冠福股份：眾聯(lián)資產(chǎn)評估：以財務報告為目的涉及的上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值資產(chǎn)評估報告

眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司ASSETSAPPRAISALCO.,LTD本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告 1第二部分、資產(chǎn)評估報告摘要 4第三部分、資產(chǎn)評估報告正文 8 9 10三、評估對象和評估范圍 11 14 14 14 16 16 19 20 21 23 24第四部分、資產(chǎn)評估報告附件 25上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司者應當根據(jù)評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定資產(chǎn)評估報告使用期九、未經(jīng)委托人書面許可，資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評估報告的內容向第三方提供或者公開，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。未征得資上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告第二部分、資產(chǎn)評估報告摘要上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用收益法，按照必要的評估程序，對冠?？毓晒煞萦邢薰疽载攧請蟾鏋槟康纳婕暗纳虾Ｎ逄鞂崢I(yè)有限公一、評估目的：為冠?？毓晒煞萦邢薰疽载攧請蟾鏋槟康模ㄒ怨蕛r值模式進號1幢號2幢號3幢號7幢號1幢號2幢號3幢號7幢八、特別事項說明：123上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告4567本次評估未考慮相關負債及房地產(chǎn)權利限制狀況對評估結論產(chǎn)生的影響。資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第三部分、資產(chǎn)評估報告正文湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目冠?？毓晒煞萦邢薰荆汉北娐?lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用收益法，按照必要的評估程序，對冠?？毓晒煞萦邢薰疽载攧請蟾鏋槟康纳婕暗纳虾Ｎ逄鞂崢I(yè)有限公司投資性房運輸、倉儲和郵政業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)，科學研究和技術服務業(yè)，居民服務業(yè)，教育業(yè)，文化、體育和理咨詢服務；會議及展覽服務；日用品、體育用品、建筑材料、化工產(chǎn)品（不含危險化學品和易制毒化學品）、五金交電、金屬材料、電子產(chǎn)品、針紡織品的銷售；計算上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司住所：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號注冊資本：20000萬人民幣公司類型：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)成立日期：2002-06-07法定代表人：龔新文統(tǒng)一社會信用代碼：91310118739789134P經(jīng)營范圍：實業(yè)投資，綠化工程，商務咨詢，計算機軟硬件研究開發(fā)，自有房屋租賃，倉儲服務（除危險化學品），投資管理，貨物運輸代理，生產(chǎn)加工日用及工藝美術陶瓷制品、竹木制品、玻璃制品、藤、棕、草工藝制品、紙制品、塑料制品、不銹鋼制品、包裝材料、辦公用品、辦公設備、家具、電子產(chǎn)品、電子計算機、塑料搪瓷制品、工藝禮品（象牙及其制品除外）、超市貨架，銷售化工原料及產(chǎn)品（除危險化學品、監(jiān)控化學品、煙花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化學品）、金屬材料、礦產(chǎn)品、木材、燃料油、電線、電纜、電纜附件、高低壓電氣及成套設備、廣告器材、電子元件、液壓和氣壓動力機械及元件、紡織品、服裝、鞋帽、五金交電、日用百貨、機械電子設備、工藝美術品（象牙及其制品除外）、建筑材料、紙、紙制品、汽車、汽車配件、船舶及器材、手表、化妝品、橡膠原料及制品，從事貨物及技術的進出口業(yè)務，停車場管理服務?！疽婪毥?jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動】人不能成為本資產(chǎn)評估報告的使用人。委托人即產(chǎn)權持有單位。根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》的相關內容，冠?？毓晒煞萦邢薰疽载攧請蟾鏋槟可虾Ｎ逄鞂崢I(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司的擬對上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行聯(lián)資產(chǎn)評估公司接受冠?？毓晒煞萦邢薰镜奈校瑢ι鲜鼋?jīng)濟行為所涉及的上海五根據(jù)本次評估目的，評估對象為上海五天實業(yè)有限公司用房、公寓用房和地下車位，其中包含了委估投資性房地產(chǎn)配套的輔助設施以及所分攤的土地使用權價值，評估范圍不包括評估基準日應付工程款（包括相關規(guī)費）等已號1幢號2幢號3幢號7幢本次納入評估范圍的資產(chǎn)與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估對象青浦區(qū)，中國上海市轄區(qū)，地處上海市西南部，太湖下游，黃浦江上游。東與虹青浦居江、浙、滬交匯處，境內地勢平坦，河港縱橫，道路寬廣，氣候宜人。上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司過，水陸空交通便捷，通訊功能已達國內、國際程控化。青浦物產(chǎn)豐富，工業(yè)門類齊用權面積8,425.90平方米，在會計核算上作為投資性房地產(chǎn)；7幢建筑面積為根據(jù)產(chǎn)權持有單位提供的《上海市房地產(chǎn)權證》和《上海市不動產(chǎn)登記薄》顯示①權利人為上海五天實業(yè)有限公司，權屬性質為國有建設用地湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司7571234567上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務，根據(jù)會計準則或者相關會計核算與披露的具體要求、評估對象等相關條件明確價值類型。會計準則規(guī)定的計量屬性可以理解為相根據(jù)《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，公允價值是指市場參與者在1.《中華人民共和國公司法》（2018年10月上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司7.《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》(國資委產(chǎn)權）；）；上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司）；2.《上海市房地產(chǎn)權證》；3.《上海市房地產(chǎn)登記簿》4.其他與企業(yè)資產(chǎn)的取得、使用等有關的合同和權屬證明資料。1.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)手冊》北京科學技術出版社；2.國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術標準資料；3.評估基準日市場有關價格信息資料；4.中國人民銀行公布執(zhí)行的評估基準日存貸款利率；5.產(chǎn)權持有單位提供的各項合同、會計憑證、會計報表及其他會計資料；6.委托人即產(chǎn)權持有單位提供的《資產(chǎn)評估申報明細表》；7.經(jīng)實地盤點核實后填寫的委估資產(chǎn)清單；8.評估人員現(xiàn)場勘察記錄工作底稿、收集的各類與評估相關的佐證資料；10.委托人提供的其他與評估有關的資料。（一）評估方法的選擇財務報告目的的評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關條件，參照會計準則有關計量方法的規(guī)定，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法及其他評估方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方根據(jù)《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》，本次評估的目的系為了反映投資房上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司于評估基準日的公允價值，為委托方以公允價值計量投資性房地產(chǎn)提供參考意見，公允價值的評估一般采取收益法。市場法適用于同類房地產(chǎn)交易案例比較多的估價，本次評估對象為工業(yè)用地上據(jù)青房管[3013]85號文，上海五天實業(yè)有限公司位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號3幢，該項目認定為單位租賃房（公共租賃房），該項目只租不售，只發(fā)大產(chǎn)證，不得分割辦理小產(chǎn)證。除隨同單位資產(chǎn)整體處置外，單位租賃房不得轉讓。并且房產(chǎn)證載明土地使用權類型為工業(yè)用地，附近園區(qū)整體出售的案例較少，可比性較差。故本次評估房地產(chǎn)不適宜采用市場法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評估，本次評估對象是委托人以獲取租金收益或出售為目的而持有的，且評估對象歷史年度均處于對外租賃狀態(tài)，有穩(wěn)定的租金收入，可以收集到相關的出租數(shù)據(jù)，其未來收益是可以預期的，并且附近有活躍的同類資產(chǎn)租賃市場，故本次評估房地產(chǎn)可采用收益法進行評估。（二）評估方法的介紹收益法是在求取評估對象房地產(chǎn)價格時,運用適當還原率,將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。收益法是以預期原理為基礎的。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都能夠較準確運用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料；②預測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。本次評估涉及的收益法公式為兩階段模型：上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司本次評估程序實施過程介紹如下：（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項受理資產(chǎn)評估業(yè)務前，公司業(yè)務負責人與委托人的授權代表進行交流，了解并明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項，包括產(chǎn)權持有單位以及委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人、評估目的、價值類型、評估對象和評估范圍、評估基準日、資產(chǎn)評估報告使用范圍、資產(chǎn)評估報告提交期限及方式、評估服務費及支付方式、委托人與資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項。（二）訂立資產(chǎn)評估委托合同委托人簽訂《資產(chǎn)評估委托合同》，明確雙方各自承擔的責任和義務，正式受理該項資產(chǎn)評估業(yè)務。（三）編制資產(chǎn)評估計劃評估計劃是明確評估技術思路，合理安排人員、突出項目重點、防止出現(xiàn)評估疏漏的保證。根據(jù)本項目的具體情況，制定了資產(chǎn)評估操作方案和計劃，擬定收集資料提綱。根據(jù)評估計劃和評估方案，組建評估小組成員，執(zhí)行本次評估任務。（四）進行評估現(xiàn)場調查在企業(yè)申報并全面自查的基礎上，評估人員對納入評估范圍內的資產(chǎn)進行了核實。核實資產(chǎn)包括房屋建筑物類資產(chǎn)，核實內容主要為核實資產(chǎn)產(chǎn)權、數(shù)量、使用狀態(tài)及其他影響評估作價的重要因素，主要步驟如下：1.指導產(chǎn)權持有單位填表和準備應提供的評估資料。評估人員指導產(chǎn)權持有單同時收集準備資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術指標等情況的文件上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司2.審查和完善產(chǎn)權持有單位填報的資產(chǎn)評估申報表。評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細狀況，然后仔細審查各類“資產(chǎn)評估申報表”，檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關資料，檢查“資產(chǎn)評估申報表”有無漏項等，同時反饋給產(chǎn)權持有單位對“資產(chǎn)評估申報表”進行完善。要求委托人或者產(chǎn)權持有單位對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認；3.資產(chǎn)評估師和評估專業(yè)人員通過詢問、勘查等方式進行現(xiàn)場調查，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬；4.根據(jù)客觀環(huán)境和資產(chǎn)的重要程度采用資料核實，相關人員訪談或抽樣等方式進行調查。（五）收集整理評估資料資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務具體情況收集資產(chǎn)評估業(yè)務需要的資料。包括：委托人或者其他相關當事人提供的涉及評估對象和評估范圍等資料；從政府部門、各類專業(yè)機構以及市場等渠道獲取的其他資料，并對收集的評估資料進行分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。（六）評定估算形成結論資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。針對各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成測算結果。項目負責人對形成的測算結果進行綜合分析，形成評估結論，編制初步資產(chǎn)評估報告。（七）編制出具評估報告根據(jù)公司資產(chǎn)評估業(yè)務流程管理辦法規(guī)定，對初步資產(chǎn)評估報告進行內部審核。項目負責人在內部審核完成后，根據(jù)審核意見修改資產(chǎn)評估報告，形成評估報告征求意見稿。在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托人就資產(chǎn)評估報告有關內容進行溝通，根據(jù)委托人反饋意見進行合理修改后形成資產(chǎn)評估報告正式稿并向委托人提交。本評估報告分析估算采用的假設條件如下：上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司1.公開市場假設：公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷；2.外部環(huán)境假設：國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；本次交易各方所處的地區(qū)政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化；有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發(fā)生重大變化；3.繼續(xù)使用假設：評估范圍內的資產(chǎn)按現(xiàn)有用途不變并繼續(xù)使用；4.假設評估基準日后無不可抗力造成的重大不利影響；5.委托人（即產(chǎn)權持有單位）及相關責任方提供的有關本次評估資料是真實的、完整、合法、有效的；6.沒有考慮當前及將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對評估結論的影響。7.假定產(chǎn)權持有單位對有關資產(chǎn)實行了有效的管理。評估對象在使用過程中沒有任何違反國家法律、法規(guī)的行為；8.假設評估基準日后投資性房地產(chǎn)的租金流入為平均流入，現(xiàn)金流出為平均流出，現(xiàn)金流在每個預測期間的中期產(chǎn)生。本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發(fā)生較大變化時，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機構將不承擔由于假設條件改變而推導評估價值大寫人民幣）陸億陸仟壹佰叁拾柒萬玖仟柒佰元整。上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司號1幢號2幢號3幢號7幢增減值原因分析：委估投資性房地產(chǎn)賬面價值60,172.00萬元，評估價值業(yè)有限公司與上海鐵聯(lián)企業(yè)管理咨詢有限公司和上海申虹經(jīng)濟發(fā)展有限公司的園區(qū)租賃合同解除，租期外市場租金較原租賃合同租金有較大增長，因此收益法評估結果有12上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司34567本次評估未考慮相關負債及房地產(chǎn)權利限制狀況對評估結論產(chǎn)生的影響。1.本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變2.在執(zhí)行本次評估程序過程中，評估專業(yè)人員對資產(chǎn)評估對象法律權屬資料進行必要的核查驗證，但并不表示評估專業(yè)人員對評估對象法律權屬進行了確認或發(fā)表了資產(chǎn)評估對象法律權屬確認或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)評上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托人應及時聘請評估2.不是評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能勝任的有關事項：涉及鑒定環(huán)境危害性和合規(guī)性、建筑結構強度測定、建筑面積測量、房屋建筑物沉降測試、白蟻蟻害監(jiān)測、危房2.根據(jù)委托人及產(chǎn)權持有單位提供的《關于上海五天實業(yè)與申虹公司解除租賃合元。本次評估交接期按約定的租金考慮，交接期后按市場客觀租金計算，未考慮《工1.本資產(chǎn)評估報告經(jīng)承辦該項業(yè)務的資產(chǎn)評估師簽名并加蓋3.未經(jīng)委托人書面許可，資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評估報上海五天實業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·評估報告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司4.未征得資產(chǎn)評估機構同意，資產(chǎn)評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于（二）委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不（四）資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評