20110407近期三亞及周邊重點(diǎn)板塊調(diào)研

近期三亞及周邊重點(diǎn)板塊調(diào)研謹(jǐn)呈：海南龍棲灣發(fā)展置業(yè)有限公司2011-04-071前言2為了解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，找出項(xiàng)目差異化，項(xiàng)目組對(duì)三亞及周彪?yún)^(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，范圍涉及9個(gè)板塊（8個(gè)灣區(qū)及1個(gè)市）板塊樓盤名稱三亞灣泰德白石郡東和中央海岸大東海半山半島半山壹號(hào)亞龍灣公主郡石溪墅土福灣福灣晉海清水灣雅居樂(lè)清水灣阿羅哈綠城清水灣板塊樓盤名稱香水灣香水灣1號(hào)中信香水灣紅磡香水灣富力灣神州半島君臨海朝陽(yáng)海岸石梅灣石梅山莊華潤(rùn)石梅灣博鰲寶蓮城亞洲灣博鰲灣千舟灣3此外，項(xiàng)目小組共訪談了50多位房地產(chǎn)專業(yè)人士類別姓名項(xiàng)目銷售專業(yè)人士置業(yè)顧問(wèn)黃先生泰德白石郡置業(yè)顧問(wèn)蔡先生東和中央海岸置業(yè)顧問(wèn)陳志文半山半島置業(yè)顧問(wèn)于小杰半山壹號(hào)置業(yè)顧問(wèn)唐靖文公主郡置業(yè)顧問(wèn)湯陽(yáng)石溪墅置業(yè)顧問(wèn)陳小姐福灣置業(yè)顧問(wèn)劉小姐雅居樂(lè)清水灣客戶經(jīng)理畢可欣綠城清水灣置業(yè)顧問(wèn)張妍紅磡香水灣置業(yè)顧問(wèn)劉巖富力灣置業(yè)顧問(wèn)楊小姐神州半島君臨海置業(yè)顧問(wèn)馬兆清朝陽(yáng)海岸置業(yè)顧問(wèn)周小姐石梅山莊置業(yè)顧問(wèn)李大偉博鰲寶蓮城置業(yè)顧問(wèn)周歡博鰲亞洲灣置業(yè)顧問(wèn)徐鳳蘭博鰲灣…………類別姓名職位房地產(chǎn)資深人士劉秘書長(zhǎng)三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)程昆華潤(rùn)營(yíng)銷總監(jiān)高天世聯(lián)戰(zhàn)略部高級(jí)總監(jiān)陳學(xué)亭海藍(lán)椰風(fēng)銷售經(jīng)理付強(qiáng)海藍(lán)復(fù)原營(yíng)銷總監(jiān)程小強(qiáng)25度陽(yáng)光項(xiàng)目經(jīng)理王雷25度陽(yáng)光銷售經(jīng)理杜成25度陽(yáng)光策劃經(jīng)理肖經(jīng)理三亞冠亞地鋪經(jīng)理陳興三亞久城置業(yè)經(jīng)理宋興旺三亞宏基地產(chǎn)經(jīng)理田雪嶸三亞新美房產(chǎn)經(jīng)理…………4訪談的重點(diǎn)問(wèn)題集中在如下：各個(gè)灣區(qū)特點(diǎn)、資源及開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目的基本情況（規(guī)模、產(chǎn)品、面積段、客戶、價(jià)格、消化情況、后期推售情況等）旅游島前后、新政前后各項(xiàng)目銷售變化（價(jià)格、成交量）各個(gè)板塊島外客戶構(gòu)成、特征、關(guān)注點(diǎn)、置業(yè)目的三亞房地產(chǎn)走勢(shì)判斷對(duì)本項(xiàng)目的思考和建議5三亞樓市概況6三亞現(xiàn)狀市場(chǎng)：城區(qū)附近一線海景用地開發(fā)殆盡，度假區(qū)開始向腹地發(fā)展、向兩翼擴(kuò)張，東線是近幾年土地供應(yīng)的熱點(diǎn)。崖洲灣紅塘灣三亞灣鹿回頭大東海亞龍灣成熟區(qū)域待開發(fā)區(qū)域陽(yáng)光海岸坎秧灣太陽(yáng)灣土福灣海棠灣陵水縣幾大灣區(qū)：土福灣、清水灣、香水灣、石梅灣區(qū)域待開發(fā)用地開發(fā)時(shí)間關(guān)鍵信息成熟區(qū)域市區(qū)1.6km2以上2006-2012土地出讓基本完畢，在建大規(guī)模項(xiàng)目只有東方巴哈馬、山水國(guó)際、鳳凰水城等三亞灣6.8km22006-2012三亞灣新城，為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地鹿回頭2.98km22006-2012土地出讓完畢，包括半山半島、半島龍灣住宅及悅榮莊酒店大東?！?001-2006建設(shè)完畢，未來(lái)存在小規(guī)模改造用地放量但尚未確定，如山海天二期亞龍灣6km22009-目前只有二線用地開發(fā)，整體報(bào)批即將結(jié)束，在售項(xiàng)目只有公主郡、翡翠谷西線待開發(fā)區(qū)域陽(yáng)光海岸4.2km22006-拆遷困難，08、09年放量有限紅塘灣2.58km22008-城市發(fā)展備用地，綜合性旅游度假區(qū)；一級(jí)開發(fā)階段用地控制為2000余畝崖洲灣13km22009-工業(yè)用地，規(guī)劃建設(shè)三亞創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園東線待開發(fā)區(qū)域坎秧灣1km22007-休閑體育主題，住宅只允許建頂級(jí)，9個(gè)特色酒店占地0.34km2，商業(yè)配套占地0.1km2太陽(yáng)灣0.4km22007-2010土地出讓完畢，由太陽(yáng)灣開發(fā)有限公司開發(fā)，包括1個(gè)5星酒店和136套別墅海棠灣51.62km22008-2015規(guī)劃居住用地9.03km2

；

2010年前以高檔酒店建設(shè)為主；08年已出讓5.36km2陵水縣土福灣/清水灣/香水灣/石梅灣①土福灣：規(guī)劃用地5.19km2，旅游度假區(qū)，典型在售項(xiàng)目東和福灣；②清水灣：由雅居樂(lè)統(tǒng)一開發(fā)，規(guī)劃用地11.3km2，居住和度假休閑區(qū)，住宅開發(fā)先行，已開發(fā)至三期；③香水灣：總用地13km2，居住為主，多個(gè)開發(fā)商無(wú)規(guī)則開發(fā)，開發(fā)水平參差不齊；④石梅灣：總用地12km2，由華潤(rùn)集團(tuán)統(tǒng)一開發(fā)，定位濱海度假區(qū)，目前正處于規(guī)劃期。東線土地供應(yīng)：包括坎秧灣、太陽(yáng)灣、亞龍灣的二線土地，以及三亞作為重中之重的陵水的開發(fā)。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù)7三亞現(xiàn)狀市場(chǎng)：以海為價(jià)值判斷根本，一線海景別墅普遍可實(shí)現(xiàn)6～8萬(wàn)元/平米的均價(jià)，最高可達(dá)10萬(wàn)元/平米；公寓普遍可實(shí)現(xiàn)1.6～4萬(wàn)元/平米的均價(jià)，最高可達(dá)5萬(wàn)元/平米以上。三亞灣板塊市區(qū)板塊大小東海板塊亞龍灣板塊土福灣板塊清水灣板塊香水灣板塊公寓：1.6-3.5萬(wàn)元/平米別墅價(jià)格：3－4萬(wàn)元/平米典型代表：鳳凰水城、東方·巴哈馬、萬(wàn)科森林度假公園、太陽(yáng)島公寓公寓價(jià)格：3－4萬(wàn)元/平米（二線海景）4-8萬(wàn)元/平米（一線海景）別墅價(jià)格：4－7萬(wàn)元/平米典型代表：泰德白石郡、鉑爵公館、三亞灣新城海景公寓：3-4.5萬(wàn)元/平米起別墅價(jià)格：5萬(wàn)元/平米典型代表：半山半島、半山壹號(hào)公寓價(jià)格：3－4萬(wàn)元/平米別墅價(jià)格：6萬(wàn)元/平米典型代表：公主郡、石溪墅別墅價(jià)格：6萬(wàn)元/平米公寓價(jià)格：4.5-4.8萬(wàn)元/平米（海景）3-3.5萬(wàn)元/平米（非海景）典型代表：東和福灣公寓：4萬(wàn)元/平米獨(dú)棟：3.5-4.5萬(wàn)元/平米典型代表：雅居樂(lè)清水灣公寓價(jià)格：1.5-2.6萬(wàn)元/平米海景獨(dú)棟：8-10萬(wàn)元/平米非海景獨(dú)棟：4.5-6萬(wàn)元/平米聯(lián)排價(jià)格：

3.8萬(wàn)元/平米典型代表：香水灣1號(hào)、富力灣81234561112131479810三亞現(xiàn)狀市場(chǎng)：市場(chǎng)現(xiàn)有住宅物業(yè)供應(yīng)集中在三亞灣、亞龍灣二線以及陵水各灣區(qū)的一線區(qū)域編號(hào)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型規(guī)模/剩余(萬(wàn)㎡)2008200920102011201220131海闊天空高層8.542國(guó)際公館高層13.613.63國(guó)光濱海花園高層/聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟1124三亞灣新城洋房/雙拼/獨(dú)棟3302505山水天域高層/洋房14106美麗新海岸

高層/獨(dú)棟2587半山半島高層/聯(lián)排/獨(dú)棟49308鳳凰水城高層/洋房/聯(lián)排1301169山水國(guó)際高層/聯(lián)排/疊拼/獨(dú)棟1048010東方巴哈馬小高層/多層331311公主郡高層/雙拼/獨(dú)棟15512海南福灣高層/獨(dú)棟1815.613紅磡香水灣高層/聯(lián)排/獨(dú)棟17.514.514香水灣1號(hào)獨(dú)棟9.29.2項(xiàng)目可能的銷售期市場(chǎng)典型項(xiàng)目銷售速度（萬(wàn)㎡/年）市場(chǎng)混合形態(tài)的中等規(guī)模以上產(chǎn)品消化速度約在6-10萬(wàn)㎡/年；數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研一手資料，世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù)9目前市場(chǎng)主要樓盤：11年春節(jié)前后市場(chǎng)普遍銷售情況較好，目前隨著旅游淡季來(lái)臨，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入淡季項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間12.13-12.26上門量12.13-12.26成交量?jī)r(jià)格情況（元/平米）優(yōu)惠折扣中鐵子悅薹2011年1月————洋房預(yù)計(jì)4萬(wàn)左右——山水天域2009年2月110229000一次性9.8折鳳凰水城南岸2010年1月905525000一次性9.8折，當(dāng)天結(jié)款95折香榭左岸2009年12月504毛坯2.9萬(wàn)左右一次性9.5折老帶新再打9.8折太陽(yáng)島公寓2011年春節(jié)90——毛坯均價(jià)18000——新浪國(guó)際公寓預(yù)計(jì)2011年1月40——預(yù)計(jì)開盤價(jià)25000——碧海藍(lán)天3期三期2011年春節(jié)期間開盤120已認(rèn)籌55批起價(jià)25000，均價(jià)29000——三亞嶺海2010年2月15120購(gòu)卡客戶15批左右均價(jià)28000（精裝修）1.8萬(wàn)（毛坯）——萬(wàn)科森林度假公園2011年1月9-10日550已認(rèn)籌1700批——當(dāng)天認(rèn)籌9.8折，開盤再8折，一次性付款9.5折半島藍(lán)灣2011年1月底45——均價(jià)2萬(wàn)

半山壹號(hào)預(yù)計(jì)1月底開盤40——均價(jià)3---6萬(wàn)認(rèn)籌，享97折海岸名都2009年12月1號(hào)756最高7萬(wàn)，最低3.1萬(wàn)，均價(jià)3.9萬(wàn)一次性98折10重點(diǎn)板塊掃描11三亞灣板塊三亞灣位于三亞市區(qū)西部，海岸長(zhǎng)度約17公里，是三亞具一定規(guī)模、自然條件良好的旅游度假區(qū)，同市區(qū)相比，該景區(qū)擁有更加良好的海景資源和沙灘。目前已經(jīng)具備了良好的形象和檔次，眾多項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完畢或即將完成開發(fā)，目前該片區(qū)基本沒有可用于開發(fā)建設(shè)的土地目前發(fā)展?fàn)顩r2001年開始起步，目前配套缺乏以國(guó)內(nèi)旅游度假為主,酒店價(jià)格較其它區(qū)域低資源海景資源客戶以北方“候鳥”為主，投資、度假為目的產(chǎn)品/價(jià)格以高層公寓、產(chǎn)區(qū)酒店為主公寓：3－4萬(wàn)元/平米（二線海景）；4-8萬(wàn)元/平米（一線海景）別墅價(jià)格：4－7萬(wàn)元/平米銷售狀況海景公寓去化速度快代表樓盤泰德白石郡、東和中央海岸、鳳凰島等12泰德·白石郡區(qū)位三亞灣路200號(hào)（海坡椰林大酒店旁）

規(guī)模占地36畝，總建面1.7~1.8萬(wàn)，容積率0.6產(chǎn)品230套西班牙風(fēng)格公寓，3層建筑，帶前后私家花園產(chǎn)品為50－300㎡的一房到三房，以50㎡為主，50㎡左右的標(biāo)準(zhǔn)間和一房（60%），100多㎡的兩房（20%），160余㎡的三房（20%），4套290㎡的四房；價(jià)格均價(jià)在70000元/㎡，帶15000元/㎡的精裝修銷售2010年10月1日開盤，目前已銷售30%客戶客戶以東北、江浙、上海、北京人居多，主要為投資客配套酒店5星級(jí)常規(guī)配套，園林景觀，海景，海上娛樂(lè)項(xiàng)目，地上停車位三亞灣最大的泳池兩個(gè)溫泉泡池、一個(gè)泳池酒吧13區(qū)位

三亞灣鳳凰島規(guī)模鳳凰島長(zhǎng)1250米,寬約350米，占地面積547.5畝（36.5萬(wàn)平米），規(guī)劃總建筑面積48萬(wàn)平米，總?cè)莘e率1.1；5棟高層公寓，30套獨(dú)棟別墅；產(chǎn)品50-70㎡的單間，110-150㎡的一房一廳，150-300㎡的二房二廳，各占比例分別為：80%、15%、5%；20000元/㎡的精裝修標(biāo)準(zhǔn)；價(jià)格4、5號(hào)樓均價(jià)60000元/㎡，3號(hào)樓均價(jià)90000元/㎡，最高價(jià)130000元/㎡；銷售4、5號(hào)樓全部出售，3號(hào)樓消化70%，1、2號(hào)樓沒有推售；客戶客戶來(lái)至全國(guó)各地的成功企業(yè)家配套包括七大項(xiàng)目，即一棟超星級(jí)酒店（包含酒店及國(guó)際會(huì)議中心）、國(guó)際養(yǎng)生度假中心（即五棟產(chǎn)權(quán)式酒店）、商務(wù)會(huì)所（別墅型產(chǎn)權(quán)式酒店）、海上風(fēng)情商業(yè)街、國(guó)際游艇會(huì)、奧運(yùn)主題公園和鳳凰島國(guó)際郵輪港；評(píng)價(jià)獨(dú)享山海天旅游資源，配套齊全，三亞標(biāo)志性項(xiàng)目，價(jià)格達(dá)到三亞市峰值鳳凰島 14區(qū)域小結(jié)三亞灣片區(qū)是中高檔樓盤較為集中的片區(qū)，樓盤均具有良好的景觀資源，目前片區(qū)項(xiàng)目售價(jià)較高，售價(jià)均在30000元/㎡以上；目前，海坡片區(qū)一線基本沒有可發(fā)后續(xù)用地，海景資源的稀缺性保證了物業(yè)價(jià)格的上漲空間較大；三亞灣片區(qū)已經(jīng)形成了一定規(guī)模和檔次的度假物業(yè)項(xiàng)目，但配套設(shè)施建設(shè)滯后，有待政府公共配套設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)充。15大東海板塊大東海片區(qū)位于三亞城區(qū)南部，是三亞著名的旅游景區(qū)，也是距三亞城區(qū)最近的景區(qū)之一。大東海海灣長(zhǎng)約2公里，片區(qū)內(nèi)有良好的海景資源和著名的鹿回頭景區(qū)；該片區(qū)即擁有良好的景觀條件，同時(shí)又可享城市配套之便，生活便利性較高。目前大東海地區(qū)基本沒有開發(fā)用地，該片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目主要由中高端物業(yè)組成。目前發(fā)展?fàn)顩r該區(qū)域?qū)儆诼糜尉皡^(qū)，商品發(fā)開發(fā)項(xiàng)目較少，可開發(fā)土地資源有限資源海景資源、娛樂(lè)項(xiàng)目配套客戶以北方“候鳥”為主、養(yǎng)老度假為目的產(chǎn)品/價(jià)格海景別墅、公寓為主海景公寓：3-4.5萬(wàn)元/平米起別墅價(jià)格：5萬(wàn)元/平米銷售狀況小戶型海景公寓去化速度較快代表樓盤半山半島、半山壹號(hào)16半山半島區(qū)位鹿嶺路27號(hào)（鹿回頭公園旁）規(guī)模占地面積2066多畝，建筑面積100多萬(wàn)平方米，容積率1.73，綠化率45.5％

包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地；一、二、三期分別在07、08、09年出售，四期8棟高層，共1000多戶；產(chǎn)品四期共有8棟樓組成，30-33層的高層，共有1000多套，戶型由138~198㎡的兩房和三房組成，5000元/㎡的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，層差1000-1500元/㎡；兩套270㎡的獨(dú)棟別墅價(jià)格三期09年年底價(jià)格達(dá)39000元/㎡，四期開盤時(shí)價(jià)格為3萬(wàn)/平米，目前均價(jià)為4.9萬(wàn)/平~5.2萬(wàn)/平銷售一期：07年底，別墅60多套，一個(gè)月賣完；二期：別墅70多套，1周賣完；三期：8棟高層，已于2010年2月售完；四期：8棟高層2010年2月初推出，共1000多戶，已銷售了80%；五期：2011年推出，目前已銷售70%；六期：計(jì)劃2011年5月1日推出客戶客戶主要是明星及海歸客戶來(lái)源：長(zhǎng)三角>東三省>珠三角，前兩者和占60%，外籍客戶10%；目的：度假+投資；40歲左右居多，45-55歲。配套洲際酒店、豪華商業(yè)街、悅榕莊酒店、18洞夜景高爾夫、費(fèi)爾蒙酒店、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)及各種生活配套等17營(yíng)銷手法：明星效應(yīng)：職業(yè)明星vs業(yè)主高爾夫邀請(qǐng)賽、第11屆海峽兩岸暨香港電影導(dǎo)演研討會(huì)與2010年中國(guó)電影導(dǎo)演協(xié)會(huì)年度表彰大會(huì)重展示：重金打造售樓部、豪華豐田商務(wù)看房車立體推廣：電視廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、老業(yè)主口碑、階段性島外推介會(huì)客戶渠道：前期通過(guò)明星效應(yīng)及立體廣告轟炸開拓客源；后期主要通過(guò)老業(yè)主口碑及廣告等拓展客戶18半山壹號(hào)區(qū)位大東海鹿回頭度假區(qū)鹿嶺路規(guī)?？傉嫉孛娣e約100畝，總建筑面積約80000㎡，其中住宅部分容積率約為1.0，建筑密度20%產(chǎn)品由17棟多層退臺(tái)式電梯山海城堡、1棟私家會(huì)所及1棟五星級(jí)酒店圍合而成價(jià)格均價(jià)3萬(wàn)/平米，含5000元/平米精裝修銷售目前在售第一期，從2010年11月開始認(rèn)籌，2011年1月16日開盤；客戶客戶以東北、山西為主；山西開發(fā)商，其在山西開發(fā)過(guò)樓盤，所以山西老客戶較多；鼓勵(lì)行業(yè)內(nèi)人士帶介紹客戶，傭金按千分之三結(jié)算配套主要借勢(shì)半山半島配套，緊鄰三亞免稅店19區(qū)域小結(jié)該片區(qū)即擁有良好的景觀條件，同時(shí)又可享城市配套之便，生活便利性較高，片區(qū)南望大東海，西面為鹿回頭山頂公園景區(qū)，北臨三亞河入?？冢坝^資源良好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；大東海片區(qū)經(jīng)過(guò)這幾年的開發(fā)建設(shè)，使得本區(qū)域基本沒有空余的開發(fā)用地，市場(chǎng)存量和潛在供應(yīng)量較少，物業(yè)上漲空間較大。20亞龍灣板塊亞龍灣位于三亞市東南面二十五公里處。度假區(qū)規(guī)劃面積18.6平方公里，是一個(gè)擁有濱海公園、豪華別墅、會(huì)議中心、高星級(jí)賓館、度假村、海底觀光世界、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部等國(guó)際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場(chǎng)、別墅、度假村、游樂(lè)設(shè)施等構(gòu)成。目前發(fā)展?fàn)顩r該區(qū)域土地由中糧集團(tuán)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)開發(fā)，目前已經(jīng)有15家星級(jí)酒店投入運(yùn)營(yíng)，2個(gè)高爾夫球場(chǎng)，1個(gè)商業(yè)中心項(xiàng)目，而商品房項(xiàng)目屈指可數(shù)資源自然環(huán)境資源、商業(yè)配套客戶北方地區(qū)“度假”一族產(chǎn)品/價(jià)格以酒店、別墅為主流公寓價(jià)格：3－4萬(wàn)元/平米別墅價(jià)格：6萬(wàn)元/平米銷售狀況小戶型別墅和公寓去化較快代表樓盤公主郡、石溪墅21區(qū)位亞龍灣亞龍大道規(guī)模占地37萬(wàn)㎡，總建面15萬(wàn)㎡，三期在售；產(chǎn)品三期產(chǎn)品為洋房和別墅，洋房409套，別墅90余套；洋房戶型面積80-160平米價(jià)格別墅價(jià)格5-7萬(wàn)元/㎡；三期公寓3.6萬(wàn)/㎡；銷售三期公寓400多套，2011年1月開盤；別墅90多套，暫時(shí)未售客戶小戶型投資者和自住各占一半；北京、上海、江浙的多，其次哈爾濱；年齡在40-50歲，年輕人少，60歲以上的老年人也較多。公寓的客戶比別墅年輕，年輕人中40歲左右的想法多些；配套熱帶雨林、高爾夫球場(chǎng)、山泉小溪80畝湖面環(huán)繞，設(shè)3個(gè)私人會(huì)所；評(píng)價(jià)公主郡依托高爾夫、酒店等資源價(jià)值，作為亞龍灣唯一的高品質(zhì)社區(qū)；但產(chǎn)品的質(zhì)素一般，密度高、別墅產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理不夠細(xì)膩；中糧·公主郡三期22亞龍灣·石溪墅區(qū)位亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)亞龍大道中段

規(guī)模占地10萬(wàn)平米，容積率0.4，綠化率60%產(chǎn)品3棟10層的觀海公寓，共264套，121套獨(dú)棟別墅，公寓四層以上可以看海別墅面積主要由120㎡、250㎡和300多㎡，其中120㎡的為主力戶型，占70%公寓以60㎡的為主，60㎡的戶型占90%價(jià)格別墅價(jià)格為5-8萬(wàn)/㎡（含1.5萬(wàn)元/平米精裝修），公寓4萬(wàn)/㎡，均帶1萬(wàn)多元/㎡的精裝修銷售11年1月1日開始銷售客戶北方高端客戶為主配套獨(dú)棟別墅每戶都有園林和私家泳池23區(qū)域小結(jié)該片區(qū)是純旅游度假景區(qū)，片區(qū)規(guī)劃也以旅游度假為主，基本不涵蓋居住及其生活配套的功能；該片區(qū)一線海景用地稀缺，借助區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)，目前開發(fā)項(xiàng)目以二線海景用地為主，區(qū)域開發(fā)涵蓋了別墅、洋房、公寓、酒店等低密度物業(yè)。24土福灣板塊土福灣景區(qū)位于海南省陵水的南端，東至萬(wàn)福村，與三亞市海棠灣接壤，西至赤嶺村，南臨浩瀚南海，靠近海南東線高速公路。景區(qū)以赤嶺（包括小赤嶺、赤嶺、第三嶺）為中心，分東西福灣，有“亞龍灣姐妹灣”之美稱。景區(qū)規(guī)劃面積379公頃。目前，景區(qū)內(nèi)已建起世知度假村和大風(fēng)車度假村。。目前發(fā)展?fàn)顩r定位為國(guó)際級(jí)海岸，將建設(shè)三大國(guó)家及和世界級(jí)品牌：30家左右國(guó)際頂級(jí)品牌濱海酒店帶、世界級(jí)游艇休閑社區(qū)及國(guó)際級(jí)海洋科研機(jī)構(gòu)、教育、博覽中心；目前在售項(xiàng)目較少資源國(guó)際級(jí)海岸資源，比肩世界頂級(jí)濱海度假區(qū)的定位客戶北方中高端客戶，度假需求為主產(chǎn)品/價(jià)格公寓：2-3萬(wàn)/平米；別墅：3-5萬(wàn)/平米銷售狀況在售項(xiàng)目福灣處于尾盤銷售，晉海未正式開盤代表樓盤福灣、晉海25東和·福灣區(qū)位海棠灣福灣出口處(海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？跂|側(cè))規(guī)模項(xiàng)目占地1000畝，容積率不足0.5。項(xiàng)目分兩期進(jìn)行

，一期包含：度假酒店式一線海景公寓（四星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)）和度假獨(dú)院泳池平層別墅；二期包含：五星級(jí)酒店、商業(yè)街。五星級(jí)酒店建筑面積約4萬(wàn)㎡；商業(yè)街建筑面積約3萬(wàn)㎡；度假酒店式公寓占地約10萬(wàn)㎡

，建筑面積約10萬(wàn)㎡，共約1700套，每套面積約48－104㎡。度假獨(dú)院泳池平層別墅，占地27萬(wàn)㎡，建筑面積約6.5萬(wàn)㎡。聯(lián)排別墅共約500套，每套別墅包括私家院落和私家泳池，每套面積約68—137平方米。產(chǎn)品一期有5棟公寓，500多套別墅，其中68㎡的有100多套，137㎡的有400多套，都是一層的聯(lián)排，有三聯(lián)的也有四聯(lián)的，另外還有幾棟花園洋房?jī)r(jià)格洋房均價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡。聯(lián)排別墅均價(jià)為6萬(wàn)/㎡，帶5000元/㎡的精裝修銷售2008年9月開盤，目前別墅剩4、5套左右，公寓剩10多套客戶客戶主要來(lái)自黑龍江、上海、北京、山西和國(guó)外，其中國(guó)外客戶主要為俄羅斯人，占2成左右，一般選擇別墅產(chǎn)品；職業(yè)主要有煤老板、金融企業(yè)高管和私企業(yè)主；主要為投資、度假客，年齡在40~50歲間配套2000㎡的SPA會(huì)所、咖啡廳、雪茄吧、紅酒吧、游艇碼頭等。2個(gè)五星級(jí)酒店（皇冠假日酒店（4萬(wàn)多㎡）和洲際酒店），二期還會(huì)有大型購(gòu)物中心、體育中心、醫(yī)療中心等土福灣板塊26清水灣板塊清水灣位于陵水黎族自治縣東南部，距東線高速路英州出口4.8公里。與土福灣一衣帶水，南臨三亞海棠灣和亞龍灣，北眺南灣猴島，地跨新村、英州兩鎮(zhèn)，海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里。目前發(fā)展?fàn)顩r清水灣旅游開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)面積約2萬(wàn)畝，其中雅居樂(lè)地產(chǎn)擁有土地15000畝土地，開發(fā)年限為10年；其余約5000畝由綠城及阿羅哈等開發(fā)商共同開發(fā)。

資源優(yōu)良的海景資源客戶北方中高端客戶，度假需求為主產(chǎn)品/價(jià)格公寓：2-3萬(wàn)元/平米；別墅：4-5萬(wàn)/平米銷售狀況目前主要以雅居樂(lè)清水灣為主，后期推盤量大代表樓盤雅居樂(lè)清水灣、綠城清水灣、阿羅哈27清水灣規(guī)模占地1.5萬(wàn)畝，總建面980萬(wàn)㎡，目前已開發(fā)180萬(wàn)㎡，12公里海岸線。清水灣大道寬36米，長(zhǎng)1.6公里。分為四塊，金色果嶺，蔚藍(lán)海岸，瀚海銀灘，星海傳說(shuō)。產(chǎn)品有海景洋房度假區(qū)、高爾夫低密度區(qū)、東南亞風(fēng)情海景別墅、海景酒店式公寓、親海別墅等一期金色果嶺：容積率0.4，別墅：180-567㎡，洋房115-291㎡

2009.3.28開盤，2個(gè)高爾夫、碼頭、2個(gè)酒店（朱美拉、萊佛士）。別墅270套。二期蔚藍(lán)海岸：容積率0.4，洋房區(qū)，700多套房子，2009.9開盤，面積80-208㎡，已售完。三期瀚海銀灘：別墅、公寓和洋房。公寓120、160-170（主力戶型，占30%）、360㎡，洋房77—335㎡（一線海景），別墅297—1415㎡（一線海景）。四期星海傳說(shuō)在售：為200多㎡的獨(dú)棟，星海傳說(shuō)分為兩期，一期有118套別墅，二期有500套別墅價(jià)格星海傳說(shuō)組團(tuán)獨(dú)棟別墅的價(jià)格為3.5～4.5萬(wàn)/㎡；目前在售的酒店公寓4萬(wàn)/㎡銷售星海傳說(shuō)組團(tuán)于2010年1月開盤，目前只剩10套；后期將推出洋房公寓，預(yù)計(jì)有幾百套客戶客戶主要來(lái)自江浙、山西、內(nèi)蒙，冬季時(shí)入住的業(yè)主比較多配套高爾夫，游艇，溫泉；未來(lái)將有6個(gè)酒店開業(yè)，包括卓美亞（2012年開業(yè)）、萊佛士（350間客房、明年上半年開業(yè)）、JW萬(wàn)豪酒店、希爾頓、洲際和豪瑞格清水灣板塊28營(yíng)銷手法產(chǎn)品設(shè)計(jì)：注重居住與自然協(xié)調(diào)，突出景觀資源優(yōu)勢(shì)，以低密度大社區(qū)、齊全生活配套和娛樂(lè)設(shè)施，塑造綜合性旅游度假產(chǎn)品；配套高端：6家超五星級(jí)酒店入駐、3個(gè)18洞國(guó)際濱海高爾夫球場(chǎng)、多國(guó)風(fēng)情溫泉SPA療養(yǎng)、千個(gè)泊位游艇碼頭；推廣策略：通過(guò)全國(guó)一線重點(diǎn)城市媒體投放和密集公關(guān)活動(dòng)，在市場(chǎng)上造成轟動(dòng)并迅速提升項(xiàng)目影響力，后期以軟性推廣為主調(diào)，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品深化與解構(gòu)，以項(xiàng)目區(qū)域炒作為主，針對(duì)不同客戶，有的放矢；展示策略：銷售中心為中泰式會(huì)所，面朝大海，看沙灘美景；外部設(shè)置大型休閑觀景廣場(chǎng)、方便客戶駐足觀海，體現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部以大空間和貼近自然態(tài)勢(shì)裝飾為主，體現(xiàn)項(xiàng)目熱帶風(fēng)情；客戶渠道：多元化渠道蓄客模式，充分利用雅居樂(lè)全國(guó)各地高端項(xiàng)目老業(yè)主資源，啟動(dòng)內(nèi)部員工推介會(huì)，鼓勵(lì)內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)，建立公司內(nèi)部全員營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)通過(guò)高爾夫、奢侈品等小眾高端活動(dòng)，建議銷售聯(lián)動(dòng)，促銷優(yōu)惠政策；推售策略：以平價(jià)入市，保證項(xiàng)目首次推售成功，為后期推售創(chuàng)造好的開端；同時(shí)有利于后期項(xiàng)目?jī)r(jià)格拉升，通過(guò)分批少量頻繁加推，保證新貨沖擊市場(chǎng)，維持項(xiàng)目旺銷局面；推廣渠道：戶外：機(jī)場(chǎng)及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等；電視：翡翠、鳳凰、海南電視臺(tái)等；報(bào)紙、航空雜志等；29香水灣板塊香水灣位于海南省陵水東部光坡鎮(zhèn)，距縣城約18公里，是陵水縣最北端的海灣，全長(zhǎng)大約7千米，大部分是銀白色潔凈的沙灘。目前發(fā)展?fàn)顩r在售項(xiàng)目較多，以低密度度假住宅開發(fā)為主資源12公里原生態(tài)海岸線、6家酒店、2座高爾夫球場(chǎng)客戶北京、上海、江浙客戶為主產(chǎn)品/價(jià)格別墅：4-8萬(wàn)/平米；公寓：1.3-2萬(wàn)/平米(目前主要以紅磡香水灣公寓銷售為主，價(jià)格1.3-1.4萬(wàn)/平米）銷售狀況香水灣1號(hào)及紅磡香水灣已處于開發(fā)后期階段，后期將主要以中信香水灣及富力灣為主代表樓盤香水灣1號(hào)、中信香水灣、紅磡香水灣、富力灣30香水灣1號(hào)規(guī)模占地600畝，建面9.8萬(wàn)㎡

，分四期建設(shè)，目前還剩4.5萬(wàn)㎡沒有建設(shè)。產(chǎn)品一、二期別墅，三期高層五星級(jí)酒店，四期聯(lián)排別墅。一期二期共108套別墅，面積分為180，262，377，680㎡四種。180㎡的兩房占戶型比例20％，262㎡的兩房占戶型比例30％，377㎡的三房占地1畝多，占戶型比例的30％－40％，680㎡的四居占地4畝左右，占20％。四期為聯(lián)排別墅，30多棟，一排3－4棟，一棟700多㎡。價(jià)格一、二期09年9月開盤價(jià)3萬(wàn)元多／㎡

，旅游島之前是5萬(wàn)－6萬(wàn)元／㎡

，現(xiàn)在均價(jià)6萬(wàn)元／㎡

，離海近的是11萬(wàn)／㎡

銷售一、二期09年9月開盤，共108套別墅，還剩10套，其中兩套680平的，一套面海8000萬(wàn)，一套4000萬(wàn)將推出75棟內(nèi)庭別墅，總占地占地100畝，每套面積為500平~900平，更適合居家客戶北京，上海，浙江，廣東，東北，行業(yè)不好說(shuō)，都是私企老板，年紀(jì)50歲左右配套兩個(gè)超大型的會(huì)所，1.2萬(wàn)㎡，以?shī)蕵?lè)、休閑、餐廳為主，有SPA，棋牌，商業(yè)，保健，健身等香水灣板塊31富力灣規(guī)模占地2500畝，建筑面積40萬(wàn)平方米，綜合容積率0.6產(chǎn)品公寓，別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排），主打別墅，其中F區(qū)為聯(lián)排（200㎡

），C、D、G、K區(qū)均為獨(dú)棟別墅，其中C區(qū)獨(dú)棟為300㎡和400㎡

，有52套，D區(qū)有530㎡和370㎡的，有34套。別墅沒有停車位，車停在花園門口，公寓有集中的地下車庫(kù)價(jià)格目前在售的價(jià)格為4-8萬(wàn)/平銷售新政對(duì)成交量影響較大，過(guò)去每月的成交量都過(guò)億元，目前大幅下滑客戶以北京、上海、江浙的客戶為主，北京的客戶居多（看中富力灣這個(gè)品牌的老業(yè)主），年齡在50歲以上，客戶比較關(guān)注300m2的別墅，都是自住的，該項(xiàng)目對(duì)炒房者有限制，不允許該產(chǎn)權(quán)證的名字，客戶來(lái)富力灣買別墅主要是因?yàn)橄矚g住在海邊，對(duì)戶型都不挑剔，只要價(jià)格合理就會(huì)愿意買的。這段時(shí)間還是有客戶入住的，入住了40至50戶配套擁有3.2萬(wàn)平的商業(yè)，其中1.7萬(wàn)平進(jìn)行招商，剩下的自己持有，只租不賣，兩層同時(shí)出租，業(yè)態(tài)包括咖啡廳、餐廳、花店、超市、酒吧、燒烤吧等未來(lái)將開三個(gè)酒店，萬(wàn)麗和兩個(gè)萬(wàn)豪，其中萬(wàn)麗有250間客房，預(yù)計(jì)明年年底開業(yè)，萬(wàn)豪有56間客房，32間為別墅客房，另一家萬(wàn)豪有480間客房香水灣板塊32石梅灣板塊石梅灣位于興隆，三面環(huán)山，一面向海，山形秀美，擁有豐富的自然景觀資源，港灣平時(shí)風(fēng)平浪靜，濱海沙灘長(zhǎng)約7公里，近百米內(nèi)水深不過(guò)3米，石梅灣已被列為國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)。目前發(fā)展?fàn)顩r開發(fā)項(xiàng)目較少，主要以石梅山莊開發(fā)為主資源7公里長(zhǎng)濱海沙灘、豐富的自然景觀資源客戶東北、北京、浙江及重慶等地，度假及養(yǎng)老客戶為主產(chǎn)品/價(jià)格別墅：2.8萬(wàn)/平米；公寓：1.2萬(wàn)元/平米銷售狀況石梅山莊09年開盤，目前在售第一期代表樓盤石梅山莊、華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目（待開發(fā)）33石梅山莊規(guī)模規(guī)劃面積5000畝，建設(shè)用地2800畝。一期870畝40萬(wàn)平方米獨(dú)棟別墅、花園洋房將于近期首度問(wèn)世。分為A、B、C三個(gè)區(qū)域，其中A區(qū)占地329.03畝，由47棟中高層的住宅及一棟綜合樓組成，建筑面積為324970.53平方米；B區(qū)占地362.83畝，由297棟低層別墅及一棟公建養(yǎng)生館組成，建筑面積為65601.56平方米；C區(qū)占地115.19畝，由94棟低層別墅及一棟公建商業(yè)街組成，建筑面積為22364.41平方米,總建筑面積為412936.50平方米。產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)包括獨(dú)棟別墅、合院別墅、多層花園洋房、酒店、高檔會(huì)所、商業(yè)街等。價(jià)格別墅：均價(jià)2.8萬(wàn)元/平米；洋房：1.2萬(wàn)元/平米銷售目前在售一期，2009年開盤，目前約銷售40-60%客戶主要以東北、北京、浙江及重慶等地為主，以度假及養(yǎng)老為主；浙江籍開發(fā)商，在浙江及三亞開發(fā)過(guò)若干項(xiàng)目，前期客戶以浙江及三亞老業(yè)主為主配套商業(yè)街、會(huì)所等34神州半島板塊神州半島位于萬(wàn)寧市東澳鎮(zhèn)的東南面，距市區(qū)（萬(wàn)城鎮(zhèn)）約28公里。神州半島三面環(huán)海，一面接陸，面積24平方公里，東南長(zhǎng)8.7公里，西北寬2.7公里，東依牛標(biāo)嶺，南瀕浩潮南海，西靠老爺海港口，北臨東澳港。平均氣溫為24.4攝氏度，年日照時(shí)間達(dá)290天，氣候溫和，四季如春，是一個(gè)四季如春的陽(yáng)光型半島，也是海南省萬(wàn)寧市一處大型旅游風(fēng)景名勝區(qū)。目前發(fā)展?fàn)顩r神州半島分十年開發(fā)，中信泰富投資100億，負(fù)責(zé)一二級(jí)開發(fā)，并負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)整個(gè)神州半島度假區(qū)資源神州半島依次分布著4個(gè)海灣，還有一個(gè)面積5平方公里的內(nèi)?！蠣敽＃⒂兴臈l河流匯入，形成內(nèi)外動(dòng)靜結(jié)合、湖海天共色的壯美景觀客戶東北、北京、浙江及重慶等地，度假及養(yǎng)老客戶為主產(chǎn)品/價(jià)格公寓：均價(jià)1.5-1.8萬(wàn)/平米銷售狀況2010年年底開始銷售，目前均處于一期開發(fā)代表樓盤君臨海、朝陽(yáng)海岸35君臨海規(guī)模占地面積:94200㎡，建筑面積:237613㎡，容積率2.20

，綠化率49.30%，總共1880戶。產(chǎn)品高層住宅及別墅。價(jià)格高層住宅均價(jià)15000元/平米銷售2010年10月開盤，目前一期約銷售40-60%客戶北方客戶為主，度假\投資\養(yǎng)老客戶為主.配套游艇、酒店、商業(yè)中心等36朝陽(yáng)海岸規(guī)模占地面積：17998200㎡，建筑面積：4060000㎡，容積率：0.34，綠化率：49%，產(chǎn)品高層住宅、別墅、酒店價(jià)格均價(jià)18000元/平米銷售一期約銷售80%客戶集團(tuán)內(nèi)部客戶占85%,以香港\上?？蛻魹橹?配套游艇、酒店、商業(yè)中心等37博鰲板塊博鰲鎮(zhèn)是海南省瓊海市的一個(gè)鎮(zhèn)。面積約31平方公里。位于瓊海市東部海濱，萬(wàn)泉河入?？?。東臨南海、南與萬(wàn)寧市交界，西與瓊海市朝陽(yáng)鄉(xiāng)、上甬鄉(xiāng)相鄰，北與潭門鎮(zhèn)接壤。距離瓊海市嘉積鎮(zhèn)17公里、?？谑?05公里、三亞市180公里。為半漁半農(nóng)集鎮(zhèn)。是國(guó)際會(huì)議組織——博鰲亞洲論壇永久性會(huì)址所在地。目前發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，但質(zhì)量及檔次明顯低于東部灣區(qū)物業(yè)整體水平資源江海景觀資源、博鰲亞洲論壇客戶北京、哈爾濱、陜西、東北等北方區(qū)域；上海、江浙一帶；以及部分四川、重慶、深圳、廣州區(qū)域；產(chǎn)品/價(jià)格公寓：2-2.5萬(wàn)元/平米；別墅：1.5-7萬(wàn)元/平米銷售狀況目前主要以高層公寓銷售為主代表樓盤寶蓮城、亞洲灣、博鰲灣、千舟灣38項(xiàng)目博鰲寶蓮城地址博鰲龍博大道9號(hào)物業(yè)形態(tài)酒店式公寓，與華美達(dá)酒店長(zhǎng)期合作，年不保底實(shí)際營(yíng)業(yè)額回報(bào)30%,酒店統(tǒng)一風(fēng)格裝修。規(guī)模占地面積:1066666平方米建筑面積:600000平方米產(chǎn)品面積為46-116㎡，