濮陽市商業(yè)市場調(diào)研報告樣本

濮陽·天街商業(yè)市場調(diào)研匯報--------------------------------------------------------------------------------目錄序言第一部分調(diào)查說明一、調(diào)查目標(biāo)二、調(diào)查內(nèi)容三、調(diào)研方法四、調(diào)查范圍第二部分濮陽市城市發(fā)展概況一、濮陽城市概況二、濮陽市宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況第三部分項目區(qū)域概況及項目地塊分析一、油田區(qū)域發(fā)展情況二、項目標(biāo)地塊分析第四部分商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析一、城市商業(yè)現(xiàn)實狀況分析二、熱點商圈分布情況分析三、城市未來新商圈分析四、可類比項目關(guān)鍵分析五、濮陽市區(qū)商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)第五部分目標(biāo)用戶群調(diào)查一、目標(biāo)用戶群劃分二、目標(biāo)用戶群分析三、目標(biāo)用戶分析總結(jié)第六部分項目SWOT分析SWOT分析第七部分市場調(diào)研總結(jié)及項目發(fā)展提議一、市場調(diào)研總結(jié)二、項目發(fā)展提議序言承蒙貴企業(yè)信任，由我企業(yè)負(fù)責(zé)河南濮陽天街商業(yè)街全程策劃。為了使本項目能成為濮陽標(biāo)志性商業(yè)項目，快速實現(xiàn)銷售目標(biāo)和保持商業(yè)街連續(xù)繁榮。為此，本企業(yè)從商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)結(jié)合角度切入，對濮陽整體城市經(jīng)濟情況及商業(yè)物業(yè)作深入調(diào)查分析，此次市場調(diào)研關(guān)鍵針對天街項目進行綜合考察和濮陽市區(qū)熱點商圈、商業(yè)街調(diào)研分析；經(jīng)過對濮陽市區(qū)熱點商圈，可類比商業(yè)街基礎(chǔ)情況及商業(yè)特征進行實地調(diào)研。為項目發(fā)展及營銷推廣提供可靠依據(jù)。經(jīng)過此次調(diào)查，我們認(rèn)為濮陽城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展正處于一個快速發(fā)展期，在濮陽商業(yè)物業(yè)需求量旺盛和整體供給充足情況下，此階段機遇和挑戰(zhàn)并存，我們對項現(xiàn)在景必需持一個謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，為項目制訂切實可行產(chǎn)品開發(fā)策略和營銷策略。第一部分調(diào)查說明一、調(diào)查目標(biāo)本企業(yè)此次對濮陽市進行商業(yè)地產(chǎn)項目標(biāo)專題市場調(diào)查，最終目標(biāo)是在充足掌握濮陽市商業(yè)市場相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，從動態(tài)角度分析濮陽市商業(yè)市場發(fā)展趨勢，從而分析項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、潛在機會，為項目進行市場定位、業(yè)態(tài)組合提供依據(jù)，從而為項目制訂合理商業(yè)發(fā)展策略和營銷策略。二、調(diào)查內(nèi)容此次市場調(diào)查以項目為關(guān)鍵，針對濮陽目前經(jīng)濟環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)市場供求情況，項目所在區(qū)域商業(yè)項目標(biāo)現(xiàn)實狀況及目標(biāo)用戶進行調(diào)研，包含宏觀經(jīng)濟、商業(yè)房地產(chǎn)情況、投資經(jīng)營者心態(tài)、現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)數(shù)量、規(guī)模、位置及租售情況等。我們從濮陽商業(yè)市場發(fā)展角度分析，全方面了解濮陽市經(jīng)濟、房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況，以尋求最適宜本項目標(biāo)功效定位和形象定位，為本項目標(biāo)商鋪定位推廣提供參考依據(jù)。關(guān)鍵調(diào)查內(nèi)容包含：u濮陽及濮陽市宏觀經(jīng)濟概況u濮陽市商業(yè)地產(chǎn)商圈布局情況u濮陽市熱點商圈分析和發(fā)展趨勢u天街項目地塊現(xiàn)實狀況和前景分析u天街項目輻射商圈潛在分析u可類比商業(yè)項目專題分析u投資者、經(jīng)營者購置力、心態(tài)分析三、調(diào)查方法此次市場調(diào)查采取了實地調(diào)查和經(jīng)營者深入訪談抽樣街訪方法搜集第一手資料和對相關(guān)政府計劃、房管部門訪談搜集相關(guān)數(shù)據(jù)形式，針對當(dāng)?shù)厥袌銮闆r作目標(biāo)性很強專題調(diào)查。調(diào)查方法包含：u實地專題調(diào)查u搜集資料u商家、記者、經(jīng)營戶訪談u房管部門、計劃部門訪談四、調(diào)查范圍此次調(diào)查以天街項目為關(guān)鍵，對項目進行深度調(diào)研分析，另外對周圍輻射范圍（尤其是油田區(qū)域）進行深入調(diào)研。另外，此次調(diào)查針對濮陽關(guān)鍵多個商業(yè)街區(qū)，包含聯(lián)華廣場商業(yè)區(qū)、油田商貿(mào)中心商業(yè)區(qū)、巴黎街、古城路商業(yè)街、龍創(chuàng)商業(yè)街和站前路商業(yè)街等關(guān)鍵多個商業(yè)街區(qū)。點、線、面結(jié)合全方面、深入分析濮陽市區(qū)商業(yè)市場。第二部分濮陽市城市發(fā)展概況一、濮陽市城市概況1、城市介紹濮陽在中國河南省東北部，黃河下游北岸，在冀魯豫三省交界。濮陽歷史悠久，源遠流長，為河南省歷史文化名城，中華民族發(fā)祥地之一。曾經(jīng)是五帝之一顓頊及其部族活動中心，素有"顓頊遺全部"和"帝丘"之稱。是當(dāng)初政治、經(jīng)濟、文化、軍事中心。1983年經(jīng)國務(wù)院同意設(shè)置省轄市，現(xiàn)轄五縣一區(qū)，是新興石油化工基地(中原油田所在地)。多年來，濮陽市以石油化工為龍頭，以工業(yè)帶動經(jīng)濟、商業(yè)發(fā)展，以工興貿(mào)、以工興商發(fā)展思緒，深入提升城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和綜合競爭力。并以其優(yōu)美環(huán)境、豐富資源、獨特發(fā)展優(yōu)勢、良好投資條件，不停推進城市向前發(fā)展。2、行政區(qū)域劃分濮陽市現(xiàn)轄華龍區(qū)、濮陽縣、清豐、南樂、范縣、臺前縣、開發(fā)區(qū)共六個縣(區(qū))、61個鄉(xiāng)、17個鎮(zhèn)、7個辦事處、3066個村民委員會、75個居民委員會，總面積4188平方公里，總?cè)丝?52.60萬人，為省直轄市。注：（起源于濮陽市統(tǒng)計年鑒）3、市區(qū)面積、人口濮陽市區(qū)是全市經(jīng)濟、文化、政治中心，區(qū)域地段優(yōu)越，面積255平方公里，占全市面積5.4%；人口48萬，占全市總?cè)丝?3.61%。油田片區(qū)人口約15萬人，占市區(qū)人口31.25%。注：（起源于濮陽市統(tǒng)計年鑒）4、交通情況濮陽市在中緯度地帶，地處中原腹地，是國家生產(chǎn)力布局關(guān)鍵節(jié)點。距北京、天津均為500多公里，距鄭州、濟南兩大國際機場均為200多公里。境內(nèi)京九鐵路縱穿南北，湯臺鐵路橫貫東西，和京廣鐵路一起形成了"工"字形網(wǎng)絡(luò)。出東接京福、西連京珠濮鶴（壁）、濮聊（城）兩條高速公路建成通車，立即開工京開（封）高速、濮荷（澤）高速在這里交匯。分析認(rèn)為，現(xiàn)在濮陽市交通線路尚不發(fā)達，鐵路關(guān)鍵用于貿(mào)易貨物運輸，鐵路、高速公路未形成一定體系，在一定程度制約了城市經(jīng)濟發(fā)展。然而，濮陽市區(qū)城市公路，公交線路得到了有效加強，交通情況顯著改善，進一活躍了市區(qū)商業(yè)市場，帶動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。5、城市計劃特點分析濮陽市區(qū)計劃不停優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)布局日益合理，城市環(huán)境計劃向好?，F(xiàn)在濮陽市區(qū)城區(qū)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、道路計劃工作不停落實，人居、商業(yè)布局計劃也是向好，商業(yè)布局計劃依據(jù)各區(qū)域消費層次、地方特色、區(qū)位特點，形成風(fēng)格各異、蘊含文化商業(yè)圈層；另外濮陽市區(qū)人居布局計劃定位合理，關(guān)鍵發(fā)展東部區(qū)域和北部區(qū)域，尤其是東部區(qū)域住宅計劃相當(dāng)良好。u市區(qū)計劃藍圖城區(qū)定位：濮陽市發(fā)展戰(zhàn)略是以工興市，以工興商為關(guān)鍵，城市計劃集中表現(xiàn)為工業(yè)主導(dǎo)型性質(zhì)，以煉油、天然氣產(chǎn)業(yè)為主體，并帶動商業(yè)、貿(mào)易、房地產(chǎn)發(fā)展。濮陽市未來發(fā)展方向是新型工業(yè)城市，工業(yè)深入細分、加工，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益完善，產(chǎn)業(yè)分工不停細化。城市、城區(qū)發(fā)展將面向工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)三位一體新型城市。計劃方向：濮陽市區(qū)作為濮陽市經(jīng)濟、文化中心，計劃布局除了以工業(yè)為中心外，商業(yè)、住宅是濮陽市區(qū)新方向，提升城區(qū)綜合發(fā)展水平，加強城區(qū)競爭力，推進城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。為協(xié)調(diào)城區(qū)商業(yè)、住宅發(fā)展，市區(qū)在城市綠化、基建設(shè)施方面不停完善。向東：因為濮陽市區(qū)城市地界有限，未來市計劃將以東部區(qū)域為一大發(fā)展方向，城市區(qū)位將深入得到優(yōu)化和發(fā)展。東部區(qū)域擁有有多個住宅區(qū)和中原油田工業(yè)區(qū)，這個區(qū)域以居住、工業(yè)相對成熟特點，穩(wěn)步拓展?，F(xiàn)在東部區(qū)域正在不停發(fā)展，且表現(xiàn)出較大發(fā)展勢頭，關(guān)鍵計劃道路有黃河路、文化路，對東部區(qū)發(fā)展相當(dāng)利好。另外，東部區(qū)域趙村以西計劃200畝地作為住宅項目，城市公園以東共計劃約400畝地作為住宅項目，即項目天街南端，這對本案將是一大利好原因。向西：西區(qū)以工業(yè)為主，計劃關(guān)鍵在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，但向西發(fā)展勢頭不大，因為西區(qū)和新鄉(xiāng)市接壤，市界有限。向南：南區(qū)因為有鐵路阻隔，跟城市中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)不能聯(lián)動發(fā)展，鐵路交通網(wǎng)絡(luò)阻隔了城市發(fā)展，只能作為綠化帶和相關(guān)配套計劃。向北：北區(qū)是濮陽市區(qū)新興發(fā)展區(qū)域，計劃以市政項目、工商業(yè)為主體，以住宅項目為輔發(fā)展方向，向北是濮陽市區(qū)關(guān)鍵發(fā)展區(qū)域，是未來一大城市亮點。綜合分析：濮陽市區(qū)關(guān)鍵向北發(fā)展，其次是向東發(fā)展，兩大方展方向均以居住項目、商業(yè)項目為關(guān)鍵，北部區(qū)和東部區(qū)將是未來城區(qū)新興地帶。二、經(jīng)濟發(fā)展概況1、GDP分析濮陽市國民經(jīng)濟連續(xù)快速增加，整年中國生產(chǎn)總值265.28億元,比上年增加10.6%,GDP首次實現(xiàn)兩位數(shù)增加,(、GDP增加分別為9.8%、9.6%)。濮陽市場GDP三年保持高速增加，略高于全國平均水平。分析認(rèn)為，濮陽市以其強大支柱產(chǎn)業(yè)（石油化工）作支撐，將為濮陽市經(jīng)濟快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，濮陽市經(jīng)濟將進入下一輪增加期，為商業(yè)經(jīng)濟地發(fā)展發(fā)明較大空間。另外，因為濮陽市以工業(yè)為基礎(chǔ)，加上其豐富天然資源、優(yōu)越地理環(huán)境，商業(yè)、貿(mào)易深入得到繁榮和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不停合理，經(jīng)濟發(fā)展將呈良性增加態(tài)勢。（以下表）～濮陽國民經(jīng)濟發(fā)展情況年份國民生產(chǎn)總值（億元）增加率（％）218.929.8%239.869.6%265.2810.6%注：起源于濮陽市統(tǒng)計年鑒2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析三大產(chǎn)業(yè)顯著快速增加，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由20.9:54.3:24.8,改變?yōu)?6.1:59.5:24.4,經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有一定調(diào)整,尤其是第二產(chǎn)業(yè)——工業(yè)增加最快，比重最大,其中油田化工產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，并圍繞擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，拉長石化產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品鏈條，深入完善工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成以石油化工為主體、工業(yè)結(jié)構(gòu)合理新型工業(yè)體系。另外，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，但所占比重和年增加率遠小于第二產(chǎn)業(yè)，表明第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展情況還是比較滯后，在未來發(fā)展中，第三產(chǎn)業(yè)——商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等還有很大發(fā)展空間。（以下表）濮陽三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情情況產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增加率（和比較，％）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)百分比(占總產(chǎn)值)第一產(chǎn)業(yè)42.710.06%16.09%第二產(chǎn)業(yè)157.5714.14%59.40%第三產(chǎn)業(yè)64.789.1%24.42%注：（起源于濮陽市統(tǒng)計年鑒）3、固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增加。整年全社會完成固定資產(chǎn)投資99.62億元，比上年增加11.3%。按投資管理渠道劃分，基礎(chǔ)建設(shè)投資34.37億元，比上年增加10.9%；更新改造投資完成31.8億元，增加40.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.12億元，增加35.5%。工礦區(qū)私人建房投資完成2.82億元，增加42.3％。分析認(rèn)為，基礎(chǔ)建設(shè)投資、更新改造投資快速增加，表明政府在基礎(chǔ)配套設(shè)施投入決心，在鞏固完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、推進經(jīng)濟發(fā)展同時將為完善本項目地周圍各項配套營造良好地商業(yè)氣氛提供機會。另外，房地產(chǎn)投資增加展現(xiàn)較快增加態(tài)勢。比增加35.5%，增加速度很快，表明濮陽市民對住宅強勁需求，房地產(chǎn)態(tài)勢相當(dāng)良好。全社會固定資產(chǎn)投資指標(biāo)分類數(shù)值（億元）增加率（％）固定資產(chǎn)投資————99.6211.3%按投資管理渠道劃分基礎(chǔ)建設(shè)投資34.3710.09%更新改造投資31.840.7%房地產(chǎn)開發(fā)投資5.1235.5%注：起源于濮陽市統(tǒng)計局4、居民生活經(jīng)濟指標(biāo)分析社會消費品市場穩(wěn)步發(fā)展，居民人均消費水平不停提升。整年社會消費品零售總額73.29億元，比上年增加11.2％。分城鎮(zhèn)看，城市消費品零售額21.69億元，增加24.2％；縣及縣以下消費品零售額51.6億元，增加6.5％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易零售額63.71億元，增加11.6％；餐飲業(yè)零售額6.4億元，增加7.7％；其它行業(yè)零售額3.19億元，增加11.9％。各類集貿(mào)市場成交活躍，各類商品銷售量增加顯著。（見下表）前7月濮陽各類消費價格指數(shù)(以上年為100)類別價格指數(shù)城市居民消費價格102.5食品105.5糧食106.5鮮菜154.7肉禽及其制品108.6煙酒及用具102.3衣著98.6家庭設(shè)備用具及服務(wù)96.6醫(yī)療保健及個人用具105.7交通和通訊97.0娛樂教育文化用具102.9居住101.8商品零售價格指數(shù)101.3注：起源于濮陽市統(tǒng)計局另外，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加較快城鎮(zhèn)居民生活繼續(xù)改善。整年城市居民人均可支配收入6327元，比上年增加7.7%。城市居民人均消費支出4529元，比上年增加6.4％。整年農(nóng)村居民人均純收入1948元，和上年基礎(chǔ)持平；農(nóng)村居民人均生活消費支出1182元，比上年下降0.8％。（見下表）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費支出表居民類別人均可支配收入（元）同比增加率（%）人均消費支出（元）增加率（%）城市居民63277.7%45296.4％農(nóng)村居民1948和上年基礎(chǔ)持平1182-0.8％注：起源于濮陽市統(tǒng)計局總結(jié)：濮陽市經(jīng)濟連續(xù)增加，帶動商業(yè)地產(chǎn)投資增加濮陽市去年經(jīng)濟增加10.6%,經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將深入優(yōu)化，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)項目標(biāo)投資會快速增加，商業(yè)地產(chǎn)投資在這么大環(huán)境下，會有一個增加期，商業(yè)地產(chǎn)投資總體是向好。社會需求旺盛，商業(yè)發(fā)展前景良好。濮陽市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，連續(xù)8%以上高增加率，城區(qū)居民收入比去年增加7.7%，人均消費支出增加6.4%,社會總體消費品需求不停擴大,社會消費需求潛力相當(dāng)巨大.以此帶動商業(yè)發(fā)展.商業(yè)發(fā)展前景良好,商業(yè)開發(fā)量也隨之?dāng)U大,商業(yè)開發(fā)將十分充足。第三部分項目區(qū)域概況及項目地塊分析一、油田區(qū)域發(fā)展概況天街在油田區(qū)域，擁有獨特天然資源——中原油田相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持。依靠油田區(qū)域所發(fā)展石油化工產(chǎn)業(yè)，從而帶動了該片區(qū)住宅、商業(yè)及其它相關(guān)配套同時發(fā)展。石油化工工業(yè)發(fā)展、商業(yè)設(shè)施配套建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成了三位一體產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。油田經(jīng)過多年發(fā)展，現(xiàn)在正處于一個平穩(wěn)發(fā)展期，其帶動周圍區(qū)域發(fā)展平穩(wěn)中稍有回落，未來發(fā)展關(guān)鍵在于油田區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)要深化和改革。1、油田發(fā)展情況中原油田是國家和河南省確定“九五”期間石油化工基地，石油、天然氣儲量豐富，油氣質(zhì)量好，經(jīng)濟價值高。經(jīng)多個方法測算，本區(qū)石油遠景總資源量達十幾億噸，天然氣遠景資源量為～3000億立方米。中原油田多年產(chǎn)量下滑，由原明年產(chǎn)量最高峰700萬噸，下降到現(xiàn)時年產(chǎn)量約300萬噸。產(chǎn)業(yè)效益出現(xiàn)下滑跡象，而新型化工產(chǎn)業(yè)未正式走上軌道，面臨著從一個老工業(yè)企業(yè)向新型企業(yè)變革問題。2、油田區(qū)域消費力及商業(yè)現(xiàn)實狀況中原油田消費力是相當(dāng)強，油田職員平均月收入可達1200元以上，中層以上干部月工收入達元以上。人均收入比全市區(qū)平均水平要約15%。其中油田居民月人均消費在600～800元，中層階級月人均消費在1000元以上，從而為油田區(qū)域快速發(fā)展商業(yè)提供了有力保障?，F(xiàn)在中原油田區(qū)域里以商貿(mào)中心、龍城經(jīng)貿(mào)區(qū)為代表，集中了超市、服裝、餐飲、電信等業(yè)態(tài)所組成消費中心地帶含有了較旺人氣商業(yè)氣氛，不過業(yè)態(tài)不是很豐富缺點也比較顯著。3、油田未來發(fā)展方向在“以工興市”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，圍繞擴大企業(yè)規(guī)模，拉長石化產(chǎn)業(yè)、使石化產(chǎn)業(yè)在行業(yè)結(jié)構(gòu)、原料結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整中得到長足發(fā)展形式下。中原油田區(qū)域相關(guān)企業(yè)由單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，向多元化、多門類、高精細產(chǎn)品體系方向發(fā)展。中原油田發(fā)展戰(zhàn)略是“三個三分之一方針”，針對中原油田產(chǎn)量下降，油田石油儲量日漸縮減情況下，中原油田1/3資源關(guān)鍵放在石油、天然氣產(chǎn)業(yè)，1/3資源開發(fā)新型化工產(chǎn)業(yè)，1/3資源實施走出去政策，將往新疆、內(nèi)蒙古等北部石油礦區(qū)投資生產(chǎn)。在未來中原油田將關(guān)鍵發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)年產(chǎn)量10萬噸以上煉油廠；第二是關(guān)鍵發(fā)展天然氣產(chǎn)業(yè)，依靠油田區(qū)域擁有豐富天然氣資源；第三是發(fā)展農(nóng)用化肥、有機化工、生物化工、精細化工等產(chǎn)業(yè)體系；第四依靠天然氣加工發(fā)展新型玻璃產(chǎn)業(yè)。這將是中原油田未來發(fā)展新方向。4、油田發(fā)展對本項目標(biāo)影響油田發(fā)展對項目標(biāo)銷售、經(jīng)營相當(dāng)關(guān)鍵，該區(qū)域是天街直接輻射面和消費圈層。油田區(qū)域有相當(dāng)規(guī)模油田家眷區(qū)，在油田區(qū)域居住有約13萬人，再加上戶口在市區(qū)而在油田前線上班職員，總體數(shù)量超出20萬人；再加外來流感人口和到此區(qū)域（商貿(mào)中心購物人口）消費人口，人口總量相當(dāng)大，消費需求相當(dāng)強勁。中原油田年產(chǎn)量逐年下滑，經(jīng)濟效益開始降低，其面臨是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型問題。針對現(xiàn)在油田發(fā)展情況，本項目會受到一定影響。但本項目標(biāo)輻射面不僅僅局限于油田區(qū)域，天街項目是文化和商業(yè)天然合成品，有其獨特商業(yè)價值，商業(yè)輻射力可達周圍市區(qū)。二、項目地塊分析1、地塊概況項目天街在任丘路和清華城市文苑交匯處，于清華城市文苑西區(qū)“書香門地”和東區(qū)“學(xué)府世家”之間，天街長400米，寬約28米，中間綠化帶、景觀帶寬10米，車道6米，人行道3米，8月底完工。天街西側(cè)（書香門地）約70家商鋪，開間約4.2米，進深約15米，均為一層;東側(cè)（學(xué)府世家）約60家商鋪，開間約4.2米，進深約10米。東西兩側(cè)商鋪建筑面積達約1.2萬平方米,再加上黃河路段和任丘路段商鋪總體面積約達3萬平方米。天街商業(yè)容量是巨大，內(nèi)部依靠書香門地和學(xué)府世家兩個小區(qū)作有效支持，消費群體相當(dāng)穩(wěn)定，西區(qū)（書香門地）銷售950戶，已基礎(chǔ)入??；東區(qū)學(xué)府世家售出約1000戶（正在銷售中），估計總?cè)胱∪丝谶_7000人以上，這么龐大消費群體，將是天街商業(yè)消費強勢支持。2、周圍環(huán)境分析u市政配套項目在東部油田產(chǎn)業(yè)區(qū)中，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟良好，工業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著。區(qū)內(nèi)聚集著眾多油田居民，居民均含有相當(dāng)消費力，顯現(xiàn)消費力優(yōu)勢。就項目周圍多個油田家眷區(qū)，項目周圍就有五間學(xué)校：藝術(shù)學(xué)校、第十三中學(xué)、廣播電視大學(xué)等。還有多家行政機關(guān)：中原油田黨校委員會、審計中心、地稅所、廣播電視中心等等。學(xué)校、機關(guān)機關(guān)云集于此，表明項目區(qū)位文化優(yōu)勢和行政優(yōu)勢顯著。u交通組織在交通區(qū)位上，項目在任丘路、黃河路、文化路三條路段圍合之中，而黃河路和文化路還未通車，正在建設(shè)中。其中黃河路是項目招商、經(jīng)營一大關(guān)鍵原因。黃河路西段早已建成通車，但西段遲遲未通車，據(jù)調(diào)查，黃河路最早將于通車，黃河路通車將對天街招商經(jīng)營組成一定懸念。但能最大地發(fā)揮出項目標(biāo)潛在地段優(yōu)勢，再加上市場成熟，天街將會顯現(xiàn)強大商業(yè)價值。u營商環(huán)境任丘路段商業(yè)環(huán)境是不理想，商業(yè)布局不合理，未能形成成熟商業(yè)格局，總體上還依靠油田區(qū)域消費力，商業(yè)輻射力未能拓展到市區(qū)。經(jīng)調(diào)查，以大慶路為界，任丘路往西段業(yè)態(tài)雜亂，品種業(yè)態(tài)不一，商業(yè)定位不明確，而且檔次較低，未形成一定規(guī)模，更未能統(tǒng)一計劃，統(tǒng)一經(jīng)營。經(jīng)調(diào)查該路段約有250家商鋪，發(fā)覺其中存在三大業(yè)態(tài)，第一是建材裝飾約占20.4%,第二是餐飲業(yè)約占18.5%,第三是美容美發(fā)約占13.6%.其中已停業(yè)商鋪約占６.5%?？梢娙吻鹇肺鞫谓?jīng)營情況并不理想。其商業(yè)經(jīng)營局限于油田區(qū)域，受制于油田發(fā)展，商業(yè)輻射力相當(dāng)有限。鑒于任丘路段商業(yè)未形成規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營還停留在散戶自主經(jīng)營管理階段，這種商業(yè)格局在一定程度上影響了天街商業(yè)布局和檔次形象；但從其次是天街項目標(biāo)一個利好原因，因為油田區(qū)域和市區(qū)全部渴望需要一條集商業(yè)購物、休閑娛樂、旅游觀光新型商業(yè)街，這是促整天街誕生良好先天條件。綜合分析認(rèn)為：本項目現(xiàn)在地段優(yōu)勢是不顯著，只能依靠任丘路通達項目，商業(yè)輻射力在一定程度上局限于油田區(qū)域，但天街南端——黃河路通車，將極大地帶動天街商業(yè)發(fā)展，項目潛在地段優(yōu)勢是巨大，而且應(yīng)著眼于未來。另外，項目本身計劃建筑極具文化特色，景觀設(shè)計、環(huán)境布局蘊藏文化內(nèi)涵和展現(xiàn)科技色彩，人文文化等特點未能充足釋放，一旦上述特點得以充足利用必將對本項目標(biāo)推廣形成強大推力。實現(xiàn)依靠潛在地段優(yōu)勢和文化特色優(yōu)勢，吸引追求文化、體驗購物油田、市區(qū)居民，甚至其它地域慕名而來消費者。3、項目特色天街建筑設(shè)計相當(dāng)有特色，在街中心10米寬景觀綠化帶上，聚集中西方建筑藝術(shù)，蘊藏深厚中國文化。采取古今結(jié)合、高低起伏、錯落有致布景手法，其中部署眾多文化景點：金門迎客、日月同輝、歡樂搖橋、乾坤普照、百家姓、中華一脈、民族團結(jié)等十幾處景點。另外，天街將成為中國第一條人工智能降雨街和中國最長摩崖石刻街而入選吉尼斯紀(jì)錄并成功發(fā)行天街郵票。天街著名度享譽濮陽市區(qū)，甚至全國。天街整條道路上全部安裝有些人工智能降雨噴淋系統(tǒng)和霓虹燈，能制造出細雨蒙蒙景色，在陽光折射下，街道上會出現(xiàn)無數(shù)道彩虹，奇妙絕佳。天街建筑特色和計劃布局就是內(nèi)部關(guān)鍵資源，而且含有獨特文化魅力。分析認(rèn)為，天街所含有上述獨特優(yōu)勢，及其深厚文化底蘊將極大匯聚周圍人氣，從而盤活商氣，聚集財氣。對項目下一步招商、經(jīng)營時堅定投資者信心發(fā)揮關(guān)鍵作用。4、前景分析經(jīng)過對本項目標(biāo)特點和周圍地段立地分析，認(rèn)為項目標(biāo)總體發(fā)展前景是向好，天街現(xiàn)在還未能發(fā)揮最大產(chǎn)業(yè)效益，天街依靠潛在地段優(yōu)勢和項目標(biāo)文化特色，加上開發(fā)商品牌實力和關(guān)鍵消費圈層來吸引投資者和消費者。黃河路通車是項目發(fā)展一大關(guān)鍵原因。政府在這一路段建設(shè)決心是很大，這將促成東部油田區(qū)域新發(fā)展，帶動周圍區(qū)域住宅、商業(yè)發(fā)展。另外，清華城市文苑南面周圍地塊和趙村以西將計劃約600畝地作為住宅項目，這對天街發(fā)展是莫大利好原因。住宅項目發(fā)展將帶動起強大消費力?？v觀全局，天街發(fā)展向好，關(guān)鍵是人氣驅(qū)動，商氣盤活。第四部分商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析一、城市商業(yè)現(xiàn)實狀況分析1、商業(yè)發(fā)展態(tài)勢現(xiàn)在濮陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭良好。在新興產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟不?？焖侔l(fā)展；濮陽市關(guān)鍵發(fā)展房地產(chǎn)項目趨勢顯著大環(huán)境下。濮陽市城市計劃不停得到完善，產(chǎn)業(yè)布局日益合理，居民人均收入及消費水平穩(wěn)步提升。同時帶動著濮陽市商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷紅紅火火發(fā)展期，商業(yè)開發(fā)不停升溫。在城區(qū)，商廈、商業(yè)城、商業(yè)街不停開發(fā)，如聯(lián)華商業(yè)圈、油田商貿(mào)中心、古城街、巴黎街、龍創(chuàng)商業(yè)街等等，可謂商業(yè)物業(yè)無處不在！濮陽市商業(yè)項目發(fā)展態(tài)勢和其整體經(jīng)濟發(fā)展水平表現(xiàn)并不均衡，和濮陽市投資渠道是相對比較狹窄，居民理財投資均集中在商鋪，造成商業(yè)總體發(fā)展過熱情況出現(xiàn)。存在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱患。2、商業(yè)布局濮陽市商圈布局關(guān)鍵集中在中部區(qū)和東部區(qū)，商業(yè)布局不集中，商業(yè)布局未能形成規(guī)模效應(yīng)。中部區(qū)聯(lián)華商圈是城市中心地帶，在京開大道和勝利路交匯處。此商圈在城市中軸線上，地段交通優(yōu)勢相當(dāng)顯要，此乃濮陽市區(qū)商業(yè)大動脈。另一布局在京開大道西側(cè)，有金堤路巴黎商業(yè)街、古城商業(yè)街和昆吾路商業(yè)街，幾處商業(yè)街全部依靠交通地段優(yōu)勢、計劃建筑特色發(fā)展起來，尤其是古城商業(yè)街最具中國古文化特色。東部區(qū)商業(yè)關(guān)鍵集中在大慶路段，大慶路商貿(mào)中心是油田區(qū)域中心商業(yè)地帶，商業(yè)氣氛很濃郁。中、西、東商業(yè)布局不集中，雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大程度地發(fā)揮。3、商業(yè)特征u商業(yè)形態(tài)及配套商業(yè)形態(tài)比較滯后，購物休閑配套設(shè)施不足。濮陽市區(qū)商業(yè)形態(tài)發(fā)展是比較滯后。從業(yè)態(tài)上說，現(xiàn)在濮陽市業(yè)態(tài)關(guān)鍵是餐飲業(yè)、糖酒業(yè)、百貨業(yè)、服裝業(yè)，其次是美容美發(fā)、裝飾建材，這些業(yè)態(tài)在一定程度上反應(yīng)了濮陽市城市發(fā)展水平還較為顯著停留在滿足大家日常生活需要，滿足大家休閑娛樂、增值服務(wù)等方面相對缺乏。分析認(rèn)為現(xiàn)在濮陽市商業(yè)體系完善度不高，在部分新型前衛(wèi)業(yè)態(tài)服務(wù)上較之沿海區(qū)域少，如通信產(chǎn)品、科技產(chǎn)品、金融服務(wù)等，這在一定程度上制約了濮陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展。從商業(yè)配套設(shè)施上說，濮陽市商業(yè)均欠缺配套，如停車場、休閑地帶、娛樂消費地帶相當(dāng)欠缺，能夠看出濮陽市商業(yè)形態(tài)還停留在單一消費層面上，還不能上升到購物、休閑、娛樂、觀光一站式商業(yè)形態(tài)，離體驗生活、表現(xiàn)時代進步發(fā)展階段還有一段距離。u經(jīng)營情況濮陽市商業(yè)地產(chǎn)在不停發(fā)展情況下，商業(yè)經(jīng)營卻出現(xiàn)問題，未能連續(xù)贏利。開發(fā)商沒有深入考慮到城市消費容量和投資額度，未能深層分析商業(yè)項目和市場對接，同時沒有更深層次地考慮到商業(yè)物業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理，對連續(xù)贏利缺乏深層認(rèn)識。另外，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理者缺乏必需經(jīng)營知識，沒有發(fā)揮好經(jīng)營管理這根“指揮棒”作用，后續(xù)經(jīng)營理只是停留在商戶自營管理階段。在濮陽商業(yè)經(jīng)營管理中，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一管理思想是欠缺。商業(yè)項目未能達成連續(xù)贏利、永續(xù)經(jīng)營目標(biāo)。這么雙重效應(yīng)造成部分商業(yè)項目“死火”，商圈人氣、商氣不足后果。在濮陽市區(qū)商業(yè)迅猛發(fā)展背后，存在著一定隱患。二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)分析1、商業(yè)地產(chǎn)供需分析u濮陽市已開發(fā)商業(yè)項目供給量和需求量現(xiàn)在濮陽市商業(yè)項目標(biāo)供給量相當(dāng)大，市場競爭相當(dāng)猛烈?，F(xiàn)在京開大道和勝利路段交匯處是最為成熟商業(yè)市場環(huán)境，帶動著古城路、巴黎街、黃甫路、商貿(mào)中心等區(qū)域商業(yè)項目標(biāo)發(fā)展，形成現(xiàn)在市場上投放量最大區(qū)域，總體商業(yè)面積不下20萬平方米。分析認(rèn)為，受現(xiàn)在濮陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及其消費群體組成、消費力水平等原因影響，完全消化現(xiàn)在市場存量含有一定難度，同時投資者投資額度不可能連續(xù)擴大，供需出現(xiàn)不平衡態(tài)勢將維持較長一段時間。u同類物業(yè)開發(fā)動態(tài)及未來供給量分析在濮陽市和天街項目可類比龍創(chuàng)商業(yè)街開發(fā)規(guī)模大，該項目已建成，尚在裝修中，商鋪銷售約50%，在濮陽南城區(qū)是一大商業(yè)熱點，對本案推廣形成較大威脅。其次是站前路，站前路開發(fā)已完成，商鋪已裝修好，現(xiàn)處于銷售和招租階段，但此商業(yè)項目標(biāo)經(jīng)營業(yè)績不佳，市場商業(yè)潛力很有限。分析認(rèn)為，未來濮陽市商業(yè)物業(yè)供給量還會擴大，一是因為濮陽市區(qū)居民和外來投資者投資行為造成，二是因為濮陽市區(qū)劃城市計劃和房地產(chǎn)開發(fā)燒度造成。但伴隨整個市場飽和和大家投資心理成熟，商業(yè)物業(yè)供給量將有所回落。2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點現(xiàn)在濮陽市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式關(guān)鍵有：房地產(chǎn)商獨自開發(fā)和政府、房地產(chǎn)商共同開發(fā)方法。很大部分商業(yè)街在共同開發(fā)方法下開發(fā)。這種開發(fā)方法是政府欲計劃好一處商業(yè)地帶，由政府出地，開發(fā)商出資，開發(fā)商把道路修好，建成商業(yè)項目，開發(fā)商便可擁有項目產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)。再由開發(fā)商組成經(jīng)營管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理，再向政府繳納相關(guān)稅款費用。在這種共同開發(fā)方法下產(chǎn)生了權(quán)責(zé)管理、經(jīng)營定位等一系列問題，對商業(yè)地產(chǎn)造成了一定沖擊。3、住宅開發(fā)對商業(yè)地產(chǎn)影響分析濮陽市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢相當(dāng)迅猛。尤其是自以來，房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展春天，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也大大帶動了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。商業(yè)項目標(biāo)開發(fā)必需有住宅項目作為支撐，因為人氣是商業(yè)項目最大確保，所以濮陽市區(qū)住宅項目全部大力開發(fā)商業(yè)項目，首先作為配套，其次加大贏利。濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)情況房地產(chǎn)開發(fā)面積（萬平方米）增加率（%）整年房屋施工面積174.4980%－－其中住宅(含經(jīng)濟適用房)147.9980%整年完工房屋面積98.13100.8%－－其中住宅(含經(jīng)濟適用房)87.9896%整年房屋銷售面積85.0583%－－其中住宅77.9389.6%注：起源于濮陽市房管局整年房地產(chǎn)投資13.01億元，占全市固定資產(chǎn)總投資13%，同比增加86%。房地產(chǎn)開發(fā)連續(xù)升溫加速了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，濮陽市區(qū)很多住宅樓盤全部有大面積商業(yè)鋪面，而且規(guī)模不小，通常開發(fā)方法是在樓盤臨街底層開發(fā)。如景觀城、麗全部、建業(yè)等小區(qū)均大力發(fā)展“底商”，可見房地產(chǎn)投資高增加，必將帶動商業(yè)項目標(biāo)新一輪發(fā)展。三、商業(yè)發(fā)展前景商業(yè)發(fā)展速度有所減緩。上文業(yè)已分析認(rèn)為濮陽市日前商業(yè)面積開發(fā)量是較大，有過熱苗頭。從房地產(chǎn)投資和居民消費投資來看，商業(yè)項目標(biāo)開發(fā)會連續(xù)一段高潮期，但從長遠來看，市場需求量和商鋪購置力未能跟上開發(fā)速度；商業(yè)項目之間相互競爭，在一定程度上造成商鋪售價、租金回落。而投資者將愈加理性，所以商業(yè)項目未來開發(fā)量將有所回落，商業(yè)市場發(fā)展將會愈加規(guī)范和完善。商業(yè)中心東移。現(xiàn)在濮陽市商業(yè)中心集中在聯(lián)華商圈，聯(lián)華商圈集中著市區(qū)商檔消費形態(tài)，但聯(lián)華周圍商業(yè)格局已落后于城市發(fā)展，商業(yè)形態(tài)散亂，已影響城市商業(yè)形象和整體商業(yè)格局，所以濮陽市將會發(fā)展新商業(yè)中心。未來市區(qū)商業(yè)中心將轉(zhuǎn)到環(huán)中路和黃河路交匯處，即金橋建材、百姓生活廣場、麗全部購物廣場聚集區(qū)域，將組成新城市商圈。二、熱點商圈分布情況分析1、油田商貿(mào)中心商圈商貿(mào)中心是油田區(qū)域最為繁榮商業(yè)地帶，商業(yè)氣氛濃郁。是在區(qū)域生活職員首選消費地帶。商貿(mào)中心屬臨建性質(zhì)，為迎合油田人口消費而建成商業(yè)配套，由中原油田負(fù)責(zé)興建和經(jīng)營。因為油田區(qū)域人口眾多，關(guān)鍵包含職員及其家眷，而且油田職員人均收入和消費力均較市區(qū)平均水平要高，致使商貿(mào)中心商業(yè)情況良好，較市區(qū)其它商業(yè)地帶要繁榮。其關(guān)鍵經(jīng)營業(yè)態(tài)是餐飲、服裝和日用百貨。業(yè)態(tài)發(fā)展已成規(guī)模，檔次較高，但整體經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混雜，還未達成成行成市商業(yè)局面。商貿(mào)中心商圈商業(yè)情況分析表商圈范圍大慶路、中原路和任丘路相交處商業(yè)氣氛商業(yè)氣氛良好商業(yè)規(guī)模規(guī)模龐大，約占5萬平方米商業(yè)圈商業(yè)特點1、商場和臨街商鋪共同經(jīng)營；2、商業(yè)定位不一，業(yè)態(tài)較為混雜；3、租金較高人流量人流充足，有油田居民作有效支持人流結(jié)構(gòu)以30～40歲中青年為主流消費群體道路交通條件有任丘路、大慶路、黃河路、中原路、作為通達主干線，公交線路有：6路、10路、8路、22路、18路等經(jīng)營特點商場經(jīng)營和商戶自主經(jīng)營相結(jié)合銷售價格商貿(mào)中心只租不售，因為屬臨建性質(zhì)，不含有產(chǎn)權(quán)租金水平租金約50～60元/M2，租金普遍較高業(yè)態(tài)分布餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)其次為賓館、手機通信關(guān)鍵品牌名牌服裝、著名電器、手機品牌、日用百貨物牌商鋪間隔開間約4米，進深約12米商鋪面積50～60M2優(yōu)勢商貿(mào)中心關(guān)鍵依靠于中原油田，油田居住人口是該商圈消費一大確保，而現(xiàn)在該商圈聚集多個住宅小區(qū)、行政機關(guān)和中小學(xué)校，而且有中原文化宮、未名廣場、新蕾廣場等多個休閑配套，地段環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越；另外，商貿(mào)中心商圈餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)已成一定規(guī)模，在統(tǒng)一經(jīng)營上有一定優(yōu)勢。劣勢商業(yè)輻射能力局限于油田區(qū)域，對市中心商業(yè)輻射能力有限；同時該商圈業(yè)態(tài)經(jīng)營不一，缺乏主力商業(yè)產(chǎn)品，業(yè)態(tài)計劃不明確，整體商業(yè)凝聚力和產(chǎn)業(yè)輻射力有限。另外，商貿(mào)中心屬臨建性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)情況不明確，對經(jīng)營戶是一個不利原因。發(fā)展前景商貿(mào)中心發(fā)展前景不容樂觀，因為屬于臨建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域制約，若遇上行政拆遷，商貿(mào)中心前景就是一大問題?，F(xiàn)在油田行政地位和市區(qū)并行，但伴隨城市發(fā)展，油田將和城市融合，而且統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一經(jīng)營是未來城區(qū)發(fā)展方向。而且受到麗全部、百姓生活廣場新商圈威脅，發(fā)展前景不太樂觀。2、聯(lián)華廣場商圈聯(lián)華商圈是現(xiàn)在濮陽市關(guān)鍵商圈，依靠其地段優(yōu)勢和在城市中軸線區(qū)位，整體商業(yè)環(huán)境很好，商業(yè)輻射力較其它商圈要大，而且聯(lián)華商圈計劃定位為中高級商業(yè)形態(tài)，商業(yè)情況很繁榮。聯(lián)華廣場商圈商業(yè)情況分析表商圈范圍京開大道和勝利路交匯處商業(yè)氣氛商業(yè)氣氛很好，商業(yè)規(guī)模規(guī)模相當(dāng)龐大，約占7萬平方米商業(yè)圈商業(yè)特點1、表現(xiàn)高級、時尚，業(yè)態(tài)經(jīng)營表現(xiàn)時代時尚2、商業(yè)定位較統(tǒng)一，但周圍商業(yè)態(tài)較為混雜3、售價、租金相當(dāng)高人流量十分充足，人氣流動很快人流結(jié)構(gòu)以年輕一代為主流消費群體道路交通條件有京開大道和勝利路作為通達主干線，另有三大汽車站，公交線路關(guān)鍵是：3路、10路、16路、19路、22路等等經(jīng)營特點商場統(tǒng)一經(jīng)營經(jīng)營方法銷售價格售價高昂，達4000元/M2以上租金水平租金約60～70元/M2，租金普遍較高業(yè)態(tài)分布服裝、皮具、珠寶、化妝品、日用百貨、書店關(guān)鍵品牌名牌服裝、皮具、著名珠寶、化妝品牌、日用百貨物牌商鋪間隔開間約3.6米，進深約10米商鋪面積40～50M2優(yōu)勢憑借市區(qū)關(guān)鍵地段，以確立現(xiàn)在商業(yè)中心地位；另有交通優(yōu)勢，周圍擁有市汽車站、飛龍汽車站、信達汽車站三大汽車站，并有多條公交線路，使該區(qū)域人氣快速流動；其次該區(qū)域周圍小區(qū)林立，居民家眷區(qū)眾多，組成商圈強大消費力；華聯(lián)商圈已深入民心，有相當(dāng)大著名度和品牌優(yōu)勢；再次，聯(lián)華商圈擁有金融配套、行政配套、通信娛樂等配套設(shè)施，加上本身經(jīng)營統(tǒng)一，致使聯(lián)華商圈商業(yè)經(jīng)營暢旺。劣勢聯(lián)華商圈在成為城市關(guān)鍵商圈同時，因為計劃上不合理使聯(lián)華商圈發(fā)展受到一定程度限制。在計劃上，聯(lián)華商圈周圍有多個長途汽車站，雖能夠加大人流量，但造成交通上混亂，影響整體商業(yè)形象。在京開大道和勝利路十字交叉商圈中，有聯(lián)華廣場、鵬程商廈、百姓鞋業(yè)、聯(lián)通大世界等經(jīng)營業(yè)態(tài)，還有金宇市場等多個雜貨市場、肉菜市場，再有三個長途汽車站，計劃上比較混亂，這么使商業(yè)圈整體形象和商業(yè)格局受到損壞。商業(yè)圈周圍區(qū)域，已發(fā)展到一定程度，能夠說是一個“較老城區(qū)”，對商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響。發(fā)展前景聯(lián)華商業(yè)圈商業(yè)中心地位會有被百姓生活廣場、麗全部購物廣場組成新商圈所替換危機，聯(lián)華商業(yè)圈周圍城區(qū)已略顯疲態(tài)，跟不上城市發(fā)展步伐，商業(yè)中心很可能會東移。3.總結(jié)商業(yè)圈商業(yè)輻射力商貿(mào)中心商圈影響范圍是整個油田區(qū)域，這是此商圈關(guān)鍵輻射范圍；而項目又在大慶路，在連通城市中心就有黃河路、任丘路、中原路三條大道，商業(yè)輻射力可影響到市中心；聯(lián)華是現(xiàn)在市區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)輻射力是最大，因為其品牌、規(guī)模、檔次已形成，輻射范圍可遍布市區(qū)。兩大商業(yè)圈對本項目標(biāo)影響油田商貿(mào)中心離天街項目只有一里之隔，商貿(mào)中心規(guī)模、商業(yè)環(huán)境已成氣候，尤其是餐飲業(yè)、服裝、百貨業(yè)規(guī)模相當(dāng)大，對天街項目有一定影響。但天街項目有本身文化特色，可降低相互之間競爭。聯(lián)華商圈在市中心，商業(yè)輻射力很大，相互間會有一定競爭。但其對東部區(qū)域，尤其是油田區(qū)域消費者影響稍弱，再加上天街特色定位，可錯開經(jīng)營定位。對比分析商圈名稱關(guān)鍵業(yè)態(tài)商業(yè)氣氛租金價格商業(yè)價值發(fā)展趨勢油田商貿(mào)中心商圈餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)、其次為賓館、手機通信商業(yè)氣氛濃厚，人流充足。租金約50～60元/M2，租金普遍較高是油田區(qū)域商業(yè)關(guān)鍵區(qū)商貿(mào)中心發(fā)展前景不容樂觀，因為屬于臨建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域制約聯(lián)華廣場商圈服裝、皮具、珠寶、化妝品、日用百貨、書店城區(qū)商業(yè)中心，人流暢旺租金約60～70元/M2，租金普遍較高城市中心地位，擁有巨大商業(yè)價值聯(lián)華商業(yè)圈商業(yè)中心地位將會被百姓生活廣場、麗全部商圈組成新商圈所替換三、城市未來新商圈分析因為商業(yè)中心將會東移，百姓生活廣場和麗全部商業(yè)圈將組成新城市中心商圈，該商圈離本項目較近，是本項目標(biāo)關(guān)鍵研究對象。本企業(yè)對其作關(guān)鍵調(diào)研分析。項目區(qū)位此商業(yè)圈在黃河路、環(huán)中路和任丘路圍合處。和宏升建筑陶瓷市場、金橋家俱市場組成城市新商圈周圍環(huán)境周圍環(huán)境相當(dāng)理想，周圍有多個大型生活小區(qū)：麗全部時代廣場、建業(yè)城市花園、景觀城。而且對面有一大型專題公園、文化廣場、周圍有多個大型裝飾市場和建材市和行政商務(wù)單位、金融配套。開發(fā)情況百姓生活廣場一帶已開發(fā)完好，正在招商；麗全部時代商業(yè)街尚在開發(fā)當(dāng)中；環(huán)中路麗全部購物廣場處于改建中，擴建后達3萬平方米，此地塊已相當(dāng)成熟開發(fā)規(guī)模百姓生活廣場總建筑面積達1.8萬平方米,而麗全部時代商業(yè)街開發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大,麗全部購物廣場擴建后達3萬平方米交通條件交通便利,有黃河路作為通達主干道,還有長慶路、任丘路、環(huán)中路，交通區(qū)位良好業(yè)態(tài)計劃此商圈將集休閑購物、大型超市、生活娛樂于一體。業(yè)態(tài)以日用百貨、服裝鞋類、家居用具、美容化妝、餐飲美食為主商鋪布局以大型商業(yè)城、商業(yè)街為主，布局以品牌店和賣場為主售價現(xiàn)在任丘路麗全部金色時代3800～4000元/M2；建業(yè)城市花園在2700元/M2左右；景觀城2700～3600元/M2；預(yù)期新商圈形成后，售價會高出這一范圍租金麗全部25元/M2,;建業(yè)20元/M2;景觀城30元/M2；新商圈形成后，租金會相對提升新商圈優(yōu)劣分析優(yōu)勢：新商圈商業(yè)潛力巨大，周圍人居環(huán)境相當(dāng)好，區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展不停成熟；城市區(qū)位、交通條件優(yōu)越；此商業(yè)圈在濮陽市區(qū)和中原油田二者交匯點，商業(yè)輻射能快速達成油田區(qū)域和濮陽市區(qū)。劣勢：此區(qū)域商業(yè)項目較多，經(jīng)營業(yè)態(tài)方面有太多雷同之處，競爭較為猛烈；現(xiàn)在此區(qū)域麗全部金色時代和景觀城二期尚在出售中，此區(qū)域商業(yè)熱度跟兩個住宅樓盤銷售情況有很大關(guān)系；另外此區(qū)域還受到來自油田商貿(mào)中心直接競爭。對天街項目標(biāo)影響：此區(qū)域發(fā)展在一定程度上和天街項目組成競爭，但天街項目有獨特商業(yè)特色，商業(yè)經(jīng)營和此商圈有所不一樣，所以正面競爭不大，競爭關(guān)鍵來自于對投資者和客源競爭。另外此商圈發(fā)展了，會對應(yīng)帶旺黃河路和任丘路商業(yè)環(huán)境，吸引更多客源，對天街含有一定好處。四、可類比項目關(guān)鍵分析在此次調(diào)查過程中，我們依據(jù)濮陽商業(yè)發(fā)展情況及現(xiàn)在市場經(jīng)營和銷售情況，分為在營項目和在售項目，并選擇經(jīng)典和對本項目有借鑒意義商業(yè)項目進行分析。1、在營項目u巴黎街巴黎街在金堤路段，是一條由政府和發(fā)展商共同計劃商業(yè)街。商業(yè)建筑計劃含有歐洲巴黎特色。街長約1000米，關(guān)鍵經(jīng)營餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)，但該項目人氣顯著不足，經(jīng)營管理又不能發(fā)揮出效應(yīng)。致使項目標(biāo)商業(yè)氣氛不濃。巴黎街商業(yè)情況分析表：商業(yè)范圍在金題路段，南連黃河路人流量人流不足，商業(yè)氣氛較淡人流結(jié)構(gòu)小區(qū)居民居多商業(yè)特點1、人氣、商氣不足2、經(jīng)營情況較差，商業(yè)周圍可支持居住人口有限3、租金、售價較低，有多間商鋪已停業(yè)。商業(yè)規(guī)模規(guī)模大，建筑面積約4萬平方米街區(qū)特點巴黎是兩側(cè)大部分是兩層式建筑，部分三層，仿照歐洲巴黎建筑風(fēng)格交通條件現(xiàn)時巴黎街地處城市較偏位置，但黃河路在此段已通，再加上中原路、金題路交通區(qū)位良好。經(jīng)營業(yè)態(tài)關(guān)鍵業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)銷售價格一、二層均價2500元/M2，首層2700～3500元/M2租金水平（一、二）兩層均價560～950元/月，均價700元/月平均租金不足10元/M2店鋪數(shù)量全街約有260家商鋪商鋪間隔開間約3.5米，進深約12米商鋪面積約40米巴黎街業(yè)態(tài)分析分析：優(yōu)勢第一、巴黎街有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，能發(fā)揮一定規(guī)模優(yōu)勢；第二、巴黎街有歐陸建筑特色，商業(yè)設(shè)計較為新奇，能夠吸引周圍購物、休閑居民。第三、巴黎商業(yè)街潛在地段優(yōu)勢是不可低估，有多條大道可通達成該項目中。劣勢第一、巴黎街是新落成商業(yè)街，周圍地帶還在發(fā)展、建設(shè)中還缺乏相當(dāng)量消費群體，；第二、巴黎經(jīng)營業(yè)態(tài)相當(dāng)散亂，餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)等業(yè)態(tài)混雜其中，據(jù)統(tǒng)計，巴黎街經(jīng)營業(yè)態(tài)就有50種之多，在街道還夾雜著水果、雜貨擺賣，還有很多小販無牌經(jīng)營。這么大大降低了巴黎街商業(yè)檔次，整體經(jīng)營形象受到很大損害；第三、巴黎街經(jīng)營管理失當(dāng)，經(jīng)營管理者缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理思想，造成業(yè)態(tài)混亂，檔次下降。發(fā)展趨勢巴黎街現(xiàn)在能夠說是處于“死火”狀態(tài)，但從周圍發(fā)展情況和交通通達情況來看，巴黎街發(fā)展前景是向好?，F(xiàn)在，巴黎街周圍還有大量地塊可待開發(fā)，人居環(huán)境將有待改善，再加上政府在計劃上扶持和經(jīng)營管理者本身覺醒，巴黎街商業(yè)前景總體是向好。u黃甫路商業(yè)街黃甫路商業(yè)街在巴黎西側(cè)，和巴黎街相通，黃甫路商業(yè)街商業(yè)形態(tài)和巴黎街很相同。街長約900米，商業(yè)規(guī)模很大，而周圍缺乏足夠市場需求量，消費力有限，致使項目經(jīng)營不佳。黃甫路商業(yè)街商業(yè)情況分析商業(yè)范圍在金堤路段，和巴黎街相通人流量人流量極少人流結(jié)構(gòu)以街區(qū)居民居多商業(yè)特點1、經(jīng)營情況更差，停業(yè)商鋪更多2、人氣、商氣不足3、售價、租金很低商業(yè)規(guī)模商業(yè)占地面積約1.8萬平米,建筑面積約3萬平方米街區(qū)特點以兩層、三層建筑為主，仿照歐洲建筑特色交通條件和巴黎路在同一區(qū)位，但交通不及巴黎路方便經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲業(yè)、酒業(yè)、浴足、服裝為主銷售價格一、二層均價元/M2，第三層1000元/M2租金水平兩層均價約500～600元/M2，租金不足10元/M2店鋪數(shù)量全街約180家商鋪間隔開間約3.5米，進深約10米商鋪面積約35M2黃甫路業(yè)態(tài)分析：分析：優(yōu)勢和巴黎路連成一體，有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，能發(fā)揮一定規(guī)模優(yōu)勢；另外和巴黎街相同有歐陸建筑特色，能夠吸引周圍購物、就餐、休閑居民。劣勢巴黎已經(jīng)有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，而且業(yè)態(tài)上基礎(chǔ)相同，這使黃甫路失去本身特色優(yōu)勢；另外在地段區(qū)位上和周圍環(huán)境不太理想，周圍消費力不強。同時黃甫路也存在著經(jīng)營定位不一、業(yè)態(tài)混雜、檔次較低問題。發(fā)展趨勢黃甫路和巴黎街現(xiàn)在處于“死火”狀態(tài)，而且巴黎街已經(jīng)有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，估計其發(fā)展前景不太樂觀。但周圍還有大量地塊可待開發(fā)，待人居環(huán)境改善后，商業(yè)環(huán)境將會有所改善。u古城路商業(yè)街古城路商業(yè)街是一條充滿古文化特色商業(yè)街，街道約長800米，古文化、古建筑是該商業(yè)街一大特色。古城路商業(yè)街商業(yè)情況分析商業(yè)范圍在京開大道和古城路相匯處，西接振興路，毗鄰戚城文物景區(qū)人流量人流不足，未能積聚相當(dāng)人流量人流結(jié)構(gòu)中年人,愛好文化人士商業(yè)特點1、擁有中國古文化特色，商業(yè)中蘊含濃厚文化味道2、以經(jīng)營玉石、瓷器以主，但經(jīng)營不起來3、商業(yè)人流不足、經(jīng)業(yè)經(jīng)營情況不佳商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模很大，約有2.5萬平米建筑面積街區(qū)特點街區(qū)建筑是中國古文化特色，商鋪是由這一帶古建筑改建而成。交通條件較為便利，依靠京開大道這條主干道，西連振興路經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)以玉石、瓷器、麥桿畫、工藝品、服裝、餐飲為主銷售價格一二層均價元/M2租金水平（一二層）均價450～500元/月，租金不足10元/M2店鋪數(shù)量約有230家商鋪商鋪間隔開間約3.5米，進深約8米商鋪面積約28平方米古城路業(yè)態(tài)分析分析：優(yōu)勢：古城路商業(yè)街含有中國古文化特色，這是該項目標(biāo)一大亮點，尤其是表現(xiàn)了濮陽市中原文化，利用戚城文化景區(qū)旅游觀光，帶動該商業(yè)圈發(fā)展；另外、古城路得到市政府大力支持，是濮陽市代表街區(qū)；再且是商業(yè)規(guī)模大，有相當(dāng)大影響力。劣勢經(jīng)營業(yè)態(tài)混亂，據(jù)調(diào)查商業(yè)街服裝商鋪約占25.6%，已高于工藝品百分比(玉石、瓷器、麥桿畫)23.3%，還有餐飲、美容美發(fā)等和本區(qū)文化定位不符，這致使商業(yè)項目標(biāo)經(jīng)營形象受損。另外古城街還沒有圈定好主力消費群體，而現(xiàn)在整個濮陽市區(qū)文化愛好人士是不足，對項目標(biāo)支持度有限。發(fā)展趨勢因為古城路內(nèi)部需求不足，其必需借助外來商業(yè)力量，尤其是濮陽市多年大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，這將對古城路商業(yè)街是一大利好原因。但商業(yè)經(jīng)營若不改善，是對該項目發(fā)展制約原因。u總結(jié)商業(yè)情況：現(xiàn)在三條正在經(jīng)營商業(yè)街均存在著相同弊?。憾ㄎ皇д`、業(yè)態(tài)混亂、經(jīng)營管理不善、商業(yè)環(huán)境不佳等問題，而這些問題積聚后果是商業(yè)經(jīng)營惡性循環(huán)，項目經(jīng)營不善，很多商家紛紛退鋪、停業(yè)，商業(yè)輻射力不停減弱。商業(yè)輻射力：三條商業(yè)街現(xiàn)在商業(yè)輻射力還是有限，比較分析，古城街商業(yè)輻射力較大，因為其建筑計劃特色和經(jīng)營特色使其商業(yè)影響力遍布市區(qū)；巴黎街、黃甫街現(xiàn)時只能輻射周圍小區(qū)，因為這兩條商業(yè)街雖有建筑計劃特色，但定位上是缺乏特色，形成“有大街，無人氣、無特色消費需求”商業(yè)格局。對本項目標(biāo)影響：古城路因為經(jīng)營定位上和天街錯開，商業(yè)競爭和沖突是不大；但巴黎街和黃甫街在周圍住區(qū)環(huán)境成熟后，對本項目有一定影響。而關(guān)鍵還在于商業(yè)街經(jīng)營策略。商業(yè)街對比分析商業(yè)街項目整體概況關(guān)鍵業(yè)態(tài)商業(yè)氣氛售價、租金發(fā)展趨勢巴黎街是市政府計劃關(guān)鍵項目，建筑特色為歐陸巴黎特色，因為定位不妥，經(jīng)營管理不力業(yè)態(tài)以美食餐飲、百貨超市、美容美發(fā)、糧酒為主人流不足，商業(yè)氣氛較淡一二層均價2500元/M2，一層2700～3500元/M2，平均租金不足10元/M2交通通達、大量地塊可待開發(fā)和人居環(huán)境，發(fā)展前景看好黃甫路商業(yè)街項目連接巴黎街，表現(xiàn)歐陸特色，因為定位不妥，經(jīng)營管理不力，造成項目人氣、以餐飲業(yè)、酒業(yè)、浴足、服裝為主人流量極少，到此消費購物人流有限一、二層均價元/M2，第三層1000元/M2，（一二層）均價450～500元/月，租金不足10元/M2和之相連巴黎街已經(jīng)有相當(dāng)大商業(yè)規(guī)模，估計其發(fā)展前景不太樂觀。古城路商業(yè)街項目極具中原古文化特色，建筑設(shè)計古色古香，但項目經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂，定位失當(dāng)業(yè)態(tài)以玉石、瓷器、麥桿畫、工藝品、服裝、餐飲為主人流不足，未能積聚相當(dāng)人流量（一二）層均價元/M2，租金450～500元/月，租金不足10元/M2古城路內(nèi)部需求不足，其必需借助外來商業(yè)力量，尤其是濮陽市多年大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)2、在售項目現(xiàn)在濮陽在售項目當(dāng)中，關(guān)鍵是龍創(chuàng)商業(yè)街和站前路商業(yè)街。這兩個項目是以商業(yè)街形式出現(xiàn)，和本項目標(biāo)商業(yè)定位相同，在此，我們也作比較深入分析。u龍創(chuàng)商業(yè)街龍創(chuàng)商業(yè)街是濮陽市南城區(qū)一大開發(fā)燒點,而且在南城大型生活居住圈中,商業(yè)潛力巨大,是天街項目標(biāo)關(guān)鍵競爭對手.龍創(chuàng)商業(yè)街開發(fā)情況分析區(qū)位龍創(chuàng)商業(yè)街是現(xiàn)在濮陽市南城區(qū)發(fā)展一大項目，是由龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，在石化路段，東接昆吾路，西連西環(huán)路項目開發(fā)概況項目已開發(fā)完工，鋪面尚在裝修中，商業(yè)規(guī)模大，街長800多米。項目周圍環(huán)境南城近百萬平方米大型生活圈（正在開發(fā)中），周圍有龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)大型項目溫泉花園，交通條件交通較為便利，有昆吾路和石化路通達成項目中，但現(xiàn)在該區(qū)公交線路少，交通情況有待改善經(jīng)營專題以“生活”為專題，引入“綠色、健康、人性”元素，推廣理念是“在購物中休閑、在休閑中管理”業(yè)態(tài)將集生活超市、凈菜市場、家居裝潢、美食餐飲、金融服務(wù)、汽車美容等商業(yè)形態(tài)計劃布局計劃為大型生活區(qū)商業(yè)配套,并能輻射濮陽南城區(qū)銷售策略售后返租銷售策略，現(xiàn)在售出商鋪已達五成售價售價在2300～3600元/M2之間租金租金在20～30元/M2之間間隔鋪面分為復(fù)式商鋪、開敞式商鋪、獨立式商鋪，開間約6米，進深約10米面積復(fù)式商鋪176.6M2,開敞式商鋪89.4M2,獨立式商鋪64.8M2優(yōu)勢龍創(chuàng)商業(yè)街有規(guī)模優(yōu)勢，并在大型已開發(fā)居住圈中，周圍有多家企業(yè)機關(guān)（工商局、公路局、日報社、市三院、職業(yè)中專等），其商業(yè)潛力是巨大；其次是開發(fā)商認(rèn)識到濮陽市區(qū)商業(yè)街不足，商業(yè)定位統(tǒng)一，專題創(chuàng)新、銷售策略創(chuàng)新。開發(fā)商欲打造一條全新、高級商業(yè)街。劣勢龍創(chuàng)商業(yè)街周圍住宅還未成形，住區(qū)人氣還沒有形成，整個居住區(qū)還不成熟。商業(yè)發(fā)展在一定程度上受制于溫泉花園銷售情況。第二是龍創(chuàng)前有石化路、昆吾路，兩個路段中商業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，周圍還有古城路、站前路商業(yè)項目，市場競爭亦相當(dāng)猛烈。和天街項目比較分析龍創(chuàng)商業(yè)街本項目標(biāo)關(guān)鍵研究對象,其開發(fā)、布局、招商、經(jīng)營均和天街有很多可類比之處，是本項目標(biāo)關(guān)鍵競爭對手?，F(xiàn)在龍創(chuàng)商業(yè)街周圍居住環(huán)境還不成熟，而天街周圍是油田住宅區(qū)，住區(qū)環(huán)境已相當(dāng)成熟。其次是龍創(chuàng)商業(yè)街在南城區(qū)，而天街項目在東部油田區(qū)域，商業(yè)區(qū)域間影響是不大。但若南城片區(qū)繁榮起來，將分流中部區(qū)域部分消費群體。而城市中部區(qū)域消費群體是兩條商業(yè)街競爭客源。城市未來發(fā)展必將連為一體，區(qū)域間因為交通連網(wǎng)，區(qū)域間會愈加融合，龍創(chuàng)商業(yè)街發(fā)展將對本項目產(chǎn)生一定影響，而現(xiàn)在影響最大是相互爭奪同共投資者，長遠來看是爭奪消費者。u站前路商業(yè)街站前路商業(yè)街由建安實業(yè)開發(fā)中心開發(fā)，計劃建成綜合性批發(fā)商業(yè)街。站前路商業(yè)街周圍商業(yè)環(huán)境和開發(fā)銷售上全部有缺點，對本項目影響不大。站前路商業(yè)街開發(fā)分析區(qū)位站前商業(yè)街南臨火車站，北倚戚城村。地段區(qū)位較偏，已偏離城市中心，在南城區(qū)一端。項目開發(fā)概況項目已開發(fā)完工，鋪面已裝修好，正在出售中項目周圍環(huán)境項目周圍基礎(chǔ)沒有生活圈作支持，周圍也缺乏企業(yè)行政單位和住宅小區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳交通條件本區(qū)交通不太便利，站前路還未全線開通，經(jīng)營專題綜合型批發(fā)商業(yè)街業(yè)態(tài)綜合批發(fā)、家居裝潢、汽車美容等商業(yè)形態(tài)計劃布局計劃為大型生活區(qū)商業(yè)配套,并能輻射濮陽南城區(qū)銷售策略現(xiàn)鋪出售，并配合二、三層住房出售策略售價售價2200～2500元/M2租金租金300～400元/月（兩層）,約5元/M2間隔開敞式商鋪、獨立式商鋪，開間約4米，大開間約8米，進深約12米面積開敞式商鋪174M2,獨立式商鋪87M2、48M2優(yōu)勢站前路商業(yè)街商業(yè)優(yōu)勢并不顯著，其優(yōu)勢首先得到政府支持，其次是站前路南接濮陽市火車站，開發(fā)商欲把此區(qū)打造成一個商業(yè)物流中心，成為綜合批發(fā)大市場。劣勢第一是周圍基礎(chǔ)上是沒有成熟型小區(qū)，第二是火車站關(guān)鍵用于貨物運輸，人流輸送有限，未有發(fā)達交通網(wǎng)絡(luò)，連接不上全國中樞鐵路網(wǎng)絡(luò)。而且火車站貨物荷載力有限；第三是站前路并沒有全線開通，有待計劃建設(shè)，在交通區(qū)位上受到很大制約。和天街項目比較分析站前路商業(yè)定位和天街不一樣，經(jīng)營業(yè)態(tài)上也有很大不一樣，再有城市區(qū)位和建筑計劃二者各有不一樣。綜合估計站前路發(fā)展前景并不樂觀，從現(xiàn)在其售價和租金就能夠反應(yīng)，市場對其發(fā)展前景信心不大，因為站前路受到周圍環(huán)境、火車站、交通區(qū)位制約。綜合分析站前路商業(yè)街對天街項目影響不大。u經(jīng)典項目分析小結(jié)：從商業(yè)輻射力看：龍創(chuàng)商業(yè)街未來商業(yè)輻射范圍較大，龍創(chuàng)開發(fā)商已吸收目前濮陽商業(yè)市場經(jīng)驗教訓(xùn)，打造是專題式生活街，商業(yè)輻射力可影響到市中心；站前路商業(yè)街開發(fā)不成規(guī)模，周圍環(huán)境、鐵路、交通區(qū)位均未成熟，輻射力有限。從銷售推廣形式上看：龍創(chuàng)商業(yè)街銷售推廣方法是創(chuàng)新，售后返租再加上以租帶售、先租后售銷售策略；而站前路商業(yè)街銷售策略上并未有所創(chuàng)新。從市場開發(fā)上看：從這兩條商業(yè)街開發(fā)能夠看出，濮陽市部分商業(yè)項目還停留在開發(fā)、銷售簡單思緒中，并未充足考慮和市場對接和項目標(biāo)產(chǎn)品定位，就如站前路一樣。在開發(fā)同時一定要冷靜觀察市場。五、濮陽市區(qū)商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)從關(guān)鍵商業(yè)街道分布情況和關(guān)鍵商場及競爭項目來看，經(jīng)過上述深入細致分析，總結(jié)濮陽商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況。從城市商業(yè)發(fā)展來看，整體商業(yè)氣氛濃厚?，F(xiàn)在濮陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展蓬勃，社會消費和商業(yè)投資潛力大；從現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)開發(fā)看，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)供給量大，但整體開發(fā)水平不高，面對商業(yè)市場寬廣，有些開發(fā)商盲目開發(fā)，不具理性，開發(fā)產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和特色，開發(fā)水平不高；從商業(yè)建筑計劃來看，整體購物環(huán)境氣氛逐步受到重視，因為多條商業(yè)街沒有充足考慮到周圍商業(yè)環(huán)境，在一定程度上造成項目失敗。從消費者需求看，居民消費需求增加，消費需求已上會上升一個層次，對品牌、商業(yè)檔次要求會不停加強。從經(jīng)營者角度看，商家認(rèn)同統(tǒng)一計劃管理，業(yè)態(tài)統(tǒng)一合理組合商業(yè)形式。從商業(yè)業(yè)態(tài)分布上來看，以餐飲、服裝、鞋類等購物消費為主，休閑、娛樂業(yè)態(tài)較為缺乏。縱觀整個濮陽市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢，整體呈較熱狀態(tài)。商業(yè)項目開發(fā)量大、速度快。在這快速發(fā)展背后，普遍存在定位不準(zhǔn)、和市場對接失效，忽略經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)劃分混亂等問題。商業(yè)市場還有待規(guī)范和完善，發(fā)揮商業(yè)項目標(biāo)最好效益。第五部分投資意向調(diào)查分析對于意向投資者調(diào)研，關(guān)鍵采取街訪形式進行，對象為濮陽城中心和油田生活區(qū)商戶。以其經(jīng)過對意向投資者及現(xiàn)有經(jīng)營商戶調(diào)研能夠了解濮陽市對于投資商鋪偏好及其特點為制訂本案招商推廣策略提供依據(jù)。（以下數(shù)據(jù)起源于街訪資料統(tǒng)計）一、調(diào)查商戶經(jīng)營現(xiàn)實狀況1、經(jīng)營商鋪起源分析經(jīng)營商鋪起源渠道統(tǒng)計表租她人78.2％自己投資買20.7％其它1.1％以后表能夠看出,濮陽市區(qū)租鋪經(jīng)營眾多。從側(cè)面能夠看出居民對商鋪投資涌躍，并有一定熱度。可見濮陽市商鋪市場活躍，發(fā)展前景是良好。2、投資意向特點分析購置商鋪用作投資意向統(tǒng)計表考慮過但沒有適宜7.7％考慮過但經(jīng)濟能力有限69.2％臨時不會考慮7.7％已經(jīng)購置商鋪用作投資了14.4％從不考慮1.0％在這投資分析意向表能夠看出已考慮投資商鋪被訪人士高達70%以上，但有投資者僅限于經(jīng)濟能力，可見濮陽市居民投資意欲相當(dāng)強烈，在投資者當(dāng)中也有相當(dāng)一部分是外來投資者。投資者也是看好濮陽商業(yè)投資。3、投資商鋪目標(biāo)分析投資商鋪目標(biāo)統(tǒng)計表自己經(jīng)營44.7％出租收取租金41.4％等候升值出售6.4％其它7.5％從上表能夠看出濮陽市區(qū)投資者投資目標(biāo)，商鋪自營和出租經(jīng)略為持平，反應(yīng)投資者投資偏好，和經(jīng)營方向，而等候升值投資行為還是占少數(shù)。二、調(diào)查商戶投資偏好1、投資意識分析租鋪和買鋪傾向比較租鋪經(jīng)營15.4％買鋪經(jīng)營69.2％無所謂15.4％從上表分析現(xiàn)在濮陽市買鋪投資很涌躍，潛在買鋪經(jīng)營者眾多?？煞磻?yīng)濮陽市區(qū)商業(yè)投資達成一定熱度。商鋪投資者對買鋪投資意愿強烈，在濮陽市投資渠道狹窄情況下，商鋪投資是現(xiàn)在回報較大理財投資方法。2、選擇商鋪區(qū)位傾向分析區(qū)位傾向比較表單層臨街42.9％臨街復(fù)合多層14.3％綜合商城內(nèi)35.7％無所謂7.1％從上表反應(yīng)投資者選擇區(qū)位傾向中，選擇單層臨街、綜合商城內(nèi)商鋪占大多數(shù)，所占百分比約達80%。3、影響投資決議原因分析綜合原因影響投資各項原因比較交通和人流量98％有沒有大商業(yè)機構(gòu)入駐7.7％商業(yè)區(qū)規(guī)模92.3％升值空間潛力23.1％價格原因30.8％商業(yè)區(qū)是否成熟30.8％租金可承受租金范圍50元每平方米每個月以下30.8％51－60元每平方米每個月15.4％61－70元每平方米每個月30.8％71－80元每平方米每個月15.4％81－90元每平方米每個月7.7％90－100元每平方米每個月1.5％101元每平方米每個月或更高1.0％投資者能接收月租金在50元/M2以下，租金集在中20～30元/M2這個幅度，而租金50～60元/M2商鋪已是較為高級，現(xiàn)在集中在聯(lián)華商圈；而油田商貿(mào)中心租金范圍也在也在這一范圍，有商鋪甚至高于這一租金。商業(yè)旺地租金被抬得很高，而商家投資者對商業(yè)旺地投資也不惜重金，對租金70～80元/M2商鋪也有15.4%被訪人士愿意承受。對于住宅小區(qū)“底商”，租金范圍在20～30元/M2之間，因為投資者也認(rèn)識到這種商鋪很大程度上只能依附于住宅樓盤，租金相對較低。買鋪價格能夠承受商鋪價格單位：元/平方米3000以下66.9％3001－400017.7％4001－50007.7％5001－60005.2％6001以上2.5％面積商鋪面積要求單位:平方米50以下28.6％50－10028.6％100－15014.3％150－20021.4％200以上7.1％對于可承商鋪價格在3000元/M2以下占66.9%，3001－4000元/M2占17.7%,這反應(yīng)投資者投資承受能力。100M2商鋪,以3000元/M2左右價格計算，總價達30萬元，這個價格對于濮陽市居民承受壓力相當(dāng)大。從累計價格系數(shù)來看，3000元/M2以上占66.9％；3001－4000元/M2占17.7％；4001－5000元/M2占7.7％；累計5000元/M2以下售價占90%。第五部分項目商業(yè)價值分析一、SWOT分析1、優(yōu)勢:l從城市整體商業(yè)發(fā)展看，項目處于城市商業(yè)分布副中心段，有利于項目發(fā)展。西面為濮陽商業(yè)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域-城市商業(yè)中心區(qū)域，北面為濮陽收入水平較高油田生活區(qū)，有利于本項目發(fā)展成為連接城中心區(qū)域和油田生活區(qū)新關(guān)鍵商業(yè)地段。l項目領(lǐng)先濮陽現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)發(fā)展計劃水平，引入文化專題，統(tǒng)一計劃和經(jīng)營，多業(yè)態(tài)組合，集購物、休閑和娛樂于一體，必將改變濮陽商業(yè)物業(yè)市場整體格局。l項目標(biāo)建筑計劃形式從作為單純提供商品向滿足用戶多個需求轉(zhuǎn)變，重視購物環(huán)境和氣氛營造，從形式上向高層次提升。l從整體商業(yè)市場發(fā)展情況來看，濮陽需要一個從經(jīng)營理念和提倡消費模式全部有所提升商業(yè)項目來帶動城市商業(yè)發(fā)展。本項目標(biāo)發(fā)展將引領(lǐng)城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展。2、劣勢l本項目在開發(fā)時機上落后于其它商業(yè)街，部分市場需求量被消化，對本項目不利；而且開發(fā)總量較大，而濮陽商業(yè)地產(chǎn)競爭較為猛烈情況下，營銷操作壓力增強。l在當(dāng)?shù)鼐用裥纬晒逃杏^念中，項目地塊所處區(qū)域距離濮陽商業(yè)中心點距離相對較遠，被認(rèn)為是較偏離市中心，現(xiàn)在未形成濃厚商業(yè)氣氛。3、機會l商家期望更佳經(jīng)營環(huán)境和項目采取統(tǒng)一經(jīng)營管理方法，確保項目經(jīng)營興旺；對于一般消費者來說，消費需求增加和對購物環(huán)境逐步重視。本項目能夠針對以上這些需要進行開發(fā)。l多年油田穩(wěn)步發(fā)展，該局職員收入增加，消費力不停增強。同時，因為該局職員收入處于濮陽較高水平并擁有一定經(jīng)濟實力，本項目將關(guān)鍵吸引這部分人投資及消費。l從濮陽現(xiàn)在購物消費總體情況來說，整體購物環(huán)境和商業(yè)氣氛相對缺乏，處于較低檔次，購物休閑配套設(shè)施不足，難以有效延長消費者購物停留時間。濮陽存在一定數(shù)量含有高消費能力人群，但現(xiàn)在濮陽缺乏高級次、高水平購物消費場所。所以，項目能夠圈定中高級消費群體作為關(guān)鍵目標(biāo)消費群。l濮陽居民投資渠道較為狹窄，而且投資意識相對較低?，F(xiàn)時部分含有相當(dāng)經(jīng)濟實力居民擁有可利用投資資金，假如引導(dǎo)其進行投資，有利于本項目以后商鋪銷售。4、威脅l聯(lián)華大廈、華龍商業(yè)大廈和油田商貿(mào)中心經(jīng)營多年，在居民心中形成信譽良好形象，本項目要吸引居民關(guān)鍵轉(zhuǎn)向本項目消費，需增強本身項目和開發(fā)商企業(yè)形象。l未來市場還存在大量商鋪，在市場需求量一定情況，商業(yè)物業(yè)市場競爭將會很猛烈。第六部分市場調(diào)研總結(jié)及項目發(fā)展提議一、市場調(diào)研總結(jié)此次市場調(diào)研，我們發(fā)覺濮陽市區(qū)商業(yè)市場在強勢發(fā)展中有