房屋建設(shè)合同糾紛（17篇）

房屋建設(shè)合同糾紛（模板17篇）合同協(xié)議的內(nèi)容通常包括合同的主體、目的、條款、責(zé)任、違約等方面的規(guī)定。以下是我為大家整理的合同協(xié)議范文，供大家參考和借鑒。

建設(shè)合同糾紛

一、背景：

《建筑法》存在兩大缺陷。一是涵蓋的建筑范圍方面缺陷，面太窄。未包括“鐵公機(jī)”工程以及水利、水運(yùn)、港口碼頭等，一是包含的建筑流程方面缺陷，線太短。未包括勘探、設(shè)計(jì)等。

1月1日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理建設(shè)施工工程合同糾紛案件適用法律問題的說(shuō)明》起先實(shí)施。歷時(shí)兩年多的司法說(shuō)明出臺(tái)后，在當(dāng)時(shí)引起很大的反響，被認(rèn)為是解決建設(shè)施工合同糾紛的“寶典”。這部“寶典”也不是“放之四海而皆準(zhǔn)”，有很多模糊的地方，有很多回避的內(nèi)容。

這些模糊和回避的內(nèi)容，本可以通過(guò)修訂《建筑法》來(lái)彌補(bǔ)，但是由于《建筑法》立法的先天不足以及修改《建筑法》的種種局限，一部涵蓋房屋建筑工程、市政工程、水利工程以及其他基礎(chǔ)設(shè)施工程的跨行業(yè)部門的，以及包含勘探、設(shè)計(jì)和施工的全國(guó)性《建設(shè)工程法》至今沒能出臺(tái)。修改《建筑法》的呼聲，自20起先達(dá)到高潮后，突然偃旗息鼓。因此，各地高院和中院，針對(duì)各地審理建設(shè)工程合同糾紛制訂了一些指導(dǎo)看法。

隨著上海工程項(xiàng)目規(guī)模的減縮，上海的很多施工企業(yè)走出上海，走向華東地區(qū)，走向全國(guó)各地。因此，了解各地法院指導(dǎo)看法的特殊規(guī)定，我們律師為施工企業(yè)供應(yīng)法律服務(wù)更具有針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)性。

二、最高院相關(guān)《司法說(shuō)明》文件。

1.最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行看法(8月)。

2.最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)法釋[]16號(hào)。

4.《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的說(shuō)明》(法釋[2004]14號(hào))。

三、各地特殊規(guī)定內(nèi)容。

(一)掛靠、轉(zhuǎn)包、違法分包以及內(nèi)部承包之間關(guān)系及法律效力。

最高院14號(hào)《司法說(shuō)明》規(guī)定：

第四條承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。

1.關(guān)于掛靠：沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義，低資質(zhì)的施工企業(yè)借用高資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義，去投標(biāo)并簽訂《建設(shè)工程施工合同》。

3.關(guān)于違法分包(專業(yè)分包和勞務(wù)分包)：專業(yè)違法分包是指發(fā)包人(業(yè)主、總承包人)將61項(xiàng)專業(yè)分包項(xiàng)目分包給不具有專業(yè)資質(zhì)的公司或個(gè)人;或者該61項(xiàng)專業(yè)分包沒有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，總承包人擅自分包。勞務(wù)違法分包是指發(fā)包人(總承包人、專業(yè)分包人)將13項(xiàng)勞務(wù)分包項(xiàng)目分包給不具有勞務(wù)資質(zhì)的公司或個(gè)人。

福建高院規(guī)定：如何區(qū)分勞務(wù)分包與轉(zhuǎn)包、違法分包?

答:勞務(wù)分包是指建設(shè)工程的總承包人或者專業(yè)承包人將所承包的建設(shè)工程中的勞務(wù)作業(yè)(包括木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、鋼筋、混凝土、腳手架、模板、焊接、水暖、鈑金、架線等)發(fā)包給勞務(wù)作業(yè)承包人完成的活動(dòng)。轉(zhuǎn)包是承包人將所承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)由第三人施工完成。分包是承包人將所承包的建設(shè)工程的某一部分施工項(xiàng)目交由第三人施工建設(shè),其中《建筑法》與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第七十八條所列的四種行為屬違法分包。勞務(wù)分包既不是轉(zhuǎn)包,也不是分包;轉(zhuǎn)包及違法分包為法律所禁止,勞務(wù)分包則不為法律所禁止。

山東高院規(guī)定：1.合法分包條件：

(1)總包合同合法;。

(2)分包單位具備與分包工程相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí);。

(3)對(duì)外分包工程須在總包合同中約定或經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可;。

(4)建筑工程的主體結(jié)構(gòu)，必需由總包單位自行完成;。

(5)分包單位不得將分包工程再行分包。

不符合上述條件的總分包合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

2.合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓條件：

合同一方當(dāng)事人將建筑工程承包合同中的全部或部分權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，符合下列條件的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。

(1)被轉(zhuǎn)讓的合同必需是有效合同;。

(2)合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意;。

(3)受讓人必需是具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè);。

(4)轉(zhuǎn)讓方不得牟利和違反法律、損害社會(huì)公共利益;。

(5)合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的程序。

法律規(guī)定和合同約定不得轉(zhuǎn)讓的建筑工程承包合同，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

4.關(guān)于內(nèi)部承包：

浙江高院規(guī)定：

建設(shè)工程施工合同的承包人與其下屬分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)職工簽訂合同，將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工施工，并在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面賜予支持的，可認(rèn)定為企業(yè)內(nèi)部承包合同;當(dāng)事人以內(nèi)部承包合同的承包方無(wú)施工資質(zhì)為由，主見該內(nèi)部承包合同無(wú)效的，不予支持。

杭州中院規(guī)定：

對(duì)于建設(shè)單位內(nèi)部承包合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是工程承包人就其承包的全部或部分工程與其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工簽訂的工程承包合同，屬建筑施工企業(yè)的一種內(nèi)部經(jīng)營(yíng)方式，法律和行政法規(guī)對(duì)此并不禁止，該承包人應(yīng)對(duì)工程施工過(guò)程及質(zhì)量等進(jìn)行管理，對(duì)外擔(dān)當(dāng)施工合同的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人一方以內(nèi)部承包合同中的承包方無(wú)施工資質(zhì)為由主見該內(nèi)部承包合同無(wú)效的，不予支持。

而掛靠則是指實(shí)際施工主體借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義承攬建設(shè)工程，該實(shí)際施工主體與被掛靠企業(yè)間并不存在隸屬或管理關(guān)系，構(gòu)成獨(dú)立主體間的承包合同關(guān)系，假如掛靠單位并無(wú)相應(yīng)施工資質(zhì)的，應(yīng)認(rèn)定該承包合同關(guān)系無(wú)效。因此，二者區(qū)分主要應(yīng)從合同當(dāng)事人間是否有勞動(dòng)或隸屬管理關(guān)系，承包工程所需資金、材料、技術(shù)是否由對(duì)方當(dāng)事人供應(yīng)等進(jìn)行推斷。

福建高院規(guī)定：

問:如何認(rèn)定施工企業(yè)內(nèi)部承包合同的性質(zhì)與效力?

答:建設(shè)工程施工合同的承包人與其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工就所承包的全部或部分工程施工所簽訂的承包合同為企業(yè)內(nèi)部承包合同，屬建筑施工企業(yè)的一種內(nèi)部經(jīng)營(yíng)方式，法律和行政法規(guī)對(duì)此并不禁止，承包人仍應(yīng)對(duì)工程施工過(guò)程及質(zhì)量等進(jìn)行管理，對(duì)外擔(dān)當(dāng)施工合同的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人以內(nèi)部承包合同的承包方無(wú)施工資質(zhì)為由主見合同無(wú)效的，不予支持。

評(píng)價(jià)：假如屬于轉(zhuǎn)包或違法分包的，《建設(shè)工程總承包合同》是有效合同，轉(zhuǎn)包合同是無(wú)效合同，發(fā)包人可以依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，解除《建設(shè)工程總承包合同》。假如屬于掛靠的，《建設(shè)工程總承包合同》是無(wú)效合同，掛靠合同也是無(wú)效合同，發(fā)包人可以懇求確認(rèn)《建設(shè)工程總承包合同》無(wú)效。合同有效被解除與合同無(wú)效，其法律后果是不同的。

(二)掛靠人以被掛靠人名義簽訂合同出現(xiàn)糾紛，被掛靠人是否擔(dān)當(dāng)責(zé)任?

1.“掛靠”行為是施工行業(yè)普遍現(xiàn)象，責(zé)任如何擔(dān)當(dāng)?

14號(hào)《司法說(shuō)明》不是很明確詳細(xì)。該說(shuō)明沒有運(yùn)用“掛靠”術(shù)語(yǔ)，第四條運(yùn)用了“實(shí)際施工人借用有資質(zhì)建筑施工企業(yè)名義”的表述。

2.“掛靠”行為責(zé)任包括：行政、民事、刑事等責(zé)任。

建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任，以及大量的對(duì)外選購(gòu) 、租賃、借貸等商事責(zé)任等。關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任擔(dān)當(dāng)，14號(hào)說(shuō)明第25條規(guī)定明確，總包、分包和實(shí)際施工人共同擔(dān)當(dāng)。

3.關(guān)于“掛靠”的其他商事責(zé)任。

北京高院規(guī)定：合同相對(duì)人不知道是掛靠的，被掛靠人擔(dān)當(dāng)合同責(zé)任，但可以追償;合同相對(duì)人知道是掛靠的，掛靠人擔(dān)當(dāng)責(zé)任，被掛靠人擔(dān)當(dāng)補(bǔ)充責(zé)任。

江蘇高院和杭州中院規(guī)定：掛靠人以被掛靠人名義訂立建設(shè)工程施工合同，因履行該合同產(chǎn)生的民事責(zé)任，掛靠人與被掛靠人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任。

南通中院規(guī)定：實(shí)際施工人以自己的名義對(duì)外訂立、履行合同的，應(yīng)由實(shí)際施工人自行擔(dān)當(dāng)責(zé)任。實(shí)際施工人以建筑單位(即被掛靠人)名義對(duì)外簽訂商事合同，應(yīng)區(qū)分被掛靠人是否構(gòu)成職務(wù)行為、授權(quán)代理行為和表現(xiàn)代理行為。

山東高院規(guī)定：應(yīng)作為共同訴訟人起訴或應(yīng)訴。因合同無(wú)效造成的損失，擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任。

福建高院規(guī)定：實(shí)際施工人以自己的名義對(duì)外簽訂的，合同相對(duì)人起訴被掛靠單位的，不予支持;以被掛靠人名義簽訂的，由被掛靠人擔(dān)當(dāng)，但是，合同相對(duì)人明知掛靠事實(shí)，起訴掛靠人的，由掛靠人擔(dān)當(dāng)。

廣東高院規(guī)定：施工人掛靠其他建筑施工企業(yè)，并以被掛靠建筑施工企業(yè)的名義簽訂建設(shè)工程合同而被起訴的，應(yīng)將施工人和被掛靠建筑施工企業(yè)列為共同被告;被掛靠建筑施工企業(yè)對(duì)施工人因承攬的工程不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成發(fā)包人損失的，應(yīng)擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任。

(三)“三無(wú)”合同效力及補(bǔ)正條件?

最高院14號(hào)《司法說(shuō)明》沒有明確規(guī)定，20頒布的《暫行看法》有過(guò)規(guī)定，但是，20出臺(tái)了14號(hào)《司法說(shuō)明》后，法院似乎不重視這部司法說(shuō)明了。

浙江高院規(guī)定：發(fā)包人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效;但在一審?fù)忁q論終結(jié)前取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門予以竣工核實(shí)的，可認(rèn)定有效。

發(fā)包人未取得建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)證或建筑工程施工許可證的，不影響建設(shè)工程施工合同的效力。

山東高院規(guī)定：頒發(fā)施工許可證屬于行政管理范疇，是否具備《建設(shè)工程施工許可證》不影響建設(shè)工程施工合同的效力。

廣東高院規(guī)定:發(fā)包人與承包人簽訂無(wú)取得土地運(yùn)用權(quán)證、無(wú)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、無(wú)辦理報(bào)建手續(xù)的“三無(wú)”工程建設(shè)施工合同，應(yīng)確認(rèn)無(wú)效;但在審理期間已補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)確認(rèn)合同有效。

發(fā)包人經(jīng)審查被批準(zhǔn)用地，并已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，只是用地手續(xù)尚未辦理而未能取得土地運(yùn)用權(quán)證的，不宜將因發(fā)包人的用地手續(xù)在形式上存在欠缺而認(rèn)定所簽訂的建設(shè)施工合同無(wú)效。

深圳中院規(guī)定：人民法院受理的建設(shè)工程施工合同糾紛，在審理過(guò)程中，一方當(dāng)事人以涉案工程未取得土地運(yùn)用權(quán)或建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可主見合同無(wú)效的，在開庭前發(fā)包人仍未取得土地運(yùn)用權(quán)及上述行政許可的，應(yīng)認(rèn)定施工合同無(wú)效;開庭前已經(jīng)取得土地運(yùn)用權(quán)及上述行政許可，但未取得施工許可的，應(yīng)認(rèn)定施工合同有效。

安徽高院規(guī)定：發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前取得規(guī)劃許可證的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定超規(guī)模建設(shè)的，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但起訴前補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

(四)低于成本價(jià)中標(biāo)及招標(biāo)后讓利是否有效?

江蘇高院：有下列情形之一的，合同無(wú)效：中標(biāo)合同約定的工程價(jià)款低于成本價(jià)的。

深圳中院：根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第三條規(guī)定必需進(jìn)行招標(biāo)的工程，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)而簽訂的施工合同，承包人有證據(jù)證明工程價(jià)款低于成本價(jià)，主見合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。不屬于《中華人民共和國(guó)國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第三條規(guī)定必需進(jìn)行招標(biāo)的工程，建設(shè)工程合同履行中承包人有證據(jù)證明工程價(jià)款低于成本價(jià)或承包人對(duì)總價(jià)包干合同中工程量有重大誤會(huì)的，承包人在法定期限內(nèi)要求撤銷或變更合同的，應(yīng)予支持。

安徽高院：

承包人就招投標(biāo)工程承諾對(duì)工程價(jià)款予以大幅度讓利的，屬于對(duì)工程價(jià)款的實(shí)質(zhì)性變更，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效;承包人就非招投標(biāo)工程承諾予以讓利，如無(wú)證據(jù)證明讓利后的工程價(jià)款低于施工成本，可認(rèn)定該承諾有效，按該承諾結(jié)算工程價(jià)款。

山東高院：假如雙方約定的工程款價(jià)格明顯低于建設(shè)工程的成本價(jià)格，則違反了有關(guān)規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定，可以依據(jù)當(dāng)事人的懇求變更或者撤銷。

(五)“優(yōu)先受償權(quán)”相關(guān)問題。

1.《建設(shè)工程施工合同》無(wú)效，承包人可以主見優(yōu)先受償權(quán)?

浙江高院、安徽高院和杭州中院規(guī)定：

建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人可以主見工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格，在總承包人或轉(zhuǎn)包人怠于行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)可以主見工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

2.《建設(shè)工程施工合同》無(wú)效，承包人不能主見優(yōu)先受償權(quán)?

廣東高院和深圳中院：《建設(shè)工程施工合同》無(wú)效，承包人不能主見工程款的優(yōu)先受償權(quán)。

3.建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)能否轉(zhuǎn)讓?

江蘇高院規(guī)定：承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

深圳中院規(guī)定：承包人將其對(duì)發(fā)包人的工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能隨之轉(zhuǎn)讓。

4.《建設(shè)工程施工合同》被解除，承包人是否享有優(yōu)先受償權(quán)?

深圳中院規(guī)定：在工程竣工驗(yàn)收合格前，建設(shè)工程合同被解除的，承包人對(duì)已完工程享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。

5.優(yōu)先受償權(quán)適用范圍的擴(kuò)大和限制?

浙江高院和安徽高院：

工程勘察人或設(shè)計(jì)人就工程勘察或設(shè)計(jì)費(fèi)主見優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。

廣東高院粵高法發(fā)[2004]2號(hào)看法：

《合同法》第286條所規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)適用于建設(shè)工程施工合同。

建設(shè)工程幕墻裝修、裝飾合同屬于建設(shè)工程施工合同。

深圳中院規(guī)定：

建設(shè)單位干脆發(fā)包的基礎(chǔ)工程，享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)單位干脆發(fā)包的消防工程、玻璃幕墻工程、裝修裝飾工程，在該工程增加價(jià)值的范圍內(nèi)享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

總承包人分包的專業(yè)工程，專業(yè)工程分包人不享有工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。

6.廣東高院的優(yōu)先受償權(quán)的其他規(guī)定。

建設(shè)工程合同訂立總承包合同后，再由總承包人訂立分包合同的，在總承包合同、分包合同均有效的情形下，發(fā)包人拖欠工程款的，總承包人可以對(duì)工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款主見優(yōu)先受償權(quán)。

承包人對(duì)于其參加建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教化設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施，不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

承包人對(duì)其承建的建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但對(duì)于因建設(shè)工程的運(yùn)用、出租所產(chǎn)生的收益不得行使優(yōu)先權(quán)。

因承包人的緣由導(dǎo)致建設(shè)工程未經(jīng)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，承包人主見建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押權(quán)等權(quán)利時(shí)需對(duì)該建設(shè)工程進(jìn)行處分的情形除外。

承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在建設(shè)工程承包合同中約定承包人不能行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，事后承包人以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利為由向人民法院主見合同約定無(wú)效并要求行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的，人民法院不予支持。

承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在合同中約定行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期限的，該約定有效。但在2002年12月28日之后，承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在合同中約定行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限超過(guò)6個(gè)月的，超過(guò)部分無(wú)效。

承包人在超過(guò)法定的期限后向人民法院主見建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。

7.浙江高院對(duì)優(yōu)先受償權(quán)的其他規(guī)定。

(1)行使優(yōu)先權(quán)的六個(gè)月期限應(yīng)當(dāng)如何理解?

六個(gè)月期限的起算點(diǎn)應(yīng)區(qū)分以下狀況予以確定：發(fā)生建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí)工程已實(shí)際竣工的，工程實(shí)際竣工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn);發(fā)生建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí)工程未實(shí)際竣工的，約定的竣工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn);約定的竣工日期早于實(shí)際停工日期的，實(shí)際停工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn)。

權(quán)利人未在上述期限內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)丟失。

(2)哪些方式可以認(rèn)定為具有行使優(yōu)先權(quán)的效力?

建設(shè)工程承包人自行與發(fā)包人協(xié)商以該工程折價(jià)抵償尚未支付的工程價(jià)款，或者提起訴訟、申請(qǐng)仲裁要求確認(rèn)其對(duì)該工程拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，或者干脆申請(qǐng)法院將該工程拍賣以實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)，或者申請(qǐng)參與對(duì)建設(shè)工程變價(jià)款的參加安排程序主見優(yōu)先受償權(quán)，均屬于對(duì)建設(shè)工程價(jià)款依法行使優(yōu)先權(quán)。

建設(shè)工程承包人提起訴訟、申請(qǐng)仲裁僅要求判決或裁決由發(fā)包人向其支付工程款，未要求確認(rèn)其對(duì)該工程拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的，不視為行使優(yōu)先權(quán)。

(3)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍如何駕馭?

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍為建設(shè)工程的工程價(jià)款，包括承包人應(yīng)當(dāng)支付的工作人員酬勞、材料款和用于建設(shè)工程的墊資款等。工程價(jià)款的利息不在優(yōu)先受償范圍內(nèi)。

發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付的違約金或者因?yàn)榘l(fā)包人違約所造成的損失，不屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的`受償范圍。

(4)建設(shè)工程承包人對(duì)工程占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)的拍賣價(jià)款是否享有優(yōu)先受償權(quán)?

建設(shè)工程承包人只能在其承建工程拍賣價(jià)款的范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)該工程占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)的拍賣價(jià)款不能主見優(yōu)先受償。

實(shí)際操作中可對(duì)建設(shè)工程和土地運(yùn)用權(quán)分開進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定各自由總價(jià)值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設(shè)工程承包人可以優(yōu)先受償?shù)慕痤~。

建設(shè)工程承包人承建的部分工程因發(fā)包人的其他債務(wù)被人民法院執(zhí)行的，承包人只能依據(jù)被執(zhí)行的工程占其承建的全部工程的比例，對(duì)相應(yīng)的工程價(jià)款主見優(yōu)先受償。

8.杭州中院有限受償權(quán)時(shí)效規(guī)定。

答：雖然上述批復(fù)規(guī)定了該優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為六個(gè)月，但從《合同法》第286條的條文本意分析，該六個(gè)月的期限，僅是規(guī)定應(yīng)由承包人向發(fā)包人催告支付工程價(jià)款，至于是否選擇折價(jià)、拍賣等形式受償?shù)?，并不在該期限?nèi)。

但應(yīng)當(dāng)明確，從承包人催告時(shí)起，就意味著其知道自身可以行使優(yōu)先受償權(quán)了，所以也應(yīng)當(dāng)從這一時(shí)間點(diǎn)計(jì)算該項(xiàng)權(quán)利的訴訟時(shí)效，即為兩年，若兩年還內(nèi)不起訴的，則應(yīng)丟失該優(yōu)先受償?shù)膭僭V權(quán)。

(六)最高院《司法說(shuō)明》的適用范圍?

山東高院規(guī)定：家庭居室裝飾裝修合同不適用《建筑法》調(diào)整，適用《合同法》承攬合同規(guī)定。

福建高院規(guī)定：城鎮(zhèn)個(gè)人自建房屋適用該司法說(shuō)明，但農(nóng)村建房不適用該司法說(shuō)明，農(nóng)村建筑活動(dòng)由國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律、法規(guī)調(diào)整。

橋梁、鐵路、馬路、碼頭、堤壩等構(gòu)筑物工程、線路管道和設(shè)備安裝工程以及構(gòu)成專業(yè)承包的建筑裝飾裝修工程等施工合同適用該司法說(shuō)明。

江蘇高院規(guī)定：勞務(wù)承包合同糾紛和家庭住宅裝修合同糾紛案件不適用《指導(dǎo)看法》。

(七)其他特殊規(guī)定。

1.江蘇高院：

(1)細(xì)化了“掛靠”的表現(xiàn)形式，四個(gè)“有無(wú)”：資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一財(cái)務(wù)，人事任免、調(diào)動(dòng)，社會(huì)保險(xiǎn)。

(2)突破建設(shè)工程價(jià)款在鑒定過(guò)程中，假如承包人出具的工程簽證單等工程施工資料有瑕疵，鑒定機(jī)構(gòu)未予認(rèn)定，人民法院根據(jù)鑒定報(bào)告支持工程價(jià)款;但是當(dāng)事人有證據(jù)證明工程簽證單等工程施工資料載明的工程內(nèi)容確已完成的除外。

(3)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作各方當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

(4)承包人轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程所獲得的利潤(rùn)以及實(shí)際施工人支付的管理費(fèi)，人民法院可以收繳。

2.浙江高院：建設(shè)工程施工合同采納固定總價(jià)包干方式，當(dāng)事人以實(shí)際工程量存在增減為由要求調(diào)整的，有約定的按約定處理。沒有約定，總價(jià)包干范圍明確的，可相應(yīng)調(diào)整工程價(jià)款;總價(jià)包干范圍約定不明的，主見調(diào)整的當(dāng)事人應(yīng)擔(dān)當(dāng)舉證責(zé)任。

3.山東高院：

(1)法院以職權(quán)審查合同效力，在審理建筑工程承包合同糾紛案件中，假如雙方當(dāng)事人對(duì)合同效力不予主見，法院也應(yīng)審查合同的效力，并在法律文書中予以確認(rèn)和說(shuō)明。

(2)確定顯示公允的幅度為30%，在審理建筑工程欠款糾紛中，一般應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人在合同中約定的工程造價(jià)和結(jié)算方式進(jìn)行結(jié)算;但約定的價(jià)款明顯超過(guò)或低于市場(chǎng)的30%，所得的勞動(dòng)酬勞明顯超過(guò)或低于同類勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的30%，致使雙方利益嚴(yán)峻失衡的，應(yīng)公允合理地對(duì)約定價(jià)款予以變更。

(3)明確規(guī)定無(wú)效合同的損失范圍，因無(wú)效合同造成損失范圍包括窩工停工費(fèi)、機(jī)械設(shè)備調(diào)遣費(fèi)、建筑材料和構(gòu)建積壓費(fèi)、保管費(fèi)、機(jī)械設(shè)施閑置費(fèi)、租賃費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施建立費(fèi)以及其他干脆與該工程有關(guān)而獨(dú)立發(fā)生的費(fèi)用等。

4.福建高院：拒絕承包人修復(fù)，發(fā)包人另請(qǐng)他人修復(fù)費(fèi)用，承包人不擔(dān)當(dāng)，因承包人的緣由造成建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，承包人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)合理的修復(fù)費(fèi)用。發(fā)包人無(wú)正值理由拒絕由承包人修復(fù)而另請(qǐng)他人修復(fù)的，因另請(qǐng)他人而增加的費(fèi)用不應(yīng)由承包人擔(dān)當(dāng)。

5.廣東高院：

(1)結(jié)算后仍可主見違約金及墊資款利息，發(fā)包人在工程款結(jié)算后不按期支付工程款，即使雙方已經(jīng)結(jié)算，承包人懇求發(fā)包人根據(jù)合同約定支付逾期付款違約金及墊資利息的，應(yīng)予支持。

(2)簽約后又毀約，發(fā)包人應(yīng)賠償承包人預(yù)期利益，發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程合同后又毀約的，應(yīng)賠償承包人由此而造成的損失，該損失應(yīng)當(dāng)包括承包人履行合同后可以獲得的利益。

6.深圳中院：

(1)全部人與發(fā)包人不同時(shí)，應(yīng)共同作為案件原被告，建設(shè)工程施工合同的發(fā)包人并非建設(shè)工程項(xiàng)目的全部人，發(fā)包人以自己的名義實(shí)際履行合同的，建設(shè)工程的全部人應(yīng)與發(fā)包人列為建設(shè)工程施工合同糾紛案件的共同原被告。

(2)建設(shè)工程合同約定為固定總價(jià)的，承包人以工程量增加為由要求調(diào)整合同價(jià)款的，應(yīng)根據(jù)以下方式處理：

d.簽訂固定總價(jià)合同后，工程發(fā)生重大改變或固定總價(jià)所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙發(fā)生重大變更的，根據(jù)雙方確定的工程量清單單價(jià)據(jù)實(shí)計(jì)價(jià)。

7.南通中院：

1)內(nèi)部協(xié)議具有內(nèi)部約束力，工程掛靠、轉(zhuǎn)包、違法分包等關(guān)系雙方約定建筑單位對(duì)建設(shè)工程所涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)不擔(dān)當(dāng)責(zé)任的，僅在其內(nèi)部具有約束力，不能對(duì)抗善意相對(duì)人。

d.實(shí)際施工人與相對(duì)人未訂立書面合同，但相對(duì)人能舉證證明實(shí)際施工人在訂立合同當(dāng)時(shí)以建筑單位、項(xiàng)目部或工地名義，且其已知道實(shí)際施工人具有案涉工程項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理或其他相關(guān)身份的。

(3)標(biāo)的物用途作為認(rèn)定表見代理的重要因素，在結(jié)合相對(duì)人主觀以及客觀事實(shí)仍無(wú)法認(rèn)定是否構(gòu)成表見代理的，應(yīng)將合同標(biāo)的物的用途作為重要參考予以審查，如購(gòu)買的材料、租賃的器材和所借的款項(xiàng)實(shí)際用于項(xiàng)目施工的，可以認(rèn)定建筑單位擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

g.運(yùn)用閱歷法則，通過(guò)對(duì)合同締結(jié)和出具債權(quán)憑證時(shí)間、以誰(shuí)名義出具、標(biāo)的物的種類性質(zhì)及交付運(yùn)用等狀況的綜合分析推斷，實(shí)際施工人或其與相對(duì)人的行為明顯與常情常理不符的。

答：項(xiàng)目部是施工承包企業(yè)詳細(xì)實(shí)施施工行為的組織體，項(xiàng)目經(jīng)理指受企業(yè)托付對(duì)工程項(xiàng)目施工過(guò)程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者，是企業(yè)在工程項(xiàng)目上的代表人。從當(dāng)前的建筑工程承包現(xiàn)狀來(lái)看，承包人的項(xiàng)目部或項(xiàng)目經(jīng)理以承包人名義訂立合同，債權(quán)人要求承包人擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任的，一般應(yīng)予支持，但承包人有證據(jù)證明債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道項(xiàng)目部或者項(xiàng)目經(jīng)理沒有代理權(quán)限的除外。

但應(yīng)當(dāng)留意的是，對(duì)于除項(xiàng)目經(jīng)理以外的所謂現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人或材料員、選購(gòu) 員等，因其自身并無(wú)法律、法規(guī)或行業(yè)規(guī)范所給予的項(xiàng)目部管理權(quán)力，故對(duì)此類人員的簽證是否具有表見代理的效力，則應(yīng)當(dāng)由主見該表見代理行為成立的一方當(dāng)事人舉證。同理，對(duì)于項(xiàng)目部技術(shù)專用章的效力，也同樣如此。

建設(shè)合同糾紛

廣東圣方律師事務(wù)所(以下簡(jiǎn)稱“本所”)接受貴司的托付，指派本所顏宇丹律師，作為貴司與深圳市b有限公司買賣合同糾紛一案一審程序的代理人。

貴司已向本所承諾：所供應(yīng)的文件和所作陳述及說(shuō)明是完整、真實(shí)和有效的，有關(guān)原件及其上面的簽字和印章是真實(shí)的，且有關(guān)足以影響本法律看法書的事實(shí)和文件均已向本所披露，無(wú)任何隱瞞、疏漏之處。現(xiàn)依據(jù)相關(guān)資料結(jié)合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及司法說(shuō)明的規(guī)定，出具如下法律建議：

一、本所代理律師代理貴司于xxx1年x月x日向深圳市xx區(qū)人民法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，懇求法院查封、凍結(jié)深圳市b有限公司名下價(jià)值人民幣xx萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)。xx區(qū)人民法院于xxx1年x月x日作出(xxx1)深x法立保字第xx號(hào)民事裁定書，裁定查封、凍結(jié)被申請(qǐng)人名下價(jià)值人民幣xx萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)。本所代理律師代理貴司于xxx1年x月x日向xx區(qū)人民法院提出訴前聯(lián)調(diào)，法院于當(dāng)日作出(xxx1)深寶訴前聯(lián)調(diào)第xx號(hào)《訴前聯(lián)調(diào)受理通知書》。由于訴前聯(lián)調(diào)工作室無(wú)法聯(lián)系到深圳市b公司，于xxx1年x月x日作出《訴訟建議函》，將有關(guān)材料移交法院。本所代理律師于xxx1年x月x日代理貴司向xx區(qū)人民法院提交起訴狀及有關(guān)材料，xx區(qū)人民法院作出no《受理案件通知書》立案審理，案號(hào)為(xxx2)深(x)法(民二初)字第(x)號(hào)。

二、綜上所述，本所代理律師認(rèn)為：除勞動(dòng)債權(quán)、欠國(guó)家的稅費(fèi)及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和執(zhí)行中實(shí)際支出的費(fèi)用優(yōu)先受償外，已實(shí)行財(cái)產(chǎn)保全措施的債權(quán)人享有肯定條件下的優(yōu)先受償權(quán)，但必需對(duì)該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)，即通過(guò)法院調(diào)解取得生效調(diào)解書，或通過(guò)訴訟取得生效裁判文書確認(rèn)債權(quán)。否則，即使對(duì)被執(zhí)行人已實(shí)行財(cái)產(chǎn)保全措施的申請(qǐng)人，也無(wú)權(quán)參加財(cái)產(chǎn)安排。

三、因xx區(qū)人民法院訴前聯(lián)調(diào)工作室無(wú)法聯(lián)系到深圳市b公司，無(wú)法進(jìn)行調(diào)解，貴司需在立案之日xxx1年xx月xx日起七日內(nèi)繳納預(yù)交案件受理費(fèi)，否則法院按自動(dòng)撤訴處理，貴司將無(wú)權(quán)參加深圳市b公司的財(cái)產(chǎn)安排。

本看法書僅供貴司決策時(shí)參考。

本法律看法書經(jīng)本所蓋章及經(jīng)辦律師簽字后生效。本法律看法書正本一式兩份，無(wú)副本。

廣東圣方律師事務(wù)所律師：顏宇丹。

xxx1年x月x日。

附：

1、《受理案件通知書》(原件共三聯(lián));。

2、《訴訟建議函》;。

3、《訴前聯(lián)調(diào)受理通知書》;。

4、《民事裁定書》;。

5、《證據(jù)書目》;。

6、《參加安排申請(qǐng)書》。

文檔為doc格式。

房屋租賃合同糾紛

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

糾紛案件，可以參照本說(shuō)明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說(shuō)明。

【解讀】本條系關(guān)于本司法說(shuō)明適用范圍的規(guī)定。

本說(shuō)明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本說(shuō)明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體全部，均適用本說(shuō)明，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本說(shuō)明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本說(shuō)明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本說(shuō)明。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)運(yùn)用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)運(yùn)用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢(shì)的客觀須要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的運(yùn)用期限、范圍、用途內(nèi)，建立的供臨時(shí)運(yùn)用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的狀況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說(shuō)明第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和打算履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特別性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本說(shuō)明都有明確規(guī)定。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，根據(jù)如下依次確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺瞞等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，推斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最終簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接著履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)運(yùn)用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必需在“合理期限”內(nèi)要求承租人復(fù)原原狀，承租人在此期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假如承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，懇求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必需在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，同時(shí)載明假如不再此期限內(nèi)復(fù)原原狀，合同即自動(dòng)解除。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不行規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋運(yùn)用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非隨意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法運(yùn)用”。所謂“無(wú)法運(yùn)用”是指無(wú)法根據(jù)租賃房屋的約定用途運(yùn)用，或者無(wú)法根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)運(yùn)用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且丟失了運(yùn)用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥當(dāng)保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的運(yùn)用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，假如是由于出租人的緣由，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;假如是由于承租人的緣由，出租人因此遭遇損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的全部權(quán)人，假如出租人最終被確認(rèn)為房屋的全部權(quán)人，則房屋租賃合同有效;假如出租人最終被確認(rèn)不是房屋的全部權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部;不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】根據(jù)裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分別(即未形成附合)和不行分別(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成接著性和固定性的，非毀損不行分別或者雖可分別但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不行分別狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。

根據(jù)添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，全部權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)復(fù)原原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人全部;出租人不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行擔(dān)當(dāng)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已運(yùn)用房屋的時(shí)間予以折舊，不能根據(jù)租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)依據(jù)出租人的須要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、復(fù)原原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行擔(dān)當(dāng)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的留意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必需盡到必要的留意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)復(fù)原原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

(四)因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)公允原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法根據(jù)約定的租賃期限運(yùn)用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行擔(dān)當(dāng)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的緣由導(dǎo)致合同解除，根據(jù)公允責(zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是根據(jù)租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一樣，可托付特地的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必需經(jīng)過(guò)出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍荆魇居袝?、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;假如出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可干脆認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并復(fù)原原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)峻，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的擔(dān)當(dāng)有約定的，出租人仍可要求承租人復(fù)原原狀、賠償損失。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用由雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致，則由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)程度分別擔(dān)當(dāng);(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公允原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人擔(dān)當(dāng);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別擔(dān)當(dāng)。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由懇求削減擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主見不擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)削減;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不行歸責(zé)于雙方緣由導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)擔(dān)當(dāng)分別擔(dān)當(dāng)。

關(guān)于擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主見采納工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

【解讀】適用本條應(yīng)留意如下幾個(gè)問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋全部人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參與訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人剛好行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必定與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的懇求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立懇求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、運(yùn)用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行運(yùn)用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其運(yùn)用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償懇求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償懇求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、運(yùn)用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人全部的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主見返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主見逾期騰期間的占有運(yùn)用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以根據(jù)原租賃合同租賃房屋。本條司法說(shuō)明將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法說(shuō)明，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參加經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注意標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注意標(biāo)的物的運(yùn)用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生全部權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以運(yùn)用該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主見優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償懇求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通看法》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本說(shuō)明其次十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該“15日”的屆滿之日確定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必需給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但可以懇求法院判令其干脆以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避開承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以肯定的義務(wù)，如承租人主見與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付肯定數(shù)額的定金或供應(yīng)擔(dān)保，以使出租人信任其履行實(shí)力。

承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定推斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主見以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先愛護(hù)出租人履行合同，取得房屋全部權(quán)，由此第三人無(wú)法接著履行合同的，第三人可以主見出租人擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主見優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只能根據(jù)第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在肯定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有肯定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人?！贝怂^“跟價(jià)法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)根據(jù)拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)參與競(jìng)拍。

(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;。

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;。

(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人全部權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣，具有深厚的人身色調(diào)，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)分，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主見優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)剛好答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，則丟失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零一零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移全部權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其全部權(quán)。“舉重以明輕”，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

【解讀】本說(shuō)明于2024年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本說(shuō)明施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本說(shuō)明;本說(shuō)明施行前提起的訴訟，本說(shuō)明施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本說(shuō)明;本說(shuō)明施行前已經(jīng)終審的案件，在本說(shuō)明施行前提起再審程序，且于本說(shuō)明實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本說(shuō)明;本說(shuō)明施行前已經(jīng)終審，本說(shuō)明施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘吒鶕?jù)審判監(jiān)督程序確定再審的案件，不適用本說(shuō)明。

建設(shè)合同糾紛

立合同雙方：

出租方：(簡(jiǎn)稱甲方)____________。

承租方：(簡(jiǎn)稱乙方)_______________。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和國(guó)家政策的規(guī)定，甲乙雙方本著同等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

一、甲方將位于___，租賃給乙方運(yùn)用，四至范圍以測(cè)繪詳圖為準(zhǔn)。

二、乙方租賃運(yùn)用甲方該宗土地進(jìn)行___廠建設(shè)，租金形式按年度定時(shí)支付。

三、租賃期___年，即：自___年___月___日起至___年___月___日至。

四、租金及兌付方法：

本合同項(xiàng)下的土地租金為每畝___元，計(jì)人民幣_(tái)__元。本合同簽字后，乙方一次性交清一年租金___元，以后乙方應(yīng)于每年___月___日按時(shí)繳納租金，逾期不交的，每日加收3‰的滯納金。

五、甲方土地上的建筑物、構(gòu)筑物等附著物，由乙方按有關(guān)規(guī)定賜予一次性折價(jià)補(bǔ)償。

六、雙方的權(quán)利和義務(wù)。

1、本合同項(xiàng)下的土地運(yùn)用權(quán)，未經(jīng)甲方同意，不得擅自轉(zhuǎn)讓和出租。如確需轉(zhuǎn)讓和出租，須經(jīng)甲方批準(zhǔn)。

2、甲乙雙方不得擅自提前終止合同，如乙方放棄承租權(quán)，其運(yùn)用權(quán)為乙方全部。

3、本合同下的土地運(yùn)用權(quán)如因社會(huì)公共利益的須要，甲乙雙方均應(yīng)聽從國(guó)家須要。

4、本合同期內(nèi)如遇不行抗拒的自然災(zāi)難造成的損失，雙方互不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

七、土地租賃期限屆滿，乙方須要急需運(yùn)用土地的，須再重新辦理有關(guān)手續(xù)。如到期不再接著運(yùn)用的，乙方應(yīng)到期將土地運(yùn)用權(quán)無(wú)償交付甲方。

八、本合同履行期間，如發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決。

九、本合同未盡事宜，由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：(蓋章)____________。

乙方：(蓋章)____________。

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房屋租賃合同糾紛

原告：____________，女，漢族，____________年____________月____________誕生，現(xiàn)居____________市____________區(qū)____________鎮(zhèn)____________，身份證號(hào)：________________________，電話：________________________。

被告：____________有限公司，地址：____________________________________，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________________________。

法定代表人：____________，職務(wù)：____________。電話________________________。

訴訟懇求：

5.判令本案的訴訟費(fèi)由被告擔(dān)當(dāng);。

事實(shí)和理由：

____________年____________月____________×日，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋托付租賃合同》____________)，將原告全部的位于____________市____________區(qū)____________房屋出租給____________全權(quán)管理并進(jìn)行轉(zhuǎn)租出租，依據(jù)合同第六條第2項(xiàng)條款約定，成都青客負(fù)有按時(shí)向原告支付房屋租金的義務(wù)，并根據(jù)《租金支付明細(xì)表》進(jìn)行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務(wù)。

綜上所述，被告成都青客未根據(jù)《房屋托付租賃合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定訴至貴院，望判如所請(qǐng)。

此致

________________________區(qū)人民法院。

具狀人：________________________。

房屋租賃合同糾紛

出租方:----市----房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱甲方)。

承租方:(簡(jiǎn)稱乙方)。

為了明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù),經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商同意就下列房屋租賃事項(xiàng)簽訂本合同,以便共同遵守。

一、租賃房屋的位置及面積數(shù)量。

甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米，租賃給乙方做運(yùn)用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標(biāo)的物的管理權(quán)、運(yùn)用權(quán)。

二、租賃期限。

1、起租日期應(yīng)以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。

2、起租日期前不少于四個(gè)月時(shí)間用于乙方的各種裝修、調(diào)試、大進(jìn)貨、招商等等開業(yè)打算工作。

3、詳細(xì)計(jì)算交納房租時(shí)間以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。

4、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年。

三、租金數(shù)額。

1、租金第一、二年總計(jì)金額為萬(wàn)元/年。

2、第三年至第十年為萬(wàn)元/年。

3、本合同所涉及幣種為人民幣。

四、租金交納方式剛好間。

1、租金為每季度交納一次。

2、原則先交后用，于上一季度的最終七天交下一季度租金。

3、首期租金在開業(yè)后其次個(gè)月的前三天交納。

4、如遇節(jié)假日則順延。

五、水、電費(fèi)的計(jì)算。

1、乙方租賃面積內(nèi)水、電表獨(dú)立安裝，單獨(dú)計(jì)費(fèi);乙方運(yùn)用電梯的電費(fèi)、修理費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)，并接入乙方的電表。

2、因乙方緣由造成的逾期不能結(jié)算，甲方有權(quán)停電、停水，在此期間所產(chǎn)生的一切損失由乙方負(fù)責(zé)。

3、物業(yè)管理費(fèi)先服務(wù)后交費(fèi)，需另外再簽訂協(xié)議。

六、房屋的改造及修理保養(yǎng)。

1、乙方在租賃期間不得擅自變更房屋主體結(jié)構(gòu)，經(jīng)甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對(duì)承租區(qū)進(jìn)行局部改造和裝修，所裝修費(fèi)用由乙方擔(dān)當(dāng)。

2、甲方定期對(duì)房屋進(jìn)行修理保養(yǎng)，保證乙方營(yíng)業(yè)、辦公和生活環(huán)境不受影響。

七、物業(yè)管理。

由甲方所屬的----物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)商城進(jìn)行物業(yè)管理。

1、甲方必需確保乙方水、電的正常供應(yīng)，并負(fù)責(zé)主配電房正常運(yùn)轉(zhuǎn)的管理、維護(hù)保養(yǎng)。

2、乙方負(fù)責(zé)超市內(nèi)部水、電及空調(diào)主機(jī)房的修理，所需費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

3、甲方不得無(wú)正值理由在乙方營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)停電、停水。由于甲方物業(yè)管理緣由停水、停電其責(zé)任由甲方擔(dān)當(dāng)，甲方按停電、停水時(shí)間補(bǔ)償給乙方相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的房租，停電、停水時(shí)間超過(guò)三個(gè)小時(shí)，乙方全部損失由甲方負(fù)責(zé)。

4、電力部門、自來(lái)水公司、及不行抗力因素造成的停電、停水甲方不負(fù)責(zé)任，但電力部門、自來(lái)水公司停電、停水需提前三天通知乙方。

5、由甲方協(xié)調(diào)有關(guān)部門允許在----商城前門正常停放車輛，并負(fù)責(zé)車輛管理，廣場(chǎng)停車場(chǎng)內(nèi)不準(zhǔn)作為貨物出租車停車場(chǎng)及對(duì)外用于其他經(jīng)營(yíng)，并達(dá)到車輛擺放整齊及商場(chǎng)進(jìn)出口暢通。

6、甲方負(fù)責(zé)商城內(nèi)其他業(yè)主營(yíng)業(yè)時(shí)間及其他事項(xiàng)協(xié)商，行使統(tǒng)一管理。乙方經(jīng)營(yíng)時(shí)間及管理由乙方自己支配，甲方不得干涉。

7、甲方全面負(fù)責(zé)消防設(shè)施的配置、檢查、驗(yàn)收、運(yùn)用等工作。

8、甲方正常修理應(yīng)限制在2次/年內(nèi)，并需提前三日通知乙方。

9、甲方的物業(yè)管理項(xiàng)目明細(xì)必需在乙方裝修前告知乙方，涉及乙方內(nèi)容需按乙方要求辦理。

10、甲方必需無(wú)償為乙方供應(yīng)足夠、醒目的店名位置。

11、甲方須無(wú)償供應(yīng)乙方相當(dāng)?shù)膹V告位置。

12、籌備期間甲方給乙方無(wú)償供應(yīng)300平方米左右辦公用房一處。

13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。

房屋買賣合同糾紛

答辯人：

被答辯人：

答辯懇求：

1.依法駁回被答辯人b對(duì)答辯人a的訴訟懇求。

事實(shí)和理由：

被答辯人認(rèn)為合同無(wú)效有三個(gè)緣由：一是中大恒基不是指定的央產(chǎn)房代理機(jī)構(gòu)，二是b是腦梗塞病人，意思表示不真實(shí);三是中大恒基與答辯人之間惡意串通。

針對(duì)被答辯人合同無(wú)效的三個(gè)理由，答辯如下：

1.中大恒基公司供應(yīng)的是居間服務(wù)，而不是上市交易服務(wù)。

《中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理方法》(以下簡(jiǎn)稱《央產(chǎn)房出售方法》)第5條規(guī)定：交易辦公室選擇三家以上符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，作為中央在京單位已購(gòu)公房上市出售的定點(diǎn)交易代理服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu))，擔(dān)當(dāng)中央在京單位已購(gòu)公房上市交易的代理服務(wù)工作。依據(jù)《央產(chǎn)房出售方法》第5條的規(guī)定，我們可以看出定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)央產(chǎn)房“上市交易”的代理服務(wù)工作。中大恒基公司供應(yīng)的只是居間服務(wù)，詳細(xì)地說(shuō)是向買房人和賣房人供應(yīng)訂立買賣房屋合同的媒介服務(wù)，而并不供應(yīng)辦理“上市交易”手續(xù)的服務(wù)。因此買賣合同雖然是由中大恒基公司促成的，但不違反《央產(chǎn)房出售方法》第5條的規(guī)定。

2.被答辯人沒有供應(yīng)證據(jù)證明中大恒基不是定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)之一。

《央產(chǎn)房出售方法》規(guī)定交易辦公室選擇三家以上的交易機(jī)構(gòu)代理央產(chǎn)房的上市服務(wù)，但并沒有規(guī)定定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)是哪幾家中介公司?！堆氘a(chǎn)房出售方法》是xxxx年制定的，時(shí)至今日已經(jīng)7年之久，“三家以上的交易機(jī)構(gòu)”到今日可能已經(jīng)擴(kuò)充到許多中介公司。楊懷波并沒有供應(yīng)證據(jù)證明中大恒基不在“三家以上的交易機(jī)構(gòu)”之中。楊懷波證明不了中大恒基不是“上市交易”的代理機(jī)構(gòu)，因此認(rèn)為中大恒基代理的合同是無(wú)效合同沒有證據(jù)支持。

3.《央產(chǎn)房出售方法》是部門規(guī)章，違反行政規(guī)章并不是合同無(wú)效的理由。

《央產(chǎn)房出售方法》是國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局制定的，是部門規(guī)章，而不是行政法規(guī)。《合同法》第52條規(guī)定了合同無(wú)效的幾種緣由：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)此條第5款的規(guī)定，只有違反了法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，才導(dǎo)致合同無(wú)效?！堆氘a(chǎn)房出售方法》不是法律，也不是行政法規(guī)，因此即使買賣合同的簽訂違反了《央產(chǎn)房出售方法》，也不必定導(dǎo)致合同無(wú)效。此外，簽訂的合同沒有損害社會(huì)公共利益或者國(guó)家利益，也不在合同無(wú)效的其他幾種情形中，因此合同不存在無(wú)效的緣由。

4.合同無(wú)效違反了合同法的最基本原則——意思自治。

綜上，房屋買賣合同的當(dāng)事人是a和b，雙方都是完全行為實(shí)力人，意思表示真實(shí)，合同約定的內(nèi)容不影響法律或者社會(huì)公共利益，因此依據(jù)《民法通則》第55條的規(guī)定，a和b簽訂的買賣合同合法有效。

二、被答辯人沒有證據(jù)證明楊懷波意思表示不真實(shí)。

b是一位70多歲的老人，還曾經(jīng)患過(guò)腦梗塞，但這些都不能夠證明簽訂合同的時(shí)候其意思表示不真實(shí)。此外，3月17日的談話錄音表明，簽合同當(dāng)日，b的女兒也在簽訂合同的現(xiàn)場(chǎng)。另外，合同簽訂之后，中大恒基的工作人員到b的家里征詢房屋共有人的出售看法，b的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的證明》文件上簽字。綜上，出售房屋不僅僅是b的真實(shí)意思表示，也是b女兒及b妻子的真實(shí)意思表示。

三、被答辯人沒有證據(jù)證明中大恒基與答辯人之間惡意串通。

為了解決孩子上學(xué)問題，我找到中大恒基公司，希望能買到一套學(xué)區(qū)房。在與楊懷波簽訂合同之前，先后看了許多房子，因此對(duì)中關(guān)村四周的房子特別熟識(shí)。b的房子在位置和總價(jià)款上都是我所能接受的，所以中大恒基帶我看房之后，很快便確定購(gòu)買此房。我與中大恒基之間只是買房人與中介公司的簡(jiǎn)潔關(guān)系。b認(rèn)為我與中大恒基惡意串通，卻沒有供應(yīng)任何證據(jù)證明，因此缺少最基本的證據(jù)。

房屋租賃合同糾紛

上訴人(一審原告)：xx某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx分公司。居處地：xx縣婁山關(guān)鎮(zhèn)。

負(fù)責(zé)人：某某某，該公司經(jīng)理。

被上訴人(一審被告)：張某某，男，漢族，19xx年x月x日誕生，xx省xx縣人。住xx省xx縣某某鎮(zhèn)某某村某某組。

上訴人與被上訴人之間因房屋租賃合同糾紛一案，不服xx省xx縣人民法院(xxxx)桐民初字第3033號(hào)《民事判決書》中第四判項(xiàng)“即：關(guān)于駁回上訴人一審主見的第5-7層、第9層房屋租金，以及從xxxx年9月1日起每日擔(dān)當(dāng)0.5%的違約金”內(nèi)容，現(xiàn)依法提起上訴。

上訴懇