房地產(chǎn)土地增值稅的清算-培訓(xùn)課件

土地增值稅的清算三大稅種清算對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響01土地增值稅清算過(guò)程中的應(yīng)對(duì)02營(yíng)改增后土地成本規(guī)定的特殊性03清盤(pán)以及清算后的涉稅問(wèn)題04CONTENTS目錄PART01三大稅種清算對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響PART02單擊此處添加大標(biāo)題A拿地、施工、銷(xiāo)售、交房、自持開(kāi)發(fā)商應(yīng)納稅種的階段分布B發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提交付是關(guān)鍵增值稅清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)C《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)企業(yè)所得稅清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)D國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知土地增值稅清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合影響建設(shè)施工階段拿地階段房產(chǎn)銷(xiāo)售階段竣工交房環(huán)節(jié)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)契稅耕地占用稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅印花稅；（設(shè)計(jì)合同）印花稅；（建安合同）印花稅；（借款合同）合同進(jìn)項(xiàng)審核城鎮(zhèn)土地使用稅增值稅；（預(yù)征）土地增值稅；（預(yù)征）企業(yè)所得稅；（預(yù)計(jì)毛利率）印花稅；（商品房銷(xiāo)售合同）城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅；（清算）增值稅；（確認(rèn)收入）企業(yè)所得稅；（完工結(jié)轉(zhuǎn)）城鎮(zhèn)土地使用稅

（減計(jì)）房產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅（剩余）2016年36號(hào)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天?！奔{稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)間？合同約定時(shí)間？營(yíng)改增的規(guī)定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。08:00PM第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工:（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。08:30PM第三條清算條件應(yīng)當(dāng)清算整體轉(zhuǎn)讓稽查重點(diǎn)銷(xiāo)售完畢轉(zhuǎn)讓土地銷(xiāo)售85%預(yù)售3年企業(yè)清算要求清算豫地稅函〔2007〕16號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知一、土地增值稅的清算條件：（一）符合《通知》清算條件（二）的納稅人，應(yīng)在滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主的（建筑物占總售價(jià)30％以?xún)?nèi)）納稅人，原則上采取查賬征收方式進(jìn)行清算。對(duì)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的，比照上述規(guī)定執(zhí)行。（三）納稅人申請(qǐng)辦理土地增值稅清算時(shí)，需報(bào)送的資料除按《通知》規(guī)定的資料外，還應(yīng)填寫(xiě)土地增值稅的清算表（一）（二）（見(jiàn)附件二）、報(bào)送清算前的各月土地增值稅申報(bào)表和完稅憑證。PART02土地增值稅清算過(guò)程中的應(yīng)對(duì)清算應(yīng)對(duì)策略4、常見(jiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、清算的概念5、常見(jiàn)的稅企爭(zhēng)議2、清算的的重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)6、土地增值清算影響企業(yè)所得稅3、成本分?jǐn)偡椒▽?duì)清算結(jié)果的影響LOGO符合清算條件之前——預(yù)繳符合清算條件之后——自算和稅局審核清算結(jié)果的處理——多退少補(bǔ)清算的概念A(yù)單擊此處添加小標(biāo)題B單擊此處添加小標(biāo)題C點(diǎn)擊此處添加正文，文字是思想的提煉，請(qǐng)言簡(jiǎn)意賅。單擊此處添加小標(biāo)題豫地稅函〔2009〕188號(hào)豫地稅函〔2009〕188號(hào)A納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人在3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)資料。B對(duì)清算資料齊全的，應(yīng)在30日內(nèi)審核完畢；對(duì)清算資料不齊全或分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在5年以上的，應(yīng)在60日內(nèi)審核完畢。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

08:00PM第一級(jí)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。08:30PM第二級(jí)09:00PM第三級(jí)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

10:30PM第四級(jí)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率暫行條例第九條評(píng)估價(jià)格

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。土地增值稅法征求意見(jiàn)稿第九條核定征收納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價(jià)格、扣除金額：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。法條規(guī)定的不同第三條土地增值稅核定征收率（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類(lèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類(lèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。1.擅自銷(xiāo)毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的。2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告》2017年第3號(hào)一、土地增值稅預(yù)征率根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率。稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)1一、土地增值稅核定征收率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。（一）住宅1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。1.擅自銷(xiāo)毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的。2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告河南省局2011年第10號(hào)2核定征收二手房轉(zhuǎn)讓的核定征收率對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。對(duì)不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。核定征收率為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目2%。應(yīng)納稅額稅率增值額扣除項(xiàng)目總額收入總額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售稅金加計(jì)扣除開(kāi)發(fā)成本20%開(kāi)發(fā)成本10%清算計(jì)算公式0地價(jià)款取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。成本開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加扣除項(xiàng)目A土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)B規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出前期工程費(fèi)C以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)D開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)E不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出公共配套設(shè)施費(fèi)F直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。豫地稅發(fā)〔1995〕167號(hào)關(guān)于開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）扣除比例問(wèn)題（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除；（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的劃分界限問(wèn)題普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，省人民政府授權(quán)各市、地人民政府確定，報(bào)省稅務(wù)局備案，劃分原則應(yīng)參照建筑面積、裝飾標(biāo)準(zhǔn)等因素。關(guān)于“成片開(kāi)發(fā)”房地產(chǎn)項(xiàng)目的免稅范圍問(wèn)題按照規(guī)定，一九九四年一月一日以前對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限。上述“成片開(kāi)發(fā)”房地產(chǎn)項(xiàng)目，僅限于國(guó)務(wù)院、省人民政府批準(zhǔn)的“開(kāi)發(fā)區(qū)”及經(jīng)地、市人民政府批準(zhǔn)有一定規(guī)模的住宅小區(qū)和城區(qū)改造成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。安居工程的條件：列入國(guó)家實(shí)施安居工程計(jì)劃的城市和省解困房建設(shè)計(jì)劃的城鎮(zhèn)。對(duì)安居工程住宅樓房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)日掌胀?biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓的征稅規(guī)定執(zhí)行。關(guān)于“安居工程”如何征稅問(wèn)題1以房地產(chǎn)進(jìn)行抵償債務(wù)或易物交換（不包括個(gè)人互換住房）的，抵、易雙方最終將房地產(chǎn)的使用權(quán)和所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，價(jià)值補(bǔ)償以實(shí)物或評(píng)估價(jià)等形式給予體現(xiàn)，是房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓行為，屬土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)按規(guī)定，以評(píng)估價(jià)格或市場(chǎng)交易價(jià)等有關(guān)計(jì)稅資料，計(jì)算繳納土地增值稅。關(guān)于以房地產(chǎn)抵債或交換如何征稅問(wèn)題2底層是商業(yè)性用房，上層部分是住宅樓房或其他用房。一般情況下，企業(yè)是將“同體房”作為一個(gè)項(xiàng)目核算的。有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，按照各地普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，分別核算商業(yè)用房和普通住宅的開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，正確分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，分別計(jì)算增值額。關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房同體如何計(jì)稅問(wèn)題3從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷戶(hù)（單位或個(gè)人）的售價(jià)折讓或折扣等形式的優(yōu)惠部分，在征稅時(shí)，不作為計(jì)稅依據(jù)。關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的售價(jià)折讓或折扣如何征稅問(wèn)題4豫地稅發(fā)〔1997〕160號(hào)0102企業(yè)支付給拆遷戶(hù)（指?jìng)€(gè)人）的拆遷費(fèi)用，如有拆遷辦的協(xié)議書(shū)或公證部門(mén)的證明，并有拆遷戶(hù)簽字的，給予扣除。交納的有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)以財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的收據(jù)和發(fā)票開(kāi)具的金額為準(zhǔn)，在計(jì)稅時(shí)，作為費(fèi)用扣除項(xiàng)目的依據(jù)。對(duì)其交納有關(guān)費(fèi)用如有“白條”或不規(guī)范收據(jù)等入帳的，在計(jì)稅時(shí)，不準(zhǔn)扣除。費(fèi)用以不規(guī)范收據(jù)入賬，在計(jì)稅時(shí)如何扣除問(wèn)題豫地稅發(fā)〔1997〕160號(hào)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房及辦公用房）的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定分別計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額，凡不能準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅稅收優(yōu)惠政策。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同體的扣除項(xiàng)目問(wèn)題1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照核定征收方式征收土地增值稅。核定征收2土地是指轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主（建筑物占總售價(jià)的30%以?xún)?nèi)）的行為。凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入，應(yīng)分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。轉(zhuǎn)讓土地3豫地稅函〔2007〕16號(hào)項(xiàng)目清算自2007年2月1日起，凡對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項(xiàng)目進(jìn)行清算或核定。所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率：1．能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的；2．能夠準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目支出或扣除項(xiàng)目支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的；3．收入總額及扣除項(xiàng)目核算有誤的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的；凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)1.2倍關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來(lái)說(shuō)增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時(shí)按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時(shí)，對(duì)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對(duì)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅；地下室、車(chē)庫(kù)、閣樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者未購(gòu)買(mǎi)房屋但單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)了地下室、車(chē)庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。普通住房具體標(biāo)準(zhǔn)（豫地稅函〔2005〕102號(hào)）文件的規(guī)定，我省普通住房原則上同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建造面積在120平方米以下（按照各省轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)確定），實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下（按照各省轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)確定）。豫地稅函〔2010〕202號(hào)2011年第10號(hào)公告對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷(xiāo)售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車(chē)庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷(xiāo)售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車(chē)庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車(chē)庫(kù)收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。細(xì)則（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用?！A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出?！?/p>

與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。紅線外成本能否計(jì)入省局2019年11月12號(hào)12366答復(fù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其裝修中包括銷(xiāo)售家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà)等)費(fèi)用是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。但其裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）等取得的收入，應(yīng)以總銷(xiāo)售收入減去家用電器等的采購(gòu)價(jià)格作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)算土地增值稅。60%55%

精裝修房成本扣除2014河北規(guī)定土地增值稅清算計(jì)算公式應(yīng)納稅額稅率增值額扣除項(xiàng)目總額收入總額轉(zhuǎn)讓稅金房產(chǎn)評(píng)估重置成本土地價(jià)款及費(fèi)用及土地契稅轉(zhuǎn)讓稅金原購(gòu)房契稅原購(gòu)房發(fā)票金額(1+5%N)評(píng)估費(fèi)原購(gòu)房評(píng)估價(jià)格轉(zhuǎn)讓稅金評(píng)估費(fèi)PART03營(yíng)改增后土地成本規(guī)定的特殊性轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。08:00PM納稅人（條例）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定繳納土地增值稅。08:30PM納稅人（法）09:00PM征稅范圍本法所稱(chēng)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)、是指下列行為：（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。（二）出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資，入股。10:30PM土地流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。暫行條例與土地增值稅法征求意見(jiàn)稿（2019年4月）出讓集體土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股，扣除項(xiàng)目金額無(wú)法確定的，可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。其體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。第十條【特別規(guī)定】（集體土地）1省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對(duì)下列情形減征或者免征土地增值稅，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資，入股的。第十二條【地方稅收優(yōu)惠】（集體土地）2土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿（2019年4月））(國(guó)稅發(fā)【2006】187）土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門(mén)審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來(lái)確定清算單位和項(xiàng)目分期自行分期？“國(guó)家有關(guān)部門(mén)”具體指哪個(gè)部門(mén)？依據(jù)哪個(gè)部門(mén)規(guī)定確定分期？分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目(國(guó)稅發(fā)【2006】187）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額普通住宅兩分法非普通住宅其它房屋（車(chē)庫(kù)、營(yíng)業(yè)用房等）普通住宅其它房屋（非普通住宅、營(yíng)業(yè)用房等）三分法（河南）成本分?jǐn)偡椒▽?duì)清算結(jié)果的影響——成本費(fèi)用的分類(lèi)建安成本土地成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用費(fèi)用類(lèi)型核算方法費(fèi)用項(xiàng)目>>直接費(fèi)用共同費(fèi)用間接費(fèi)用直接計(jì)入成本對(duì)象分配計(jì)入成本對(duì)象先歸集后分配123>>>>成本、費(fèi)用劃分原則及風(fēng)險(xiǎn)把控成本費(fèi)用成本歸集期間費(fèi)用已完工項(xiàng)目未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)進(jìn)行分配已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（業(yè)態(tài)）在建項(xiàng)目未建項(xiàng)目單擊此處添加文本具體內(nèi)容，簡(jiǎn)明扼要的闡述您的觀點(diǎn)。08:00PM占地面積法單擊此處添加文本具體內(nèi)容，簡(jiǎn)明扼要的闡述您的觀點(diǎn)。08:30PM建筑面積法09:00PM層高系數(shù)建筑面積法單擊此處添加文本具體內(nèi)容，簡(jiǎn)明扼要的闡述您的觀點(diǎn)。成本分?jǐn)偡椒ǔ杀痉謹(jǐn)偡椒ǖ叵鲁杀練w集（清算規(guī)程）關(guān)注三個(gè)概念一般原則“誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偂钡厣厦娣e的專(zhuān)屬成本地下面積的專(zhuān)屬成本地上地下公攤成本123地下面積應(yīng)分?jǐn)偟膯挝幻娣e成本=項(xiàng)目總決算成本-地上面積專(zhuān)屬成本-地下面積專(zhuān)屬成本地上面積+地下面積÷地下面積專(zhuān)屬成本÷地下面積＋非人防地下車(chē)位總成本=非人防地下車(chē)位面積地下面積應(yīng)分?jǐn)偟膯挝幻娣e成本×地下成本歸集拆除開(kāi)發(fā)還遷土地成本？契稅？營(yíng)業(yè)稅?增值稅?土地增值稅?企業(yè)所得稅?回遷房稅務(wù)處理（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）

（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）

六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

發(fā)票管理要求

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

第五條：營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

涉稅風(fēng)險(xiǎn)增值稅暫行條例第九條規(guī)定，納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅公告2018年第28號(hào)）第十二條規(guī)定，企業(yè)取得私自印制、偽造、變?cè)臁⒆鲝U、開(kāi)票方非法取得、虛開(kāi)、填寫(xiě)不規(guī)范等不符合規(guī)定的發(fā)票，以及取得不符合國(guó)家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定的其他外部憑證，不得作為稅前扣除憑證。企業(yè)所得稅2016年第70號(hào)公告第五條規(guī)定，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《總局關(guān)于全面營(yíng)改征增試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。土地增值稅LOGO根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第九條條例所稱(chēng)成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。契稅扣除：國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)公共配套設(shè)施費(fèi)國(guó)稅發(fā)【2006】187公共配套設(shè)施？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品？固定資產(chǎn)？小區(qū)體育館1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2、建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。符合國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第三款規(guī)定的配套設(shè)施的，對(duì)于"無(wú)償移交的"情形，應(yīng)根據(jù)政府及有關(guān)部門(mén)出具的證明資料或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的移交手續(xù)為準(zhǔn)。對(duì)于"產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的"情形，應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的相關(guān)證明資料或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明資料。移交手續(xù)和移交形式

①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。預(yù)提1②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。預(yù)提2③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。預(yù)提3配套設(shè)施費(fèi)用扣除辦法（企業(yè)所得稅）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三十二條：除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。企業(yè)所得稅第十七條:企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：①屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外，即國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外承建設(shè)施發(fā)生支出。房企發(fā)生紅線外支出可能有兩種情況：08:00PM紅線外支出一種是紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程是招拍掛拿地時(shí)的附帶條件，該種情況下，紅線外支出相當(dāng)于土地成本的一部分；另一種是開(kāi)發(fā)商為了提升紅線內(nèi)樓盤(pán)的品質(zhì)，在紅線外自行建造建筑物或基礎(chǔ)設(shè)施。08:30PM兩種情況09:00PM策略方案以路換地（紅線外支出）涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及優(yōu)化策略以路換地財(cái)務(wù)核算、風(fēng)險(xiǎn)把控及應(yīng)對(duì)技巧實(shí)務(wù)中與爭(zhēng)議：開(kāi)發(fā)成本or營(yíng)業(yè)外支出稅務(wù)：以地?fù)Q路土地成本如何列支10:30PM各地不同1、不可以扣：蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)：項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。2、可以扣：穗地稅函[2014]175號(hào)：納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，……納稅人如果能提供國(guó)土房管部門(mén)的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門(mén)出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。稅企爭(zhēng)議土地增值清算與企業(yè)所得稅的關(guān)系清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積注銷(xiāo)總局公告2010年第29號(hào)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問(wèn)題做出具體規(guī)定。（1）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記時(shí)，如注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的方法計(jì)算出其在注銷(xiāo)前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。土地增值清算與企業(yè)所得稅的關(guān)系

無(wú)后續(xù)項(xiàng)目國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)二、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可以按照以下方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅,后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目：

該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷(xiāo)售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額）

本公告所稱(chēng)銷(xiāo)售收入包括視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷(xiāo)售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入。PART03營(yíng)改增后土地成本規(guī)定的特殊性

土地票據(jù)分類(lèi)招拍掛：土地出讓金收據(jù)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)：企業(yè)按規(guī)定支付給動(dòng)遷居民的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)提供能充分證明該項(xiàng)支出已實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)，準(zhǔn)予稅前扣除。上述適當(dāng)憑據(jù)包括開(kāi)發(fā)規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)償協(xié)議、動(dòng)遷居民的房產(chǎn)證復(fù)印件、居民身份證復(fù)印件、規(guī)范的領(lǐng)款手續(xù)等。其他方式：是否需要發(fā)票？核心點(diǎn)：應(yīng)稅行為——增值稅or營(yíng)業(yè)稅《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。增值稅拆遷成本認(rèn)定財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財(cái)稅〔2016〕140號(hào)

七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅