小議物業(yè)公司處理違章搭建的難處并幾點建議

小議物業(yè)公司處理違章搭建的難處并幾點建議

誰給物業(yè)公司一個后盾

說起處理“違章搭建”，物業(yè)公司的工作人員紛紛表示十分有難度。而在人民普遍住房條件日益改善、生活水準日益提高的今天，即使住在老宅中的人們也希望自己的居住能相對更舒適、更寬敞一些，生活質量更高一些，于是小搭小弄似乎再所難免。就拿某區(qū)物業(yè)公司所管理的公房來說，在人口密度如此集中的地方竟然有如此多的違章搭建，對直接處理此事的物業(yè)公司來說不啻是一個挑戰(zhàn)。然而更讓物業(yè)頭痛的是，自己所擔負的職責如此重大，然而所具的權利卻相當有限。物業(yè)雖然承擔了城市管理的職責，但是卻并不具備城市管理的一些權利，譬如執(zhí)法權。在處理違章搭建的過程中，物業(yè)的活動范圍十分有限，以下是物業(yè)公司處理違章的職責范圍：

一.上門勸阻，宣傳有關法律、法規(guī)、政策，令其自行拆除。

二.勸說不聽后，上門拍照取證，勾畫構造圖。

三.找搭建人詢問筆錄。

四.發(fā)通知書面告知，三天以內自行整改。

其中第三條詢問筆錄時，還必須有兩名城市管理行政人員到場，物業(yè)人員無權單獨詢問筆錄。

如果三天之內搭建人不進行整改的話，物業(yè)公司就將一系列材料申報到城管中隊，由城管中隊呈報城管局局，進一步處理此事。物業(yè)公司的任務似乎暫時到此為止了，然而事實遠非如此。職責到此為止，權限到此為止，然而所擔負的責任、處理事情的難度卻遠遠超過此，物業(yè)公司處理違章搭建的種種難處便在其間了。

一、與居民息息相關，物業(yè)難避利害。物業(yè)公司在投送好材料之后盡管已經做完了自己職責范圍之內的工作，卻往往必須全程關注每一起案例。這是因為物業(yè)與居民可謂息息相關，居民有任何的不滿或者投訴第一個要找的對象便是物業(yè)。

在物業(yè)部門遞交材料以后，應該由行政部門繼續(xù)處理此類案例，然而行政部門處理案件需要講究一系列程序，故要花去許多時間在走程序之上。但是居民并不一定了解這類情況，他們只知道他們舉報的違章搭建至盡沒有人來拆除，物業(yè)在勸阻拍照之后再也沒有任何作為。事實上，這是因為很多居民對物業(yè)的概念還停留在從前房管所的印象之上，認為房管所拆除一個違章搭建只要申請一張執(zhí)法證便可以進行，然而物業(yè)早已沒有了執(zhí)法權。但是居民往往會認為物業(yè)辦事不力，這樣大大損害了物業(yè)的形象，不利于物業(yè)部門以后的工作。有一些居民會以此為借口不交房租，或者有一些居民干脆也乘機搞一個違章搭建。對于這類情況，物業(yè)真是有苦難言，為了避免更多的違章搭建出現，為了樹立物業(yè)的形象，更為了物業(yè)自身的生存，物業(yè)公司往往在處理違章搭建的案件中由最不起眼的角色成為最賣力的角色。

二、行政步驟緩慢，物業(yè)望眼欲穿。在處理違章搭建案例過程中，真正能對違章搭建行使權利的是行政部門，如城管大隊，城管大隊則直接擁有強制執(zhí)行權。

盡管有些違章搭建在得到法院強制執(zhí)行的裁決之后，的確得到了有效的整治。但有關部門似乎更應該考慮如何在走冗長的行政程序過程中，對違章搭建進行有效的監(jiān)管。不少違章搭建在上報時還呈一個初胚，但由于案子到走行政程序的階段，居民覺得似乎沒什么動靜，以為此事已擱置下來，于是便又繼續(xù)動工。等到一個程序走完，居民的違章也真正搭建好了，那個時候再拆除，無怪一些居民動怒、拼命的事件會發(fā)生。而另一些居民在看到此戶居民的違章搭建在短時間內并沒有收到什么沖擊，以為可以相安無事，以為物業(yè)只是嚇唬嚇唬人的，于是便也效仿著搭起了違章建筑，這下一個違章搭建還沒拆掉，一片違章搭建倒又蜂擁而至了。

當然在處理違章搭建的具體操作中，物業(yè)人員還會感受到各種各樣的難處，例如，遇到一些較有權勢的居民家違章搭建該如何處理；遇到一些行政部門相互推諉責任該如何處理等等。這里不一一贅述，只相應地再提出幾點建議。

一、物業(yè)人員要更提高自身工作素養(yǎng)，盡量將違章搭建扼殺于萌芽狀態(tài)。我們知道違章搭建并非一朝一夕就能完成，其搭建的原材料也不可能置于家中，而肯定是置于露天。因此，在違章搭建的伊始，完全可能被發(fā)現并被立即制止。這就需要物業(yè)人員提高自身的素養(yǎng)，鍛煉較強的職業(yè)敏感。當然有些物業(yè)小區(qū)人員精簡，工作人員不可能成天巡視街坊，這就需要物業(yè)公司聯合好居委會等一些更為基層的組織，一有情況及時匯報。

在發(fā)現違章搭建，上門進行勸阻時，物業(yè)人員要注意方式方法，多多宣傳法規(guī)政策，把不及時拆除違章搭建的嚴重后果性跟居民交代清楚，盡量將違章搭建扼殺于萌芽狀態(tài)。要知道雖是違章搭建，也是耗費居民心血與金錢的，等到成型以后再發(fā)現再拆除，無疑大大增加了工作的難度。

而在準備材料時，物業(yè)公司也要遵照程序，不可遺漏，仔細應付。一旦被房產辦事處以材料有缺的借口而退回，豈非自己耽誤寶貴的時間？同時物業(yè)人員還必須吃透法規(guī)，盡可能在現有法規(guī)基礎上把握各個行政部門的職責范圍，準確地投遞材料，減少不必要的時間的消耗。

二、希望上級有關部門能進一步完善法規(guī)，分清職責，彌補缺漏。實踐證明，如果對同一行為不同的法規(guī)都有所規(guī)范，并由不同的行政管理部門去執(zhí)行，其結果，要么是發(fā)生法權爭執(zhí)，要么是互相推諉，執(zhí)法效果往往不好?！睂τ谖飿I(yè)管理部門來說，上級法規(guī)的混亂，執(zhí)法部門的相互推諉將給物業(yè)的工作帶來極大的困難。而物業(yè)部門本身也急需要一部清晰的法規(guī)來明確在拆違過程的費用的攤派與清算。

三、希望行政部門的辦事效率提高，盡可能快速地解決違章搭建問題。如果說要走行政訴訟這條道路來解決違章搭建問題，一系列繁復的程序是必不可少的話，那么行政部門是否可以盡量減少人為的拖沓與耽擱。擁有強制執(zhí)行權的城管大隊可以處理事情這樣火速.城管首先對于違章建筑、施工的定義、認定，都有相關法律法規(guī)。對于違章建筑，判定相對容易，違章施工就相對復雜一些。

一般常見的違章施工：

1.擅自開工；2.亂拉電線，私自增加線路負荷或超負荷用電；3.擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具；改動上下水、電線（開關盒）；4.空調機不按指定位置安裝；5.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄顏色和格調；6.隨意改變陽臺功能，隨意封陽臺，裝防盜門、網；隨意拆掉陽臺配重墻；7.隨意拆改墻體，在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽；8.私自開鑿樓面層，破壞防水層；堵塞地漏和排水管；9.擅自占用公共通道、天臺、屋面；擅自在室外加裝燈、牌、廣告等；10.擅自移動消防設施；擅自動火作業(yè)；大型建筑不按規(guī)定配置滅火器材；11.鋪裝過重的地板材料；12.隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場地加工裝修材料；13.隨意用電梯運送裝修材料；14.不辦理施工證，不遵守物業(yè)區(qū)域內治安管理規(guī)定；不按時間施工，制造噪音;15.破壞公共綠籬、綠地；16.隨意安裝太陽能設備等。

對于違章建筑很多違章業(yè)主不以為然，要么說"我干擾誰啊，我自己家搭建,又沒搶鄰居家地方"，要么說"人家都這么做了，我為啥就不能"等等，諸如此類，都覺得自己非常有理，但其實不然。

先說違章建筑-陽光房。很多住頂樓的業(yè)主都會說，這么一大片平臺，不搭設一個陽光房，多浪費啊。我也不搭很高，不會影響鄰居采光；再一個，是在我家陽臺，又不是公有面積，更加不會擾民啦。

對此，大致有兩方面的解讀。1.景觀方面。

一個小區(qū)的設計，不是單單一間房，一棟樓，一條路，來進行設計的。開發(fā)商請了專業(yè)的人員進行全盤設計、考量。這些專業(yè)設計的主題，也是當年吸引業(yè)主購買的主要動力。所以，頂樓追加的陽光房，單獨看起來是增加面積，

增加了公用。但總體看起來，就覺得是狗尾續(xù)貂，如癬如癤。

有些時候，房屋銷售人員會把露天改造陽光房作為賣點，這也是事實，但這不能成為業(yè)主自行搭建的借口。

2.安全方面。

搭建陽光房要加那么多架子、玻璃，憑空增加了樓體的承重，對于高層來說，房屋在設計時出于安全考慮都會設計高度極限，居民在樓頂私自搭建則會增加建筑高度，同樣也增加了房屋的危險性。

有些居民在私搭建時甚至改變了墻體位置，對房屋作了結構性的改變，存在很大的安全隱患。玻璃房采光條件特別好，如果在屋內有一些易燃物，火災的隱患同時也增加了。

像陽光房這樣的違章建筑肯定沒有經過驗收，質量再過關，一旦遇到災害性天氣，安全根本無法保障。再則,遇到風雨天氣，一些私自搭建的雨棚、架子等等會造成噪音，影響其它居民正常休息。

再說違章施工-敲墻。很多住敲了的業(yè)主都會說，"我敲我家的墻，和你家沒干系啊",或是"我只是挪了墻，又不是拆掉，有什么關系。"

對此，大致也有兩方面的解讀。

1.改造的墻體為非承重墻。

非承重墻是指不承受上部樓層荷載的后砌墻體，只起分隔空間的作用，在施工圖上為中空墻體，屬于建筑非結構構件，對結構安全性影響較小。

其實“非承重墻并非不承重，其含義僅僅是相對于承重墻而言?！狈浅兄貕κ谴我某兄貥嫾?，但同時也是承重墻非常重要的支撐部位。

非承重墻不等于可拆除

因為，從實際情況來看，非承重墻至少要承受來自兩個部分的重量：一部分是墻體的自重，以目前通常所見的6至7層的多層住宅為例，底層住宅的非承重墻總共要承受上面五層墻體的重量;另一部分，從設計上講，非承重墻還屬于抗震墻的范疇，一旦發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震對房屋造成的破壞力。

所以，在一幢樓房中，若個別家庭拆除非承重墻或在墻上打個門或窗戶，對結構會造成影響。若是整幢樓的住戶都隨意拆改非承重墻體，將大大縮短樓房的使用年限。

2.改造的墻體為承重墻。

承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結構。

上海的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中第四十一條規(guī)定：“違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定，損壞房屋承重結構的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。”

按照此規(guī)定，破壞承重墻，不但必須恢復，而且還可能被處以高達20萬的罰款。所以，承重墻是萬萬動不得的。

承重墻是經過科學計算的，如果在承重墻上打孔裝修，都會影響地基的穩(wěn)定性。所以說，即使更改了承重墻體為空調預留的小小空洞，也會都會被算作是違章施工。

-------------------------------------------------------------------------為了小區(qū)的美麗，大家的安全，所有業(yè)主都應該監(jiān)督并自管。但總有些業(yè)主抱有僥幸心理。反正沒人管我就建吧，我就砸吧。

所以從一個小區(qū)的違章建筑程度，可以反觀物業(yè)管理，從一個小區(qū)的違章施工，可以反觀業(yè)主的責任觀.

小區(qū)業(yè)主開始裝修時，都會簽一份裝修合約，繳納裝修違約金，簽署小區(qū)公約。所有小區(qū)公約都會規(guī)定不能搭建違章建筑，違章施工的鞥條款。

如果物業(yè)管理專業(yè)、到位，就從根本上杜絕了違章建筑、施工的產生。

前業(yè)委會對物業(yè)監(jiān)管不利，物業(yè)本身管理水準不夠，導致目前小區(qū)內的違章情況愈演愈烈。

而小區(qū)業(yè)主，也從最開始第一批業(yè)主開始大換血，很多都是二手房，有甚者是三手房四收房。

這時候就又會出現這樣的問題，因為我買的是二手房，那么原有的違章建筑、施工是不是也要算到我頭上呢？

結論很淺顯，當然算你的。

舉個簡單的例子。你買了輛二手車，原來的車主改裝了車燈，燈改為了氙氣大燈超過了國家的流明標準。此時你去年檢驗車，被勒令拆除違規(guī)燈具，并罰款，你會和車管所說，這是以前的車主改裝的，和你沒關系嗎？

同理，發(fā)現有違章建筑的房屋，買賣時，都應該讓原房主出具違章建筑的《建筑許可證》。而有違章建筑沒有相關許可證的買賣合同，屬于無效行為。

根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，如果未經有關部門頒發(fā)施工許可證，擅自施工建筑的