【論物業(yè)服務(wù)合同的法律效力8700字（論文）】

論物業(yè)服務(wù)合同的法律效力摘要物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主方和物業(yè)服務(wù)公司所簽訂的合同，合同內(nèi)容里明確約定了雙方需要承擔(dān)的責(zé)任以及擁有的權(quán)利，但是在實(shí)際生活中，由于國(guó)內(nèi)的法律對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同各方面的規(guī)規(guī)制都不太全面，導(dǎo)致該合同在實(shí)際使用中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同的法律體系不健全、合同主體的法律地位不明確、安全保障義務(wù)較模糊、合同任意解除權(quán)行使不合理等問(wèn)題的存在，都影響著物業(yè)服務(wù)《民法典》效力的良好實(shí)現(xiàn)，當(dāng)前必須要要采取針對(duì)性措施對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行完善，促進(jìn)國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)合同在法律上擁有更加明確的地位和效力。關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù)合同；法律效力；業(yè)主；物業(yè)服務(wù)企業(yè)目錄TOC\o"1-2"\h\uTOC\o"1-3"\h\u22686一、物業(yè)服務(wù)合同的法律界定 一、物業(yè)服務(wù)合同的法律界定（一）物業(yè)服務(wù)合同概念從整體上來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同的概念比較廣泛，想要對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確定義，涉及的相關(guān)主體和因素較多，牽扯到多個(gè)主體，比較復(fù)雜，所以對(duì)其進(jìn)行明確界定的難度較大，雖然學(xué)術(shù)界對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的定義進(jìn)行了長(zhǎng)期的研究和探討，但是目前依然尚未得到一個(gè)比較準(zhǔn)確的具有廣泛意義上的概念。[[]許步國(guó).對(duì)我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與法律效力問(wèn)題探討[J].前沿,2017(6):133.]當(dāng)前，可以從廣義和狹義兩個(gè)概念上來(lái)定義物業(yè)服務(wù)合同，從這兩個(gè)角度來(lái)把握物業(yè)服務(wù)合同的概念和內(nèi)涵。從狹義上來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同指的是業(yè)主大會(huì)依法與選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的合同，合同內(nèi)容是要求該公司向全體業(yè)主提供特定物業(yè)區(qū)域之內(nèi)的所有建筑物和配套設(shè)施維護(hù)和管理服務(wù)，向業(yè)主提供一系列專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主對(duì)于干凈舒適環(huán)境的需求，讓業(yè)主滿意物業(yè)公司為自己和小區(qū)提供的專業(yè)性服務(wù)。從廣義來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同指的是物業(yè)服務(wù)過(guò)程中各個(gè)相關(guān)主體所簽訂的一系列合同協(xié)議，涉及到多個(gè)流程，多個(gè)因素，在此過(guò)程中也會(huì)涉及到多個(gè)主體，比如前期物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)合同、普通物業(yè)服務(wù)合同、特殊物業(yè)服務(wù)合同等，每種合同的具體內(nèi)容都會(huì)存在較大的差異，在法律上也具有不同的效力，需要相關(guān)人員進(jìn)行認(rèn)真查閱和鑒別。[]許步國(guó).對(duì)我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與法律效力問(wèn)題探討[J].前沿,2017(6):133.[]袁盛楠.論前期物業(yè)管理合同的法律效力[J].職工法律天地,2015(012):270.（二）物業(yè)服務(wù)合同的法律特征雖然物業(yè)服務(wù)合同整體比較復(fù)雜，涉及的因素比較多，但是一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同基本上都會(huì)具有以下幾方面法律特征：第一，物業(yè)服務(wù)合同是繼續(xù)性合同。物業(yè)服務(wù)合同中的給付并不是一次性的，而是持續(xù)性的，通常是物業(yè)服務(wù)公司持續(xù)性地給予業(yè)主特定的服務(wù)，而業(yè)主也會(huì)持續(xù)性地向該公司繳納一定的費(fèi)用，在物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生效力的期間，物業(yè)公司和業(yè)主之間存在一種持續(xù)性的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，持續(xù)性的特點(diǎn)比較明顯。[2]物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同一旦簽訂，雙方都必須承擔(dān)一定的義務(wù)，需要根據(jù)合同內(nèi)容履行自己的義務(wù)，物業(yè)公司需要向業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主則需要根據(jù)合同規(guī)定，向物業(yè)公司定期繳納一定的費(fèi)用，所以雙方都應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)起自身的責(zé)任和義務(wù)，如果一方違反了應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，則就會(huì)影響到另一方繼續(xù)履行義務(wù)的意向和工作。第三，物業(yè)服務(wù)合同屬于服務(wù)合同。服務(wù)合同中的服務(wù)一般指的是非物質(zhì)的無(wú)形服務(wù)，服務(wù)提供者需要根據(jù)合同規(guī)定提供一系列專業(yè)服務(wù)以獲得預(yù)期中的收益，具體來(lái)說(shuō)，在簽訂完成物業(yè)服務(wù)合同之后，物業(yè)服務(wù)公司需要向特定區(qū)域內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供多方面的專業(yè)服務(wù)，給小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)干凈整潔、規(guī)范有序的生活環(huán)境，滿足業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的多方面要求，讓小區(qū)業(yè)主滿意。[3]（三）物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的法理基礎(chǔ)一是建筑物區(qū)分所有權(quán)，這是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的另一種形態(tài)。在現(xiàn)代社會(huì)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，建筑業(yè)也呈現(xiàn)出全新的發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)今時(shí)代的建筑物已經(jīng)呈現(xiàn)出向垂直空間發(fā)展的趨勢(shì)，建筑物區(qū)分所有權(quán)就在這樣的背景下出現(xiàn)，區(qū)分所有權(quán)人擁有對(duì)共有區(qū)域的占有和使用權(quán)，當(dāng)相關(guān)人員聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)公司代自己進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系就此出現(xiàn)，這并不是物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司，所有業(yè)主依然對(duì)物業(yè)管理事務(wù)擁有知情權(quán)、參與權(quán)等基本權(quán)利，物業(yè)公司需要尊重業(yè)主的基本權(quán)利，并履行自身的業(yè)務(wù)。二是業(yè)主自治權(quán)，即所有業(yè)主共同享有對(duì)一定區(qū)域內(nèi)共有部分的管理權(quán)，這也是保障業(yè)主基本權(quán)利的重要渠道，業(yè)主通過(guò)履行自身的基本管理權(quán)力，滿足自身對(duì)于居住環(huán)境的多方面要求，而物業(yè)公司需要尊重業(yè)主的自治權(quán)，在傾聽(tīng)其意見(jiàn)的基礎(chǔ)上持續(xù)優(yōu)化和改善自身的工作業(yè)務(wù)。[[]季如進(jìn),劉繼敏.論物業(yè)管理合同的法律效力[J].城市開(kāi)發(fā)，2017(7):55.[]季如進(jìn),劉繼敏.論物業(yè)管理合同的法律效力[J].城市開(kāi)發(fā)，2017(7):55.（四）物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系在當(dāng)今時(shí)代的物業(yè)服務(wù)合同中，合同內(nèi)容會(huì)涉及到多個(gè)主體和多種因素，相對(duì)比較復(fù)雜。從整體來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同的主體主要包括三大方面：一是物業(yè)服務(wù)的提供者，一般是指提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，該企業(yè)必須是依法成立的具有相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)。屬于專業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)；二是業(yè)主方，一般包括業(yè)主以及由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主都是在一定物業(yè)區(qū)域內(nèi)獲得物業(yè)所有權(quán)的人，在普通物業(yè)服務(wù)合同中，一般是業(yè)主作為一個(gè)整體和物業(yè)服務(wù)公司簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同，共同約定服務(wù)內(nèi)容；三是物業(yè)建設(shè)單位，在物業(yè)建設(shè)完成但尚未交付給業(yè)主的這段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)建設(shè)單位提供前期的物業(yè)服務(wù)。[5]物業(yè)服務(wù)合同的客體指的是物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系出現(xiàn)后出現(xiàn)的，具有復(fù)合型特征，包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的所有建筑物、植物、道路等客觀的物，也包括該區(qū)域內(nèi)人的各種行為。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括業(yè)主和物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)，雙方在簽訂完成物業(yè)服務(wù)合同之后，都應(yīng)該承擔(dān)起一定的權(quán)利和義務(wù)，在今后的合作中共同遵守物業(yè)服務(wù)合同中的內(nèi)容。[6]業(yè)主具有確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求物業(yè)公司履行自身義務(wù)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)等方面的權(quán)利，同時(shí)也需要承擔(dān)按期繳納服務(wù)費(fèi)用、遵守合同規(guī)定等義務(wù)；物業(yè)公司需要履行為業(yè)主服務(wù)、管理區(qū)域內(nèi)的行為、提供安全保障等義務(wù)，同時(shí)也有著物業(yè)管理權(quán)、獲得相應(yīng)報(bào)酬等權(quán)利。業(yè)主和物業(yè)公司都必須遵守所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中的具體內(nèi)容，履行自身的權(quán)利，承擔(dān)自身的義務(wù)。二、物業(yè)服務(wù)合同存在的法律效力問(wèn)題（一）物業(yè)服務(wù)合同的法律體系不健全目前，雖然國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)存在了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，但是國(guó)內(nèi)的法律體系對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容卻缺乏系統(tǒng)的規(guī)范，與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的法律體系不健全，具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1.對(duì)物業(yè)合同性質(zhì)認(rèn)定較模糊物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)名合同。當(dāng)前法律界對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在定位不清晰的問(wèn)題，尚且無(wú)法將物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)確定義和歸類，長(zhǎng)期將其作為委托合同、混合合同等性質(zhì)來(lái)看待。[7]國(guó)內(nèi)相關(guān)部門所制定的法律規(guī)章制度都帶有明顯的行政法規(guī)的特質(zhì)，站在行政管理的角度來(lái)管理物業(yè)服務(wù)行業(yè)，約束合同雙方行為，平衡雙方利益。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事法律關(guān)系范疇，長(zhǎng)期由行政法規(guī)來(lái)管理，不利于物業(yè)服務(wù)合同的可持續(xù)發(fā)展，限制了法律管理的效果。[[][]曹東忠.論物業(yè)管理合同的變更和解除[J].中外企業(yè)家,2016(1)：85.2.國(guó)內(nèi)尚未制定專門的法律制度來(lái)規(guī)制物業(yè)管理法律關(guān)系在當(dāng)前的司法實(shí)踐中，在業(yè)主組織尚未成立的前期物業(yè)管理期間，開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商常常利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)就小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)簽訂長(zhǎng)期合同，剝奪業(yè)主對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)控制管理權(quán)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》等都被大量應(yīng)用，但是比較分散，不夠統(tǒng)一，加上各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，都是根據(jù)本地社會(huì)發(fā)展水平來(lái)制定地方性法規(guī)，導(dǎo)致在物業(yè)服務(wù)合同管理方面出現(xiàn)不科學(xué)、不合理的狀況，在現(xiàn)實(shí)生活中也難以處理好物業(yè)公司和業(yè)主之間出現(xiàn)的沖突，法律制度不完善的情況長(zhǎng)期存在。（二）物業(yè)服務(wù)合同主體的法律地位不明確當(dāng)前，根據(jù)現(xiàn)行法律制度，物業(yè)服務(wù)合同主體法律地位難以確定，所以在司法實(shí)踐中遇到更多問(wèn)題。第一，業(yè)主大會(huì)的法律地位比較模糊。對(duì)于一定區(qū)域內(nèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，業(yè)主大會(huì)是極其重要的自治組織，相關(guān)法律也規(guī)定了這一組織的成立條件和成立流程，業(yè)主大會(huì)可以決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘，業(yè)主大會(huì)代表著全體業(yè)主共同的主觀意思，但是對(duì)于業(yè)主大會(huì)的法律地位，現(xiàn)行法律中并沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行明確的規(guī)定，加上業(yè)主委員會(huì)、各個(gè)業(yè)主等主體存在，相互之間的法律關(guān)系糾纏在一起，難以得到有效的解決。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)在法律上的法律地位不清晰，所以業(yè)主大會(huì)所擁有的法律權(quán)利和義務(wù)也難以被真正有效落實(shí)。[8]第二，業(yè)主委員會(huì)的法律地位不清晰?！睹穹ǖ洹妨信e的業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)系不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)，其目的在于保護(hù)業(yè)主共同利益，因此業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作，但最終選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)作出。但是現(xiàn)行管理像制度對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)沒(méi)有明確規(guī)定出來(lái)。業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有代表全體業(yè)主主觀意思的能力，但是其行為卻需要由全體業(yè)主所承擔(dān)，如果業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主和物業(yè)公司簽訂某合同，如果業(yè)主因?yàn)椴恢獣院贤瑑?nèi)容而提出異議，該合同是否具有法律上的約束力成為一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)可以發(fā)起訴訟，具有訴訟主體資格，但是其是否可以成為訴訟的主體或客體，也存在很大的爭(zhēng)議。[9]（三）物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù)較模糊1.安全保障義務(wù)的主體比較狹窄業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，物業(yè)公司需要嚴(yán)格根據(jù)合同內(nèi)容規(guī)定履行自身的義務(wù)，做好小區(qū)建筑物和相關(guān)設(shè)施的管理，維護(hù)好小區(qū)內(nèi)部人員的日常行為，滿足廣大業(yè)主對(duì)于小區(qū)環(huán)境的需求。在現(xiàn)實(shí)活動(dòng)中，在一定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)活動(dòng)的人都參與到物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，所以都要對(duì)其進(jìn)行安全方面的保障。[10]現(xiàn)行法律對(duì)于“業(yè)主”的范圍進(jìn)行了明確的規(guī)定，業(yè)主一般就是在實(shí)際上已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的人員，但是在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)往往還會(huì)出現(xiàn)其他種類的人員，比如業(yè)主朋友、家政人員、維修人員、來(lái)訪人員等，如果這些人員在在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)人身或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)應(yīng)該如何進(jìn)行保障。[[][]陳文.物業(yè)服務(wù)合同若干法律問(wèn)題研究[J].現(xiàn)代法學(xué),2018(2):156.2.安全保障義務(wù)內(nèi)容不清楚在一定區(qū)域內(nèi)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)，往往會(huì)涉及到人、物等多種因素，所以時(shí)常在安全保障義務(wù)方面出現(xiàn)一些糾紛，比如物業(yè)服務(wù)區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的場(chǎng)景：有業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間被困在電梯內(nèi)，而承擔(dān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)的物業(yè)公司卻沒(méi)有及時(shí)上前解救，導(dǎo)致業(yè)主受到較大的身心傷害，業(yè)主很容易和物業(yè)公司之間出現(xiàn)糾紛。比如因?yàn)槲飿I(yè)公司的安全監(jiān)管工作不到位，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的也出家中遭竊，出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主會(huì)和物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛。[11]再比如物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在隱患，但是物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)做好提醒工作，導(dǎo)致部分業(yè)主遇到傷害。這些情況在現(xiàn)實(shí)生活中時(shí)有發(fā)生，但是相關(guān)法律對(duì)這些內(nèi)容卻沒(méi)有作出明確的規(guī)定，或者做出的規(guī)定比較膚淺，僅僅是原則性的規(guī)定。在物業(yè)服務(wù)公司方面，雖然其在為業(yè)主服務(wù)時(shí)配備了一定的人力和物力，但是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)規(guī)定不明確，存在一些缺失，這就導(dǎo)致物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)也缺乏明確同意的規(guī)范，即使違反法律中的相關(guān)規(guī)定，因?yàn)榉梢?guī)定中也沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任，所以物業(yè)公司也不會(huì)承擔(dān)多大的責(zé)任，這樣就導(dǎo)致法律中所規(guī)定的的安全保障義務(wù)履行不到位，損害了業(yè)主的部分權(quán)益。（四）物業(yè)服務(wù)合同任意解除權(quán)行使不合理根據(jù)《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘屬于業(yè)主大會(huì)的決議事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)的職責(zé)為代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在實(shí)踐中，由于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序比較復(fù)雜，如果涉及招投標(biāo)則更為繁瑣，而業(yè)主大會(huì)決策的方式是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，這種決策方式就決定了業(yè)主大會(huì)無(wú)法參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的所有細(xì)節(jié)，這就產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)實(shí)際負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘事宜的現(xiàn)實(shí)需要。業(yè)主大會(huì)是否能夠授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其實(shí)質(zhì)是業(yè)主大會(huì)是否有權(quán)將《民法典》規(guī)定的業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定，對(duì)此法律并無(wú)明確規(guī)定。也就說(shuō)，如果業(yè)主大會(huì)對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)存在不滿意的情況，可以解聘物業(yè)服務(wù)公司，重新選擇新的物業(yè)服務(wù)公司，這在法律上有著明確的規(guī)定。所謂合同任意解除權(quán)，指的是合同當(dāng)事人可以根據(jù)自身的主觀意愿隨時(shí)單方面解除之前簽訂的合同，不論對(duì)方是否違約，都可以選擇解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。[[]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務(wù)合同主體研究[J].法商研究,2017(3):101.[]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務(wù)合同主體研究[J].法商研究,2017(3):101.與業(yè)主大會(huì)所享有的合同任意解除權(quán)相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擁有這項(xiàng)權(quán)利，現(xiàn)行法律并沒(méi)有做出明確的規(guī)定，社會(huì)各界對(duì)此也頗有爭(zhēng)議。在司法實(shí)踐中，因?yàn)樵搯?wèn)題的相關(guān)法律規(guī)定不夠清晰明確，所以也遇到諸多阻礙。[[]姚輝,段睿.物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問(wèn)題研究[J].法律適用,2018(1):34.]現(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)存在一些業(yè)主不配合物業(yè)公司工作、不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等行為，物業(yè)公司面臨這種情況卻又受限于合同的規(guī)定和限制，難以通過(guò)使用[]姚輝,段睿.物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問(wèn)題研究[J].法律適用,2018(1):34.三、物業(yè)服務(wù)合同存在的法律效力問(wèn)題的完善（一）完善物業(yè)服務(wù)合同的法律體系針對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同匯總存在的法律體系不健全的問(wèn)題，需要從以下兩方面進(jìn)行針對(duì)性完善。1.將物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)有名化從理論上來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同理應(yīng)屬于民事合同的范圍?！睹穹ǖ洹返?5條規(guī)定:“營(yíng)利法人的權(quán)力機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)作出決議的會(huì)議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)、法人章程，或者決議內(nèi)容違反法人章程，營(yíng)利法人的出資人可以請(qǐng)求人民法院撤銷該決議，但是營(yíng)利法人依據(jù)該決議與善意相對(duì)人形成的民事法律關(guān)系不受影響?！痹摋l探討的是營(yíng)利法人內(nèi)部決議和依據(jù)此決議作出的對(duì)外行為的關(guān)系，內(nèi)部決議的撤銷不當(dāng)然影響對(duì)外行為的效力，如行為相對(duì)人為善意，則為保護(hù)善意相對(duì)人，對(duì)外行為有效。該條規(guī)定涉及的是營(yíng)利法人，其目的在于通過(guò)保護(hù)善意第三人，維護(hù)商事交易的安全。業(yè)主大會(huì)作為非法人組織，其行為也有內(nèi)部行為和外部行為之分，對(duì)外行為的善意相對(duì)人也有保護(hù)的必要。就業(yè)主大會(huì)而言，業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議，業(yè)主委員會(huì)依據(jù)該決議與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)利益同樣應(yīng)得到保護(hù)。如業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議被撤銷，則要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為善意。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)為善意，則物業(yè)服務(wù)合同不受業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議被撤銷的影響，依然有效。從法律上對(duì)現(xiàn)存的比較模糊的規(guī)定進(jìn)行明確，可以精準(zhǔn)解決當(dāng)前司法實(shí)踐中遇到的諸多阻礙，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)更好的施行，保護(hù)廣大業(yè)主的合法利益。[12]2.完善相關(guān)法律體系為了促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，讓業(yè)主和物業(yè)公司之間的權(quán)利和義務(wù)更加平衡，當(dāng)前國(guó)家必須完善相關(guān)的法律體系。在整個(gè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)合同都屬于核心內(nèi)容，想要促進(jìn)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展，就必須要針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的制定和履行，完善當(dāng)前的相關(guān)法律體系制度，彌補(bǔ)現(xiàn)有法律體系中存在的諸多不足，有效規(guī)制相關(guān)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。（二）明確物業(yè)服務(wù)合同主體的法律地位第一，可以引入業(yè)主團(tuán)體制度，雖然國(guó)內(nèi)法律規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和職責(zé)，但是其法律地位方面的規(guī)定卻一直不清晰。所以在物業(yè)服務(wù)合同領(lǐng)域，需要明確當(dāng)事人的主體問(wèn)題，明確其職責(zé)和義務(wù)，確定一個(gè)清晰明確的民事主體，該主體代替全體業(yè)主的主觀意愿。業(yè)主團(tuán)體制度在國(guó)外廣泛存在，美國(guó)、日本、法國(guó)等地區(qū)都有著業(yè)主團(tuán)體方面的法律固定，其職責(zé)和權(quán)利也規(guī)定地很明確，業(yè)主團(tuán)體代表著業(yè)主的利益，對(duì)外可獨(dú)立代表著全體業(yè)主開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)，可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，這樣就可以讓物業(yè)法律關(guān)系更加清晰和明確。業(yè)主團(tuán)體必須是由全體業(yè)主組成，可以代表全體業(yè)主的利益，可以獨(dú)立發(fā)起并參與相關(guān)民事活動(dòng)，可以獨(dú)立承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任。第二，明確業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的法律地位。如果法律對(duì)業(yè)主團(tuán)體的法律主體資格進(jìn)行明確的規(guī)定，該組織就具備了基本的民事權(quán)利，也具備民事訴訟主體資格，擁有一定的民事權(quán)利，可承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，在此基礎(chǔ)上，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的責(zé)任也就變得更加清晰，其法律地位也變得更加清晰，其對(duì)外可以代表業(yè)主團(tuán)體，相關(guān)行為代表著業(yè)主團(tuán)體的利益，權(quán)利和義務(wù)都可以落實(shí)到業(yè)主團(tuán)體上，業(yè)主大會(huì)相當(dāng)于最高決策機(jī)構(gòu)，對(duì)外傳達(dá)業(yè)主團(tuán)體的意愿，同時(shí)對(duì)業(yè)主具有較強(qiáng)的約束力，而業(yè)主委員會(huì)就相當(dāng)于執(zhí)行機(jī)構(gòu)，以業(yè)主團(tuán)體的名義開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)。（三）健全物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù)1.擴(kuò)大安全保障義務(wù)的主體范圍當(dāng)前的安全保障義務(wù)的主體比較狹窄，需要擴(kuò)大，業(yè)主的家人和親屬都應(yīng)該被納入進(jìn)來(lái)，業(yè)主的親朋好友居住在業(yè)主家時(shí)，也需要被納入到物業(yè)服務(wù)合同安全保障義務(wù)的對(duì)象主體中來(lái)，這些人也需要享受到相關(guān)保護(hù)。此外，維修工人、家政人員、來(lái)訪人員也應(yīng)該被納入到安全保障義務(wù)主體中，雖然這些人并不屬于物業(yè)服務(wù)合同中所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)承擔(dān)者，但是他們會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)的物業(yè)公司所管轄的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)活動(dòng)，而物業(yè)公司對(duì)此區(qū)域有著管理和維護(hù)的義務(wù)，所以也應(yīng)該將服務(wù)對(duì)象擴(kuò)大到這些主體群體，如果這部分主體的人身、財(cái)產(chǎn)等受到損害，物業(yè)公司也需要承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。2.將安全保障義務(wù)的內(nèi)容明確化在自愿、平等的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司需要根據(jù)業(yè)主的需求，明確自身應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任。物業(yè)公司需要主動(dòng)制定出一套行之有效的安全保障制度，用來(lái)指導(dǎo)自身的相關(guān)活動(dòng)與行為。另外，物業(yè)公司還需要在服務(wù)區(qū)域內(nèi)維護(hù)好公共場(chǎng)所的秩序，如果出現(xiàn)損害業(yè)主利益的行為，應(yīng)該立即制止，發(fā)現(xiàn)有危險(xiǎn)因素的存在，馬上將其排除出去，做好日常巡邏工作，全方位保護(hù)業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同任意解除權(quán)一是要限制業(yè)主大會(huì)的任意解除權(quán)。物業(yè)公司和業(yè)主方在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同，共同約定了彼此的權(quán)利和義務(wù)，簽訂合同后，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)合同所規(guī)定的內(nèi)容在一定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)投放一定的人力和物力，如果業(yè)主大會(huì)在物業(yè)公司沒(méi)有做出重大違約行為時(shí)隨意解除合同關(guān)系，會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)較大的損失，所以必須對(duì)業(yè)主大會(huì)的任意解除權(quán)進(jìn)行限定，在物業(yè)公司未作出重大違約行為時(shí)，或者不具備其他正當(dāng)理由時(shí)，業(yè)主大會(huì)不可以隨意解除與物業(yè)服務(wù)公司之間的合同關(guān)系。[[][]薛玉春.物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)及效力認(rèn)定分析[J].法制與社會(huì),2018(2)：16.二是要明確物業(yè)服務(wù)公司的任意解除權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同本是雙方在公平自愿的前提下所簽訂的合同，物業(yè)公司作為合同中的另一方，也應(yīng)該具備合同解除權(quán)，如果有業(yè)主拒不承擔(dān)自身的職責(zé)，導(dǎo)致物業(yè)公司的利益受到較大損失時(shí)，物業(yè)公司也可以解除雙方之間的合同關(guān)系。但是法律需要對(duì)此做出規(guī)定，比如物業(yè)公司在解除合同前需要將原因告知全體業(yè)主，和業(yè)主委員會(huì)做好交接工作，移交相關(guān)的材料，同時(shí)向當(dāng)?shù)氐男姓芾聿块T報(bào)備，最大程度上減少給雙方帶來(lái)的損失。四、結(jié)語(yǔ)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主方和物業(yè)服務(wù)公司在公平自愿基礎(chǔ)上所簽訂的服務(wù)型合同，合同簽訂后，雙方都要根據(jù)合同內(nèi)容履行相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)也必須承擔(dān)自身的義務(wù)。但是在生活實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同在法律效力方面卻存在著物業(yè)服務(wù)合同的法律體系不健全、合同主體的法律地位不明確、安全保障義務(wù)較模糊、合同任意解除權(quán)行使不合理等問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題的存在，本文從四個(gè)方面提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。希望通過(guò)本文研究，可以促進(jìn)國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)合