個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究

摘要改革開放以來，房地產(chǎn)市場變的逐漸繁榮起來，個(gè)人住房抵押貸款在商業(yè)銀行辦理的信貸業(yè)務(wù)中所占的比重也越來越大。雖然它的安全性相對于其它信貸業(yè)務(wù)來說比較高，但并不代表不存在風(fēng)險(xiǎn)。通過搜集近十年來的數(shù)據(jù)對個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款余額隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加而逐年增加，不良貸款率也開始逐年上升，這大大增加了銀行開展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。本文通過借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等六方面對個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并在此基礎(chǔ)上提出了關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的防范對策。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款，商業(yè)銀行，風(fēng)險(xiǎn)分析

目錄前言 11.個(gè)人住房抵押貸款概述 21.1個(gè)人住房抵押貸款的定義、種類及意義 21.1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義 21.1.2個(gè)人住房抵押貸款的種類 21.1.3個(gè)人住房抵押貸款的意義 21.2我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款特點(diǎn) 31.2.1貸款對象特殊 31.2.2貸款用途專一 31.2.3貸款數(shù)量較大 31.2.4貸款期限較長 31.2.5償還方式特殊 42.個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀 52.1個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析 52.2個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因 73.個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn) 93.1借款人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 103.2商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn) 103.3宏觀環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn) 113.4抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 113.5開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn) 123.6其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 124.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范 134.1盡快建立完善的個(gè)人信用體系 134.2建立對房地產(chǎn)公司、中介公司以及評估機(jī)構(gòu)的制約機(jī)制 134.3加強(qiáng)銀行自身的管理 144.4建立健全個(gè)人住房貸款的法律體系 144.5強(qiáng)化個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)制 15結(jié)論 16致謝 17參考文獻(xiàn) 18前言近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展?，個(gè)人住房抵押貸款在商業(yè)銀行所開展的信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)著相當(dāng)大的一部分，并且也成為了購房者首要的貸款方式。雖然我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)沒有悠久的發(fā)展歷史，但是其規(guī)模宏大，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展。然而，住房抵押貸款業(yè)務(wù)也存在一些不足之處，比如存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，研究個(gè)人住房抵押貸款顯露的問題已經(jīng)變得愈來愈重要，基于問題進(jìn)一步提出解決對策，從而使得有關(guān)住房金融的理論體系變得越來越完善，這對改善人民的生活促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。目前，已有很多學(xué)者對商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施進(jìn)行了深入研究，通過知網(wǎng)查詢國外研究較為深入的論文有王福林、田傳浩的《國外個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究新進(jìn)展及對我國的啟示》，它指出個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最早起源于英國，隨后在歐洲其它國家得到廣泛發(fā)展。其中，美國學(xué)者認(rèn)為信用風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)問題的根本原因，澳大利亞的學(xué)者通過查閱大型金融機(jī)構(gòu)的貸款資料，對個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入研究，并在此基礎(chǔ)上形成了一套比較完整的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。國內(nèi)研究較為深入的論文有楊若晶的《個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范》，它指出個(gè)人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，科學(xué)分析、有效防范問題，完善個(gè)人住房抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，可以有效降低商業(yè)銀行發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率。在研究方式上，本文采用了理論分析和實(shí)際分析相結(jié)合、定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，闡述了我國個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及針對不同風(fēng)險(xiǎn)采取的不同措施。研究個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管控不僅可以使商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制還能夠推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。1.個(gè)人住房抵押貸款概述在市場經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的共同作用下，人們對住房提出了各式各樣的要求，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但對中低層收入的居民來說運(yùn)用自有資金購買房屋是比較困難的，于是他們便以房屋作為抵押品去銀行申請貸款，促進(jìn)了銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義、種類及意義1.1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義個(gè)人住房抵押貸款是指消費(fèi)者在購買房屋時(shí)自己先支付一部分資金，然后將其購置的房屋作為抵押品，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請一筆貸款用來支付給開發(fā)商，最后再以分期付款的方式向銀行償還本息的一種金融活動[1]。當(dāng)借款者不能按照合約的規(guī)定還本付息時(shí)，銀行有對抵押品進(jìn)行處置、變賣的權(quán)利，從而降低銀行遭受的損失。在我國個(gè)人住房抵押貸款又有種別的說法即“按揭”，我國按揭的定義與國外是不同的，在國外按揭的意思是指為擔(dān)保特定的債務(wù)和義務(wù)的履行而進(jìn)行的土地或是動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和讓渡[2]。在進(jìn)行清償債務(wù)之前，按揭人對按揭物享有占有和使用權(quán)，但法律規(guī)定不能進(jìn)行處置。因?yàn)樗乃袡?quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，已歸受揭人所有。而在我國對于按揭物來說，它的所有權(quán)仍然是掌握在按揭人手中的，作為受揭人的金融機(jī)構(gòu)并沒有獲得所有權(quán)。一般來說，按揭人不向銀行還本付息時(shí)，銀行則將會把按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)使其受到補(bǔ)償。1.1.2個(gè)人住房抵押貸款的種類按照房屋的類型不同，可以分為現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款兩種[2]。現(xiàn)房抵押貸款是指銀行在借款人到房地局辦理完房屋抵押登記之后才對其發(fā)放貸款。期房抵押貸款實(shí)質(zhì)是一種短暫的過渡行為，債務(wù)人沒有對房屋的抵押權(quán)，擁有的只是對開發(fā)商提交房子的請求權(quán)。按照房屋的性質(zhì)不同，可以分為商品住房抵押貸款、經(jīng)濟(jì)適用房抵押貸款和政策性住房抵押貸款[2]。商品住房抵押貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)并出售的房屋；經(jīng)濟(jì)適用房抵押貸款是指此類房屋享受政府給予的各種優(yōu)惠政策且出售價(jià)格由政府統(tǒng)一制定；政策性住房抵押貸款指國家為了解決居民住房問題，通過采取各種政策補(bǔ)貼，使其低于市場價(jià)格。按照償還方式的不同，可以分為分期還款和一次性還本付息[2]。分期還款一般是指按月還款或者按季還款；一次性還本付息是指到期時(shí)連本帶息一次性歸還銀行。1.1.3個(gè)人住房抵押貸款的意義（1）有利于解決開發(fā)商資金困難的問題。由于建造房屋所耗費(fèi)的時(shí)間比較長，投入的資金量比較大，因此僅依靠開發(fā)商自有資金是難以維持的，根據(jù)有關(guān)資料顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金大部分來自銀行的貸款。（2）有利于銀行開拓新業(yè)務(wù)，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)。無論是在國內(nèi)還是在國外，消費(fèi)者用自有資金購買一套屬于自己的住宅還是比較困難的，銀行開展抵押貸款業(yè)務(wù)解決了消費(fèi)者的難題。另外，有住房作為抵押品可使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)降到最低。（3）有利于改善居住者的居住環(huán)境。我國金融機(jī)構(gòu)開展的住房抵押貸款業(yè)務(wù)給居民帶來了頗多好處?；貞涍^去當(dāng)時(shí)很多居民沒有房屋居住或者十幾個(gè)人住在一個(gè)很小的房子里。現(xiàn)如今差不多每個(gè)居民都有了屬于自己的住房，甚至一部分居民住上了小洋樓。這一變化與多種因素有關(guān)，其中包括了居民自身收入狀況的改善以及我國銀行開展的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。最終證實(shí)，住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展不僅可以提高高收入居民的居住水平還可以改善低收入居民的居住環(huán)境。1.2我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款特點(diǎn)1.2.1貸款對象特殊個(gè)人住房貸款屬于消費(fèi)貸款,具有零售性。其涉及的范圍比較廣、對象也比較分散，主要是面向自然人，他們購買房屋是為了給自己尋找一個(gè)可以居住的地方，來滿足自己的生存需要。1.2.2貸款用途專一新中國成立之初，我國實(shí)行國家統(tǒng)一分配住房制度。隨著時(shí)間的推移，這種制度暴露出了很多問題，例如人口的增長，導(dǎo)致我國的住房供給達(dá)不到所要求的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。國家在意識到問題的嚴(yán)重性后對住房制度進(jìn)行了改革，允許私人自行建造房屋也允許私人購買自用住房。然而私人購買房屋面臨的最大問題是資金不足，我國銀行開展的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)剛好解決了這一難題，滿足了居民的住房需求，但銀行規(guī)定此項(xiàng)資金除了支付房款外，不可用做其他用途。1.2.3貸款數(shù)量較大雖然每個(gè)居民的貸款的數(shù)額較小，一般在幾萬到幾十萬不等，不像傳統(tǒng)的貸款業(yè)務(wù)單筆數(shù)額就可以達(dá)到數(shù)百萬，但由于個(gè)人住房抵押貸款面向的對象比較廣，所以貸款的客戶數(shù)量也就比較多。俗話說積少成多，眾多客戶貸款的數(shù)量累加起來，數(shù)額還是相對較大的。[3]1.2.4貸款期限較長因?yàn)榉课輰儆诠潭ㄙY產(chǎn)，使用壽命比較長，中低收入的居住者需要積攢很長時(shí)間的資金才能購買到一套屬于自己的房子。所以他們便會選擇自己首先支付一小部分資金，剩余的資金通過向銀行貸款的方式來解決購房問題。由于貸款數(shù)額比較大，多以中長期貸款為主，銀行需要較長的時(shí)間才能收回所有的貸款。[4]1.2.5償還方式特殊借款人從銀行取得貸款后，當(dāng)月不用進(jìn)行還款而是從下個(gè)月開始每個(gè)月向銀行償還一定的本息，在中國最常見的償還方式有兩種。一種是等額本金的方式，另一種是等額本息的方式。如果借款人采用等額本金的方式進(jìn)行還款，那么他每月償還的本金金額是固定的，所需要支付的利息是他使用還沒有償還的資金在該月所付出的代價(jià)。它的特點(diǎn)是利息隨著每月償還本金的增多而逐漸減少，對借款人初期來說還是有一定壓力的。公式為：At式中：At第t月末需還款的金額；P貸款本金；n還款月數(shù)；i貸款月利率；P/n每月等額償還的本金額。如果借款人采用等額本息的方式進(jìn)行還款，那么他每個(gè)月償還的本金加利息的總和不變。但每個(gè)月償還的本金會逐漸增多，利息卻逐漸越少。它的特點(diǎn)是剛開始利息占據(jù)了每月還款金額的絕大部分。由于每月還款的金額都是提前計(jì)算好的，借款者可以對家庭的支出情況做出合理的預(yù)算。公式為：A=P*i式中：A每月需還款的金額；P貸款本金；n還款月數(shù)；i貸款月利率。在眼下，我國居民向銀行償還本息時(shí)采用最多的是等額本息的還款方式，之所以采取這種方式是因?yàn)樗挠?jì)算比較簡單，每月償還金額相同、便于記憶，特別適合剛開始資金缺乏的借款人。2.個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀2.1個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然起步晚但是自從推進(jìn)住房商品化和開展住房抵押貸款以來，房地產(chǎn)市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2010年的4.8萬億上升到2019年的13萬億（見表2.1，圖2.1）。全國個(gè)人住房抵押貸款額度從1998年的426億，銀行占比0.49%，增長到2019年的30.04萬億，增長了大約705倍，增長額度較大，增速明顯（見表2.2，圖2.2）。表2.12010-2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長比例2010201120122013201420152016201720182019投資金額（單位：萬億）4.86.27.28.69.59.610.311.012.013.0同比增長比例33.2%27.9%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%數(shù)據(jù)來源：中國年度統(tǒng)計(jì)公告圖2.12010-2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長比例數(shù)據(jù)來源：中國年度統(tǒng)計(jì)公告表2.22010-2019年個(gè)人住房抵押貸款情況2010201120122013201420152016201720182019個(gè)人住房抵押貸款余額（單位：萬億）5.77.28.19.011.514.219.121.925.830.0同比增長比例30.0%26.0%13.0%11.0%28.0%23.0%35.0%14.0%18.0%17.0%數(shù)據(jù)來源：中國年度統(tǒng)計(jì)公告圖2.22010-2019年個(gè)人住房抵押貸款情況數(shù)據(jù)來源：中國年度統(tǒng)計(jì)公告與此同時(shí)，越來越多的消費(fèi)者在購買房屋時(shí)選擇通過房屋抵押的方式向銀行申請貸款。這使得銀行開展的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模不斷擴(kuò)張，起到了拉動經(jīng)濟(jì)與改善民生的雙重作用。如今“要買房，找銀行”已成為中國老百姓所熟知的宣傳語。住房貸款規(guī)模有了大幅度的提升，購房熱的熱潮使得商業(yè)銀行大部分的貸款是房貸，如圖2.3圖2.32018年四大行個(gè)人住房抵押情況數(shù)據(jù)來源：四大行2018年年報(bào)由于銀行無法全面掌握借款人的信用狀況，使得大量資信不好的貸款人產(chǎn)生了不良貸款，導(dǎo)致了銀行房貸不良貸款率開始上升。存在于住房貸款內(nèi)部的還未顯漏出來的風(fēng)險(xiǎn)對銀行業(yè)的發(fā)展同樣構(gòu)成威脅，要想使房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)的發(fā)展下去，需要我國政府對其加強(qiáng)管理。目前針對房價(jià)迅速攀升、炒房現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，政府部門出臺了相關(guān)政策。第一，提高對房地產(chǎn)行業(yè)的管控水平；第二，控制房價(jià)的價(jià)格避免它與實(shí)際價(jià)值相差太大，減少房貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。我國在住房領(lǐng)域最具代表性的創(chuàng)新研究是住房抵押貸款證券化，意思是銀行將缺乏流動性而在將來會產(chǎn)生收益的住房抵押貸款重新組成新的貸款。然后經(jīng)過證券公司的擔(dān)保以證券的形式出售給投資者，從而獲得資金的過程[5]。它不僅為那些依靠投資來賺取收益的投資者提供了一種新型的投資產(chǎn)品，同時(shí)也為銀行分散了部分風(fēng)險(xiǎn)。2.2個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得城市土地價(jià)格升高，再加上炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重，開發(fā)商為了使自己賺取更多的利潤，將我國大部分城市的商品房價(jià)格普遍抬高。如果消費(fèi)者的收入水平?jīng)]有較大幅度的提高，那么房屋價(jià)格的抬高必然會增加購房者的壓力，促使更多的購房者向銀行申請貸款。從我國2010-2018年商品房的平均銷售價(jià)格來看，我國各大城市的房價(jià)一路上漲，從2010年每平方米5032元，漲至2018年每平方米8737元的歷史高位（見圖2.4）。房價(jià)的快速上漲毫無疑問成為我國個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的重要原因。圖2.42010-2018年我國商品房平均銷售價(jià)格變化趨勢數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒另一方面，居民收入水平也是促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因之一，居民的收入水平在經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展下有了明顯的提高。這使得居民手中可使用的資金逐漸增多，促使一部分消費(fèi)者想要更換更加寬敞舒適的住房，同時(shí)也增加了投資者對炒房的熱情。除此之外，由于個(gè)人住房抵押貸款涉及的范圍比較廣、對象比較分散，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大，使其不僅成為銀行信貸業(yè)務(wù)重要組成部分，還成為了銀行利潤的主要來源。又因?yàn)槠渌麡I(yè)務(wù)拓展存在較大的困難，住房抵押貸款業(yè)務(wù)是比較容易開發(fā)的一塊，也是很容易帶來報(bào)酬的業(yè)務(wù)。再加上由于人們住房的剛性需求較高，卻只有一小部分居民在購買房屋時(shí)選擇一次性付清，大多數(shù)選擇向銀行申請貸款的方式來滿足自己的住房需求。綜合而言，該業(yè)務(wù)前景非常光明，銀行的盈利情況也比較可觀，所以它呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢是毫無疑問的。3.個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)以建設(shè)銀行為例，從2014年到2018年不良貸款余額隨著個(gè)人住房抵押貸款余額的增加而增加（見表3.1，圖3.1），所以分析個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分必要的。表3.12014--2018年建設(shè)銀行個(gè)人住房抵押貸款總體情況20142015201620172018個(gè)人住房抵押貸款余額（單位：億元）2253827739358564213147536個(gè)人住房抵押不良貸款余額（單位：億元）48.186.0101.8102.0114.0個(gè)人住房抵押不良貸款率0.21%0.31%0.28%0.24%0.24%數(shù)據(jù)來源：建設(shè)銀行2014-2018年年報(bào)圖3.12014--2018年建設(shè)銀行個(gè)人住房抵押貸款總體情況數(shù)據(jù)來源：建設(shè)銀行2014-2018年年報(bào)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)開展過程包括三個(gè)環(huán)節(jié)。第一個(gè)環(huán)節(jié)是建造住房的開發(fā)商與購買房屋的居民簽訂的購房合同，第二個(gè)環(huán)節(jié)是金融機(jī)構(gòu)與購買房屋的居民簽訂的貸款合同，第三個(gè)環(huán)節(jié)是開發(fā)商對金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保承諾[4]。不管哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，遭受損失最大的就是金融機(jī)構(gòu)。所以，必須控制好個(gè)人住房貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，通過總結(jié)各類國內(nèi)外文獻(xiàn)等有關(guān)資料，可以將其細(xì)化為：借款人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)、其他不可抗力等六大類風(fēng)險(xiǎn)。3.1借款人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)（1）信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指貸款申請人由于種種原因，不愿或無力償還銀行的債務(wù)，導(dǎo)致銀行發(fā)放的貸款無法在約定期限內(nèi)收回，從而使商業(yè)銀行和投資者蒙受損失。這是住房抵押貸款中最直接、最基本并且也是比例最高的一種風(fēng)險(xiǎn)。所以，銀行在辦理個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，首先要對債務(wù)人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查取證。因?yàn)樾庞贸潭雀?、有足夠還款能力的債務(wù)人會使銀行的風(fēng)險(xiǎn)降到最小，同時(shí)還節(jié)省了銀行追還貸款所花費(fèi)的成本。（2）提前還款風(fēng)險(xiǎn)。提前還款是指債務(wù)人沒有按照合同的約定，在貸款到期的當(dāng)天向銀行履行還本付息的義務(wù)而是提前清償了所有的債務(wù)。導(dǎo)致銀行所獲取的收益明顯少于按合同規(guī)定所帶來的收益，大大降低了銀行的運(yùn)營效益。一方面，由于銀行的服務(wù)成本不能得到全部補(bǔ)償。借款人每向銀行申請一筆貸款,銀行就會對借款人的信用狀況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查，以及借款人獲得貸款后銀行會對其進(jìn)行貸后服務(wù)，這些過程都需要銀行付出管理成本,而這些成本只能通過借款人歸還的利息得以彌補(bǔ)。如果借款人歸還的時(shí)間越早，還款額度比重越大，那么銀行的成本則無法全部獲得補(bǔ)償，銀行就會相應(yīng)的產(chǎn)生一部分損失。另一方面，由于提前收回資金的閑置風(fēng)險(xiǎn)。借款人歸還款項(xiàng)的時(shí)間具有偶然性和不確定性,銀行無法對借款人歸還貸款的時(shí)間做出精確預(yù)測，同時(shí)也無法對歸還的貸款進(jìn)行充分利用,所以每當(dāng)資金從借款人手中歸還到銀行再從銀行中被貸出需要一些時(shí)間,在此期間銀行需要支付資金的管理成本和喪失掉獲得利息的機(jī)會成本。（3）違約風(fēng)險(xiǎn)。被迫違約和主動違約是違約風(fēng)險(xiǎn)的兩種類型[5]。被迫違約是指債務(wù)人內(nèi)心是很想償還貸款的，但個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理之后，在各種突發(fā)性的不可預(yù)期的事件發(fā)生后，債務(wù)人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，沒有足夠的能力在規(guī)定的時(shí)間償還銀行所有的本息。主觀違約是指債務(wù)人內(nèi)心是不愿意向銀行還本付息的。主動違約原因在于房價(jià)不斷下降，借款人判斷如果繼續(xù)償貸將會大大增加自己的損失率，為實(shí)現(xiàn)利益最大化，借款人故意逃避向銀行還本付息，從而形成銀行的壞賬。3.2商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（1）操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)指的是在銀行的日常工作中，由于工作人員的失誤、電腦系統(tǒng)出現(xiàn)漏洞等問題而使銀行遭受損失。例如銀行的工作人員因?yàn)閷I(yè)知識掌握的不夠全面或是缺乏對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的意識，從而對借款人的身份審核不嚴(yán)，甚至對其資料的真實(shí)性不能給以嚴(yán)格把控，使得銀行貸款質(zhì)量無法得到保證，很容易使銀行的經(jīng)營陷入虧損。另外，有些銀行一味地追求辦理的速度，會忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，如合同要素填寫錯(cuò)誤、漏填等，繼而造成貸款合同無效。（2）管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)指的是商業(yè)銀行在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)因?qū)鶆?wù)人了解不全面導(dǎo)致誤判所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)如今很多銀行為了追求利潤最大化，故意降低借款人向銀行申請貸款的要求。同時(shí)，由于借款人的個(gè)人信息處于相對封閉狀態(tài)，管理層對債務(wù)人的資信狀況很難進(jìn)行一個(gè)全面而又比較準(zhǔn)確的了解，導(dǎo)致在向職員傳遞信息的過程中出現(xiàn)問題。3.3宏觀環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)（1）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率的變化而使銀行蒙受損失的可能性[6]。我國個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn),是指債務(wù)人會根據(jù)銀行出示的存貸款利率的變動會產(chǎn)生提早歸還貸款或延期歸還貸款的行為。對銀行來說，利率的上調(diào)和下調(diào)都會對它產(chǎn)生不利的影響。假如利率上調(diào),銀行從外界吸收存款的成本就會增加，居民去銀行辦理個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款的利率也會隨之上升,加大了債務(wù)人后期還款的的壓力,從而對一部分無不良記錄的客戶產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致銀行最后放貸的大多都是信用不好的客戶，使其違約的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。假如利率下調(diào),債務(wù)人則會向銀行申請一筆新的貸款來提前償還之前所欠的貸款,使銀行的實(shí)際收益低于預(yù)期收益,也給銀行資產(chǎn)負(fù)債的管理帶來不確定性,影響部分業(yè)務(wù)的開展，從而使商業(yè)銀行遭受損失。（2）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國家政府出臺或者是頒布了與銀行貸款有關(guān)的法律，引起貸款市場的波動，從而給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)的可能性。由于居民想改善居住環(huán)境,用于住房方面的消費(fèi)不斷增多,向銀行申請貸款的數(shù)量也隨之上升，這大大增加了銀行產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策緊密相關(guān)，國家總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行狀況良好，借款人的違約行為就會下降。同樣，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也影響著房地產(chǎn)行業(yè)投資、銷售，影響著購買者購買房屋的動機(jī)，一旦房價(jià)持續(xù)降低，銀行將面臨大量逾期和不良資產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致銀行開展的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。3.4抵押物處置導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)（1）執(zhí)行難。根據(jù)我國法律的規(guī)定，如果執(zhí)行人要對被執(zhí)行人抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，只有在保障被執(zhí)行人和他所要扶養(yǎng)人員最低生活標(biāo)準(zhǔn)的情況下才可以進(jìn)行[8]。正是由于這個(gè)規(guī)定的限制，再加上我國目前尚未形成完善的社會保障體系，銀行正常行使抵押物處分權(quán)比較困難，導(dǎo)致發(fā)放給借款人的貸款沒有辦法如期收回。（2）變現(xiàn)難。借款人以房屋作為抵押物向銀行申請貸款，由于貸款年限可以長達(dá)30年，這時(shí)房屋可能因社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、年數(shù)已久發(fā)生貶值，導(dǎo)致抵押物的價(jià)值不足以還清貸款，使商業(yè)銀行的資產(chǎn)蒙受損失。另外，對于一些價(jià)值較高的抵押物，如像萬達(dá)那樣的大商場，如果要對其進(jìn)行拍賣，很少有人可以一次性付清全款，所以對抵押物進(jìn)行變現(xiàn)是很困難的。3.5開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)（1）開發(fā)商搞假銷售，騙取銀行的信貸資金[7]。多發(fā)生在中小開發(fā)商身上。這是因?yàn)橹行￠_發(fā)商經(jīng)營范圍比較窄、自有資本比較少，相比之下更易出現(xiàn)資金供應(yīng)不足的情況，故會讓其親戚朋友等公民作為虛假的買房人，簽訂虛假的房地產(chǎn)買賣合同，假意向銀行申請個(gè)人住房貸款。在銀行發(fā)放貸款后，貸款資金就會按照劃款委托支付的路徑劃入開發(fā)商的賬戶，然后開發(fā)商將會把資金轉(zhuǎn)走，幫助自己度過難關(guān)。要想防范這種風(fēng)險(xiǎn)帶來的損害，可以從兩方面入手。一是加大對開發(fā)商資信狀況的調(diào)查力度；二是對借款人的真實(shí)身份進(jìn)行嚴(yán)格審查。（2）開發(fā)商經(jīng)營不善引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)[8]。由于開發(fā)商的問題而造成爛尾樓的出現(xiàn)以及所建樓房存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋不能按合同約定的日期交付給購房者，可能還會帶來一系列糾紛。在這種情況下，借款人則將不會按照貸款合同的約定繼續(xù)向銀行履行還本付息的義務(wù)，從而給銀行帶來損失。3.6其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)在借款人的貸款合同尚未到期之前，可能會發(fā)生一些比較嚴(yán)重的自然災(zāi)害致使抵押物毀滅，如地震導(dǎo)致的房屋坍塌。又或者房地產(chǎn)業(yè)受客觀經(jīng)濟(jì)大氣候的影響，致使整個(gè)行業(yè)蕭條，從而造成銀行的貸款無法收回。4.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范個(gè)人住房貸款雖然有房子作為抵押物,但仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。事先對可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范可以最大程度的降低銀行發(fā)生損失的概率。對其進(jìn)行科學(xué)有效的管理不僅可以改善消費(fèi)者的住房環(huán)境，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展?，F(xiàn)根據(jù)個(gè)人住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)提出以下解決辦法。4.1盡快建立完善的個(gè)人信用體系個(gè)人信用體系也叫作個(gè)人信用制度，是指對借款人的收入情況、之前借貸的資金是否按時(shí)償還以及是否有過其它不良記錄等情況進(jìn)行調(diào)查，然后對借款人的信用等級進(jìn)行綜合評估，最后記錄到個(gè)人信用系統(tǒng)。作為擁有閑置資金的一方?jīng)Q定是否對借款人進(jìn)行放貸的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。銀行的不良貸款率會由于個(gè)人信用體系的不斷完善而降低，因?yàn)殂y行可以基于這些信用條件進(jìn)行決策，減少決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)。所以，當(dāng)下建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系是非常有必要的。首先，建立個(gè)人資信登記體系。債務(wù)人向銀行申請貸款，銀行需要對債務(wù)人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查。其中應(yīng)包括債務(wù)人的基本信息、是否有過不良信用記錄等情況。建立了個(gè)人資信登記體系之后，只需要銀行的工作人員打開電腦登錄系統(tǒng)便可以查詢到個(gè)人的信用狀況，這樣既節(jié)省了成本又提高了工作效率。其次，制定精確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u價(jià)指標(biāo)體系。一般來說包括三個(gè)體系，分別是與個(gè)人信用相關(guān)的信譽(yù)體系、與個(gè)人財(cái)產(chǎn)債務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值體系和與個(gè)人基本信息相關(guān)的基本情況體系。對上述三個(gè)體系分別賦予一定的權(quán)重，然后根據(jù)計(jì)算出來的總分對個(gè)人信用狀況得出一個(gè)完整，公平，公正的評估和評價(jià)。最后，建立完備的個(gè)人信用法律支持體系。我國在信用方面的法律、法規(guī)很不完善，因此在社會上流傳的信息有很多是不真實(shí)的。制定與信用相關(guān)的法律是相當(dāng)漫長的，在此之前我國可以借鑒一下其他國家在這方面出臺的法律，加大對失信人的懲罰力度。?4.2建立對房地產(chǎn)公司、中介公司以及評估機(jī)構(gòu)的制約機(jī)制為了確保銀行信貸資金的安全，必須加強(qiáng)對開發(fā)商的審核，要求其對客戶提供營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、財(cái)務(wù)報(bào)表、法人證明等有關(guān)材料，防止由于開發(fā)商沒有獲得建造房屋的資格、資金鏈斷裂等造成不能如期履約交房的情況。還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)商必備手續(xù)的審核，保證國有土地應(yīng)用證、建設(shè)工程規(guī)劃執(zhí)照、開發(fā)商執(zhí)照和商品房售貨執(zhí)照的完整性與合法性。除此之外，應(yīng)采取定時(shí)與不定時(shí)相結(jié)合的方式前往房地產(chǎn)公司進(jìn)行查看，對于那些存在問題或者有風(fēng)險(xiǎn)隱患的房地產(chǎn)公司，應(yīng)及時(shí)勸他們停止或者整改，降低房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，不僅會對個(gè)人住房信貸產(chǎn)生影響，還有可能會引起集中性風(fēng)險(xiǎn)。對二手房合作企業(yè)也要加強(qiáng)管理，將一些信譽(yù)程度不夠高的房產(chǎn)中介替換成知名度高并且信譽(yù)較好的中介機(jī)構(gòu)。另外，對評估公司也要提出更高的要求。應(yīng)由銀行對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇，并與其簽訂一份責(zé)任制合同，防止評估機(jī)構(gòu)故意將房價(jià)評價(jià)過高給銀行帶來損失。4.3加強(qiáng)銀行自身的管理加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識。銀行是一種特殊的企業(yè)，其性質(zhì)決定了它是一個(gè)多風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)管理是銀行管理的重中之重。銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是變化多樣的，商業(yè)銀行應(yīng)從客觀的角度，運(yùn)用發(fā)展的眼光來加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理教育，同時(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，形成濃厚的風(fēng)險(xiǎn)管理文化。大家都認(rèn)可并且愿意遵守是風(fēng)險(xiǎn)管理文化形成的基礎(chǔ)。在一個(gè)具有良好價(jià)值觀、嚴(yán)格行為準(zhǔn)則約束以及優(yōu)秀道德標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境下，人人都具有積極向上的精神，會促使每一個(gè)人都想要融入其中，并將風(fēng)險(xiǎn)管理意識牢記心中，渲染出一種“防范風(fēng)險(xiǎn)，人人有責(zé)”的氛圍。使銀行最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的最大化[9]。對借款人進(jìn)行嚴(yán)格審查。一方面要重視借款人還款能力的審查，審核借款人的工資收入是否真實(shí)，定性的分析他是否具有足夠的能力履行還本付息的義務(wù)；另一方面要對借款人信用記錄進(jìn)行調(diào)查，多渠道核實(shí)借款人資料及購房意愿的真實(shí)性，通過上門走訪、査詢借款人的可疑交易、查詢借款人手機(jī)短信等多種形式來全面了解借款人的情況，以實(shí)現(xiàn)借款人資信調(diào)查的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。加強(qiáng)逾期客戶及不良客戶的管控。銀行對于那些逾期客戶和不良客戶可以采取不同的方式進(jìn)行催收，逾期的客戶可能因最近工作太忙而忘記還款時(shí)間或者是出差在外而導(dǎo)致的暫時(shí)性逾期，可以通過電話催收使客戶抓緊還款。對于不良類客戶，可以采取上門催收或者是貼催收通知單的方式，讓客戶感到緊張氣息內(nèi)心形成還款的意識，又或者是通過訴訟手段來解決問題，避免造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。4.4建立健全個(gè)人住房貸款的法律體系我國雖然有一些關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款方面的法律法規(guī)，如《個(gè)人住房貸款擔(dān)保管理法》[11]，但由于在這方面的法律還是不夠健全，加上市場環(huán)境變化太快，一些法律法規(guī)已經(jīng)不能滿足實(shí)際的需要，存在的問題也就隨之暴露出來了。因此，我國必須從基本國情出發(fā)，對銀行面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析，及時(shí)制定出與此相關(guān)的法律法規(guī)。營造出一種“和諧、寬松”的個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境，