，每年維保1次。

垃圾車：每季度檢查1次，每年維保1次。

拖把池：每季度檢查1次，每年維保1次。

垃圾場：每季度檢查1次，每年維保1次。

6、公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施

1室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）。

體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施〔室內(nèi)、外

的免費(fèi)使用的）：每周檢查1次，每年維保1次。

7、特殊給排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的根底

局部；

消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度檢查1次，每月檢查1次。

生活水箱：每天巡檢1次，每年檢測1次。

8、標(biāo)識：樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示

標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度

標(biāo)識、臨時(shí)標(biāo)識、移動式標(biāo)識牌。

樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號

牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查

1次。

移動式標(biāo)識牌、臨時(shí)標(biāo)識：每天巡檢1次。

9、室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管

井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋〕、集水坑。

化糞池：根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行清理，每