房地產(chǎn)開發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制

房地產(chǎn)開發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制主講人：qiuhong2024/5/151引言

索克置業(yè)從成立之初到現(xiàn)在，從尋找項(xiàng)目到目前兩個(gè)項(xiàng)目已全部展開，直至土地儲備、新項(xiàng)目合同的簽訂——讓我們看到了一個(gè)又一個(gè)希望，并由此可預(yù)見公司輝煌的前景，然，要實(shí)現(xiàn)我們索克公司既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)“百年老店”，還需要我們?nèi)w索克人共同努力！戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)略、規(guī)章制度如果不去一步一步實(shí)施，那么，它就僅僅是一個(gè)存在，且是一個(gè)沒有生命力的存在。為了讓我們的戰(zhàn)略目標(biāo)生動(dòng)活潑，首先需要的是所有索克人對全面系統(tǒng)的專業(yè)技術(shù)知識的熟練掌握。讓我們從今天的學(xué)習(xí)開始，一步一步一步走近我們的理想！2024/5/152一、投資決策階段1.土地（用地、土地證的取得）2.市場調(diào)研3.方案設(shè)計(jì)4.初步設(shè)計(jì)2024/5/153投資決策階段釋義1.土地尋找、選擇、分析、判斷物業(yè)類型，決策2024/5/154第一講土地的取得及操作方法1、宏觀調(diào)控對土地取得的影響

8·3112·1國八條5·1112號文2、土地的幾種性質(zhì)及土地使用年限2024/5/155a.協(xié)議出讓b.招、拍、掛c.經(jīng)濟(jì)適用房用地d.

“城中村”改造3、鄭州房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的幾種模式及方法2024/5/1564、“100”為界2024/5/1575、土地價(jià)值的評判物業(yè)類型位置性質(zhì)周邊配套規(guī)則程度臨路狀況周邊可利用環(huán)境（資源）地上建筑物情況安置與補(bǔ)償、拆遷區(qū)域發(fā)展?jié)摿?024/5/1582.市場調(diào)研、可行性分析研究、預(yù)估重要參數(shù)、初步市場定位及目標(biāo)客戶群體范圍、中介機(jī)構(gòu)提介入、雙方對市場進(jìn)行充分論證；市場核心內(nèi)容：①需求；②購買力；③容量；④供給（競爭對手）⑤產(chǎn)品構(gòu)思（差異化）2024/5/1593.方案設(shè)計(jì)包括規(guī)劃和單體兩方面設(shè)計(jì)（期間應(yīng)注意以下幾個(gè)方面）①方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功與否的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，必須做到：解讀目標(biāo)項(xiàng)目；指標(biāo)；方案溝通；單體溝通量。②給出設(shè)計(jì)條件，比如：物業(yè)類型比例、容積率等相關(guān)參數(shù)。注意：在方案和單體設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保持與設(shè)計(jì)師溝通的積極性，爭取在該階段使其設(shè)計(jì)出有價(jià)值的東西，否則重新設(shè)計(jì)時(shí)間上來不及。③方案構(gòu)思：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與開發(fā)理念（方針、路線政策）；研究城市的文脈，做自己的特色；建筑的基本要素（實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀是住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，另外，兼顧文化、空間、效益等。④如何與設(shè)計(jì)院互動(dòng)？使設(shè)計(jì)師從專業(yè)角度對項(xiàng)目進(jìn)行解讀，真正了解項(xiàng)目差異化，溝通一定要完全，增加互動(dòng)機(jī)會，使定位更加清晰，把握定位進(jìn)行取舍。⑤測算（度的掌握，對取舍內(nèi)容做詳盡記錄，以便將來的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)）方案設(shè)計(jì)不決定設(shè)計(jì)，只是一個(gè)方向，需整合后加以設(shè)計(jì)。2024/5/15104.初步設(shè)計(jì)，是決定性的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分重視規(guī)劃與戶型。所有需設(shè)計(jì)內(nèi)容必須逐項(xiàng)得到確認(rèn)，千萬不要欠帳，即使有些內(nèi)容暫時(shí)無法確定，也一定要安排專人專盯，抓緊定下來。2024/5/1511二、實(shí)施決策階段

施工設(shè)計(jì)工程計(jì)劃招投標(biāo)

建設(shè)工程施工論證施工設(shè)計(jì)階段為2－3個(gè)月。如果方案設(shè)計(jì)與施工設(shè)計(jì)是兩家公司，注意兩家互動(dòng)與溝通，注意各環(huán)節(jié)的交接棒工作，因?yàn)榇斯?jié)容易出現(xiàn)問題。2024/5/1512具體問題項(xiàng)目部（參與前期人員）與工程人員的交接棒問題；兩家設(shè)計(jì)院之間的交接棒問題（容易漏項(xiàng)，成本增加）注意給施工設(shè)計(jì)充分的時(shí)間；注意施工設(shè)計(jì)單位的選擇（“人”的問題）開發(fā)商對接人對結(jié)構(gòu)方面專業(yè)知識理解的深度和應(yīng)用能力；2024/5/1513前期人員分工決策者：組織與協(xié)調(diào)、資金運(yùn)作、平衡與取舍職業(yè)經(jīng)理人：組織方式、邏輯關(guān)系；下一流程的核心關(guān)系、技巧；把控能力、方法論、設(shè)計(jì)過程專業(yè)機(jī)構(gòu)：創(chuàng)造與創(chuàng)意；市場判斷與分析；目標(biāo)客戶群體的定位2024/5/1514第二講評價(jià)樓盤的基本原則1、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的幾個(gè)名詞容積率覆蓋率綠化率建筑密度人口密度泊車位樓面地價(jià)進(jìn)深樓間距控制高度退紅線距離基地面積、套內(nèi)面積、建筑面積2024/5/15152、評價(jià)樓盤規(guī)劃的基本原則均好性是否達(dá)到當(dāng)?shù)啬壳巴惍a(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)是否實(shí)現(xiàn)利潤最大化是否與目標(biāo)客戶的真實(shí)需求相吻合2024/5/15163、評價(jià)單體戶型優(yōu)劣的基本原則采光情況通風(fēng)室外景觀效果面積利用率室內(nèi)凈高細(xì)部處理（陽臺位置、廚衛(wèi)位置等）功能2024/5/15174、規(guī)劃與單體之間的平衡點(diǎn)分析2024/5/15185、產(chǎn)品定位與規(guī)劃單體設(shè)計(jì)（包括景觀）北京星河灣（景觀設(shè)計(jì)）廣州星河灣（景觀設(shè)計(jì)）鑫苑·都市領(lǐng)地（大容積率）北京誠品建筑（圍合）三林一名嘉苑深圳金域藍(lán)灣（大容積率、規(guī)劃手法）星河國際（大容積率下的圍合）萬科（創(chuàng)新與造景）細(xì)部處理天津泰達(dá)城方案茵悅之聲2024/5/1519三、項(xiàng)目實(shí)施階段營銷隊(duì)伍及方案確定工程管理營銷推廣預(yù)售2024/5/1520第三講營銷策劃一個(gè)好的營銷策劃方案應(yīng)具備哪些步驟？2024/5/15211、房地產(chǎn)市場營銷市場營銷：在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、適當(dāng)?shù)男畔ⅰ贤ê痛黉N手段向適當(dāng)?shù)馁I家提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)。

房地產(chǎn)的特性，決定其市場營銷比一般商品更需注重銷售的前期和后期。2024/5/15222、營銷認(rèn)識的提升市場競爭環(huán)境的變化營銷的“技”與“道”“技”：技術(shù)、技巧，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)與積累，熟練程度；特性——快、準(zhǔn)、狠“道”：行事的方向和方法，強(qiáng)調(diào)悟性；學(xué)習(xí)與提升，“見樹更要見森林”2024/5/15233、現(xiàn)代營銷及核心從產(chǎn)品、生產(chǎn)導(dǎo)向市場、顧客從4P（產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷）4C（消費(fèi)者的需求、獲取滿足成本、購買的方便性與溝通）單一營銷整合專業(yè)營銷關(guān)鍵：高、準(zhǔn)、廣、深、細(xì)、變、專2024/5/1524銷售技巧詳細(xì)告訴制造壓力（促銷、優(yōu)惠）培養(yǎng)感情（讓客戶關(guān)注你）（方法：送票、音樂會、滲透信息、酒會等）競爭力心理戰(zhàn)術(shù)2024/5/1525寫字樓銷售原則舍得付出代價(jià)，讓不愿進(jìn)來的公司進(jìn)來敢于抬高門檻，讓想進(jìn)來的公司付出代價(jià)進(jìn)來判斷方式：需400－600平方米寫字樓的公司，規(guī)模在40－50人，經(jīng)營當(dāng)在7年以上。依此類推。形象—地段形象—客戶形象—樓的形象（個(gè)性）環(huán)境—強(qiáng)電交通及停車2024/5/1526寫字樓的需求量：北京（50－55萬平／年）、廣州（20－30萬／年）、鄭州（10－12萬平方／年）？思考題：2006年底，當(dāng)金融業(yè)完全放開時(shí)，對鄭州寫字樓市場需求會有多大影響？生態(tài)文化型是今后寫字樓發(fā)展的方向2024/5/1527四、驗(yàn)收結(jié)算階段工程收尾竣工驗(yàn)收工程結(jié)算2024/5/1528移交物業(yè)五、交付管理階段交付物業(yè)售后服務(wù)2024/5/1529第四講新型材料的應(yīng)用節(jié)能（告別空調(diào)、暖氣時(shí)代）微軟總裁比爾·蓋茨指出：“房地產(chǎn)業(yè)將會由于技術(shù)的進(jìn)步而發(fā)生改變，這種改變已經(jīng)開始并以極快的速度進(jìn)行，只有意識到這點(diǎn)并接受它的人才能在房地產(chǎn)行業(yè)生存下去。1、北京鋒尚國際（告別暖氣時(shí)代）運(yùn)用了：高舒適度低能耗的外墻保溫系統(tǒng)混凝土制冷采暖系統(tǒng)（天棚輻射）新風(fēng)系統(tǒng)外窗外遮陽系統(tǒng)屋面保溫系統(tǒng)完全體現(xiàn)出了綠色建筑理念、高舒適度、低能耗杭州金都集團(tuán)2024/5/1530人居科技的運(yùn)用1、可再生能源地源、水源、熱泵太陽能應(yīng)用2、智能住宅指紋鎖智能電工產(chǎn)品智能監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)坐便器2024/5/15313、節(jié)能住宅鋁合金外遮陽卷簾中空玻璃百葉窗吸音材料墻面保溫外墻保溫隔熱泡沫玻璃通風(fēng)節(jié)能屋面及高分子防水卷材4、綠色環(huán)保景觀水處理景觀電梯、綠色電梯熱泵電熱采暖、防凍（熱輻射原理）垃圾處理系統(tǒng)2024/5/1532成本控制1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成2024/5/15332、開發(fā)成本的管理與控制成本核算銷售成本額＝開發(fā)產(chǎn)品成本總額＊（已實(shí)現(xiàn)銷售收入／預(yù)計(jì)全部銷售收入）成本預(yù)測成本控制成本分析揭示成本管理中存在的問題總結(jié)成本管理中成功的經(jīng)驗(yàn)評價(jià)企業(yè)開發(fā)成本、管理水平為企業(yè)管理者決策提供信息2024/5/15343、開發(fā)成本控制開發(fā)成本的形態(tài)（固定成本、變動(dòng)成本）成本控制基礎(chǔ)（控制路線圖）確定目標(biāo)價(jià)格改進(jìn)設(shè)計(jì)／生產(chǎn)目標(biāo)成本2024/5/15354、標(biāo)準(zhǔn)成本法與成本控制目標(biāo)成本法的精髓：通過產(chǎn)品的定價(jià)迫使成本下降必須將價(jià)格降低到可以大大擴(kuò)展銷售的地步，據(jù)此確定目標(biāo)價(jià)格這個(gè)幾乎強(qiáng)制的低價(jià)，使員工積極性調(diào)動(dòng)起來達(dá)到目的成本控制的目的就是保證企業(yè)利潤最大化金額銷售收入總成本保本點(diǎn)固定成本0開發(fā)量盈利區(qū)2024/5/1536第五講工程招投標(biāo)及項(xiàng)目管理2024/5/1537第六講稅務(wù)籌劃及融資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避①必須提供真實(shí)的財(cái)務(wù)資料；1、招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避②必須對承包單位的基本情況作進(jìn)一步的資格審查③所有招標(biāo)項(xiàng)目都應(yīng)由投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金2、合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不應(yīng)簽訂沒有標(biāo)的價(jià)格（履行時(shí)間、履行地點(diǎn)）的合同金額與支付條件、核算方式、支付時(shí)間必須由財(cái)務(wù)人員審核合同變更審查：由合同預(yù)算部提出，經(jīng)財(cái)務(wù)部、工程部、工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理論證通過后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批2024/5/15383、資金風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供經(jīng)財(cái)務(wù)部門認(rèn)可有效的保函或擔(dān)保證明交付的工程款必須達(dá)到合同約定的帳戶加強(qiáng)對工程預(yù)付款、質(zhì)量保證金和履約保證金的風(fēng)險(xiǎn)控制退覆履約保證金時(shí)要核對往來帳目辦理工程結(jié)算前，應(yīng)當(dāng)委托工程造價(jià)咨