房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE31中山市建華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建華花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告日期：2004.4摘要中山市小欖鎮(zhèn)是珠三角工業(yè)重鎮(zhèn)，是全國(guó)知名的五金、鎖具生產(chǎn)中心，音響業(yè)生產(chǎn)基地。自改革開放以來，小欖經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)步快速發(fā)展，2003年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總收入235億元，其中工業(yè)銷售收入205億元，比上年增長(zhǎng)30%；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值76億元，比增28.3%；各項(xiàng)稅收總額12.6億元，比增19%；人均GDP達(dá)到4.9萬元。小欖GDP超過中山市的平均水平，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)納稅占中山市的1/6強(qiáng)。對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)的輻射能力也日益增強(qiáng)，同時(shí)也是眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)投資的熱點(diǎn)。但小欖鎮(zhèn)一直以來沒有開發(fā)大型的集別墅、高檔住宅、商鋪于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，而這方面的市場(chǎng)需求相當(dāng)活躍，在這樣的背景下，中山市建華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司決定開發(fā)建華項(xiàng)目，特撰寫此可行性研究報(bào)告。本可行性研究報(bào)告，從項(xiàng)目基建的地理位置、規(guī)劃建設(shè)方案的選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、建設(shè)工程進(jìn)度、投資成本估算及財(cái)務(wù)分析等方面進(jìn)行科學(xué)的論證和分析，提出經(jīng)濟(jì)合理的、可行的方案，為項(xiàng)目的投資決策提供參考依據(jù)。經(jīng)充分詳細(xì)的調(diào)研與分析，由于項(xiàng)目的銷售前景十分看好，建華花園整體項(xiàng)目的全部投資的稅后投資利潤(rùn)率將達(dá)到51%，自有資金的稅后投資利潤(rùn)率為170%，銷售利潤(rùn)為115,130萬元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為51,889萬元，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率約為75%，動(dòng)態(tài)投資回收期為28個(gè)月，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為62%的銷售率。項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力好，由此可以認(rèn)為：建華項(xiàng)目是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)高，可操作性很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目錄第一部分：項(xiàng)目整體可行性分析項(xiàng)目整體說明項(xiàng)目概況項(xiàng)目特點(diǎn)開發(fā)商簡(jiǎn)介可行性研究的依據(jù)可行性研究的范圍及目的投資地理環(huán)境分析地理位置及環(huán)境目標(biāo)市場(chǎng)小結(jié)規(guī)劃要點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃要點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)方案市場(chǎng)價(jià)格定位預(yù)測(cè)建設(shè)方式建筑風(fēng)格建筑標(biāo)準(zhǔn)建筑布局投資成本及費(fèi)用估算項(xiàng)目投資估算（二）項(xiàng)目總成本分析表（三）總體盈虧平衡預(yù)測(cè)第二部分：項(xiàng)目首期可行性研究首期開發(fā)說明項(xiàng)目開發(fā)前景概述首期產(chǎn)品定位首期規(guī)劃要點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)首期建設(shè)工期首期投資成本及費(fèi)用估算首期資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目首期資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目首期資金投入計(jì)劃貸款償還計(jì)劃首期資金回收計(jì)劃首期財(cái)務(wù)分析首期風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分：結(jié)論及建議第一部分：項(xiàng)目整體可行性分析一.項(xiàng)目整體說明(一)、項(xiàng)目概要：1、項(xiàng)目名稱：建華花園（暫定名）2、開發(fā)商：中山市建華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司3、建設(shè)地點(diǎn)：小欖鎮(zhèn)北區(qū)福興區(qū)域4、用地性質(zhì)：商住小區(qū)，配套商業(yè)步行街5、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地：63.4公頃總建筑面積：544437.75平方米綜合容積率：0.86建筑密度：20.8%綠地率：52.9%水體面積：73000平方米（二）、項(xiàng)目特點(diǎn)：1.經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：小欖經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人民生活水平迅速得到提高，人均存款每年都在不斷增長(zhǎng)，私營(yíng)企業(yè)主不斷增加，人均消費(fèi)能力也不斷增強(qiáng)，對(duì)于高檔物業(yè)有著很強(qiáng)的消化能力。2.政策優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目得到小欖政府的高度重視和大力支持，周邊配套日臻完善。3.市場(chǎng)空位：小欖沒有一個(gè)高檔的住宅區(qū)，但卻有對(duì)高檔居住物業(yè)的強(qiáng)勁需求，這種需求是一個(gè)很好很有利的資源，因此在福興建一個(gè)高檔的住宅區(qū)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。4.自身優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模較大，占地一千多畝，地塊資質(zhì)優(yōu)良，處于兩江交匯之處，自然環(huán)境優(yōu)美，是一塊天然的綠色環(huán)保區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)域地形狹長(zhǎng)，能有效地利用江景資源和堤外景觀資源，堤外有政府立項(xiàng)建設(shè)的占地700畝的江濱公園。（三）發(fā)展商簡(jiǎn)介中山市建華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于2003年3月，是以中山市建華管樁有限公司為核心組建的股份制有限公司。公司自成立以來，秉承“以人為本、追求卓越”的企業(yè)發(fā)展理念。目前正在開發(fā)規(guī)模達(dá)一千多畝的小欖鎮(zhèn)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目——建華花園（暫定名），著力提高小欖的城鎮(zhèn)建設(shè)水平，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦木幼≠|(zhì)素。公司擁有雄厚的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)豐富的各類專業(yè)人才。公司下設(shè)六個(gè)部門：策劃部、計(jì)財(cái)部、經(jīng)營(yíng)部、行政部、銷售部、工程部，擁有規(guī)劃、建筑、策劃、結(jié)構(gòu)、水、電、預(yù)決算、園林、財(cái)務(wù)等各方面的專業(yè)人才。公司倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)精神，積極開拓市場(chǎng)，爭(zhēng)創(chuàng)名牌，朝著“質(zhì)量一流、管理一流、效益一流、形象一流”的奮斗目標(biāo)大踏步地前進(jìn)著。(四)可行性研究的依據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書土地出讓合同規(guī)劃用地許可證規(guī)劃紅線圖規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)小區(qū)規(guī)劃總體方案中山市行政事業(yè)單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告中山市建筑工程報(bào)建收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告及中山市發(fā)展計(jì)劃局復(fù)函。（五）可行性研究工作的范圍及目的本可行性分析報(bào)告，從基建的地理位置、建設(shè)方案的選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、建設(shè)工程進(jìn)度、投資成本估算及經(jīng)濟(jì)分析等方面進(jìn)行分析和論證，提出經(jīng)濟(jì)合理的、可行的方案，為項(xiàng)目的投資決策提供參考依據(jù)。投資環(huán)境分析（一）地理位置及環(huán)境：小欖鎮(zhèn)位于位于珠江三角洲中部，距離廣州60公里、珠海90公里、深圳150公里，105國(guó)道、沙水公路（省道）和江中高速公路貫穿小欖，規(guī)劃建設(shè)中的廣珠輕軌將小欖作為連接江門和東莞虎門的樞紐站；西北部與順德市均安鎮(zhèn)相望，西部與古鎮(zhèn)相鄰，西南部與橫欄鎮(zhèn)接壤，東、北部與東鳳鎮(zhèn)相鄰，東南部與東升鎮(zhèn)接壤。本項(xiàng)目位于小欖鎮(zhèn)最北端，福興村所在地，是東海水道與小欖水道兩江交匯處，東與東風(fēng)鎮(zhèn)隔江相望、南接環(huán)鎮(zhèn)北路，西臨東海水道，北靠規(guī)劃中的江濱公園、小欖水道，是小欖鎮(zhèn)唯一一塊占地面積超1000畝，且具有如此得天獨(dú)厚自然環(huán)境的住宅發(fā)展的大型樓盤開發(fā)用地。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積63.4公頃，總建筑面積約54.4萬平方米，擬建成集獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、小高層、多層、商業(yè)建筑于一體的高品質(zhì)商住小區(qū)。（二）目標(biāo)市場(chǎng)：本項(xiàng)目的目標(biāo)群體主要是在小欖鎮(zhèn)辦廠、經(jīng)商的大中小企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員、政府公務(wù)員、個(gè)體工商戶等。小欖鎮(zhèn)常住人口：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年底，小欖鎮(zhèn)常住人口154,061人，長(zhǎng)期在鎮(zhèn)內(nèi)工作的外來人口124,354人。小欖鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：小欖是中山市的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)有工業(yè)企業(yè)5,146家，以輕工業(yè)為主體，其中絕大部分是民營(yíng)企業(yè)，本地人投資企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的80%，形成了五金制品、電子電器音響、食品飲料、制衣制鞋、化工、印刷包裝六大支柱產(chǎn)業(yè)。在2002年7月15日，小欖鎮(zhèn)被正式命名為“中國(guó)五金制品產(chǎn)業(yè)基地”，2003年8月小欖鎮(zhèn)被中國(guó)電子音響工業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)電子音響行業(yè)產(chǎn)業(yè)基地”的稱號(hào)。小欖鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不斷攀升，2002年上繳稅收10.6億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到59.2億元，居民存款突破67個(gè)億，并保持接近15%的增長(zhǎng)率。2003年，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總收入235億元，其中工業(yè)銷售收入205億元，比去年增長(zhǎng)30%；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值76億元，比增28.3%；各項(xiàng)稅收總額12.6億元，比增19%；人均GDP達(dá)到4.9萬元。入世以來，更是掀起新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高潮。小欖鎮(zhèn)近年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值圖表：年年小欖鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人民生活水平：小欖人民的收入水平和消費(fèi)水平逐年提高。2002年小欖鎮(zhèn)居民存款總額超100億元，與2001年相比增長(zhǎng)率達(dá)14.7%。A.居住狀況：小欖鎮(zhèn)舊城區(qū)生活居住街區(qū)基本上是狹窄的街巷與獨(dú)戶宅院組合的形態(tài)，新城區(qū)的生活居住區(qū)由公寓式居住區(qū)和獨(dú)戶式居住區(qū)相結(jié)合，小欖鎮(zhèn)的住房條件相對(duì)優(yōu)越，本地居民以自建房為主，外地人口以租房為主，但自建房由于缺乏整體物業(yè)管理、統(tǒng)一規(guī)劃，致使住宅外圍環(huán)境、居住的安全性等較差，導(dǎo)致住宅內(nèi)外一墻之隔卻有天壤之別。人們對(duì)物業(yè)管理、外圍環(huán)境的重視程度日益增長(zhǎng)。B.飲食文化：小欖人的飲食文化非常濃厚，酒樓食肆愈百家，其中海港大酒樓、天天漁村走中高檔消費(fèi)群路線，對(duì)本項(xiàng)目飲食娛樂配套的建立有一定借鑒作用，這也是商業(yè)飲食娛樂項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)。C.隨著小欖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小汽車的擁有量越來越大，加上近期規(guī)劃的進(jìn)程，小欖多條主干道擴(kuò)建，小汽車的人均占有率會(huì)在近年有較大的增幅，私人交通工具的普及有利于城市居民居住概念的邊緣化，追求寧靜、純美的居住環(huán)境將主導(dǎo)小欖人對(duì)居住的需求。D.休閑活動(dòng)：人們的休閑活動(dòng)都是“生活型”居多（如吃、喝、逛街購(gòu)物），“文化藝術(shù)型”偏少；在體育休閑上，近年來鎮(zhèn)政府對(duì)人民健身事業(yè)愈發(fā)重視，伴隨著鎮(zhèn)運(yùn)會(huì)、鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)跑等全民健身運(yùn)動(dòng)的舉行，人們培養(yǎng)了正確的健身認(rèn)識(shí)，生活質(zhì)素的提高使人們對(duì)于健康的要求更加強(qiáng)烈，建華花園完善齊備的體育、健身及休閑設(shè)施對(duì)于消費(fèi)者而言，吸引力是不言而喻的。4、小欖鎮(zhèn)居住區(qū)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析。從小欖房地產(chǎn)公司的開發(fā)歷史來看，第一階段是1997年以前以賣地為主，主要開發(fā)了一些住宅用地賣給私人自建住房；第二階段是1998年至今，主要是開發(fā)了一些零星小規(guī)模的單體商住綜合樓，解決中檔次的居住需求；這兩個(gè)階段其實(shí)都是跟著市場(chǎng)走，在第二階段，小欖的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)有了一種對(duì)高檔精品住宅的需求，由于小欖的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)封閉而沒有將這種需求引導(dǎo)出來，結(jié)果雅╳╳集團(tuán)發(fā)展的雍╳園、凱╳╳園剛好順應(yīng)這種需求，就把這股消費(fèi)力引到了中山石岐去消費(fèi)了。這就充分說明了小欖的房地產(chǎn)在高端市場(chǎng)上是缺位了。將這個(gè)市場(chǎng)引導(dǎo)出來，激發(fā)出來其效益是不言而喻的。房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)角色缺位，缺乏引導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同該區(qū)工業(yè)的發(fā)展失衡，造成了本地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)封閉。行業(yè)的發(fā)展水平滯后，處于低級(jí)階段。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商還是在銷售的初級(jí)階段到中級(jí)階段——賣產(chǎn)品過渡到賣環(huán)境，而中山城區(qū)的市場(chǎng)已進(jìn)入到賣服務(wù)、賣社區(qū)文化的階段。市場(chǎng)發(fā)展的滯后、購(gòu)買力的流失是現(xiàn)狀，小欖鎮(zhèn)內(nèi)房地產(chǎn)供給不足是機(jī)遇，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品要求高是事實(shí)，故此，小欖的房地產(chǎn)是發(fā)展?jié)摿εc開發(fā)難度是明顯并存的，這對(duì)于象福興花園這樣規(guī)模大而且實(shí)行統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理的高檔次優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，市場(chǎng)期望值與前景是可以想象的。5、城市規(guī)劃發(fā)展方向小欖鎮(zhèn)城市發(fā)展規(guī)劃方向是：在“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民富裕、生活舒適、社會(huì)穩(wěn)定”的總體目標(biāo)下，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，搞好城市規(guī)劃建設(shè)和管理。在可持續(xù)發(fā)展的思想指導(dǎo)下建設(shè)既有悠久歷史文化，又有現(xiàn)代化新面貌的生態(tài)城鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)。小欖鎮(zhèn)規(guī)劃采用集中與分散相結(jié)合，并與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。在現(xiàn)有城區(qū)的基礎(chǔ)上形成由舊城區(qū)、永寧、新城區(qū)、新南區(qū)和績(jī)東一等五個(gè)緊湊組團(tuán)組成的主城區(qū)；在東南方向形成以工業(yè)為主的泰豐組團(tuán)；在西部形成九洲基、埒西一兩個(gè)分散小組團(tuán)；在北部保持西區(qū)和北區(qū)兩個(gè)小組團(tuán)。數(shù)據(jù)表明小欖鎮(zhèn)城鎮(zhèn)各類用地快速增加。隨著小欖城市化建設(shè)得發(fā)展，小欖鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自然如日中天，逐漸升溫，本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間正好以最佳的時(shí)間切入了小欖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，彌補(bǔ)了小欖房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏高檔高尚住宅區(qū)，滿足了廣大小欖鎮(zhèn)企業(yè)主和白領(lǐng)階層的購(gòu)房需求。（三）小結(jié)小欖在中山屬于人口、工業(yè)及經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，人均經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，同時(shí)，由于外來人口眾多以及可開發(fā)土地的有限性，所以對(duì)于人類生活必須的“衣、食、住、行”四大基本需求中的“住”，對(duì)小欖而言是較為迫切需要完善的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對(duì)于本地人口而言，需求主要來自：一、生活品質(zhì)的提升；二、人口增多帶來的需求的增加；三、投資保值、增值等等。對(duì)于外地人而言，需求主要來自：一、中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念“安居樂業(yè)”；二、改善生活環(huán)境；三、投資保值、增值等等。按中山市房地產(chǎn)交易所統(tǒng)計(jì)，小欖的商品房年消化量達(dá)到中山市房地產(chǎn)總售出量1/6強(qiáng)。而小欖市場(chǎng)商品房供給的長(zhǎng)期不足、市場(chǎng)發(fā)育的嚴(yán)重滯后等因素造就了目前小欖房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的“滿溢”，有鑒及此，建華花園的開發(fā)前景應(yīng)該是相當(dāng)樂觀的。規(guī)劃要點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃要點(diǎn)：按低密度、低容積率的設(shè)計(jì)方案，并突出水鄉(xiāng)的特點(diǎn)，既有商住的小高層樓房，又有獨(dú)立式的別墅，建筑物主朝向均符合規(guī)劃要求，小區(qū)內(nèi)配套完善，設(shè)有幼兒園，會(huì)所，超市，診所，肉菜市場(chǎng)，文化中心等，綜合容積率0.86，建筑密度20.8%，綠化率達(dá)52.9%以上。（二）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：63.4公頃總建筑面積：544437.75平方米其中獨(dú)立別墅：162197.75平方米聯(lián)排別墅：25220平方米小體量住宅：60520平方米多層洋房：13240平方米小高層洋房：157260平方米高層洋房：66200平方米幼兒園等配套公建：3000平方米主會(huì)所含售樓部：16000平方米星光會(huì)所：3000平方米商鋪：37800平方米道路廣場(chǎng)：35800平方米公共綠化、水體：73000平方米綠化、硬質(zhì)鋪地：12000平方米車庫：57000平方米（三）項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)方案建筑戶型結(jié)構(gòu)表分類型號(hào)戶型層數(shù)戶數(shù)棟數(shù)建筑面積(m2)住宅A獨(dú)立別墅2-2.5285285162,197.75B聯(lián)排別墅2.5-413213225,220C小體量住宅4-61884760,520D多層洋房3-61441013,240E小高層洋房7-12135040157,260F高層洋房18432666,200合計(jì)2531400484,638商鋪G沿街商鋪1-237,800公建H幼兒園等配套公建1-33,000主會(huì)所含售樓部1-316,000星光會(huì)所1-33,000道路廣場(chǎng)35,800公共綠化、水體73,000綠化、硬質(zhì)鋪地12,000車庫(含部分露天車位,30平米/個(gè))--1900個(gè)--57,000（四）市場(chǎng)價(jià)格定位預(yù)測(cè)：由于本項(xiàng)目目前在小欖鎮(zhèn)乃至中山北部區(qū)域都是最大型的房地產(chǎn)綜合性項(xiàng)目，無論在規(guī)模、檔次、園林綠化、內(nèi)部配套還是在管理等方面都是其他樓盤無法比擬的，所以沒有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且小欖房地產(chǎn)需求市場(chǎng)足夠消化目前規(guī)劃中的所有樓盤。市場(chǎng)價(jià)格定位是依據(jù)本地區(qū)市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考周邊城鎮(zhèn)同質(zhì)素樓盤的價(jià)格水平為定價(jià)依據(jù)，結(jié)合開發(fā)商的開發(fā)成本和合理的投資回報(bào)進(jìn)行的，初步定價(jià)為：分類型號(hào)戶型均價(jià)（元/M2）建筑面積（M2）銷售總額（元）住宅A獨(dú)立別墅7500162197.751216483125B聯(lián)排別墅500025220126100000C小體量住宅400060520242080000D多層洋房30001324039720000E小高層洋房3300157260518958000F高層洋房350066200231700000商鋪G沿街商鋪450037800170100000公建H車庫（地下）80000/個(gè)1188個(gè)95000000總計(jì)2640141100建設(shè)方式建筑風(fēng)格：本項(xiàng)目以歐陸建筑風(fēng)格為主體，營(yíng)造出極具歐陸城鎮(zhèn)風(fēng)味的建筑，以80米寬景觀大道、會(huì)所、全民健身廣場(chǎng)、江濱公園、湖心島、湖畔木道、漁人碼頭等構(gòu)成極具歐洲貴族風(fēng)格的人文家園。整個(gè)社區(qū)依坡就勢(shì)、高低錯(cuò)落，湖水貫穿每個(gè)角落，流水、美景、雅舍、精致小景相互輝映，共同演繹歐洲建筑風(fēng)格小區(qū)的浪漫情調(diào)。建筑標(biāo)準(zhǔn)：確保優(yōu)良工程，引進(jìn)高新技術(shù)，建筑上大量采用新型環(huán)保材料，輕型分隔墻體，管線一律暗裝，建成一流智能化、安全文明社區(qū)。建筑布局：整個(gè)小區(qū)以10棟3-6層多層洋房，40棟7-11層的小高層電梯洋房，6棟18層高層電梯洋房，47棟小體量住宅，132棟聯(lián)排別墅和285棟獨(dú)立式花園別墅組成，單套建筑面積由80㎡至800㎡多種戶型，滿足不同客戶的需求。投資成本及費(fèi)用估算（一）、項(xiàng)目投資估算：本項(xiàng)目投資包括開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩部份，根據(jù)有關(guān)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及中山市近期工程結(jié)算分析資料的統(tǒng)計(jì)數(shù)，估算本項(xiàng)目的總投資成本費(fèi)用為：161,529.89（萬元），首期總投成本費(fèi)用為：37,724.60（萬元）（二）項(xiàng)目總成本分析表項(xiàng)目成本分析(總）項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）造價(jià)（萬元）比重備注征地及前期費(fèi)用土地地價(jià)平方米634,00075047,550不包含民安路以東及新路以南的地塊面積勘測(cè)、策劃設(shè)計(jì)平方米544,437.75301,633.31小計(jì)49,183.31基建費(fèi)用獨(dú)立別墅平方米162,197.75120019,463.73毛坯房造價(jià)聯(lián)排別墅平方米25,22012003,026.4毛坯房造價(jià)疊加別墅平方米60,5208505,144.2毛坯房造價(jià)多層洋房平方米13,2408501,125.4毛坯房造價(jià)小高層洋房平方米157,260120018,871.2毛坯房造價(jià)高層洋房平方米66,20012007,944.0毛坯房造價(jià)商鋪平方米37,8008503,213.0車庫平方米57,0008004,560.0小計(jì)63,347.93基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施公共建筑平方米22,00015003,300部分帶裝修（含幼兒園、主會(huì)所、銷售中心、休閑度假中心、星光會(huì)所等配套公建）道路廣場(chǎng)平方米35,800150537.0水電工程平方米544,437.75804,355.5含增容費(fèi)公共綠化及水體工程平方米73,00010073030%普通綠化及硬質(zhì)鋪地平方米120,00060720圍墻、零星工程平方米634,0005317智能化工程544,437.75301,633.32%建安工程費(fèi)的2%（含有線電視費(fèi)、可視電話等）小計(jì)11,592.82基本造價(jià)124,124.06不可預(yù)見費(fèi)6,206.205%基本造價(jià)的5%開發(fā)期間綜合稅費(fèi)市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)平方米544,437.75251,361.09基數(shù)額1000的2.5%工程監(jiān)理費(fèi)平方米544,437.7510544.44建筑安全監(jiān)督費(fèi)平方米544,437.751.2568.05建安工程費(fèi)的0.4%（另外）小計(jì)1,973.59合計(jì)造價(jià)132,303.85每平方米造價(jià)0.243企業(yè)管理費(fèi)平方米544,438453,960.21財(cái)務(wù)費(fèi)用5%2,085.39銷售收入獨(dú)立別墅元/m2162,197.757500121,648.3聯(lián)排別墅元/m225,220500012,610疊加別墅元/m260,520400024,208.0多層洋房元/m213,24030003,972小高層洋房元/m2157,260330051,895.8高層洋房元/m266,200350023,170商鋪平方米37,800450017,010車位售價(jià)（地下）個(gè)1,188800009,500銷售總收入264,014.11銷售費(fèi)用銷售傭金3,960.211.50%銷售收入的1.5%廣告2,640.141.00%銷售收入的1.0%銷售總費(fèi)用6,600.4銷售稅金及附加16,580.096.28%銷售收入的6.28%總成本161,529.89每平方米建筑負(fù)擔(dān)成本544,4380.2967預(yù)見稅前利潤(rùn)102,484.22預(yù)見稅前利潤(rùn)率39%所得稅33,819.7933%所得稅為33%凈利潤(rùn)68,664.43凈利潤(rùn)率26%成本利潤(rùn)率43%第二部分：項(xiàng)目首期可行性研究首期開發(fā)說明開發(fā)前景概述小欖作為中山北部的工業(yè)重鎮(zhèn)，改革開放以來，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，一直位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)鎮(zhèn)的前列，但是，小欖的城市建設(shè)、城市化相比起工業(yè)化而言，有很大的差距，小欖的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于極度短缺狀態(tài)，現(xiàn)在暫無性價(jià)比優(yōu)、口碑好、面積大、開發(fā)水平高的產(chǎn)品出現(xiàn)。建華花園項(xiàng)目作為中山小欖鎮(zhèn)目前最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有得天獨(dú)厚的自然資源，項(xiàng)目整體有較高戰(zhàn)略地位，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的要求，更有中國(guó)一流的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)傾心策劃，奠定了本項(xiàng)目將成為小欖乃至大中山北部地區(qū)標(biāo)志性樓盤的基礎(chǔ)，可以預(yù)測(cè)，建華花園項(xiàng)目將是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的高檔商住小區(qū)。它的發(fā)展，不僅僅能改善小欖人的住居環(huán)境，更是引領(lǐng)一種新的生活方式，推動(dòng)小欖的城鎮(zhèn)化建設(shè)。首期產(chǎn)品定位建華花園項(xiàng)目以國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)策劃智囊團(tuán)王志綱工作室的“泛地產(chǎn)”理念為指導(dǎo)，定位為以居住為核心主體，集商務(wù)、休閑、運(yùn)動(dòng)、社交、餐飲、教育等多項(xiàng)功能于一體的高尚社區(qū)，建設(shè)整個(gè)小欖以及中山北部地區(qū)的“首席富人生活區(qū)”。根據(jù)王志綱工作室的精心策劃，建華項(xiàng)目將以“大盤快走”的開發(fā)策略以及先做環(huán)境配套后做住宅的原則進(jìn)行項(xiàng)目首期開發(fā)；結(jié)合當(dāng)前本鎮(zhèn)區(qū)及周邊市場(chǎng)需求形式，考慮項(xiàng)目地塊條件等因素，首期開發(fā)主要以高端住宅產(chǎn)品為主并配合開發(fā)適量洋房、商鋪，以求鎖定項(xiàng)目整體的核心客戶，確保后期開發(fā)的順利進(jìn)行。項(xiàng)目首期擬用地面積約270畝，擬建設(shè)項(xiàng)目包括：獨(dú)立別墅49686.5平方米。根據(jù)市場(chǎng)、工程期分析，別墅具有銷售快，工期短等特點(diǎn)，首期以別墅為主打產(chǎn)品有利于資金的盡快回籠及對(duì)整個(gè)樓盤的核心客戶進(jìn)行鎖定。聯(lián)排別墅9600平方米、小體量住宅7800平方米、小高層洋房14310平方米、多層洋房2640平方米。多樣化產(chǎn)品的建設(shè)一方面樹立起項(xiàng)目的綜合居住區(qū)形象，另一方面有利于人氣的聚集。商鋪13140平方米、公建16000平方米。商鋪、公建的建設(shè)有利于增強(qiáng)客戶對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的綜合配套、服務(wù)、環(huán)境的信心。首期規(guī)劃要點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃要點(diǎn)按低密度、低容積率的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行，并突出水鄉(xiāng)的特點(diǎn)，既有商住的小高層樓房，又有大中小型獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、小體量住宅，建筑物主朝向均符合規(guī)劃要求，小區(qū)內(nèi)配套完善，設(shè)有幼兒園，會(huì)所，超市，文化中心等，首期綜合容積率0.63。（二）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)充分詳細(xì)的調(diào)研與分析，由于項(xiàng)目的銷售前景十分看好，建華項(xiàng)目的首期投資的稅后投資利潤(rùn)達(dá)到43%，自有資金的稅后投資利潤(rùn)率為137%，銷售利潤(rùn)為23,187.05萬元，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為15,734.09萬元，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為76%，動(dòng)態(tài)投資回收期為13個(gè)月，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為65%的銷售率，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力好。由此可以認(rèn)為：建華項(xiàng)目首期是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)高，可操作性很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。用地面積：17.9982公頃總建筑面積：113176.5平方米其中獨(dú)立別墅：49686.5平方米聯(lián)排別墅：9600平方米小體量住宅：7800平方米多層洋房：2640平方米小高層洋房：14310平方米主會(huì)所含售樓部：16000平方米商鋪：13140平方米道路廣場(chǎng)：9900平方米公共綠化、水體：25000平方米綠化、硬質(zhì)鋪地：25000平方米車庫：5700平方米首期建設(shè)工期（一）有關(guān)工程計(jì)劃的說明本項(xiàng)目首期計(jì)劃于2004年8月1日動(dòng)工，總工期計(jì)劃16個(gè)月（即從2004年8月1日至2005年11月）；1、于2004年11月30日完成首期填土、地下管網(wǎng)線、路網(wǎng)的施工；2、于2004年9月20日完成多層洋房及首期商業(yè)街基礎(chǔ)；3、2004年12月31日首期部分別墅群完成主體封頂，小區(qū)的周邊綠化初具規(guī)模；4、2005年11月30日首期別墅群全面竣工；5、2005年11月30日首期聯(lián)排別墅全面竣工；6、2005年11月30日首期小體量住宅全面竣工；7、2005年11月30日首期多層洋房全面竣工交樓；8、2005年11月30日首期商業(yè)街及其上部住宅全面竣工交樓；9、2005年9月30日，首期全區(qū)景觀配套收尾；10、由于本項(xiàng)目采取搭接式的施工方法，首批商鋪、洋房、小體量住宅、聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅群預(yù)計(jì)可在2005年1月推出。首期建設(shè)計(jì)劃表項(xiàng)目首期建設(shè)計(jì)劃表項(xiàng)目進(jìn)度2004年2005年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程建設(shè)裝修外環(huán)境開盤首期投資成本及費(fèi)用估算項(xiàng)目成本分析（首期）項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）造價(jià)（萬元）比重備注征地及前期費(fèi)用土地地價(jià)平方米179,982.0075013,498.65勘測(cè)、策劃設(shè)計(jì)平方米113,176.5030339.53小計(jì)13,838.18基建費(fèi)用獨(dú)立別墅平方米49,686.5012005,962.38毛坯房造價(jià)聯(lián)排別墅平方米9,600.0012001,152.00毛坯房造價(jià)小體量住宅平方米7,800.00850663.00毛坯房造價(jià)多層洋房平方米2,640.00850224.40毛坯房造價(jià)小高層洋房平方米14,310.0012001,717.20毛坯房造價(jià)高層洋房平方米0.0012000.00毛坯房造價(jià)商鋪平方米13,140.008501,116.90車庫平方米5,700.00800456.00小計(jì)11,291.88基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施公共建筑平方米16,000.0015002,400.00道路廣場(chǎng)平方米9,900.00150148.50水電工程平方米113,176.5080905.41含增容費(fèi)公共綠化及水體工程平方米25,000.00100250.0030%普通綠化及硬質(zhì)鋪地平方米25,000.0060150.00圍墻、零星工程平方米179,982.00589.99智能化工程平方米113,176.5030339.532%建安工程費(fèi)的2%（含有線電視費(fèi)、可視電話等）小計(jì)4,283.43基本造價(jià)29,413.49不可預(yù)見費(fèi)1,470.675%基本造價(jià)的5%開發(fā)期間綜合稅費(fèi)市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)平方米113,176.5025282.94基數(shù)額1000的2.5%工程監(jiān)理費(fèi)平方米113,176.5010113.18建筑安全監(jiān)督費(fèi)平方米113,176.501.2514.15建安工程費(fèi)的0.4%（另外）小計(jì)410.26合計(jì)造價(jià)31,294.43每平方米造價(jià)0.28企業(yè)管理費(fèi)平方米113,176.5045871.981.50%銷售收入的1.5%財(cái)務(wù)費(fèi)用5%454.1850%50%資金3年投入計(jì)算銷售收入獨(dú)立別墅元/m249,686.50750037,264.88聯(lián)排別墅元/m29,600.0050004,800.00小體量住宅元/m27,800.0040003,120.00多層洋房元/m22,640.003000792.00小高層洋房元/m214,310.0033004,722.30高層洋房元/m20.0035000.00商鋪元/m213,140.0045005,913.00車位售價(jià)(地下)個(gè)190800001,520.00銷售總收入58,132.18銷售費(fèi)用銷售傭金871.981.50%銷售收入的1.5%廣告581.321.00%銷售收入的1.0%銷售總費(fèi)用1,453.30銷售稅金及附加3,650.706.28%銷售收入的6.28%總成本37,724.60每平方米建筑負(fù)擔(dān)成本113,176.500.33預(yù)見稅前利潤(rùn)20,407.58預(yù)見稅前利潤(rùn)率54%所得稅6,734.5033%所得稅為33%凈利潤(rùn)13,673.08凈利潤(rùn)率24%成本利潤(rùn)率36%項(xiàng)目首期盈虧平衡單價(jià)、平均銷售價(jià)格下限及盈虧平衡銷售率預(yù)測(cè)：1、盈虧平衡銷售價(jià)格＝首期開發(fā)成本/首期可售建筑面積=37,724.6/118,876.5=3,173（元/平方米）2、平均銷售價(jià)格下限＝成本銷售價(jià)格×（1＋成本利潤(rùn)率）=3,173×（1+36%）=4,316（元/平方米）3、項(xiàng)目整體平均售價(jià)=銷售總收入/可售建筑面積=58,132.18/118,876.5=4,890（元/平方米）4、盈虧平衡銷售率：盈虧平衡條件：平均售價(jià)×盈虧平衡銷售面積=開發(fā)總成本即：盈虧平衡銷售面積=開發(fā)總成本/平均售價(jià)=37,724.60/4,890=77,146（平方米）盈虧平衡銷售率=盈虧平衡銷售面積/可售建筑面積=77,146/118,876.5=65%首期資金籌措計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目的投資計(jì)劃安排、項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃，制訂本項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃。項(xiàng)目首期資金籌措計(jì)劃：本項(xiàng)目首期總投資為：31,681.02萬元，資金首期資金來源主要分三個(gè)渠道：一是企業(yè)自籌資金10，000萬元，主要用于支付地價(jià)款及前期費(fèi)用；二是銀行貸款15,000萬元，用于支付建設(shè)工程費(fèi),占總投資額的42%；三是銷售收入，用于投資10,681.02萬元。在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間銀行貸款利息估算386.59萬元。（24個(gè)月計(jì)，I=5.49%,采用月均法償還）首期資金投入計(jì)劃：1、2004年8月至2005年11月，完成基礎(chǔ)、周邊環(huán)境綠化以及部分別墅群體主體封頂。投入資金約31,294.43萬元。2、2005年01月至2006年01月，完成首期別墅、洋房銷售、按揭，估計(jì)可回籠資金58,132.18億元，并以其投入項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。首期資金投入計(jì)劃簡(jiǎn)表（單位：萬元）時(shí)間2004/08-2005/012005/02-2005/072005/08-2005/11建設(shè)投資額18,773.4910,979.851,541.09（三）貸款償還計(jì)劃銀行貸款采用月均法（等額本息法）償還，借款期限24個(gè)月，自2004年8月開始計(jì)算，至2005年06月償清。（I=0.4575%/月，n=24個(gè)月）。A=P×[I（1+I）n]/[(1+I)n-1]=15,000×[0.4575%(1+0.4575%)24]/[（1+0.4575）24-1]=661.36(萬元)則月均償還本息計(jì)661.36萬元，鑒于本項(xiàng)目自2005年01月下旬開始銷售，故可利用銷售收入還款。注釋：貸款期為2年算，年息為5.49%。自有資金投入成本1億元情況。該貸款計(jì)劃為總投資額的47%，不考慮工程投入進(jìn)度和供應(yīng)商款項(xiàng)墊付情況。預(yù)計(jì)當(dāng)期銷售收入80%資金回籠。2005/01開始回收第一期樓花收入，設(shè)于2005/01還貸本息2,235.86萬元。2005/02起預(yù)計(jì)用月均銷售回籠的50%用于還貸（用等額還貸法）,預(yù)計(jì)當(dāng)期銷售回籠比例為80%，2005/07預(yù)計(jì)還貸付息11,179.26萬元；到2005/08還貸本息2,039.07萬元，基本還貸完畢。另如果在實(shí)際操作中可能會(huì)占用供應(yīng)商資金,這樣可能銀行貸款進(jìn)度和貸款額減。首期資金回收計(jì)劃分類型號(hào)戶型均價(jià)建筑面積銷售總額住宅A獨(dú)立別墅7500元/平米49686.5平米37264.88萬元B聯(lián)排別墅5000元/平米9600平米4800.00萬元C小體量住宅4000元/平米7800平米3120.00萬元D多層洋房3000元/平米2640平米792.00萬元E小高層洋房3300元/平米14310平米4722.30萬元商鋪4500元/平米13140平米5913.00萬元車位80000元/個(gè)190個(gè)1520.00萬元總計(jì)58132.18萬元首期財(cái)務(wù)分析（一）首期損益表項(xiàng)目首期分期損益計(jì)算表（單位：萬元）項(xiàng)目分配年限合計(jì)2004/08-2005/072005/08-2006/072006/08-2007/07一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入4,471.7126,830.2326,830.2458,132.18減：經(jīng)營(yíng)成本18,773.4910,979.851,541.0931,294.43銷售稅金及附加280.821,684.941,684.943,650.70二、銷售利潤(rùn)-14,582.6014,165.4423,604.2123,187.05（銷售利潤(rùn)率）53%88%40%減：銷售費(fèi)用111.79670.76670.761,453.30管理費(fèi)用67.08402.45402.45871.98財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）274.50178.900.78454.18三、稅前利潤(rùn)總額-15,035.9712,913.3322,530.2220,407.58利潤(rùn)率48%84%35%四、所得稅（33%）-4,261.407,434.976,734.50五、凈利潤(rùn)-15,035.978,651.9315,095.2513,673.08六、凈利潤(rùn)率-32.25%56.26%24%（二）現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目合計(jì)年度分配2004/08-2005/012005/02-2005/072005/08-2006/01一、現(xiàn)金流入1、銷售收入58,132.183,577.3722,358.5332,196.292、籌措資金25,000.0020,000.005,000.00-（1）貸款15,000.0010,000.005,000.00-（2）自有資金10,000.0010,000.00現(xiàn)金流入合計(jì)83,132.1823,577.3727,358.5332,196.29二、現(xiàn)金流出-1、投資31,294.4318,773.4910,979.851,541.093、償還貸款本利15,454.192,235.8611,179.262,039.074、應(yīng)繳稅費(fèi)3,650.70280.821,684.941,684.945、其它支出（管+銷）4,652.77178.881,073.213,400.68現(xiàn)金流出合計(jì)55,052.0921,469.0524,917.268,665.78三、盈余28,080.092,108.322,441.2723,530.511、本期盈余2,108.322,441.2723,530.512、期初盈余2,108.324,549.59累計(jì)盈余28,080.092,108.324,549.5928,080.09（三）資金來源與運(yùn)用分析表資金來源與運(yùn)用分析表（單位：萬元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2004/08-2005/072005/08-2006/072006/08-2007/07一、資金來源83,132.1824,471.7131,830.2326,830.241、銷售收入58,132.184,471.7126,830.2326,830.242、自有資金10000100003、銀行貸款15000100005000二、資金運(yùn)用62095.6921290.1728105.4512700.071、建設(shè)投資31294.4318773.4910979.851541.092、借款還本付息15454.192235.8611179.262039.073、銷售稅金及附加3650.7280.821684.941684.944、所得稅11696.374261.47434.97三、盈余資金（一）—（二）3,181.543,724.7814,130.17四、累計(jì)盈余資金21,036.493,181.546,906.3221,036.49（四）指標(biāo)分析靜態(tài)指標(biāo)：全部投資稅后投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)總額/總投資