合肥拓佳投資發(fā)展有限公司與合肥廬陽國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司租賃合同糾紛上訴案

法律俠客在線lawbingo合肥拓佳投資發(fā)展有限公司與合肥廬陽國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司租賃合同糾紛上訴案安徽省合肥市中級人民法院

民事判決書(2014)合民一終字第00922號

上訴人（原審被告）：合肥拓佳投資發(fā)展有限公司。

法定代表人：黃昕衍，董事長。

委托代理人：倪磊，該公司員工。

委托代理人：丁茜，該公司員工。

被上訴人（原審原告）：合肥廬陽國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，組織機構(gòu)代碼56897801-X。

法定代表人：陳世榮，董事長。

委托代理人：胡安楊，安徽眾城高昕律師事務所律師。

委托代理人：李益如，安徽眾城高昕律師事務所律師。

上訴人合肥拓佳投資發(fā)展有限公司（以下簡稱拓佳公司）因與被上訴人合肥廬陽國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（以下簡稱廬陽國資公司）租賃合同糾紛一案，不服合肥市廬陽區(qū)人民法院（2013）廬民一初字第01033號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

廬陽國資公司原審訴稱：2010年3月16日，合肥市廬陽商業(yè)控股有限公司（以下簡稱廬陽商控公司）與拓佳公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，廬陽商控公司將位于合肥廬陽區(qū)合瓦路與義井路交匯處的三棟房產(chǎn)（建筑面積合計為11750.61平方米）租賃給拓佳公司使用，租賃期限為20年，免租期9個月。租賃價格為：第一年度每月每平方米20元，以后逐年遞增，每年在上一年度的標準上遞增3%。租金支付方式為按月支付，在每個月25日之前支付下個月的租金。2010年9月25日，廬陽商控公司與拓佳公司對《房屋租賃合同》進行變更，雙方簽訂了《變更協(xié)議》。該協(xié)議確認免租期從2010年10月1日起計算，根據(jù)該協(xié)議起租期為2011年7月1日。另，根據(jù)2011年3月1日合肥市廬陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會廬國資（2011）4號文《關(guān)于授權(quán)管理國有資產(chǎn)的通知》的規(guī)定，廬陽商控公司的所有資產(chǎn)由廬陽國資公司經(jīng)營管理，債權(quán)債務由廬陽國資公司享有和負擔。

廬陽商控公司將房屋交付拓佳公司后，拓佳公司開始裝修并招租。免租期9個月到期后，拓佳公司未按約定支付租金。至2013年2月25日，拓佳公司拖欠租金1294694元。根據(jù)合同約定，不按照合同約定時間支付租金，每延遲一天拓佳公司每天應按拖欠金額的千分之一支付違約金。考慮到該違約金約定過高，廬陽國資公司按照6個月同期銀行貸款利率的四倍標準計算違約金。拓佳公司自2011年6月25日至2013年7月31日拖欠房租2502210元，應支付違約金557960元。綜上，廬陽國資公司依法訴至法院，請求判令：1、拓佳公司立即支付廬陽國資公司拖欠的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）、違約金1849192元（按照拖欠金額每日0.1%計算至2013年2月25日）。

案件審理過程中，廬陽國資公司將訴訟請求變更為：1、拓佳公司支付廬陽國資公司拖欠的租金2502210元、違約金557960元（截至2013年7月31日）；2、本案訴訟費用由拓佳公司負擔。

拓佳公司原審辯稱：2010年3月16日，在合肥市廬陽區(qū)商務局牽頭下，拓佳公司整體承租涉案房屋，并根據(jù)政府指定開展整體招商運營工作。后拓佳公司與廬陽國資公司簽訂《房屋租賃合同》及《變更協(xié)議》。雙方達成契約的基礎及實現(xiàn)合同的目的是廬陽國資公司協(xié)調(diào)政府，為拓佳公司提供滿足經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場的房屋及一定的經(jīng)營環(huán)境。拓佳公司以此為基礎，進行整體運營，獲得盈利并支付廬陽國資公司租金。拓佳公司未能及時支付租金具有事實依據(jù)：1、涉案房屋系國有資產(chǎn)，合肥市廬陽區(qū)商務局、廬陽國資公司與拓佳公司在前期洽談過程中即告知拓佳公司，該項目將由中菜市搬遷入駐。且在合同中明確約定要求合肥拓佳投資發(fā)展有限公司優(yōu)先為中菜市搬遷經(jīng)營戶提供鋪位。但事實是中菜市并未搬遷入駐。雖然雙方就此情況簽訂《變更協(xié)議》對經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場的面積予以縮減，但廬陽國資公司誤導拓佳公司進行投資經(jīng)營，拓佳公司為此承受設計、工程改造等重大損失，且該涉案房屋并不能建設大型市場，進而導致拓佳公司經(jīng)營難以維系，合同目的未能實現(xiàn)，廬陽國資公司應就此減免房屋租金。2、廬陽區(qū)商務局與廬陽國資公司一直未能創(chuàng)造經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場的環(huán)境條件。周邊管理區(qū)域的臨時攤販一直未能清理，造成拓佳公司所經(jīng)營的農(nóng)貿(mào)市場遭受重大沖擊，廬陽國資公司應就此減免房屋租金。3、為了進一步管理和規(guī)范，廬陽國資公司、廬陽區(qū)商務局及部分街道部門聯(lián)合干預，要求拓佳公司降低經(jīng)營商戶費用，拓佳公司的市場行為被迫附加政府職能，導致拓佳公司承受額外損失。4、雙方原本約定適用經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場的房屋二層部分，因結(jié)構(gòu)特殊，無法提供用以經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場，亦難以開展其他經(jīng)營。后選擇經(jīng)營快捷酒店，但因房屋原因，造成無法辦理經(jīng)營證照，為此該酒店經(jīng)營者一直拖欠拓佳公司租金。廬陽國資公司應就此減免房屋租金。5、對拓佳公司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場的行為，政府曾給予30萬元補貼款，該筆補貼款應從訴訟標的中予以直接抵扣。6、廬陽國資公司于2011年4月21日將房屋圖紙及電梯交付拓佳公司，間接造成拓佳公司大量經(jīng)濟損失，廬陽國資公司應就此減免房屋租金。7、涉案房屋存在漏水等質(zhì)量問題，但廬陽國資公司維修不到位，漏水問題一直存在，嚴重影響了拓佳公司及其客戶的正常經(jīng)營，廬陽國資公司應就此減免房屋租金。8、根據(jù)《房屋租賃合同》約定，房屋物業(yè)由拓佳公司管理，但房屋物業(yè)一直由景鴻物業(yè)管理公司負責，且廬陽國資公司無法變更管理物業(yè)。在實際經(jīng)營過程中，景鴻物業(yè)通過收取溢價電費、強行要求接受外圍物業(yè)服務等方式，給公司造成重大經(jīng)營損失，廬陽國資公司應就此減免房屋租金。9、合肥市合瓦路作為涉案房屋的主要通道之一，曾在公司經(jīng)營期間封閉施工。阜陽路長期修高架橋期間，對合瓦路影響也非常大。根據(jù)廬陽區(qū)《房屋租賃暫行辦法》，可享受不超過50％至70％的租金減免，廬陽國資公司也應就此減免房租。廬陽國資公司主張的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）不符合事實，且其主張的違約金計算標準及數(shù)額明顯過高。請求法院依據(jù)事實和減免理由，確認拖欠的租金。綜上，請求依法駁回廬陽國資公司的訴訟請求。

原判認定：2010年3月16日，廬陽商控公司與拓佳公司簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定，廬陽商控公司將位于合肥廬陽區(qū)合瓦路與義井路交匯處的三棟房屋租賃給拓佳公司使用，房屋包括陽光地帶1某、2某主樓一、二層，東側(cè)3某商業(yè)樓地上三層及地下負一層，建筑面積合計為11750.61平方米（實際建筑面積為11653.56平方米）。雙方還約定，免租期為9個月，租賃期限為20年，自免租期屆滿之日起計算。租賃價格為：第一年度每月每平方米20元，以后逐年遞增，每年在上一年度的標準上遞增3%。租金支付方式為按月支付，先付租金后使用，每月支付一次，在每個月25日之前支付下個月的租金。雙方還約定，不支付或者不按時支付租金達一個月，在收到書面通知后不予補交的，拓佳公司除補交租金外，還應支付每天按拖欠金額的千分之一標準計算的違約金。合同簽訂后，因中菜市及周邊其它農(nóng)貿(mào)市場尚未拆遷改造等原因，廬陽商控公司、拓佳公司于2010年9月25日簽訂《變更協(xié)議》，對《房屋租賃合同》的部分內(nèi)容進行了變更。其中協(xié)議第五條約定，鑒于租賃房屋現(xiàn)已交付并具備裝修改造條件，免租期自2010年10月1日起算。2011年3月1日，合肥市廬陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會下發(fā)廬國資（2011）4號文件，授權(quán)廬陽國資公司經(jīng)營管理廬陽商控公司全部資產(chǎn)，債權(quán)、債務亦由廬陽國資公司享有和負擔。合同履行過程中，拓佳公司僅支付租金3422662元，具體為：2011年7月13日支付15萬元，2011年9月6日支付15萬元，2011年11月2日支付15萬元，2011年12月5日支付15萬元，2012年1月20日支付233071元，2012年2月15日支付30萬元，2012年4月12日支付233071元，2012年5月11日支付15萬元，2012年6月7日支付83071元，2012年7月12日支付5萬元，2012年7月23日支付423134元，2012年9月19日支付240063元，2012年10月10日支付240063元，2012年12月支付480126元，2013年1月15日支付240063元，2013年2月6日支付15萬元。截至2013年7月31日，拓佳公司尚欠租金2502210元。雖經(jīng)催要，拓佳公司仍未能支付租金，廬陽國資公司遂于2013年3月5日訴至法院，請求判如所請。

原審法院審理后認為：依法成立的合同對當事人具有法律約束力，雙方應按合同約定全面履行合同義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任。本案中，拓佳公司承租廬陽國資公司所有的房產(chǎn)，應按合同約定向其支付租金。拓佳公司違反合同約定，未能及時、足額支付租金，依法應承擔支付租金和違約金的違約責任。經(jīng)雙方確認，截至2013年7月31日，欠付的租金為2502210元。拓佳公司應立即向廬陽國資公司支付該筆租金。

關(guān)于違約金。根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，拓佳公司未按時支付租金，應承擔每天按拖欠租金數(shù)額的千分之一標準計算的違約金。由于按該標準計算的違約金過高，故依法進行調(diào)整。根據(jù)違約行為給廬陽國資公司造成的實際損失，參照拓佳公司在實際經(jīng)營過程中存在的困難及本案案情，將違約金計算標準調(diào)整為中國人民銀行同期同類貸款基準利率標準的兩倍。根據(jù)雙方約定的租賃價格、租金支付方式及上述違約金計算標準，截至2013年7月31日，拓佳公司應向廬陽國資公司支付違約金279519元（后附違約金計算方式）。

拓佳公司辯稱因政策調(diào)整、房屋漏水等原因給其造成損失，法院應減免部分租金。鑒于拓佳公司未能提供充分證據(jù)予以證明，再結(jié)合廬陽國資公司已給予約16個月的免租期，對拓佳公司的主張不予支持。拓佳公司還辯稱政府對農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營給予了30萬元補貼款，該筆補貼款應從訴訟標的中予以直接抵扣。由于雙方之間的合同尚未解除，拓佳公司亦未能提交證據(jù)證明其享有30萬政府補貼的政策依據(jù)，故對其辯稱不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、合肥拓佳投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付合肥廬陽國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司租金2502210元、違約金279519元；二、駁回合肥廬陽國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的其他訴訟請求。本案一審案件受理費31951元，由合肥拓佳投資發(fā)展有限公司負擔。

上訴人拓佳公司上訴稱：1、根據(jù)《變更協(xié)議》可知，雙方均對重大情勢變更予以了認定，此協(xié)議雖約定縮減農(nóng)貿(mào)市場面積，但在后續(xù)實際履約過程中，在當初沒有充分明確事實的情況下，廬陽國資公司就以中菜市入駐等前提條件，誤導拓佳公司按原定情況投資經(jīng)營，后雖調(diào)整面積，但已為此遭受重大損失；同時，房屋漏水、物業(yè)管理未按合同交付等事實確實影響了拓佳公司的經(jīng)營，故廬陽國資公司理應就此減免租金。2、原判認定廬陽國資公司已給予16個月免租期，足以彌補拓佳公司損失。但拓佳公司實際上僅享有了9個月的免租期，免租期應自房屋交付之日起算，而不應自合同簽訂之日起算，雙方《變更協(xié)議》中也明確約定自2010年10月1日起算免租期。2、農(nóng)貿(mào)市場補貼款30萬元應付給拓佳公司，原判未認定錯誤。綜上，請求二審法院查明事實，依法改判。

被上訴人廬陽國資公司答辯稱：1、拓佳公司稱廬陽國資公司以中菜市入駐為前提條件誤導拓佳公司進行投資，缺乏事實依據(jù)。在雙方2010年3月16日簽訂《房屋租賃合同》時，中菜市并沒有拆遷，雙方在合同中就中菜市拆遷商戶的安置方式進行了明確的說明。拓佳公司愿意簽訂合同的原因是賺取合同租金的差價。在房屋使用過程中雖出現(xiàn)過漏水、物業(yè)等矛盾，但都及時處理了，并沒有影響到房屋使用，拓佳公司也沒有提交因此問題所受損失的證據(jù)。2、在《房屋租賃合同》簽訂后，廬陽國資公司即將房屋交付給拓佳公司，拓佳公司也開始招商，并根據(jù)招商情況進行改造，后廬陽國資公司考慮到拓佳公司提出一些實際情況和困難，才在《變更協(xié)議》中將免租期從2010年10月1日開始起算。3、廬陽國資公司作為廬陽區(qū)政府下屬國有獨資公司，管理包括中菜市等多家農(nóng)貿(mào)市場，相關(guān)補貼一般會每年予以公示和明確，拓佳公司沒有證據(jù)證明該30萬元補貼的存在。

對于原判所認定而為雙方當事人無異議的事實，本院予以確認。

本院認為：關(guān)于減免租金的問題。首先，根據(jù)雙方《房屋租賃合同》約定，免租期共計9個月，包含全部裝修、改造、招商及試運營時間，免租期自房屋交付之日起計算。雙方在《房屋及其附屬設施交接清單》上簽字蓋章即為交付完成。但在此合同履行過程中，雙方并未按照約定履行在《房屋及其附屬設施交接清單》上簽字蓋章的手續(xù)，無法確定房屋何時交付。然而無論何種情況，6個月后，雙方簽訂了《變更協(xié)議》并明確約定，鑒于租賃房屋現(xiàn)已交付給拓佳公司并具備裝修改造條件，免租期自2010年10月1日起算。故拓佳公司應自2011年7月1日開始支付租金。其次，拓佳公司稱廬陽國資公司承諾中菜市將搬遷入駐，這是拓佳公司與其訂立房屋租賃合同的目的，且廬陽國資公司承認因承諾未實現(xiàn)給拓佳公司的房屋經(jīng)營造成影響。根據(jù)《房屋租賃合同》約定，在中菜市及其他農(nóng)貿(mào)市場拆遷改造時，對于因經(jīng)營場所拆遷而撤出的經(jīng)營戶，在滿足拓佳公司市場內(nèi)在