淺析對發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的SWOT

淺析對發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的SWOT下我國房地產(chǎn)行業(yè)SWOT分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約因素分析由于發(fā)展的歷史短，經(jīng)驗不夠，以及體制等方面的原因，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將受到一定的制約。一是人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓(xùn)練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專家很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期不規(guī)范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。隨著房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)范方面發(fā)展和競爭的加劇，特別是我們加入WTO之后，許多在過去有效的方法不再適用的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加顯然。二是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。但目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距。隨著住戶消費意識的提升，差距將會更大。另外，物業(yè)管理的收費與工薪階層的經(jīng)濟承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的問題。三是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機構(gòu)等還遠(yuǎn)沒有達(dá)到健全和令人滿意的程度。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，陷害消費者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區(qū)，也缺乏合理的交易規(guī)則；與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的土地和資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所，貸款擔(dān)保機構(gòu)等等，不但數(shù)量不夠，而且許多中介機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不熟悉，難以承當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。另外，許多地區(qū)對中介機構(gòu)缺乏嚴(yán)格的資質(zhì)評估和規(guī)范的行業(yè)管理。四是缺少房屋租賃市場。租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。過去我們的房屋租賃關(guān)系是在單位和職工之間，在全面執(zhí)行貨幣化補貼住房，將住房賣給職工之后，單位不再承當(dāng)出租房屋的業(yè)務(wù)，必必需有專業(yè)的房屋租賃公司承當(dāng)這項業(yè)務(wù)。任何地區(qū)都不應(yīng)該只有房屋買賣市場而沒有房屋租賃市場。但目前許多地區(qū)還沒有建立房屋租賃市場，而在一些建立了房屋租賃市場的地區(qū)，在行業(yè)規(guī)范、價格、稅收、服務(wù)范圍等一系列問題上都缺乏相應(yīng)的管理政策。五是法治建設(shè)滯后。雖然近幾年在房地產(chǎn)業(yè)的管理方面制定不少的法律和規(guī)定，但這些法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實必需要仍然是很不夠的。除了法規(guī)不健全之外，有法不依和無人執(zhí)法的現(xiàn)象也大量存在。法治的落后使房地產(chǎn)領(lǐng)域社會信用缺乏監(jiān)督和保證，影響房地產(chǎn)經(jīng)營的效率和效益。六是房屋建設(shè)的科技含量低。近幾年雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但由于一直忽視房屋科技的作用，房地產(chǎn)開發(fā)在采納新技術(shù)、新材料、新工藝、新制定思想，提升房屋內(nèi)在和外觀質(zhì)量方面都比較落后，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設(shè)的工程質(zhì)量以及房屋和設(shè)施功能、環(huán)境、服務(wù)等方面質(zhì)量的要求。第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢分析1.國家的重視。在國家制定的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。指出：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米〞〔這是指建筑面積，按1.33平方米建筑面積折合1平方米使用面積計算，為16.54平方米使用面積〕，要“深入城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)〞。2.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)一致。國家在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。而要實現(xiàn)這兩個戰(zhàn)略目標(biāo)，特別是城市化目標(biāo)，必定伴隨有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。3.國家政策的支持。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。在今后仍將發(fā)揮重要作用。國家和有關(guān)部門還將依據(jù)國家經(jīng)濟和社會發(fā)展必需要，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體狀況和必需要，制定相應(yīng)的支持政策。4.人們住房觀念上的認(rèn)可。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑。5.房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向規(guī)范。經(jīng)過國家和有關(guān)部門近幾年的努力和市場規(guī)律的作用，加上消費者權(quán)益意識的提升，都使房地產(chǎn)商的不規(guī)范行為受到遏制，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了很大的進(jìn)步。6.房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整已基本到位。目前，以經(jīng)濟適用房為主的一般住宅的供應(yīng)量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設(shè)法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層必需要方面發(fā)展。7.社會配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。