香港房屋趨勢(shì)導(dǎo)航2024

TH年紀(jì)念A(yù)nniversαrOURTH年紀(jì)念A(yù)nniversαrFOFOUNDATION團(tuán)結(jié)香港基金土地房屋政策研究報(bào)告香港房屋趨勢(shì)導(dǎo)航2024二〇二四年五月 2香港在造地和加快房屋供應(yīng)上，經(jīng)歷了多年艱苦努力，目前正步入「收成期」，長(zhǎng)久而來(lái)的房屋短缺問(wèn)題終見(jiàn)曙光。期間，每年平均將有19,100個(gè)私人住宅單位落成。公營(yíng)房屋方面，2023/24年度的工程延誤率下降至2%；加上預(yù)計(jì)將有30,000個(gè)簡(jiǎn)約公屋單位落成，預(yù)計(jì)2024/25至2028/29年度期間，每年平均將有35,000個(gè)單位落成，達(dá)成《長(zhǎng)遠(yuǎn)如能繼續(xù)保持良好勢(shì)頭，香港的基本住屋需求將在未來(lái)十年逐漸獲得滿足。這不僅為提升香港居住質(zhì)素建立底氣，也提供了一個(gè)機(jī)會(huì)窗口。具體而言，我們建議增加可負(fù)擔(dān)的置業(yè)機(jī)會(huì)，並提高公營(yíng)房屋的人均居住面積。以下我們將詳細(xì)分析私人住宅和公營(yíng)房屋的未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)，以及提升香港居住質(zhì)素的背後思路。私人重建13%土地契約修訂／換地43%2%市區(qū)重建局項(xiàng)目19%私人重建18%4%11%市區(qū)重建局項(xiàng)目48%土地契約修訂／換地行政摘要私人重建13%土地契約修訂／換地43%2%市區(qū)重建局項(xiàng)目19%私人重建18%4%11%市區(qū)重建局項(xiàng)目48%土地契約修訂／換地第一部分：私人住宅供應(yīng)1.我們預(yù)計(jì)2024至2028年每年平均落成約19,100個(gè)單位。不過(guò)，落成量將較集中在2024和2025年，分別將有超過(guò)20,000個(gè)單位，其後於2026至2028年將逐漸回落至每年15,000至17,000個(gè)單位。這個(gè)趨勢(shì)背後的原因，在於發(fā)展商因應(yīng)市場(chǎng)情況而調(diào)整工程進(jìn)度，以及2023年多次極端天氣事件所造成的延誤。2.從私人住宅發(fā)展週期中不同領(lǐng)先指標(biāo)觀察到的情況，進(jìn)一步印證了上述趨勢(shì)。2023年獲批預(yù)售樓花同意書(shū)和建築中的私人住宅單位數(shù)量均維持在近年高位，而來(lái)自已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工的單位數(shù)量則持續(xù)下降。前者顯示短期內(nèi)的落成量會(huì)較高，後者則預(yù)示未來(lái)五年較後時(shí)間的落成量將有所下降。3.此外，2023年政府主導(dǎo)土地供應(yīng)出現(xiàn)六次流標(biāo)，創(chuàng)下歷史記錄，對(duì)香港未來(lái)的房屋供應(yīng)構(gòu)成了挑戰(zhàn)。不過(guò)，由於私人土地儲(chǔ)備的發(fā)展?jié)摿Λ@得釋放，抵消了上述因素帶來(lái)的影響。私人住宅土地供應(yīng)中的私人主導(dǎo)項(xiàng)目佔(zhàn)比，從2018/19至2020/21年度的25%，增加至2021/22至2023/24年度的67%。4.與政府主導(dǎo)土地供應(yīng)相比，私人主導(dǎo)項(xiàng)目雖然確定性較低，但也能為未來(lái)私人住宅供應(yīng)作出重大貢獻(xiàn)。展望未來(lái)，視乎政府主導(dǎo)土地供應(yīng)的成功批出比率，以及私人主導(dǎo)項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)度，我們預(yù)計(jì)2029至2033年期間，平均每年的落成量將介乎14,400和18,500個(gè)單位之間。2018/19–2020/21與2021/22–2023/24年度按土地來(lái)源劃分的私人住宅土地供應(yīng)量之比較2018/19—2020/2112%25%25%30%2021/22—2023/2467%67%4第二部分：公營(yíng)房屋供應(yīng)5.隨著全數(shù)30,000個(gè)簡(jiǎn)約公屋單位將按計(jì)劃落成，加上2023/24年度公營(yíng)房屋落成延誤比率大幅下降至2%，預(yù)計(jì)2024/25至2028/296.我們根據(jù)最新的落成量預(yù)測(cè)，對(duì)情景分析進(jìn)行了更新。結(jié)果再次確認(rèn)，政府有望達(dá)成公屋綜合輪候時(shí)間在2026/27年度下降至4.5年的目標(biāo)。儘管如此，假如過(guò)去反覆出現(xiàn)的延誤情況再度發(fā)生，公屋綜合輪候時(shí)間則只會(huì)輕微下跌至5.2年。這提醒我們?nèi)孕璞３志?，不能鬆懈?.未來(lái)十年，如果所有已公布的公營(yíng)房屋用地都能按時(shí)交付予香港房屋委員會(huì)（房委會(huì)且其後的建築工程沒(méi)有出現(xiàn)延誤，預(yù)計(jì)個(gè)單位的目標(biāo)高出33%。8.此外，針對(duì)潛在用地交付延遲和建築工程延誤的情況，我們也進(jìn)行了相應(yīng)的落成量預(yù)測(cè)。即使在最悲觀的情景中，即前者延後3年，0-20,000-40,000-60,000-80,000註：[1]逐年延展的十年潛在公營(yíng)房屋供應(yīng)：可定義為政府已覓得土地行政摘要第三部分：從提量到提質(zhì)這意味著當(dāng)前出現(xiàn)的任何策略失誤，都將需要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間後才能被修正彌補(bǔ)。因此，我們必須及早籌劃新策，特別是需要提供更多可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)，以及提升人均居住面積。10.回顧過(guò)去二十年，香港的房屋存量組成並未有太大變化，資助出售單位佔(zhàn)比只有約15%。這段時(shí)期內(nèi)的新落成單位不斷固化房屋的現(xiàn)狀，以致供需失衡。這尤其體現(xiàn)在每次資助出售單位銷(xiāo)售計(jì)劃，都會(huì)出現(xiàn)的超額認(rèn)購(gòu)情況。因此，未被滿足的置業(yè)需求轉(zhuǎn)投私人市場(chǎng)，導(dǎo)致近年小型私人住宅單位落成量激增。12.儘管如此，過(guò)去的綠置居銷(xiāo)售紀(jì)錄顯示，小型單位並不受歡迎。為了提供更大誘因，鼓勵(lì)現(xiàn)有公屋租戶(hù)自置居所並交還所住單位，當(dāng)局應(yīng)提供面積更大的資助出售單位，作為能有效提升居住質(zhì)素的替代選項(xiàng)，以促進(jìn)社會(huì)向上流動(dòng)。480,189430,986050,000100,000150,000200,000300,000350,000400,000450,000500,000250,000050,000100,000150,000200,000300,000350,000400,000450,000500,000單位數(shù)量資料來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)處、差餉物業(yè)估價(jià)署，單位數(shù)量單位數(shù)量私人住宅落成量在近年反覆上落，而2023年又是當(dāng)中較低的一年圖1.2013–2023年私人住宅單位實(shí)際落成量02013201420152016201720182019落成年度私人住宅落成量於2022年錄得18年以來(lái)的新高之後，在2023年重新回落至13,852個(gè)單位的低水平，按年跌幅達(dá)35%。鑒於市場(chǎng)氣氛低迷，導(dǎo)致一手私人住宅項(xiàng)目貨尾單位數(shù)量上升，加上2023年數(shù)度發(fā)生極端天氣情況而造成工程延誤，均驅(qū)使發(fā)展商調(diào)整施工進(jìn)度。如圖1所示，經(jīng)歷2015至2018年期間的穩(wěn)步上升後，過(guò)去6年的私人住宅落成量出現(xiàn)一年高一年低的反覆情況，2018、2020及2022年每年落成量約21,000個(gè)，而2019、2021及2023年每年低見(jiàn)約14,000個(gè)。8回顧過(guò)去八年，團(tuán)結(jié)香港基金有六次都提供了比差餉物業(yè)估價(jià)署更加準(zhǔn)確的私人住宅落成量預(yù)測(cè)圖2.政府及團(tuán)結(jié)香港基金的預(yù)測(cè)與實(shí)際落成量之比較在2023年初，基金會(huì)和差餉物業(yè)估價(jià)署分別預(yù)測(cè)年內(nèi)將有19,100及19,953個(gè)單位落成。最終實(shí)際落成量為13,852個(gè)單位，這比基金會(huì)及政府的估算數(shù)字，分別低28%及31%。及2023年。預(yù)計(jì)落成量平均24,000個(gè)單位平均19,100個(gè)單位預(yù)計(jì)落成量平均24,000個(gè)單位平均19,100個(gè)單位未來(lái)五年私人住宅落成量預(yù)期將會(huì)維持在相對(duì)較高的水平圖3.1997–2028年私人住宅單位實(shí)際和預(yù)計(jì)落成量0平均16,800個(gè)單位平均12,300個(gè)單位住宅落成預(yù)售樓花樓宇施工土地供應(yīng)資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署、屋宇署、地政總署、城市規(guī)劃委員會(huì)、各發(fā)展商披露的數(shù)據(jù)，與去年預(yù)測(cè)2023至2027年每年平均落成19,000個(gè)單位相約，我們預(yù)計(jì)2024至2028年的年均私人住宅單位落成量將維持在19,100個(gè)單位的水平。由於上述自2018年後所出現(xiàn)的反覆情況，這個(gè)數(shù)字明顯高於2019至2023年的年均落成量水平，也大幅高於2007至2018年每年平均僅落成12,300個(gè)單位的水平。此外，正如前篇所提及，由於原定2023年落成的部分單位出現(xiàn)延誤，未來(lái)五年的私人住宅落成量將高度集中在2024和2025年，預(yù)計(jì)分別達(dá)到21,704個(gè)單位和25,807個(gè)單位。為了進(jìn)一步驗(yàn)證我們對(duì)未來(lái)五年的供應(yīng)預(yù)測(cè)，我們亦審視了私趨勢(shì)與我們由下而上的預(yù)測(cè)結(jié)果相印證，這點(diǎn)將在後文進(jìn)行討論。4,500個(gè)單位九龍城、大埔，及西貢預(yù)計(jì)為未來(lái)五年的三大私人住宅供應(yīng)地區(qū)4,500個(gè)單位圖4.2024–2028年各區(qū)私人住宅落成量預(yù)測(cè)11.4%40.1%48.5% 7,600個(gè)單位12,800個(gè)單位9,500個(gè)單位1,000個(gè)單位1,000個(gè)單位8,5008,500個(gè)單位500500個(gè)單位 5,500個(gè)單位2,9002,900個(gè)單位3,000個(gè)單位900個(gè)單位900個(gè)單位3,500個(gè)單位600個(gè)單位600個(gè)單位4,300個(gè)單位2,200個(gè)單位資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署、屋宇署、地政總署、城市規(guī)劃委員會(huì)、各發(fā)展商披露的數(shù)據(jù)，的三大供應(yīng)地區(qū)。該段期間內(nèi)，三區(qū)合共將佔(zhàn)整體新落成私人住宅單位超過(guò)40%。九龍城（包括啟德）將在未來(lái)五年內(nèi)提供約19,700個(gè)單位，即佔(zhàn)新落成私人住宅單位總數(shù)約21%。大部分供應(yīng)將來(lái)自德前跑道區(qū)用地，以及何文田站的兩個(gè)住宅發(fā)展項(xiàng)目。大埔將提供約12,800個(gè)單位，預(yù)計(jì)成為落成量的第二大來(lái)源。當(dāng)中大部分單位供應(yīng)將來(lái)自位於十四鄉(xiāng)和白石角的大型住宅發(fā)展項(xiàng)目。而西貢則將提供約9,500個(gè)單位，包括康城站物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目第11至13期的約6,400個(gè)單位，以及安達(dá)臣道項(xiàng)目提供的約3,000個(gè)單位。獲批單位數(shù)量住宅落成預(yù)售樓花樓宇施工獲批單位數(shù)量住宅落成預(yù)售樓花樓宇施工2023年獲批預(yù)售樓花的單位數(shù)量仍處?kù)督旮呶?，預(yù)示近期落成量將會(huì)偏高圖5.2013–2023年獲批預(yù)售樓花同意書(shū)的單位數(shù)量02013201420152016201720182019土地供應(yīng)土地供應(yīng)在細(xì)分了各區(qū)的私人住宅預(yù)計(jì)落成量後，以下我們將闡述預(yù)示未來(lái)五年落成量的各項(xiàng)領(lǐng)先指標(biāo)。第一個(gè)指標(biāo)是申請(qǐng)預(yù)售樓花同意書(shū)的趨勢(shì)。由於除重建項(xiàng)目外，香港所有新推出的住宅項(xiàng)目均須事先申請(qǐng)預(yù)售樓花同意書(shū)，方可作樓盤(pán)開(kāi)售，因此有關(guān)數(shù)字可用作估計(jì)短期內(nèi)可供出售的單位數(shù)量，亦可作為未來(lái)一至兩年落成單位數(shù)目的領(lǐng)先指標(biāo)。在2023年，地政總署發(fā)出了36個(gè)住宅發(fā)展項(xiàng)目的預(yù)售樓花同意書(shū)，共涉及18,651個(gè)單位。儘管這個(gè)數(shù)字與2022年的21,078個(gè)單位相比有所下跌，但獲批單位數(shù)量仍足以在過(guò)去11年中位居第三位。單位數(shù)量住宅落成預(yù)售樓花樓宇施工單位數(shù)量住宅落成預(yù)售樓花樓宇施工建築中的私人住宅單位數(shù)量仍然徘徊在近年高位，預(yù)示短期內(nèi)落成量將維持高企圖6.2013–2023年建築中的私人住宅單位數(shù)量02013201420152016201720182019土地供應(yīng)土地供應(yīng)第二個(gè)指標(biāo)是樓宇施工的趨勢(shì)。更具體地說(shuō)，這是指房屋局發(fā)布的私人住宅動(dòng)工量及建築中單位數(shù)量。2023年期間建築中單位數(shù)量的上升。再者，建築中的私人住宅單位數(shù)量仍達(dá)到80,000個(gè)，處?kù)督诟呶弧Ｓ伸对趩挝宦涑芍?，地基及上蓋工程一般需時(shí)兩至四年，因此短期內(nèi)私人住宅單位落成量仍將維持在較高水平。單位數(shù)量單位數(shù)量然而，隨著近年在已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工的單位數(shù)量有所減少，預(yù)計(jì)未來(lái)三至四年的落成量將出現(xiàn)下跌圖7.2013–2023年在已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工的單位[1]0201320142015201620172018住宅落成預(yù)售樓花樓宇施工土地供應(yīng)註：[1]數(shù)字是指政府已賣(mài)出的住宅土地、港鐵公司已批出的物業(yè)發(fā)展、市區(qū)重建局已批出的重建項(xiàng)第三個(gè)指標(biāo)是熟地供應(yīng)的趨勢(shì)，可通過(guò)在已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工的私人住宅單位數(shù)量估算衡量。這包括政府已賣(mài)出的住宅土地、港鐵公司已批出的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、市區(qū)重建局已批出的重建項(xiàng)目，和新修訂的換地／契約住宅發(fā)展項(xiàng)目。然而，與前述兩個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)相比，這一指標(biāo)的表現(xiàn)比改為七三比以來(lái)，這一指標(biāo)一直在逐步下降。從這一指標(biāo)在2023年繼續(xù)向下的情況看來(lái)，預(yù)計(jì)在未來(lái)五年較後時(shí)間落成的單位數(shù)量將會(huì)減少。儘管近期接連出現(xiàn)土地流標(biāo)的情況，但透過(guò)釋放私人土地儲(chǔ)備，私人住宅土地的供應(yīng)仍保持穩(wěn)定圖8.2021–2023年土地流標(biāo)紀(jì)錄2021年11月52022年4月屯門(mén)市地段第561號(hào)52023年1月鄉(xiāng)郊建屋地段第1204號(hào)42023年2月32023年8月荃灣市地段第430號(hào)12023年11月新界東涌第106B區(qū)東涌市地段第55號(hào)42023年11月0圖9.2018/19–2020/21與2021/22–2023/24年度按土地來(lái)源劃分的私人住宅土地供應(yīng)量之比較025%67%25%67%2018/19—2020/212021/22—2023/24市區(qū)重建局項(xiàng)目當(dāng)討論私人住宅土地供應(yīng)時(shí)，不得不提過(guò)去一年出現(xiàn)的土地流標(biāo)情況。事實(shí)上，2023年是香港土地供應(yīng)史上流標(biāo)數(shù)目最多的一年。2023年政府、港鐵公司及市區(qū)重建局推出了12個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目，其中有6個(gè)未能成功售出。如圖8所示，流標(biāo)土地中有5幅為住宅用地。這與過(guò)去情況形成鮮明對(duì)比，2021至2022年期間僅有2幅土地流標(biāo)。由於利率上調(diào)導(dǎo)致按揭利率飆升，導(dǎo)致一手住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度放緩，進(jìn)而降低了發(fā)展商在土地市場(chǎng)上的胃納。因此，發(fā)展商不是出價(jià)未達(dá)底價(jià)，就是如東涌東站第一期物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目般不入標(biāo)。然而，如果我們對(duì)照?qǐng)D7，就可以觀察到土地流標(biāo)對(duì)房屋供應(yīng)進(jìn)度幾乎沒(méi)有產(chǎn)生太大影響，因?yàn)樵谝雅鐾恋厣峡呻S時(shí)動(dòng)工的單位數(shù)量只是略為下降。從表面上看，這個(gè)現(xiàn)象似乎有違常理。理論上，成功批出土地?cái)?shù)量減少，應(yīng)該導(dǎo)致私人住宅發(fā)展周期前期階段的單位數(shù)量有所下降。經(jīng)深入觀察後，我們認(rèn)為這一現(xiàn)象可解釋為私人主導(dǎo)項(xiàng)目的供應(yīng)抵消了政府主導(dǎo)土地供應(yīng)因流標(biāo)而造成的影響。如圖9所示，私人主導(dǎo)項(xiàng)目的佔(zhàn)比從2018/19至2020/21年度的25%，增加至2021/22至2023/24年度的67%。儘管較政府主導(dǎo)土地供應(yīng)存在更多不明朗因素，但私人主導(dǎo)項(xiàng)目能為未來(lái)私人住宅供應(yīng)提供重大貢獻(xiàn)，我們將在其後章節(jié)中討論到這一點(diǎn)。單位數(shù)量平均12,300個(gè)單位單位數(shù)量平均12,300個(gè)單位展望未來(lái)數(shù)年造地將進(jìn)入收成期，令未來(lái)十年的供應(yīng)前景繼續(xù)有所改善圖10.1997–2033年私人住宅單位實(shí)際和預(yù)計(jì)落成量0第一個(gè)五年期第二個(gè)五年期平均24,000平均24,000個(gè)單位情景3平均18,500個(gè)單位平均平均16,800個(gè)單位情景2平均17,500個(gè)單位情景1平均14,400個(gè)單位落成年度資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署、屋宇署、地政總署、城市規(guī)劃委員會(huì)、各發(fā)展商披露的數(shù)據(jù)，位的土地。這比去年同一政策文件中承諾的72,000個(gè)單位有所增加。因此，隨著覓地的努力取得成果，並預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年進(jìn)入收成期，我們認(rèn)為未來(lái)十年的私人住宅供應(yīng)前景將有所改善。隨著手中土地儲(chǔ)備變得較為充裕，政府將有更大彈性調(diào)節(jié)私人住宅土地的推售數(shù)量和速度圖11.2029–2033年私人住宅單位預(yù)計(jì)落成量的情景分析情景情景1未來(lái)五年政府準(zhǔn)備好的熟地之成功批出比率為81%[1]71,900個(gè)單位14,400個(gè)單位情景287,400個(gè)單位17,500個(gè)單位情景392,600個(gè)單位18,500個(gè)單位資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署、屋宇署、地政總署、城市規(guī)劃委員會(huì)、各發(fā)展商披露的數(shù)據(jù)，與2024至2028年的私人住宅落成量預(yù)測(cè)相比，2029至2033年這五年間的預(yù)測(cè)更具不確定性。因此我們?cè)O(shè)計(jì)了三個(gè)情景，以評(píng)估不同因素變化下的私人住宅落成量。在目前的情況下，有兩方面的因素能決定長(zhǎng)遠(yuǎn)私人住宅落成量：第一個(gè)因素，如前文所述，取決於政府主導(dǎo)土地供應(yīng)的成功批出比率；第二個(gè)因素，則是私人主導(dǎo)項(xiàng)目的推進(jìn)速度。近期古洞北／粉嶺北新發(fā)展區(qū)有六幅私人土地，即使限期從2023年6月30日延長(zhǎng)至2023年12月31日，亦未能在限期屆滿前達(dá)成補(bǔ)地價(jià)協(xié)議，正好體現(xiàn)了這個(gè)不確定性。情景1假設(shè)不論政府主導(dǎo)土地供應(yīng)和私人主導(dǎo)項(xiàng)目都受到了阻礙，並描繪了一個(gè)悲觀情況。就前者而言，我們統(tǒng)計(jì)了過(guò)去五個(gè)財(cái)政年度成功批出土地的記錄，結(jié)果顯示成功批出的比率為81%。這個(gè)比率可作為一個(gè)折扣率，應(yīng)用於未來(lái)五年在政府供應(yīng)熟地上可興建的80,000個(gè)私人住宅單位。至於私人主導(dǎo)項(xiàng)目方面，從以上延長(zhǎng)補(bǔ)地價(jià)談判期限的例子中可見(jiàn)，規(guī)劃和／或地政程序可能需要更長(zhǎng)時(shí)間才能完成。因此，除了匯整目前已知主要項(xiàng)目的潛在供應(yīng)，基於上述阻礙發(fā)生的可能性，我們還假設(shè)這些項(xiàng)目的推進(jìn)將延遲一年。按照上述的假設(shè)估算，預(yù)計(jì)2029至2033年的五年間，政府主導(dǎo)土地供應(yīng)和私人主導(dǎo)項(xiàng)目將合共提供每年約14,400個(gè)私人住宅單位。情景2則模擬了未來(lái)五年政府積極地將土地推出市場(chǎng)，且全部政府主導(dǎo)土地供應(yīng)均成功批出的情況。從過(guò)去五個(gè)財(cái)政年度的賣(mài)地計(jì)劃上可見(jiàn)，雖然部分地皮滾存了一年甚至數(shù)年，但最終都能成功批出。雖然2023年有多幅土地流標(biāo)，但政府也有積極應(yīng)對(duì)，對(duì)2024/25年度賣(mài)地計(jì)劃中的擬售土地進(jìn)行了調(diào)整，包括以較小型的地皮取代大型地皮，以及為拆細(xì)後者保留彈性。如果未來(lái)五年全部政府主導(dǎo)土地供應(yīng)都得以批出落實(shí)，以及私人主導(dǎo)項(xiàng)目的推進(jìn)速度與情景1相同，2029至2033年的年均私人住宅落成量將達(dá)到17,500個(gè)單位。情景3探討了最樂(lè)觀的情況，不但政府主導(dǎo)土地供應(yīng)在未來(lái)五年全部得以批出落實(shí)，而且私人主導(dǎo)項(xiàng)目也沒(méi)有出現(xiàn)延遲。這個(gè)情況下，預(yù)計(jì)2029至2033年的五年間，私人住宅總落成量將達(dá)到約92,600個(gè)單位，平均每年落成18,500個(gè)單位。私人住宅供應(yīng)小結(jié)1落成量將偏向先高後低，於2024及2025年達(dá)到每年超過(guò)20,000個(gè)單位，及後在2026至2028年逐漸回落至每年15,000至17,000個(gè)單位2釋放私人土地儲(chǔ)備是維持近年土地供應(yīng)量的關(guān)鍵雖然出現(xiàn)多次流標(biāo)，但私人主導(dǎo)的項(xiàng)目抵消了此影響，其比例從2018/19—2020/21年度的25%上升到2021/22—2023/24年度的67%3展望2029–2033年的年均落成量可達(dá)到14,400至18,500個(gè)單位隨著造地已進(jìn)入收成期，政府手中土地儲(chǔ)備變得較為充裕，並有更作為小結(jié)，觀察私人住宅發(fā)展周期的各項(xiàng)領(lǐng)先指標(biāo)，2024至2028年期間的年均落成量將達(dá)到19,100個(gè)單位，但將側(cè)重在2024和2025年，並在之後回落。盡管如此，私人主導(dǎo)項(xiàng)目在私人住宅土地供應(yīng)中的比例增加，抵消了2023年破記錄土地流標(biāo)數(shù)目帶來(lái)的影響，從而緩解了落成量下跌趨勢(shì)。再者，展望造地努力取得成果並將未來(lái)數(shù)年進(jìn)入收成期，未來(lái)十年的私人住宅供應(yīng)前景已進(jìn)一步改善。目前政府比以往掌握了更多工具，可根據(jù)市場(chǎng)情況變化，調(diào)整私人住宅土地供應(yīng)的數(shù)量和進(jìn)度。單位數(shù)量2公營(yíng)房屋供應(yīng)單位數(shù)量?jī)嵐苜Y助房屋供應(yīng)減少，2023/24年度整體公營(yíng)房屋落成量呈復(fù)蘇勢(shì)頭圖12.2013/14—2023/24年度公營(yíng)房屋單位實(shí)際落成量0+20%2013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/232023/24落成年度資料來(lái)源：房屋局、香港房屋委員會(huì)、香港房屋協(xié)會(huì)，公營(yíng)房屋落成量繼2022/23年度僅錄得10,900個(gè)單位，按年下跌58%後，在2023/24年度展現(xiàn)出復(fù)蘇勢(shì)頭。2023/24年度的最終落成數(shù)字為13,100個(gè)，按年增長(zhǎng)20%。如圖12所示，將落成量按公營(yíng)房屋種類(lèi)劃分，上年度房委會(huì)共交付12,800個(gè)公屋及綠置居單位，以及200個(gè)居屋單位。與此同時(shí)，香港房屋協(xié)會(huì)（房協(xié)）亦交付了100個(gè)公屋單位。值得注意的是，2023/24年度的居屋落成量近乎消失，只佔(zhàn)總落成量的不到%2014/15–2018/19%2014/15–2018/19813%2015/16–2019/2030%2016/17–2020/2125%2017/18–2021/2257%2018/19–2022/23713%2019/20–2023/2416%2020/21–2024/2521%2021/22–2025/2621%2022/23–2026/27720%2023/24–2027/2832%圖13.公營(yíng)房屋建屋量預(yù)測(cè)數(shù)字顯示2024/25年度將踏入收成期單位數(shù)量02022/232023/242024/252025/26圖14.過(guò)去十年公營(yíng)房屋延誤落成數(shù)字15%15%資料來(lái)源：房屋局、香港房屋委員會(huì)、香港房屋協(xié)會(huì)，2公營(yíng)房屋供應(yīng)展望不久將來(lái)，公營(yíng)房屋供應(yīng)將在2024/25年度踏入收成期，以致落成數(shù)字呈現(xiàn)與過(guò)去兩年截然不同的狀況。這個(gè)轉(zhuǎn)變可能由兩個(gè)因素造成。第一個(gè)因素是簡(jiǎn)約公屋項(xiàng)目預(yù)計(jì)將於2024/25年度開(kāi)始落成。第二個(gè)因素是我們從公營(yíng)房屋的五年滾動(dòng)預(yù)測(cè)建屋量資料中觀察到，慣性建築工程延誤情況有了明顯的改善。我們?cè)?022年5月發(fā)延誤比率在2023/24年度大幅下降至2%，這個(gè)數(shù)字不但是過(guò)去十年的最低水平如圖13所示，假設(shè)未來(lái)不再出現(xiàn)慣性延誤，且簡(jiǎn)約公屋單位如期落成，預(yù)計(jì)2024/25年度的公營(yíng)房屋落成量將達(dá)到33,800個(gè)單位，比2023/24年度高出158%，並有望在之後繼續(xù)維持這個(gè)高水平。單位數(shù)量預(yù)計(jì)落成量平均35,000平均29,000單位數(shù)量預(yù)計(jì)落成量平均35,000平均29,000在簡(jiǎn)約公屋如期交付的前提下，未來(lái)五年的公營(yíng)房屋落成量將可達(dá)到《長(zhǎng)策》的目標(biāo)圖15.1997/98—2028/29年度公營(yíng)房屋單位實(shí)際及預(yù)計(jì)落成量0平均29,100個(gè)單位平均29,100個(gè)單位平均15,300個(gè)單位平均15,500個(gè)單位*平均30,800個(gè)單位落成年度過(guò)渡性房屋*由於公屋綜合輪候時(shí)間只反映政府主導(dǎo)興建的資料來(lái)源：房屋局、香港房屋委員會(huì)、香港房屋協(xié)會(huì)，2公營(yíng)房屋供應(yīng)展望在2024/25至2028/29年度期間，即十年供應(yīng)周期中的「第一個(gè)五年期」，我們預(yù)計(jì)傳統(tǒng)公營(yíng)房屋的落成量將增加至平均每年29,000個(gè)單位。雖然這較過(guò)去十年平均每年15,500個(gè)單位的落成數(shù)字有顯著改善，且較去年的五年滾動(dòng)平均預(yù)測(cè)建屋量的25,700在2026/27年度前可額外供應(yīng)30,000個(gè)單位。目前簡(jiǎn)約公屋項(xiàng)目正在按計(jì)劃實(shí)施推進(jìn)，所涉及的撥款申請(qǐng)已於2023/24年度全數(shù)獲得立法會(huì)通過(guò)。因此，未來(lái)五年供應(yīng)將出現(xiàn)顯著改善，預(yù)計(jì)每年平均將落成35,000個(gè)單位，不僅能夠達(dá)到《長(zhǎng)策》目標(biāo)，且將高出目標(biāo)水平14%。LPH：100個(gè)單位LPH：100個(gè)單位3圖16.2024/25—2028/29年度各區(qū)公營(yíng)房屋落成量預(yù)測(cè)1,70013,50014,80030,000共4%30%66%4%LPH：2,100個(gè)單位LPH：900個(gè)單位LPH：LPH：11,700個(gè)單位九龍城LPH：10,700個(gè)單位1LPH：1,600個(gè)單位1,7001,600個(gè)單位1,700個(gè)單位LPH：資料來(lái)源：房屋局、香港房屋委員會(huì)、香港房屋協(xié)會(huì)，2公營(yíng)房屋供應(yīng)為三大供應(yīng)地區(qū)，合共佔(zhàn)該期間整體公營(yíng)房屋落成量的45%。離島將成為最多供應(yīng)的地區(qū)，未來(lái)五年將提供約28,000個(gè)單位，佔(zhàn)整體落成量約16%，這些單位全部來(lái)自東涌新市鎮(zhèn)擴(kuò)展計(jì)劃中的十一個(gè)公營(yíng)房屋項(xiàng)目。北區(qū)將供應(yīng)約25,900個(gè)單位，佔(zhàn)整體落成量約15%，當(dāng)中超過(guò)七成將會(huì)來(lái)自古洞北／粉嶺北新發(fā)展區(qū)。九龍城是第三大供應(yīng)地區(qū)，供應(yīng)約25,700個(gè)單位，這些單位分別來(lái)自啟德發(fā)展區(qū)內(nèi)十三個(gè)傳統(tǒng)公營(yíng)房屋項(xiàng)目及一個(gè)簡(jiǎn)約公屋項(xiàng)目。值得留意的是，在第一個(gè)五年期間，啟德發(fā)展區(qū)內(nèi)所有已規(guī)劃的公營(yíng)房屋用地將全數(shù)耗盡，其作為公營(yíng)房屋供應(yīng)糧倉(cāng)的角色亦會(huì)隨之告終。輪候年期2010/112011/122012/132013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/232023/242024/252025/262026/27輪候年期2010/112011/122012/132013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/232023/242024/252025/262026/27平均輪候時(shí)間有望縮短至4.6年，但應(yīng)保持警惕以免延誤再現(xiàn)圖17.2010/11—2026/27年度公屋一般申請(qǐng)者的平均輪候時(shí)間765432102022年《施政報(bào)告》的目標(biāo)年份6.1年3年情景1情景2包括簡(jiǎn)約公屋在內(nèi)的全部公營(yíng)房屋項(xiàng)目中有15%的單位延誤落成[1]註：[1]透過(guò)逐一比對(duì)過(guò)往十年的公營(yíng)房屋建設(shè)計(jì)劃，結(jié)果顯示公營(yíng)房屋單位在此期間的延誤落成比率為15%2公營(yíng)房屋供應(yīng)因應(yīng)在本報(bào)告撰寫(xiě)時(shí)的最新公營(yíng)房屋預(yù)測(cè)落成量及簡(jiǎn)約公屋措施的推出，我們將探討兩者對(duì)於公屋輪候時(shí)間的潛在影響，以及達(dá)到政府關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)的可行性。為此我們進(jìn)行了情景分析，以檢視不同情況下未來(lái)公屋輪候時(shí)間的潛在變化。為清晰起見(jiàn)，我們?cè)谇榫胺治瞿Ｐ椭性O(shè)定了數(shù)個(gè)假設(shè)條件。例如，我們假設(shè)未來(lái)兩個(gè)財(cái)政年度的公屋不計(jì)調(diào)遷的單位淨(jìng)回收量、實(shí)際單位編配比率，以及新增輪候總數(shù)相等於過(guò)去五個(gè)年度的平均值。在情景1中，我們假設(shè)包括傳統(tǒng)公營(yíng)房屋及簡(jiǎn)約公屋在內(nèi)的所有已規(guī)劃公營(yíng)房屋項(xiàng)目均如期落成。在上述條件下，預(yù)計(jì)公屋綜合輪候時(shí)間將在2026/27年度前縮短至4.6年，相當(dāng)接近政府所估算的4.5年，且與去年的報(bào)告分析中的最樂(lè)觀情景結(jié)果相近。根據(jù)情景1的分析結(jié)果，30,000個(gè)簡(jiǎn)約公屋單位的額外供應(yīng)，將成為達(dá)到關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)的關(guān)鍵。在情景2中，我們假設(shè)將有15%的傳統(tǒng)公屋和簡(jiǎn)約公屋單位會(huì)出現(xiàn)延誤落成的情況，而這個(gè)比率是建基於過(guò)去十年房委會(huì)公營(yíng)房屋建設(shè)計(jì)劃的平均延誤比率。在上述條件下，公屋一般申請(qǐng)者的平均輪候時(shí)間預(yù)計(jì)將從2023年12月的5.8年，下降至2026/27年度的5.2年，落後關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)13%。這反映了假設(shè)過(guò)去慣性建築工程延誤重現(xiàn)，將可能產(chǎn)生的悲觀情景結(jié)果，並提醒我們?nèi)皂毐３种?jǐn)慎警惕。單位數(shù)量平均52,900個(gè)平均29,100個(gè)單位平均15,300個(gè)單位平均30,800個(gè)情景2平均44,900個(gè)平均單位數(shù)量平均52,900個(gè)平均29,100個(gè)單位平均15,300個(gè)單位平均30,800個(gè)情景2平均44,900個(gè)平均15,500個(gè)單位平均29,000個(gè)單位*圖18.1997/98—2033/34年度公營(yíng)房屋單位實(shí)際及預(yù)計(jì)落成量0第一個(gè)五年期第二個(gè)五年期情景3平均39,800個(gè)落成年度屋的延續(xù)營(yíng)運(yùn)安排在撰寫(xiě)本報(bào)告時(shí)尚未明朗，資料來(lái)源：房屋局、香港房屋委員會(huì)、香港房屋協(xié)會(huì)，2公營(yíng)房屋供應(yīng)接下來(lái)，我們進(jìn)而探討2029/30至2033/34年度期間，即「第二個(gè)五年期」的供應(yīng)情況。根據(jù)政府長(zhǎng)久以來(lái)「頭輕尾重」的供應(yīng)承諾，未來(lái)十年已規(guī)劃的公營(yíng)房屋落成量中，有三分之二將在第二個(gè)五年期間實(shí)現(xiàn)。觀的看法，是進(jìn)行相關(guān)研究多年以來(lái)的首次。到了今年，我們看到未來(lái)十年供應(yīng)前景將繼續(xù)改善，預(yù)計(jì)已規(guī)劃公營(yíng)房屋的落成量不圖19.2024/25—2033/34年度公營(yíng)房屋單位預(yù)期落成量的情景分析於2023年9月的預(yù)測(cè)）情景152,900個(gè)單位264,500個(gè)單位約410,000個(gè)可興建的410,000個(gè)單位情景244,900個(gè)單位224,700個(gè)單位約370,000個(gè)比情景1少約10%的單位情景3三年交付及15%的單位39,800個(gè)單位198,800個(gè)單位約340,000個(gè)比情景1少約17%的單位註：[1]透過(guò)逐一比對(duì)過(guò)往十年的公營(yíng)房屋建設(shè)計(jì)劃，結(jié)果顯示公營(yíng)房屋單位在此期間的延誤落成比資料來(lái)源：房屋局、發(fā)展局、地政總署、城市規(guī)劃委員會(huì)、香港房屋委員會(huì)，2公營(yíng)房屋供應(yīng)與第一個(gè)五年期的公營(yíng)房屋落成量預(yù)測(cè)相比，第二個(gè)五年期間的預(yù)測(cè)更具不確定性。因此我們?cè)O(shè)計(jì)了三個(gè)情景，以便評(píng)估分析不同因素變化下的公營(yíng)房屋落成量。按照我們?cè)谌ツ臧l(fā)表的報(bào)告《十年房屋落成量預(yù)測(cè)2023》中的類(lèi)似做法，目前左右長(zhǎng)遠(yuǎn)公營(yíng)成量的關(guān)鍵在於兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，分別為公營(yíng)房屋用地延遲交付，以及落成進(jìn)度延誤。在情景1中，公營(yíng)房屋落成量的預(yù)測(cè)是根據(jù)發(fā)展局在2023年10月公開(kāi)的最新資料進(jìn)行估算。假如所有列出的公營(yíng)房屋用地均如期交付予房委會(huì)進(jìn)行發(fā)展，預(yù)計(jì)在2029/30至2033/34的五年間將落成264,500個(gè)公營(yíng)房屋單位，即每年平均52,900個(gè)單位。至於2024/25至2032/33的十年間，公營(yíng)房屋落成量約為410,000個(gè)單位，即2023年《施政報(bào)告》表示已覓得的公營(yíng)房屋發(fā)展用地上預(yù)計(jì)可興建的全部單位均成功實(shí)現(xiàn)。出可將這些用地由生地變成熟地的所需時(shí)間，從最少6年縮短至4年。情景2則假設(shè)有關(guān)精簡(jiǎn)程序的措施未能成功發(fā)揮作用，導(dǎo)致用地交付須延後兩年。此外，由於市況低迷，賣(mài)地計(jì)劃中的工業(yè)用地可能出現(xiàn)流標(biāo)，從而進(jìn)一步推遲安置現(xiàn)有棕地佔(zhàn)用者的進(jìn)度。至於土地共享地皮方面，參考古洞北／粉嶺北新發(fā)展區(qū)的補(bǔ)地價(jià)磋商過(guò)程，所需時(shí)間亦可能較預(yù)期為長(zhǎng)。考慮到上述的可能性，我們假設(shè)這將導(dǎo)致用地交付再延後一年，而如果之後的建築過(guò)程沒(méi)有發(fā)生進(jìn)一步延誤，這些部分公營(yíng)房屋用地的交付將累計(jì)延誤三在情景3中，我們基於情景2的情況，探討一個(gè)更不理想的情景。除了假設(shè)部分潛在複雜用地的交付出現(xiàn)三年延誤，我們也按照過(guò)去一再出現(xiàn)的落成延誤情況，假設(shè)未來(lái)將有15%的單位落成進(jìn)度延誤。以上情景下，預(yù)計(jì)未來(lái)十年公營(yíng)房屋落成量約為340,000個(gè) 73,200個(gè)單位第二個(gè)五年期間北部都會(huì)區(qū)將繼續(xù)成為最大供應(yīng)來(lái)源，另來(lái)自西貢區(qū)的供應(yīng)迅速增加 73,200個(gè)單位圖20.2029/30—2033/34年度各區(qū)公營(yíng)房屋落成量預(yù)測(cè)5%4%91%5%4%1111,400個(gè)單位11,400個(gè)單位28,300個(gè)單位5,500個(gè)單位5,500個(gè)單位22,200個(gè)單位22,200個(gè)單位7,0007,000個(gè)單位4,200個(gè)單位2,100個(gè)單位2,100個(gè)單位0個(gè)單位1,100個(gè)單位1,100個(gè)單位0個(gè)單位0個(gè)單位13,100個(gè)單位5,700個(gè)單位8,600個(gè)單位1,900個(gè)單位1,900個(gè)單位資料來(lái)源：房屋局、發(fā)展局、香港房屋委員會(huì)、香港房屋協(xié)會(huì)，2公營(yíng)房屋供應(yīng)與去年相似，北部都會(huì)區(qū)（大致涵蓋北區(qū)及元朗區(qū)範(fàn)圍）仍然是第二個(gè)五年期間預(yù)計(jì)公營(yíng)房屋落成量的單一最大來(lái)源，提供約此外值得注意的是，西貢區(qū)落成量將位列第三，預(yù)計(jì)來(lái)自該區(qū)的供應(yīng)將從第一個(gè)五年期的約6%或10,800個(gè)單位，急增至第二個(gè)五年期的約11%或28,300個(gè)單位。其主要原因，是來(lái)自將軍澳第137區(qū)的新公營(yíng)公屋供應(yīng)，將在第二個(gè)五年期的較後階段開(kāi)始成熟。比起以往落後於《長(zhǎng)策》目標(biāo)，增加公營(yíng)房屋供0-20,000-40,000-60,000-80,000註：[1]逐年延展的十年潛在公營(yíng)房屋供應(yīng)：可定義為政府已覓得土地2公營(yíng)房屋供應(yīng)從圖19的情景分析中可以看出，多年來(lái)增加公營(yíng)房屋供應(yīng)的努力已初見(jiàn)成效。然而，從2014年12月公布《長(zhǎng)策》至今所歷經(jīng)的過(guò)如圖21所示，政府最初難以覓得足夠土地，去興建足夠公營(yíng)房屋單位以達(dá)到《長(zhǎng)策》十年供應(yīng)目標(biāo)。首四份《長(zhǎng)中，均承認(rèn)「對(duì)政府以至整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)，達(dá)致為期十年房屋供應(yīng)的公私營(yíng)比例從60：40調(diào)整為70：30，更使供應(yīng)和目標(biāo)之間的差距被進(jìn)一步擴(kuò)大。儘管供應(yīng)前景樂(lè)觀，但過(guò)程離終點(diǎn)尚遠(yuǎn)，特別是居住質(zhì)素方面的考量。這將在此後的第三章進(jìn)行探討。公營(yíng)房屋供應(yīng)小結(jié)1中短期公營(yíng)房屋供應(yīng)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素獲得消除隨著工程延誤比率減少至2%，加上如期落成30,000個(gè)簡(jiǎn)約公屋單位，未來(lái)五年有望每年供應(yīng)35,000個(gè)單位，2假設(shè)延誤不再捲土重來(lái)，公屋輪候時(shí)間有望達(dá)成約4.5年的目標(biāo)分析結(jié)果再次顯示，當(dāng)局有望在2026年前縮短平均輪候時(shí)間至4.6年，但若以往反覆出現(xiàn)的延誤捲土重來(lái)，則只會(huì)回落至5.2年3雖然未來(lái)十年供應(yīng)前景正面，但我們依然不能鬆懈作為小結(jié)，隨著目前工程延誤比率下降至2%，加上預(yù)期30,000個(gè)簡(jiǎn)約公屋單位將在未來(lái)五年落成，中短期公營(yíng)房屋供應(yīng)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素已大致消除。假設(shè)這些努力成果得以維持，令未來(lái)不再重現(xiàn)延誤，公屋綜合輪候時(shí)間可望縮短至約4.6年，相當(dāng)接近達(dá)成主要政策里程碑。展望未來(lái)，即使在最悲觀的情景下，預(yù)計(jì)公營(yíng)房屋供應(yīng)仍將超出《長(zhǎng)策》十年目標(biāo)10%。儘管前景樂(lè)觀，回顧自將政策勢(shì)頭從提量轉(zhuǎn)向提質(zhì)的先決條件，正逐步得到滿足圖22.從提量到提質(zhì)的政策勢(shì)頭轉(zhuǎn)變提量措施第一個(gè)五年期2024/25至2028/29第二個(gè)五年期2029/30至2033/34平均輪候時(shí)間至約4.6年移除供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)超越基本目標(biāo)提質(zhì)措施提質(zhì)措施第二個(gè)五年期稍後時(shí)間3從提量到提質(zhì)目標(biāo)的壓力，公營(yíng)房屋政策措施的動(dòng)能和方向一直都是以提升房屋供應(yīng)的數(shù)正如第二章所指出，今年各項(xiàng)公營(yíng)房屋指標(biāo)都十分正面，預(yù)示香港的基本住屋需求將在未來(lái)十年逐漸得到滿足：在第一個(gè)五年期，隨著建築工程延誤比率降至2%或以下，而公屋綜合輪候時(shí)間在簡(jiǎn)約公屋的及時(shí)落成下預(yù)計(jì)將降至約4.6年，主要供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)消除；至於第二個(gè)五年期，預(yù)計(jì)十年公營(yíng)房屋供應(yīng)在最理想的情景下將高出《長(zhǎng)策》目標(biāo)超過(guò)33%，在滿足基本居住需求的同時(shí)，也為應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性提供足夠的供應(yīng)緩衝。因此，改變政策勢(shì)頭的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，未來(lái)的重點(diǎn)應(yīng)從提量轉(zhuǎn)向提質(zhì)。由於一般房屋建築週期約為五年，因此今天作出的決定將會(huì)在第二個(gè)五年期間才能產(chǎn)生影響。此外，由於香港的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓宇的設(shè)計(jì)使用壽命約為五十年，任何決策失誤都要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間才有機(jī)會(huì)修正。因此，我們必須更有遠(yuǎn)見(jiàn)，絕不容錯(cuò)失改善香港居住質(zhì)素的良機(jī)。提質(zhì)措施方面，目前較為突出的主要有三方面：第一，是增加可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)；第二，是提高公營(yíng)房屋的人均居住面積；第三，是落實(shí)幸福房屋設(shè)計(jì)，在公共屋邨中改善長(zhǎng)者、兒童、少數(shù)族裔和殘疾人士等受忽略群體的居住質(zhì)素。然而，香港過(guò)去二十年來(lái)的房屋存量組成並未有太大變化圖23.2003與2023年按類(lèi)型劃分的永久性居住屋宇單位總數(shù)之比較17%17%29%15%15%28%3從提量到提質(zhì)在深入剖析如何增加可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)之前，先從一個(gè)更宏觀的角度（即房屋存量組成）切整體公營(yíng)房屋供應(yīng)目標(biāo)將能超額完成，但目標(biāo)當(dāng)中的房屋類(lèi)型比例（目前公屋／綠置居與其他出售資助房屋之間的比例為70：30）值得更仔細(xì)的檢視。然而，過(guò)去二十年香港的房屋存量組成並未有太大變化。如圖23所示，公屋、資助出售房屋和私人住宅的整體房屋存量佔(zhàn)比幾乎沒(méi)有甚麼變化。歷年來(lái)的總落成量呈「兩頭大中間小」的M型分布，並持續(xù)加強(qiáng)了既有的房屋存量組成私人住宅單位資助出售單位公共租住房屋00單位數(shù)量資料來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)處、差餉物業(yè)估價(jià)署，3從提量到提質(zhì)如果按類(lèi)型細(xì)分新落成房屋單位數(shù)量，就不難理解香港的房屋存量組成在過(guò)去停滯不變的原因。如圖24所示，落成量呈現(xiàn)「兩頭大中間小」的M型分布，私人住宅和公屋分別各佔(zhàn)超過(guò)40%，而出售資助房屋僅佔(zhàn)10%。這一比例造成了強(qiáng)化現(xiàn)有房屋存量組成的效果。儘管新落成房屋單位比例在不同時(shí)期略有波動(dòng)，但資助出售單位的落成量相對(duì)較少公共租住房屋資助出售單位私人住宅單位資料來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)處、差餉物業(yè)估價(jià)署，3從提量到提質(zhì)圖25展示了不同時(shí)期新落成房屋的各類(lèi)型單位比例，從中揭露更多細(xì)節(jié)。在九十年代末，政府?dāng)U大了資助自置居所計(jì)劃以促進(jìn)置業(yè)，導(dǎo)致資助出售房屋的新落成比例達(dá)到高點(diǎn)。在停建居屋後的2002年至2015年間，資助出售房屋供應(yīng)基本陷入停滯，當(dāng)中只有極少量的單位落成，其來(lái)自房委會(huì)在2006年1月決定從2007年起分期出售貨尾和回收居屋單位。其後，政府在2011年宣布復(fù)建居屋，2016年首批新居屋落成之後，資助出售房屋供應(yīng)才得以捲土重來(lái)。然而，儘管資助出售房屋的新落成比例曾出現(xiàn)上述的波動(dòng)，但整體而言可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)仍相對(duì)較少。與落成量的比例相比，以入息限額所界定的各類(lèi)型房屋需求比例，則呈現(xiàn)截然不同的面貌圖26.1997—2023年按各類(lèi)型房屋入息限額界定的全港住戶(hù)入息公共租住房屋資助出售單位私人住宅單位資料來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)處、香港房屋委員會(huì)，3從提量到提質(zhì)在深入剖析房屋供應(yīng)的情況之後，現(xiàn)在讓我們轉(zhuǎn)而探討房屋需求的情況。就公屋和資助出售房屋而言，其申請(qǐng)資格均涉及入息和資產(chǎn)限額，可用作識(shí)別這些房屋類(lèi)型的需求群體的參考。當(dāng)一個(gè)住戶(hù)的入息屋對(duì)申請(qǐng)人設(shè)置的入息和資產(chǎn)限額可被用於劃分私人住宅需求的下限。值得注意的是，在界定各房屋類(lèi)型的需求時(shí)，我們只考慮了住戶(hù)的入息，這是由於我們難以獲得住戶(hù)的資產(chǎn)數(shù)據(jù)。亦因如此，可能無(wú)意中誤將一些不符合公屋和資助出售房屋申請(qǐng)資格的「高資產(chǎn)」住戶(hù)錯(cuò)誤地劃分，而當(dāng)中的誤差程度亦難以判斷。儘管如此，住戶(hù)入息仍然是判別各房屋類(lèi)別需求的最有效替代指標(biāo)。圖26展示了上述分析的結(jié)果。我們可以看到，入息上限的提高擴(kuò)大了公屋和資助出售房屋的合資格申請(qǐng)者數(shù)目，而後者在最近幾年的上升尤為明顯。這個(gè)現(xiàn)象源於房委會(huì)在2012年9月為釐訂資助出售房屋的入息和資產(chǎn)限額而訂立的機(jī)制。根據(jù)此機(jī)制，在評(píng)估此，隨著樓價(jià)上升，入息限額亦相應(yīng)提高，而資助出售房屋的需求也隨之增加。根據(jù)2023年的住戶(hù)收入分布情況，符合資助出售房屋申請(qǐng)資格的住戶(hù)佔(zhàn)全港住戶(hù)總數(shù)的37.6%。相反，在1997至2023年期間，資助出售房屋佔(zhàn)新落成房屋的比例僅為10%。即使我們只考慮復(fù)建居屋後的數(shù)字，即自2016年首批新居屋單位落成以來(lái)的落成量，未能被滿足的資助出售房屋需求轉(zhuǎn)而流向私人住宅，導(dǎo)致近年私人住宅細(xì)單位的落成量激增圖圖27.1997—2023年按類(lèi)型劃分的新落成房屋單位比例與符合資助出售單位入息限額的住戶(hù)入息分布之比較0公共租住房屋資助出售單位A類(lèi)私人住宅單位其他私人住宅單位符合資助出售單位入息限額的住戶(hù)入息分布註：[1]A類(lèi)單位為實(shí)用面積少於430平方呎的單位資料來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)處、差餉物業(yè)估價(jià)署，3從提量到提質(zhì)為了更直觀地展示資助出售房屋的短缺情況，我們除了將圖25和26疊合為圖27，也對(duì)圖25中的私人住宅落成量進(jìn)一步細(xì)分。從圖27中可以觀察到兩點(diǎn)。首先，資助出售房屋的落成比例與需求相比存在明顯缺口，與符合資助出售房屋入息限額的住戶(hù)比例的比較中被反映出來(lái)。其次，隨著2012年以來(lái)合資格申請(qǐng)者數(shù)目以及對(duì)資助出售房屋的需求增加，A類(lèi)私人住宅因此，我們可以得出一個(gè)結(jié)論，未被滿足的資助出售房屋需求被引導(dǎo)至私人住宅市場(chǎng)。這進(jìn)一步印證了我們?cè)谌ツ臧l(fā)表的報(bào)告《十年房屋落成量預(yù)測(cè)2023》中的觀察，即在面對(duì)稀缺的可負(fù)擔(dān)置業(yè)選擇下，準(zhǔn)買(mǎi)家不得不轉(zhuǎn)投私人住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)小型單位，甚至是納米單位。資助出售房屋的供需失衡也體現(xiàn)在常年的超額認(rèn)購(gòu)數(shù)字上17.8–62.6倍[1]16.3–32.3倍12.0–33.1倍3從提量到提質(zhì)另一個(gè)能反映出資助出售房屋供求失衡的指標(biāo)，正是如圖28所示般，每次開(kāi)售時(shí)均出現(xiàn)的踴躍反應(yīng)。我們可以理解可能有人會(huì)指出，超額認(rèn)購(gòu)數(shù)字實(shí)為假象，特別是在居屋方面，因?yàn)槌跗谕剖蹎挝粩?shù)目較少，只有約2,000個(gè)。其後隨著推售單位數(shù)目逐漸增加至2023年出售計(jì)劃中的超過(guò)9,000個(gè)，超額認(rèn)購(gòu)率亦回落至17.8倍的低位。儘管如此，每次開(kāi)售時(shí)的申請(qǐng)宗數(shù)仍能反映問(wèn)題所在。除了2016年外，每次出售計(jì)劃的綠表和白表申請(qǐng)數(shù)量均超過(guò)100,000份，而2019和2022年的兩次出售計(jì)劃更錄得超過(guò)300,000份申請(qǐng)。白居二也出現(xiàn)類(lèi)似上述的趨勢(shì)。隨著配額從最初的2,500個(gè)逐步增加至4,500個(gè)，超額認(rèn)購(gòu)率也有所下降，但在2019年、2020年和2022年，申請(qǐng)數(shù)字連續(xù)三次均超過(guò)100,000宗，直到2023年才回落至78,000宗。此外，值得注意的是，白居二原本是作為2016/17年度新居屋單位落成前的臨時(shí)過(guò)渡性措施，但自2018年起變成恆?；Ｒ梅课瘯?huì)文件SHC62/2017，措施恆?；睦頍霟岬闹脴I(yè)需求不僅來(lái)自白表住戶(hù)，也來(lái)自綠表住戶(hù)?！豆珷I(yíng)房屋住戶(hù)綜合統(tǒng)計(jì)調(diào)查》的結(jié)果顯示，有興趣購(gòu)買(mǎi)新居屋單位的公屋住戶(hù)比例，由2014年的8%上升至2021年的22%，而有興趣購(gòu)買(mǎi)綠置居單位的公屋住戶(hù)比例，則由2016年（將此問(wèn)題納入調(diào)查的以上的情況都表明我們需要提供更多可負(fù)擔(dān)的置業(yè)機(jī)會(huì)，以完善房屋階梯，提升社會(huì)上流動(dòng)能。我們需在縮短公屋輪候時(shí)間與增加可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)之間取得平衡圖29.不同公營(yíng)房屋類(lèi)型對(duì)縮短公屋平均輪候時(shí)間及提供可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)的影響之比較綠置居居屋綠置居公屋申請(qǐng)者40綠表申請(qǐng)者綠表申請(qǐng)者100/10040/100100/10003從提量到提質(zhì)基於上述的討論，我們可能會(huì)在現(xiàn)階段簡(jiǎn)單地得出結(jié)論，支持調(diào)整公營(yíng)房屋供應(yīng)目標(biāo)的比例分配，即改變當(dāng)前公屋／綠置居和其他資助出售房屋之間70:30的供應(yīng)比例，並提升後者的比例，以增加可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)。然而，考慮到第一個(gè)五年期的公營(yíng)房屋建設(shè)計(jì)劃受制於建築週期因素，能夠調(diào)整的靈活性相對(duì)較低，且更重要的是，長(zhǎng)期以來(lái)政府的主要績(jī)效指標(biāo)都是將公屋平均輪候時(shí)間縮短至三年，因此我們需要採(cǎi)取更巧妙的處理方法。透過(guò)圖29，我們可更深入了解這個(gè)情況。每當(dāng)我們興建100個(gè)公屋單位，儘管一般申請(qǐng)者、長(zhǎng)者一人申請(qǐng)者和非長(zhǎng)者一人申請(qǐng)者的編配優(yōu)次並不相同，但這些單位均將全數(shù)被編配予公屋申請(qǐng)者。誠(chéng)然，這100個(gè)單位可有助縮短公屋平均輪候時(shí)間，但卻無(wú)法提供任何可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)。與公屋相比，居屋的情況略有不同。自2020年起，綠表和白表申請(qǐng)人之間的配額分配比例被定為為40：60。換言之，假設(shè)白表申請(qǐng)配額全數(shù)用罄，每當(dāng)興建100個(gè)居屋單位，則只有40個(gè)單位會(huì)編配予綠表人士，從而對(duì)縮短公屋平均輪候時(shí)間產(chǎn)生影響。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果興建更多居屋而非公屋單位，雖然可有效增加可負(fù)擔(dān)置業(yè)機(jī)會(huì)，但對(duì)縮短公屋平均輪候時(shí)間卻會(huì)造成負(fù)面影響。要在兩者之間取得平衡，綠置居提供了一個(gè)可行的折中方案。由於綠置居申請(qǐng)採(cǎi)取「一換一」的安排，因此每個(gè)綠置居單位都兼具雙重功能，既可滿足綠表人士的置業(yè)願(yuàn)望，又能回應(yīng)公屋申請(qǐng)者的房屋需求。必須承認(rèn)的是，與新建公屋相比，由於騰空公屋單位後需要額外時(shí)間進(jìn)行翻新，因此增建綠置居對(duì)縮短公屋平均輪候時(shí)間的作用會(huì)稍為延遲，但如果以此與增建居屋相比的話，這個(gè)差距仍屬十分輕微。然而，單單興建更多綠置居單位，並不足以改變現(xiàn)有公屋租戶(hù)的置業(yè)決定。這亦引伸到提質(zhì)措施第二個(gè)方面的工作，即提高公營(yíng)房屋的人均居住面積。從往績(jī)可見(jiàn)，面積較細(xì)的綠置居單位受歡迎程度較低，因此單位面積有必要提升，以鼓勵(lì)現(xiàn)有公屋租戶(hù)自置居所綠置居2020/21[1]（首次轉(zhuǎn)讓後錄得14宗撻訂個(gè)案）（首次轉(zhuǎn)讓後錄得157宗撻訂個(gè)案）待售單位╱撻訂個(gè)案的單位面積分布少於200平方呎44200–300平方呎4300300–400平方呎1500大於400平方呎5200註：[1]截至2024年3月31日的最新資料3從提量到提質(zhì)要提升誘因促使現(xiàn)有公屋租戶(hù)自置居所並交還公屋單位，新的居住選項(xiàng)必須能夠提升他們現(xiàn)時(shí)的居住質(zhì)素。這個(gè)觀點(diǎn)也在本報(bào)告撰只需觀察每次綠置居出售計(jì)劃的銷(xiāo)售情況，便可理解單位面積對(duì)現(xiàn)有公屋租戶(hù)置業(yè)決定的重要性。從圖30可見(jiàn)，大部分在揀樓程序結(jié)束時(shí)仍未售出的待售單位，以及被沒(méi)收臨時(shí)訂金的撻訂個(gè)案單位，實(shí)用面積均少於400平方呎。此外，還有兩組數(shù)據(jù)也值得我們?nèi)ヌ接?。首先，儘管綠置居出售計(jì)劃2019的超額認(rèn)購(gòu)達(dá)12倍，但在揀樓程序結(jié)束後仍有523個(gè)未能售出的待售單位，且全部皆為納米單位；其次，即使買(mǎi)家須蒙受金錢(qián)損失，但2020/21年度推出的啟鑽苑仍錄得157宗被沒(méi)收臨這些數(shù)字都表明，面積較細(xì)的資助出售單位受歡迎程度較低，因此提升單位面積實(shí)有必要。我們亦在此重申我們?cè)?022年5月發(fā)表「鑑於綠置居納米單位面積狹小，因而難以被視為居住質(zhì)素的提升。即使綠置居計(jì)劃提供了一個(gè)相對(duì)較易的置業(yè)途徑，然而，近年431平方呎以下的新落成資助出售單位比例大幅增加13%431平方呎87%431–752平方呎38%431–752平方呎62%431平方呎3從提量到