聚焦住房“以舊換新”政策

免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。華泰研究2024年華泰研究2024年5月08日│中國內(nèi)地專題研究核心觀點政治局會議提出對房地產(chǎn)“消化存量、優(yōu)化增量”，地產(chǎn)政策重心或轉(zhuǎn)向去研究員研究員SACNo.S0570518110002SFCNo.AMB145研究員zhangjiqiang@+(86)1063211166SACNo.S0570523080005zhuqinyi@SFCNo.BTF199+(86)1063211166庫存，各地住房“以舊換新”政策引發(fā)關(guān)注?！耙耘f換新”分為國企收購、市場化交易、購房補貼三種模式，其中國企收購政策力度較大，消化商品房庫存+增加保障房供給，政策想象空間較大。當前房地產(chǎn)供需待平衡，“以舊換新”與限購限貸放松等政策相結(jié)合，有利于加快一二手聯(lián)動，推動釋放改善性需求。目前來看，多數(shù)城市仍處于試點階段，政策細節(jié)有待明確，增量資金來源是關(guān)鍵，舊房定價是難點，城市跟進和試點落地效果仍需觀察。住房“以舊換新”成為地產(chǎn)調(diào)控新思路近期多地出臺住房“以舊換新”政策，已從二三線擴散到一線。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，已有近40個城市出臺住房“以舊換新”政策。住房“以舊換新”的因城施策推廣可分為三個階段：第一階段為2023年下半年至2024年初，住房“以舊換新”主要在三線城市，政策示范作用相對有限；第二階段為2024年4月，以鄭州為代表，二線城市住房“以舊換新”政策加碼，更多舊換新”擴散到一線城市。政治局會議對房地產(chǎn)新提法與地方實踐一致?，F(xiàn)行“以舊換新”的三種模式1）國企收購模式下，購房者報名→房源籌集→意向選房→舊房核驗與價格評估→簽訂協(xié)議→舊房房款抵扣新房總價→國企回收舊房處置。該模式為購房者指定了二手房的交易對象，有利于明顯降低購房者的時間成本和資金負擔。2）市場化交易模式下，地方政府以引導和協(xié)調(diào)為主，房企和房地產(chǎn)中介機構(gòu)自發(fā)組織“以舊換新”活動，主要是提供流程便利，置換成功與否取決于市場行為。3）購房補貼模式對賣舊買新提供事后補助，操作較便捷，可直接降低置換成本，但單個政策力度相對國企收購模式較小。“以舊換新”有利于推動去庫存截至2024年3月末，克而瑞80城去化周期達到24個月，商品住宅庫存周期偏長、去化偏慢問題亟待緩解，消化庫存和控制新增供給有必要同時推進。當前一二手房溫差仍存，二手房價格承壓，“以舊換新”通過直接收購、簡便交易流程、給予房貸利率優(yōu)惠或購房補貼等形式，有利于縮短二手房交易周期，疏通二手房向一手房的傳導路徑。此外，近期一線強二線限購放松提速。隨著政治局會議明確“繼續(xù)堅持因城施策”，地方需求端進一步放松可期，需求端放松配合“以舊換新”利好，有利于加快釋放改善性需求?！耙耘f換新”的后續(xù)關(guān)注點政治局會議定調(diào)后，“以舊換新”試點擴圍可期。當前各地“以舊換新”形式各異，采用國企收購并明確規(guī)模的城市還比較少，且普遍處于試點階段，已落地數(shù)量有限。從試點情況來看，“以舊換新”的新房房源大多是收購平臺自身開發(fā)的在售項目，低成本增量資金是后續(xù)試點擴圍和實現(xiàn)項目收益平衡的關(guān)鍵。舊房定價是換房鏈條的難點。目前舊房議價一般是以第三方評估價格為基礎，收購價與市場價的偏離可能影響成交效率，其他影響因素還包括舊房收購要求、新房區(qū)位及質(zhì)量、置換差價、附加優(yōu)惠等。風險提示：政策不確定性，信息統(tǒng)計偏差。免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀?！耙耘f換新”成為地產(chǎn)政策新思路政治局會議提出房地產(chǎn)“消化存量、優(yōu)化增量”，凸顯“去庫存”思路。4月30日，中央政治局召開會議，對房地產(chǎn)的表述較多，此次會議未提“房住不炒”和“三大工程”，強調(diào)要“結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。從“消化存量、優(yōu)化增量”的新提法來看，短期地產(chǎn)政策的側(cè)重點可能從供給端轉(zhuǎn)為更多地側(cè)重于“去庫存”。地方政府積極響應政治局會議對房地產(chǎn)新提法，近期多地出臺住房“以舊換新”政策，已從二三線擴散到一線。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，已有近40個城市出臺住房“以舊換新”政策。住房“以舊換新”的因城施策推廣可分為三個階段：1）2023年下半年至2024年初，住房“以舊換新”主要在三線城市，政策示范作用相對有限。2023年7月，江蘇徐州市對主城區(qū)“賣舊買新”按住房面積給予合同價0.8%-1.2%的購房補貼。2023年8月，山東淄博市房舊換新”省心購房倡議書》，除了實施購房補助，還鼓勵房企和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為購房者提供“以舊換新”服務，出售舊房和鎖定新房房源同步推進，提升置換效率。2023年11月，江蘇太倉市試行國企收購模式的商品房“以舊換新”，居民可將符合條件的二手房出售給國資平臺，并購買國資平臺指定的新建商品房。2024年1月，太倉市將商品房“以舊換新”升級為常態(tài)化機制。3月，安徽宣城、江蘇江陰也推出了國企收購存量住房支持改善性換房需求的政策，收購套數(shù)均為100套，數(shù)量較少。在這一時期，除三線城市外，部分二線城市也有發(fā)文支持“以舊換新”，例如武漢、南京、寧波、沈陽等，但政策以鼓勵引導為主，方式多為購房補貼或中介市場化交易，并未設定“以舊換新”的定量目標，示范效應有限。2）2024年4月，以鄭州為代表，二線城市住房“以舊換新”政策加碼，更多城市采用國企收購模式。4月1日，鄭州市發(fā)布《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，提出2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，其中鄭州城發(fā)集團收購二手房5000套、市場化交易完成5000套，同時政府對“賣舊買新”給予30%的契稅補貼。與前期試點城市相比，鄭州“以舊換新”政策包含國企收購+市場化交易+購房補貼三種模式，尤其是明確了國企收購存量房的數(shù)量要求，收購規(guī)模明顯擴張，具有較強的示范效應。在鄭州之后，江蘇海安、無錫市梁溪區(qū)、南京也發(fā)布了國企收購存量房“以舊換新”的政策，擬收購數(shù)量分別為100套、200套、2000套。3）4月下旬，深圳、上海發(fā)文，住房“以舊換新”擴散到一線城市。4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合開展商品住房“換馨家”活動，鼓勵房企、中介、購房者三方簽訂協(xié)議，開展“賣舊買新”的換房聯(lián)動，首批參與活動的有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、13家房企及項目。深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會鼓勵房企和中介機構(gòu)為“以舊換新”的購房者提供購房價款、傭金等專屬優(yōu)惠。5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)聯(lián)合倡議在上海發(fā)起商品住房“以舊換新”活動，首批參加倡議的房企20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)近10家，參與項目30余個，主要分布在五大新城區(qū)域。時間省份市縣城市能級國企收購市場化交易購房補貼2023/7/1江蘇省徐州市三線2023/7/7浙江省溫州市三線2023/8/5湖北省武漢市江夏區(qū)二線2023/8/30山東省淄博市三線2023/9/7江蘇省南京市二線2023/9/14江蘇省南通市三線2023/9/19江蘇省揚州市三線2023/9/20山東省泰安市三線2023/9/21山東省三線2023/9/27浙江省海寧市三線2023/9/28江蘇省太倉市三線2023/10/1山東省濟寧市三線2023/10/17江蘇省連云港市三線2023/10/19福建省漳州華安縣三線2023/10/20浙江省寧波市二線2023/10/31浙江省麗水市三線2023/11/4浙江省紹興市越城區(qū)二線2023/11/13江蘇省鹽城市三線2023/11/24廣西省玉林市三線2023/12/11江蘇省蘇州市相城區(qū)三線2023/12/14湖北省武漢市二線2023/12/14四川省遂寧市三線2023/12/22遼寧省沈陽市二線2023/12/29江蘇省東臺市三線2024/1/10安徽省毫州市三線2024/1/12江蘇省太倉市三線2024/2/16江蘇省啟東市三線2024/2/20江蘇省揚州市三線2024/3/1浙江省麗水市三線2024/3/7重慶市重慶市二線2024/3/7江蘇省蘇州市三線2024/3/11安徽省宣城市三線2024/3/13江蘇省江陰市三線2024/3/22浙江省杭州市臨平區(qū)二線2024/3/23山東省三線2024/3/31江蘇省常熟市三線2024/4/1河南省鄭州市二線2024/4/2江蘇省海安市三線2024/4/2江蘇省無錫市梁溪區(qū)三線2024/4/6江西省南昌市二線2024/4/10山東省泰安市三線2024/4/18湖南省長沙市二線2024/4/23廣東省深圳市一線2024/4/27江蘇省南京市二線2024/4/29江蘇省鹽城市三線2024/5/3上海市-一線2024/5/6湖北省武漢市二線資料來源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀?，F(xiàn)行“以舊換新”的三種模式從已出臺政策的城市來看，以舊換新主要有國企收購、市場化交易、購房補貼三種模式：1）國企收購，購房者報名→房源籌集→意向選房→舊房核驗與價格評估→簽訂協(xié)議→舊房房款抵扣新房總價→國企回收舊房處置。這一模式下，地方國企平臺直接收購存量住房，購房者可置換國企指定的新房房源。首先，有“以舊換新”意向的購房者在官方指定的線上/線下平臺進行報名，開發(fā)商提前/同步登記在售新房項目，形成待收購二手房房源庫和可選新房房源庫。其次，購房者挑選新房，并與開發(fā)商達成初步認購協(xié)議。試點中新房一般是收購方國企自身開發(fā)的在售項目，對于新房屬于期房還是現(xiàn)房，各地標準不一。第三，地方國企對存量住房進行物權(quán)核驗和價格評估。不同城市的價格評估方式有所差異，例如南京以評估價為依據(jù)，隨機抽取3家評估機構(gòu)，取排序中間的評估值作為最終收購價格。安徽宣城是取3家評估機構(gòu)評估價格平均值的88%。江蘇海安則是以二手房的納稅指導價為基礎上下浮動。除評估價格標準以外，太倉、江陰、無錫、南京等地還明確了置換總價上限不得超過擬購新房合同總價的一定比例，多為60%或80%，部分地區(qū)允許多套舊房置換一套新房。第四，購房者和收購國企、新房開發(fā)商簽訂以舊換新協(xié)議，由國企回購舊房，舊房房款可抵扣新房總價。第五，回收的舊房將由國企改造為保障性住房或人才房，進行出租或銷售。國企收購政策想象空間相對補貼和市場化交易模式更大。該模式為購房者指定了二手房的交易對象，有利于明顯縮短二手房交易時間，降低購房者的時間成本和資金負擔。從各地實踐來看，舊房收購款僅能抵扣新房價款的一部分，差價部分留有加杠桿余地，購房者可選擇商貸或公積金貸款，有一定的乘數(shù)效應。若收購模式疊加契稅補貼、傭金優(yōu)惠、舊房學區(qū)資格保留等政策，對購房者的吸引力有望進一步提升。在推動商品房庫存去化的同時，國企收購模式還可擴大保障房和人才公寓的供給數(shù)量和范圍，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。資料來源：華泰研究城發(fā)集團特推出在售商品房江陰城市發(fā)展集2024/3/13江陰市江陰市澄江街道及高新區(qū)（限濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、雙牌社區(qū)）范圍內(nèi)的存量普通商品房，可一換多團有限公司2024/4/2海安市國企（含參股）城區(qū)核心區(qū)首批9城發(fā)集團特推出在售商品房江陰城市發(fā)展集2024/3/13江陰市江陰市澄江街道及高新區(qū)（限濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、雙牌社區(qū)）范圍內(nèi)的存量普通商品房，可一換多團有限公司2024/4/2海安市國企（含參股）城區(qū)核心區(qū)首批9家樓盤，包含國企/合作開發(fā)/民企獨資項目時間市縣收購平臺收購價格收購數(shù)量時間市縣收購平臺收購價格太倉市城發(fā)集團-2023/9/28太倉市存量商品房置換總價不得高于所購新太倉市城發(fā)集團-2023/9/28太倉市新房要求二手房源要求新房要求太倉市市域范圍之內(nèi)建筑面積＜144㎡的存量普通商品住房，存量商品房具有獨立不動產(chǎn)權(quán)，且產(chǎn)權(quán)清晰。一對一置換。對已出讓未建設含有配建保障性住房對已出讓未建設含有配建保障性住房-的開發(fā)項目，允許繳納保障性住房易地建設費，限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用連云港市國企平臺2023/10/17--2023/11/13鹽城市國企平臺----蘇州市相城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)證建筑面積蘇州市相城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)證建筑面積相城城投集團推出的在售商品房在144平方米以下、房屋用途為住宅應具有獨立不動產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)清晰，且收購商品房總價不高于所購在售商品房總價2023/12/11蘇州市相城區(qū)相城城投--2024/1/12太倉市國企平臺-需經(jīng)第三方評估。前期舊房置換總價不前兩批試行中，只能一換一，政策調(diào)國企指定的新房得高于新房的60%，后期提升至80%整后，可以多換一1.1.存量商品房應具有獨立不動產(chǎn)權(quán)公司啟東市鑫城城鎮(zhèn)建設開發(fā)有限證（不包括小產(chǎn)權(quán)房、商住樓、商辦公司開發(fā)新建的光明苑、薔薇苑、風樓置換時不存在抵押、質(zhì)押、擔華苑、梧桐苑、閱峯名苑共50套住保或查封等其他不可置換狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)房。房名下所對應的汽車產(chǎn)權(quán)車位或汽車車庫及自行車庫、儲藏室、車棚、閣樓等一并置換；2.房屋建筑年限20年以內(nèi)（以2004年1月1日之后竣工備案日期為準3.完成收購前產(chǎn)權(quán)人須結(jié)清物業(yè)服務費及水、電、氣等所有費用并完成提供相應憑證。啟東市鑫城城鎮(zhèn)50建設開發(fā)有限公司2024/2/16啟東市-2024/3/11宣城市宣城市城建集100團、宣城市國控集團取三家公司評估價格的平均值，再打88折主城區(qū)水陽江大道圍合區(qū)域及周邊國企平臺旗下指定項目部分區(qū)域、建筑面積144平方米以下、具有獨立不動產(chǎn)權(quán)證，無抵押、無擔保、無糾紛、無違建、無質(zhì)量安全隱患的成套住宅(不含自建房、小產(chǎn)權(quán)房)，無未償還房貸存量商品房置換總價不得高于所購在存量商品房置換總價不得高于所購在售商品房總價的60%2024/4/1鄭州市---鄭州城市發(fā)展集2024/4/1鄭州市---團以二手房的納稅指導價為基礎上下浮以二手房的納稅指導價為基礎上下浮動2024/4/2無錫市梁溪區(qū)梁溪城發(fā)集團200二手房總價不高于新房總價的60%。一對一置換，位于梁溪區(qū)，權(quán)屬清晰，梁溪城發(fā)集團下屬控股在售項目不存在抵押、質(zhì)押、擔?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)以評估價為依據(jù)，以評估價為依據(jù)，3家評估機構(gòu)取排序一對一或多對一置換，南京市主城六納入“房幫寧”平臺“寧換新”模塊中間的評估值，置換總價不高于新房總區(qū)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)清晰，可交易的新房價的80%南京安居建設集2000團2024/4/27南京市資料來源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究2）市場化交易，購房者提前鎖定新房房源→中介提供舊房優(yōu)先賣服務→新房認購存在解約保護期。這一模式下，地方政府以引導和協(xié)調(diào)為主，房企和房地產(chǎn)中介機構(gòu)自發(fā)組織“以舊換新”活動，通過市場化機制為改善性換房需求提供緩沖期，一般來說流程如下：首先，購房者在參與活動的樓盤中選擇擬購買的新房，與開發(fā)企業(yè)簽訂認購協(xié)議，繳納認其次，購房者與中介機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議（若有租賃需求還可簽訂四方協(xié)議提前鎖定新房房源，同時委托中介機構(gòu)售賣舊房，這一過程中，中介機構(gòu)對舊房進行查證、勘驗、掛牌，并提供一定的推廣流量傾斜。第三，在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)（如30-90天若舊房成功售出，購房者按約定辦理新房購買手續(xù)，若未售出，則開發(fā)企業(yè)退還新房認購金，購房者不承擔違約責任。市場化交易模式提供流程便利，置換成功與否取決于市場行為。市場化交易模式允許購房者“賣舊買新”同步推進，對置換風險提供一定程度的兜底，有利于降低購房者置換的協(xié)商和交易成本，縮短二手房銷售向一手房銷售的傳導時間，提升交易效率。不過，這一模式更多是提供交易便利，類似“連環(huán)單”，二手房出售仍需依賴市場機制，政策效果取決于當?shù)貥鞘袔齑?、二手房質(zhì)量、中介和房企參與積極性等因素。資料來源：華泰研究時間市縣新房房源合作中介合作房企2023/8/30淄博市-2023/9/7南京市超市房源不高于案場銷售最低價-2023/9/19揚州市4家2023/9/20泰安市泰安貝殼互聯(lián)網(wǎng)有限公司19個項目2023/9/21首批25家首批17家2023/10/1濟寧市2023/10/17連云港市-2023/10/20寧波市首批23家首批13家開發(fā)企業(yè)的34個樓盤2023/10/31麗水市4家18家在售樓盤2023/11/4紹興市越城區(qū)參加“以舊換新”的25個樓盤，分布在越城主城區(qū)的城東、城西、城南和鏡湖新區(qū)鼎天、上好家、貝殼25家樓盤2023/11/13鹽城市-2023/11/24玉林市-2023/12/14武漢市58同城、安居客、58愛房、安居客N?60余家2023/12/14遂寧市-2024/1/10毫州市-2024/3/7重慶市13家房地產(chǎn)企業(yè)60個項目2024/3/22杭州市臨平區(qū)-2024/4/1鄭州市-2024/4/10泰安市-2024/4/23深圳市首批13個樓盤首批21家2024/4/29鹽城市-2024/5/3上海市首批參加倡議的項目30余個，主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉賢以及中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)等區(qū)域首批近10家首批20+家資料來源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究3）購房補貼，對賣舊買新提供事后補助。這一模式與新房購房補貼本質(zhì)相同，地方政府對規(guī)定期限內(nèi)出售自有住房并購買新房的購房者給予一定補貼，如合同成交金額的1%、契稅的30%、新房每平米補貼100元等。政府購房補貼模式操作較便捷，可直接降低購房者的置換成本，但單個政策力度相對國企收購模式較小，與其他政策疊加使用可能效果更佳。時間市縣補貼方式2023/7/1徐州市新房90平方米及以下的，按合同價的0.8%補貼；面積為90平方米以上按合同價的1.2%補貼2023/7/7溫州市個人所得稅退稅1%的基礎上，疊加0.6%的財政補貼，可減輕負擔1.6%2023/8/5武漢市江夏區(qū)新房合同成交額的1%2023/9/7南京市在享受購置新房補助的基礎上，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補助2023/9/14南通市購房款總額0.5%的購房補助2023/9/21購房總房款100萬以下的，補貼總房款2%；100萬以上的，補貼總房款3%2023/9/27海寧市購房款2%的財政補貼2023/10/19漳州華安縣本人、配偶購買新建商品住房的，補貼5000元；其子女購買新建商品住房的，補貼1萬元2023/10/31麗水市交易稅費留存地方部分100%補貼2023/11/13鹽城市出售自有住房并購買120平方米及以上新房的，額外給予契稅30%的購房補貼2023/12/22沈陽市購買新建商品住房100元/平方米補貼2023/12/29東臺市享受購房契稅補貼的基礎上，再給予所購新房繳納契稅30%的補貼2024/2/20揚州市契稅補貼比例不超過1.5%2024/3/1麗水市二手房交易稅費留存地方部分100%補貼2024/3/7蘇州市“以舊換新”可辦理公積金貸款2024/3/23購房優(yōu)惠券，為購房款總額的20%2024/3/31常熟市按賣舊買新周期3個月/6個月/12個月，分別給與100%/80%/50%的契稅補貼2024/4/1鄭州市30%契稅補貼2024/4/10泰安市在泰安市主城區(qū)已有住房再購買二手住房的，由二手住房所在區(qū)政府、功能區(qū)管委會給予購房款1%的獎勵為支持居民換購住房，延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策至2025年12月31日2024/4/18長沙市“以舊換新”購買新房的，按“認房不認貸”享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠2024/4/29鹽城市享受購房契稅100%補貼的基礎上，再給予所購新房繳納契稅50%的補貼2024/5/6武漢市對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助資料來源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究“以舊換新”有利于推動去庫存商品住宅庫存周期偏長、去化偏慢問題亟待緩解。截至2024年3月末，克而瑞80城去化周期達到24個月，其中一線、二線、三線平均去化周期分別為18、22、31個月。根據(jù)自然資源部4月29日發(fā)布的《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的，也要按照“盤活多少、供應多少”的原則嚴格控制新增商品住宅用地供應。從80城庫存數(shù)據(jù)來看，多數(shù)二三線城市面臨較高庫存下的供給約束，為了促進房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)平衡，消化庫存和控制新增供給有必要同時推進。（月）80城去化周期一線二線三線353025205011-0111-1112-0913-0714-0515-0316-0116-1117-0918-0719-0520-0321-0121-1122-0923-07資料來源：克而瑞，華泰研究當前一二手房溫差仍存，二手房價格承壓，“以舊換新”可幫助疏通二手向一手傳導的堵點。2024年小陽春在高基數(shù)下成色偏弱，1-3月商品房銷售面積累計同比-19.40%，4月30城商品房成交面積環(huán)比-11.5%、同比-38.9%，較2019年同期降幅走擴至54.4%。截至5月5日，受五一假期擾動，30城商品房成交面積周均同比-37.0%（前一周-40.4%其中一二三線同比分別-9.3%/-42.3%/-51.8%，一線優(yōu)于二三線。26城二手房成交面積周均同比去年-12.0%（前一周-9.4%其中一二三線同比分別+23.6%/-0.6%/-50.6%，一二線優(yōu)于三線，二手房成交相對新房有韌性，但價格承壓，截至4月22日，城市二手房出售掛牌價指數(shù)周環(huán)比-0.2%，延續(xù)下跌態(tài)勢。在市場磨底階段，二手房業(yè)主議價能力削弱，若二手房買賣雙方價格分歧走擴，將進一步增加成交難度?！耙耘f換新”政策的推行，通過直接收購、簡便交易流程、給予房貸利率優(yōu)惠或購房補貼等形式，有利于縮短二手房交易周期，疏通二手房銷售向新房銷售的傳導路徑。（萬平方米）2019202020219080706050403020020222023202420221月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：Wind，華泰研究（萬平方米）201920202021454035302520502022202320242022202320241月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：Wind，華泰研究購房者預期待改善，限購限貸放松加碼和“以舊換新”配合有利于加快釋放改善性需求。近期一線強二線限購放松提速。一線城市中，北京允許符合條件的居民在五環(huán)外增購1套房。深圳分區(qū)優(yōu)化限購，在規(guī)定7區(qū)內(nèi)外地戶籍購房社保個稅年限由3年降低至1年、多子女家庭可增購1套、放開符合條件的企事業(yè)單位購買商品房的限制。北京、深圳限購放松都涉及增加房票，主要面向改善性需求。二線中，成都、長沙全面取消限購，天津取消120平米以上住房限購，明確京津冀戶籍購房享受同等待遇。截至5月6日，除北上廣深外，尚未完全取消限購的重點城市還有杭州（主城4區(qū)新房）、天津（市內(nèi)六區(qū)120平米以下）、西安（二環(huán)內(nèi)）、?？冢▍^(qū)域限購隨著政治局會議明確“繼續(xù)堅持因城施策”，地方需求端進一步放松可期，配合“以舊換新”政策利好，有利于加快釋放改善性需求。時間城市政策2024/4/18長沙市《關(guān)于支持居民購買改善住房的通知》取消限購，不再審查購房者資格條件。2024/4/28成都市《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售。對社會關(guān)注度較高的熱點項目，鼓勵企業(yè)采取公證搖號選房銷售。取消限購，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格。推廣首層架空層用于公共服務空間設置，提高住宅陽臺等半開敞空間比例，推動郊區(qū)(市)縣開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進一步加大高品質(zhì)住宅供給。2024/4/30北京市《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎上，允許以下居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）或成年單身人士，在五環(huán)外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1.本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；2.本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；3.連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。其中，新購買商品住房位于通州區(qū)（不含臺湖、馬駒橋地區(qū)）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區(qū)戶籍，或與在通州區(qū)注冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動關(guān)系。2024/4/30天津市《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》1.北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。2.本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。3.對有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數(shù)時核減1套。2024/5/6深圳市《深圳市住房和建設局關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》1.分區(qū)優(yōu)化住房限購政策非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購買1套住房。2.調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策同時滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房，用于解決員工住房等需求。資料來源：地方住建委，地方住建局，華泰研究“以舊換新”的后續(xù)關(guān)注點地產(chǎn)慣性仍需時間改善，“以舊換新”是去庫存的一種新思路，尤其是國企收購模式有較大的政策空間。在政治局會議定調(diào)后，“以舊換新”試點擴圍可期，當前尚處于試點階段，操作細節(jié)有待進一步明確。當前各地“以舊換新”形式各異，采用國企收購并明確規(guī)模的城市還比較少，且普遍處于試點階段，已落地數(shù)量有限。例如，根據(jù)太倉日報，2023年9月太倉市首批“以舊換新”限定在太倉市城發(fā)集團旗下的3個在售項目，二批次擴容至8個項目603套房源。安徽宣城、江蘇江陰、江蘇海安、無錫梁溪區(qū)計劃收購數(shù)量在100-200套，其中海安市披露截至4月7日活動報名累計超過400組、已成交15套。江陰市披露截至5月2日已有25戶住房換購家庭簽約。鄭州、南京已披露計劃收購數(shù)量相對較高，鄭州為全年5000套（試點500套占鄭州2023年二手住宅成交套數(shù)的4.9%，南京為首批2000套，占南京2023年二手住宅成交套數(shù)的2.1%，當前鄭州、南京尚處于報名階段，從房源籌集、意向選房，到價格評估、協(xié)商議價，至合同簽訂、過戶、放款還需要時間，實際成交情況有待觀察。8,0006,0004,0002,0000（元/平方鄭州:二手房成交套數(shù):住宅:當月值（元/平方12,000鄭州:二手房成交均價:住宅:當月值（右）12,00011,00010,0009,0008,0007,0006,0005,00020-0120-0821-0321-1022-0522-1223-0724-02資料來源：Wind，華泰研究20,00018,00016,00014,00012,00010,000 8,000 6,0004,000 2,0000南京:二手房成交套數(shù):住宅:當月值250200150100500南京:二手房出售價指數(shù)（2015年1月=100，右）2015-012016-082018-032019-102021-052022-12資料來源：Wind，華泰研究增量資金來源是“以舊換新”試點擴圍的關(guān)鍵。從目前試點情況來看，“以舊換新”指定的新房房源大多是收購平臺自身開發(fā)的在售項目，這一情況下，由于新房總價高于收購舊房總價，國企平臺“以舊換新”實際上不需要額外資金投入，還可回籠差價部分的現(xiàn)金，收購的舊房改造成保障房或人才房后，可獲取租金收入或二次銷售收入。然而，“誰回收、誰置換”的模式可能導致收購數(shù)量較少，且新房供給選擇有限，較難滿足購房者多元化的改善性需求，進而影響簽約率。如果允許收購平臺以外的其他開發(fā)商樓盤納入新房房源庫，則國企收購舊房面臨一定的集中資金支出壓力，需要低成本增量資金的支持，以便國企擴大收購規(guī)模、回收改造的租金回報率能夠覆蓋利息成本。（%）北京上海深圳4.03.53.02.52.0廣州天津成都廣州天津13-0113-1014-0715-0416-0116-1017-0718-0419-0119-1020-0721-0422-0122-1023-07資料來源：Wind，華泰研究舊房定價是換房鏈條的難點。目前舊房議價一般是以第三方評估價格為基礎，評估費用無需購房者承擔。舊房評估價和市場價存在差異，若收購價過低，對購房者不具備吸引力，收購價過高將增加地方財政和國企平臺的負擔?！耙耘f換新”的實際效果還需要關(guān)注舊房收購要求、新房區(qū)位及質(zhì)量、置換差價、附加優(yōu)其一，各地對存量住房收購標準有所差異，有區(qū)位限制、面積上限、房齡上限、產(chǎn)權(quán)清晰度、房貸結(jié)清等要求。在置換模式上，多對一置換相比一對一置換更具靈活性；其二，指定新房房源的區(qū)位、質(zhì)量、戶型需滿足購房者多樣化的改善需求，若新房為期房，購房者還需考慮交付風險和過渡租房成本；其三，購房者“以舊換新”仍需支付置換差價，從目前試點的要求來看，補差價可能為新房總價的20%-40%，加杠桿意愿和能力將影響最終成交與否；最后，改善性購房需求的釋放取決于收入預期、房價預期、交房預期，“以舊換新”的政策效果有待觀察。政策不確定性?！耙耘f換新”尚處于試點階段，后續(xù)落地規(guī)模和配套政策有待明確。信息統(tǒng)計偏差。本文根據(jù)各地公開可得信息分析“以舊換新”的模式和流程，由于地方操作不一、信息披露有限，可能和實際情況有所差異。分析師聲明本人，張繼強、朱沁宜，茲證明本報告所表達的觀點準確地反映了分析師對標的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會批準的證券投資咨詢業(yè)務資格，以下簡稱“本公司”）制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預測僅反映報告發(fā)布當日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關(guān)注相應的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構(gòu)成對客戶私人投資建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔任何法律責任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關(guān)于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應作為日后回報的預示。華泰不承諾也不保證任何預示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預測可能是基于相應的假設，任何假設的變化可能會顯著影響所預測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報告所指的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務或向該公司招攬業(yè)務。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應當考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請參照本報告尾部。本報告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報告的行為而使華泰違反或受制于當?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機構(gòu)或人員。本報告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機構(gòu)或個人不得以翻版、復制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責任的權(quán)利。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為本公司的商標、服務標記及標記。中國香港本報告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會監(jiān)管，是華泰國際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報告的人員若有任何有關(guān)本報告的問題,請與華泰金融控股（香港）有限公司聯(lián)系。香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股（香港）有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒有擔任本報告中提及的公司或發(fā)行人的高級人員。?有關(guān)重要的披露信息，請參華泰金融控股（香港）有限公司的網(wǎng)頁.hk/stock_disclosure其他信息請參見下方“美國-重要監(jiān)管披露”。美國在美國本報告由華泰證券（美國）有限公司向符合美國監(jiān)管規(guī)定的機構(gòu)投資者進行發(fā)表與分發(fā)。華泰證券（美國）有限公司是美國注冊經(jīng)紀商和美國金融業(yè)監(jiān)管局（FI