淺談商業(yè)寫字樓發(fā)展和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

淺談商業(yè)寫字樓發(fā)展和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一、“甲級(jí)”、“5A”是不同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)

三個(gè)概念基本代表了評(píng)定寫字樓等級(jí)的基本方向，“甲級(jí)”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫字樓的等級(jí)；“5A”是從硬件配置角度評(píng)定；而“第四代”則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)角評(píng)定方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)人群不清晰各個(gè)評(píng)定方法，從而造成概念的混亂。二、“甲級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)不不是最高級(jí)別

“甲級(jí)寫字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，就中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。

對(duì)于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右。

④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米。

(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3A及3A以上。3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無(wú)限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足寫字樓分級(jí)和配置標(biāo)準(zhǔn)的探討

“甲級(jí)寫字樓”、“5A級(jí)寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來(lái)形容或描述一個(gè)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)。其實(shí)所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級(jí)寫字樓，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。相比之下，如果用5A作為衡量一個(gè)寫字樓品質(zhì)等級(jí)的話更加有點(diǎn)勉強(qiáng)了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級(jí)，“5A”指的是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個(gè)寫字樓智能化水平的高低，對(duì)寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說(shuō)“5A”級(jí)寫字樓就是甲級(jí)寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個(gè)方面而已。

“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A級(jí)寫字樓的說(shuō)法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。如果用“5A”評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場(chǎng)上有人打出“超5A級(jí)”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說(shuō)法。甲級(jí)寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒有成文的規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級(jí)寫字樓。在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無(wú)法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，政府出臺(tái)了一系列政策法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，如：明確規(guī)定商用物業(yè)的概念，這在很大程度上是對(duì)于購(gòu)房者的保護(hù)，但對(duì)于部分商家混淆產(chǎn)品概念以擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的做法，卻不大可能做出硬性規(guī)定。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明確了項(xiàng)目所宣揚(yáng)的產(chǎn)品概念就會(huì)在一定程度上減少被欺詐的可能，至少不會(huì)被賣家的貓兒膩弄得一頭霧水。

既然甲級(jí)寫字樓是寫字樓領(lǐng)域的最高品質(zhì)的稱謂，那么在影響寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的各因素中因該滿足一定的要求，在這里我們憑借多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從市場(chǎng)需求的角度出發(fā)，對(duì)影響寫字樓品質(zhì)的因素進(jìn)行總結(jié)，并提出一定的市場(chǎng)依據(jù)供大家參考。具體如下：1、區(qū)位交通

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，企業(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段，寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來(lái)說(shuō)，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為甲級(jí)寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛一定是其寫字樓價(jià)值的重要支撐。

規(guī)模

評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開的整體，所以這里所說(shuō)的規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；因?yàn)閷懽謽强蛻?D?D企業(yè)，比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件，寫字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，項(xiàng)目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集程度，重要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購(gòu)物中心于一體的大空間。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上是甲級(jí)寫字樓。

2、硬件設(shè)施

寫字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。

建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上；

辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；

標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；

標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。電梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸?臺(tái),候梯時(shí)間不超過30秒鐘。停車位：每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。

供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；

通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。

樓宇（BA）：主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制；

消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置；

保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更；3、裝飾裝修

外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。

大堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料

電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；

走廊：高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；

衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；

辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；

生態(tài)空間：一個(gè)高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。4、商業(yè)配套

甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù)等；總之，一個(gè)稱得上甲級(jí)寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)