深圳購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析

ABSTRACTInrecentyears,theshoppingmallsinShenzhenhavecontinuedtodevelopatahighspeed,andmanyexcellentshoppingmallshavebeenborninthecompetitionwitheachother.Shoppingintheshoppingmallsduringleisurehasbecomeawayforpeopletorelax.However,inthefaceoftheimpactof"e-commerce",therealeconomyisgraduallythreatened,andthebottleneckofdevelopmentisgraduallyachieved.Itistheshoppingcentertosolvetheproblemsinthedevelopmentprocessofshoppingmalls,respondtoconsumerneedsandchangethebusinessenvironmentWhattodointhefuturedevelopment.ThisarticlefocusesonthedevelopmentstatusandcountermeasureanalysisofShenzhenshoppingmalls.Basedontheexistingshoppingmalls,analyzethestatusquooftheirdevelopment,putforwardpersonalviewsonthecurrentproblems,andspeculateonthefuturedevelopmenttrendsbasedonthecurrentstatus.Thefulltextisdividedintofiveparts.ThesecondpartfocusesontherepresentativeshoppingcentersinShenzhenandbrieflyanalyzesthedevelopmentstatusoftheshoppingcentersinShenzhen,soastobeabletohaveadetailedunderstandingofthebusinessenvironmentofShenzhenandthemainconditionsoftheshoppingcenters.ThethirdpartistoexploretheproblemsencounteredinthedevelopmentofShenzhenshoppingmallsandtheexternalimpactstheyface,suchasthemoreserioushomogenizationproblem.ThefourthpartisthecountermeasuresandsuggestionsforpromotingthedevelopmentofShenzhenshoppingcenter.Forexample,thetransformationto"newretail",thetransformationandupgradingofexistingshoppingmalls,creatinganexperientialconsumptionmodel,theactive"nighteconomy"andthe"theme"ofshoppingmalls.Keywords：Shenzhenshoppingcenterstatuse-commerceconsumerhabitsCountermeasureanalysis

目錄TOC\o"1-2"\h\u深圳購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析 4一、引言 4（一）選題背景及意義 4（二）文獻(xiàn)綜述 4二、深圳購(gòu)物中心的發(fā)展現(xiàn)狀 5（一）購(gòu)物中心的定義及特點(diǎn) 5（二）深圳居民購(gòu)買力強(qiáng)大 6（三）深圳購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀 7三、深圳購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題 10（一）購(gòu)物中心建設(shè)中存在的問(wèn)題 10（二）購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題 11（三）問(wèn)題存在的原因 12（四）面臨的外部影響 13四、促進(jìn)深圳購(gòu)物中心發(fā)展的對(duì)策建議 14（一）存量改造 14（二）購(gòu)物中心主題化 14（三）發(fā)展“新零售” 15（四）體驗(yàn)式消費(fèi) 16（五）發(fā)力“夜經(jīng)濟(jì)” 16五、總結(jié) 17參考文獻(xiàn) 17致謝 19

深圳購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析引言選題背景及意義購(gòu)物中心一個(gè)大型建筑物或由多個(gè)建筑物組合而成的區(qū)域內(nèi)，將多個(gè)零售店鋪和服務(wù)設(shè)施集中在一起，為消費(fèi)者提供購(gòu)物、飲食、文化、社交等一站式體驗(yàn)的商業(yè)綜合體。隨著城市的高速發(fā)展居民的消費(fèi)習(xí)慣也因此發(fā)生了巨大的變化，從由單個(gè)店鋪組成的集市發(fā)成了具備多元化的購(gòu)物中心，不僅具備零售功能，同時(shí)涵蓋了例如親子、教育、健身、運(yùn)動(dòng)、餐飲等許多功能。深圳因改革開放而生，商業(yè)發(fā)展在四十年間從無(wú)到有，再到現(xiàn)在百花齊放，到現(xiàn)在已是中國(guó)最為重要的商業(yè)中心之一。上世紀(jì)90年代外資企業(yè)的入駐為深圳帶來(lái)了優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)，城市化的加速發(fā)展及人口的增多，且深圳的消費(fèi)者多為年輕人，從而形成了獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境，業(yè)態(tài)的多樣化是購(gòu)物中心目前的局面。深圳購(gòu)物中心的發(fā)展建設(shè)速度十分迅猛。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，以保持在1~1.2平方米之間為佳的人均零售商業(yè)面積來(lái)衡量，超出國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的28%排在第一位的南山區(qū)其人均購(gòu)物面積為1.54平方米，由此可見購(gòu)物中心在深圳的不僅面臨十分激烈的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)面臨著市場(chǎng)飽和、過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重等許多問(wèn)題。未來(lái)購(gòu)物中心該如何通過(guò)打造自己的特色、制造差異化來(lái)解決已成為運(yùn)營(yíng)商必須考慮的問(wèn)題。以深圳現(xiàn)存的購(gòu)物中心作為研究對(duì)象，結(jié)合深圳當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行研究具有一定的意義。文獻(xiàn)綜述關(guān)于購(gòu)物中心同質(zhì)化問(wèn)題的探析，作者劉俊霞（2018）提出了當(dāng)前購(gòu)物中心因快速發(fā)展而存在同質(zhì)化問(wèn)題，認(rèn)為同質(zhì)化是購(gòu)物中心參與競(jìng)爭(zhēng)的短板所在，也意味著購(gòu)物中心的發(fā)展可能遇到了瓶頸，如何在營(yíng)銷上創(chuàng)新，在設(shè)計(jì)上尋求獨(dú)特的設(shè)計(jì)，是保持購(gòu)物中心長(zhǎng)盛不衰的秘訣，也是競(jìng)爭(zhēng)中的突破口。

關(guān)于新零售環(huán)境下國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心商業(yè)模式演進(jìn)路徑的比較，作者盧星冉（2019）通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心的發(fā)展歷程與發(fā)展?fàn)顩r相比較，并結(jié)合當(dāng)前的新零售環(huán)境，透過(guò)自身的定位來(lái)改進(jìn)、將消費(fèi)者體驗(yàn)的提升作為改進(jìn)方面，提出有益于中國(guó)購(gòu)物中心在新商業(yè)和新形態(tài)模式環(huán)境下的發(fā)展路徑。

關(guān)于淺析購(gòu)物中心如何應(yīng)對(duì)電商的沖擊，作者官芮宇（2018）針對(duì)近年來(lái)隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)代表的購(gòu)物中心遭到了電商的巨大的沖擊，文中通過(guò)對(duì)電商和購(gòu)物中心的發(fā)展現(xiàn)狀分析，提出購(gòu)物中心的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及應(yīng)對(duì)電商沖擊的措施。

關(guān)于生活方式化與城市購(gòu)物中心的發(fā)展升級(jí)，作者寒凝春（2017）發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心隨生活方式變化而變化，認(rèn)為當(dāng)前購(gòu)物中心的發(fā)展呈現(xiàn)出休閑娛樂(lè)、生活方式中心兩大主題，購(gòu)物中心建設(shè)逐漸社區(qū)化，社區(qū)型購(gòu)物中心需堅(jiān)持顧客為導(dǎo)向，以顧客生活方式為主推動(dòng)購(gòu)物中心發(fā)展升級(jí)。

關(guān)于體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)背景下購(gòu)物中心的發(fā)展路徑研究，作者薛城（2017）分析了作為購(gòu)物中心發(fā)展方向之一的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)目前的發(fā)展?fàn)顩r如何，指出目前在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)下體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的調(diào)整對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)仍然不易掌控，針對(duì)某些相關(guān)問(wèn)題，還指出了購(gòu)物中心未來(lái)的幾個(gè)發(fā)展方向，例如差異化發(fā)展定位、科技創(chuàng)新要素的融入、粉絲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及對(duì)新業(yè)態(tài)的關(guān)注等。深圳購(gòu)物中心的發(fā)展現(xiàn)狀購(gòu)物中心的定義及特點(diǎn)購(gòu)物中心是綜合商業(yè)設(shè)施。大小和位置根據(jù)商業(yè)區(qū)確定，并且各種商店被整合為一個(gè)整體作規(guī)劃，開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，大多數(shù)的負(fù)一層擁有較大的地下停車場(chǎng)。根據(jù)購(gòu)物商場(chǎng)的建筑物，設(shè)施和形狀的不同，國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)將購(gòu)物中心劃分為“摩爾”（停車場(chǎng)與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或者外圍，各店鋪之間有專門的步行街連接）和帶狀中心（店鋪前各有停車場(chǎng)，通常沒有專門的步道連接各個(gè)店鋪，如鄰里型、社區(qū)型等）。按照上述定義而言，購(gòu)物中心并不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種全新的商業(yè)聚集形式，且組織化程度較高，由業(yè)態(tài)不同的商店和功能各異的文化、娛樂(lè)、飲食、服務(wù)、展覽等設(shè)施以一種全新的方式集合在一個(gè)區(qū)域。購(gòu)物中心多以零售業(yè)作為主體。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比，購(gòu)物中心在其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理中，均是被當(dāng)成一個(gè)單體來(lái)操作，一般是物業(yè)公司建樓、出租場(chǎng)地，統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營(yíng)經(jīng)則由商業(yè)管理公司實(shí)行。作為城市化發(fā)展到一定階段之后應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物，城市購(gòu)物中心繁榮與否受城市經(jīng)濟(jì)影響，反過(guò)來(lái)又影響城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，在現(xiàn)代城市生活當(dāng)中，購(gòu)物中心成為了居民主要的活動(dòng)中心之一，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，它改變了城市的商業(yè)環(huán)境和消費(fèi)及休閑娛樂(lè)方式、優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)、促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮和城市商業(yè)服務(wù)的發(fā)展。相比起傳統(tǒng)的以購(gòu)物為主的商業(yè)街及百貨類公司，零售業(yè)只是購(gòu)物中心的功能之一，購(gòu)物中心通過(guò)對(duì)休閑體驗(yàn)的講究來(lái)給消費(fèi)者創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物空間不僅僅滿足了消費(fèi)者的商品購(gòu)買，同時(shí)也滿足了消費(fèi)者多元復(fù)合的需求，強(qiáng)大的綜合性功能提升了居民的生活水平及消費(fèi)品質(zhì)。深圳居民購(gòu)買力強(qiáng)大作為衡量一座城市消費(fèi)力的指標(biāo)—社會(huì)消費(fèi)品零售總額，從2018年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)能夠看出，深圳的社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到了6168.9億元，根據(jù)第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)整理的排名深圳位列全國(guó)十大最具消費(fèi)能力城市的第七名，連年逐步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)體現(xiàn)出深圳居民的消費(fèi)能力十分強(qiáng)大。圖1深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖22015-2019年深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度深圳購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀增速快、增量大據(jù)2017年的世邦魏理仕發(fā)布的《全球購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》中顯示在建的購(gòu)物中心數(shù)量以458萬(wàn)㎡的數(shù)量位居全球第一。贏商網(wǎng)和中聯(lián)購(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)指出，至2017年底，深圳擁有的已開業(yè)購(gòu)物中心達(dá)到144個(gè)，全市購(gòu)物中心總面積986.53萬(wàn)平米。短短18年間從無(wú)到有，在開發(fā)的路上高歌猛進(jìn)。購(gòu)物中心的增量，在一定程度上能夠反應(yīng)出城市的發(fā)展速度，2019年深圳統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示全市GDP較往年增長(zhǎng)了約7%，增速達(dá)到6.7%，與此同時(shí)新增的購(gòu)物中心體量為150萬(wàn)平米，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，全市購(gòu)物中心總面積再次達(dá)到一個(gè)新的高度。圖32008-2018深圳購(gòu)物中心年增長(zhǎng)量從“關(guān)內(nèi)”發(fā)展到“關(guān)外”2002年在深圳的市中心福田，深圳第一家購(gòu)物中心中信城市廣場(chǎng)開業(yè)。2004年，坐落于深圳商業(yè)最傳統(tǒng)及發(fā)展最成熟的羅湖區(qū)的深圳萬(wàn)象城和金光華廣場(chǎng)一同開啟了深圳“高端購(gòu)物”的消費(fèi)時(shí)代，皇庭廣場(chǎng)、中心城、海岸城等成為了市區(qū)內(nèi)乃至全市購(gòu)物中心的佼佼者。隨著城市不斷地發(fā)展，面臨市區(qū)用地緊張等因素，加上深圳市委制定的東進(jìn)北拓戰(zhàn)略，要求提升各區(qū)域發(fā)展的平衡性和協(xié)調(diào)性，大力發(fā)展東部和北部地區(qū)，各大開發(fā)商不再局限于“關(guān)內(nèi)”，而是將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至了生活人口眾多，發(fā)展較為滯后的“關(guān)外”。品牌復(fù)制、關(guān)外項(xiàng)目陸續(xù)建成標(biāo)志著深圳真正進(jìn)入購(gòu)物中心遍地開花、百花齊放階段。2013年寶安海雅繽紛城、龍崗寶能allcity、龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)等購(gòu)物中心出現(xiàn)，不僅帶動(dòng)了關(guān)外片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，也為非中心區(qū)生活的居民生活提供了更多的購(gòu)物選擇，也為深圳商業(yè)增添了新的活力。大、小體量共存深圳購(gòu)物中心體量大小不一，根據(jù)百度百科的數(shù)據(jù)顯示，在小體量購(gòu)物中心（面積小于等于3萬(wàn)平方米）中不乏華潤(rùn)1234SPACE這種“小而精”的，還有像喜薈城這種以周邊生活居民為目標(biāo)的社區(qū)型購(gòu)物中心。較多的購(gòu)物中心為中體量，面積在5萬(wàn)平方米以上，例如皇庭廣場(chǎng)、福田cocopark、中心城廣場(chǎng)等，面積大于8萬(wàn)平方米超大規(guī)模的有南山區(qū)的萬(wàn)象天地、寶安區(qū)的壹方天地，其體量分別為36萬(wàn)㎡和23萬(wàn)㎡，幾乎相當(dāng)于50個(gè)足球場(chǎng)。大體量購(gòu)物中心主要分布在成熟繁華的商圈，中小體量的則主要分布在一些住宅區(qū)以及距離市區(qū)較遠(yuǎn)的地方，兩者輻射的面積、商圈定位及受眾人群不同，所以它們之間并不再存在強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，而是能夠共存。重餐飲、輕零售以多元化為特點(diǎn)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布主要為餐飲、零售、休閑，近年來(lái)餐飲經(jīng)濟(jì)越來(lái)越好，深圳購(gòu)物中心以“食”為先，各種“輕食”餐飲成為吸引人氣的神奇“磁鐵”，快速為購(gòu)物中心聚集了大量的人氣，購(gòu)物中心因此逐漸調(diào)整了業(yè)態(tài)比例，有的餐飲比例幾乎設(shè)置到了40%，達(dá)到“無(wú)食不成MALL”，“舌尖上的經(jīng)濟(jì)”徹底帶旺了購(gòu)物中心，就連以“高大上”著稱寸土寸金的深圳萬(wàn)象城，也專門建立一個(gè)美食廣場(chǎng)來(lái)滿足顧客。深圳以年輕人居多，零售行業(yè)受電商影響，餐飲運(yùn)營(yíng)再生能力強(qiáng)、培育期相對(duì)短、現(xiàn)金流動(dòng)快、回收見效快，所以餐飲成為購(gòu)物中心招商中見效最快的部分。依靠地鐵口吸附客流地鐵作為深圳居民最主要的出行方式，分布在地鐵附近的購(gòu)物中心也因地鐵帶來(lái)的巨大人流量而獲利，不少購(gòu)物中心的負(fù)一層或者負(fù)一層都與地鐵口無(wú)縫接駁。2號(hào)線大劇院站的深圳萬(wàn)象城、1號(hào)線會(huì)展中心站的皇庭廣場(chǎng)、3號(hào)線購(gòu)物公園站的PAIFCMAll、7號(hào)線華強(qiáng)北站的天虹購(gòu)物中心、11號(hào)線后海站的海岸城等，幾乎所有的熱門購(gòu)物中心無(wú)一不是位于地鐵沿線。一條條地鐵帶動(dòng)了各大購(gòu)物中心的發(fā)展，以“地鐵線為鏈，以地鐵站為點(diǎn)”促成了深圳購(gòu)物中心的布局分散的特點(diǎn)。圖4深圳購(gòu)物中心最發(fā)達(dá)地鐵線深圳購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題購(gòu)物中心建設(shè)中存在的問(wèn)題盲目開發(fā)、商鋪空置率上升根據(jù)贏商網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，在2017-2019這三年間，深圳購(gòu)物中心的增長(zhǎng)速度逐年加快，2015年新開業(yè)數(shù)量17個(gè)，2018年新開業(yè)數(shù)量為16，2019年更是快速達(dá)到了23個(gè)，新增商業(yè)體量從145萬(wàn)平方米到了161.3萬(wàn)平方米，總存量上升到了416.3萬(wàn)平方米，不難看出深圳購(gòu)物中心的建設(shè)進(jìn)行到了高速的階段。然而高速發(fā)展的背后卻帶來(lái)了空置率上漲這一問(wèn)題。“過(guò)?！彼鶐?lái)的就是競(jìng)爭(zhēng)激烈從而導(dǎo)致空置率的上升。2019年第一太平戴維斯發(fā)布的第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中指出，全市購(gòu)物中心的平均空置率環(huán)比微升0.3%至4.3%。位于華強(qiáng)北的世紀(jì)匯廣場(chǎng)和天虹購(gòu)物中心，兩者相鄰僅一墻之隔，然而發(fā)展?fàn)顩r卻是大不相同，世紀(jì)匯人流稀少，一樓區(qū)域已租借給了交通銀行，二樓及以上的區(qū)域幾乎都是空置，另一旁的天虹購(gòu)物中心則是熱鬧非凡、門庭若市。建筑缺乏特色購(gòu)物中心作為單棟建筑或者建筑群，給予消費(fèi)者最直觀的印象便是其建筑的外觀及形態(tài)。一個(gè)建筑新穎有特色的購(gòu)物中心能夠在開業(yè)之初迅速積攢人氣，且憑借其形態(tài)的特征不僅能夠給消費(fèi)者留下深刻的印象，還能夠在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中獨(dú)樹一幟。然而深圳目前現(xiàn)有的購(gòu)物中心大多外形單一，開發(fā)商為了縮短建造周期以讓其能夠投入運(yùn)營(yíng)，又或者是因?yàn)橄Ｍ?jié)省設(shè)計(jì)成本，導(dǎo)致普遍為“盒子型”的Mall。傳統(tǒng)的購(gòu)物中心主要以提供商品消費(fèi)為主，故開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商主要以建筑內(nèi)品牌的引入為重，然而現(xiàn)代消費(fèi)者不再滿足于僅具備單一購(gòu)物功能的購(gòu)物中心，也對(duì)“盒子型”的Mall產(chǎn)生了審美疲勞，更有消費(fèi)者指出長(zhǎng)時(shí)間在一個(gè)封閉的建筑內(nèi)會(huì)使人產(chǎn)生壓抑感。例如龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)象匯、IBCMALl等，讓人感覺和傳統(tǒng)的百貨公司幾乎相同。偏遠(yuǎn)地區(qū)仍舊無(wú)物可購(gòu)相比起市區(qū)的購(gòu)物中心“過(guò)?！?，位于深圳地處偏遠(yuǎn)的大鵬、鹽田、坪山和光明，則是少得可憐。深圳商報(bào)2018年數(shù)據(jù)顯示，2017年底上述四個(gè)區(qū)的人均購(gòu)物中心面積均在全市平均線0.8平方米之下。截至到2019年，光明新區(qū)的購(gòu)物中心僅僅只有關(guān)明大仟里這一家。由此可見雖然不少開發(fā)商已將發(fā)展目光投向了市區(qū)以外的地方，但在商業(yè)布局上仍舊是小心翼翼，更多地仍然以市區(qū)或是市區(qū)外住宅區(qū)較為密集的地方為主。區(qū)/人均購(gòu)物中心面積人均購(gòu)物中心面積/平方米大鵬新區(qū)0.405鹽田區(qū)0.282坪山區(qū)0.328光明新區(qū)0.083表1四個(gè)區(qū)的人均購(gòu)物中心面積圖5深圳各片區(qū)購(gòu)物中心體量對(duì)比圖購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題品牌重復(fù)率高、同質(zhì)化嚴(yán)重深圳購(gòu)物中心的發(fā)展可謂是如火如荼，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到了白熱化。然而隨著一家家購(gòu)物中心平地而起，讓消費(fèi)者感到無(wú)奈的是，不管去哪一家，都會(huì)產(chǎn)生一種似曾相識(shí)的感覺，在京基百納空間能看到的品牌，在中心城也能看得到。比例基本固定的三大業(yè)態(tài)—零售、飲食、娛樂(lè)；店鋪布局大多皆為負(fù)一層特色餐飲+店鋪，一層及以上為服飾，頂層為電影院和高消費(fèi)餐飲；除此之外，品牌引進(jìn)相似度更是高度重合，餐飲類的如喜茶、星巴克、麥當(dāng)勞、客語(yǔ)等頻頻出現(xiàn)，還有許多大同小異的火鍋店及茶餐廳，服飾類的快時(shí)尚品牌諸如HM、優(yōu)衣庫(kù)、ZARA、耐克和阿迪達(dá)斯等，幾乎成為了各家購(gòu)物中心的必備，大品牌成為各大競(jìng)相爭(zhēng)搶的對(duì)象，而那些不能在短期內(nèi)迅速盈利的特色品牌、親民小店，仍然被大部分購(gòu)物中心拒之門外，盲目復(fù)制給消費(fèi)者帶來(lái)了審美的疲勞。業(yè)態(tài)比例失衡購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了白熱化的階段，通過(guò)調(diào)整業(yè)態(tài)比例來(lái)制造差異化已經(jīng)成為了常態(tài)，然而因?yàn)椴惋嫎I(yè)火爆的原因，各商家紛紛將服飾等零售業(yè)的比例降低，餐飲業(yè)呈逐漸上漲的態(tài)勢(shì)，甚至已成為部分購(gòu)物中心占比最大的業(yè)態(tài)，有的甚至可以被稱為“美食中心”。位于福田的卓悅中心，餐飲占比高達(dá)約50%；位于福田CBD的皇庭廣場(chǎng)，餐飲占比也達(dá)33%。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)物中心餐飲占比黃金值為18%。南山區(qū)的寶能Allcity購(gòu)物中心為吸引客流，也加碼引入餐飲業(yè)態(tài)。這種盲目增加或減少某種業(yè)態(tài)的手段，不僅使得購(gòu)物中心陷在困局中，更破壞了整個(gè)購(gòu)物中心的市場(chǎng)生態(tài)。缺乏配套的高端服務(wù)深圳作為一線城市，不乏社會(huì)精英，政要名流，市內(nèi)也不乏高端購(gòu)物中心例如深圳萬(wàn)象城和益田假日廣場(chǎng)，然而運(yùn)營(yíng)商卻只是一味的引進(jìn)奢侈品店，商場(chǎng)自身并沒有做與之相應(yīng)配套的高端服務(wù)，缺乏頂級(jí)會(huì)所的設(shè)置及一些私人的定制化服務(wù)，未能將這些大牌進(jìn)行資源和渠道的整合，沒有與店內(nèi)的奢侈品店進(jìn)行合作來(lái)為這些高端客戶群體提供“精準(zhǔn)、專屬、小眾”的服務(wù)，這部分客戶的需求沒有得到滿足。問(wèn)題存在的原因開發(fā)商缺乏相應(yīng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商在開發(fā)購(gòu)物中心之前，往往大都從事住宅類項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)購(gòu)物中心的認(rèn)知不足。與住宅不同，商業(yè)開發(fā)要考慮很多方面的原因，包括整體的商業(yè)環(huán)境、所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣等，要遵循因地制宜的原則來(lái)開發(fā)。此外也沒有積極地去借鑒國(guó)外的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，盲目地開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致局部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大，人均購(gòu)物面積過(guò)剩，開發(fā)商急于求成的心態(tài)縮短了購(gòu)物中心的建設(shè)周期，才造成了現(xiàn)在建筑外形千篇一律的情況。運(yùn)營(yíng)商對(duì)購(gòu)物中心的定位不明確同質(zhì)化現(xiàn)象是深圳購(gòu)物中心面對(duì)的一個(gè)巨大的難題。購(gòu)物中心的發(fā)展遇到瓶頸，運(yùn)營(yíng)商希望借助網(wǎng)紅餐飲來(lái)提高人氣，然而對(duì)餐飲業(yè)態(tài)比例的拿捏不得當(dāng)，再加上其他購(gòu)物中心也紛紛效仿，購(gòu)物中心儼然成了一座座“美食城”，如此一來(lái)，便又進(jìn)入了一個(gè)同質(zhì)化的死循環(huán)。過(guò)于依賴主力店、網(wǎng)紅店，總是希望將自己標(biāo)榜成“年輕、潮流”，但現(xiàn)實(shí)是是否所有的消費(fèi)者都是年輕人，顯然這樣的定位并不能吸引到各個(gè)年齡層的消費(fèi)者。各區(qū)發(fā)展不均衡及政府未作出積極地指引購(gòu)物中心在市區(qū)的扎堆，市區(qū)外偏遠(yuǎn)的地方僅一間兩間的情況，原因一方面在于長(zhǎng)期來(lái)政府集中發(fā)展市區(qū)，資源的傾斜、配給不均衡導(dǎo)致市區(qū)以外的地方發(fā)展滯后，沒有優(yōu)秀的基礎(chǔ)建設(shè)及相關(guān)配套，沒有像市區(qū)那樣便捷的交通，開發(fā)商便失去了投資的欲望，更多的是望而卻步亦或者只是作出一小步的試探。另一方面，政府也要積極引導(dǎo)開發(fā)商，缺乏與開發(fā)商之間的交流合作，在指引方面工作的不足也讓購(gòu)物中心未能在市區(qū)外與市內(nèi)保持同步發(fā)展。面臨的外部影響電商的沖擊近年來(lái)隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，電商的優(yōu)勢(shì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的沖擊，方便快捷的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物取代了人們?nèi)?shí)體店，為人們省下了時(shí)間和交通費(fèi)用。根據(jù)深圳商報(bào)于2016年的統(tǒng)計(jì)，深圳購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例從以往購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的平均52：18：30模式轉(zhuǎn)變?yōu)?：1：1。為應(yīng)對(duì)電商的影響，皇庭廣場(chǎng)母公司皇庭國(guó)際在2016年宣布重新將自身定位為社交型購(gòu)物中心，撤掉了部分零售店鋪，引入了網(wǎng)紅和國(guó)際化餐廳例如奈雪的茶和江戶前懷石料理。深圳市統(tǒng)計(jì)局顯示2019年全市通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)的商品零售額增長(zhǎng)28.6%，互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的高速發(fā)展使得在淘寶、京東這類電商平臺(tái)上購(gòu)物逐漸成為人們生活中重要的一部分。赴港消費(fèi)毗鄰深圳的香港作為享譽(yù)世界的購(gòu)物天堂，由于商品較低的稅率，人民幣兌港幣的優(yōu)勢(shì)及港貨質(zhì)量廣泛得到的認(rèn)可，不少深圳消費(fèi)者熱衷于去香港消費(fèi)，根據(jù)深圳市消費(fèi)委員會(huì)和品質(zhì)消費(fèi)研究院發(fā)布的《2017年深圳市民前往香港購(gòu)物情況》指出，在進(jìn)口商品方面，深圳市民前往香港購(gòu)買的達(dá)到46.7%，對(duì)于同質(zhì)量、同標(biāo)準(zhǔn)、同生產(chǎn)線的商品、赴港購(gòu)買的意愿為33.3%。香港的高檔服飾、珠寶、化妝類產(chǎn)品等十分受深圳消費(fèi)者的青睞，因此深圳購(gòu)物中心往高檔方向的發(fā)展也因此受到阻礙。促進(jìn)深圳購(gòu)物中心發(fā)展的對(duì)策建議存量改造深圳商業(yè)經(jīng)過(guò)40年的發(fā)展，加之近十年來(lái)購(gòu)物中心的爆發(fā)式增長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展逐漸步入了成熟期，根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心在2018年指出，深圳的土地開發(fā)強(qiáng)度幾乎達(dá)到了50%，嚴(yán)重超出了國(guó)際警戒線30%的標(biāo)準(zhǔn)，這意味著在未來(lái)，深圳的新增土地供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少，新增購(gòu)物中心的供應(yīng)數(shù)量也可能逐漸減少，在有可能拿不到新土地建設(shè)的情況下，深圳的購(gòu)物中心發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)以存量為主的時(shí)代。如何繼續(xù)讓老牌購(gòu)物中心繼續(xù)保持活力，已成為了擺在開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商面前的一道難題，存量改造可能是唯一可進(jìn)行的方式。海岸城西區(qū)的永旺超市撤離后，開業(yè)11年的海岸城在2018年開始對(duì)這塊兩萬(wàn)四千平方米的商業(yè)面積進(jìn)行了改造升級(jí)，通過(guò)引進(jìn)多家新品牌，升級(jí)商場(chǎng)的內(nèi)部裝修和一些服務(wù)設(shè)施，對(duì)員工進(jìn)行進(jìn)一步的培訓(xùn)，整體營(yíng)業(yè)額在2018年得到了較大的提升。同樣開業(yè)具有11年的深國(guó)投廣場(chǎng)也在2018年末完成了對(duì)自身升級(jí)改造。整個(gè)商場(chǎng)從外到內(nèi)發(fā)生了徹頭徹尾的變化，建筑的外立面相比以往變得更具現(xiàn)代化，內(nèi)部空間采用了藝術(shù)設(shè)計(jì)的原則而不再是以往的單一枯燥毫無(wú)設(shè)計(jì)感，在商場(chǎng)的品牌運(yùn)營(yíng)調(diào)整方面則是對(duì)百分之五十七的品牌進(jìn)行了升級(jí)，引入了更受現(xiàn)代人的餐飲和女性時(shí)尚購(gòu)物。升級(jí)后營(yíng)業(yè)額的提升證實(shí)了老牌購(gòu)物中心在翻新改造后進(jìn)一步提升了自身的競(jìng)爭(zhēng)力，也刷新了在消費(fèi)者心中一成不變的印象，帶來(lái)了一定的新鮮感。購(gòu)物中心主題化主題化的意思即是創(chuàng)造專屬于購(gòu)物中心自己的核心體驗(yàn)。在以往以零售業(yè)為主的購(gòu)物中心當(dāng)中，人們逛購(gòu)物中心是為了能夠買到自己喜歡的東西，所以購(gòu)物中心與人之間的關(guān)系較為單一，購(gòu)物中心也沒有在消費(fèi)者心中留下除購(gòu)物體驗(yàn)外的印象，然而隨著人們消費(fèi)習(xí)慣的改變和對(duì)購(gòu)物中心的要求提高，打破為人詬病的同質(zhì)化問(wèn)題，開發(fā)商參考周邊地區(qū)的根據(jù)發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色，讓購(gòu)物中心在開發(fā)之初便朝著與眾不同的方向去發(fā)展。深圳CBD，片區(qū)皆是高樓大廈，2006年作為深圳首家公園情景式的購(gòu)物中心福田COCOPARK給這片“鋼筋水泥森林”帶來(lái)了一個(gè)與眾不同的體驗(yàn)，將公園的設(shè)計(jì)融入到商場(chǎng)中，營(yíng)造了休閑購(gòu)物的氛圍，讓繁忙的人們能夠在此休憩。聞名世界的華強(qiáng)北因其市場(chǎng)的獨(dú)特性，來(lái)到這里的大多以男性為主，而在2015年以“愛情”為主題的天虹購(gòu)物中心在此開業(yè)，打破了華強(qiáng)北商圈給人刻板的印象，還吸引了女性顧客，提升了商圈的活力。2019年的IBCMALL在中國(guó)著名的珠寶產(chǎn)業(yè)基地深圳水貝開業(yè)，融合當(dāng)?shù)靥厣珜ⅰ爸閷殹边@一主題帶進(jìn)購(gòu)物中心。購(gòu)物中心的主題化可以受地區(qū)的影響因地制宜，也可以反過(guò)來(lái)改變地區(qū)固有的印象，賦予商圈新的特色，也給未來(lái)發(fā)展帶來(lái)清晰的方向。發(fā)展“新零售”新零售，顧名思義就是新的零售方式，通過(guò)依托互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和人工智能，對(duì)商品的生產(chǎn)銷售運(yùn)輸?shù)确矫孢M(jìn)行改革。面對(duì)電商的沖擊，唯有對(duì)整個(gè)零售業(yè)進(jìn)行改革，借鑒電商的優(yōu)勢(shì)，才能夠有所突破。作為購(gòu)物中心的主要業(yè)態(tài)之一，發(fā)展新零售，最大的目的就是為了改善一直以來(lái)線下落后的零售效率，以及滿足客戶的個(gè)性化需求。購(gòu)物中心通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的運(yùn)用，分析消費(fèi)者的喜好，能夠?yàn)樗麄兲峁?zhǔn)確周到的服務(wù)。同時(shí)新技術(shù)的運(yùn)用也拓寬了零售業(yè)的交易渠道，購(gòu)物中心開發(fā)自己的微信公眾號(hào)和小程序，以線上的方式將店鋪的最新動(dòng)態(tài)、折扣信息、售后服務(wù)等呈現(xiàn)給消費(fèi)者，拉近了與客戶之間的距離，省去了用戶獲取信息的時(shí)間。2018年互聯(lián)網(wǎng)品牌公司“三只松鼠”的實(shí)體店在深圳萬(wàn)象匯落地，是其在華南地區(qū)的第一家實(shí)體店，線上的品牌在線下拓寬渠道，實(shí)體店鋪將線上與線下連接起來(lái)，也連接了消費(fèi)者與品牌。深圳歲寶百貨旗下的歲寶超市與阿里巴巴合作，轉(zhuǎn)身變成了盒馬鮮生超市，通過(guò)運(yùn)用大數(shù)據(jù)，人工智能和互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)化了供應(yīng)鏈與配送方式，不同于以往傳統(tǒng)的超市，降低了出錯(cuò)率，提升了整體的效益。2019年深圳蓮塘開業(yè)的盒馬里-歲寶則是基于新零售下的數(shù)字化購(gòu)物中心，整個(gè)商場(chǎng)的線上與線下被打通，商場(chǎng)內(nèi)的所有商品購(gòu)買和服務(wù)均能通過(guò)手機(jī)app操作完成，為消費(fèi)者帶來(lái)前所未有的便捷購(gòu)物體驗(yàn)。體驗(yàn)式消費(fèi)人們高端消費(fèi)和多元化需求日益增長(zhǎng)，為了滿足消費(fèi)者，購(gòu)物中心朝著體驗(yàn)式消費(fèi)的方向發(fā)展，復(fù)合型的購(gòu)物中心包含了購(gòu)物、飲食、社交和娛樂(lè)等，業(yè)態(tài)、布局和建筑設(shè)計(jì)多樣豐富頗具特色。其實(shí)購(gòu)物中心并不只是強(qiáng)調(diào)讓消費(fèi)者“買”，通過(guò)創(chuàng)造一個(gè)讓人止步欣賞并贊嘆的空間，一個(gè)成為人們除家、辦公場(chǎng)所以外的第三生活場(chǎng)所，能給人們帶來(lái)出色的消費(fèi)以外的體驗(yàn)感時(shí)，意味著也是一種成功。近兩年開業(yè)的萬(wàn)象天地、深業(yè)上城和卓悅中心都是體驗(yàn)式購(gòu)物中心的代表。2017年萬(wàn)象天地顛覆了以往購(gòu)物中心的單一大型建筑特點(diǎn)，首次開創(chuàng)了新的建筑布局，將主力店均設(shè)置為獨(dú)棟的建筑體，這些旗艦店被排列在道路的兩側(cè)，形成了一條名副其實(shí)的高端街區(qū)，除此之外還有由美食組成的美食街，以及提供給人們能夠社交休閑的大大小小的廣場(chǎng)。2018年深業(yè)上城在原為工廠的地方進(jìn)行開發(fā)，創(chuàng)新性地將原來(lái)的小廠房進(jìn)行粉刷和修改，將其打造成了頗具藝術(shù)感的Loft小鎮(zhèn)，吸引了眾多年輕人前來(lái)拍照。2019年開業(yè)的卓悅中心整體分成五個(gè)部分，四大區(qū)域加一條步行街，最具特色的則是位于建筑之間長(zhǎng)達(dá)800米的“中央大街”，大街的藝術(shù)裝置由知名設(shè)計(jì)師打造，再加上噴泉和綠化景觀的設(shè)置，使得整條大街充滿著時(shí)尚、高端的藝術(shù)感，以及濃厚的都市氣息。發(fā)力“夜經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)代人越來(lái)越繁忙，白天工作時(shí)間長(zhǎng)，下班后就已經(jīng)是晚上，導(dǎo)致人們平日幾乎沒有休閑娛樂(lè)和購(gòu)物的時(shí)間，唯有到了晚上才能去購(gòu)物中心消費(fèi)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)睿意德結(jié)合滴滴出行、大眾點(diǎn)評(píng)等綜合評(píng)分發(fā)表的《璀璨之城—2019深圳夜間消費(fèi)研究》報(bào)告指出，在酒吧、KTV、劇院數(shù)量及夜間觀影場(chǎng)次和健身時(shí)段等幾個(gè)方面，深圳的夜間消費(fèi)指數(shù)排行位居全國(guó)第二。年輕人已成為了消費(fèi)的主體，其生活習(xí)慣也間接促進(jìn)了夜經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)物中心紛紛將營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)，有的更甚是通宵營(yíng)業(yè)。2019年萬(wàn)象天地率先試探了夜間營(yíng)業(yè)，打造了一條富含國(guó)際餐飲品牌的夜宵美食街，借此吸引周邊地區(qū)高新園和科苑的一眾白領(lǐng)們。除了夜宵外，有的購(gòu)物中心設(shè)置了夜晚開放的酒吧，例如中心城廣場(chǎng)在商場(chǎng)外圍設(shè)置了人氣火爆的胡桃里酒吧和泰炯音樂(lè)餐廳等，并把燈光裝飾和酒吧相結(jié)合，打造成特色酒吧街，讓夜間生活的氛圍感得以提升，供下班的人們能與朋友在此休憩并滿足社交活動(dòng)的需求。2019年益田假日里是首個(gè)將營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)至24小時(shí)的購(gòu)物中心，更設(shè)置了專屬于夜間使用的消費(fèi)券及折扣，通過(guò)結(jié)合不同的業(yè)態(tài)，為片區(qū)的年輕人提供了豐富多元的夜間