房地產(chǎn)政策演進(jìn)歷程

PAGEPAGE1房地產(chǎn)政策演進(jìn)歷程一、引言房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、改善民生、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有舉足輕重的作用。自改革開放以來，我國房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了多次調(diào)整和演進(jìn)，本文旨在梳理房地產(chǎn)政策的演進(jìn)歷程，以期為今后房地產(chǎn)政策的制定和實(shí)施提供借鑒和參考。二、房地產(chǎn)政策演進(jìn)歷程1.19781993年：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場培育階段1978年，我國開始了改革開放的歷史進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。這一階段，我國房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)是培育房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會化和專業(yè)化。主要政策包括：（1）土地制度改革：1982年，我國頒布《憲法》，明確規(guī)定土地歸國家所有，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1987年，深圳首次進(jìn)行土地使用權(quán)拍賣，標(biāo)志著我國土地使用制度改革的正式啟動。（2）住房制度改革：1980年，我國開始實(shí)施住房制度改革，逐步實(shí)現(xiàn)住房的商品化。1988年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，明確提出要逐步實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會化和專業(yè)化。2.19941997年：房地產(chǎn)市場調(diào)控階段1994年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一輪過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)。為防止房地產(chǎn)市場過熱，我國政府開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。主要政策包括：（1）土地市場調(diào)控：1995年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化土地使用制度改革的決定》，明確要求加強(qiáng)土地市場調(diào)控，防止土地價(jià)格過快上漲。（2）房地產(chǎn)市場調(diào)控：1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，我國房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊。政府采取了一系列措施，如提高房地產(chǎn)稅收、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款等，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。3.19982003年：房地產(chǎn)市場發(fā)展政策調(diào)整階段1998年，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。政府開始調(diào)整房地產(chǎn)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。主要政策包括：（1）住房保障政策：1998年，我國啟動“安居工程”，旨在解決中低收入家庭的住房問題。2003年，我國開始實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，明確提出要加快建立健全住房保障制度。（2）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策：2001年，我國開始實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以防止房地產(chǎn)市場過熱。主要措施包括限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高房地產(chǎn)稅收等。4.2004年至今：房地產(chǎn)市場調(diào)控與長效機(jī)制建設(shè)階段2004年以來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，同時(shí)，政府開始著手建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。主要政策包括：（1）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策：2004年以來，我國政府多次出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，如限購、限貸、限價(jià)等。2016年，我國開始實(shí)施“因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。（2）房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)：2018年，我國政府提出要建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，主要包括住房保障體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)金融制度等方面的改革。三、結(jié)論總體來看，我國房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場培育階段，到房地產(chǎn)市場調(diào)控階段，再到房地產(chǎn)市場發(fā)展政策調(diào)整階段，進(jìn)入房地產(chǎn)市場調(diào)控與長效機(jī)制建設(shè)階段。在這一過程中，我國政府不斷調(diào)整和完善房地產(chǎn)政策，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。未來，我國政府將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，同時(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在以上的房地產(chǎn)政策演進(jìn)歷程中，需要重點(diǎn)關(guān)注的是2004年至今的市場調(diào)控與長效機(jī)制建設(shè)階段。這一階段的特點(diǎn)是政策調(diào)控的密集度和力度前所未有，同時(shí)，政府開始著手構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效管理機(jī)制，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。以下是對這一重點(diǎn)細(xì)節(jié)的詳細(xì)補(bǔ)充和說明：2004年以來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)入了一個(gè)新的階段。這一階段的背景是我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和房價(jià)的普遍上漲，引發(fā)了社會對于房地產(chǎn)泡沫和住房問題的廣泛關(guān)注。政府意識到，單一的短期調(diào)控措施難以從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，因此開始探索建立長期有效的房地產(chǎn)市場管理機(jī)制。2004年，我國政府首次提出了“穩(wěn)定房價(jià)”的目標(biāo)，并開始實(shí)施一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。這些政策包括限購、限貸、限價(jià)等，旨在抑制投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定房價(jià)。此后，隨著市場的變化，政府不斷調(diào)整和完善調(diào)控政策，如2010年的“國十條”、2013年的“國五條”等，逐步形成了以行政手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。然而，行政手段的調(diào)控雖然能夠在短期內(nèi)抑制房價(jià)上漲，但也帶來了一些副作用，如市場供需失衡、地方財(cái)政收入下降等。因此，政府開始思考如何從制度層面來解決房地產(chǎn)市場的問題。2016年，我國政府提出了“因城施策”的調(diào)控原則，允許各地根據(jù)自身的實(shí)際情況來制定調(diào)控政策，這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的精細(xì)化、差異化。2018年，我國政府進(jìn)一步提出要建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。這一機(jī)制主要包括以下幾個(gè)方面：1.住房保障體系：政府加大了住房保障力度，通過建設(shè)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，來解決中低收入家庭的住房問題。2.房地產(chǎn)稅收制度：政府開始研究房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)施，以期通過稅收手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，抑制投機(jī)性需求。3.房地產(chǎn)金融制度：政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，如限制銀行對房地產(chǎn)的貸款額度，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。4.土地供應(yīng)制度：政府調(diào)整土地供應(yīng)政策，如實(shí)施“住宅用地70年使用權(quán)”，增加住宅用地供應(yīng)，穩(wěn)定地價(jià)。這些長效機(jī)制的建立和完善，將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。未來，我國政府將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?？偨Y(jié)來說，2004年至今的市場調(diào)控與長效機(jī)制建設(shè)階段是我國房地產(chǎn)政策演進(jìn)歷程中的一個(gè)重要時(shí)期。在這一階段，政府不斷調(diào)整和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，同時(shí)開始構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效管理機(jī)制。這些政策的實(shí)施和機(jī)制的建立，對于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。未來，我國政府將繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在繼續(xù)深入探討2004年至今的市場調(diào)控與長效機(jī)制建設(shè)階段，我們可以進(jìn)一步分析幾個(gè)關(guān)鍵的調(diào)控措施和長效機(jī)制的具體內(nèi)容。1.限購政策的實(shí)施與調(diào)整限購政策是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一。自2010年起，中國多個(gè)城市相繼出臺了住房限購政策，旨在抑制投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定房價(jià)。這些政策通常包括對購房者的資質(zhì)限制，如要求具有一定的社保繳納年限、納稅證明等。隨著市場的變化，限購政策也在不斷調(diào)整。例如，一些城市在房價(jià)上漲壓力較大時(shí)加強(qiáng)限購，而在市場冷卻時(shí)適當(dāng)放寬。2.信貸政策的調(diào)整信貸政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控的另一重要工具。中國人民銀行和銀監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過調(diào)整首付比例、貸款利率、貸款額度等手段，影響房地產(chǎn)市場的資金供應(yīng)。在市場過熱時(shí)，提高首付比例和貸款利率，收緊貸款額度，可以有效抑制過度投機(jī)。而在市場疲軟時(shí)，適當(dāng)放寬信貸政策，可以刺激合理住房需求。3.房地產(chǎn)稅收制度的探索房地產(chǎn)稅收制度是長效機(jī)制建設(shè)的重要組成部分。中國正在探索建立房地產(chǎn)稅制度，這包括房產(chǎn)稅和土地增值稅的改革。房地產(chǎn)稅的引入，旨在通過稅收手段調(diào)節(jié)市場，使房地產(chǎn)持有成本與收益相匹配，抑制投機(jī)性購房。同時(shí)，房地產(chǎn)稅的收入可以成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政來源，減少對土地出讓金的依賴。4.土地供應(yīng)制度的改革土地供應(yīng)制度對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展至關(guān)重要。近年來，中國政府推動土地供應(yīng)制度的改革，包括增加住宅用地供應(yīng)、優(yōu)化土地出讓方式、實(shí)行“租售同權(quán)”等。這些措施旨在平衡市場供需關(guān)系，穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià)。5.住房保障體系的建設(shè)住房保障體系是長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容。中國政府加大了公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房的建設(shè)力度，確保中低收入家庭的住房需求得到滿足。同時(shí)，通過發(fā)展住房租賃市場，提供更多的租賃住房供應(yīng)，滿足不同群體的住房需求。6.市場監(jiān)管和秩序整頓市場監(jiān)管和秩序整頓是房地產(chǎn)市場調(diào)控的輔段。中國政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，打擊違法違規(guī)行為，如捂盤惜售、虛假宣傳、價(jià)格欺詐等，