萬科地杰概念設(shè)計課件

12五月2024萬科地杰概念設(shè)計第一部分：競品樓盤分析萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析樓盤名稱用地面積（㎡）基底面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率覆蓋率（%）（估算）地理位置售價（網(wǎng)上價格）陸家嘴星河灣434300550004868281.1212.66%花木45000-50000仁恒河濱城310000275907400002.398.90%聯(lián)洋新社區(qū)35000-45000仁恒河濱花園138800148333935002.8410.69%長寧長風(fēng)公園30000-40000上海綠城227722273234600002.0212.00%塘橋25000-30000樓盤名稱建筑類型景觀組織方式水景(m)主軸尺寸(m)建筑大致間距（m)會所面積（㎡）個數(shù)陸家嘴星河灣小高層，高層組團式布置散點布置，27*75無50，70-80，18-2416400目測仁恒河濱城小高層，高層主軸，帶狀分布沿軸布置，30*3360*185，50*37850，70-80，18-24313000目測仁恒河濱花園高層主軸，環(huán)繞中心中心布置，30*12050*10020-30，5015200目測上海綠城高層，板式小高層主軸，環(huán)繞中心幾乎沒有50*21320-25，30-40，60-7016200目測萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城樓盤名稱用地面積（㎡）基底面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率覆蓋率（%）（估算）地理位置售價（網(wǎng)上價格）仁恒河濱城310000275907400002.398.90%聯(lián)洋新社區(qū)35000-45000三期：建筑東西向橫列，景觀優(yōu)勢明顯。和二期將洋涇港納入基地。二期：延續(xù)一期的軸向?qū)⑤S線引至河邊，以會所終結(jié)。一期：入口在側(cè)面，但是用一個帝國景觀軸引導(dǎo)了整個樓盤?？倛D萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城三期：主朝向間距75M?；净乇苣媳狈胖茫綁﹂g距15-20M，在不遮攔景觀視線的情況下，盡量小二期：主朝向間距50-70M。南北平行放置，盡量空開。山墻面除中軸線盡量空出來其余錯開放置。一期：主朝向間距55-59M間距分析萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城套型，會所分布沿河景觀大戶型，面寬大一般為一梯兩戶。沿大軸線戶型，主朝向間距優(yōu)勢明顯，大面寬，一梯兩戶。為平衡容積率，應(yīng)運而生的小戶型，一梯四，位置較差，進深大。123會所分布：會所1：位于小區(qū)內(nèi)部軸線盡端河邊。會所2，3：分別位于一期二期的入口處。萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城景觀分析沿河景觀帶大軸線景觀軸尺度為180X400M沿河景觀主軸尺度為50M寬沿至湖邊次軸尺度為60M將入口引入主軸萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城交通分析主入口輔助入口小區(qū)環(huán)路繞開中心河景室外停車萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城交通分析主入口輔助入口下車區(qū)下地庫入口下車庫的一般位于小區(qū)入口和室外停車場及道路的盡端萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城運動設(shè)施分析室外運動場地籃球，網(wǎng)球等室外活動場地置于樓與樓之間的大間距之中室外泳池置于三期的河邊，位于中軸線室內(nèi)活動-會所一處位于二期入口；一個位于中軸線上。萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城景觀軸夜景萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析仁恒河濱城沿河景觀入口水景萬科地杰概念設(shè)計陸家嘴星河灣總圖樓盤名稱用地面積（㎡）基底面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率覆蓋率（%）（估算）地理位置售價（網(wǎng)上價格）陸家嘴星河灣434300550004868281.1212.66%花木45000-50000區(qū)域位置：

樓盤位于蓮涇以南，浪水浜以北，錦繡路以西，中心河以東的范圍。開發(fā)方式：該項目分三期建設(shè)，首期將開發(fā)沿錦繡路一側(cè)地塊，開發(fā)內(nèi)容包括A區(qū)住宅組團及公建配套設(shè)施。二期往南沿浪水浜開發(fā)住宅（B區(qū)住宅組團），充分利用南部的水系景觀，開發(fā)濱水特色住宅。三期往中心河方向繼續(xù)開發(fā)住宅（C區(qū)住宅組團）。萬科地杰概念設(shè)計陸家嘴星河灣間距分析主朝向間距60--80M。滿足基本規(guī)范要求，山墻間距15-24M，在不遮攔景觀視線的情況下，盡量小間距的布置建筑。萬科地杰概念設(shè)計陸家嘴星河灣套型，會所分布1小面寬戶型，一般是一梯兩戶。沿大軸線戶型，主朝向間距較大，大面寬，一梯兩戶。會所分布：會所：位于小區(qū)主入口南側(cè)，院落式布置。1萬科地杰概念設(shè)計陸家嘴星河灣景觀分析條形景觀帶組團景觀相對較小的景觀區(qū)域，主要供小面寬戶型。相對較大的景觀帶，供大面寬戶型觀賞。萬科地杰概念設(shè)計陸家嘴星河灣交通分析主入口主入口小區(qū)道路以兩條主入口為根基，形成兩個環(huán)路，兩個盡端。人行下車口散布在南北縱向干道上，數(shù)量多而集中。小區(qū)地上停車主要集中在會所旁邊。地下停車口位置同人行下車口位置基本重疊。萬科地杰概念設(shè)計仁恒河濱花園總圖樓盤名稱用地面積（㎡）基底面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率覆蓋率（%）（估算）地理位置售價（網(wǎng)上價格）仁恒河濱花園138800148333935002.8410.69%長寧長風(fēng)公園30000-40000小區(qū)分兩期開發(fā)，共14棟高層?？傮w規(guī)劃布局力求大部分住宅單體擁有最佳的景觀視野，良好的通風(fēng)條件，充分發(fā)揮大環(huán)境的優(yōu)勢。小區(qū)以綠化、水景、庭院、小品相結(jié)合，隨空間形成多層次景觀。

社區(qū)共分兩期開發(fā)，一期已交房入住，環(huán)境成熟。由14幢氣勢磅礴的高層住宅組成，其間棟距較大，視野開闊，給人以大氣感。萬科地杰概念設(shè)計仁恒河濱花園間距分析建筑群體主要采用分散環(huán)繞形式布置，建筑山墻面間距為20-30M主朝向間距極大，保證了高品質(zhì)的景觀享受。萬科地杰概念設(shè)計仁恒河濱花園套型，會所分布凹型大面寬，一梯兩戶會所處于區(qū)域中心位置萬科地杰概念設(shè)計仁恒河濱花園景觀分析中心水體大軸線景觀軸中心以一塊人工水體作為景觀焦點，藏風(fēng)聚氣東面以一條54M*99M的大景觀軸作為小區(qū)主要入口自由大塊綠化景觀高層貼基地線修建，中心空出大量有機綠化，集中，大片，公園感覺明顯萬科地杰概念設(shè)計仁恒河濱花園交通分析主入口次入口小區(qū)主入口，次入口分別位于小區(qū)東面和西面。主入口連接景觀大道至中央會所，次入口形成區(qū)域環(huán)狀節(jié)點。小區(qū)道路呈環(huán)狀形式，車輛可在周邊繞行。小區(qū)主要人行通過主要景觀軸進入，再分散到各個區(qū)域中去。萬科地杰概念設(shè)計仁恒河濱花園模型效果實景照片萬科地杰概念設(shè)計上海綠城總圖樓盤名稱用地面積（㎡）基底面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率覆蓋率（%）（估算）地理位置售價（網(wǎng)上價格）上海綠城227722273234600002.0212%塘橋25000-30000

上海綠城位于楊高路和浦建路交界處，距浦東世紀公園約1000米，距仁濟醫(yī)院約500米。上海綠城共分為一個中心（中心下沉廣場），五個組團（各由多幢樓宇組成）。萬科地杰概念設(shè)計上海綠城間距建筑群體主要采用環(huán)繞形式布置，高層建筑主朝向間距為60-70M左右，山墻面間距為20M左右；小高層建筑主朝向間距為40-45M左右，山墻間距20M左右。萬科地杰概念設(shè)計上海綠城套型，會所布置高層，大面寬，沿基地邊沿布置，或位于小高層末端。小高層，一般一梯兩戶，成排布置。會所分布：會所：位于小區(qū)中心位置，周圍環(huán)繞高層建筑，南端主要步行景觀軸末端。萬科地杰概念設(shè)計上海綠城景觀分析大軸線景觀軸南面以一條50M*213M的大景觀軸作為小區(qū)主要入口自由大塊綠化景觀中心團狀綠化為景觀焦點，基地周圍間插帶狀綠化萬科地杰概念設(shè)計上海綠城交通分析主入口次入口次入口小區(qū)主入口位于小區(qū)南面，次入口位于東，西兩面。主入口連接景觀大道至中央會所，次入口形成區(qū)域行車節(jié)點。小區(qū)道路呈雙層環(huán)狀形式，車輛可在周邊繞行，亦可進入內(nèi)環(huán)環(huán)行。人行下車區(qū)萬科地杰概念設(shè)計上海綠城實景照片萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤產(chǎn)品配比分析萬科地杰概念設(shè)計競品分析

--仁恒河濱城三期3房的主力段在150-180平米之間4房的主力段在220-270平米之間少量出現(xiàn)復(fù)式戶型仁恒濱河城3期萬科地杰概念設(shè)計三房145㎡競品分析

--尚東國際二期三房133㎡三房145㎡四房167㎡少量出現(xiàn)復(fù)式戶型3房主力出現(xiàn)在130-170戶型之間4房主力出現(xiàn)在160-180戶型之間萬科地杰概念設(shè)計競品樓盤分析樓盤名稱容積率覆蓋率（%）（估算）地理位置售價（網(wǎng)上價格）針對目標客戶陸家嘴星河灣1.1212.66%花木45000-50000高仁恒河濱城2.398.90%聯(lián)洋新社區(qū)世紀公園35000-45000高仁恒河濱花園2.8410.70%長寧長風(fēng)公園30000-40000中高上海綠城2.0212.00%塘橋25000-30000中目標客戶群比較提出問題1，我們準備設(shè)計怎樣的產(chǎn)品才能達到對本地塊的首家要求？2，怎樣控制總價格的基礎(chǔ)上得到戶型的舒適性，并相對競品樓盤得到市場份額？萬科地杰概念設(shè)計第二部分：總圖推導(dǎo)過程萬科地杰概念設(shè)計總圖推導(dǎo)過程真實容積率推導(dǎo)真實容積率推算描述建筑面積真實面積比例3開間1301651.2692314開間15M面寬1401801.2857145開間18M面寬1702201.2941186開間24M面寬1902401.263158容積率22.5561102981.278055要求容積率2+附加品質(zhì)真實容積率2.55萬科地杰概念設(shè)計18+12層高層強排結(jié)論：間距30-35M覆蓋率16%間距過近（-1）18+12層強排

面積計算覆蓋率面積層數(shù)個數(shù)總面積戶型面積配比間距4開間15M面寬28034412196384025.21%30m-35m5開間18M面寬340430123122404.83%4開間15M面79%5開間18M面寬34043018116732026.59%單元數(shù)

55

總面積

254280100.43%要求面積

253200

地塊面積

126600

建筑基底

20124

覆蓋率

15.90%

萬科地杰概念設(shè)計結(jié)論：間距60-75M覆蓋率9.6%主朝向，山墻間距夠大，均好性很好覆蓋率不高但是，資源過于浪費，間距過大（0）全26層

面積計算覆蓋率面積層數(shù)個數(shù)總面積戶型面積配比間距4開間15M面寬280344262417472069.00%60m-75m5開間18M面寬3404302697956031.42%單元數(shù)

33

總面積

254280100.43%要求面積

253200

地塊面積

126600

建筑基底

12126

覆蓋率

9.58%

全26層高層萬科地杰概念設(shè)計（1）26+18+3層強排

面積計算覆蓋率面積層數(shù)個數(shù)總面積戶型面積配比間距4開間15M面寬28034418115544021.90%26F高層50M間距，18F高層35-40M間距，高底層間18M間距5開間18M面寬3404301884896019.34%4開間15M面寬280344261510920043.13%5開間18M面寬3404302632652010.47%單元數(shù)

37

別墅3300100148144005.66%總面積

254520100.49%要求面積

253200

地塊面積

126600

建筑基底

18474

覆蓋率

14.59%

26+18+3層強排結(jié)論：26層的間距50M18層的間距35M覆蓋率14.59%間距滿足基本要求樓棟種類豐富但樓棟過密，景觀質(zhì)量不高萬科地杰概念設(shè)計26+3層強排（1）26+3層強排

面積計算覆蓋率面積層數(shù)個數(shù)總面積戶型面積配比間距4開間15M面寬280344261813104051.75%26F高層50M間距，，高底層間18M間距5開間18M面寬340430261210608041.90%單元數(shù)

30

別墅3300100152156006.16%總面積

25272099.81%要求面積

253200

地塊面積

126600

建筑基底

16552

覆蓋率

13.07%

結(jié)論：26層的間距50M覆蓋率13.07%間距大，比較舒適小區(qū)高低搭配，資源利用充分但是高層部分過于機械萬科地杰概念設(shè)計全18層強排（2）全18層強排

面積計算覆蓋率面積層數(shù)個數(shù)總面積戶型面積配比間距4開間15M面寬280344183618144071.66%18F高層間距40m-45m5開間18M面寬34043018127344029.00%單元數(shù)

48

總面積

254880100.66%要求面積

253200

地塊面積

126600

建筑基底

17544

覆蓋率

13.86%

結(jié)論：間距40M覆蓋率13.86%間距滿足基本要求樓棟過密，小區(qū)壓抑感強烈景觀不成系統(tǒng)，入口空間局促萬科地杰概念設(shè)計26+18層方案（2）26+18-1

面積計算覆蓋率面積層數(shù)個數(shù)總面積戶型面積配比間距4開間15M面寬28034418178568033.84%26F，18F高層間距45-70M4開間15M面寬2803442685824023.00%5開間18M面寬3404302665304020.95%一梯三戶3904902666084024.03%單元數(shù)

37

總面積

257800101。82%要求面積

253200

地塊面積

126600

建筑基底

14120

覆蓋率

11.15%

結(jié)論：26層的間距50M18層的間距45M覆蓋率11.15%間距充分，高層產(chǎn)品形成天際線互補。山墻的間距大，易行成南北向景觀綠化萬科地杰概念設(shè)計結(jié)論26+326+18結(jié)論：26+3；26+18方案2個方案資源分配合理間距充足，覆蓋率低都兼?zhèn)渚坝^優(yōu)化的條件，可確定為深化方案。覆蓋率：13%覆蓋率：11%萬科地杰概念設(shè)計第三部分：面寬-覆蓋率研究萬科地杰概念設(shè)計用地面積X容積率/平均面積/平均層數(shù)=樓單元數(shù)樓單元數(shù)X平均面積/用地面積=覆蓋率容積率，覆蓋率，平均面積產(chǎn)品面寬限制，影響面寬大大面寬：導(dǎo)致產(chǎn)品競爭力強，規(guī)劃用地資源均好，但在一定容積率壓迫下導(dǎo)致過于均好，過于均勻劃分，缺少大空間。面寬小小面寬：可以產(chǎn)生有大綠地，但是產(chǎn)品競爭力弱，用地資源均好性下降。基礎(chǔ)分析萬科地杰概念設(shè)計基礎(chǔ)分析覆蓋率衡量小區(qū)環(huán)境品質(zhì)的重要因素產(chǎn)品面寬衡量產(chǎn)品競爭力，舒適性的重要因素+矛盾在較高容積率率的要求下，小區(qū)會因面寬要求導(dǎo)致用地劃分過于均好，規(guī)劃設(shè)計要解決這一矛盾，不能浪費土地，對用地價值充分挖掘，才能保證在產(chǎn)品面寬優(yōu)勢的前提下，創(chuàng)造出高品質(zhì)的空間環(huán)境，如景觀軸，大綠地等等。低覆蓋率過于均好高品質(zhì)空間環(huán)境大面寬產(chǎn)品素質(zhì)的因素萬科地杰概念設(shè)計第四部分：三輪方案比較萬科地杰概念設(shè)計0805輪方案萬科地杰概念設(shè)計萬科地杰概念設(shè)計0813輪方案萬科地杰概念設(shè)計方案戶型配比萬科地杰概念設(shè)計0820輪方案萬科地杰概念設(shè)計方案戶型配比萬科地杰概念設(shè)計面寬：30M--38M主要面寬>30M面寬：24M--38M主要面寬<30M面寬：24M--38M主要面寬30M優(yōu)點：面寬大；不足：大面寬造成景觀細碎優(yōu)點：序列感強，景觀大塊成體系不足：面寬較小，比較浪費優(yōu)點：序列感強，景觀大塊成體系，面寬適中，土地資源利用充分萬科地杰概念設(shè)計第五部分：方案部分萬科地杰概念設(shè)計方案彩色總平面萬科地杰概念設(shè)計方案間距分析萬科地杰概念設(shè)計方案層數(shù)分析萬科地杰概念設(shè)計方案戶型配比分析萬科地杰概念設(shè)計方案空間分析萬科地杰概念設(shè)計外向型濱河景觀方案空間分析萬科地杰概念設(shè)計沿河開闊的視野河岸集中的景觀方案空間分析萬科地杰概念設(shè)計內(nèi)向型園林景觀主要景觀軸次要景觀軸中心景觀核景觀主軸景觀主軸主入口景觀副軸次入口方案空間分析景觀副軸萬科地杰概念設(shè)計方案景觀分析主要景觀軸次要景觀軸游泳池院落景觀接對面用地接對面用地萬科地杰概念設(shè)計方案視線分析良好的濱河景觀萬科地杰概念設(shè)計方案視線分析良好的濱河景觀開闊的內(nèi)院視野萬科地杰概念設(shè)計方案視線分析房屋交錯露出景觀通廊軸線景觀彰顯內(nèi)部品質(zhì)萬科地杰概念設(shè)計方案道路系統(tǒng)分析下車區(qū)主入口次入口會所地下下車區(qū)萬科地杰概念設(shè)計運動設(shè)施分析室外運動活動場地：如籃球網(wǎng)球等對居住有干擾的活動場地可置于地塊北側(cè)的大綠地中。室外泳池：置于河邊會所位于主出入口安排室內(nèi)的體育及康健活動慢跑路徑：環(huán)繞河邊及中心景觀區(qū)商業(yè)活動區(qū)室外泳池接待會所萬科地杰概念設(shè)計萬科地杰概念設(shè)計鳥瞰夜景效果圖萬科地杰概念設(shè)計入口夜景透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計沿河透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計鳥瞰效果圖萬科地杰概念設(shè)計入口透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計景觀主軸透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計入口處透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計第六部分：商業(yè)萬科地杰概念設(shè)計面積（平方米）總建筑面積19282A座建筑面積2762B座建筑面積2464C座建筑面積4791D座建筑面積1700會所建筑面積2765（地上）公寓建筑面積4800ABCD會所公寓萬科地杰概念設(shè)計萬科地杰概念設(shè)計會所負一層平面圖會所二層平面圖萬科地杰概念設(shè)計會所透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計會所透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計商業(yè)透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計商業(yè)透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計商業(yè)透視效果圖萬科地杰概念設(shè)計第七部分：戶型部分萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型參考萬科地杰概念設(shè)計方案戶型配比分析萬科地杰概念設(shè)計195+185㎡戶型-沿河景觀房萬科地杰概念設(shè)計戶型總圖分布情況萬科地杰概念設(shè)計195+185平方米戶型195平方米185平方米萬科地杰概念設(shè)計沿河景觀房-1:195+185平方米戶型萬科地杰概念設(shè)計沿河景觀房-1:195㎡戶型空間分析橫向軸綫縱向軸綫萬科地杰概念設(shè)計獨立入戶電梯雙懸関主臥玄關(guān)過渡空間沿河景觀房-1:195㎡戶型空間分析萬科地杰概念設(shè)計餐廳島式廚房南向陽臺過渡空間客廳生活陽臺獨立洗衣沿河景觀房-1:195㎡戶型空間分析萬科地杰概念設(shè)計餐廳傳統(tǒng)廚房西餐廚房沿河景觀房-1:195㎡戶型空間分析南向主臥套房萬科地杰概念設(shè)計沿河景觀房-2:203+185平方米戶型萬科地杰概念設(shè)計橫向軸綫縱向軸綫沿河景觀房-2:203㎡戶型空間分析萬科地杰概念設(shè)計獨立入戶電梯雙懸関主臥玄關(guān)過渡空間沿河景觀房-2:203㎡戶型空間分析萬科地杰概念設(shè)計餐廳島式廚房南向陽臺過渡空間客廳生活陽臺獨立洗衣沿河景觀房-2:203㎡戶型空間分析萬科地杰概念設(shè)計餐廳傳統(tǒng)廚房西餐廚房南向主衛(wèi)南向主臥套房沿河景觀房-2:203㎡戶型空間分析萬科地杰概念設(shè)計沿河景觀房203+185平方米戶型萬科地杰概念設(shè)計185㎡戶型空間分析橫向軸綫縱向軸綫萬科地杰概念設(shè)計185㎡戶型空間分析獨立入戶電梯雙懸関主臥玄關(guān)過渡空間萬科地杰概念設(shè)計185㎡戶型空間分析餐廳南向陽臺過渡空間客廳生活陽臺獨立洗衣島式廚房萬科地杰概念設(shè)計185㎡戶型空間分析餐廳傳統(tǒng)廚房西餐廚房南向主臥套房萬科地杰概念設(shè)計213㎡戶型-中心景觀大戶型萬科地杰概念設(shè)計戶型總圖分布情況萬科地杰概念設(shè)計中心景觀大戶型-1:213㎡戶型213㎡萬科地杰概念設(shè)計中心景觀大戶型-1:213㎡戶型萬科地杰概念設(shè)計縱向軸綫中心景觀大戶型-1:213㎡戶型橫向軸綫萬科地杰概念設(shè)計獨立入戶電梯雙懸関主臥玄關(guān)中心景觀大戶型-1:213㎡戶型過渡空間萬科地杰概念設(shè)計餐廳南向陽臺客廳生活陽臺獨立洗衣島式廚房中心景觀大戶型-1:213㎡戶型過渡空間萬科地杰概念設(shè)計餐廳傳統(tǒng)廚房西餐廚房南向主臥套房中心景觀大戶型-1:213㎡戶型萬科地杰概念設(shè)計中心景觀大戶型-2:221㎡戶型萬科地杰概念設(shè)計縱向軸綫中心景觀大戶型-2:221㎡戶型橫向軸綫萬科地杰概念設(shè)計獨立入戶電梯雙懸関主臥玄關(guān)中心景觀大戶型-2:221㎡戶型過渡空間萬科地杰概念設(shè)計餐廳南向陽臺客廳生活陽臺獨立洗衣島式廚房