中信井岡山國際會議中心可行性研究報告

專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值核準(zhǔn)通過，歸檔資核準(zhǔn)通過，歸檔資未經(jīng)允許，請勿外傳!核準(zhǔn)通過，歸檔資核準(zhǔn)通過，歸檔資傳!同致行顧問核準(zhǔn)通過，歸檔資核準(zhǔn)通過，歸檔資未經(jīng)允許，請勿外傳!中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第2頁與合作伙伴共同成長投資商：中信深圳(集團(tuán))公司同致行(中國)地產(chǎn)顧問有限公司完成時間：二零零六年三月十七日專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第3頁與合作伙伴共同成長《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》中信深圳(集團(tuán))公司：承蒙貴公司信任，委托我司編制《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》。我司項目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過對項目塊所處市場環(huán)境、項目自身條件和特點的研究，結(jié)合貴公司實際情況，提出了本項目開發(fā)建《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》是我司項目小組成員通力合作的成果，同時也是全司人員多年經(jīng)驗及集體智慧的結(jié)晶?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹(jǐn)致商祺!同致行(中國)地產(chǎn)顧問有限公司二零零六年三月十七日 1 1二、本報告的技術(shù)路線 2第一章項目開發(fā)背景 4 4 4 9 9 專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第1頁與合作伙伴共同成長第四章井岡山旅游資源特色及前景分析 一、井岡山的旅游資源介紹 二、旅游資源評價及分 三、旅游資源特色 28 第五章井岡山旅游設(shè)施分析 39一、旅游設(shè)施 39 43第六章中信深圳(集團(tuán))公司資源條件分析 一、集團(tuán)公司品牌優(yōu)勢 44二、集團(tuán)公司的資本優(yōu)勢 第七章項目用地條件分析及評價 一、地理位置 47二、氣象條件 五、植被資源 第九章目標(biāo)客戶分析及定位 一、客戶特征 三、旅游度假地產(chǎn)的需求特征 第十章項目綜合定位 一、主題定位 二、功能定位 四、規(guī)模及比例 五、檔次定位 80第十一章項目運(yùn)營模式 一、項目運(yùn)營方案 二、項目開發(fā)周期 一、銷售目標(biāo) 目標(biāo)客戶 專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第Ⅱ頁與合作伙伴共同成長《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》 六、策略問題 一、國內(nèi)典型旅游度假項目案例 三、井岡山市經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)(2001~2004) 項目策劃報告最終要解決的問題集中于兩個方面，即做什么以及如何做的問題。本報告需要解決的問題具體表現(xiàn)在以下四個方面：1.本項目的目標(biāo)客戶；2.本項目的綜合定位；3.本項目的建設(shè)方案；4.本項目的營銷戰(zhàn)略方案。本次策劃報告是可行性研究報告的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身具體情況和市場背景等方面進(jìn)行深入細(xì)致的分析，旨在為項目提供切實可行的開發(fā)依據(jù)。二、本報告的技術(shù)路線同致行顧問同致行顧問第二層次分析最終方案項目目標(biāo)客戶項目綜合定位項目建設(shè)方案項目營銷戰(zhàn)略參考本司多年的項目操作經(jīng)驗，結(jié)合該項目的具體情況，本次策2.整合性原則：有效整合必須做到：A)把握好整合資源的技巧；4.可行性原則：貫徹可行性原則必須著眼于：A)策劃方案是否可B)從長期性出發(fā)，處理好眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系；C)從層次上出發(fā)，總攬全局；D)從動態(tài)上出發(fā)，關(guān)注全局的動6.人文性原則：A)對項目所在地人文精神的精髓要深入領(lǐng)會；B)運(yùn)用社會學(xué)原理，把握好居民需求；C)把文化因素融入項專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第3頁與合作伙伴共同成長同致行顧問第一章項目開發(fā)背景本項目是中共中央政治局常委指定項目，旨在“反哺革命老區(qū)”,扶持“革命老區(qū)”井岡山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有濃厚的政治背景。在次情況下，中信深圳(集團(tuán))公司被委以重任，希望以該項目為契機(jī)，打造一座“井岡新城”,提升現(xiàn)有井岡山市的整體形象。不僅如此，當(dāng)?shù)卣块T還希望能通過該項目為井岡山市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和該項目命名為“中信井岡山(梨坪)國際會議中心”,位于江西省吉安市井岡山市(縣級市)茨坪鎮(zhèn)梨坪?？傉嫉孛娣e113.39萬平方米(1,700畝),可建用地面積80萬平方米(1,200畝)。紅色的土地上，保存完好的革命舊址遺跡達(dá)100多處，其中21處被列為國家級保護(hù)單位，被譽(yù)為“中國革命成“紅綠”交相輝映的旅游資源，使得絡(luò)繹不絕的中外游客紛至沓來。2005年，井岡山就接待游客達(dá)218.46萬人次，實現(xiàn)旅游收入11.28億元，同比增長33.74%和34.93%,井岡山成了名副但是在大力發(fā)展紅色旅游的同時，井岡山特有的自然資源并沒有得到充分重視和挖掘。勿庸諱言，紅色旅游具有政治等各方面的優(yōu)勢，但是在和國內(nèi)其它度假休閑旅游市場相比仍然有較大差距，井岡山紅色旅游發(fā)展目前面臨著一些亟待解決的問題：一方面是紅色旅游展示專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第4頁與合作伙伴共同成長手段較為落后，文物的陳列與展示以實物擺放內(nèi)容居多，游客參與性活動較少，對部分游客特別是青年一代吸引力不足；另一方面是面對配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)的不完善問題凸顯出來；三是旅游項目缺少文化內(nèi)涵，產(chǎn)品呈現(xiàn)單一等問題都不同程度地制約了紅色旅游的發(fā)展。作為井岡山乃至江西省最大的旅游地產(chǎn)項目，中信“井岡山國際會議中心”項目可以很好地填補(bǔ)這一市場空白。項目的建設(shè)一方面可以極大地提升井岡山地區(qū)旅游配套設(shè)施的品質(zhì)，同時對于會議度假市場的開發(fā)又可以盡快轉(zhuǎn)化和提升當(dāng)?shù)刈匀毁Y源優(yōu)勢，整合井岡山“紅、綠”旅游資源、提升井岡山紅色旅游品質(zhì)，必將在促使紅色旅游和市扶貧一直是我國的一貫國策，其間大約經(jīng)歷了如下三個階段：1.贈予消費(fèi)階段直接贈予物資和金錢，希望通過物質(zhì)上的幫助，讓被扶貧的對象掉；或是地方政府將扶貧款被挪作他用，其結(jié)果與扶貧目的背道而馳。不僅如此，還引起一些社會問題，如一些人不思進(jìn)取，懶惰成性；而2.福利投資階段在逐漸意識到初期直接贈予方法的弊端之后，扶貧方式逐漸變?yōu)橐氖沁@些地區(qū)缺乏利用這些設(shè)施的技術(shù)手段、管理方法，更缺乏具有改革致富新觀念的人才。這樣導(dǎo)致這些福利設(shè)施不能發(fā)揮其最大效3.項目投資帶動階段通過對以往扶貧經(jīng)驗的總結(jié)，現(xiàn)在出現(xiàn)了一種新型的扶貧模式，這種模式是從發(fā)達(dá)地區(qū)招商引資，在落后地區(qū)進(jìn)行項目開發(fā)。這受益。發(fā)達(dá)地區(qū)的投資商進(jìn)駐內(nèi)地，帶來的不僅僅是資金，而且還有地增加了很多的就業(yè)就會，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，而且還能培養(yǎng)一批技術(shù)人才和管理人才，給當(dāng)?shù)貛硇碌母母锇l(fā)展觀念。這種模式使得貧困地區(qū)形成“自我造血”機(jī)能，從而保證了其發(fā)展的可持續(xù)性?，F(xiàn)今發(fā)達(dá)地區(qū)要想帶動落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)“反哺”革命老區(qū)，最關(guān)鍵的就是要注入先進(jìn)的管理和技術(shù)，注入先進(jìn)的思想和觀念。故投資帶動型的“反哺老區(qū)”模式，將能真正解決落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展問題。本次項目開發(fā)正是基于這一開發(fā)理念，通過項目的投資開發(fā)，帶動和促進(jìn)井岡山革命老區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。井岡山革命老區(qū)作為中國革命的發(fā)源地，在中國革命和中華人民共和國的歷史篇章中留下不可磨滅的一頁。井岡山的建設(shè)具有極高的教育意義和政治意義。建設(shè)井岡山，大力發(fā)展井岡山經(jīng)濟(jì)是反哺革命老區(qū)的重要和實質(zhì)性的舉措。本項目的建設(shè)正是以實際行動支持老區(qū)面，開發(fā)建設(shè)本項目，以反哺革命老區(qū)，為老區(qū)人民謀福利，帶動和區(qū)域開發(fā)是對區(qū)域資源進(jìn)行綜合開發(fā)和利用，發(fā)掘區(qū)域資源潛力，實現(xiàn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而僅僅依靠開發(fā)自然資源已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能尤其是對于發(fā)展水平高、自然資源相對缺乏的地區(qū)意義更為重要。2005年，中信(深圳)正式提出“中國區(qū)域性開發(fā)倡導(dǎo)者”的品牌主張和開發(fā)模式，意味著中信深圳正式從項目開發(fā)商向“城市運(yùn)項目取得了極大的成功，在市場上也引起了巨大的反響。但隨著“中國區(qū)域性開發(fā)倡導(dǎo)者”品牌主張的提出及相應(yīng)開發(fā)模式的展開，單純中信城市廣場、中信棲湖等單個項目顯然已不足以支撐中信深圳全新的品牌主張和價值訴求，中信深圳極需新的品牌聯(lián)想和價值支撐。中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目是在“區(qū)域性開發(fā)”指導(dǎo)下的又一個大型項目，并獲得各方的支持。該項目的成功開發(fā)，將驗證中信深圳(集團(tuán))公司“區(qū)域性開發(fā)”戰(zhàn)略在實踐中的意義，體現(xiàn)“區(qū)域性開發(fā)”思想在內(nèi)地市場的可行性，從而成為區(qū)域性開發(fā)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第7頁與合作伙伴共同成長第二章旅游消費(fèi)規(guī)律與趨勢我國旅游行業(yè)收入與GDP的相關(guān)性非常強(qiáng)，1994—2004年，二接動力，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)升級成為必然，旅游消費(fèi)做為一種游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。觀光旅游：觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展初期的主要形式。從心理學(xué)的深度剖析旅游需求，觀光旅游追求的是“刺激”,即通過“求新求專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第8頁與合作伙伴共同成長主要旅游吸引物，以走馬觀花似的消費(fèi)方式來完成旅游活動全過程。休閑旅游：休閑旅游是觀光旅游向度假旅游的過度階段，目前對休閑的定義五花八門，概括起來，休閑是在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平與社會文明發(fā)展到一定階段的前提下，人們擁有了屬于自己的閑暇時運(yùn)動、度假等方式，以此來達(dá)到恢復(fù)體能和打發(fā)時間，并獲得一種愉悅的心理體驗，產(chǎn)生美好感。相對觀光旅游而言，休閑旅游是放慢速度假旅游：度假旅游是旅游業(yè)發(fā)展到高級階段的必然產(chǎn)物。雖然度假旅游是在觀光旅游的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，但與觀光旅游相比，度假旅游具有很大的獨(dú)特的個性，度假旅游追求的是“放松”,通過各種方式和活動獲得生理和心理的“放松”,從而恢復(fù)正常的生理機(jī)能和心理平衡。相對休閑旅游活動來說，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對住宿及其配套要求較高，是屬于休閑的高級形式。三種旅游形式的對比指標(biāo)觀光旅游休閑旅游1000美元2000美元3000美元理念追求體驗，獲得刺激追求愉悅，獲得放松追求健康，獲得放松通過適當(dāng)?shù)耐獠看碳[脫日常生活的枯燥，達(dá)到身通過各種不同方式的體驗通過各種活動使緊張得到放松，恢復(fù)身心平產(chǎn)品形式多個不同的景點串成的旅游線路多種不同休閑產(chǎn)品的組合依靠單個旅游度假地的各種產(chǎn)品組合旅游半徑由小到大，越走越遠(yuǎn)不太注重距離的遠(yuǎn)近相對較近，主要集中在居住地附近幾小時車程內(nèi)停留時間在單個景點或目的地停留時間較短停留時間相對延長在單個度假地較長時間停留以旅游團(tuán)隊形式居多團(tuán)隊較多，但逐漸在減少以散客為主旅游形式要求重點對景點質(zhì)量、交通便利、導(dǎo)游服務(wù)要求較高對娛樂產(chǎn)品的新鮮度、參與性要求較高消費(fèi)特點中低檔為主中檔為主以中高檔為主同致行顧問購買方式較多選擇旅行社與中間商較多選擇直接購買重復(fù)購買較少越來越多較多消費(fèi)心理從眾心理從眾較多從眾較少錯誤：引用源未找到從上表可以看出，中國人均GDP在穩(wěn)步增長，早在2003年全國人均GDP已突破1000美元大關(guān)。這與我國經(jīng)濟(jì)總量長期持續(xù)高速增長是一致的，1978-2003年以來，我國經(jīng)濟(jì)總量年均增速達(dá)到9.4%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期世界平均水平和發(fā)達(dá)國家平均增長水平，展現(xiàn)出在世界經(jīng)濟(jì)中“一枝獨(dú)秀”的明顯特征和勃勃生機(jī)。我國經(jīng)濟(jì)占世界經(jīng)濟(jì)的比重也在穩(wěn)步、持續(xù)和顯著的提高。在今后相當(dāng)長的一段時期里，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將持續(xù)過去27年“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增長率，到2020年，我國基本可實現(xiàn)人均GDP3000美元，開始進(jìn)入中等收入國家行列?？紤]到人民幣升值因素，這應(yīng)當(dāng)是保守的估計。以上所分析的對象是全國的平均水平，其中部分省市已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家或中等發(fā)達(dá)國家水平，例如經(jīng)濟(jì)開放程度較高的廣東2004年生產(chǎn)總值達(dá)到16039億元，人均GDP為19707元，約合2380美元，東部沿海城市浙江省2005年人均GDP已經(jīng)達(dá)到3400美元，這意味著部分地區(qū)的旅游消費(fèi)已經(jīng)早于全國平均水平進(jìn)入休閑度假時代。(二)旅游消費(fèi)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢分析從上節(jié)對中國的人均GDP的分析可以知道，我國人均GDP已經(jīng)突破1000美元并向2000美元躍進(jìn)，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7%,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正從溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，消費(fèi)從生存型消費(fèi)向?qū)I(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第10頁與合作伙伴共同成長享受型和發(fā)展型方向發(fā)展，旅游消費(fèi)正在以排浪式方式產(chǎn)生，但旅游消費(fèi)依然停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過渡的階段。根據(jù)我國目前的人均GDP發(fā)展速度與旅游消費(fèi)規(guī)律，到2020年，我國基本可實現(xiàn)人均GDP3000美元，屆時我國將全面進(jìn)入度假時代，從觀光到休閑再到度假，這對我們業(yè)內(nèi)來說是一個轉(zhuǎn)型期，我們必須抓住這個機(jī)遇，開發(fā)出符合旅游消費(fèi)趨勢的產(chǎn)品，才能在市場上立于專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第11頁與合作伙伴共同成長同致行顧問地產(chǎn)形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)因為國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程并不久遠(yuǎn)，故關(guān)于旅游地產(chǎn)的分類，現(xiàn)在市場上較為流行的是按照開發(fā)類型分類。按開發(fā)類型，旅游1.旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。與旅游區(qū)相連接的各類建筑多用于第一居所。依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來的住宅，不論是在城市內(nèi)還是在城市郊區(qū)，都能在一定程度上提高所開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價值。2.旅游景點地產(chǎn)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第12頁與合作伙伴共同成長3.旅游商務(wù)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)可以分為兩大類型：直接參與型(ParticipatoryProjects)和參觀型(SpectatorProjects)。直接參與型是指顧客主動參與的項目，如高爾夫、山地運(yùn)動等；參觀型則指配有被動式設(shè)施的項4.旅游度假地產(chǎn)度假區(qū)是一種短期性的旅游地，在內(nèi)容上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設(shè)施供度假者使用，其目的在于給消費(fèi)者提供享受各種休閑娛樂的經(jīng)歷以及制，一年四季都在經(jīng)營，并且可以當(dāng)作不動產(chǎn)投資，逐漸成為度假別墅(第二居所)。在度假區(qū)周圍或度假區(qū)內(nèi)，經(jīng)常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。根據(jù)地理位置和環(huán)境特征，可以將旅游度假地產(chǎn)分為海濱度假區(qū)、假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數(shù)量也最多。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第13頁與合作伙伴共同成長同致行顧問國家統(tǒng)計局發(fā)表的統(tǒng)計公報顯示，2003年我國人均GDP首次突破1000美元，達(dá)1090美元。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國際經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP達(dá)1000美元時，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變；而消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。因此，研究人均GDP突破1000美元后國外居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其演變，對我國旅游度假地產(chǎn)的科學(xué)決策具有一定借鑒意義。1.GDP達(dá)1000美元時各國居民平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析其人均GDP首次突破1000美元時的居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，各國平均食品消費(fèi)約占42.91%,衣著消費(fèi)約占12.97%,用品消費(fèi)約占9.81%,住房消費(fèi)約占9.18%,勞務(wù)消費(fèi)約占21.18%;其中，各項目標(biāo)準(zhǔn)差分別為5.17%、1.52%、2.95%、4.35%、5.00%。錯誤：引用源未找到這表明除住房消費(fèi)外，各國消費(fèi)結(jié)構(gòu)相似度較大。住房消費(fèi)的差異主要是由于東歐國家當(dāng)時實行社會主義制度，提供住房福利所致。大為英國13.8%,最小為法國8.3%,可見其住房消費(fèi)支出比例仍然具2.人均GDP1000美元至3000美元時各國居民平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)國際經(jīng)驗表明，人均GDP達(dá)1000美元、3000美元為居民消費(fèi)結(jié)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第14頁與合作伙伴共同成長世界發(fā)展指標(biāo)》為依據(jù)，選取其中人均GDP處于1000美元與3000美元之間的32個樣本數(shù)據(jù)，對之進(jìn)行統(tǒng)計分析顯示，全部食品、服裝和31.72%、6.84%、10.90%、6.88%、12.09%、7.94%、23.66%可見，隨著人均收入的提高，居民用于吃、穿的費(fèi)用占總消費(fèi)支出的比例明顯下降，各國大體相似；相應(yīng)地，居民用于住、行和文化娛樂等的消費(fèi)支出比例總體顯著上升。人均GDP突破1000美元后國外居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其演變規(guī)律對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有如下借鑒意義：人均GDP突破1000美元后，食品、服裝及鞋類等低需求收入彈性商品的消費(fèi)支出比例將明顯下降，服務(wù)類消費(fèi)支出比例將顯著上升。人均GDP在1000美元至3000美元之間時，食品消費(fèi)支出仍然是居民消費(fèi)支出的重要項目，占居民總消費(fèi)支出的1/3左右；其次為其他消費(fèi)，主要包括住宅及家具、文化娛樂等，約占1/4左右。這說明以住宅以及休閑服務(wù)類的支出在逐步上升。根據(jù)第二章對旅游消費(fèi)規(guī)律的研究知道，我國旅游市場正在處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期的突出特點是旅游產(chǎn)品的升級，即：觀光旅游→休閑旅游→度假旅游。現(xiàn)階段，我國旅游市場正從觀光旅游形態(tài)向休閑旅度假地產(chǎn)作為旅游與地產(chǎn)的交叉點，既是旅游消費(fèi)的重要組成部分，又是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，因此在發(fā)展規(guī)律上旅游度假地產(chǎn)既遵循旅游消費(fèi)規(guī)律，同樣遵循房地產(chǎn)受GDP影響的規(guī)律，也就是隨著人均GDP的增長，旅游地產(chǎn)也將隨著旅游消費(fèi)的日漸成熟而發(fā)展，旅游消費(fèi)的升級給旅游地產(chǎn)帶來的直接影響就是旅游地產(chǎn)的升級，即：旅游觀光地產(chǎn)形態(tài)→旅游休閑地產(chǎn)形態(tài)→旅游度假地產(chǎn)形態(tài)。三種旅游地產(chǎn)形態(tài)對比指標(biāo)觀光地產(chǎn)體閑地產(chǎn)度假地產(chǎn)人均人均GDP1000美元GDP2000美元3000美元產(chǎn)品形態(tài)包括景觀建筑、旅游服務(wù)建筑、普通接待設(shè)施等以休閑為目的的地產(chǎn)，包括主題公園、游樂園、健身房等以度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、公寓等形式為主功能包括基本的觀光、購物、服務(wù)功能。身等各種休閑活動的為游客提供住宿、餐飲等功能或作為第二住所的物業(yè)類型。要求重點強(qiáng)調(diào)其對旅游觀光功能的適應(yīng)性。對其功能的適應(yīng)性要求較高。對環(huán)境、配套要求較高。經(jīng)營方式不出賣物業(yè)所有權(quán)，只提供觀光、服務(wù)等基本功能。不出賣物業(yè)所有權(quán)，只為游客提供休閑活動的場所。以出售或租賃等其它方式提供給度假游客。旅游度假地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因為旅游度假地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體.而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。而隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)不斷的發(fā)展，會造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游經(jīng)濟(jì)潮流的到來，度假地產(chǎn)未來發(fā)展前景樂觀。同致行顧問一、井岡山的旅游資源介紹井岡山是中國革命的搖籃，是國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，光輝的革命歷史與壯麗的山河交相輝映，構(gòu)成井岡山得天獨(dú)厚的紅綠旅游文化。它集人文景觀和自然景觀于一身，具有極高的生態(tài)旅游價值和開發(fā)利用價值。巍巍五百里井岡，被譽(yù)為“中國革命的搖籃”和“中華人民共和國的奠基石”,成為一個沒有圍墻的博物館。在這塊紅色的土地上，中國革命的一代英豪培育了凝聚中華民族之魂的井岡山精神，江澤民總書記將它概括為24個字，即：堅定信念、艱苦奮斗；實事求是、敢闖新路；依靠群眾，勇于勝利。井岡山先后被命名為“江西社會教育基地”、“首批全國青少年革命傳統(tǒng)教育十佳基地”、“全國優(yōu)秀社會教育基地”,1996年中央宣傳部等六部委又將井岡山命名為“全國中小學(xué)百個愛國主義教育示范基地”,2004年又被評為“全國愛國主義教育示范基地先進(jìn)迄今保存完好的100多處井岡山革命斗爭時期舊居遺址，是全國革命傳統(tǒng)教育和愛國主義教育重要基地，其中21處被列為國家級重點文物保護(hù)單位，6處被列為省級重點文物保護(hù)單位，35處被列為市級由此可見，井岡山的紅色革命歷史賦予井岡山獨(dú)特的紅色文化背景。也使得在全國范圍內(nèi)，除了韶山、延安、瑞金等地外，少有能與井岡山在“紅色旅游”方面媲美的旅游景區(qū)。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第17頁與合作伙伴共同成長同致行顧問井岡山屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，年平均氣溫秋天滿目黃杉紅楓，春天積雪浮云端，山中增暮寒，構(gòu)成了一幅“人井岡山是中國優(yōu)秀旅游城市和國家4A級旅游區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃面積333平方公里，分為11個景區(qū)，70余處景點，460多個景物景觀。這既有氣勢磅礴的云海、奇妙獨(dú)特的飛瀑、瑰麗璀璨的日出、蜚聲中外的十里杜鵑長廊，又有享譽(yù)井岡山雖然名聲在外，但井岡山雄奇峻秀的風(fēng)景卻尚未被世人所井岡山環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光綺麗，空氣清新，每立方厘米空氣中含負(fù)氧離子數(shù)超過80,000個，有的地方達(dá)到150,000個，人稱“天然氧吧”。這里無污染，無噪音，森林覆蓋率達(dá)86%,生態(tài)環(huán)境極井岡山素有“天然動植物專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第18頁與合作伙伴共同成長 《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》園”和“綠色寶庫”之稱，是多種野生動物棲息的場所，也是多種珍貴植物自生自長的理想場所?，F(xiàn)有各類動物267科(不含昆蟲),鳥類144種，棲息著20余種國家一、二級保護(hù)動物，其中獸類有46種，兩棲類37種。據(jù)專家考證，井岡山是亞熱帶植物原生地之一，具有全球同緯度迄今保存最完整的次原始森林7,000公頃，還有一片被聯(lián)合國國環(huán)境保護(hù)組織譽(yù)為全世界僅有的常綠闊葉林。由于地理位置和氣候條件等因素，井岡山所形成的獨(dú)特地質(zhì)地貌和生態(tài)環(huán)境不僅具有旅游觀光價值，而且具有很高的科學(xué)考察價值。井岡山森林資源豐富，有山林面積189.7萬畝，其中用材林70.2萬畝，經(jīng)濟(jì)林10.7萬畝，竹林16.2萬畝，其它特用林10.5萬畝，防護(hù)林32.4萬畝，活立木蓄積量614.6萬立方米，毛竹蓄積量2,551.8萬余根。全市地勢起伏落差大，水能資源非常豐富，可開發(fā)水能資源4.57萬千瓦。占蘊(yùn)藏量的49%。目前，已建小型水電站總裝機(jī)容量2.567萬千瓦，人均擁有電量近740度，被評為“全國第一批農(nóng)村初級電氣化上的大理石質(zhì)量上乘，具有極高的開采價值。面積為333平方公里。根據(jù)《井岡山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,其景點分布及景源評價如下：表三井岡山景點資源評價專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第19頁與合作伙伴共同成長 《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》景段名稱序號景點名稱景點類型級別茨坪景群1茨坪革命舊居群人文、建筑、民居建筑特級2中共湘贛邊界特委舊址人文、建筑、民居建筑一級3井岡山革命博物館人文、建筑、民居建筑一級4革命烈士陵園人文、園景、陵園二級5革命烈士紀(jì)念塔園人文、園景、陵園墓園三級6南山公園人文、園景、紀(jì)念公園二級7挹翠湖公園人文、園景、現(xiàn)代公園一級8五馬朝天自然、地景、山景一級9花果山自然、地景、山景三級三角塘自然、水景、潭池三級龍?zhí)毒皡^(qū)小井紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑二級紅軍洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級五龍?zhí)蹲匀?、水景、潭池特級贏嘴巖自然、地景、奇峰二級攬云臺自然、地景、山景二級鐵戟關(guān)自然、地景、奇峰一級龍宮三將自然、地景、山景二級紫龍守印白然、地景、山景二級金溪三疊瀑自然、水景、瀑布跌水二級海螺峰自然、地景、奇峰三級獅頭峰自然、地景、奇峰三級主峰景群紅軍游擊洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級雷打石人文、勝跡、遺址遺跡、石景一級五指峰自然、地景、奇峰特級集錦峰自然、地景、奇峰一級繪幣嶺自然、地景、山景三級群巒湖自然、水景、湖泊一級錦繡谷自然、地景、峽谷一級坪水山自然、地景、山景三級黃洋界景區(qū)黃洋界哨口人文、勝跡、遺址遺跡特級八面山哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級雙馬石哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級大井革命舊居群人文、建筑、民居建筑一級紅軍造幣廠人文、建筑、宗教建筑三級黃洋界奇觀自然、天景、云霧景觀一級白竹園人文、園景、植物園三級猴山自然、地景、山峰二級筆架山景群筆架山自然、地景、山景一級十里杜鵑林自然、生景、植物生態(tài)類群特級早禾木自然、生景、植物生態(tài)類群二級茅坪景群八角樓人文、建筑、民居建筑一級專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第20頁與合作伙伴共同成長紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑一級象山庵人文、建筑、宗教建筑三級洋橋湖朱德舊居人文、建筑、民居建筑三級白云寺人文、建筑、宗教建筑三級張家祠人文、建筑、民居建筑三級龍市景區(qū)龍江書院人文、建筑、紀(jì)念建筑一級紅四軍建軍廣場遺址人文、勝跡、紀(jì)念地一級井岡山根據(jù)地烈士陵園人文、園景、陵園墓園三級會師紀(jì)念碑人文、勝跡、雕塑三級劉德盛藥店人文、建筑、民居建筑三級湘洲景群嚴(yán)嶺嶂自然、地景、山景二級白水寨自然、地景、山景三級蛤蟆落井自然、地景、山景三級朱砂沖景群朱砂沖哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級紅軍標(biāo)語群遺址人文、建筑、民居建筑一級地母宮舊居人文、建筑、民居建筑三級朱砂河自然、水景、江河三級桐木嶺景群桐木嶺哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級羅浮水庫自然、水景、湖泊二級石燕洞自然、地景、洞府二級石姬峰自然、地景、山景三級石姬窩自然、地景、山景二級鵝嶺景群鵝嶺仙二級玉帶束腰自然、地景、山景三級境外景群黃坳革命舊址群人文、建筑、民居宗教建筑三級牛頭沖自然、水景、瀑布疊水三級長坪瀑布自然、水景、瀑布疊水二級小山峽自然、地景、峽谷、江河三級高山田園自然、地景、其他地景二級專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第21頁與合作伙伴共同成長天石○湖洋答平水山天石○湖洋答平水山同致行顧問臺潭大坳里觀佛光9量亭五龍勝境一○碧玉潭臺潭大坳里小升○紅軍醫(yī)院舊址小升○紅軍醫(yī)院舊址大井探花地瀑布毛主席舊居O東山獅子巖土嶺○水口劉家坪石Noo望山樓五馬朝天猴子山瀑布不正下莊瀑布關(guān)軍洞O老龍?zhí)洞笃俨祭淆執(zhí)洞笃俨肌鹕喜鑸@奇絕處小溪洞瀑布圖四井岡山旅游景點分布圖(二)景點與項目的關(guān)系在井岡山旅游總體規(guī)劃中，規(guī)劃井岡山風(fēng)景名勝區(qū)的結(jié)構(gòu)為中心放射狀，以旅游接待服務(wù)鎮(zhèn)為中心(梨坪一茨坪),項目用地正處于梨坪核心景區(qū)范圍內(nèi)。往北為龍?zhí)毒皡^(qū)；往西北和西南為黃洋界景區(qū)、茅坪景區(qū)、龍市景區(qū)；往西南為主峰景區(qū)；往南為筆架山景區(qū)；往東南為朱砂沖景區(qū)；往東為湘洲景區(qū)；往東北為桐木嶺景區(qū)、鵝嶺景區(qū)。由此可見，本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，將統(tǒng)籌整個井岡山風(fēng)景區(qū)資源，是井岡山旅游區(qū)的接待中心。同致行顧問井岡山旅游業(yè)主要以“紅色旅游+綠色旅游”為主題，在國際上的宣傳主要以綠色旅游為主，以紅色旅游為輔；在國內(nèi)主要以紅色旅游為主，綠色旅游為輔。關(guān)于井岡山旅游資源的特點歸納有如下幾點：(一)獨(dú)具歷史特色的“紅色旅游”資源井岡山的“紅色旅游”和延安、韶山、瑞金等地一樣享有盛名，其人文景點30余處，真實的寫照了曾經(jīng)中國工農(nóng)紅軍在井岡山的革命歷程，其中如黃洋界、八角樓、主峰等景點享譽(yù)全球。并且，井岡山的紅色旅游資源記錄的是中國工農(nóng)紅軍建立第一塊農(nóng)村革命根據(jù)地，并歷經(jīng)五次反圍剿的一段特殊革命歷程。因為“紅色革命”歷程的關(guān)系使得井岡山成為一座政治、人文名山。與之相比的是廬山，但是廬山現(xiàn)今主要側(cè)重在自然、人文、科考等方面，曾經(jīng)所謂“政治名山”的稱譽(yù)已經(jīng)沒落。井岡山的這一特點也凸顯了井岡山在中國的地位。(二)尚待挖掘的、豐厚的“綠色旅游”資源相對紅色資源，井岡山的綠色資源挖掘度不夠，還處于開發(fā)的初級階段，其資源的優(yōu)勢遠(yuǎn)沒有被市場廣泛接受。實際上，井岡山擁有豐厚的綠色資源。首先，因為井岡山特有的地理位置和氣象條件，形成與其他綠色景區(qū)不同的植被，且在井岡山內(nèi)，不同地方植被和氣候也均不同。其次，因為井岡山的地質(zhì)構(gòu)造屬于前震旦紀(jì)與震旦紀(jì)之前的呂梁運(yùn)動興起，使得其地貌主要特征表現(xiàn)為構(gòu)造侵蝕性山地、構(gòu)造剝蝕性丘陵、堆積河谷盆地和河成階地，這些地貌構(gòu)成了井岡山雄奇峻秀的獨(dú)特景觀。第三，獨(dú)特地貌使得井岡山物種多樣，并且具有許多珍貴、稀有、瀕危的動植物，這些具有特有的科考價值。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第23頁與合作伙伴共同成長同致行顧問瑞金等地，“綠色旅游”名氣勝于井岡山的就多不勝數(shù)，但是兩者兼?zhèn)淇膳c井岡山相比的幾乎沒有：要么有“紅色旅游”資源的地方?jīng)]有綠色旅游資源優(yōu)勢；要么有“綠色旅游”資源優(yōu)勢的缺乏“紅色旅游”資源；再就是兩者兼?zhèn)涞膭t名氣不足，在地位上無法與井岡山相旅游業(yè)一向有“無煙產(chǎn)業(yè)”之稱，是新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，也是很多國家和地區(qū)大力發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。而旅游觀光是傳統(tǒng)旅游的主要形式，在旅游業(yè)發(fā)展中仍占據(jù)重要的地位。1.全國旅游業(yè)發(fā)展趨勢分析我國旅游業(yè)已經(jīng)完成了由“事業(yè)接待型”向“企業(yè)經(jīng)營型”的轉(zhuǎn)據(jù)了解，近十年來，我國旅游業(yè)增長強(qiáng)勁，已成為發(fā)展速度最快、對全球旅游業(yè)發(fā)展格局影響最大的國家。我國已成為世界上發(fā)展速度最快、最具生機(jī)活力的旅游目的地國家。2004年，我國全年入境旅游者人數(shù)達(dá)到1.09億人次，入境過夜旅游者達(dá)到4,176萬人次，旅游外匯收入達(dá)到257.01億美元，分別位居全球第四位和第七位。旅游業(yè)正在成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長快速的新興行業(yè)。“春節(jié)”、“五一”和“十一”三個“黃金周”及其制度化，成為拉動國內(nèi)旅游市場需求的重要因素，國內(nèi)旅游形成了熱點地區(qū)擴(kuò)張，旺季“前2.江西省旅游業(yè)發(fā)展趨勢分析江西省因為特定的歷史背景，使得“紅色旅游”成為該省旅游業(yè)的重要組成部分?！凹t色旅游”的迅猛發(fā)展，讓處于后發(fā)位置的江西旅游在國內(nèi)業(yè)界引起了廣泛關(guān)注。2004年，江西“紅色旅游”接待人次1,350萬，總收入77億元(約占當(dāng)年旅游總收入的三分之一)。2005年，專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第24頁與合作伙伴共同成長 《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》井岡山、南昌、瑞金、安源等重點紅色旅游區(qū)異常火爆，成為新的旅游熱點。全省紅色旅游接待人數(shù)達(dá)1,760萬人次，綜合收入達(dá)110億元人民幣，分別比上年增長30.37%和42.86%,占全省旅游總?cè)藬?shù)和總收入的34.54%和34.37%,略相當(dāng)于全省GDP的2.7%?！笆弧秉S金周，“紅色旅游”火爆程度更是令人瞠目：井岡山、瑞金等紅色景區(qū)，無論接待游客人次還是旅游綜合收入，均為兩位數(shù)增長，個別景區(qū)的增長大開放戰(zhàn)略的實施、基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，“紅色旅游”乘風(fēng)破浪，并隨之產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)——可進(jìn)入性的增強(qiáng)帶來更多游客，游客增多使景區(qū)間產(chǎn)生競爭，競爭促進(jìn)景區(qū)建設(shè)和服務(wù)的不斷完善——江西“紅色旅游”開始了由接待型向市場型的嬗變。2004年，江西先后派出了8批旅游促銷團(tuán)，赴英國、瑞士、澳大利江西全省接待旅游總?cè)藬?shù)達(dá)5,095.18萬人次，旅游總收入達(dá)320.02億元人民幣，分別比上年增長23.73%和32.89%,比“九五”期末增長99.52%和137.76%,完成“十五”計劃目標(biāo)的112.48%和114.29%;旅游總?cè)藬?shù)超過全省人口總數(shù)800多萬，旅游總收入相當(dāng)于全省GDP的8%,比上年提高了1.11個百分點，比“九五”期末提高了1.28個百分點，其中，入境旅游人數(shù)37.25萬人次，旅游外匯收入1.04億美元，分別比上年增長29.46%和30.33%,比“九五”期末增長128.39%和3.井岡山市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r井岡山市是吉安市的一個縣級市，現(xiàn)轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，總?cè)丝?4.97萬余人，總面積為1,297.5平方公里。2004年底井岡山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7,150元，比上年增加611元；農(nóng)民人均純收入2,704元，比上年增加了520元。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有四星級酒店2家，三星專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第25頁與合作伙伴共同成長 《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》級酒店10家，二星級酒店7家。2000年，井岡山旅游招商引資額僅僅1,335萬元；到2004年，引進(jìn)資金迅速增到3.59億元。資金大量涌入，大大加快了井岡山旅游產(chǎn)竹山景區(qū)……來井岡山的游客，不再跟在講解員背后亦步亦趨——除了傳統(tǒng)紅色景點，他們還可以購物休閑，可以探幽覽勝，可以漂流歷年全市旅游總收入8.36億元，同比增長30.3%,年接待游客達(dá)162.94萬人次，旅游門票收入5,815.3萬元，同比增長72.3%。2005年全市旅游總收入為11.28億元，游客達(dá)到218.46萬人次，門票收入為1.14億指標(biāo)2000年2004年2005年招商引資額(萬招商引資額(億全市旅游總收入(億元)年接待游客(萬人旅游門票收入(萬元)全市旅游總收入(億元)游客(萬人門票收入(億數(shù)值4.結(jié)論通過對我國旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和江西省旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，以及對井岡山市經(jīng)濟(jì)狀況和旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析可知，目前國內(nèi)旅游而具有“紅色旅游”這一特點的江西省，旅游觀光特別是“紅色旅游”已經(jīng)給井岡山市帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，其旅游業(yè)有很大的發(fā)展專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第26頁與合作伙伴共同成長同致行顧問《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》(1)一流旅游度假勝地特征井岡山國際會中心的定位是以會議、度假為主，旅游觀光為輔的旅游度假中心，那么作為一個綜合性的旅游度假中心怎樣在激烈的市場競爭環(huán)境中制勝呢?我們參考了一些國內(nèi)和區(qū)域一流旅游度假中心案例進(jìn)行了總結(jié)，得出了以下結(jié)論：類型典型案例資源客戶與主要市場距離所用交通工具停留時間光顧率全國知名旅游度假中心博鰲、九寨天堂、三亞非常強(qiáng)勢的資源如海灘、山水全國乃至跨國客戶幾百公里或者更遠(yuǎn)飛機(jī)一到兩周或者更長時間每年去1次區(qū)域知名旅游度假中心廬山、黃山、北戴河一線景觀資源或者人文資源比較分散但區(qū)域客戶占多數(shù)100-300公里、1.5-4小時車程多數(shù)自駕車2-7天每半年去1-2次國內(nèi)一流旅游度假中心經(jīng)過多年的發(fā)展，都在謀求進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展。形成具有深度競爭力的旅游市場。其主要特征如下：A)在特有的強(qiáng)勢旅游資源條件下，根據(jù)市場需求提供多種旅游度假活動組合，力求延長旅客逗留時間，增加消費(fèi)以及光顧率。B)靈活運(yùn)用不同旅游產(chǎn)品吸引多層面游客，減低季節(jié)性以及波動C)定期更新旅游項目，保持新鮮度。D)圍繞旅游業(yè)形成特色旅游產(chǎn)業(yè)群。E)常住和暫住人口逐步增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動居民生活和收入水平F)通過旅游資源發(fā)展，開發(fā)主體最終實現(xiàn)利益體現(xiàn)。(2)一流旅游度假中心發(fā)展趨勢目前國內(nèi)知名旅游度假中心都在不斷的提升環(huán)境資源及市場競爭力，功能逐漸復(fù)合，發(fā)展市場空間逐漸擴(kuò)大。而所謂的功能復(fù)合其實并專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第27頁與合作伙伴共同成長 《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》不是其旅游資源功能的簡單疊加，而是通過滿足不同角度的需求，實現(xiàn)整個區(qū)域綜合競爭力的飛躍。井岡山依托良好的自然資源以及特有紅色旅游資源，具有發(fā)展成國內(nèi)一流度假中心的潛力，但在目前階段它必須整合現(xiàn)有資源有效保護(hù)、有效利用并進(jìn)行有效推廣，這樣才能在全國眾多知名旅游度假中心2.區(qū)域市場競爭(1)井岡山與全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域聯(lián)系井岡山所在的江西省是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩南三角區(qū)三個中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)都毗鄰的省份，在我國區(qū)域競爭格局中具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。洼地效應(yīng)所形成的區(qū)域價值已被上述城市群(2)市場供給與競爭研判隨著國內(nèi)旅游度假、會議市場需求的逐漸升溫，國內(nèi)各一流景區(qū)紛紛投資興建以會議、度假旅游為主的度假中心，按供給區(qū)域我們列舉以競爭項目來源區(qū)域：長江三角洲、珠江三角洲、全國典型案例發(fā)展現(xiàn)狀主要功能客戶特色杭州宋城傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代技術(shù)相結(jié)合休閑、娛樂杭州及周邊客戶仿宋建筑、主題公園杭州樂園城市化的人造主題公園休閑、娛樂、購物杭州及周邊客戶主題公園上海崇明東灘國際會議中心以會議、度假接待為主的商務(wù)旅游接待基地會議、度假長三角客戶、國內(nèi)商務(wù)客戶濱海上海太陽島高爾夫溫泉度假中心亞洲五大高爾夫球場、以高爾夫著稱、承辦賽事運(yùn)動、休閑、保健長三角客戶、國內(nèi)客戶濱海、高爾夫?qū)I(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第28頁與合作伙伴共同成長同致行顧問黃山大眾休閑度假地、接待設(shè)施簡易觀光、休閑國內(nèi)客戶人文、地貌長江三角洲渡假中心項目在景觀資源和市場覆蓋范圍來并不具備絕對優(yōu)勢，此類市場供給僅供本區(qū)域市場需求，輻射范圍有限。但是在市場開發(fā)、有效推廣以及市場運(yùn)作方面走在了行業(yè)前列。發(fā)展現(xiàn)狀主要功能客戶特色深圳觀瀾高爾夫以高爾夫著稱，并延伸其他休閑活動運(yùn)動、休閑、娛樂國內(nèi)外客戶高爾夫珠海御溫泉傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技有效結(jié)合，將溫泉概念發(fā)揮極致休閑、保健、會議珠三角客戶溫泉珠海海泉灣海洋溫泉及神秘主題樂園休閑、娛樂、度假珠三角客戶溫泉、濱海韶關(guān)丹霞山佛教圣地、大眾旅游觀光、功能單一觀光、休閑珠三角客戶地貌、人文深圳華僑城以人造主題樂園為主、功能多樣觀光國內(nèi)客戶主題公園湖南韶山偉人故居，紅色勝地、接待設(shè)施簡易、功能單一觀光國內(nèi)客戶人文張家界江埡溫泉度假村娛樂項目較少、健康療養(yǎng)為主休閑、保健長三角、韓國客戶溫泉、地貌珠江三角洲旅游度假中心項目種類繁多，主題樂園度假項目市場競爭激烈，但山林度假類項目市場匱乏優(yōu)質(zhì)項目。多數(shù)項目只能滿足短期個人度假需求，在會議度假、個人長期休閑度假方面市場緊缺。發(fā)展現(xiàn)狀主要功能客戶特色專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第29頁與合作伙伴共同成長《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》廬山國內(nèi)知名度假、會議勝地、國家領(lǐng)導(dǎo)人接待基地休閑、會議、度假國內(nèi)外客戶人文、地貌九寨天堂國內(nèi)知名景區(qū)、自然景觀資源優(yōu)越、現(xiàn)代與自然完美結(jié)合休閑、保健、會議、度假國內(nèi)外客戶溫泉海南博鰲完美生態(tài)景觀、會議、度假、高爾夫功能復(fù)合休閑、會議娛樂、度假國內(nèi)外客戶高爾夫、濱海三亞國際會中心優(yōu)質(zhì)海景資源、現(xiàn)代海濱度假勝地休閑、會議、度假國內(nèi)外客戶濱海北戴河國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)人接待基地、季節(jié)性較強(qiáng)度假、會議、休閑國內(nèi)外客戶濱海延安紅色革命圣地、旅游市場化程度不高觀光、旅游國內(nèi)客戶人文上述國內(nèi)旅游度假勝地均占有強(qiáng)勢的自然資源或者人文資源，自然的生態(tài)和人性化的服務(wù)無形中提高了景區(qū)的舒適度，不僅滿足了對日益富裕起來的游客對生活品質(zhì)的要求更加強(qiáng)了景區(qū)的持續(xù)發(fā)展和競3.競爭研判通過案例我們發(fā)現(xiàn)如果要成為旅游度假勝地，該景區(qū)須有以下特作為定位于以會議、度假為主，旅游、觀光為輔的旅游接待基地的井岡山國際會議中心，由于其特有的紅色旅游資源以及紅、綠結(jié)合的旅游產(chǎn)品、規(guī)劃中的高爾夫球場使其初步具備了成為旅游度假勝地的潛力。但是在游客質(zhì)量、發(fā)展規(guī)劃以及不太具備競爭力的山林度假資源和國內(nèi)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第30頁與合作伙伴共同成長 《中信“井岡山(梨坪)國際會議中心”項目策劃報告》一流度假勝地之間仍然存在著較大差距。目前長江三角洲、珠江三角洲均面臨一流區(qū)域級山林會議、度假勝地的市場空缺，龐大的度假及會議市場需求要求市場供應(yīng)極具競爭力的旅游產(chǎn)品。井岡山國際會中心應(yīng)當(dāng)充分利用好這一市場機(jī)會，有效利用各種優(yōu)勢資源，改善旅游接待水平，提高服務(wù)水平，有效引導(dǎo)市場消費(fèi)，打造全國乃至世界享譽(yù)世界的旅游、度假勝地。由以上分析可知，中國的旅游業(yè)日益興旺，并且旅游業(yè)的形態(tài)逐漸向高端市場(休閑、度假等)發(fā)展。在旅游業(yè)大的市場環(huán)境和政府政策的導(dǎo)向下，中國現(xiàn)今的紅色旅游也得到快速的發(fā)展。井岡山同時具備了紅色旅游和綠色旅游兩種資源，并且在全國市場上少有競爭對手。伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，井岡山的旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，與旅游業(yè)相關(guān)的行業(yè)也會快速發(fā)展。從全國的區(qū)域上看，井岡山所屬地江西省處于珠三角、長三角、閩三角的銜接處，并且屬于泛珠三角范圍內(nèi)。但是現(xiàn)今江西省的經(jīng)濟(jì)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊發(fā)達(dá)省市，在經(jīng)濟(jì)上是一個洼地，故將受到發(fā)達(dá)省市井岡山市是江西省西南部的門戶，在區(qū)位上更占據(jù)優(yōu)勢，加上自身獨(dú)特的旅游資源和政府政策的支持，其經(jīng)濟(jì)必將得到巨大飛躍。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第31頁與合作伙伴共同成長第五章井岡山旅游設(shè)施分析井岡山風(fēng)景名勝區(qū)接待中心、次中心及新城區(qū)2004年賓館、旅館共120家，總床位數(shù)為13,715床。其中茨坪108家，12,360床位；龍市鎮(zhèn)9家736床位；新城區(qū)5家，620床位。床位總體年平均利用率為2005年井岡山市已定星級的賓館有19家，其中四星級的有2家，映山紅賓館和黃洋界賓館，三星級的有10家，二星級的有7家。提出申報星級的有5家，在建的約八家(三星級以上)。風(fēng)景名勝區(qū)的賓館床位年均利用率達(dá)61.29%。27■三星級口二星級但是這些賓館和旅館基本上都沒有齊全的配套設(shè)施，有的甚至僅僅只有住宿的功能。根據(jù)現(xiàn)場考察情況來看，井岡山的星級賓館大多或農(nóng)家的小飯館。前者無論從服務(wù)上還是從飲食質(zhì)量上均不能達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)，而且提供的飲食服務(wù)種類單一；后者提供的飲食一般以井岡專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第32頁與合作伙伴共同成長山土特產(chǎn)為主，風(fēng)格和口味基本一致，檔次較低但是價格不菲。此外，少數(shù)外地人在井岡山開設(shè)了小型飲食店，以及在“天街”內(nèi)有少數(shù)幾總體來說，井岡山的飲食服務(wù)設(shè)施檔次偏低，飲食口味單一，服務(wù)質(zhì)量較差，且在旅游旺季時存在接待能力不足的問題。因此，不能形成不同檔次，風(fēng)格迥異的特色飲食場所，不能凸現(xiàn)井岡山獨(dú)有的飲購物集中場所主要在茨坪，規(guī)模最大的是處于紅軍北路旁的天街購物中心，占地2公頃，商業(yè)建筑三層為主，傳統(tǒng)風(fēng)格，物品以根雕、各景區(qū)出入口也有小規(guī)模的便利店。的商業(yè)形態(tài)少見。同時商業(yè)業(yè)態(tài)單一，商業(yè)氣氛不濃，來山的游客購在茨坪的部分賓館內(nèi)和挹翠湖公園旁有少數(shù)簡單的娛樂保健項目?？傮w上井岡山的娛樂設(shè)施配套奇缺，現(xiàn)有休閑娛樂項目的檔次極低。故這方面需要加快建設(shè)，以彌補(bǔ)旅游接待功能上的不足。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第33頁與合作伙伴共同成長同致行顧問圖三井岡山市交通示意圖(1)井吉線：從茨坪通向泰和至井岡山火車站；從茨坪通往吉(2)井遂線：從茨坪往遂川至贛州，與廣東連平或南雄連接；從茨坪往橫店至湖南桂東，與郴州連接。(3)井新線：從茨坪經(jīng)龍市至永新火車站，與浙贛鐵路連接；從茨坪經(jīng)龍市與湖南炎陵縣至茶陵火車站，與京廣、浙贛鐵專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第34頁與合作伙伴共同成長2005年1月22日，我國首條通達(dá)國家風(fēng)景名勝區(qū)和革命圣地的高速公路——泰井高速公路通車試運(yùn)營，起于泰和縣南源垅，止于井岡山廈坪鎮(zhèn)，設(shè)連接線至茨坪，主線全長約62公里，連接線長約20.6公里。如今，從泰和驅(qū)車到井岡山茨坪，只需短短1小時。泰井高速東接贛粵高速公路(贛粵高速于2005年12月全線貫通)。主要依托京九鐵路井岡山站(泰和站)和吉安站，從分文鐵路接轉(zhuǎn)浙贛線或京廣線的永新站也可以成為輔助依托。茨坪距離井岡山站114公里，離吉安站130公里，離永新站110公里。規(guī)劃中的株(州)吉(安)鐵路橫穿境內(nèi)，并將在新城區(qū)廈坪鎮(zhèn)設(shè)站。隨著吉衡鐵路在井岡山境內(nèi)路段的即將建成，井岡山的交通狀況將更為便利。從這些地方出發(fā)到井岡山都很方便。1.南昌機(jī)場：距離井岡山約300公里，可由南昌乘公共汽車或乘火車至吉安換公共汽車上井岡山。2.贛州機(jī)場：距離井岡山約180公里，可由贛州乘公共汽車上井岡山。3.井岡山機(jī)場(泰和境內(nèi)):距離井岡山約80公里，可由泰和乘公共汽車上井岡山，但目前僅開通北京一泰和線。井岡山目前的旅游接待設(shè)施配套極不完善，接待能力不足，旅游產(chǎn)品亟待升級，景區(qū)形象需要提升。由于景區(qū)目前交通主要依托公路和鐵路，整體上仍然不太便利，一定程度上影響了井岡山市的旅游業(yè)發(fā)展。有利因素則是，交通的改善得到當(dāng)?shù)卣臉O大重視，交通狀專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第35頁與合作伙伴共同成長況很快將得到改善。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第36頁與合作伙伴共同成長同致行顧問中信公司是中國在實行對外開放中的一個窗口。中信公司自成立以來，按照國家的法律法規(guī)和方針政策，堅持開拓創(chuàng)新，通過吸收和運(yùn)用外資，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，采用國際上先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營方式和管理方法，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域中進(jìn)行了卓有成效的探索，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，在國內(nèi)外樹立了良好的信譽(yù)，為國家的改革開放事業(yè)作出了重大貢獻(xiàn)。因此，中信集團(tuán)介入本項目的開發(fā)，可以其已有的強(qiáng)大品牌影響力，給投資者帶動極大的信心和鼓勵。中信公司現(xiàn)已成為具有較大規(guī)模的國際化大型跨國企業(yè)集團(tuán)。中信公司目前擁有44家子公司(銀行),其中包括設(shè)在香港、美國、加2004年底，中信公司的總資產(chǎn)為7,014.11億元；當(dāng)年凈利潤為17.82作為中國中信集團(tuán)公司的全資子公司——中信深圳(集團(tuán))公司目前總資產(chǎn)逾60億元，是深圳市的AAA企業(yè)和深圳市文明單位。由于本項目為一投資多達(dá)二十億之多的大型項目，強(qiáng)大的資金優(yōu)勢是其專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第37頁與合作伙伴共同成長同致行顧問自2000年起，中信深圳集團(tuán)根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的需要，高科技為先導(dǎo)”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。通過近兩年來在泛珠江三角洲區(qū)域性開發(fā)和經(jīng)營建設(shè)的實踐，中信深圳集團(tuán)投資56億元打造長沙城市名片——長沙中信新城，投資20億元建成的中信城市廣場成為華南地區(qū)規(guī)模最大、品位最高的購物中心，投資10的項目，成功突破了傳統(tǒng)的項目建設(shè)模式，探索出區(qū)域連片開發(fā)的新多年來中信(深圳)在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、休閑產(chǎn)業(yè)等方面積累了豐富的經(jīng)驗，對于產(chǎn)業(yè)資源的整合、營運(yùn)和管理可謂游刃有余，而這些經(jīng)驗對于區(qū)域性的整體開發(fā)和城市運(yùn)營無疑是最有價值的無形資產(chǎn)。本項目正是帶有區(qū)域開發(fā)性質(zhì)的項目，中信集團(tuán)的開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢是項目成功的重要保障。中國中信集團(tuán)公司(簡稱中信公司)是中國改革開放的總設(shè)計師鄧小平親自倡導(dǎo)和批準(zhǔn)，由前國家副主席榮毅仁于1979年10月4日創(chuàng)信公司目前擁有44家子公司(銀行),其中包括設(shè)在香港、美國、加表處。中信公司的業(yè)務(wù)主要集中在金融、實業(yè)和其它服務(wù)業(yè)領(lǐng)域。在中信公司成立5周年時，鄧小平為中信公司題詞：“勇于創(chuàng)新專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第38頁與合作伙伴共同成長多作貢獻(xiàn)”;中信公司成立20周年時，中共中央總書記、國家主席江澤民為中信公司題詞：“開拓創(chuàng)新勤勉奮發(fā)辦好中信”。因此，中信集團(tuán)顯赫的品牌和信用效應(yīng)、健全成熟的資本運(yùn)作體系、以及國內(nèi)外強(qiáng)大的政、企關(guān)系資源，對于本項目的開發(fā)來說、無疑專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第39頁與合作伙伴共同成長同致行顧問第七章項目用地條件分析及評價井岡山市位于江西省西南部，地處湘贛兩省交界的羅宵山脈中段。東連泰和縣，南臨遂川縣，西靠湖南省炎陵縣和茶陵縣，北接永新縣，是江西省西南部的門戶。井岡山風(fēng)景名勝區(qū)分布于井岡山市域中部，以茨坪為中心。面積333平方公里。319國道貫穿于風(fēng)景區(qū)，至南昌370公里，至吉安130公里，至泰和114公里，至遂川88公里，至炎陵100公里，至茶陵185公里。該項目位于井岡山市茨坪鎮(zhèn)梨坪，處于整個風(fēng)景區(qū)的中心地帶。井岡山屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng)偏西，夏季為東南風(fēng)。由于多山和地形變化復(fù)雜，降水和光照差異較大，形成“同山不同季，十里不同天”的氣候特征。溫℃年平均日照1500小時平均霧日霜期降水日度80%左右氣溫年度變化呈單峰型，以夏季最高，冬季最低，秋季略高于春季，最熱月平均氣溫在30℃以下。但受海拔高度的影響，山上上下差坪(海拔848米)為例，歷年7月平均氣溫為24.0℃,比遂川、泰和、25℃的機(jī)率為30%,80%的年份最熱月的平均溫度在24.5℃以下，極端最高氣溫僅34.8℃。所以，井岡山夏季涼爽，是理想的避暑勝地。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第40頁與合作伙伴共同成長同致行顧問河流源頭注入地市域境內(nèi)長集水面積河面平均平均年流名稱度(公里)(平方公里)(米)量(m3/拿山河黃洋界、金獅面贛江行洲河五指山、平水山仙水河湖南省白沙江遂川縣右江大旺水嚴(yán)嶺嶂、梨坪龍江河黃洋界西麓拐湖西北永新縣鄭溪黃洋界風(fēng)車口東麓永新縣中一條源頭支線橫穿本項目地塊，起于水口，止于蛤蟆落井。1.井岡沖水庫中型水庫，位于主峰北下。集雨面積48平方公里，總庫容18702.羅浮水庫中型水庫，位于羅浮西北面的峽谷中。上游集雨面積54平方公里，總庫容1336萬立方米。3.南山水庫小(二)型水庫，位于茨坪南山南面。集雨面積7.14平方公里，總庫容44萬立方米。井岡山地勢西高東低，西南至東面走向。山體中上部亙連著數(shù)座峰巒，大部分海拔在千米以上，最高峰為江西坳，海拔1841米。茨坪鎮(zhèn)海拔842米。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第41頁與合作伙伴共同成長山體的地質(zhì)構(gòu)造屬于前震旦紀(jì)與震旦紀(jì)之前的呂梁運(yùn)動興起，距今有32億年。主要地層構(gòu)成為古生代前泥盆紀(jì)變質(zhì)巖。中上泥盆紀(jì)陸石炭紀(jì)的海陸交替砂石巖。砂泥質(zhì)的不純石炭巖和中生代侏羅紀(jì)的湖谷盆地和河成階地。構(gòu)造侵蝕性中低山，主要集中在風(fēng)景區(qū)中部偏西南地區(qū)，海拔多在1200米以上，一般切割顯著,巖壁陡峭，山嶺疊嶂，山勢雄險。構(gòu)造剝蝕性丘陵，主要分布在單斜坡的基部地帶與盆丘陵，丘陵地相對高度在50~80米，坡度在15~30度之間。堆積河谷盆地和河成階地，分布在侵蝕性中低山和丘陵之間，山間盆地主要集沿。一級階地距現(xiàn)河床約3~5米，二級階地距現(xiàn)河床約10~25米。階地該項目所處地塊四周以構(gòu)造侵蝕性山地為主，最高海拔有1001.44米。規(guī)劃開發(fā)地塊主要以構(gòu)造剝蝕性丘陵、堆積河谷盆地和河成階地為主，海拔均在850米以上，落差達(dá)50米以上。因此項目平整土地的土方工程量巨大。井岡山所處自然地理環(huán)境優(yōu)越，植物資源豐富。但是項目規(guī)劃開發(fā)地塊因為之前被改造為茶園，所以整個項目地塊的植被除四周高山被毛竹覆蓋之外，其它的地方都是現(xiàn)有的茶樹。針對井岡山風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)開發(fā)，井岡山市規(guī)劃局特根據(jù)井岡山的具體情況制定了《井岡山市風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,其中涉及本項(一)規(guī)劃指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則1.規(guī)劃指導(dǎo)思想深入分析和掌握風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的景觀內(nèi)涵和結(jié)構(gòu)特征，揭示其社專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第42頁與合作伙伴共同成長展示；重點突出“中國革命的搖籃”與“自然山水風(fēng)光”相融合的綜合性景觀資源特征；在全面保護(hù)風(fēng)景名勝區(qū)人文和自然景觀的基礎(chǔ)上，全面發(fā)揮風(fēng)景名勝區(qū)的功能和作用；最總實現(xiàn)風(fēng)景名勝區(qū)的環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。2.規(guī)劃原則(1)樹立保護(hù)第一的思想。(2)突出景觀主體。(3)保持人文景點的固有風(fēng)貌。(4)豐富游覽方式及游覽信息量。(5)科學(xué)界定風(fēng)景名勝區(qū)范圍，合理分區(qū)。(6)進(jìn)一步完善風(fēng)景名勝區(qū)各職能系統(tǒng)。(7)注重生態(tài)環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)協(xié)調(diào)。3.規(guī)劃年限(1)近期：2005～2010年(2)遠(yuǎn)期：2011～2020年1.規(guī)劃目標(biāo)成為一流水準(zhǔn)、高品味的國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，并積極申報世界2.游人容量(1)風(fēng)景區(qū)的日游人容量為25000人次。(2)風(fēng)景區(qū)的年游人容量為825萬人次。3.風(fēng)景區(qū)人口規(guī)模預(yù)測(1)游人規(guī)模預(yù)測2010年的年游人規(guī)模為200萬人次；2020年的年游人規(guī)模為325(2)服務(wù)職工規(guī)模預(yù)測近期服務(wù)職工規(guī)模為4100人，遠(yuǎn)期為6670人。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第43頁與合作伙伴共同成長同致行顧問(3)居民人口規(guī)模預(yù)測風(fēng)景區(qū)現(xiàn)有居民人口總數(shù)為11092人，居住人口密度小于50人/平方公里，因此按規(guī)范不測定風(fēng)景區(qū)的居民容量。4.生態(tài)分區(qū)(Ⅱ)生態(tài)不利區(qū)：風(fēng)景區(qū)的幾個主要的居民聚居地和新城區(qū)至茨坪的一級公路區(qū)段。(梨坪屬于生態(tài)不利區(qū))(2)生態(tài)穩(wěn)定區(qū)：風(fēng)景區(qū)的其他游人所及地帶。(圖)生態(tài)有利區(qū)：風(fēng)景區(qū)內(nèi)高路險、人跡罕至地帶。5.生態(tài)措施(1)生態(tài)不利區(qū)：應(yīng)盡快恢復(fù)周邊的植被；居民的生活污水應(yīng)通過合理的污水處理設(shè)施進(jìn)行處理，徹底杜絕污染源的產(chǎn)生。(2)生態(tài)穩(wěn)定區(qū)：風(fēng)景區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施建設(shè)必須經(jīng)過詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計，(3)生態(tài)有利區(qū)：以保證現(xiàn)有自然生態(tài)為主。1.風(fēng)景區(qū)分區(qū)及結(jié)構(gòu)規(guī)劃井岡山風(fēng)景名勝區(qū)劃分為“十一區(qū)”——十一大景區(qū)、“一中心”——接待服務(wù)中心。各大景區(qū)圍繞接待服務(wù)中心呈序號景區(qū)名稱面積(平方公里1.十一大景區(qū)茨坪中心景區(qū)黃洋界景區(qū)龍?zhí)毒皡^(qū)茅坪景區(qū)主峰景區(qū)湘洲景區(qū)筆架山景區(qū)桐木嶺景區(qū)龍市景區(qū)朱砂沖景區(qū)鵝嶺景區(qū)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第44頁與合作伙伴共同成長2.接待服務(wù)中心茨坪一梨坪旅游鎮(zhèn)2.風(fēng)景區(qū)布局(1)對外交通風(fēng)景區(qū)有三個出入口：從東北方向經(jīng)井岡山市新城區(qū)進(jìn)入是風(fēng)景區(qū)的主要出入口；從西北方向的龍市鎮(zhèn)進(jìn)入為輔助出入口；從東南方(2)內(nèi)部交通風(fēng)景區(qū)的內(nèi)部交通主要以游覽公路為骨架，以局部的游覽步道以即319國道(茨坪至新城)、井隧省級公路(茨坪至黃地),以及其(3)景觀布局風(fēng)景區(qū)以茨坪中心景區(qū)為景觀核心，以五個重要景區(qū)(黃洋界景個輔助景區(qū)(湘洲景區(qū)、桐木嶺景區(qū)、龍市景區(qū)、朱砂沖景區(qū)、鵝嶺景區(qū))為輔助游覽區(qū)。(4)游覽設(shè)施配置風(fēng)景區(qū)的游覽設(shè)施以茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)為接待服務(wù)中心，在風(fēng)景區(qū)內(nèi)另設(shè)一處旅游村(茅坪)、兩處旅游點(白竹園、行洲)作為補(bǔ)充。村莊建設(shè)改造，按旅游村規(guī)模建設(shè)一定的游覽設(shè)施。在仙口小三峽則結(jié)合水電站建設(shè)形成一定規(guī)模的旅游度假村。(5)居民布局風(fēng)景區(qū)內(nèi)的居民布局形式以維持現(xiàn)狀為主。對于茨坪-梨坪兩地，因為作為旅游鎮(zhèn)用地，加上井岡山市行政中心外遷，因而可適當(dāng)考慮搬遷部分居民到井岡山市新城區(qū)。茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)屬于三級保護(hù)區(qū)。《井岡山市風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)1.企事業(yè)單位、游覽設(shè)施、交通設(shè)施基礎(chǔ)工程設(shè)施均須進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃和設(shè)計，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后嚴(yán)格按照規(guī)劃實施。2.詳細(xì)規(guī)劃必須符合總體規(guī)劃精神，建設(shè)風(fēng)貌必須與風(fēng)景環(huán)境相協(xié)調(diào)，基礎(chǔ)工程設(shè)施必須符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范和滿足環(huán)保要求。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第45頁與合作伙伴共同成長同致行顧問1.嚴(yán)格保護(hù)現(xiàn)有的歷史文物建筑，定期修繕，保持原有的風(fēng)貌。2.保護(hù)有特點的民居、村寨和鄉(xiāng)土建筑及其風(fēng)貌，尤其是客家建筑。3.風(fēng)景區(qū)內(nèi)的各類新建筑，應(yīng)服從風(fēng)景環(huán)境的整體需求，不得與大自然爭高低，在人工與自然協(xié)調(diào)融合的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造建筑景觀和景點。4.建筑布局與相地立基，均應(yīng)因地制宜，充分順應(yīng)和利用原有地形，盡量減少對原有地物與環(huán)境的損傷與改造。5.嚴(yán)禁建造與風(fēng)景游覽無關(guān)的建筑。不準(zhǔn)使用缺少自然氣息的建筑以2~3層為主，茨坪最高不超過5層，其他景區(qū)不得超過4層。風(fēng)景區(qū)內(nèi)近期承擔(dān)15000張旅宿床位設(shè)置，遠(yuǎn)期承擔(dān)17000張旅游覽設(shè)施名稱近期床位數(shù)遠(yuǎn)期床位數(shù)茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)茨坪片區(qū)梨坪片區(qū)茅坪旅游村白竹園旅游點行洲旅游點其中，旅游鎮(zhèn)梨坪片區(qū)的設(shè)施配置有：車站、停車場、修理站、加油站、各級餐廳、商業(yè)設(shè)施、娛樂保健設(shè)施、旅宿設(shè)施等。1.道路交通促成泰井鐵路的快速建成，形成連接京九線的交通主結(jié)構(gòu)。規(guī)劃將319國道北移至廈白公路，打通連至湖南炎陵地二級公路，提升景勢。規(guī)劃在梨坪設(shè)置旅游汽車站，在各處景點位置設(shè)置停車場，其中在梨坪設(shè)置15000平方米的停車場。2.梨坪基礎(chǔ)工程規(guī)劃專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第46頁與合作伙伴共同成長單位額度用水量預(yù)測污水量預(yù)測M3/日消防系統(tǒng)污水處理站規(guī)模M3/日供電負(fù)荷預(yù)測3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展引導(dǎo)規(guī)劃茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)主營第三產(chǎn)業(yè)，配營第二產(chǎn)業(yè)，限營第一產(chǎn)業(yè)。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第47頁與合作伙伴共同成長同致行顧問帶，便于接受這三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射，同時也利于三大區(qū)域給井岡山發(fā)展帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。因此，本項目開發(fā)占有“天時、井岡山是中國優(yōu)秀旅游城市和國家4A級旅游區(qū)。其中黃洋界、茅坪八角樓以及被載入百元人民幣背景圖案的井岡山主峰享譽(yù)全球，龍樹種、棲息林海的珍禽異獸，這一切使這塊紅土地更具魅力。井岡山是中國革命的搖籃，是國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，光輝的革命歷史與壯麗的山河交相輝映，構(gòu)成井岡山得天獨(dú)厚的紅綠旅游文化。它集人文景觀和自然景觀于一身，具有極高的生態(tài)旅游價值和開發(fā)利用價值，目前已形成國內(nèi)著名的“政治名山”。項目用地規(guī)模較大，面積達(dá)113.39萬平方米，有利于整體規(guī)劃開發(fā)，有助于打造項目精品，樹立企業(yè)品牌。同時也使得該項目在區(qū)域根據(jù)《井岡山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,梨坪屬于茨坪-梨坪旅游接待鎮(zhèn)，處于整個風(fēng)景區(qū)的核心位置。根據(jù)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，項目主要以專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第48頁與合作伙伴共同成長規(guī)劃背景下，擬將建成具有國際水準(zhǔn)的國內(nèi)一流旅游接待基地、會議本項目的建成將提高井岡山旅游接待設(shè)施的檔次，提升井岡山市決定了本項目必將成為全國最具影響力和示范作用的標(biāo)志性紅色旅游該項目的政策優(yōu)勢主要體現(xiàn)在兩個方面：1.我國關(guān)于大力發(fā)展紅色旅游的相關(guān)政策使得近幾年紅色旅游發(fā)展迅速，全國著名的紅色旅游景區(qū)客流量急劇上漲，井岡山是其中的代表之一。2.中央關(guān)于“反哺革命老區(qū)”的政策使得該項目聚集各方利好因素，這為本項目的開發(fā)提供了巨大的便利。中信深圳(集團(tuán))公司集聚了人才、資金、技術(shù)、公共關(guān)系等優(yōu)勢和豐富的項目操作經(jīng)驗。中信的品牌效應(yīng)是本項目的優(yōu)勢之一。井岡山市的交通目前主要依托公路交通。過境的鐵路尚未建成開通，最近的火車站距離茨坪130公里，而最近的井岡山機(jī)場距離茨坪有80公里，且僅開通北京——泰和一條航線。雖然國家政策的扶持使得井岡山的交通狀況日益改善，但是目前的交通狀況是影響項目開發(fā)的因素之一。井岡山市目前的配套設(shè)施及其落后，不能滿足游客的需要。而梨坪基本上是一片荒蕪之地，故該項目開發(fā)還得從最基本的設(shè)施配套著手，從無到有，建立一座“井岡新城”,難度很大。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第49頁與合作伙伴共同成長同致行顧問不夠等原因，是提高該項目認(rèn)知度的主要障礙。雖然隨著井岡山的發(fā)展，上述情況能夠得到逐步緩解，但是人們對該項目整體形象的認(rèn)識就目前而言，井岡山市場甚至整個江西省顯然都不能支撐該項目，其目標(biāo)市場瞄準(zhǔn)了周邊發(fā)達(dá)省市乃至國內(nèi)外的高端市場。因此，該片區(qū)的前期推廣難度較大、成本較高，市場有待培育和引導(dǎo)。近年來，我國旅游業(yè)發(fā)展迅速，而“紅色旅游”因為得到國家政策的支持，其發(fā)展更是迅猛。全國旅游業(yè)的大好形式帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)，而旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的旅游地產(chǎn)雖然在我國是新興產(chǎn)業(yè)，卻也得到了長足的發(fā)展。目前，旅游地產(chǎn)市場還處于完全市場競爭的狀態(tài)下，勢力雄厚的企業(yè)乘機(jī)可以迅速發(fā)展占領(lǐng)市場。(二)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項目培養(yǎng)了可觀的潛在需求我國在2003年人均GDP跨越了1000美元門檻，2005年超過了國旅游市場形態(tài)也從低端的觀光旅游向休閑度假市場發(fā)展。這意味著該項目的目標(biāo)市場日漸活躍，其需求市場潛力可觀。該項目不能類同于普通項目的開發(fā)，也不能與發(fā)達(dá)城市的綜合項目開發(fā)相比。該項目與瑞士達(dá)沃斯以及國內(nèi)海南博鰲等案例有相似之處，均屬于引導(dǎo)型的區(qū)域開發(fā)項目，具有高度前瞻性。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第50頁與合作伙伴共同成長同致行顧問(一)國內(nèi)紅色旅游產(chǎn)品的競爭與井岡山齊名的國內(nèi)紅色旅游景區(qū)還有如延安、韶山、瑞金等地，這些地方均有可能開發(fā)出具有自身特色的紅色旅游產(chǎn)品，則在市場上引起了相互競爭。(二)國內(nèi)相同功能產(chǎn)品的分流運(yùn)動五大功能均能在國內(nèi)找到相似產(chǎn)品，而且存在市場背景和產(chǎn)品比該項目更成熟的可能。因此，在單項功能產(chǎn)品上引起的客源分流則是項目的潛在挑戰(zhàn)。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第51頁與合作伙伴共同成長第九章目標(biāo)客戶分析及定位市場經(jīng)濟(jì)條件下的一切投資行為都是以滿足特定目標(biāo)客戶為前提的，只有找到相應(yīng)的目標(biāo)客戶群，并深入的研究目標(biāo)客戶的個人屬性、此本章節(jié)的主要任務(wù)在于準(zhǔn)確的掌握井岡山目標(biāo)客戶的需求信息，把握游客的消費(fèi)特點與消費(fèi)趨勢，為產(chǎn)品的綜合定位、目標(biāo)市場的篩選、功能結(jié)構(gòu)的確定等提供詳細(xì)準(zhǔn)確的依據(jù)。以下是我們對井岡山旅游局提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、分析后，得到的對本項目的開發(fā)有利的信息，并通過對數(shù)據(jù)的分析去掌握需求市場的特點并預(yù)測需求市場的發(fā)展規(guī)律，以便為項目開發(fā)提供依據(jù)。錯誤：引用源未找到>分析：隨著受高等教育的人口比例不斷增加，在不斷接受外來文化的影響下，人們對產(chǎn)品的品位和檔次要求也越來越高。特別是對具有深厚文化內(nèi)涵與革命搖籃的井岡山風(fēng)景區(qū)更需要一定的知識結(jié)構(gòu)與文化水平才能體會到其中的樂趣，這就要求我們在產(chǎn)品的設(shè)計方面要推出更具匠心、更具有特色、更具高品位的產(chǎn)品。(二)年齡：中老年人憶苦思甜、不忘過去；青少年學(xué)習(xí)歷史，展望未來錯誤：引用源未找到專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值第52頁與合作伙伴共同成長同致行顧問>分析：年齡在36—55歲之間的市民出游的比例最高，因此在本項目未來的設(shè)計過程中，應(yīng)考慮到年齡層次的受重