房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究剖析報(bào)告（完好標(biāo)準(zhǔn)模板）第一部分 項(xiàng)目概略剖析一、項(xiàng)目基本狀況介紹項(xiàng)目名稱介紹項(xiàng)目宗地地點(diǎn)介紹項(xiàng)目合作單位介紹肩負(fù)可行性研究的單位介紹項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹二、項(xiàng)目開發(fā)公司介紹（內(nèi)容可選）開發(fā)公司的基本狀況介紹開發(fā)公司的組織機(jī)構(gòu)介紹開發(fā)公司的管理團(tuán)隊(duì)介紹開發(fā)公司的經(jīng)營狀況介紹三、項(xiàng)目產(chǎn)生背景第二部分項(xiàng)目市場檢查剖析一、項(xiàng)目投資環(huán)境剖析政策環(huán)境剖析（1）全國政策環(huán)境剖析A．金融政策剖析B．土地政策剖析-1-（2）城市政策環(huán)境剖析經(jīng)濟(jì)環(huán)境剖析（1）全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境剖析（內(nèi)容可選）A．公民經(jīng)濟(jì)整體狀況剖析B．固定財(cái)產(chǎn)投資剖析C．通貨膨脹剖析D．花費(fèi)需求剖析E．重要利好事件剖析（2）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分（內(nèi)容可選）A．城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)剖析B．城市固定財(cái)產(chǎn)投資剖析C．城市引進(jìn)外資狀況剖析D．城市重要經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目剖析E．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程剖析F．城市經(jīng)濟(jì)展望剖析社會(huì)文化剖析1）城市自然地理狀況剖析2）城市歷史文化剖析3）城市人口狀況剖析宗地現(xiàn)狀剖析配套設(shè)備剖析城市規(guī)劃剖析-2-市政設(shè)備剖析二、項(xiàng)目競爭環(huán)境剖析房地產(chǎn)市場剖析1）全國房地產(chǎn)市場剖析2）城市房地產(chǎn)市場剖析城市房地產(chǎn)市場剖析B．城市房地產(chǎn)市場價(jià)錢剖析城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況剖析D．城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況剖析A）產(chǎn)品種類的供應(yīng)狀況剖析B）土地供應(yīng)狀況剖析C）產(chǎn)品的動(dòng)工咯和完工狀況剖析板塊競爭敵手剖析（1）板塊范圍的界定（2）項(xiàng)目所在板塊狀況剖析（3）板塊產(chǎn)品特色剖析（4）板塊間的對照剖析樓盤競爭敵手剖析（內(nèi)容可選）1）住所開發(fā)項(xiàng)目的競爭敵手剖析2）商業(yè)開發(fā)肥肉競爭敵手剖析3）綜合開發(fā)項(xiàng)目的競爭敵手剖析三、項(xiàng)目客戶群剖析-3-項(xiàng)目客戶群購置能力剖析項(xiàng)目客戶群花費(fèi)動(dòng)機(jī)剖析項(xiàng)目客戶群年紀(jì)構(gòu)造剖析項(xiàng)目客戶群家庭人口因素剖析項(xiàng)目客戶群教育水平剖析項(xiàng)目客戶群考慮因素剖析（1）價(jià)錢因素剖析（2）環(huán)境因素剖析（3）產(chǎn)品種類因素剖析（4）風(fēng)水因素剖析四、項(xiàng)目SWOT剖析項(xiàng)目優(yōu)勢剖析項(xiàng)目劣勢剖析項(xiàng)目時(shí)機(jī)剖析項(xiàng)目威迫剖析項(xiàng)目SWOT剖析表五、項(xiàng)目定位剖析項(xiàng)目客戶定位1）客戶職業(yè)定位2）客戶特色定位3）客戶收入定位4）客戶需求定位-4-項(xiàng)目產(chǎn)品定位（1）項(xiàng)目開發(fā)主題（2）項(xiàng)目產(chǎn)品品位（3）項(xiàng)目產(chǎn)品種類（提出兩種以上方案進(jìn)行精選）房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)錢定位第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)依照設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想總平面規(guī)劃建議建筑立面建議戶型設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)建議配套設(shè)備建議二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排建設(shè)周期安排施工進(jìn)度安排銷售周期安排第四部分 項(xiàng)目花費(fèi)估量一、項(xiàng)目開發(fā)成本估量土地花費(fèi)的估量建筑安裝工程花費(fèi)的估量-5-先期工程花費(fèi)的估量基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)花費(fèi)的估量公共配套設(shè)備建設(shè)花費(fèi)的估量開發(fā)有關(guān)稅費(fèi)的估量其余花費(fèi)的估量不行預(yù)示花費(fèi)的估量二、項(xiàng)目開發(fā)花費(fèi)估量管理花費(fèi)的估量財(cái)務(wù)花費(fèi)的估量銷售花費(fèi)的估量三、編寫投資成本花費(fèi)估量表表13-1投資成本花費(fèi)估量表序號項(xiàng)目計(jì)算依照單價(jià)/（元/㎡）共計(jì)/萬元一開發(fā)成本1-8項(xiàng)之和土地花費(fèi)=土地使用出讓1土地花費(fèi)金+拆遷布置賠償費(fèi)+征地花費(fèi)2先期工程費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)用的3%-6%3基礎(chǔ)設(shè)備建一般占到建筑安裝工程費(fèi)設(shè)費(fèi)的15%左右4建筑安裝工依據(jù)樓層和構(gòu)造進(jìn)行估量程費(fèi)5公共配套設(shè)能夠按建筑安裝工程花費(fèi)施建設(shè)費(fèi)的3%-5%進(jìn)行估量6開發(fā)時(shí)期稅能夠用建筑安裝工程花費(fèi)費(fèi)的8%-15%進(jìn)行估量按實(shí)質(zhì)計(jì)算也可用建筑安7其余稅費(fèi)裝工程花費(fèi)的3%進(jìn)行估算8不行預(yù)示費(fèi)1-7項(xiàng)的1%-3二開發(fā)花費(fèi)9-11項(xiàng)之和-6-9管理花費(fèi)開發(fā)成本的2%-3%10財(cái)務(wù)花費(fèi)按實(shí)質(zhì)計(jì)算11銷售花費(fèi)銷售收入的3%-5%三共計(jì)四、開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)的計(jì)算與交易有關(guān)的稅費(fèi)，編寫與交易有關(guān)的稅費(fèi)表表13-2稅費(fèi)表序交易稅費(fèi)的類型計(jì)算依照號1營業(yè)稅銷售收入×5%2城市保護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%（外資公司免征3教育費(fèi)附帶營業(yè)稅×3（外資公司免征4防洪工程保護(hù)費(fèi)（此項(xiàng)各地征銷售收入×0.09%收不同樣5印花稅銷售收入×0.05%（或房地產(chǎn)交易價(jià)的0.05%）6交易服務(wù)費(fèi)銷售收入×0.1%（或房地產(chǎn)交易價(jià)的0.1%）銷售收入×5.74%，假如沒有防洪工程保護(hù)共計(jì)費(fèi)，則為銷售收入×5.65%2.土地增值稅3.公司所得稅第五部分 項(xiàng)目資本籌備收入估量表13-3 銷售收入與經(jīng)營稅金及附帶估量表序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ··· N銷售收入1.1可銷售面積1.2單位售價(jià)1.3 銷售比率經(jīng)營稅金及稅金附帶2.1營業(yè)稅2.2城市保護(hù)建設(shè)稅2.3 教育費(fèi)附帶···表13-4 借錢還本付息表-7-序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ···借錢還本付息1.1 期初借錢本息累計(jì)本金利息1.2 本期借錢1.3 本期應(yīng)計(jì)利息1.4 本期還本1.5 本期付息借錢歸還資本根源2.1利潤2.2折舊費(fèi)2.3攤銷費(fèi)2.4其余還款資本第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評論一、盈余能力剖析靜態(tài)盈余能力剖析1）利潤總數(shù)（簡稱利潤或稅前利潤）=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理花費(fèi)-銷售花費(fèi)-財(cái)務(wù)花費(fèi)-經(jīng)營稅金及附帶-土地增值稅-填補(bǔ)損失2）投資利潤率（也稱投資回報(bào)率、投資利潤率或總投資利潤率）=年均勻利潤總數(shù)÷總投資×100%3）投資凈利率=年均勻凈利率÷總投資×100%4）資本金利潤率=年均勻利潤總數(shù)÷資本金×100%5）銷售凈利率=年均勻所得稅后利潤總數(shù)÷資本金×100%6）銷售凈利率=稅后利潤÷銷售收入×100%7）銷售毛利率=（稅前利潤+開發(fā)花費(fèi)）÷銷售收入100%-8-8）成本利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總數(shù)）÷投資總數(shù)×100%9）靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正當(dāng)期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）10）表13-5 損益表（單位：萬元）序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ··· N經(jīng)營收入1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入經(jīng)營成本2.1 商品房經(jīng)營成本2.2 出租房經(jīng)營成本營運(yùn)成本維修花費(fèi)經(jīng)營稅金及附帶土地增值稅利潤總數(shù)所得稅稅后利潤9.1 盈余公積金9.2 對付利潤9.3 未分派利潤動(dòng)向盈余能力剖析（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率（ FIRR）n(CICO)t(1FIRR)t0i 1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）DFNPV (CI CO)t(1 FIRR)t13）動(dòng)向投資回收期-9-D(CICO)t(1FIRR)t0i 1（4）現(xiàn)金流量表表13-6 所有投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ··· N現(xiàn)金流量1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其余收入1.6回收固定財(cái)產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資本現(xiàn)金流出2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資本2.3 營運(yùn)花費(fèi)2.4 維修花費(fèi)2.5 經(jīng)營稅金及附帶2.6 土地增值稅2.7 所得稅凈現(xiàn)金流量積累凈現(xiàn)金流量表13-7資本金現(xiàn)金流量表序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ··· N現(xiàn)金流量1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其余收入1.6長久借錢1.7短期借錢1.8回收固定財(cái)產(chǎn)余值1.9回收經(jīng)營資本現(xiàn)金流出2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資本2.3 營運(yùn)花費(fèi)2.4 維修花費(fèi)-10-2.5 經(jīng)營稅金及附帶2.6 土地增值稅2.7 所得稅2.8 借錢本金歸還2.9 借錢利息支付凈現(xiàn)金流量積累凈現(xiàn)金流量二、清賬能力剖析借錢利息簡化計(jì)算每期應(yīng)計(jì)利息 =（期初借錢本息累計(jì) +本期借錢2）×利率。借錢歸還期Pd=借錢歸還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) -開始借錢期數(shù) +（當(dāng)期歸還借錢額÷當(dāng)期可用于還款的資本額） 。財(cái)產(chǎn)賭債率財(cái)產(chǎn)欠債率=欠債總數(shù)÷財(cái)產(chǎn)總數(shù)× 100%，此中欠債總額=流動(dòng)欠債+長久欠債。流動(dòng)比率流動(dòng)比率=流動(dòng)財(cái)產(chǎn)÷流動(dòng)欠債速動(dòng)比率速動(dòng)比率=速動(dòng)財(cái)產(chǎn)÷流動(dòng)欠債，速動(dòng)財(cái)產(chǎn) =流動(dòng)財(cái)產(chǎn)-存貨6.表13-8 財(cái)產(chǎn)欠債表序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ··· N財(cái)產(chǎn)1.1 流動(dòng)資本-11-應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈余資本1.2在建工程1.3固定財(cái)產(chǎn)凈值1.4無形及遞延財(cái)產(chǎn)凈值欠債2.1流動(dòng)欠債對付賬款流動(dòng)資本借錢其余短期借錢2.2長久借錢經(jīng)營資本借錢固定財(cái)產(chǎn)投資借錢開發(fā)產(chǎn)品投資借錢欠債小計(jì)所有者權(quán)益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計(jì)未分派利潤計(jì)算指標(biāo)：1.財(cái)產(chǎn)欠債率（%）流動(dòng)比率（%）速動(dòng)比率（%）三、資本均衡剖析表13-9 資本根源與運(yùn)用表序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ··· N資本根源1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入1.4 自有資本1.5 長久借錢1.6 短期借錢1.7 回收固定財(cái)產(chǎn)余值1.8 回收經(jīng)營資本1.9 凈轉(zhuǎn)售收入資本運(yùn)用2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資本-12-2.3營運(yùn)花費(fèi)2.4維修花費(fèi)2.5經(jīng)營稅金及附帶2.6土地增值稅2.7所得稅2.8對付利潤2.9借錢本金歸還2.10借錢利息支付盈余資本累計(jì)盈余資本表13-10 投資計(jì)劃與資本籌備表序號 項(xiàng)目 共計(jì) 1 2 3 ··· N項(xiàng)目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資本資本籌備2.1資本金2.2借貸資本2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其余收入第七部分項(xiàng)目不確立性剖析1.敏感性剖析（內(nèi)容可選）銷售價(jià)錢敏感性剖析、土地獲得價(jià)錢敏感性剖析。2.臨界點(diǎn)剖析（內(nèi)容可選）最低銷售價(jià)錢、最高獲得價(jià)錢。第八部分項(xiàng)目方案比選當(dāng)只有一種開發(fā)方案時(shí)則不需要進(jìn)行項(xiàng)目方案比選第九部分 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)剖析（內(nèi)容可選）1.房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)剖析（1）項(xiàng)目用地法律手續(xù)剖析（2）項(xiàng)目合作方式及其風(fēng)險(xiǎn)剖析-13-項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)剖析項(xiàng)目其余風(fēng)險(xiǎn)剖析（1）項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)剖析（2）項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)剖析（3）項(xiàng)目金融風(fēng)險(xiǎn)剖析（4）項(xiàng)目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)剖析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對策第十部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議這是一份借鑒了國內(nèi)幾家最有名且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)公司的可行性研究報(bào)告整合而成的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)編寫模板。該模板特別合適于房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行跨地區(qū)開發(fā)拿地以前所做的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，還特別合適于土地競標(biāo)前的報(bào)價(jià)剖析。項(xiàng)目產(chǎn)生背景（1）外面因素A．剖析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、 城市功能規(guī)劃與布局、局部地區(qū)開發(fā)重點(diǎn)、政府重要政策馬上公布等。B、剖析宗地所屬地區(qū)在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。比如：項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在損害的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的狀況。C．剖析項(xiàng)目淵源，特別的政治或文化背景，如：危房-14-改造、高新技術(shù)區(qū)生活住所配套、 文化園、政府重點(diǎn)工程等。（2）內(nèi)部因素剖析項(xiàng)目啟動(dòng)對公司將來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（手法能否中心項(xiàng)目）B．剖析公司進(jìn)入重點(diǎn)地區(qū)市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提高品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用。C．從公司將來的利潤需求、可連續(xù)經(jīng)營等角度描繪立項(xiàng)開發(fā)的意義。項(xiàng)目概略（1）項(xiàng)目地點(diǎn)剖析項(xiàng)目宗地所處城市、行政地區(qū)、非行政地區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理地點(diǎn)。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地地區(qū)地點(diǎn)，與標(biāo)記性市政設(shè)備、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機(jī)場等）的相對地點(diǎn)和距離。（2）宗地現(xiàn)狀描繪四至范圍B．剖析地勢平展?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高及與周邊地勢比較；C．剖析地面現(xiàn)狀，包含宗地內(nèi)能否 有溝渠、較深的溝-15-壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算所以而損失的實(shí)質(zhì)用地面積；D．剖析地面現(xiàn)有民居狀況，包含詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)。地面有工廠的，要剖析工廠的數(shù)目、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、動(dòng)工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下狀況剖析，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和構(gòu)造等。地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物遺跡和可利用的建立；F．剖析土地的完好性，能否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝遺跡、江河湖泊等因素切割土地；G．地點(diǎn)狀況，包含土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及有關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反應(yīng)宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包含地下管線、暗渠、電纜等。（3）項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套剖析a）交通狀況剖析：公交系統(tǒng)狀況，包含主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依賴的交通方式，能否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中能否有地-16-鐵、輕軌等交通狀況有重要影響的工程。附圖：交通狀況表示圖，包含現(xiàn)有和將來規(guī)劃的城市公共交通和迅速捷運(yùn)系統(tǒng)。b）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況。c）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平。d）大型購物中心，主要商業(yè)和菜市場。f）公園。g）銀行。h）郵局。I）其余。附圖：生活設(shè)備散布圖，詳細(xì)地點(diǎn)、距離。B．宗地周邊 3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀詳細(xì)內(nèi)容分要求參照“ A.周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套剖析”4）項(xiàng)目周邊環(huán)境剖析（依據(jù)個(gè)案特征描繪，沒有的能夠不寫）治安狀況；B．空氣狀況；C．噪聲狀況；D．污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等） ；E．危險(xiǎn)源狀況（如高壓線、放射性、 物件生產(chǎn)或倉儲-17-基地等）；F．周邊景觀；G．風(fēng)水狀況；H．近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬家、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或商場的建設(shè)等；．其余。5）大市政配套剖析（一下剖析都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包含現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)行的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。B．供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。D．通信（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設(shè)計(jì)線路成本等。F．燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源地點(diǎn)、距宗地距離、接口地點(diǎn)。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源地點(diǎn)、距宗地距離、接口地點(diǎn)。附圖：說明上述配套設(shè)備的管線走向、 容量和接口地點(diǎn)，及將來規(guī)劃擴(kuò)容和增添的狀況。（6）規(guī)劃控制重點(diǎn)-18-A．總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住所建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；C．綜合容積率、住所容積率；D．建筑密度；E．控高；F．綠化率；G．其余。7）土地價(jià)錢土地價(jià)錢的計(jì)算方法，如有代征地要說明朝征地價(jià)錢。依據(jù)購置價(jià)錢計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)剖析（1）合作方式及條件A．合作方式基本狀況：合作名稱，主要股東投資狀況，注冊資本，成即刻間、特別背景等。B．合作方式：比如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同建立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方必定能夠供應(yīng)正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方能否有肩負(fù)營業(yè)稅的義務(wù)。C．付款進(jìn)度及其與拿地程序的配合。-19-其余合作的主要條件。E．與合作方式有關(guān)的其余法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評估現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）獲得土地使用權(quán)的程序評估A．獲得土地使用權(quán)的程序。B．獲得土地使用權(quán)需要的工作日。C．獲得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D．獲得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制，即獲得土地使用權(quán)存在的不確立因素及解決。（4）土地性質(zhì)改正的評估（已經(jīng)是商品房用地能夠不寫）土地性質(zhì)改正的程序和原因。土地性質(zhì)改正的政策支持或阻礙。C．土地性質(zhì)改正需要的工作日。5）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估剖析因?yàn)槌鞘幸?guī)劃限制或改正、突發(fā)性政策等政府因素而致使項(xiàng)目終斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程沒法達(dá)成，項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)改正受挫而造成先期投入所有或部分損失的可-20-能性判斷。6）整體評論項(xiàng)目開發(fā)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評論。如：簽約合同中顯然對本公司不利的條款及其考慮；部分或所有條款存在的不確立性因素的控制；不利、不確立條款可能遭到的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。項(xiàng)目地區(qū)市場檢查與剖析（1）地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況剖析A．地區(qū)房地產(chǎn)市場簡述形成時(shí)間；各品位房地產(chǎn)項(xiàng)目在地區(qū)內(nèi)的散布狀況；購買人群變化。B．地區(qū)房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 3-5年）動(dòng)工量、完工量、銷售量、供需比、均勻銷售。地區(qū)市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨向（2）地區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特色A．各品位產(chǎn)品的供應(yīng)狀況B．各品位產(chǎn)品的會(huì)合特色（特別研究與本項(xiàng)目近似檔次物業(yè)的特色）；C．地區(qū)內(nèi)競爭樓盤狀況剖析附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案散布圖，此中一些具代表性的將來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。-21-D.將來2-3年地區(qū)內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品種類。E．剖析：本項(xiàng)目在地區(qū)市場內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)。F．結(jié)論：地區(qū)市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本項(xiàng)目所在地點(diǎn)的價(jià)位區(qū)間和本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項(xiàng)目在地區(qū)內(nèi)開發(fā)市場潛力；本項(xiàng)目在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題。（3）地區(qū)目標(biāo)客戶群研究各品位產(chǎn)品目標(biāo)客戶特色及輻射商圈范圍（成立在本地區(qū)參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨向特色上）。結(jié)論：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的地區(qū)根源、行業(yè)特色、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。（4）目標(biāo)定位市場定位：目標(biāo)人群特色、根源地區(qū)、行業(yè)特色；B．產(chǎn)品定位。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路A．觀點(diǎn)設(shè)計(jì)：產(chǎn)品表現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特色。B．主要產(chǎn)品種類：多層、高層，仍是連拍別墅或屋頂-22-花園、頂層復(fù)式等其余種類，及不同種類產(chǎn)品的比列。C．節(jié)能和環(huán)保型建筑資料采納的考慮。D．在所在城市中，生產(chǎn)新式、標(biāo)新立異產(chǎn)品的可能性。E.假如是大型、超大型項(xiàng)目，地創(chuàng)造大社會(huì)觀點(diǎn)的考慮。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性剖析A．剖析在既定容積率、凈用地面積、住所面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時(shí)聲明種類和特色，能否切合前方說起的規(guī)劃設(shè)計(jì)觀點(diǎn)和本公司所找尋的各樣品位高質(zhì)量住所的要求。這主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。B．容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)觀點(diǎn)、產(chǎn)品種類和特色的影響。土地自己特色對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響各考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完好性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。D．項(xiàng)目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。E．周邊市政工程配套設(shè)備對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與能否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)備（大-23-型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行、醫(yī)院等生活設(shè)備對自己配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。G．市場剖析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價(jià)錢限制和總價(jià)控制原則與產(chǎn)品種類和產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)能否存在矛盾，對產(chǎn)品質(zhì)量能否有影響，并說明怎樣解決。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排1）土地增值潛力初步評估從地理地點(diǎn)、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市將來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地增值潛力做出初步評估。2）宗地立刻開發(fā)與作為土地貯備的優(yōu)弊端剖析3）工程計(jì)劃工期計(jì)劃、各期動(dòng)工面積、完工計(jì)劃、開完工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的據(jù)有率。4）銷售計(jì)劃各期銷售時(shí)間、價(jià)錢、面積，估計(jì)銷售各期的市場據(jù)有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)可行性。項(xiàng)目花費(fèi)估量1）成本花費(fèi)估量說明測算假定和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品種類假定，總建筑面積，住所和非住所面積，容積率，項(xiàng)目總投資（即開發(fā)成本加開發(fā)花費(fèi)，不包含營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下邊-24-表13-11所列：表13-11成本估量表項(xiàng)目 投資總數(shù)/萬元 單位成本（元/㎡）土地花費(fèi)先期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套花費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本小計(jì)營銷花費(fèi)管理花費(fèi)總計(jì)（2）稅務(wù)剖析A．營業(yè)稅及附帶；B．所得稅；土地增值稅。上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目自己使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策能否有矛盾，以及怎樣解決，詳細(xì)的操作的而過程是什么。項(xiàng)目資本計(jì)劃資本投入計(jì)劃：各期地價(jià)、先期花費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。B．資本回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。C．資本需求計(jì)劃：聯(lián)合整個(gè)公司資本狀況，列示各期資本的需求缺口及融資門路。-25-啟動(dòng)資本及啟動(dòng)時(shí)只用資本內(nèi)容、資本占用峰值、實(shí)現(xiàn)先進(jìn)正流入時(shí)間、資本占用月均勻額。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評論A．財(cái)務(wù)評論的假定條件，如能否享受政府各樣稅費(fèi)的減免等。B．項(xiàng)目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照表13-12。表13-12 項(xiàng)目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位指數(shù)（元/㎡） 項(xiàng)目總金額/萬元銷售收入開發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)算面積/㎡單位利潤/（元/㎡）利潤/萬元

表13-13項(xiàng)目開發(fā)各期利潤表2008年···20xx年上半下半年上半下半年上半下半年共計(jì)年年年項(xiàng)目敏感性剖析參照以上內(nèi)容及表格，可依據(jù)實(shí)質(zhì)狀況增減。成本改動(dòng)時(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假定成本每上漲（降落）必定金額或上漲（降落）必定百分比比較，如：-26-表13-14經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨成本改動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)展望成本×展望成本展望成本×展望成本×90%110%120%總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率售價(jià)改動(dòng)時(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假定售價(jià)每上漲（降落）必定金額或上漲（降落）必定百分比來比較，如：表13-15經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨售價(jià)改動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)展望成本×展望成本展望成本×展望成本×90%110%120%營業(yè)額銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率C．容積率改動(dòng)時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的變化表13-16 各項(xiàng)指標(biāo)隨容積率改動(dòng)表主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4多高層比-27-營業(yè)額總投資銷售毛利率稅后利潤銷售凈利率總投資利潤率項(xiàng)目管理資源配置（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置能否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。2）人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對各專業(yè)（部門）人員的要求，詳細(xì)人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員可否知足需要，缺口人員的解決門路（調(diào)換、找平、培訓(xùn)等）。項(xiàng)目綜合剖析與建議（1）優(yōu)勢從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品質(zhì)量和特征、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合本公司一向發(fā)展思路等方面闡述。（2）劣勢-28-從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品質(zhì)量和特征、 市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合本公司一向發(fā)展思路等方面闡述。3）時(shí)機(jī)從市場時(shí)機(jī)、提高市場據(jù)有率、建立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬地區(qū)土地價(jià)錢趨向等方面闡述。（4）結(jié)論和建議項(xiàng)目競拍和招標(biāo)方式獲得土地需要注意的問題（1）主要指標(biāo)測算A．展望直接建筑成本（不包含地價(jià)） 、售價(jià)。B．投資利潤剖析（參照一下格式） ：表13-17 投資利潤剖析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ··· A+nM樓面地價(jià)總投資銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率注：A代表起拍價(jià)或招標(biāo)底價(jià)，若沒有地價(jià)則 A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M代表每次舉牌增添的最小單位價(jià)錢，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，比如 100萬元，變化值不宜過大。-29-C．依據(jù)需要可增添以下測算：表13-18 增添測算指標(biāo)銷售凈利率 總投資 最高樓地面地價(jià) 最高總地價(jià)R1R2R3···注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還能夠換成其余主要剖析指標(biāo)，如投資利潤率等。（2）競爭敵手剖析主要背景，控股股東狀況。B．總財(cái)產(chǎn)、凈財(cái)產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 。資本狀況，可能資本根源，融資能力，資本成本。操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目。參加競爭的主要目的，從而剖析敵手拿地的其實(shí)，能否志在必得。（3）擬訂策略A．剖析盈虧均衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。B．剖析銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的嚇壞搜凈利率時(shí)的地價(jià)，也能夠經(jīng)過其余指標(biāo)剖析可接受的地價(jià)，最后確立最高競價(jià)和招標(biāo)價(jià)。C．掌握以輕微優(yōu)勢獲得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。4）資本籌備短期集中支付大額資本的保證，自籌資本仍是向金融機(jī)-30-構(gòu)融資，能否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)必定供應(yīng)融資服務(wù)的協(xié)議。在心城市開發(fā)需要增補(bǔ)的內(nèi)容（1）在市場剖析部分中增添當(dāng)?shù)厣唐贩孔∷袌稣w狀況A．剖析該城市近來三到五年商品住所市場發(fā)展?fàn)顩r：動(dòng)工面積、完工面積、銷售面積、銷售額。量值描繪市場狀況，這些指