淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量及其控制

陸龍坤：淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量及其控制

[摘要]：文章詳細(xì)論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量內(nèi)涵、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的理論確定及具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量確定，最后提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施，對于開發(fā)商及從事房地產(chǎn)開發(fā)人士具有一定的參考意義。

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)開發(fā)

項(xiàng)目質(zhì)量

質(zhì)量控制

ABriefAnalysisontheProjectQualityandItsControlinRealEstateDevelopmentLuLongkun（CollegeofChongqingUniversityofPostsandTelecommunication400065）

Abstract：Thepaperdiscussesthemeaningofrealestateprojectquality,thetheoretical

establishmentofprojectquality,andqualityconfirmationofconcreteproject.Finally,itputforwardtheconcretemeasurestocontrolrealestateprojectquality.Thus,itisofreferentialsignificancetorealestatedevelopersandthoseworkinginthisfield.

Keywords：developmentofrealestate

projectquality

qualitycontrol一、引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，對于投資開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量分析與確定十分重要。針對某宗地塊，開發(fā)企業(yè)在做了大量的市場調(diào)研后，必須面臨的一個重要問題就是要根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，確定房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體實(shí)施方案，方案中對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量應(yīng)有明確的描述。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義和內(nèi)容

在通常情況下，人們提起房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，很自然地就想到屋面、廚房是否生滲水、漏水，門窗是否變形，墻面是否出現(xiàn)裂縫等等，這其實(shí)只是房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵之一的施工質(zhì)量而已。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入一個快速發(fā)展的高潮期，房地產(chǎn)業(yè)已由基本的發(fā)展需求逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)、社會、自然的全面發(fā)展需求，我們應(yīng)該明確并建立期嶄新、全面的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量觀。

國際標(biāo)準(zhǔn)化組織在ISO840《質(zhì)量――術(shù)語》標(biāo)準(zhǔn)中對質(zhì)量的定義是：“反映產(chǎn)品或服務(wù)滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征和特性的總和?！币虼?，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量同樣可以定義為：反映房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征和特性的總和。

我們應(yīng)重點(diǎn)從以下兩個方面把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量含義：

第一、滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的深化發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目能滿足多少、在何種程度上滿足消費(fèi)者的需要，將成為衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目市場價值的客觀標(biāo)準(zhǔn)，這可以說是市場經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量范疇上的根本所在。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的物質(zhì)性成為最基本的要求，而經(jīng)濟(jì)性（或?qū)嶄N性）上升成為第一客觀標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量首先要以消費(fèi)者的貨幣資金來體現(xiàn)。這是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)質(zhì)量觀與市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)質(zhì)量觀的根本區(qū)別所在，正確理解這一點(diǎn)，對于搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量具有直接的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)意義。

第二、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的特征和特性指其應(yīng)該具有的客觀要求屬性的總稱，即房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足消費(fèi)者需要的各種屬性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可維修性、經(jīng)濟(jì)性等互相聯(lián)系、互相依存的各方面，從實(shí)質(zhì)上提出了要全面理解和把握房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵的要求。國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦公室的《商品房性能認(rèn)定暫行管理規(guī)定》中，將房地產(chǎn)性能按安全性、居住性、耐久性、持續(xù)性發(fā)展性及經(jīng)濟(jì)性等五個方面，也充分地反映了對房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵的全面性要求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量體現(xiàn)為業(yè)主的使用質(zhì)量，它反映物業(yè)使用的安全性、方便性、舒適性等等，這些都是圍繞著使用的人來體現(xiàn)的服務(wù)。它包括地域、設(shè)計、工程、環(huán)境、配套、服務(wù)等內(nèi)容，顯然，建筑工程質(zhì)量只是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量中的一個環(huán)節(jié)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的理論確定

房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的理論確定，就是指房地產(chǎn)投資者決定開發(fā)建設(shè)什么質(zhì)量水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目。開發(fā)企業(yè)確定房地產(chǎn)質(zhì)量水平的標(biāo)準(zhǔn)就是所開發(fā)的項(xiàng)目是否適銷對路，是否最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)“利潤最大化”的經(jīng)營目標(biāo)。

房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定，首先應(yīng)當(dāng)考慮用戶對房地產(chǎn)項(xiàng)目使用功能的滿足程度，其次要考慮用戶愿意付出的購買成本，再次要考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本及對目標(biāo)利潤的要求。實(shí)質(zhì)上，就是弄清楚房地產(chǎn)質(zhì)量的變化與價格、成本、利潤之間的關(guān)系。項(xiàng)目的價格是其諸多質(zhì)量要素的綜合反映，在確定了項(xiàng)目的總體質(zhì)量水平之后，我們將據(jù)此一一確定項(xiàng)目的質(zhì)量因素的諸多方面如地域、設(shè)計、工程、環(huán)境、配套、服務(wù)等質(zhì)量內(nèi)容。

上圖為質(zhì)量－價格、成本、利潤之間的關(guān)系曲線。及景觀設(shè)計。在樓盤的規(guī)劃中，實(shí)現(xiàn)人與人的溝通、人與自然的交流是十分重要的原則，小區(qū)公共空間的設(shè)計不應(yīng)僅僅是簡單的增加綠化面積，而應(yīng)體現(xiàn)空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、景觀環(huán)境、社交環(huán)境、娛樂環(huán)境、智能環(huán)境和管理環(huán)境等多重品質(zhì)的整合效應(yīng)，營造共享空間的“親切基因”，如人車分流、增加小孩和老人自由活動場所、為殘疾人提供無障礙通道等等。根據(jù)許多開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用和景觀綠化投資可以說是邊際利潤最高的兩個項(xiàng)目，其對銷售的促進(jìn)作用是不可估量的。無庸置疑，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場不是沒有市場，也不缺乏購買力，而是缺乏房地產(chǎn)項(xiàng)目的力作。

2、戶型

在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，戶型對市場效果的影響都是舉足輕重的。在很多戶型多樣化的小區(qū)中，都很容易發(fā)現(xiàn)這樣的情況：這個小區(qū)往往有一兩種戶型特別好賣，這樣的戶型，即使開發(fā)商將價格提高，依然比較搶手。而有的戶型，甚至將價格下調(diào)一成以上，仍然會賣不動。戶型對市場效果的影響，往往是致命的，戶型具有一票否決權(quán)。當(dāng)戶型與面積相聯(lián)系時，戶型實(shí)際上涉及市場定位問題，即“選擇一種戶型，就是設(shè)定你的生活方式”。市場告訴我們，必須重視房型的設(shè)計及其功能的體現(xiàn)。了解市場的需求后，接下來就是如何合理地布局一套房子。準(zhǔn)確地找到市場地切入點(diǎn)，綜合分析近期熱銷的房型。

現(xiàn)代購放者對住宅戶型的需求越來越講究，這就要求開發(fā)商和設(shè)計人員不斷去研究市場變化和人們地購房心理，不斷創(chuàng)新設(shè)計，拿出迎合市場需求的好房型，拿出佳作。

3、建筑質(zhì)量

如今，商品房施工質(zhì)量投訴以成為消費(fèi)者投訴的十大熱點(diǎn)之首。在這種情況下，建筑質(zhì)量地好壞直接影響到開發(fā)商地投資效益，只有建筑質(zhì)量高地物業(yè)才能給開發(fā)商帶來豐厚地經(jīng)濟(jì)回報。

在北京，有開發(fā)商公開宣布，建筑質(zhì)量將是房地產(chǎn)市場下一個賣點(diǎn)。該開發(fā)商提出“過程精品”地理念和“用人們地承諾和智慧雕塑時代地藝術(shù)品”的建筑質(zhì)量方針，并要在國內(nèi)房地產(chǎn)率先推出包括《房屋使用手冊》和《保修服務(wù)卡》在內(nèi)的“一卡一書制”。其做法得到了社會的一致好評，被譽(yù)為“透明建筑”；在上海，有知名施工單位承建的商品房，其售價高于同類商品房，在南京，開發(fā)商已經(jīng)注意到了這一點(diǎn)，南京的房地產(chǎn)廣告，多數(shù)將樓盤的建筑商標(biāo)注在上面，有的甚至還一一陳述建筑商的輝煌歷史，作為廣告宣傳的主要訴求點(diǎn)。

4、新材料新技術(shù)的應(yīng)用

選擇不會對人體產(chǎn)生傷害、有助于節(jié)能、盡量減少維護(hù)需求的綠色環(huán)保建材是建造“以人為本”的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求。目前，重慶市有關(guān)部門正大力積極推廣新材料新技術(shù)的應(yīng)用，如多功能模數(shù)磚，其優(yōu)質(zhì)、高強(qiáng)、保溫的性能是傳統(tǒng)磚無可比擬的。

5、配套

房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套必須緊密結(jié)合市場的變化，特別是隨著人們的生活方式的變化而對房地產(chǎn)提出較高的要求。

對于住宅小區(qū)而言，公建配套務(wù)求實(shí)用，許多開發(fā)商越來越重視公建配套的建設(shè)，許多小區(qū)的公建配套，尤其是會所，一家比一家做得好，一家比一家花錢多，一家比一家功能齊全?？陀^地講，小區(qū)地公建配套的確重要，如何一個住宅小區(qū)都應(yīng)具備滿足業(yè)主從生理到心里需要的各方面功能。過去那種不講究公建配套和配套不完善的住宅小區(qū)卻是不符合今天消費(fèi)者地居住要求了，但眼前一些高檔次高標(biāo)準(zhǔn)公建設(shè)施的樓盤也不見得適銷對路。而對于業(yè)主來說，他們需要使用地公建設(shè)施，但不必過于奢華，那樣是中看而不中用地。首先，要講究住宅小區(qū)公建的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，其次，小區(qū)公建配套要充分利用社會資源，努力降低成本。

對于寫字樓來說，寫字樓地功能也正在悄悄地發(fā)生改變，已不再是工業(yè)企業(yè)在市場中心設(shè)置的僅供交換文書資料的辦公空間，對于更多的公司來說，寫字樓就是他們的“生產(chǎn)車間”，是可以在寫字樓里直接創(chuàng)造利潤的，例如廣告公司、律師事務(wù)所、中介咨詢公司等。他們也對配套提出更新更高的要求，例如寬帶網(wǎng)的接入、提供商務(wù)服務(wù)等。

4、注重物業(yè)管理

售后服務(wù)在房地產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)為物業(yè)管理。物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同和契約，對已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合管理。

物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益為目的。以服務(wù)為宗旨，就是要在物業(yè)管理的全過程中突出“服務(wù)”二字，管理也是一種服務(wù)。以經(jīng)營為手段，就是在物業(yè)管理的全過程中實(shí)行有償服務(wù)，并通過經(jīng)營各種實(shí)業(yè)，解決物業(yè)管理中個項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的開支。以效益為目的，就是以社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益為最終目標(biāo)。

優(yōu)秀的物業(yè)管理可使物業(yè)保值增值，一些注重物業(yè)管理的開發(fā)公司，不僅提高了所開發(fā)項(xiàng)目的銷售速度，也提高了所開發(fā)項(xiàng)目的價格，甚至還可以規(guī)避彌補(bǔ)所開發(fā)項(xiàng)目的一些天生缺陷。六、結(jié)束語

對房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量的確定是每個項(xiàng)目都必須面臨的一個關(guān)鍵問題，為了更好的解決這一問題，首先我們應(yīng)該由一個全面的認(rèn)識，即對房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的各個要素應(yīng)有一個較為深入的全面研究；其次根據(jù)各個項(xiàng)目的具體因素，細(xì)分市場