物業(yè)服務企業(yè)財務分析存在的問題及應用對策

一、引言隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶來了物業(yè)服務行業(yè)的快速增長，同時也讓物業(yè)服務企業(yè)面臨更強的市場競爭環(huán)境及經(jīng)營壓力。要想在復雜多變的市場競爭環(huán)境中生存并取得一席之地，物業(yè)服務企業(yè)就得具備較強的經(jīng)營管理能力。財務分析作為物業(yè)服務企業(yè)重要的經(jīng)營管理內(nèi)容之一，對于高層管理者做出科學合理的決策提供了重要依據(jù)，也為物業(yè)服務企業(yè)提高管理水平發(fā)揮了重要作用。因此，物業(yè)服務企業(yè)需要重視財務分析，提高財務分析水平，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。二、物業(yè)服務企業(yè)財務分析的重要意義物業(yè)服務企業(yè)要想在日趨激勵的市場環(huán)境中取得優(yōu)勢，就得充分關注國內(nèi)外市場經(jīng)濟環(huán)境，了解行業(yè)政策與導向，制定好企業(yè)愿景與發(fā)展戰(zhàn)略、合理配置并優(yōu)化資源、提高自我競爭力，而要想取得這些成果，就得依靠系統(tǒng)有效的財務分析作為支撐。目前越來越多物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)意識到財務分析的重要性。財務分析是物業(yè)服務企業(yè)財務核算的工具，亦是給經(jīng)營管理者提供經(jīng)營決策的重要依據(jù)之一。財務數(shù)據(jù)是一切管控動作的起點，也是終點，通過改進后的財務管理報表數(shù)據(jù)不僅可以體現(xiàn)一個物業(yè)服務企業(yè)的盈利能力、償債能力、資產(chǎn)運營能力，細致的過程管理數(shù)據(jù)還可以體現(xiàn)一個物業(yè)服務企業(yè)的風險掌控能力以及業(yè)務運行的質量；通過這些數(shù)據(jù)結合專業(yè)的分析可以得出高質量的財務分析報告，這不僅能夠幫助經(jīng)營管理者提高工作效率，識別業(yè)務風險，挖掘可發(fā)展?jié)摿Γ€可以幫助經(jīng)營者提高決策的準確性，為物業(yè)服務企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。三、目前物業(yè)服務企業(yè)財務分析的現(xiàn)狀物業(yè)服務行業(yè)起步較晚，相比較其他行業(yè)管理較為落后，但隨著經(jīng)濟及信息技術的不斷發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)的管理理念及管理手段也呈現(xiàn)出質的轉變，伴隨而來的是財務管理理念也相應地調整改善。財務分析作為財務管理的重要內(nèi)容，亦越來越被物業(yè)服務企業(yè)重視，對于財務分析的質量要求也越來越高。雖然目前在物業(yè)服務企業(yè)中，財務分析對于企業(yè)的經(jīng)營管理起到了一定的作用，但也存在諸多不足之處，具體分析如下：（一）財務分析體系不完善，分析方法及指標單一目前很多物業(yè)服務企業(yè)的關注點還停留在傳統(tǒng)財務指標上，對于財務業(yè)績考核的設定也更多地停留在傳統(tǒng)財務指標上，對于財務分析也是停留在收入、利潤、費用的同比、環(huán)比增減率上，且只在此基礎上做簡單的分析。這些傳統(tǒng)的指標有時候并不能真正地體現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的真實經(jīng)營能力和經(jīng)營狀況，這種分析只考慮了相對應數(shù)據(jù)的比對，無法體現(xiàn)當年的實際經(jīng)營情況。如果不進行深入分析，就不能通過數(shù)據(jù)表象深入到業(yè)務實質，無法深挖業(yè)務矛盾點與提升點，更不能引起經(jīng)營管理者的足夠重視，從而上升到經(jīng)營管理層去進行商討研究，就失去了分析的意義和價值，也無法為經(jīng)營決策者及時預警及提供正確的導向。（二）財務人員專業(yè)更新不足，業(yè)財一體化滲透度不高財務分析是財務核算的升級，也是目前財務管理中的重中之重。物業(yè)服務企業(yè)業(yè)務分散、面廣、線多、業(yè)務管理難，這就導致物業(yè)服務行業(yè)財務工作壓力大、加班多，想要招聘并穩(wěn)定一名優(yōu)秀財務人員相對較難，再加之現(xiàn)有財務人員專業(yè)更新度不足，想要在如此復雜的業(yè)務環(huán)境下做好財務分析也是一大難點。目前大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)的財務分析不能很好地將財務分析、業(yè)務分析融入一體，而一份高質量的財務分析報告是能夠充分的交叉體現(xiàn)業(yè)務、財務的變化。能否做出一份高質量的財務分析報告取決于報告分析者的專業(yè)化程度和對業(yè)務的熟悉度，每一個分析者站的分析維度、運用的分析方法以及對于數(shù)據(jù)的理解和業(yè)務的深入度不盡相同，往往這些不同就會導致同一份數(shù)據(jù)出現(xiàn)不同的分析結果。如果不能很好地理解業(yè)務數(shù)據(jù)和財務數(shù)據(jù)，并將之充分的糅和在一起，那么不僅起不到經(jīng)營決策的支持，還有可能會劍走偏鋒。（三）信息化運用程度不高，財務分析依賴的背景不強對于財務分析而言，內(nèi)容規(guī)律化的數(shù)據(jù)更具有借鑒性和可取性，而企業(yè)對于流程的標準化、規(guī)范化設計是影響數(shù)據(jù)內(nèi)容規(guī)律化的決定性因素。目前物業(yè)服務企業(yè)普遍存在的問題是信息化利用程度不高，雖然有些物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)開始利用信息化技術管理業(yè)務與財務，但是對于信息化的利用也只是停留在單一模塊，并沒有全面在整體體系運用，甚至有些物業(yè)服務企業(yè)還停留在手工做賬的階段，例如：對于物業(yè)費收入的核算還停留在手工臺賬和賬務系統(tǒng)上，沒有建立有效的前段收費系統(tǒng)，將基礎業(yè)務數(shù)據(jù)和收費信息進行捆綁，并直接關聯(lián)推送至賬務系統(tǒng)，這樣會導致數(shù)據(jù)的前后斜街斷層，人為核算工作量大，且容易出錯，最后的結果就是財務基礎數(shù)據(jù)不規(guī)范，往來賬目混亂，甚至出現(xiàn)錯誤的現(xiàn)象。既影響工作效率也影響工作效益。整體的數(shù)據(jù)可利用程度較低，財務分析得出的結論自然也就無借鑒性。四、物業(yè)服務企業(yè)加強財務分析的應對策略（一）完善財務分析體系，建立多維度、多方法指標分析理念財務分析體系的建立應該是一個自上而下的過程，物業(yè)服務企業(yè)的管理理念和關注點決定了整個企業(yè)的財務導向，財務導向也就決定了整個財務分析的方向。目前物業(yè)服務企業(yè)的財務導向還停留在傳統(tǒng)意義指標上，對于現(xiàn)代的管理會計理念運用不深，整體財務分析的基調相對而言較普通，要想在根本上解決這個問題，就得完善財務業(yè)績指標管理，結合現(xiàn)代財務管理理念，建立多維度財務分析體系。物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部業(yè)務管理復雜，涉及內(nèi)容多，單一的指標分析并不能動態(tài)的展現(xiàn)實際經(jīng)營過程，而大多物業(yè)服務企業(yè)運用的分析方法較單一，更多運用的是環(huán)比、同比分析法，當業(yè)務環(huán)境發(fā)生變化時，這些分析方法就會顯得很無力，應該在實際運用中多加強驅動因素分析法、作業(yè)成本分析法等，而不是站在數(shù)據(jù)角度上分析數(shù)據(jù)，需站在數(shù)據(jù)源頭上看數(shù)據(jù)，只有這樣才能深挖業(yè)務實質，找到具體的原因與可進一步支持發(fā)展的點，并提出合理科學的解決建議，也只有這樣財務數(shù)據(jù)才能更好地被經(jīng)營管理者運用，為經(jīng)營管理出謀劃策。（二）提高財務人員專業(yè)度，真正做到業(yè)務分析、財務分析融為一體財務人員的專業(yè)能力決定了一個企業(yè)的財務管理能力，一個企業(yè)的財務管理能力又撐起了一個企業(yè)整體管理的半邊天。由于物業(yè)服務行業(yè)中整體財務管理理念相對滯后，優(yōu)秀財務人員并不多，一個優(yōu)秀的財務人員最基本的素養(yǎng)就是專業(yè)知識豐富，而優(yōu)秀的財務分析是建立在深厚的專業(yè)背景之下。隨著時代的發(fā)展，財務管理理念及財務管理方法與手段也在不斷地更新，那么就需要財務人員的專業(yè)能力也隨之提高，物業(yè)服務企業(yè)一方面可以通過內(nèi)部培訓加強財務人員的專業(yè)知識，另一方面鼓勵財務人員積極參加國家財務專業(yè)等級考試，并提供相應的激勵政策，將財務人員的晉升調薪與之專業(yè)能力等級掛鉤，以考促學，多方面促進財務人員專業(yè)知識與技能的提升。只有不斷地更新專業(yè)知識體系，財務人員才能更好地運用財務理念與財務分析方法服務于企業(yè)。只有專業(yè)度而不了解業(yè)務的財務也不是一個合格的財務，做出來的財務分析報告也算不上是合格的分析報告，對于經(jīng)營管理者也毫無用處。業(yè)財融合是當下的管理熱門，業(yè)財融合的目的是為了將財務曲線與業(yè)務曲線找到契合點，能夠更好地助力于企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。只有加強財務人員對于業(yè)務知識的培訓，讓財務人員積極地參與各項業(yè)務活動，加強多部門聯(lián)動，充分了解業(yè)務運轉的流程以及關鍵節(jié)點，財務人員才能明白業(yè)務部門對于數(shù)據(jù)的訴求，才能站在業(yè)務的角度去分析數(shù)據(jù)，從源頭分析原因，找到問題的癥結所在，提出合理性建議，助力業(yè)務成功。（三）加大信息化運用，提升財務分析背景隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)也得到了快速增長，隨著行業(yè)的快速增長，伴隨而來的是物業(yè)服務企業(yè)對于信息化管理的迫切需求。信息化管理能夠提高工作效率，也能夠有效、準確的抓取數(shù)據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)可以將財務業(yè)務系統(tǒng)充分糅和在一起，形成收支兩條線，一條是建立前端基礎業(yè)務信息系統(tǒng)并植入自動收費系統(tǒng)，將此系統(tǒng)與后端的財務系統(tǒng)進行關聯(lián)，自動生成財務信息及賬務處理，另外一條是業(yè)務審批及費用報銷出賬流也自動關聯(lián)財務系統(tǒng)并自動生成財務信息及賬務處理，如此下來，財務數(shù)據(jù)會隨著業(yè)務活動的變化而自動更新變化，賬務處理依賴于手工錄入的程度大大地降低，財務數(shù)據(jù)的形成原則和賬務處理會根據(jù)既定的設定邏輯結合實際業(yè)務一氣呵成。如果信息化下業(yè)務財務處理邏輯設計科學合理，關鍵節(jié)點數(shù)據(jù)抓取準確有效，那么對于財務分析來說，無疑是如虎添翼，即能夠快速準確的抓取數(shù)據(jù)，也能夠快讀的抓取到數(shù)據(jù)對應的業(yè)務點，在財務分析中對于業(yè)務的分析也更透徹，實證性更強，導向性、可用性也就更強。五、結束語綜上所述，優(yōu)質的財務分析對于物業(yè)服務企業(yè)非常重要。雖然目前在物業(yè)服務