物業(yè)管理工程維修方案

PAGE目錄TOC\o"1-4"\h\z\u1. 工程服務(wù)方案 11) 房屋維修工作總體要求 12) 房屋維修工作標(biāo)準(zhǔn) 113) 排污系統(tǒng)的維修及管理 144) 電梯維護(hù)管理 195) 中央空調(diào)設(shè)備管理與維修 256) 中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理 32工程服務(wù)方案房屋維修工作總體要求一、總體要求1．在本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的適用范圍里：1.1．甲方工作區(qū)域的修繕必須貫徹充分利用、經(jīng)濟(jì)合理、牢固實(shí)用的原則，以不斷提高房屋完好率，逐步改善住用條件.1.2．在資金和其它條件允許對(duì)，應(yīng)盡可能按照城市總體規(guī)劃的要求，有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)破危甲方工作區(qū)域的更新改造。2.修繕工程分類(lèi)2.1．按照房屋完損狀況，其修繕工程分類(lèi)為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。2.2翻修工程2.2.1.凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。2.2.2．翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。2.2.3．翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。2.2.4．翻修工程主要適用于：主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞、喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋。因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋。地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋。無(wú)修繕價(jià)值的房屋?；窘ㄔO(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。2.3．大修工程2.3.1．凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。2.3.2．大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25％以上。2.3.3．大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。2.3.4．大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。2.4．中修工程2.4.1．凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。2.4.2．中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以下。2.4.3．中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或完好的要求。2.4.4．中修工程主要適用于一般損壞房屋。2.5．小修工程2.5.1．凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。2.5.2．小修工程的綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1％以下。2.6．綜合維修工程2.6.1．凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。2.6.2．綜合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以上。2.6.3．綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。2.6.4．要綜合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)進(jìn)入大修工程。注：以上提及的"完好房屋"、"基本完好房屋"、"一般損壞房屋"、"嚴(yán)重?fù)p壞房屋"等，其概念區(qū)分，詳見(jiàn)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。3.修繕?lè)秶?.1．房屋的修繕，均應(yīng)按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是：3.1.1用戶(hù)因使用不當(dāng)、超載或其它過(guò)失引起的損壞，應(yīng)由用戶(hù)負(fù)責(zé)賠修；3.1.2．用戶(hù)因特殊需要對(duì)房屋或它的裝修、設(shè)備進(jìn)行增、搭、拆、擴(kuò)、改時(shí)，必須報(bào)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理單位鑒定同意，除有單項(xiàng)協(xié)議專(zhuān)門(mén)規(guī)定者外，其費(fèi)用由用戶(hù)自理；3.1.3．因擅自在房基附近挖掘則引起的損壞，用戶(hù)應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。3.2．市政污水（雨水）管道及處理裝置、道路及橋涵、房屋進(jìn)戶(hù)水電表之外的管道線路、燃?xì)夤艿兰霸罹?、城墻、危崖、滑坡、堡坎、人防設(shè)施等的修繕，由各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。3.3．房屋修繕應(yīng)注意做到：3.3.1．與抗震設(shè)防相結(jié)合。在抗震設(shè)防地區(qū)，凡房屋進(jìn)行翻修、大修時(shí)，應(yīng)盡可能按抗震設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震鑒定加固標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，中修工程也要盡可能采取抗震加固構(gòu)造措施。3.3.2．與白蟻防治相結(jié)合。在白蟻危害地區(qū)，各類(lèi)修繕工程均應(yīng)貫徹"以防為主，修治結(jié)合"的原則，做到看跡象、查蟻情、先防治、后修換。3.3.3．與預(yù)防火災(zāi)相結(jié)合。在大、中修時(shí)，對(duì)磚木結(jié)構(gòu)以下的房屋應(yīng)盡可能提高其關(guān)鍵部位的防火性能；在辦公區(qū)密集的地方，要盡可能留出適當(dāng)通道或間距。3.3.4．與抗洪防風(fēng)相結(jié)合。對(duì)經(jīng)常受水淹的房屋，要采取根治措施對(duì)經(jīng)常發(fā)生山洪的地區(qū)，要采取防患措施在易受暴、臺(tái)風(fēng)襲擊的地區(qū)，要提高房屋的抗風(fēng)能力。3.3.5．與防范雷擊相結(jié)合。在易受雷擊地區(qū)的房屋，要有避雷裝置，并定期檢查修理。3.4．在確保人員安全及財(cái)力物力可能的條件下，應(yīng)逐步改善辦公區(qū)條件。4.修繕標(biāo)準(zhǔn)4.1．按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類(lèi)。4.1.1．符合下列條件的為一等房屋：結(jié)構(gòu)：包括磚木（合高級(jí)純木）、混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中，凡承重墻柱不得有用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑者。4.6．樓地面工程4.6.1．普通本地板的損壞占自然間地面面積25％以下的，可修復(fù)；損壞超過(guò)25％以上或缺乏木材時(shí)，可改做水泥地坪或塊料地坪。一等房屋及商鋪等特殊用房的木地板、高級(jí)硬木地板及其它高級(jí)地坪損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無(wú)法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。4.6.2．木樓板損壞、松動(dòng)、殘缺的，應(yīng)修復(fù)；如磨損過(guò)薄、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級(jí)硬木樓板或其它材料的高級(jí)樓板面層損壞時(shí)應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無(wú)法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)樓面。夾沙樓面損壞的，可夾接加固木基層、修補(bǔ)面層，也可改作鋼筋混凝土樓面。木樓楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應(yīng)抽換、增添或采取其他補(bǔ)強(qiáng)措施。注：“夾沙樓面”木基層、混凝土或三合土面層的樓面。4.6.3．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開(kāi)裂的，應(yīng)修補(bǔ)或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無(wú)法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。4.6.4．一磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)、或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做水泥及塊料地面。4.7．屋面工程4.7.1．屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過(guò)于簡(jiǎn)陋，或流水過(guò)長(zhǎng)、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴(yán)重時(shí)，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻修改建。4.7.2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞滲水的、應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，應(yīng)翻做。大修時(shí)，原有水落、水管要修復(fù)配齊，二層以上房屋原無(wú)水落、水管的，條件允許可增做。4.7.3．女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容條件下，可改修或拆除。4.7.4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。4.7.5．玻璃天棚、老虎窗損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，可翻做，但一般不新做。4.7.6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。4.8．抹灰工程4.8.1．外墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重抹，重抹時(shí)，如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋和沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋的外抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其它材料替代。4.8.2．清水墻損壞，應(yīng)修補(bǔ)嵌縫；整垛墻風(fēng)化過(guò)多的，可做抹灰。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)原無(wú)勒腳抹灰的，可新做。4.8.3．內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上的；可鏟除重抹。原無(wú)踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)保護(hù)墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。4.8.4．天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，保證安全。抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復(fù)。損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，如系一等房屋應(yīng)原樣修復(fù)，或適當(dāng)簡(jiǎn)略；二等以下房屋，可不修復(fù)。4.9．油漆粉飾工程4.9.1．木門(mén)窗、紗門(mén)窗、百葉門(mén)窗、封檐板、裙板、本欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)；上述木構(gòu)件整件或另件拆換，應(yīng)油漆。4.9.2．鋼門(mén)窗、鐵曬衣架、鐵皮水落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其它各類(lèi)鐵構(gòu)件（鐵柵、鐵欄桿、鐵門(mén)等），其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門(mén)窗或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3一5年。4.9.3．木樓地板原油漆褪落的，一等房屋應(yīng)重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。4.9.4．室內(nèi)墻面、天棚修繕時(shí)可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級(jí)抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)。4.9.5．高層建筑或沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋的外墻原油漆損壞的，應(yīng)修補(bǔ)，其色澤應(yīng)盡量與原色一致。4.10．水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。4.10.1．電氣線路的修理，應(yīng)遵守供電部門(mén)的操作規(guī)程。原無(wú)分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務(wù)，但表及附件應(yīng)由用戶(hù)自備；每一房間以一燈一插座為準(zhǔn)，平時(shí)不予改裝。4.10.2．上、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費(fèi)用由住戶(hù)自理。原無(wú)衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由各地自定。4.10.3．附屬于多層、高層甲方工作區(qū)域及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門(mén)有專(zhuān)門(mén)協(xié)議者外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)原設(shè)計(jì)有缺陷或不合理的，應(yīng)改變?cè)O(shè)計(jì)，改道重裝。水箱應(yīng)定期清洗。4.10.4．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修理；零配件殘缺的，應(yīng)配齊全；長(zhǎng)期不用且今后仍無(wú)使用價(jià)值的，可拆除。4.11．金屬構(gòu)件4.11.1．金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修換加固。4.11.2．鋼門(mén)窗損壞、開(kāi)關(guān)不靈、零件殘缺的，應(yīng)修復(fù)配齊；損壞嚴(yán)重的，應(yīng)更換。4.11.3．鐵門(mén)、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應(yīng)修理或更換；無(wú)保留價(jià)值的，可拆除。4.12．其它工程4.12.1．水泵、電動(dòng)機(jī)、電梯等房屋正在使用的設(shè)備，應(yīng)修理，保養(yǎng)。避雷設(shè)施損壞、失效的，應(yīng)修復(fù)；甲方工作區(qū)域附近無(wú)避雷設(shè)施或超出防護(hù)范圍的，應(yīng)新裝。4.12.2．原有辦公區(qū)墻、辦公區(qū)墻大門(mén)、辦公區(qū)內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。原無(wú)下水系統(tǒng)，院內(nèi)積水嚴(yán)重，影響客戶(hù)使用和衛(wèi)生的，條件允許時(shí)，應(yīng)新做。辦公區(qū)共用廁所，損壞時(shí)應(yīng)修理。4.12.3．暖炕、火墻損壞的，應(yīng)修理。如需改變位置布局，平時(shí)一般不考慮，若房屋大修，可結(jié)合處理。附加說(shuō)明：

房屋維修工作標(biāo)準(zhǔn)一、主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。二、裝修工程1．門(mén)窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門(mén)窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén)窗一致。b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。2．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3.樓地面工程3.1．木地板的損壞占自然間地面面積25％以下的，可修復(fù)；損壞超過(guò)25％以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。3.2．普通水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。3.3．面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。4.屋面工程4.1．屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。4.2．屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。4.3．女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。4.4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。4.5．璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。5.飾面工程5.1．外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。5.2．外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。5.3．內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無(wú)踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防水層。5.4．天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。6.油漆粉飾工程6.1．木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。6.2．鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類(lèi)鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門(mén)或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2－3年。6.3．木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。6.4．室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。6.5．高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

排污系統(tǒng)的維修及管理一、給排水管理制度1.給排水系統(tǒng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行管理。2.給排水操作員必須持有衛(wèi)生防疫站頒發(fā)的健康證，并每年復(fù)審一次。3.給排水操作員必須熟悉所轄區(qū)域內(nèi)供排水系統(tǒng)設(shè)備、管道、閥門(mén)，以便有效準(zhǔn)確進(jìn)行維修工作，確保無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。4.堅(jiān)持定期查表，嚴(yán)格控制用水，隨時(shí)關(guān)注用水量。5.按規(guī)定清洗水箱。6.保持水箱間與機(jī)房衛(wèi)生，劃分責(zé)任區(qū)，防止水質(zhì)二次污染，定期進(jìn)行衛(wèi)生檢查，并填寫(xiě)記錄。7．制定年維修保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)劃規(guī)定時(shí)間、內(nèi)容組織實(shí)施，做到預(yù)防檢修，水泵定期保養(yǎng)、檢修，并做好記錄備案。8.限水、停水按規(guī)定時(shí)間及流程通知客戶(hù)。9.定期檢查排水系統(tǒng)并及時(shí)疏通清理，并填寫(xiě)記錄。10.定期清淘化糞池、隔油池，保證化糞池、隔油池使用功能正常。11.如發(fā)生給排水系統(tǒng)故障或事故，運(yùn)行及維修人員應(yīng)立即搶修并逐級(jí)匯報(bào)，恢復(fù)系統(tǒng)工作狀態(tài)。12.制定水災(zāi)事故應(yīng)急處理預(yù)案。二、二次供水管理制度1.二次供水由專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)管理。2.每個(gè)水箱須結(jié)構(gòu)、外觀完整，入孔檢查口有凸沿，蓋板嚴(yán)實(shí)加鎖，并有二次供水衛(wèi)生合格證。3.二次儲(chǔ)水箱清洗消毒人員須有衛(wèi)生防疫站頒發(fā)的“健康證”。4.二次供水儲(chǔ)水箱清洗、消毒時(shí)，應(yīng)提前發(fā)出停水通知，準(zhǔn)備好工作服、長(zhǎng)柄尼龍刷、鐵鏟、消毒藥品、照明、鼓風(fēng)機(jī)、水泵、口罩、眼鏡等相應(yīng)工具，在不影響客戶(hù)工作的時(shí)間段進(jìn)行工作。5.照明電源要用24V低壓電或應(yīng)急燈，水泵電源要有良好的防水絕緣，并加三相漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。6.工作人員在水箱清洗消毒時(shí)要進(jìn)行缺氧試驗(yàn)。7.在清洗水箱過(guò)程中，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人員。8.使用消毒劑，按使用說(shuō)明書(shū)調(diào)制成水溶液進(jìn)行消毒，封閉半小時(shí)后排除消毒劑。9.消毒完畢時(shí)，檢查供水閥門(mén)機(jī)械各部件是否完好、靈活，手動(dòng)截止閥門(mén)應(yīng)符合使用要求。10.在清洗工作徹底完成后，開(kāi)啟閥門(mén)向水箱、水池內(nèi)注水達(dá)到標(biāo)定的水位高度，蓋好入孔檢查口并鎖好。11.按要求抽取水樣，并送防疫站進(jìn)行檢測(cè)。12.做好每次清洗消毒水箱的全過(guò)程的記錄，將“衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單”原件存檔。三、節(jié)水管理辦法1．堅(jiān)持定期巡查，杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象。2．定期統(tǒng)計(jì)用水量，在用水高峰時(shí)調(diào)整水泵壓差，減少流量。3．適時(shí)調(diào)控空調(diào)用水，在保證冷水機(jī)組正常運(yùn)行情況下，減少用水量。4．合理調(diào)整衛(wèi)生間用水，達(dá)到最低用水量。5．使用節(jié)水型洗浴潔具及龍頭，降低洗浴用水。6．合理利用水資源。四、停水應(yīng)急預(yù)案值班人員按要求定期巡視供水系統(tǒng)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)供水異常，應(yīng)立即查找原因及時(shí)處理問(wèn)題，保證正常供水。如因市政供水管網(wǎng)出現(xiàn)供水中斷時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告主管部門(mén)，同時(shí)派專(zhuān)業(yè)工程人員檢查市政供水閥門(mén)及管路并記錄檢查情況，及時(shí)與自來(lái)水公司聯(lián)系進(jìn)行維修。如停水、檢修時(shí)間較長(zhǎng)，客服部及時(shí)通知客戶(hù)并做好解釋工作，同時(shí)積極與客戶(hù)協(xié)商，采取臨時(shí)解決方案。如提前接到自來(lái)水公司停水通知，應(yīng)在停水前做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作。五、水災(zāi)事故應(yīng)急處理預(yù)案接到水災(zāi)事故報(bào)告，當(dāng)值員工應(yīng)立即采取措施，做好以下工作：立刻趕到現(xiàn)場(chǎng)，找出出水原因。盡快找出并關(guān)閉相應(yīng)的主管及分管閥門(mén)。如水災(zāi)原因是水管破裂瀉漏，通知維修部門(mén)緊急修復(fù)。如水災(zāi)原因?yàn)楸┯辏瑧?yīng)打開(kāi)所有沙井蓋及去水口蓋，以盡快疏水。確保所有去水管暢通。用沙袋將水路來(lái)源阻斷，改變其流向。將所有電梯升至高處并關(guān)閉電源，以避免損失。用墩布，掃帚，水泵或其它設(shè)備清潔被淹區(qū)域。對(duì)損失財(cái)物拍照以作參考。保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，待事故原因查清后，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)主管部門(mén)。

電梯維護(hù)管理電梯要求每周保養(yǎng)一次,時(shí)間不少于二小時(shí),要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)，檢查部位:斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖裝置，急停開(kāi)關(guān)。電梯維護(hù)保養(yǎng)可分為:周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的,遵照廠家要求。周保養(yǎng)基本要求:一、電梯要求每周保養(yǎng)一次,時(shí)間不少于二小時(shí),要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)。二、對(duì)電梯以下各部位要進(jìn)行檢查,確保其工作正常、清潔、潤(rùn)滑。三、電源開(kāi)關(guān)、安全開(kāi)關(guān)。控制柜總閘及極限開(kāi)關(guān)各電器元件齊全無(wú)損傷,接線牢固。檢查熔斷器、熔絲接觸情況,接點(diǎn)牢固,應(yīng)無(wú)打火現(xiàn)象。急停、安全窗、井底、限位等安全開(kāi)關(guān)應(yīng)接觸良好,動(dòng)作正常、可靠。不準(zhǔn)跨接。曳引機(jī):外觀機(jī)體應(yīng)保證清潔光亮。四、減速機(jī)運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)無(wú)異常振動(dòng)。減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。c.減速箱油溫不超過(guò)85℃。五、電動(dòng)機(jī)電動(dòng)機(jī)運(yùn)行中不應(yīng)有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應(yīng)停梯檢查是否有異物侵入滑動(dòng)軸承,軸承是否損壞。電動(dòng)機(jī)油位應(yīng)在油鏡中心附近。電動(dòng)機(jī)使用時(shí)環(huán)境溫度不應(yīng)高于40℃,溫升不應(yīng)高于銘牌規(guī)定。電動(dòng)機(jī)軸承竄量不大于4mm。六、制動(dòng)器動(dòng)作平穩(wěn)可靠,不打滑,閘瓦接觸面不小于70%。抱閘未打開(kāi)時(shí),(房地產(chǎn)E網(wǎng):)閘瓦應(yīng)抱合緊密,盤(pán)車(chē)輪不應(yīng)用手能盤(pán)動(dòng)。抱閘打開(kāi)時(shí),兩側(cè)間隙應(yīng)一致,其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)大于0.7mm。抱閘開(kāi)閉應(yīng)靈活、自如,線圈溫升不超過(guò)60℃。七、控制柜柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常,儀表準(zhǔn)確。無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象,各接觸點(diǎn)接觸嚴(yán)密無(wú)粘連燒損現(xiàn)象。柜內(nèi)反開(kāi)關(guān)無(wú)油污無(wú)積塵。八、限速系統(tǒng)限速輪:外觀清潔,動(dòng)作靈活,無(wú)明顯月期打點(diǎn),油路通暢,繩鉗口處無(wú)異物油污、輪槽無(wú)異常磨損。漲繩輪及安全鉗裝置:外觀清潔,油路通暢,轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn),張緊輪氈墊加油,安全鉗各聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)靈活,鉗口與導(dǎo)軌側(cè)工作面間隙在2-3mm間。3．選層系統(tǒng):選層器轉(zhuǎn)動(dòng)及滑動(dòng)部分清潔及油量充足,接點(diǎn)清潔,壓力適當(dāng)。九、廳、轎門(mén)系統(tǒng)廳、轎門(mén)正常關(guān)閉后,應(yīng)能接通門(mén)鎖網(wǎng)絡(luò);鎖緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為7mm,此時(shí)外廳門(mén)不應(yīng)能用手扒開(kāi)。安全觸板、光電裝置功能可靠。廳門(mén)、轎門(mén)、轉(zhuǎn)動(dòng)部位及滑道:轉(zhuǎn)動(dòng)部件清潔,轉(zhuǎn)動(dòng)自如,填加潤(rùn)滑油,上、下滑道雜物清除,上滑道加油,吊門(mén)輪、門(mén)滑塊磨損的及時(shí)更換。開(kāi)關(guān)門(mén)機(jī)構(gòu):開(kāi)關(guān)門(mén)總程清潔,活動(dòng)及轉(zhuǎn)動(dòng)部位清潔加油,皮帶松緊度適當(dāng),不打滑,開(kāi)門(mén)機(jī)清除積碳、保潔。十、層顯系統(tǒng),內(nèi)選、外呼系統(tǒng)各元件指示功能正常,按鈕活動(dòng)自如無(wú)卡阻。燈光顯示正常,清潔無(wú)塵。十一、井道系統(tǒng)轎廂,對(duì)重導(dǎo)靴間隙均勻、靴襯無(wú)嚴(yán)重磨損。油盒、油刷無(wú)缺損,軌道潤(rùn)滑良好。鋼絲繩張力均勻且無(wú)斷股。十二、衛(wèi)生,鐵門(mén)至機(jī)房間的樓道;機(jī)房;轎頂;底坑等部位應(yīng)保持清潔,無(wú)垃圾,清除油污及灰塵。十三、月保養(yǎng)月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對(duì)電梯的各部件進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、檢查、特別是對(duì)安全裝置的檢查。1．減速機(jī):減速機(jī)應(yīng)無(wú)異常響聲,清除表面積塵油垢。為蝸輪油的滾動(dòng)軸承加油,檢查聯(lián)軸節(jié)有無(wú)損傷。檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致,緊固曳引輪各部位螺栓。2．電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組清除其內(nèi)外灰塵及油污。測(cè)速系統(tǒng)工作正常,傳動(dòng)系統(tǒng)無(wú)損傷。3．制動(dòng)器檢查電磁鐵心與銅套之間的潤(rùn)滑情況。緊固各連接螺栓。線圈溫升不超過(guò)60℃。4．限速系統(tǒng)清除夾繩鉗口處異物、油污。旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸部位加油。檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無(wú)異常磨損。檢查張緊裝置及電氣開(kāi)關(guān)及動(dòng)作是否正常。5．控制柜、勵(lì)磁柜檢查各各電氣元件、儀表,對(duì)不靈敏及損壞元件應(yīng)及時(shí)調(diào)整更換。檢查接觸器、繼電器觸點(diǎn)燒蝕情況,如嚴(yán)重凸凹不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭。檢查機(jī)械聯(lián)鎖裝置,對(duì)動(dòng)作不可靠的應(yīng)調(diào)整。6．鋼絲繩檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況,繩頭螺栓應(yīng)鎖緊,開(kāi)口銷(xiāo)齊備。鋼絲繩張力應(yīng)均勻。7．廳轎門(mén)系統(tǒng):清除各部位灰塵、油污、檢查吊門(mén)輪,門(mén)導(dǎo)軌軸承,涂抹潤(rùn)滑油。8．選層系統(tǒng)清除各部位灰塵及油污,調(diào)整電氣選層器動(dòng)作間隙或準(zhǔn)確度。為鋼帶輪及漲繩輪軸加油,為活動(dòng)拖板導(dǎo)軌加注潤(rùn)滑油。9．導(dǎo)軌:對(duì)有自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的導(dǎo)軌,應(yīng)加注機(jī)械潤(rùn)滑油。10．安全裝置10.1．檢查部位:斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖裝置,急停開(kāi)關(guān),修檢開(kāi)關(guān)、安全窗、限位、極限開(kāi)關(guān)。10.2．各安全裝置應(yīng)靈活可靠,無(wú)卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。11．底坑清掃底坑雜物,清除緩沖器及各部件的灰塵,保持底坑干燥。半年保養(yǎng):半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對(duì)電梯的重點(diǎn)部位檢查調(diào)整、維護(hù)保養(yǎng)。11.1．電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組11.1.1．添加軸承潤(rùn)滑油11.1.2．檢查修理碳刷刷架、清理,向器。12．曳引鋼絲繩

中央空調(diào)設(shè)備管理與維修人類(lèi)在長(zhǎng)期的生活和生產(chǎn)過(guò)程中，一直在尋求能克服空氣環(huán)境對(duì)人類(lèi)活動(dòng)造成威脅和影響的有效辦法，隨著知識(shí)的積累和科學(xué)技術(shù)水平的提高，人類(lèi)由消極的防御逐步掌握了控制空氣環(huán)境的技術(shù)，這種技術(shù)就稱(chēng)之為空氣調(diào)節(jié)?？諝庹{(diào)節(jié)就是采用人工的方法，創(chuàng)造和保持能滿(mǎn)足一定溫度、相對(duì)濕度、潔凈度和氣流速度等參數(shù)要求的室內(nèi)空氣環(huán)境技術(shù)?？諝庹{(diào)節(jié)效果的好壞，直接影響到人們?nèi)粘Ｉ畹氖孢m性，而空氣調(diào)節(jié)管理的質(zhì)量直接體現(xiàn)了建筑物的功能層次，又影響著物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)成本，因此空調(diào)設(shè)備管理也是物業(yè)管理工作質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)志。

一、中央空調(diào)設(shè)備管理概述空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，究其功能而言，可以分為工藝性空調(diào)和舒適性空調(diào)兩種。工藝性空調(diào)是指在生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)時(shí)，其工作過(guò)程需在特定受控的空氣環(huán)境中進(jìn)行，以確保產(chǎn)品質(zhì)量和科學(xué)實(shí)驗(yàn)結(jié)果。這種滿(mǎn)足空氣環(huán)境的工程技術(shù)稱(chēng)之為工藝性空調(diào)。舒適性空調(diào)一般指為滿(mǎn)足人的生理需要，使人感到舒適的空氣處理技術(shù)。一般情況下，甲方工作區(qū)域、住宅、醫(yī)院、商場(chǎng)等建筑物所應(yīng)用的空調(diào)均屬于舒適性空調(diào)。舒適性空調(diào)雖然對(duì)環(huán)境溫度、濕度等也有要求，但對(duì)這些參數(shù)的允許波動(dòng)范圍并不像工藝性空調(diào)那樣嚴(yán)格，因此物業(yè)管理公司對(duì)空調(diào)設(shè)備設(shè)施的管理主要是舒適性空調(diào)系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施管理，其設(shè)備設(shè)施管理有許多獨(dú)特的要求。要做好管理工作首先對(duì)舒適性空調(diào)系統(tǒng)有比較詳盡的了解。1.空調(diào)系統(tǒng)的基本組成1.1空調(diào)系統(tǒng)主要由以下幾部分組成：工作區(qū)。通常是指空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)所控制范圍的工作區(qū)域，在此空間內(nèi)，應(yīng)保持所要求的室內(nèi)空氣參數(shù)?？諝獾妮斔秃头峙洳糠?。主要是指輸送和分配空氣的送、回風(fēng)機(jī)，送風(fēng)管，送、回風(fēng)口等設(shè)備組成?？諝獾奶幚聿糠帧Ｊ侵赴凑諏?duì)空氣各種參數(shù)的要求，對(duì)空氣進(jìn)行過(guò)濾凈化、加熱、冷卻、加濕、減濕等處理的設(shè)備?？諝馓幚硭璧妮o助設(shè)備。這部分設(shè)備指的是為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量和熱量的設(shè)備，如鍋爐房、冷凍站、冷水機(jī)組等。二、空調(diào)系統(tǒng)的分類(lèi)

1.空調(diào)系統(tǒng)分類(lèi)方法很多，可以按性質(zhì)分、按空氣處理設(shè)置的設(shè)備情況分等，下面主要介紹按空氣處理設(shè)備的設(shè)置情況分類(lèi)，主要分為：集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)即把所有的空氣處理設(shè)備都設(shè)置在一個(gè)集中的空調(diào)機(jī)房里，空氣經(jīng)過(guò)集中處理后，再送往各個(gè)空調(diào)房間。半集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)除了設(shè)有集中空調(diào)機(jī)房外，還設(shè)有分散在各個(gè)空調(diào)房間里的二次空氣處理設(shè)備，常見(jiàn)的有風(fēng)機(jī)盤(pán)管新風(fēng)系統(tǒng)，這是最常見(jiàn)的空調(diào)系統(tǒng)形式。分散式系統(tǒng)。這是把冷、熱源和空氣處理、輸送設(shè)備集中在一個(gè)箱體內(nèi)，就是通常所說(shuō)的窗式、柜式空調(diào)器。三、中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施1.中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施主要有：冷水機(jī)組、組合式空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、冷卻塔、水泵、控制裝置、風(fēng)道、風(fēng)閥、水管閥件等，下面分別介紹。1.1.冷水機(jī)組冷水機(jī)組是中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源，主要是指產(chǎn)生冷凍水的冷機(jī)。制冷機(jī)有活塞式、吸收式、離心式、地溫式等等，冷水機(jī)組按冷凝器的冷卻方式又分為風(fēng)冷式和水冷式兩種。1.2.組合式空調(diào)機(jī)組組合式空調(diào)機(jī)組是在送回風(fēng)系統(tǒng)中，用來(lái)對(duì)空氣進(jìn)行處理的設(shè)備，它由不同功能的空氣處理段組合而成，有過(guò)濾段、換熱段、擋水段、風(fēng)機(jī)段等。1.3.風(fēng)機(jī)盤(pán)管風(fēng)機(jī)盤(pán)管是安裝在空調(diào)層間內(nèi)對(duì)室內(nèi)空氣進(jìn)行循環(huán)處理的設(shè)備，主要有表面冷卻器、風(fēng)機(jī)和集水盤(pán)組成，風(fēng)機(jī)盤(pán)管有明裝、暗裝、立式、柜式等多種形式。1.4.冷卻塔水冷式冷水機(jī)組需要大量的冷卻水對(duì)設(shè)備進(jìn)行冷卻，使升溫后的冷卻水與室外空氣進(jìn)行強(qiáng)制熱、濕交換，使之降溫從而可以循環(huán)使用。1.5.水泵空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻和冷凍水在循環(huán)運(yùn)行時(shí)為克服設(shè)備和管道阻力，需在系統(tǒng)中安設(shè)水泵。1.6.控制裝置為了確保機(jī)械設(shè)備的安全運(yùn)行和空調(diào)裝置優(yōu)化工作，在系統(tǒng)中需要安裝許多控制儀表，如溫度計(jì)、壓力計(jì)、低壓保護(hù)、水流斷水保護(hù)等，有的設(shè)備設(shè)施還設(shè)有自動(dòng)控制器如室溫自動(dòng)控制，制冷機(jī)冷量自動(dòng)調(diào)節(jié)等。1.7.管道系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)中回風(fēng)道、風(fēng)閥、防火閥、冷凍水供回水管道、凝結(jié)水管道及附件、閥門(mén)等也是空調(diào)系統(tǒng)一個(gè)重要組成部分。風(fēng)道的截面形狀有圓形、矩形兩種，所使用材料有玻璃鋼、鍍鋅鐵皮、不銹鋼等。水管道常用的有焊接鋼管、無(wú)縫鋼管、鋁型管等。四、空氣調(diào)節(jié)的管理空氣調(diào)節(jié)設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要工作，空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備工藝技術(shù)復(fù)雜，造價(jià)比較昂貴，運(yùn)行中能源消耗也很大，因此無(wú)論是空調(diào)系統(tǒng)的日常操作、日常運(yùn)行還是維修養(yǎng)護(hù)管理，都應(yīng)有專(zhuān)業(yè)管理隊(duì)伍，配套的規(guī)章制度，嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)和明確的職責(zé)。1.空調(diào)管理的資料準(zhǔn)備物業(yè)管理人員最好能在工程項(xiàng)目的建設(shè)階段就參與設(shè)備