物業(yè)管理服務(wù)方案

PAGE目錄TOC\h\z\u\t"標(biāo)題1,1,標(biāo)題2,2,標(biāo)題3,3"一、物業(yè)管理與服務(wù)方案 21.1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋日常管理與維修養(yǎng)護方案 21.1.1、房屋日常管理方案 21.1.2、保安內(nèi)部管理架構(gòu) 181.1.3、保安企業(yè)檔案管理 181.1.4、保安人事檔案管理 211.1.5、人員配備及管理方案 241.2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備管理與維修養(yǎng)護方案 461.2.1、設(shè)備管理宗旨及管理定位 461.2.2、設(shè)備設(shè)施維護管理制度及監(jiān)督方式 461.2.3、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備服務(wù)檔案資料的建立與管理 491.3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳達保安秩序管理及巡查方案 501.3.1、安全管理之整體構(gòu)想 501.3.2、物業(yè)安全管理控制要點 501.3.3、物業(yè)安全控制體系 521.4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理方案 541.5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化管理維護方案 591.5.1、綠化養(yǎng)護總體要求 591.5.2、綠化日常養(yǎng)護方法和要求標(biāo)準(zhǔn) 601.5.3、綠化養(yǎng)護服務(wù)方案及質(zhì)量保證措施 691.5.4、綠化養(yǎng)護工作規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn) 721.5.5、室內(nèi)綠化養(yǎng)護管理規(guī)定 841.5.6、綠化藥品領(lǐng)用和管理規(guī)定 841.6、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾分類的宣傳及管理措施 85二、運營商物業(yè)的應(yīng)急措施 912.1、應(yīng)對物業(yè)突發(fā)事件 912.2、突然斷電、斷水、斷氣的應(yīng)急措施，排水設(shè)施阻塞，雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施 962.2.1、緊急停水應(yīng)急措施 962.2.2、停電應(yīng)急處置預(yù)案 972.3、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范措施、消防、抗臺、抗震等緊急預(yù)案 972.3.1、盜竊事件處理預(yù)案 972.3.2、火災(zāi)事故緊急處理預(yù)案 992.3.3、抗臺應(yīng)急預(yù)案 1042.3.4、抗震應(yīng)急預(yù)案 1072.4、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防盜、防火的安全防范巡查、應(yīng)急供電系統(tǒng)、排水設(shè)備、電氣照明裝置等設(shè)備應(yīng)急檢修措施 1102.4.1、防盜、防火的安全防范巡查 1102.4.2、火災(zāi)消防應(yīng)急處置預(yù)案 1162.4.3、斷水應(yīng)急預(yù)案及相應(yīng)措施方案 1202.4.4、給排水設(shè)備檢修措施 1202.4.5、電氣照明裝置等設(shè)備應(yīng)急檢修 1222.4.6、斷電應(yīng)急預(yù)案及相應(yīng)措施方案 126一、物業(yè)管理與服務(wù)方案1.1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋日常管理與維修養(yǎng)護方案1.1.1、房屋日常管理方案我們的服務(wù)理念是：以客戶為中心，為客戶提供滿意的服務(wù)，讓客戶以良好的建議取代投訴。以客戶為中心：企業(yè)依存于客戶，理解客戶當(dāng)前和未來的需求。為客戶提供滿意的服務(wù)：滿足客戶的要求。讓客戶以良好的建議取代投訴：“滿意只是起點”，超越客戶的期望，贏得客戶的參與支持，為共同不斷提升管理水準(zhǔn)出謀劃策！我們的服務(wù)方針是：質(zhì)量第一，科學(xué)管理，精益求精。質(zhì)量第一：“在質(zhì)量和效益面前，我們首選質(zhì)量”，視質(zhì)量為我們企業(yè)的生命?？茖W(xué)管理：管理規(guī)范化，制度化，改變工作中的隨意性，以“法治”代替“任治”。精益求精：信守“沒有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為客戶營造美好的工作、生活環(huán)境。（1）項目的服務(wù)定位本次采購項目具有先進的配套設(shè)施，以人性化、智能化為建設(shè)目標(biāo)的多層建筑。物業(yè)公司提供的服務(wù)也要彰顯該項目的“旗幟”性作用。作為受到社會各界關(guān)注的焦點，物業(yè)公司要將各項目打造成一個物管的典范和品牌。基于對上述的思考，物業(yè)公司將遵循“精心管理、精誠服務(wù)、精品項目、精彩空間”的宗旨，以“建筑保值增值、增光添彩、主滿意舒心、樹立品牌”為目標(biāo)，把全新的理念，全新模式注入到該項目,傾力打造一流的精品項目，提高物業(yè)管理水平，推動物業(yè)在杭州市的發(fā)展，確立具有中國特色、一流水平的科技型物業(yè)管理模式，成為物業(yè)專業(yè)化管理的典范。（2）項目的管理目標(biāo)一年內(nèi)達到物業(yè)各項使用功能正常，使各項工作有條不紊地開展。二年內(nèi)深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象，確保甲方單位滿意率達98%以上；通過“杭州市物業(yè)管理示范項目”考評，并達到“杭州市物業(yè)管理示范項目”標(biāo)準(zhǔn)。（3）服務(wù)計劃及承諾3-1服務(wù)計劃我們根據(jù)項目物業(yè)特點和使用人服務(wù)需求，確定了我們在開展物業(yè)管理服務(wù)工作中的“三條服務(wù)計劃”。計劃之一：共性服務(wù)與個性服務(wù)的結(jié)合我們把日常的機電設(shè)備維護、治安消防、清潔綠化、咨詢投訴、辦公區(qū)域事務(wù)等常規(guī)性的服務(wù)稱之為共性服務(wù)。對于這些共性服務(wù)，我們將遵照物業(yè)管理服務(wù)委托合同的要求，按照ISO9000質(zhì)量體系文件規(guī)范運作，高質(zhì)量地提供服務(wù)，除此之外，我們還將盡全力滿足項目使用人合法、合理的服務(wù)要求，全方位提供具有個性化的特約服務(wù)及各項便民服務(wù)。計劃之二：服務(wù)的即時性與隱性相結(jié)合我們深知項目使用人需要一個安靜、舒適的工作、生活環(huán)境。因此，強調(diào)服務(wù)工作即時與隱性的結(jié)合顯得異常重要。對此，我們將對服務(wù)對象做全面、深入的調(diào)研，通過問卷調(diào)查、投訴分析等掌握其服務(wù)需求規(guī)律，采用嚴格培訓(xùn)服務(wù)人員、合理高配服務(wù)人員、精心安排工作時間、科學(xué)配置服務(wù)裝備等有效需求，反之則不去打擾顧客。計劃之三：物業(yè)管理與政府服務(wù)形象推廣相結(jié)合我們將堅持“一手抓基礎(chǔ)物業(yè)管理，一手抓精神文化建設(shè)”的管理思路，充分利用項目的資源優(yōu)勢，在各種重要節(jié)假日協(xié)助策劃組織文化活動。同時。我們將充分利用我們公司的社區(qū)資源優(yōu)勢，積極與項目主管部門聯(lián)系，策劃主題文化推廣活動，以提升項目對外服務(wù)形象。3-2服務(wù)承諾表序號承諾服務(wù)內(nèi)容承諾服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾服務(wù)責(zé)任及處罰1火災(zāi)責(zé)任事故基本杜絕查，確保消防安全。2刑事案件100%加強巡查，確保無刑事案件發(fā)生。3衛(wèi)生環(huán)境99%落實責(zé)任人進行保潔工作，實行巡查，確保大樓干凈整潔。4清潔率99%客服中心保潔領(lǐng)班監(jiān)督執(zhí)行，確保保潔人員清潔到位。5消防設(shè)備完好率100%落實責(zé)任人，實行巡查制度，建檔記錄。6房屋完好率98%落實責(zé)任人，實行巡查制度，建檔記錄損壞公共設(shè)施。7設(shè)備設(shè)施完好率99%落實責(zé)任人，實行巡查制度，建檔記錄損壞公共設(shè)施。8智能化系統(tǒng)運行正常率100%行。9維修、報修率100%分項檢查，一步到位，確保維修合格。10返修率小于1%對于維修項目，建檔記錄，確保服務(wù)滿足業(yè)主單位。11服務(wù)有效投訴率小于1%12100%發(fā)生投訴及時處理并處理，建立檔案，跟蹤處理結(jié)果。13服務(wù)滿意率95%PAGE（4）組織架構(gòu)及物業(yè)管理制度建設(shè)4-1服務(wù)管理組織架構(gòu)2物業(yè)管理之架構(gòu)設(shè)立高效架構(gòu)：組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能。我公司擬對項目設(shè)立一個客戶服務(wù)中心，進行統(tǒng)一管理。4-3組織架構(gòu)性質(zhì)組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能。我公司擬對項目設(shè)立一個服務(wù)中心，進行統(tǒng)一管理?？蛻舴?wù)中心實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責(zé)制，服務(wù)中心設(shè)經(jīng)理一名，下設(shè)綜合管理部、工程維修部、環(huán)境管理部、秩序維護等部門。服務(wù)中心是公司計劃為物業(yè)管理及服務(wù)而專門組建的服務(wù)機構(gòu)，具有下述運作特點：1、管理機構(gòu)的專屬性：該機構(gòu)是專為客戶服務(wù)的。2、服務(wù)內(nèi)容的綜合性：該機構(gòu)獨自全面完成物業(yè)管理服務(wù)的全部內(nèi)容，包括安全防范、清潔、綠化、設(shè)施設(shè)備的維護管理、物業(yè)管理綜合服務(wù)等，并負責(zé)外部的工作協(xié)調(diào)。3、管理服務(wù)的專業(yè)性：該機構(gòu)配備具有高素質(zhì)和豐富經(jīng)驗的管理、技術(shù)人才，以成熟并先進的管理運作體系和方法，確保管理服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量和高效率。4、管理運作的獨立性：該機構(gòu)將依據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求獨立運作，獨立核算，公司對其進行目標(biāo)管理并提供指導(dǎo)和人力、技術(shù)支持。5、公開性和透明性：該機構(gòu)全面接受委托單位的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、財務(wù)收支狀況等，主動征詢并隨時聽取客戶的意見，及時對自己的工作進行調(diào)整和改進。4-4服務(wù)中心組織架構(gòu)圖（二）相關(guān)運作流程圖5-5物業(yè)管理服務(wù)流程圖4-5物業(yè)管理服務(wù)流程圖PAGE文件控制流程圖PAGE記錄控制流程圖PAGE人員培訓(xùn)管理流程圖PAGE安保管理流程圖PAGE清潔管理流程圖PAGE綠化管理流程圖PAGE基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境管理流程圖PAGE機電設(shè)備管理流程圖1.1.2、保安內(nèi)部管理架構(gòu)保安隊長保安隊長保安組長保安組員保安組長保安組長保安組員保安組員1.1.3、保安企業(yè)檔案管理第一條為加強企業(yè)臺帳資料檔案管理，夯實安全管理基礎(chǔ)工作，合理利用臺帳資料檔案信息資源，根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、國務(wù)院《企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)條例》和《省安全生產(chǎn)條例》等法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)實際，特制定本管理細則。第二條檔案是指將企業(yè)安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)管理工作，用文字、圖表、聲像等不同形式的載體，進行收集、歸納和存放保管，即將安保工作臺帳資料收集整理歸檔。內(nèi)容包括：依據(jù)國家安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)的法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)特點制訂的安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程。第三條建立健全三級安保臺帳資料檔案管理制度，并作為工作考核內(nèi)容之一。安全隊長部門以及班組應(yīng)明確管理人員（臺帳檔案管理責(zé)任人），對本單位安全生產(chǎn)、安全保衛(wèi)臺帳、檔案資料的收集、登記、整理，規(guī)范管理臺帳資料檔案。第四條安保檔案管理工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，安保檔案實施監(jiān)督考評管理。第六條安全管理部門應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定將安保臺帳資料檔案管理工作納入評選安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)先進單位或個人的條件之一。第七條安保臺帳資料檔案歸檔的范圍：一、范圍：（一）安全管理機構(gòu)，包括：機構(gòu)設(shè)置；安全責(zé)任人、專（兼）職安全管理人員（含注冊安全主任）名冊。（二）安全責(zé)任制，包括：各級領(lǐng)導(dǎo)、職能部門和各崗位的安全職責(zé)；領(lǐng)導(dǎo)履行安全職責(zé)考評的情況；上級單位與本單位簽訂的安全責(zé)任書；本單位與所管轄的二級單位簽訂的安全責(zé)任書。（三）各級領(lǐng)導(dǎo)對安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)工作的批示、講話的文書或聲像。（四）安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)的管理規(guī)章制度；槍支、設(shè)備等安全操作規(guī)程。（五）日常工作臺帳記錄，包括：工作計劃和總結(jié)；經(jīng)警、槍支、金庫、倉儲等安全檢查；安全教育、隱患整改、事故調(diào)查和處理等記錄。（六）安全教育，包括：安全教育的年度計劃；參加地方政府有關(guān)部門組織的安全培訓(xùn)、知識競賽活動記錄；安全責(zé)任人、安全管理人員參加安全培訓(xùn)、持證記錄；職工安全教育記錄；特種作業(yè)人員培訓(xùn)、考核、持證上崗記錄等。（七）安全檢查記錄，包括：歷次（本單位和上級單位）安全檢查記錄；重點部位、專項安全檢查記錄。（八）事故隱患整改，包括：事故隱患登記；應(yīng)急防范措施；整改要求、計劃措施；整改結(jié)果等記錄。（九）事故調(diào)查和處理，包括：事故上報、登記記錄，事故調(diào)查報告、處理結(jié)案材料和防范措施等。安全檢查和事故隱患整改的記錄必須有被檢查（隱患整改）單位負責(zé)人和檢查（負責(zé)隱患整改）人員簽名。（十）發(fā)破案記錄，包括：發(fā)案報告、破案經(jīng)過、處理結(jié)果等。根據(jù)上述范圍結(jié)合本單位管理權(quán)屬范圍進行安保檔案材料收集歸檔。二、班組范圍：（一）安全管理機構(gòu)，包括：上級安全機構(gòu)設(shè)置文件和安全工作分工；安全責(zé)任人、兼職安全員及人員分工名冊。（二）安全責(zé)任制，包括：上級下發(fā)的各級領(lǐng)導(dǎo)、職能部門和各崗位的安全職責(zé)文件和本單位負責(zé)人、各崗位職工安全工作職責(zé)；上級對本單位履行安全職責(zé)考評的情況；上級單位與本單位簽訂的安全責(zé)任書；本單位與崗位職工簽訂的安全責(zé)任書。（三）各級領(lǐng)導(dǎo)對安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)工作的批示、講話的文件材料；上級下發(fā)的安全工作總結(jié)、工作要點；本單位工作計劃和總結(jié)；（四）安全保衛(wèi)、安全生產(chǎn)的管理規(guī)章制度、檢查規(guī)范；各種設(shè)備的安全操作規(guī)程；上級制訂以及本單位結(jié)合實際制訂的遇突發(fā)事件的應(yīng)急處置的救援預(yù)案和防范措施，包括如：遇盜搶、詐騙、火災(zāi)、洪澇、地震等突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案、辦法。（五）安全教育臺帳，包括：上級下發(fā)的教育的年度計劃和本單位年度安全教育學(xué)習(xí)安排表；參加上級組織的安全培訓(xùn)、知識競賽活動記錄；本單位組織進行的職工安全教育學(xué)習(xí)記錄簿；案例通報等有關(guān)學(xué)習(xí)資料。（六）案件、事故及事故隱患自查情況上報登記記錄，案件、事故（隱患）報告材料（上報后自留一份存檔）。第八條安保檔案工作實行“同步”管理，即：下達任務(wù)與提出安全工作要求的文書材料的形成、積累、整理和歸檔同步；檢查工作與檢查記錄材料的形成、積累、整理和歸檔同步。第九條安保臺帳檔案資料的歸檔應(yīng)在以下時間內(nèi)完成：（一）文書和聲像檔案由經(jīng)辦部門或者經(jīng)辦人員在每一項工作任務(wù)完成后移交檔案管理人員歸檔；（二）重要的安全工作會議、專業(yè)性技術(shù)會議和學(xué)術(shù)會議的文件材料，在會議結(jié)束后一個月內(nèi)整理、立卷，并移交檔案管理人員歸檔。（三）帶有密級的安全管理文件材料，應(yīng)由經(jīng)辦人隨時形成隨時歸檔。（四）破案和事故處理后即將材料整理歸檔，隨后將對責(zé)任人的處理結(jié)果也一并歸檔。第十條收集安保檔案材料時，應(yīng)保證安保檔案材料的完整。整理材料時，應(yīng)遵循檔案材料的形成規(guī)律，保持材料之間的有機聯(lián)系，便于保管和使用。第十一條安保檔案材料整理過程中，應(yīng)根據(jù)不同內(nèi)容和載體分別進行立卷。對未完成的檔案材料，整理時應(yīng)單獨存放，等完成后組卷歸檔。第十二條對錄音帶、錄像帶、照片、唱片、光盤等非紙質(zhì)載體的安保檔案材料進行歸檔時，應(yīng)將每一單項（盒或盤）作為一個保管單位，單獨編排檔號，并采取按年度結(jié)合內(nèi)容的方法分類整理和編號。其中與文字材料有直接聯(lián)系的應(yīng)編寫互見號或互見卡。第十三條反映和記錄本單位在安全管理或活動中并對以后有重要參考借鑒作用的安保檔案材料，應(yīng)永久保存。在本單位組織或參與的重大的安全活動中形成的，并具有一定參考價值的檔案材料，應(yīng)長期保存。第十四條在職務(wù)活動中形成的文件材料，必須定期移交檔案管理人員集中管理，任何個人不得據(jù)為己有或者拒絕歸檔。第十五條因機構(gòu)調(diào)整安全部門變動時，應(yīng)當(dāng)妥善保管安保檔案，整理登記后向接收部門移交，不得散失。檔案管理人員調(diào)動時，屬于歸檔范圍的文件材料必須全部上交，并辦理移交手續(xù)，不得擅自帶走或毀棄。第十六條安全部門保存的檔案主要供本單位使用。外單位的工作人員查閱檔案時，需說明使用其目的和使用范圍，并經(jīng)安全部門負責(zé)人批準(zhǔn)后方可查閱。第十七條借用安保檔案者應(yīng)負責(zé)所借檔案的安全和保密，不得擅自轉(zhuǎn)借，不得折疊、剪貼或抽取、拆散檔案，嚴禁在安保檔案上勾畫、涂抹、填注、加字、改字或以其他方式損害檔案的原有狀態(tài)。第十八條重要和密級的安保檔案，需要向外單位或個人交換、復(fù)制時，須報請單位隊長領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。第十九條安保檔案的保存價值應(yīng)定期進行鑒定。對保管期限的變動、密級調(diào)整和需要銷毀的檔案，必須經(jīng)安全部門負責(zé)人批準(zhǔn)。第二十條安保檔案的銷毀由檔案管理人員執(zhí)行，并經(jīng)安全部門負責(zé)人批準(zhǔn)。銷毀檔案時，由檔案管理人員和安全部門指派人員監(jiān)督銷毀并在銷毀清冊上簽字。檔案銷毀后及時調(diào)整檔案柜架，并在目錄及檢索工具中做出相應(yīng)的注明。庫存檔案未經(jīng)鑒定并履行批準(zhǔn)手續(xù)的，嚴禁銷毀。第二十一條凡有下列事跡之一的，應(yīng)給予獎勵。（一）安保檔案的收集、整理或者開發(fā)利用方面做出成績的；（二）對安保檔案的保護和現(xiàn)代化管理做出成績的；（三）執(zhí)行國家檔案法律、法規(guī)和企業(yè)檔案管理制度表現(xiàn)突出的。第二十二條違反本辦法有下列行為之一的，由所在單位對直接責(zé)任人員給予行政處分，造成損失的可以根據(jù)檔案的價值和數(shù)量，按有關(guān)規(guī)定責(zé)令賠償。（一）損毀、丟失或擅自銷毀具有保存價值的或者應(yīng)當(dāng)保密的安保檔案；（二）將職務(wù)活動中形成的應(yīng)當(dāng)歸檔的文件、資料據(jù)為己有或者拒絕向檔案管理人員移交的；（三）擅自提供、抄錄或者公布有密級檔案的；（四）涂改、偽造檔案的；（五）檔案工作人員玩忽職守，造成檔案損失的。第二十三條本管理細則適用于本單位。第二十四條本辦法自公布之日起施行。1.1.4、保安人事檔案管理為了規(guī)范公司人事檔案管理，加強檔案管理的完整性、真實性、及時性和保密性。同時為了維護人事檔案的完整，防止材料損壞，便于高效、有序的利用檔案資料，特制定本管理辦法。1.適用范圍適用于公司所有入職員工的紙質(zhì)檔案與電子檔案的管理工作。2.檔案建立及維護：人力資源管理人員負責(zé)員工檔案的建立及維護工作，自員工入職第一天起為員工建立檔案，員工入職后轉(zhuǎn)正、崗位變動、薪酬調(diào)整等資料在調(diào)整后的一周內(nèi)放入員工檔案。為保證檔案的時效性，要求員工每年3月份填寫一份最新的員工登記表并放入檔案，原登記表繼續(xù)保存。員工檔案管理人員負責(zé)將員工檔案按部門編號統(tǒng)一管理，并登記《檔案存放登記表》，建立《員工檔案目錄》，以便查詢。辭職、辭退員工的檔案從原部門提出，單獨保管。3.內(nèi)容（1）員工個人檔案內(nèi)容應(yīng)聘簡歷及面試評價表；身份證、學(xué)歷證書、戶口本復(fù)印件；背景調(diào)查記錄；入職登記表；體檢表；員工轉(zhuǎn)正工作總結(jié)、考核表；勞動合同；崗位變動記錄；薪資調(diào)整記錄；獎懲記錄；保險繳納記錄；與公司簽訂的其它合同、協(xié)議；其它有必要納入檔案的資料辭職申請、培訓(xùn)檔案單獨管理，不納入員工檔案范圍內(nèi)。（2）流程新員工入職當(dāng)天提交面試登記表、入職登記表和身份證復(fù)印件于人資部。七天后由人資部制作員工檔案，收齊新入職員工的所有手續(xù)、證件、資料后，統(tǒng)一裝入新的檔案袋內(nèi)，并在檔案袋封面左上方書寫上檔案袋編號、員工姓名、性別、籍貫、檔案袋所屬內(nèi)容。填寫完畢后按所屬部門放入文件柜保存。（3）流程于每月月底人資部上傳當(dāng)月所有入職新員工信息資料予以整理，具體不了解信息可請員工自行填寫上傳。（4）維護更新人力部門對員工自入職以來的培訓(xùn)、轉(zhuǎn)正、定崗、調(diào)崗、考核、獎罰、離職等情況進行全程跟蹤，并對相應(yīng)過程或結(jié)果進行編輯存檔，及時更新維護。對員工個人取得的職稱、證書，進行登記存檔。（5）借調(diào)查閱調(diào)閱員工的人事檔案需填寫《人員檔案借調(diào)查閱表》并經(jīng)有效批準(zhǔn)。本部門員工的人事檔案調(diào)閱需經(jīng)部門隊長批準(zhǔn)。部門隊長有權(quán)調(diào)閱其他部門員工的人事檔案，但需人資部門隊長審核。部門隊長級別的人事檔案，總經(jīng)理有權(quán)調(diào)閱。調(diào)閱檔案原則上在人資部門內(nèi)部并在指定人員陪同下調(diào)閱。如需借出人資部門，需人資部門隊長批準(zhǔn)。借閱檔案的人員，對檔案應(yīng)妥善保管，不得遺失、泄密和污損，不準(zhǔn)抽換、折卷、轉(zhuǎn)換，不得復(fù)印，借出的檔案必須在2天內(nèi)歸還。所有調(diào)閱檔案，均需登記備案。（6）離職離職員工的人事檔案每月清查，另外存檔，應(yīng)在妥善保管一年以后銷毀。員工辦理完離職手續(xù)后，單位有繼續(xù)保留員工檔案的權(quán)利。本制度最終解釋權(quán)歸人資部所有，本制度從下發(fā)之日起實行。1.1.5、人員配備及管理方案、項目人員組織架構(gòu)物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)中心秩序維護部服務(wù)部安保巡邏門衛(wèi)服務(wù)巡邏服務(wù)停車場管理服務(wù)日常巡邏服務(wù)維護、維修服務(wù)人員管控服務(wù)項目概況：本項目為全國第一批13個城市集體土地建設(shè)租賃住宅試點項目之一。同二村租賃住房1#2#3#樓為村民自己租用、4#5#樓為公開招租；項目位于杭州市錢塘區(qū)河莊街道永豐路，4#樓擬租賃房屋面積合計為17949.81㎡；5#樓擬租賃房屋面積合計為8469.28㎡；4#和5#樓擬租賃房屋面積合計為26419㎡。總體物業(yè)58699㎡，其中地下建筑面積13300平方米。經(jīng)勘察，上述租賃房屋目前已結(jié)頂，預(yù)計2022年6月竣工驗收。實際可租賃面積以竣工驗收后房產(chǎn)證為準(zhǔn)。二、采購內(nèi)容：運營方在項目正式移交后，以項目為主體設(shè)立產(chǎn)業(yè)出租運營商和物業(yè)管理團隊，派駐專業(yè)團隊，全權(quán)負責(zé)項目日常運營管理，人員招聘和管理，地上地下停車場服務(wù)管理。本項目以運營商為主體進行投標(biāo)，運營商沒有物業(yè)資質(zhì)的可以與物業(yè)進行聯(lián)合投標(biāo)，雙方公用資質(zhì)，但最終需要和牽頭企業(yè)（即運營單位）簽訂合同。項目成本費用包括：項目房屋租金、人工成本、項目物業(yè)維護費用（水、電、天然氣、綠化養(yǎng)護費用、設(shè)備維修費用<不含設(shè)備更新、更換，房屋和建筑主體及結(jié)構(gòu)維修>）、項目日常運營耗材（人員辦公用品、郵電通訊費用、網(wǎng)絡(luò)費用、辦公軟件）、日?；顒蛹肮?jié)慶費用、管理費用等。項目預(yù)期收入：房屋出租租金、物業(yè)費、停車場停車費、園區(qū)廣告費用（如遇租房限價政策，由投標(biāo)人自行承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險）等三、房屋出租運營要求：1、嚴禁房屋整體轉(zhuǎn)租。2、投標(biāo)人須結(jié)合項目實際情況擴大項目影響力，使得項目資產(chǎn)得以保值或增值。3、投標(biāo)人需要設(shè)立完整的運營團隊確保園區(qū)文化的確立，提升項目租戶和村民的居住幸福指數(shù)。4、投標(biāo)人需在基礎(chǔ)的出租管理基礎(chǔ)上進行相關(guān)的文化建設(shè)活動，定期舉行黨建文化、衛(wèi)生文化、尊老愛幼、鄰里互助相關(guān)內(nèi)容的文化活動，定向傳輸社會正能量，打造成一個積極向上、團結(jié)友善、愛黨敬業(yè)的正能量氛圍園區(qū)。四、房屋出租管理：考慮到出租對象人員構(gòu)成復(fù)雜，為提升租賃租房的治安環(huán)境，提高服務(wù)村民及租戶的生活質(zhì)量，夯實治安管理力量，需要加大報案、巡邏、基礎(chǔ)排查、矛盾化解、秩序維護、服務(wù)村民及租戶等多方面的工作力度。因此投標(biāo)人須配備專業(yè)的隊伍進行管理。（一）管理內(nèi)容：1、按照杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村股份經(jīng)濟合作社擬定的時間、地點要求開展工作，包括值班、會議、加班等。2、嚴格執(zhí)行杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村股份經(jīng)濟合作社各項規(guī)章制度，小區(qū)內(nèi)如遇到疫情，防疫標(biāo)準(zhǔn)須按照政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，投標(biāo)人自行承擔(dān)相關(guān)費用。3、巡邏安保參加值守、保衛(wèi)等輔助服務(wù)工作:文明執(zhí)勤，服從管理，快速反應(yīng)，勇于同各類違法違規(guī)行為做斗爭，按要求參加檢查各類場所，及時報告，及時落實，積極參加各類應(yīng)急救援，確保轄區(qū)社會安定，安全有序。保障和維護法律尊嚴確保生命財產(chǎn)安全。4、巡邏安保人員能正確操作和使用各類監(jiān)控設(shè)備，對管轄范圍內(nèi)的治安，消防等按要求開展監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村股份經(jīng)濟合作社及有關(guān)部門。5、協(xié)助杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村股份經(jīng)濟合作社各類指定活動的秩序維護等工作。6、上班時間不得抽煙、喝酒、睡覺、玩手機等與工作無關(guān)的事。7、巡邏人員須著裝統(tǒng)一整齊，語言文明，手勢規(guī)范，站姿端正，精神飽滿，保障安全，嚴守紀律，嚴守秘密。8、嚴格遵守交接班制度，按規(guī)定時間交接班，接班人員做好上崗前準(zhǔn)備，按規(guī)定著裝，攜帶執(zhí)勤用品，準(zhǔn)時接班。交班人員應(yīng)告知本班發(fā)生的情況和處理結(jié)果，并交待需要續(xù)繼辦理的事項。接班者未到或未辦理交接班手續(xù)，當(dāng)班者不能離開，不準(zhǔn)脫崗、空崗、睡崗，不準(zhǔn)遲到、早退。9、及時為杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村股份經(jīng)濟合作社的工作人員提供必要的輔助服務(wù)幫助。（二）管理人員要求：1、人員設(shè)置：1.110名巡邏安保人員。2、人員要求：人員要求年滿18周歲以上，60周歲及以下，高中及以上學(xué)歷，男性身高170cm及以上，女性身高158cm及以上，退伍軍人優(yōu)先，人員需具有安保上崗證。政治素質(zhì)好、品行端正、責(zé)任心強、無違法犯罪記錄、身體健康，儀表端莊，精力充沛，無不良嗜好，工作認真負責(zé)并定期接受培訓(xùn)，具體要求如下:2.1、本項目人員上崗前需經(jīng)招標(biāo)方審核同意，經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，方可開展相關(guān)工作。2.2、要求能輔助處理和應(yīng)對采購人公共秩序維護工作，能正確使用各類消防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。2.3、上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠、采用跨立站崗。2.4、文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認真負責(zé)。2.5、發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的安全隱患，及時報告采購人并協(xié)助予以處理。2.6、有下列情形之一的，不得錄用∶（一）受過刑事處罰或者涉嫌犯罪尚未查清的;（二）曾因吸毒、賣淫嫖娼、賭博等行為受過行政處罰的;（三）曾被行政拘留、司法拘留、收容教養(yǎng)的;（四）因違法違紀被開除、辭退或者解聘的;（三）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):3.1服務(wù)質(zhì)量要求：服務(wù)期內(nèi)中標(biāo)單位出現(xiàn)了問題，如缺崗、離崗、與采購人招標(biāo)單位人員之間出現(xiàn)糾紛等影響招標(biāo)單位聲譽的所有事件，中標(biāo)單位的主要負責(zé)人應(yīng)立即響應(yīng)，10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，1個小時內(nèi)解決問題，現(xiàn)場解決不了的應(yīng)采取應(yīng)急措施，應(yīng)立即阻止事態(tài)的發(fā)展，確保無任何影響采購人的事件發(fā)生。五、物業(yè)管理為保障租客和村戶的生活質(zhì)量，提升生活幸福感，因此投標(biāo)人須配備專業(yè)的隊伍進行物業(yè)管理。（一）服務(wù)內(nèi)容：按《杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市城管委關(guān)于杭州城區(qū)整潔度檢查考核試行辦法的通知》（杭政辦函〔2012〕177號）、按照《關(guān)于印發(fā)<2018年度杭州市城區(qū)整潔度評價實施辦法>的通知》（杭城管委[2018]40號）中明確的相關(guān)要求執(zhí)行；考核辦法如有調(diào)整，按新規(guī)定執(zhí)行。片區(qū)清掃、保潔（含機掃、灑水、潔面工程）必須作業(yè)到兩邊建筑物基石（機掃、灑水到道路側(cè)石），道路岔道、喇叭口清掃向外延伸15米。沿街街巷兩側(cè)店家生活垃圾（包括垃圾桶）必須做到不少于一日二次上門處置，嚴格做到垃圾分類，并做到即滿即清，同時保持街巷垃圾收集容器的完好和整潔，果殼箱無破損、歪斜、油漆剝落現(xiàn)象，箱門要關(guān)閉，垃圾桶不破損、蓋好蓋，垃圾房門關(guān)閉不敞開不破損、不生銹，周圍無污水，做到一日二清二擦洗，無垃圾滿溢、積存垃圾現(xiàn)象，外觀無殘標(biāo)，對不能自主修復(fù)的果殼箱應(yīng)及時上報管理部門。街巷兩側(cè)亂涂寫清理及交通隔離墩擦洗，無生活污水。車行道、人行道、綠化帶、花壇、天井、空地、垃圾箱周圍等公共場所要及時清掃并保持干凈，做到無雜物、無垃圾。路面無垃圾，無雜物，無積泥，晴天無積水。雨水井暢通干凈，樹圈無垃圾。建筑工地出入口保持清潔。垃圾箱（房）清運時協(xié)助直運公司人員清除散落在地面的垃圾。片區(qū)范圍渣土、大件垃圾、建筑垃圾等應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并提供專業(yè)清運車輛及時清理、清運及處理（量較大時，應(yīng)及時上報，經(jīng)核實量后及時作業(yè)）。垃圾箱（房）必須加蓋，垃圾清運應(yīng)做到車走地凈，垃圾箱周圍無遺留垃圾，不得沿路散落垃圾。垃圾箱（房）保持整潔，每天至少清洗兩次。及時制止偷倒亂倒垃圾行為，及時清除無主垃圾和廢土。遇有重大活動或抗臺、抗雪等突發(fā)事件，必須無條件及時組織力量做好清掃保潔等保障工作，服從甲方的統(tǒng)一指揮。（二）管理人員要求：1、人員設(shè)置：1.110名物業(yè)作業(yè)人員（包含一名物業(yè)負責(zé)人）。2、人員要求：人員要求年滿18周歲以上，60周歲及以下，男女不限，初中及以上學(xué)歷。政治素質(zhì)好、品行端正、責(zé)任心強、無違法犯罪記錄、身體健康，精力充沛，無不良嗜好，工作認真負責(zé)并定期接受培訓(xùn)，具體要求如下:2.1、本項目人員上崗前需經(jīng)招標(biāo)方審核同意，經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，方可開展相關(guān)工作。2.2、要求外包人員能輔助處理和應(yīng)對采購人公共秩序維護工作，能正確使用各類作業(yè)設(shè)備。2.3、清掃保潔員上崗須統(tǒng)一著裝，佩戴上崗證、穿反光服和戴反光帽，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時整改。物業(yè)單位要建立內(nèi)部誠信管理體系，并定期進行備案或更新，特別是各保潔人員發(fā)生廉潔、誠信、重大安全事故等方面問題，將被記錄在案，同時服從甲方誠信管理要求。投入設(shè)備至少包含但不限于：垃圾清運車、掃帚、雨衣、工作服（衣、帽、手套等）、基礎(chǔ)設(shè)備沖洗車、抽水泵、除雪設(shè)備、移車器等。（三）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):實行道路保潔時間段內(nèi)不間斷巡回保潔，道路清掃采用機械化作業(yè)與人工作業(yè)相結(jié)合方式。道路每日規(guī)定時間前完成一遍普掃。道路發(fā)生嚴重污染應(yīng)第一時間組織沖洗。道路垃圾不得反掃、漏掃，垃圾不得掃入窨井、綠地等。清掃專用車整潔無破損、滿溢，車廂無吊掛雜物現(xiàn)象，應(yīng)密閉運輸，不得停放在消防栓、公交車站旁、不得壓盲道，停放離人行道側(cè)石不超過20厘米，作業(yè)完畢后將工具清理干凈，停放在規(guī)定地點。保潔質(zhì)量應(yīng)達到路面、人行道“五無”、“五凈”。即“五無”：道路無垃圾、無雜物、無積泥、無積水、無污跡；“五凈”：路面干凈、綠地和樹圈干凈，邊角側(cè)石干凈，雨水井溝眼暢通干凈、果殼箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施及交通隔離欄（墩）、路燈桿和交通信號桿（2.2米以下部分）干凈。清掃垃圾采用專門車輛現(xiàn)場收集，不得焚燒垃圾、樹葉，樹枝落葉旺季及時清掃干凈。六、財務(wù)管理要求：1、運營方須嚴格執(zhí)行有關(guān)會計制度的法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章。2、運營方實行獨立、公開透明的財務(wù)制度，要求設(shè)立三方監(jiān)管賬戶進行資金統(tǒng)一監(jiān)管,運營方每月向招標(biāo)人上報一份收支情況財務(wù)報表，對于違反財務(wù)制度的，招標(biāo)人有權(quán)提出異議并進行查帳。3、本項目已經(jīng)享受過中央財政補助如政策有相關(guān)租賃限價指導(dǎo)文件，應(yīng)按照相關(guān)指導(dǎo)文件執(zhí)行，運營方自行承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險，如中途退租，甲方不予退還履約保證金。七、租賃期限：20年（裝修免租期6個月，第一年沒有免租期，第二年6個月免租期，即第一個半年支付全額租金，第二個半年支付6個月租金）八、履約保證金：150萬元九、租金繳納方式：1、本項目租金半年一付，每5年租金遞增10%，剩余部分由中標(biāo)單位自負盈虧。本項目最低限價為：600萬元/年。其它：對于1號樓、2號樓、3號樓村租戶的物業(yè)費、水費、電費、燃氣費由物業(yè)統(tǒng)一收取，物業(yè)費在投標(biāo)人租賃期間不高于1.5元/㎡/月。如果投標(biāo)人未及時按照合同要求支付租金，則租金利息按照應(yīng)繳納租金的每天萬分之五計算，如果90天未支付租金，招標(biāo)人解除合同并罰沒履約保證金。、項目主要管理人員配備序號姓名年齡性別學(xué)歷專業(yè)職稱在本項目擬任職務(wù)123456789、人員管理為強化公司各項管理，規(guī)范管理行為，樹立公司形象，特制定本制度，全體管理人員必須遵照執(zhí)行。一、遵守國家法律、法規(guī)，遵守各項規(guī)章制度，愛護公司榮譽。二、顧大局、識大體；服從公司的工作安排和上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，認真負責(zé)地完成各項工作。三、嚴格按照管理程序辦事，尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從管理，逐級匯報，平行協(xié)調(diào)，嚴禁越權(quán)行事，可越級了解情況，特殊情況或緊急情況時可越級指揮。四、對工作認真負責(zé)，態(tài)度端正，敢于承擔(dān)任務(wù)和責(zé)任，遇事冷靜，決不推諉、延誤。預(yù)測性地分析問題，解決問題。五、對工作及時總結(jié)匯報，提出工作計劃和管理方案，作好工作記錄，隨時反饋信息。六、協(xié)調(diào)好勞資關(guān)系和工作矛盾，嚴禁吵架、打架等事件，積極處理好各種突發(fā)事件和緊急任務(wù)。七、加強思想教育工作和學(xué)習(xí)，強化安全管理，熟悉行業(yè)規(guī)范，提高管理能力和綜合素質(zhì)。八、嚴守公司各項商業(yè)秘密，嚴禁感情用事，循私舞弊。九、嚴格休假制度，未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴禁擅離職守；隨時保持通訊暢通。十、著裝整潔大方，語言文明，熱情禮貌，嚴禁上班時間干私活。十一、團結(jié)友善，寬容理解，支持協(xié)作，聯(lián)系群眾，關(guān)懷員工。十二、完成公司安排的其他臨時任務(wù)。員工規(guī)章制度1、員工守則（1）遵守客戶、公司制定的各項規(guī)章制度，服從公司安排、調(diào)動。（2）熱愛工作，團結(jié)友愛，文明禮貌，實事求是，工作積極。（3）堅守崗位，忠于職守，按時上、下班，不拉幫結(jié)派，損公肥私；不得擅自離崗、脫崗、遲到、早退。（4）上班時統(tǒng)一著裝，保持良好的精神面貌，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。（5）上班時不準(zhǔn)講粗話、臟話。（6）上班時不能隨地吐痰、吃零食、吸煙，不得大聲喧嘩、聊天或看書、看報、做與本職工作無關(guān)的事情。（7）員工代表公司形象，在與你所服務(wù)的人員發(fā)生沖突時，不得頂撞，盡量保持克制，不得將個人情緒帶到工作中去而有損公司形象。（8）在崗位上要認真工作，不得做與工作無關(guān)的事情，與同事和上司相互配合，努力做好上級安排所定任務(wù)，并按時保質(zhì)保量完成工作，保持工作效率達標(biāo)。（9）不得盜竊公司、客戶、同事的財物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，照價賠償和承擔(dān)全部處罰，扣除當(dāng)月工資作抵押，并作開除處理，情節(jié)嚴重送公安機關(guān)處理，未經(jīng)允許，不得向外泄漏公司和客戶的機密。（10）工作時積極巡視自己的工作崗位，不同的情況要實行不同的清潔方法，對于不易清潔的要盡量想辦法，如不能處理的要及時告知現(xiàn)場主管或領(lǐng)班，不得因故而推卸責(zé)任。（11）如在檢查衛(wèi)生不合格者，分別給予批評教育、扣獎金、辭退處理。（12）在工作時，如遇水災(zāi)或火警時要及時通知保安人員或現(xiàn)場主管，并積極協(xié)助處理好善后工作。（13）積極接受上級和客戶考評，相互溝通、廉潔自律，增收節(jié)支，學(xué)習(xí)公司規(guī)章制度，進行精神文明建設(shè)，提高公司效益和企業(yè)形象，建立一支紀律嚴明，作風(fēng)過硬的隊伍。2、員工因清潔質(zhì)量檢查不合格的，作記過處理。3、員工出現(xiàn)下列情況，將作警告、記過罰款處理。（1）員工上班工作服不整潔、不干凈、皺折、破爛的。（2）服裝的紐扣沒扣好、領(lǐng)口、袖口、衣下擺等處的內(nèi)衣外露、外翻、鞋子不干凈的。（3）工作牌沒有在正確位置佩戴整齊，臟、舊、破爛而沒有及時更換的。（4）頭發(fā)沒有按標(biāo)準(zhǔn)進行整理的（男：短小，最好為寸頭、無胡須；女：束扎整齊洗凈、梳順）。（5）員工必須按時上下班，遲到、早退15分鐘之內(nèi)的。（6）員工在工作范圍內(nèi)說粗話、隨地吐痰、穿拖鞋、相互閑聊、呆站、大聲喧嘩、清潔工具、清潔材料隨處亂放、隨便舞弄清潔工具或其它棍棒的。（7）員工在上班工作中收集廢紙、易拉罐等廢品的。（8）員工將清潔工具晾曬、擺放在公共場地，經(jīng)教育仍不更改的。（9）對裝修工人任意拋灑、堆放裝修垃圾時，員工與裝修工人或住戶爭吵的（遇此情況要立即告知項目部管理處，由項目部管理處進行處理）。4、員工有下列情況之一的作記過或辭退處理（1）員工因清潔質(zhì)量或者言行舉止被管理處投訴的。（2）本公司員工相互爭吵的，或與管理人員、客戶發(fā)生爭吵的。（3）員工擅自移動客戶或顧客卸載的物品、雜物的。（4）員工在工作中引燃易燃物品的。（5）員工謾罵或威脅他人的。（6）員工在工作時間擅自接私活的。（7）員工故意浪費材料的。（8）員工在工作中，應(yīng)積極主動的完成自己的清潔工作，在清潔工作中對不易做干凈的地方借故推托的（遇此情況如自己不懂時應(yīng)向組長或主管請教怎樣處理，根據(jù)所需材料和工具要主動向組長或主管提出，由組長或主管到公司去領(lǐng)取進行處理）。（9）員工在工作中，對主管指出的不足之處沒有立即改正或因客觀條件不能及時改正，但又沒有按期完成的。（10）員工在上、下班途中未嚴格執(zhí)行著裝要求的。（11）員工遲到、早退15分鐘以上的。（12）員工在工作時間內(nèi)不得以任何理由和借口外出超過15分鐘之上或擅自離開工作崗位的。（13）員工在工作中躺坐休息、看書、看報、睡覺、亂添亂畫、抽煙、吃東西的。（14）員工曠工半天或半天以上的。（15）員工不服從管理的。5、員工出現(xiàn)下列情況之一的，作記大過并辭退處理，造成損失的按價賠償。（1）員工隨地大小便，嚴重影響公司和客戶形象的。（2）員工因玩忽職守，影響工作和造成損失的（參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理）。（3）員工私自使用甲方或客戶辦公用品（電話、傳真、復(fù)印等），按偷資論處。（4）不愛護并損壞、丟失清潔工具的（參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理）。（5）員工如引燃易燃易爆物品（或其它原因）啟動火警系統(tǒng)，造成人為心慌和混亂的。（6）員工在清潔各種玻璃、金屬表面、木質(zhì)地面、石材表面時亂畫或腐蝕其表面，造成嚴重后果的（參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理）。（7）員工故意損壞或偷藏他人財物、偷吃他人食物的（參照《管理人員規(guī)章制度》有關(guān)規(guī)定處理）。（8）員工毆打他人的。（9）員工在上班期間，與項目部所在單位發(fā)生非工作性接觸，損害公司利益和公司形象。（10）員工因病、事請假者，如沒有準(zhǔn)假而擅自離開崗位者。（11）員工未經(jīng)公司同意而擅自離開的（需提前一個月上交書面報告，經(jīng)主管簽字同意，交經(jīng)理審批同意后，待公司安排接替的人到位后方可辭工）。6、員工有下列情況之一的，公司根據(jù)情況給予獎勵：工作認真負責(zé)，清潔工作做得好，受到客戶書面表揚或所在工地被評為區(qū)、市、省衛(wèi)生文明小區(qū)、清潔先進單位的。（1）員工拾到財物，主動上交客戶、公司主管的，獎勵50-200元，并通過表揚。（2）員工如遇突發(fā)事件（如火警、水災(zāi)等）立即告知客戶并積極主動配合做好善后工作的。（3）積極舉報有嚴重違紀行為的員工（如偷盜等），經(jīng)查證屬實的。7、其它事項（1）公司員工如有特殊情況（急病或交通意外）須請假者，應(yīng)盡可能的提前告知公司。假期滿或未滿都不得擅自上班，必須先到公司報到，由公司安排其上班，否則不計工資。（2）在清潔過程中，發(fā)現(xiàn)電梯不銹鋼、地面花崗石、墻面、天花板、燈飾及其他物品（如不銹鋼煙灰缸、垃圾桶、花盆、消防栓、報警器、開關(guān)等）遭嚴重劃傷、損壞、丟失，要立即告知主管。（3）公司從項目部撤場后，員工必須在第二天早上8：00到公司所通知的指定地點報到，聽候安排，否則作為礦工處理。、員工教育選拔和培訓(xùn)制度為了純潔職工隊伍，確保員工的穩(wěn)定性和積極性，公司各管理人員員工的教育選拔和培訓(xùn)必須遵循以下原則：一、新到員工必須履行登記手續(xù)，完善建檔資料。二、新員工在上崗前必須學(xué)習(xí)各種規(guī)章制度，熟悉行業(yè)規(guī)范。三、新員工必須身體健康、品德端正。四、對管理人員的選拔，必須是工作積極、認真負責(zé)，有一定組織能力的業(yè)務(wù)骨干。五、對于員工中的一些過激行為和違規(guī)操作，管理人員應(yīng)及時進行批評、教育和糾正。六、加強員工思想教育工作，統(tǒng)一思想觀念，強化勞動意識和服務(wù)意識，樹立責(zé)任意識和集體意識。七、對員工中的積極份子進行培養(yǎng)和引導(dǎo)，使其逐步成為業(yè)務(wù)骨干或基層管理人員。八、對先進員工進行一定的經(jīng)濟獎勵和精神獎勵，并不斷鼓勵其努力進取，爭取做出更大的貢獻。九、對于嚴重違反各項規(guī)章制度或造成重大經(jīng)濟損失者，公司將嚴肅處理直至除名。如有違法行為，將交由司法機關(guān)處理。十、全體管理人員應(yīng)具有容人之量，寬以待人，充分發(fā)揮員工的積極性和主動性。隨時了解和掌握環(huán)衛(wèi)作業(yè)的相關(guān)要求和規(guī)范，并不斷學(xué)習(xí)提高工作能力和思想意識。、人員休息休假制度1、上、下班必須由班組長管理員點名，有事必須請假。2、10分鐘以內(nèi)遲到、早退扣考核工資2元/次；20分鐘以內(nèi)遲到、早退，扣考核工資5元/次；20分鐘以上遲到、早退，扣考核工資10元/次；1小時以上遲到、早退，扣考核工資15元/次。3、無故曠工1天，扣考核工資30元；無故曠工1天以上取消當(dāng)月工資50元，2天以上作自動離職處理。4、工作時間無故串崗、脫崗、打堆閑聊的，第一次扣3元/次/人；第二次扣5元/次/人。5、請假規(guī)定（1）作業(yè)人員請假書面向管理人員提出，報項目經(jīng)理同意，報公司人力資源部備案后方可批準(zhǔn)。（2）管理人員請假須書面向項目經(jīng)理提出，項目經(jīng)理作好人事安排并報公司人力資源部備案同意后方可批準(zhǔn)。（3）項目經(jīng)理請假須書面向人力資源部提出申請，總經(jīng)理同意后方可執(zhí)行。6、遇緊急情況不能事前書面請假，應(yīng)在2小時內(nèi)口頭告知所屬部門負責(zé)人，并說明事由，事后應(yīng)立即補辦請假手續(xù)，否則以曠工處理。7、員工因私請假，全年累計不得超過15天，事假需提前一天填寫請假申請。員工在事假期間患病、或因故負傷，視為事假處理，事假申請的最小單位為半天。a)病假①員工若需請病假，須填寫請假申請，并經(jīng)主管部門負責(zé)人批準(zhǔn)后交公司人力資源部備案，員工申請病假超過兩天的，必須附市級以上醫(yī)院出具的相關(guān)證明，未按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)者一律以曠工處理。②病假超過15天的，員工可申請進入醫(yī)療期。員工只有患難以治愈的疾病或因公負傷而不能正常工作時方可進入醫(yī)療期，員工因身體原因不能回原工作崗位的，公司有權(quán)調(diào)整其工作崗位，或按公司規(guī)定終止勞動合同，如果員工不接受公司的調(diào)整安排，視為自動離職處理。b)婚假、喪假按國家勞動部門的規(guī)定辦理。c)元旦、春節(jié)、五一、國慶按國家規(guī)定計發(fā)工資。、節(jié)假日值班管理制度一、總則按照市、區(qū)政府“四個一樣”的要求，為加強節(jié)假日值班管理工作，保證元旦、春節(jié)、“五一”、“十一”放假期間公司生產(chǎn)作業(yè)、質(zhì)量、安全、后勤保障等工作正常有序開展，特制定本制度。公司實行區(qū)域值班和公司值班雙結(jié)合的管理制度。二、職責(zé)1.公司總值班由公司本部行政職能部門擔(dān)任，負責(zé)：1.1不定時的對各項工作的開展情況進行抽查并做好記錄。1.2值班人員在崗情況的抽查并做好記錄。2.各片區(qū)值班領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)：2.1片區(qū)項目假日期間各項工作的全面組織協(xié)調(diào)管理。2.2假前區(qū)域項目作業(yè)方案及應(yīng)急預(yù)案的審批工作。2.3應(yīng)急情況下應(yīng)急預(yù)案的落實督促和現(xiàn)場總指揮。2.4重大事件的業(yè)主溝通工作。2.5區(qū)域值班管理人員的離崗換班協(xié)調(diào)工作。3.公司辦公室為本制度的歸口管理部門。負責(zé)：3.1假前本部門、項目部、職能部門值班人員的選擇、核定、值班人員名單發(fā)布工作。3.2假日期間打字、復(fù)印、接待等行政配合工作。3.3登記度假主要管理人員的去向、聯(lián)系方式；保管好其他部門移交的相關(guān)資料、物品等。4.品質(zhì)部負責(zé)：4.1假前各項目部作業(yè)方案及應(yīng)急預(yù)案的備案工作。4.2假前本部門值班人員的選擇、核定、報告工作。4.3現(xiàn)場作業(yè)質(zhì)量情況的抽查，并協(xié)助項目部做好與業(yè)主的溝通工作。4.4應(yīng)急情況下協(xié)助區(qū)域值班領(lǐng)導(dǎo)或公司領(lǐng)導(dǎo)進行人員、物資等的調(diào)度、現(xiàn)場指揮及應(yīng)急預(yù)案的落實。5.安委會負責(zé)：5.1假前組織開展安全大檢查工作。對公司各場所、設(shè)備設(shè)施、車輛、人員作業(yè)等的安全檢查，并督促做好整改工作。5.2在應(yīng)急情況下進行現(xiàn)場作業(yè)安全監(jiān)督、指導(dǎo)。6.各項目部、作業(yè)部門負責(zé)：6.1假日期間各項作業(yè)工作的正常開展。6.2假前本項目值班人員的選擇、核定、報告工作。6.3假日期間現(xiàn)場作業(yè)方案、應(yīng)急預(yù)案的編制、及時上報工作。6.4對現(xiàn)場各種工作的開展進行檢查并做好相關(guān)記錄。6.5出現(xiàn)應(yīng)急情況時，及時匯報、及時組織作業(yè)。7.其他職能部門及度假管理人員負責(zé)：7.1留下相關(guān)備查文件資料、辦公室鑰匙等假日期間所需物品并交由公司辦公室保管。7.2假前主動到公司辦公室登記度假去向、聯(lián)系方式。三、管理細則1.假前值班準(zhǔn)備工作1.1假前兩周，各項目部、作業(yè)部門、職能部門充分考慮值班人員的崗位能力，選擇勝任的管理人員、班組長值班，核定無誤后，將假日值班人員名單報公司辦公室審核，辦公室審核無誤后交由總經(jīng)理批準(zhǔn)并及時以公司“紅頭文件”形式發(fā)布值班人員名單及聯(lián)系方式。1.2假前兩周，各項目部、作業(yè)部門項目代表、負責(zé)人充分考慮放假期間的工作影響因素，組織編制作業(yè)方案、應(yīng)急預(yù)案，交相應(yīng)區(qū)域值班領(lǐng)導(dǎo)審批并報品質(zhì)部備案。1.3假前兩周，各項目部、作業(yè)部門將放假期間所需作業(yè)工具、材料申請及設(shè)備、車輛使用計劃按規(guī)定進行上報、領(lǐng)取、貯存。1.4假前一周，公司辦公室應(yīng)登記好度假主要管理人員的去向、聯(lián)系方式等，連同其他職能部門移交的各種備查文件資料、鑰匙一起交由公司總值班保管好。在假期結(jié)束后，應(yīng)完好無損的交還相應(yīng)職能部門。1.5各項目部、值班各部門（尤其公司辦公室），假前應(yīng)檢查好計算機、打印機、復(fù)印機、傳真機、電話機等辦公設(shè)備、辦公用品完好可用、足用。2.假期值班工作按公司安排的內(nèi)容2.1值班組織結(jié)構(gòu)品質(zhì)部、安委會、后勤保障部、項目部（主要管理人員）、各作業(yè)部門值班管理人員至少1名。2.2報到制度各職能部門、項目部、作業(yè)部門值班人員每天須向公司總值班報到至少兩次，匯報相應(yīng)片區(qū)生產(chǎn)作業(yè)、質(zhì)量、安全、人員在崗等各種情況，公司總值班及時組織協(xié)調(diào)解決出現(xiàn)的問題，并做好相應(yīng)記錄。當(dāng)遇到不能自行組織解決的問題時，應(yīng)及時、準(zhǔn)確的向相應(yīng)區(qū)域值班領(lǐng)導(dǎo)匯報。報到時采用電話報到方式。報到時間為：早上：10：00-10：30；下午：17：00-17：30。其他時段內(nèi)，現(xiàn)場出現(xiàn)異常情況時，應(yīng)即時匯報。2.3巡檢制度公司總值班不定時地對各職能部門、項目部、作業(yè)部門各項工作的開展及值班管理人員的在崗情況進行抽查，及時組織解決出現(xiàn)的問題并做好相應(yīng)記錄。品質(zhì)部每天對所有項目部、作業(yè)部門的生產(chǎn)作業(yè)及質(zhì)量情況進行抽查，并在所到項目部、作業(yè)部門簽到，及時組織解決出現(xiàn)的問題，做好相關(guān)記錄。各項目部、作業(yè)部門值班管理人員對現(xiàn)場作業(yè)情況每天進行3-5次的巡檢，現(xiàn)場出現(xiàn)任何異常情況時應(yīng)及時組織、及時處理，并做好相關(guān)記錄。2.4應(yīng)急處置2.4.1任何值班管理人員、現(xiàn)場作業(yè)工人遇有緊急情況、特殊事件發(fā)生或政府部門檢查時，應(yīng)立即直接向公司總值班匯報，品質(zhì)部值班人員必須親自到達應(yīng)急作業(yè)現(xiàn)場，協(xié)助公司總值班或區(qū)域值班/公司領(lǐng)導(dǎo)做好應(yīng)急作業(yè)組織工作，事后相關(guān)值班管理人員應(yīng)做好相應(yīng)分析、總結(jié)記錄。2.4.2如遇緊急、特殊情況需度假管理人員回崗時，由公司總值班負責(zé)聯(lián)絡(luò)，度假管理人員應(yīng)立即回到公司處理相關(guān)事宜。2.5假日期間，如有項目接管等需正常開展的重要工作時，相關(guān)管理人員未經(jīng)總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理的許可，不得擅自離崗。3.假期請假假期任何值班管理人員如需離崗，必須親自向公司總值班請假，公司總值班批準(zhǔn)后方可離開。項目部、作業(yè)部門工人如需離崗，必須親自向本部門值班管理人員請假，值班管理人員本著不影響正常工作開展的原則可批準(zhǔn)工人離開，同時安排好補充作業(yè)人員。4.通訊任何假期值班及度假管理人員的手機必須打到“響鈴”狀態(tài)，并在信號服務(wù)區(qū)內(nèi)保證通訊暢通。5.勞動紀律任何值班管理人員、作業(yè)工人在崗期間不得從事賭博、喝酒、脫崗、串崗等違反公司管理規(guī)定和治安管理條例的行為。、員工社保及福利保障方案1、目的為增強員工的歸屬感和增強企業(yè)的凝聚力，改善和提高員工的生活水平，特制度本方案。2、適用范圍本制度使用于公司所有員工。3、職責(zé)部門本制度由人資部制定、修改、實施，報總經(jīng)理審批。4、修訂原則根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及公司發(fā)展需求，本制度以盡可能思考廣大員工利益為修訂原則。5、福利的發(fā)放領(lǐng)用狀況由人資部進行登記，記錄。6、福利結(jié)構(gòu)本制度的員工福利包括以下四個部分1.法定性福利：指企業(yè)為滿足國家法定性要求而為員工帶給的福利。包括：社會保險、法定節(jié)假日、勞動保護、教育培訓(xùn)等。2.通用性福利：指企業(yè)針對全體員工所實行的帶有通常普遍性的福利。包括：生日禮金、結(jié)婚賀禮、慰唁金等。3.職務(wù)性福利：企業(yè)根據(jù)各職務(wù)工作的性質(zhì)二實行的具有針對性的福利。包括：通訊補助、餐補、出差補助、商務(wù)招待費等。4.激勵性福利：企業(yè)為鼓勵員工在公司的長期工作，而對優(yōu)秀員工所帶給的一種帶激勵性質(zhì)的福利。包括：旅游活動、群眾活動和其它福利。7、法定性福利7.1、社會保險1.為保障員工的利益，公司根據(jù)《勞動法》等法律法規(guī)的規(guī)定，為員工辦理相關(guān)社會保險。2.歸口辦理：社保統(tǒng)一由人資部辦理。3.社保購買辦法：由人資部為其辦理參保手續(xù)。4.社保繳費管理:社保中屬于公司應(yīng)繳費的數(shù)額從公司福利費中扣除;屬于員工應(yīng)繳部分，從員工工資中扣除，由單位為其代繳。5.社保種類：生育保險、工傷保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、養(yǎng)老保險金。7.2、法定節(jié)假日1.種類：法定節(jié)假日、婚假、產(chǎn)假、陪產(chǎn)假、喪假、年假、病假等。2.以上具體的執(zhí)行辦法見公司的《考勤管理制度》以及國家相關(guān)規(guī)定。7.3、勞動保護公司根據(jù)《勞動法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，帶給貼合規(guī)定的辦公環(huán)境、辦公用品、勞動防護用品等。7.4、教育培訓(xùn)1.種類：內(nèi)部培訓(xùn)(讀書會、在崗技能培訓(xùn))和外部培訓(xùn)(高管培訓(xùn)、公開培訓(xùn)課)以及相關(guān)資格的考取。2.以上相關(guān)辦法見會在培訓(xùn)中不斷完善。8、通用性福利8.1、生日禮金逢公司員工生日，公司對員工表示完美的祝賀。人資部應(yīng)為公司員工購買生日禮物，價值150元左右;或者舉報各種生日活動。8.2、慰唁金員工的直系親屬死亡(配偶、子女、父母)，公司將一次性給予慰唁金500元。8.3、結(jié)婚賀禮1.條件：在公司工作滿一年，憑結(jié)婚證在人事行政部領(lǐng)取。2.工作年限滿一年不到兩年，公司給予賀金500元;滿兩年不到三年，給予1000元;三年以上給予1500元。8.4、高溫補貼1.每年的6-9月發(fā)放高溫補貼，每月100元。9、職務(wù)性福利9.1、種類：通訊補助、出差補助、餐補、商務(wù)招待費、加班費等9.2、具體相關(guān)執(zhí)行辦法按照公司管理規(guī)定。10、激勵性福利10.1、群眾活動公司將適時組織各種娛樂活動，豐富員工生活。10.1、旅游活動在一年內(nèi)公司將組織一到四次旅游，以更好激勵員工的用心性。10.1、年終獎在一年的結(jié)束，公司將為優(yōu)秀員工頒發(fā)“優(yōu)秀員工獎”以資鼓勵。、人員績效考核辦法為了保障公司可持續(xù)性發(fā)展，強化公司的規(guī)范化服務(wù)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和工作效率，強化團隊精神，并客觀公正的反映公司員工的工作成效，通過制度化、流程化的辦法來督促和激勵員工的工作責(zé)任心和工作積極性，并以次來達到“標(biāo)準(zhǔn)化管理”的工作目標(biāo)，特制訂此績效考核制度。1、考核范圍項目負責(zé)人、保安隊長、組長及以下工作人員。2、考核辦法[考核體系]2.1一級考核為公司辦公室對項目負責(zé)人的考核：為進一步強化各項目處的監(jiān)督檢查工作，公司每周對各項目處工作至少定期檢查一次，檢查成績作為總公司對項目負責(zé)人的考核成績。2.2二級考核為各崗位直接上級對下級的考核：各崗位直接上級不定期對下級工作進行指導(dǎo)檢查，上級對當(dāng)月考核成績每月最后一個周六報財務(wù)部。其中，保安隊長要向項目負責(zé)人述職，并由項目負責(zé)人直接考核。[考核程序]2.3管理人員的考核由公司日常檢查、抽查考核，公司督察部負責(zé)。各管理處每月向辦公室至少遞交一份由甲方領(lǐng)導(dǎo)簽字的《項目處工作質(zhì)量反饋單》。附表《管理人員月工作考核表》、《保安隊長月工作考核表》。2.4月底總評：項目負責(zé)人于每月的第一個周六將上月考勤表及考核表上交辦公室，每月10日前由辦公室報總經(jīng)理審核，每月15日前將考核結(jié)果轉(zhuǎn)財務(wù)部。2.5一般員工的考核由直接上級進行日工作考核，按照《員工日工作考核表》由其直接上級來完成。[考核內(nèi)容]2.6管理人員考核內(nèi)容包括：工作質(zhì)量和管理秩序、安全責(zé)任事故、業(yè)主滿意度、會議、培訓(xùn)、成本控制和物品管理、員工考勤、考核、執(zhí)行力等。2.7員工考核內(nèi)容包括：工作質(zhì)量、勞動紀律、安全責(zé)任事故、業(yè)主投訴、精神面貌等。2.8考核工資：該考核規(guī)定每項考核1分為1元，當(dāng)月發(fā)放工資時扣除。項目負責(zé)人考核工資為100元，,隊長考核工資為300元，隊員考核工資為100元，管理員及會議服務(wù)人員考核工資為100元。其他員工崗位考核工資為50元。[考核標(biāo)準(zhǔn)]2.9、管理人員的考核標(biāo)準(zhǔn)：1.工作質(zhì)量和管理秩序（40分）：凡在公司《周督查通報》中出現(xiàn)的問題，每個問題扣10分，一般扣完40分為止，但月考核累計問題達到10個及以上者，項目負責(zé)人當(dāng)月考核工資全部扣除。檢查的情況包括護衛(wèi)隊員和公寓管理員值勤情況（是否空崗、睡崗、崗前有無閑人逗留、崗姿是否規(guī)范等等）、值班室內(nèi)務(wù)、保潔質(zhì)量、員工是否有聚堆聊天、干私活現(xiàn)象；工作服和工作證等等。2.安全責(zé)任事故（15分）：A、當(dāng)月無安全責(zé)任事故加15分；B、發(fā)生安全責(zé)任事故扣15分；C、發(fā)生重大安全責(zé)任事故項目負責(zé)人當(dāng)月考核工資全部扣除。3.業(yè)主滿意度（15分）：根據(jù)《月服務(wù)質(zhì)量反饋表》A、優(yōu)者加15分；B、良者加10分；C、合格者扣15分；D、不合格者項目負責(zé)人當(dāng)月考核工資全部扣除；E、業(yè)主（包括員工）電話（或書面）合理投訴一次扣10分；F、業(yè)主（包括員工）投訴重大問題每次扣15分。4.會議和報表考核（5分）A、無故不按時參加公司周會扣5分；B、一月有兩次及以上不參加公司周會扣5分；C、不召開管理處晨會扣5分。D、不按公司要求及時上報有關(guān)物業(yè)表格者扣5分。5.培訓(xùn)考核（5分）：A、無故不參加公司培訓(xùn)扣5分；B、一月有一次及以上不參加公司培訓(xùn)扣5分；C、不對員工進行培訓(xùn)扣5分。6.成本控制和物品管理（5分）A、出現(xiàn)亂用耗財、丟失物品現(xiàn)象扣5分；B、丟失大宗物品或貴重物品者項目負責(zé)人當(dāng)月考核工資全部扣除。C、人員成本控制不嚴者扣5分。情況嚴重者扣處考核工資。7.員工考勤、考核（5分）A、員工考勤、考核出現(xiàn)雜亂、造假現(xiàn)象扣5分；B、新老員工交接未按公司制度規(guī)定規(guī)范交接者扣5分。8.執(zhí)行力（10分）出現(xiàn)下列情況之一扣10分A、對公司決策及決議遲遲落實不下去，公司三令五申仍不能及時執(zhí)行的；B、因執(zhí)行力不強而導(dǎo)致不良影響的。C、不能按照“四小時復(fù)命制”及時復(fù)命，而影響工作順利開展的。3、員工考核標(biāo)準(zhǔn)3.1工作質(zhì)量A、公司《周督查通報》中出現(xiàn)的問題，每個問題扣所在崗位員工5分。B、日常工作檢查中，項目負責(zé)人對員工存在的問題指出后要及時整改，整改不及時或未按要求整改的，扣5分。3.2勞動紀律員工出現(xiàn)下列情況之一扣5分：①上班時間出現(xiàn)空崗、睡崗。②保潔質(zhì)量不合格。③上班時間聚堆聊天、干私活；④上班時間及甲方有大型活動等不著工作服和不戴工作證或工作服不整潔等等。⑤員工無故遲到、早退，有事不請假，無故曠工等。⑥私藏、私拿公共物品等不良行為。⑦不積極參加集體活動等等。不服從指揮與調(diào)配，一次扣50分。3.3業(yè)主投訴A、出現(xiàn)業(yè)主電話（或書面）合理投訴一次扣50分；B、業(yè)主投訴重大問題每次扣100分。3.4員工素質(zhì)和精神面貌員工出現(xiàn)下列情況之一扣5分A、員工責(zé)任心不強，對工作不負責(zé)任；B、在公共場所大吵大鬧或講粗話；C、跟客戶出現(xiàn)吵鬧或頂撞現(xiàn)象。、安保安全作業(yè)保安人員必須為人正直，作風(fēng)正派，以身作則，處事公正，對工作一高度的責(zé)任感，不玩忽職守。維持資源中心辦公場所內(nèi)外區(qū)域的正常工作秩序、治安秩序、消除隱患于萌芽狀態(tài)，防患于未然。必須嚴格遵守公司的規(guī)章制度，如有違反，則按《保安績效考核暫行辦法》進行處罰。認真履行值班登記制度，值班中發(fā)生和處理各種情況在登記簿上詳細的登記，交接班時交接清楚，責(zé)任明確。對來訪人員熱情有禮、耐心文明、問詢好主動引導(dǎo)，維護資源中心大樓良好形象。在規(guī)定的站崗時間段內(nèi)，必須服從保安隊長(班長)安排，按要求站崗，非遇到緊急情況不得離開崗位，特殊情況離開續(xù)匯報。保安值班要求高度戒備，加強對重要場地的安全治安防范，加強防盜活動，及時發(fā)現(xiàn)可疑的人和事，并進行妥善處理匯報。加強防火安全意識及活動，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患苗頭，要及時消除。應(yīng)熟悉資源中心大樓良內(nèi)外重點部位區(qū)域、氨站、油罐、易燃物品倉庫等及消防器材的放置地點。以免臨時慌亂，發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時上報主管部門處理。保安應(yīng)該負責(zé)對門衛(wèi)室的日常清潔工作，以保持室內(nèi)干凈、整潔、美觀、時刻保持一個良好、舒適的工作環(huán)境。班長監(jiān)督員工遵守安全守則，規(guī)章制度。嚴禁員工親屬、老鄉(xiāng)和朋友在上班時間來崗點會面，一特殊情況者，保安可代為通知當(dāng)事人到資源中心大樓門口見面。保安當(dāng)班下班前必須將當(dāng)班的放行單據(jù)收齊，送交相關(guān)主管、內(nèi)勤備查。配合好領(lǐng)導(dǎo)做好下班后的值班工作，檢查辦公場所安全狀況及宿舍留宿情況。保安盡可能提前接崗，做好工作的各項交接，正確記錄當(dāng)班日志和交接記錄，及時提出相關(guān)注意事項，要有飽滿的精神站崗執(zhí)勤。保安人員必須進行每周1—3次的軍事訓(xùn)練，非特殊情況不得缺席。保安值班時間按照公司規(guī)定靈活執(zhí)行。1.2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備管理與維修養(yǎng)護方案1.2.1、設(shè)備管理宗旨及管理定位（一）、設(shè)備管理宗旨—專業(yè)素養(yǎng)，貼心服務(wù)專業(yè)素養(yǎng)，確保設(shè)備運行正常。我公司之完善的人才招聘、選拔、提升及培訓(xùn)機制，不斷追求合理有效的信息反饋機制、自我約束機制和應(yīng)急處理機制，確保了設(shè)備管理服務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)和工作品質(zhì)。因地制宜、關(guān)注顧客的工作方式及為當(dāng)?shù)厣鐣l(fā)展作出貢獻的社會責(zé)任感，引領(lǐng)著我公司人為業(yè)主提供最專業(yè)的服務(wù)。貼心服務(wù)，掌握業(yè)主之服務(wù)需求。杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村物業(yè)之設(shè)備運行，除發(fā)揮設(shè)備本身的正常功能外，更強調(diào)服務(wù)的快捷、安全、高效。力求盡善盡美，不放過任何一個細節(jié)，是我公司人長期以來的追求。（二）、設(shè)備管理定位：在合同約定管理的基礎(chǔ)上，想人員之所想，為人員提供最專業(yè)的合理化建議。1.2.2、設(shè)備設(shè)施維護管理制度及監(jiān)督方式（一）設(shè)備運行值班制度值班人員負責(zé)24小時對消防控制中心、變配電房、水泵房等重要設(shè)備房內(nèi)的設(shè)備運行狀態(tài)進行實時巡視、監(jiān)控；根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運行情況并按規(guī)定做好當(dāng)班的工作記錄；嚴格執(zhí)行巡檢制度，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行；同時必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案；如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員；值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前向設(shè)備主管報告。（二）交接班制度交接班雙方人員必須提前30分鐘做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點進行交班。交班的準(zhǔn)備工作有：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式、設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等；出現(xiàn)下列情況不得交班：1、事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機時；2、交接班準(zhǔn)備工作未完成時；3、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他非正常身體狀態(tài)而未找到其他頂班人時。4、交接班清楚之后，雙方要在值班登記本上簽字。（三）報告制度下列情況報告設(shè)備主管：1、一般設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；2、設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修；3、件更換及修理；4、運行人員暫時離崗。下列情況報告維修：1、重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；2、采用新的運行方式；3、重要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修；4、重要零配件更換及修理、加工和改造；5、與上級或甲方監(jiān)管部門的聯(lián)系。下列情況報告物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：1、重要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修；2、影響杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村各樓宇運行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；3、系統(tǒng)運行方式的重大改變；4、系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造及需要委托分承包方施工；（四）停送電操作票制度1、倒閘操作必須根據(jù)強電主管工程師命令，受令人復(fù)誦無誤后執(zhí)行。2、倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中一人對設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護。3、倒閘操作由操作人填寫操作票，每張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。4、電氣設(shè)備停電后，即使是事故停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前，不得觸及設(shè)備或進入遮攔，以防突然來電。（五）五級保養(yǎng)制度設(shè)施、設(shè)備檢修等級按以下分類進行（高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容）：1、日檢：屬巡視檢查維護。對設(shè)備房及設(shè)備周圍環(huán)境進行清潔，檢查設(shè)備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等現(xiàn)象，如實記錄運行數(shù)據(jù)。2、月檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進行檢查，對檢查出的故障隱患部位進行修理或調(diào)整，保證設(shè)備正常運行。3、季（半年）檢：屬維護性檢查，對設(shè)備進行清掃、加油、調(diào)試。4、年檢：屬恢復(fù)性檢修。對設(shè)備局部解體著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機械和精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。5、大修：屬徹底性修理，對設(shè)備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村發(fā)展的需要進行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備故障情況及時提請設(shè)備大修報告，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理和品質(zhì)管理部審核后報甲方批準(zhǔn)執(zhí)行。（六）設(shè)施、設(shè)備三級檢查監(jiān)督機制1、工程技術(shù)部：負責(zé)各種設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)及維修工作，以及設(shè)施、設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)、更換整個過程的組織、安排、實施和檢查。2、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：負責(zé)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備安全、經(jīng)濟運行第一責(zé)任人，負責(zé)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)情況的監(jiān)督檢查。3、我公司工程-機電專業(yè)委員會：負責(zé)對所管轄范圍內(nèi)設(shè)備及設(shè)施的保養(yǎng)維修工作進行督導(dǎo)、評估，每季度組織一次對各業(yè)務(wù)部門設(shè)備及設(shè)施保養(yǎng)維修情況及相關(guān)質(zhì)量記錄的巡查，審批檢修計劃和技改項目，監(jiān)督設(shè)備大修及重要維修工作，對檢修質(zhì)量進行鑒定，并負責(zé)協(xié)助組織專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)。（七）制訂科學(xué)的設(shè)備操作維修安全規(guī)定1、所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運行，又要保證工作人員安全。2、新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。3、設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并認真保管。4、工作人員進入設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙。5、非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。6、對于設(shè)備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。7、電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。（八）堅持設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)和維修相結(jié)合的原則1、以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備以常處于良好狀態(tài)。對所有設(shè)備做到“三好”、“四會”、和“五定”。“三好”是指用好、修好、和管理好重要的設(shè)備?！八臅笔侵妇S修人員對設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔侵笇Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。2、完善設(shè)備管理、定期維修和職業(yè)安全制度，制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片制度。3、修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費用，提高經(jīng)濟效益。1.2.3、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備服務(wù)檔案資料的建立與管理（一）設(shè)備檔案資料主要包括設(shè)備的登記卡、技術(shù)檔案、工作檔案、維修檔案等。物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心設(shè)有檔案室，負責(zé)對物業(yè)各類檔案資料的管理。設(shè)備檔案主要指具體項目維修和服務(wù)過程中所涉及的甲乙雙方相關(guān)規(guī)范、文件、表格、圖紙等；檔案的完整性和保密性，是提高項目維修和服務(wù)質(zhì)量、保障甲乙雙方利益必備的手段和基本保證。設(shè)備檔案的主要內(nèi)容如下：1、設(shè)備臺帳；2、設(shè)備出廠合格證；3、設(shè)備使用說明書（中文）；4、設(shè)備安裝、調(diào)試報告；5、保修卡、保修協(xié)議；6、設(shè)備運行記錄；7、設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄；8、設(shè)備更新改造記錄；9、設(shè)備管理制度；10、其他應(yīng)保存的設(shè)備資料（包括軟盤）。工程技術(shù)部設(shè)備主管負責(zé)建立公共設(shè)備、設(shè)施臺賬，并把設(shè)備設(shè)施管理檔案、與運行設(shè)備相符的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備檢修情況及重要零部件更換情況記錄提交物業(yè)服務(wù)中心檔案室統(tǒng)一保存，以便系統(tǒng)地掌握設(shè)備狀態(tài)，便于今后維修工作的查閱。（二）設(shè)備卡采用顏色編碼技術(shù)工程技術(shù)部設(shè)備責(zé)任人負責(zé)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將設(shè)備、設(shè)施按單機單臺或按功能系統(tǒng)進行標(biāo)識及編號，并用《設(shè)備卡》等標(biāo)牌形式予以實施。1、給每臺在用的及待用的設(shè)備設(shè)施掛上設(shè)備卡；2、設(shè)備卡分五種顏色，代表五種狀態(tài)。一是新購置使用的設(shè)備卡為綠色，狀態(tài)良好的待用的，并且沒有維修過的設(shè)備設(shè)施的設(shè)備卡也為綠色；二是狀態(tài)良好的、完好率達到99%以上的為淡綠色；三是完好率在85%-99%之間的為淡黃色；四是完好率在85%以下的為淡紅色；四是對禁止使用的掛紅牌。1.3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳達保安秩序管理及巡查方案1.3.1、安全管理之整體構(gòu)想（一）、安全管理之認知我公司在長期的物業(yè)管理服務(wù)中，與物業(yè)管理行業(yè)一起，不斷探索和實踐管理品牌的成功之路，以顧客滿意為我們始終如一的傾心追求。安全管理是我公司品牌成功的一面旗幟，我們真實而盡責(zé)的實行半軍事化管理，同時，我們將安全管理服務(wù)作為我們面對顧客最重要的窗口形象之一，秉承真摯為人員的服務(wù)理念，使顧客在各種有形、無形的安全防范網(wǎng)絡(luò)之中，感受到我們的溫馨、貼切的服務(wù)。安全管理是杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村物業(yè)管理服務(wù)的核心內(nèi)容之一，本著“安全至上，預(yù)防為主”的方針，在授權(quán)的安全管理范圍內(nèi)，建立一種無盲點立體式的科學(xué)化安全防控體系，確保杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村正常的秩序，是我們安全管理工作的首要任務(wù)。我公司之安全管理體系和安全管理員隊伍將成為杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村安全管理系統(tǒng)的一支強有力的協(xié)作支持體系，將充分理解業(yè)主工作的各項特定需求和工作范圍的合理延伸，并真實執(zhí)行。（二）、安全管理目標(biāo)實現(xiàn)杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村良好形象與絕對安全的完美統(tǒng)一；實現(xiàn)杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村開放形象與絕對秩序的完美統(tǒng)一。1.3.2、物業(yè)安全管理控制要點（一）、建立“互動式安防體系”首先與杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村建立安防互動體系，掌握杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村管理要求，并予以緊密配合和執(zhí)行；其次，與杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村轄區(qū)警力建立安防互動體系，圍繞杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村的安全管理，充分利用杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村警力的力量和執(zhí)法權(quán)利，預(yù)防和打擊管理區(qū)域內(nèi)的各項犯罪活動，維護治安秩序，共同創(chuàng)建安全文明杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村；第三，與杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村內(nèi)各使用部門、公司建立安防互動體系。掌握各項活動的開展信息及規(guī)律，向其宣貫安全管理的各項要求特別是消防管理要求，必要時，與其共同制定針對性的緊急事件處理預(yù)案。（二）、建立“延伸式防控體系”考慮杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村周邊環(huán)境及地理位置的特點，安全管理將建立“延伸式防控體系”，即將防線適當(dāng)向馬路周邊延伸，并適度監(jiān)視外圍等地域、場所的活動情況，預(yù)估可能對服務(wù)區(qū)域的影響，采取響應(yīng)的防范措施。（三）、建立重點區(qū)域常備制度杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村整體上對安全管理的要求較高，其中部分區(qū)域是消防管理和安全疏散的重點區(qū)域，必須專門制定相應(yīng)的管理要求和常備制度。（四）、掌握杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村的現(xiàn)狀安全管理人員對物業(yè)范圍內(nèi)情況的了解是非常必要的。并聽取杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村各人員對于安全管理的整體和細部要求，再根據(jù)日常崗位操作特性和要求，以專業(yè)意見制定崗位操作常識，加強針對性的安全防范。這就會要求安全管理人員的業(yè)務(wù)常識培訓(xùn)工作達到相當(dāng)?shù)某潭?。（五）、加強對外來人員的消防、安全管理由于杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村基本屬于開放式管理，人員及車輛進出較多，對進入杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村的人員，在消防安全方面的管理和引導(dǎo)就尤顯重要。其中最易出現(xiàn)消防安全事故的就屬于煙頭火種的隱患，最主要的解決辦法就是加強有形的宣傳（標(biāo)識、指引等）和日常的檢查巡視。（六）、治安類事件處理原則對故意破壞公共設(shè)施或?qū)λ诉M行人身攻擊的人員，現(xiàn)場秩管員應(yīng)立即采取措施予以制止，同時報警方進行處理；現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時與杭州市錢塘區(qū)河莊街道同二村相關(guān)對接部門保持聯(lián)系，并根據(jù)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)意見協(xié)助處理一切突發(fā)事件；如警方需要我方提供相關(guān)資料或證據(jù)時，必須報請相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)同意。（七）、妥善保管好公共物業(yè)的顧客財產(chǎn)公共物業(yè)的人員相對傳統(tǒng)物業(yè)的人員在知識結(jié)構(gòu)及管理意識方面相對較強，也比較重視國家財產(chǎn)的保護。故針對移交的財產(chǎn)，前期一要作好詳細的交接手續(xù)，將制定出一套切實可行的方法來登記和管理財產(chǎn)，做到財產(chǎn)有帳可查，并定期將使用情況向主管部門通報。安全管理人員和其他現(xiàn)場作業(yè)人員將加強對公共區(qū)域特別是公共的巡視，避免遭到破壞，確保公安財產(chǎn)受到保護（八）、安全崗位要求的制定將充分聽取人員的意見在管理制度制定及執(zhí)行方面，須及時有效地與公安主管部門進行協(xié)商溝通，從專業(yè)安全的角度提出管理意見，但須充分尊重人員意見。將人員要求與我們的專業(yè)意見和建議相結(jié)合，將人員控制要求轉(zhuǎn)化成崗位細則，將是安全管理工作的基本操作思路。（九）、根據(jù)項目現(xiàn)場車位空