hn石家莊保利花園商業(yè)項(xiàng)目

石家莊保利花園商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告文件二零一二年八月第一章項(xiàng)目所處城市及行業(yè)背景分析目錄CONTENTS第二章各物業(yè)類型的市場背景分析第三章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估項(xiàng)目城市站位石家莊市河北省長安區(qū)（石家莊東北部）項(xiàng)目屬性解讀地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積5.556公頃總建筑面積地上建筑面積商業(yè)部分3萬㎡辦公公寓22萬㎡合計(jì)25萬㎡地下建筑面積商業(yè)用途1萬㎡車庫和設(shè)備用房3.95萬㎡合計(jì)653237容積率4.5綜合體項(xiàng)目=辦公公寓（22萬㎡）+商業(yè)（3萬㎡地上+1萬㎡地下）第一章項(xiàng)目所處城市及行業(yè)背景分析城市定位：百年省會、京津冀第三極、未來大都市區(qū)一、城市背景屬性分析——1、功能定位北京天津石家莊一、城市背景屬性分析——2、大都市區(qū)空間發(fā)展格局“北跨、南優(yōu)、西控、東延”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“雙核、雙軸、雙帶”的大都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)空間發(fā)展原則是北跨、南優(yōu)、西控、東延。北跨是城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心，以正定新區(qū)建設(shè)，同步實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)與規(guī)模擴(kuò)張。

南優(yōu)即優(yōu)化中心城區(qū)和欒城的用地布局和功能結(jié)構(gòu)。西控即開展西部山前生態(tài)保護(hù)，適度控制周邊開發(fā)。東延即結(jié)合東部產(chǎn)業(yè)區(qū)和藁城市的發(fā)展，引導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)向東部集聚。兩核帶動指在舊城中心外，通過新區(qū)中心實(shí)現(xiàn)城市功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中心城區(qū)保留商業(yè)、金融、辦公等服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)完善文化和開敞空間等建設(shè)。正定新區(qū)新建城市中心，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、文化體育、會展等高端和新興服務(wù)業(yè)。兩軸拓展指構(gòu)建南北向服務(wù)創(chuàng)新軸，呼應(yīng)京津區(qū)聯(lián)系方向；提升東西向?yàn)I河景觀休閑軸。創(chuàng)新服務(wù)軸依托滹沱大道，依次串接中心城區(qū)、正定新區(qū)等區(qū)域性節(jié)點(diǎn)。依托滹沱河構(gòu)建濱河景觀休閑軸，串接西部太行山、正定古城和正定新區(qū)等區(qū)域，承載旅游、文化、休閑娛樂等功能雙帶即東部產(chǎn)業(yè)帶和西部生態(tài)帶。依托京港澳高速公路和107國道，構(gòu)建東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，統(tǒng)籌都市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序集聚；嚴(yán)格控制產(chǎn)業(yè)和城市功能向西蔓延，構(gòu)筑西部生態(tài)帶二、區(qū)域背景屬性分析——1、城市站位老城區(qū)向城市新區(qū)擴(kuò)展的關(guān)鍵樞紐，原本處于邊緣的長安區(qū)將作為連接主城與新城的必經(jīng)板塊，同時正定新區(qū)的建設(shè)也將與長安區(qū)形成良性互動，促進(jìn)兩區(qū)共同發(fā)展與繁榮都市發(fā)展區(qū)空間格局：一城三區(qū)三組團(tuán)。即一個中心城，中心城內(nèi)老城區(qū)、濱河新區(qū)、東部新區(qū)三個建設(shè)區(qū)，以及鹿泉、欒城和藁城三個外圍組團(tuán)。城市發(fā)展戰(zhàn)略：中心城區(qū)內(nèi)的老城區(qū)和濱河新區(qū)主要發(fā)展商務(wù)、文化娛樂等第三產(chǎn)業(yè)；東部新區(qū)以及三個外圍組團(tuán)主要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。老城區(qū)布局：京珠高速公路以西為老區(qū)，突出省行政職能，完善傳統(tǒng)服務(wù)職能，重點(diǎn)發(fā)展辦公商務(wù)、商貿(mào)、流通等第三產(chǎn)業(yè)。二、區(qū)域背景屬性分析——2、未來發(fā)展舊形象：城市邊緣區(qū)、傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū)、環(huán)境品質(zhì)較弱，長安區(qū)位于市區(qū)東北部，工廠最為集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡長，多為先前開發(fā)的廠企宿舍生活區(qū)，環(huán)境較差新形象：未來將建成石家莊的798藝術(shù)區(qū)，東北工業(yè)區(qū)未來重點(diǎn)發(fā)展服裝加工、廣告包裝設(shè)計(jì)、文體用品、工藝美術(shù)品制造等產(chǎn)業(yè)，同時充分利用工業(yè)展覽，文化創(chuàng)意等功能，打造形成提升石家莊文化品位的類似北京“798”藝術(shù)區(qū)的高檔休閑、文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地東北工業(yè)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)建設(shè)南大街片中華南大街片區(qū)工業(yè)區(qū)的改革，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)在東北工業(yè)區(qū)、中華南大街片區(qū)、建設(shè)南大街片區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)。未來，污染企業(yè)外遷，工業(yè)區(qū)整合后，除高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)外，其它三個工業(yè)區(qū)保留的工業(yè)用地將重點(diǎn)發(fā)展都市型工業(yè)。

1、東北工業(yè)區(qū)：打造石市的“798”

產(chǎn)業(yè)定位：打造石家莊市東北都市型工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展服裝加工、廣告包裝設(shè)計(jì)、文體用品、工藝美術(shù)品制造等產(chǎn)業(yè)。

2、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)：

重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)定位：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，科技產(chǎn)品研發(fā)。

3、建設(shè)南大街片區(qū)：

主打現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)

產(chǎn)業(yè)定位：現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)、金融業(yè)、咨詢業(yè)等。

4、中華南大街片區(qū)：

主攻電子科技產(chǎn)品

產(chǎn)業(yè)定位：以電子科技產(chǎn)品制造為主都市型產(chǎn)業(yè)。

三、宏觀經(jīng)濟(jì)背景屬性分析——1、GDP商業(yè)地產(chǎn)的需求則是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷過程中第一、二產(chǎn)業(yè)的向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度所決定的，就石家莊當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而言，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，已形成醫(yī)藥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動紡織、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多元化格局，通過聚集和輻射效應(yīng)，同時也吸引了大量為其提供服務(wù)的中小企業(yè)進(jìn)入，也必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。借勢于石家莊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)性平臺，也必將衍生大量需求

2011年，第一產(chǎn)業(yè)增加值414.9億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2031.9億元，增長13.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1635.8億元，增長12.1%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為10.1：49.8：40.1。

2011年，在固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資57.7億元，第二產(chǎn)業(yè)投資1081.9億元，第三產(chǎn)業(yè)投資1887.4億元，增長31.8%三、宏觀經(jīng)濟(jì)背景屬性分析——2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三、宏觀經(jīng)濟(jì)背景屬性分析——3、社會消費(fèi)水平居民可支配收入以及消費(fèi)市場的快速增長，為商業(yè)商務(wù)設(shè)施的發(fā)展提供了較為堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)石家莊城市化水平所處的階段人口流動主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主階段城市化率45%以下長沙、石家莊、連云港以小城市進(jìn)入大城市為主階段初期大城市房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異城市化率45~60%天津、成都、大連、寧波、濟(jì)南、青島、長春、重慶以小城市進(jìn)入大城市為主階段中期城市化率60~70%蘇州、杭州、無錫、武漢、紹興、西安、沈陽以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主階段大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會繼續(xù)顯著優(yōu)異城市化率70~80%無以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主階段大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會繼續(xù)顯著優(yōu)異城市化率80~90%北京、南京、中山超高城市化階段城市化率90~100%廣州、上海大都市圈階段城市化率100%深圳、珠海城市化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力量，同時也是商業(yè)商務(wù)市場的重要推動力，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：經(jīng)濟(jì)增長和工業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，帶來寫字樓的需求；人口集聚以及居民收入和消費(fèi)水平的提高，間接帶來商業(yè)營業(yè)用房的需求。商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展與城市化呈現(xiàn)出同步發(fā)展的規(guī)律，具體表現(xiàn)為：商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的形成期對應(yīng)城市化的起步期，成長期對應(yīng)城市化的加速期，成熟期對應(yīng)城市化的減速期，衰退期對應(yīng)城市化的平穩(wěn)期。

石家莊目前城市化率為43%，規(guī)劃到2020年，市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到65%，城市將形成一個都市區(qū)、兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)城市化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力量，同時也是商業(yè)商務(wù)市場的重要推動力，城市化水平與人口聚集的不斷提高，商務(wù)商業(yè)市場的需求將受益期間三、宏觀經(jīng)濟(jì)背景屬性分析——4、城市化水平三、宏觀經(jīng)濟(jì)背景屬性分析——4、貨幣政策央行一年兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，面對較為寬松的貨幣環(huán)境，一方面抑制了居民儲蓄的增長，增大居民的消費(fèi)傾向，從而在一定程度上刺激了房地產(chǎn)的消費(fèi)時間存款準(zhǔn)備金率貸款準(zhǔn)備金縷調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整前調(diào)整后2012.7.63.25%3.00%6.31%6.00%2012.3.83.50%3.25%6.56%6.31%2011.7.73.25%3.50%6.31%6.56%2011.4.63.00%3.25%6.06%6.31%2011.2.92.75%3.00%5.81%6.06%2010.12.262.50%2.75%5.56%5.81%2010.10.202.25%2.50%5.31%5.56%2008.12.232.52%2.25%5.58%5.31%2008.11.273.60%2.52%6.66%5.58%2008.10.303.87%3.60%6.93%6.66%2008.10.94.14%3.87%7.20%6.93%2008.9.164.14%4.14%7.47%7.20%2007.12.213.87%4.14%7.29%7.47%2012年6月7日晚間，中國人民銀行決定，自6月8日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整央行還表示自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房政策從嚴(yán)2007年，經(jīng)濟(jì)過熱，政策偏緊，以抑制投資過熱為目的。2008年，次債危機(jī)政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，追求經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、保持增長。2009年，保8成功，政策導(dǎo)向調(diào)整為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)調(diào)整、過渡2010年，通脹預(yù)期加劇，初期樓市調(diào)控政策失靈，政府公信力受到質(zhì)疑。2011年，限購限價稅收多措并舉，貨幣政策不斷收緊，調(diào)控力度不斷升級政策導(dǎo)向曲線四、政策背景屬性分析——1、全國政策1991~2011年全國GDP走勢年份GDPGDP增長率特征199121781.516.68%抑制199226923.523.61%抑制199335333.931.24%抑制199448197.936.41%抑制199560793.726.13%抑制199671176.617.08%抑制19977897310.95%逆向調(diào)節(jié)199884402.36.87%逆向調(diào)節(jié)199989677.16.25%逆向調(diào)節(jié)200099214.610.64%抑制2001109655.210.52%抑制2002120332.79.74%中位線2003135822.812.87%抑制2004159878.317.71%抑制2005184937.415.67%抑制2006216314.416.97%抑制2007265810.322.88%抑制2008314045.418.15%抑制2009340902.88.55%逆向調(diào)節(jié)201040120217.69%抑制201147156417.54%抑制四、政策背景屬性分析——1、全國政策如果政府在不同季度之間可以把握的GDP增長率區(qū)間為8%~10%，中線位勢為9%，那么如果GDP增長率超過10%的上限，經(jīng)濟(jì)有過熱傾向，房價上漲壓力較大，房地產(chǎn)將收到持續(xù)的抑制如果政府在不同季度之間可以把握的GDP增長率區(qū)間為8%~10%，中線位勢為9%，那么如果GDP增長率低于8%的下限，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)，那么房地產(chǎn)的逆向調(diào)節(jié)作用開始顯現(xiàn)。未來政策主基調(diào)：抑制四、政策背景屬性分析——2、石家莊政策短期內(nèi)宏觀調(diào)控的大方向和基調(diào)不可能松動，短期內(nèi)石家莊房地產(chǎn)環(huán)境還是趨冷五、行業(yè)背景屬性分析——1、行業(yè)發(fā)展趨勢08年以來，房地產(chǎn)住宅市場由于政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況等因素經(jīng)歷了幾次大起大落，而商業(yè)商務(wù)市場相比之下則表現(xiàn)的穩(wěn)健很多，且不在限購范圍內(nèi)，商務(wù)商業(yè)市場迎來新契機(jī)，處于向上發(fā)展態(tài)勢萬達(dá)——不斷復(fù)制的萬達(dá)廣場新世界——執(zhí)著的新世界廣場富力——已站穩(wěn)綜合體開發(fā)的腳跟華潤——開始復(fù)制“萬象城”—綜合體中糧——開始復(fù)制“大悅城”—綜合體龍湖——開始復(fù)制“天街”—綜合體萬科——曾經(jīng)執(zhí)著的住宅專業(yè)化公司，當(dāng)前已開始加大商業(yè)比重住宅市場的波動起伏下，置信、凱德……各大開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)入“綜合體”開發(fā)自08年以來，房地產(chǎn)住宅市場由于政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況影響的因素經(jīng)歷了幾次大起大落，而商業(yè)地產(chǎn)相比之下則顯得穩(wěn)健很多。這時，綜合體項(xiàng)目以其兼具居住功能和商業(yè)價值雙重功能屬性的優(yōu)勢贏得了很多知名開發(fā)商紛紛試水。各大企業(yè)在業(yè)務(wù)的版圖中加大商業(yè)物業(yè)的比重。至少有包括開發(fā)商、保險(xiǎn)資金和私募基金等三路資金開始大規(guī)模進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，不管是國企、民企還是海外資本，都將視線對準(zhǔn)了商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)。五、行業(yè)背景屬性分析——2、開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)第二章各物業(yè)類型的市場背景分析一、石家莊整體市場——土地市場從2011年土地成交的區(qū)域分布上，59宗土地位于主城區(qū)，11宗位于周邊組團(tuán)城市。

其中，高新區(qū)14宗，共983359.7平方米，約合1475畝；長安區(qū)14宗，共927989.6平方米，約合1392畝；裕華區(qū)11宗，共657725平方米，約合986畝；新華區(qū)10宗，共288493.4平方米，約合432畝；橋西區(qū)7宗，共158725.5平方米，約合238畝；橋東區(qū)3宗，共50251平方米，約合75畝；周邊環(huán)繞衛(wèi)星城中，涉及井陘7宗，共142006.48平方米，約合213畝；鹿泉1宗，133333平方米，約合200畝；欒城1宗，13407.28平方米，約合20畝。土地成交量與樓面地價穩(wěn)定增長，主城區(qū)土地集中放量。長安區(qū)屬于石家莊傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，工廠分布比較集中，開發(fā)進(jìn)程相對滯后，隨著知名房企紛紛拿地，區(qū)域?qū)⒚媾R前所未有的蛻變，長安區(qū)未來有可能成為土地市場的主戰(zhàn)場一、石家莊整體市場——土地市場一、石家莊整體市場——土地市場商服用地?cái)?shù)量明顯增多，其原因：首先，商業(yè)地產(chǎn)市場承接大量住宅市場轉(zhuǎn)移出來的投資型購房需求，發(fā)展迅速；其次，石家莊城市發(fā)展日新月異，潛力巨大，商業(yè)地產(chǎn)價值獲得投資型購房者認(rèn)同。一、石家莊整體市場——土地市場

2009年—2012年上半年，石家莊非住宅商品房（包含商鋪、寫字樓、公寓等）成交面積總量呈逐年上漲趨勢，均價由2009年的7767元/㎡上漲至2012年上半年的16000元/㎡左右，三年價格上漲一倍多。由2012上半年非住宅商品房（包含商鋪、寫字樓、公寓等）與住宅成交情況可看出，由于住宅限購政策的因素，非住宅商品房成交量要遠(yuǎn)高于住宅成交量，且成交量呈逐漸走高態(tài)勢。自地產(chǎn)調(diào)控以來，以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)受到日益追捧，明顯呈現(xiàn)資金流入的狀態(tài)，也逐漸進(jìn)入了快速發(fā)展道路，公寓、寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品成交量增速超過住宅成交增速。一、石家莊整體市場——商業(yè)商務(wù)市場東購商圈北國商圈懷特商圈二、商業(yè)市場分析——板塊市場特征石家莊商業(yè)市場呈現(xiàn)出“三朵金花”競相綻放的局面，各自獨(dú)立。東購商圈：位于繁華的中山路段，北交通便利（距離火車站1公里左右），通達(dá)性強(qiáng)。該商圈憑借獨(dú)特的地理優(yōu)勢和多年歷史成為石家莊A級商圈。東購業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人次，其中東購的客流量約10萬人次。北國商圈：位于橋東區(qū)，主要分布在中山路兩側(cè)，北國商圈和東購商圈同時為石家莊最早，最具優(yōu)勢的核心商圈。北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量為日均10萬人次左右，其中北國商圈商城客流量為8萬人次，占整體的80%懷特商圈：懷特商圈屬于石家莊二級商圈，是石家莊商界后起之秀，除傳統(tǒng)百貨等購物場所外，以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城匯集于此。為典型的區(qū)域商圈，商圈內(nèi)除了個別特色商業(yè)市場能夠輻射到石家莊全市客群，商圈內(nèi)大部分市場還是以區(qū)域消費(fèi)客群為主，隨著萬達(dá)的進(jìn)入，填補(bǔ)該商圈綜合體的空白二、商業(yè)市場分析——板塊市場特征二、商業(yè)市場分析——項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場項(xiàng)目所在區(qū)域并未形成規(guī)模型商業(yè)，主要以小型底商為主，但隨著臨近商圈不斷擴(kuò)大建設(shè)和供應(yīng)的同時，也將對項(xiàng)目所在區(qū)域有一定輻射和覆蓋作用，毗鄰汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，往來客流量大，商業(yè)潛力無限。當(dāng)前入市項(xiàng)目有限，市場存量后續(xù)供應(yīng)較大項(xiàng)目體量概況價格去化率北城國際金街12萬㎡24000平方米的商業(yè)裙樓、社區(qū)周邊的沿街商鋪以及商業(yè)街10200元/㎡10%左右（2012.5開盤）翰玉門庭商業(yè)0.4萬㎡商業(yè)分2層，上下可獨(dú)立使用，20-200平米多種面積選擇20000元/㎡40%（09年開盤）中心線廣安商業(yè)街3.3萬㎡地下商業(yè)（框架），地下一層，商業(yè)街總長1100米26000元/㎡90%左右益家國際15.2萬㎡商業(yè)部分分為A、B兩個區(qū)域，A區(qū)整體為地上5層、局部7層，地下2層，B區(qū)建筑面積2萬平米，層高為一層6.3米，二層3.3米8900元/㎡+文化廣場歡樂商城5000㎡——27888元/㎡待售石家莊國際貿(mào)易城1600萬㎡——暫無待售石兆金街2.8萬㎡上下二層連體獨(dú)立商鋪，3.8米層高，40-150㎡，框架結(jié)構(gòu)暫無待售璟和金街1.2萬㎡璟和金街為璟和嘉園住宅沿街的三層商業(yè)底商，對外出售1-2層暫無待售懷特商圈三、公寓市場分析——板塊分布特點(diǎn)勒泰中心華錦H2O天滋嘉鯉中基國際公館藍(lán)拓國大商務(wù)中心財(cái)富天下科苑廣場濱江商務(wù)大廈金正君庭啟城金世界華域城乾門華強(qiáng)廣場橙悅城龍鼎天悅長安公館時尚公館新界本案1、石家莊公寓市場多集中在一環(huán)以內(nèi)，一環(huán)至二環(huán)間的公寓項(xiàng)目比重有所增加，同時開發(fā)區(qū)新增公寓項(xiàng)目，但公寓住宅化為明顯2、隨著華強(qiáng)廣場、勒泰中心等項(xiàng)目入市，以及盛邦大都匯、祥云國際等城市綜合體的全面展開，公寓市場將迎來供應(yīng)高峰期一環(huán)二環(huán)區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積主力戶型開盤時間銷售均價（元/㎡）銷售率橋東區(qū)勒泰中心6.1萬㎡39.5萬㎡68左右2011.916000（含5000精裝）80%-90%華錦H2O5405㎡2萬㎡50-602011.9.78500（精裝2000）90%以上尾盤在售天滋嘉鯉12.6萬㎡50.3萬㎡58-802011.3229300（含簡裝）90%左右尾盤在售中基國際公館————45-702011.6.159000（含普通精裝）90%左右尾盤在售藍(lán)拓國大商務(wù)中心7500㎡4.5萬㎡512011.3980070%左右財(cái)富天下3.5萬㎡25萬㎡80-90未開盤——未開盤金正君庭2.8萬㎡11.4萬㎡30-40（loft）2011.85000（雙層面積計(jì)算）80%左右濱江商務(wù)大廈32萬㎡120萬㎡49-5720101.14960080%左右科苑廣場6670㎡6.7萬㎡42-702011.55800——新基業(yè)大廈————68-96——450080%（內(nèi)部認(rèn)購1/3）橋西區(qū)啟城1.3萬㎡10萬㎡90-952010.57600（按揭）6800（全款）70%左右金世界25.4萬㎡100萬㎡502011.78300剩余10套（現(xiàn)房在售）華域城10.3萬33.9萬㎡40-802010.7700060%新華區(qū)乾門4.6萬㎡11萬㎡902011.6540080%左右華強(qiáng)廣場4.2萬㎡29.6萬㎡30-502012.3.309000一期（600套）90%以上橙悅城2.5萬㎡10萬㎡602011.6.15000-6000未開盤預(yù)計(jì)9月開盤長安區(qū)龍鼎天悅1萬㎡4.3萬㎡91-95——6700（精裝）電話未接通長安公館（尾盤）3128㎡1.5萬㎡————6500（精裝）電話未接通裕華區(qū)時尚公館3.9萬㎡13.6萬㎡80-1002011.10.8660080%左右準(zhǔn)現(xiàn)房在售新界9000㎡3萬㎡50（loft）——10000（單層面積計(jì)算）90%左右尾盤在售三、公寓市場分析——市場競爭特點(diǎn)三、公寓市場分析——市場競爭特點(diǎn)一居產(chǎn)品是公寓產(chǎn)品的和主力戶型，占比達(dá)70%，主力面積區(qū)間為40~70㎡，由于總價較低，且多為精裝修，多為投資客群；兩居產(chǎn)品，主力米娜及區(qū)間為75~110㎡，相對一居去化速度較慢，投資客較少；三居產(chǎn)品主要為商務(wù)型公寓，客群多集中在中小企業(yè)一環(huán)二環(huán)一環(huán)內(nèi)：8000~10000元/㎡一