香港公寓策劃方案模板

香港公寓策劃方案福怡公寓策劃方案謀以后動,志在必得。結(jié)合目前武漢市房地產(chǎn)市場形式和我企業(yè)多年來實際操作經(jīng)驗,對本案進行以下分析、定位。關(guān)鍵是在計劃、設(shè)計概念引導、環(huán)藝配套及新技術(shù)、新材料上含有前瞻性和超前性。目標是順勢造市,走差異化競爭之路,將產(chǎn)品愈加快、愈加好地導入市場,獲取最大用戶認知。并為更大規(guī)模項目開發(fā)進行累積和貯備。福怡公寓在香港路末端,靠近唐家墩路段,是武漢市新城區(qū)內(nèi)中心地域,周圍區(qū)域生活配套設(shè)施日趨完善,交通便利,是居家一個理想地方。福怡公寓現(xiàn)在工程進度為靠近全部封頂,由三棟8層樓帶電梯多層組成,共84套住房,總建筑面積1萬余平方米,起價2080元/平方米,綠化率靠近30%,從項目本身來說,能夠算得上是一個不錯計劃和物業(yè)?？上б呀?jīng)停工,對區(qū)域內(nèi)投資者信心是一個打擊,對企業(yè)形象也是一個打擊,讓過銷售高峰期,給競爭對手以可乘之機,瓜分市場份額,無形損失無法估量。為了改變目前這種不利局面,讓福怡公寓能正常面對市場競爭,我企業(yè)提議從以下多個方面著手處理:一、重新命名。當今房地產(chǎn)命名可謂五花八門,如:路名型、地域型、名人型、古經(jīng)典、企業(yè)型、優(yōu)雅型等等不一而足,而要使其命名做到易讀、易聽、易寫、、易記確實是一門學問,在房子不能入住時即推出預售,唯有靠名稱加深印象。時下部分樓盤賣不好或更換主人再次推出時,為了一掃以往隱晦和重新塑造新形象,更是要重新命名,而產(chǎn)品仍是原來產(chǎn)品。武漢市要建國際化大城市,其各行各業(yè)必將和之接軌。福怡公寓因為前期部分不利原因,造成缺乏人氣,項目銷售不暢,形成惡性循環(huán)。所以我們在給樓宇命名時,即要強調(diào)地域文化、風土民情又要強調(diào)創(chuàng)意、氣派、響亮、特色等原因,以高貴優(yōu)雅命名來彰顯品牌特征、品牌文化、品牌效應以期達成一個較為理想宣傳態(tài)勢來擴大影響,提升銷售率。提議命名:(1)秀峰華苑——透出該項目標小巧、精巧,秀外慧中風格。是一個低密度,低容積率高尚住宅小區(qū)。從項目標小上表示出”她”和您親密無間,也使得整個小區(qū)輕易管理,未來降低鄰里間矛盾,讓全部業(yè)主全部能夠自由自在生活其間,感受其間,享受其間。(2)書香雅居——現(xiàn)在正在修一條和圖書大世界相連新馬路,和本項目之間旅程大約是步行5分鐘左右。未來世界是知識爆炸年代,書本是知識海洋,入住本小區(qū),夸張到說,坐在家里就能夠聞到圖書大世界書本香味。二、售樓部重新裝修。售樓部是項目面對消費者最直接窗口,是開發(fā)企業(yè)臉面,售樓部裝修舒適是否,也決定了項目本身是否是本著”以人為本”服務宗旨,能否給用戶安全感。三、樣板房設(shè)計和裝修完成。因為住宅產(chǎn)品是一個投資金額較大、使用周期較長商品,用戶在短期內(nèi)不能很直觀看見自己所中意房型和裝修后效果,僅僅經(jīng)過銷售人員講解是遠遠不能在猛烈競爭中立于不敗之地,所以,樣板房在福怡公寓銷售經(jīng)營活動中是不可降低組成部分。一個好樣板房,是表現(xiàn)項目戶型優(yōu)勢關(guān)鍵表現(xiàn)手段。消費者關(guān)心是入住后生活感受,經(jīng)過樣板房能夠真實反應出用戶生活原貌,加深和用戶感性認識和交流,贏得她們信賴,使參觀者變成一個良好口碑傳輸者,利用大家從眾心理,促進更多人關(guān)注和購置。這種方法符合現(xiàn)代人購房安全心理。四、宣傳用具重新設(shè)計和完成1、重新制作售樓書及宣傳單:售樓書印制5000冊;2、重新制作展示板:分總體計劃、區(qū)內(nèi)計劃、平面、立面、裝修、介紹;3、初步確定按揭銀行、按揭成數(shù)及年限;根本改變本項目在消費者心里印象,以全新方法,全新姿態(tài),全新面貌展示出本項目標賣點,熱點,吸引消費者關(guān)注和購置。五、物業(yè)管理服務提前介入我企業(yè)提議聘用中國著名物業(yè)企業(yè)擔任本項目標物業(yè)管理。以專業(yè)優(yōu)異管理理念,專業(yè)細致管理服務及嚴格質(zhì)量標準體系為小區(qū)營造高質(zhì)量、高端精品小區(qū)增色添彩,為項目增加賣點,為業(yè)主盡情享受尊貴、安全、舒適優(yōu)裕生活確立信心保障。我企業(yè)從營銷角度并結(jié)合該項目標市場定位及智能化設(shè)施提出物管方面提議(物業(yè)管理企業(yè)提供一般型服務,如大門值班、機電設(shè)備維護、小區(qū)巡查和車庫管理等工作在此不予提議):1、小區(qū)智能保安系統(tǒng):物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)安全保衛(wèi)全權(quán)負責,并利用智能化硬件設(shè)施給保障。包含小區(qū)圍墻安設(shè)紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)和小區(qū)大門入口安裝遠程可視對講系統(tǒng)。2、家庭智能保安系統(tǒng):為統(tǒng)一和美化建筑立面,確保小區(qū)高品質(zhì)形象,物業(yè)企業(yè)嚴禁各單位安裝防盜網(wǎng),家庭保安關(guān)鍵依靠安裝于隱蔽處緊急報警按鈕,全小區(qū)二十四小時警戒聯(lián)網(wǎng),得到立即周到幫助或服務。安裝可視對講門鈴,方便親朋訪客。3、環(huán)境保潔服務:a、園林清掃和修剪養(yǎng)護b、公共場所清掃和衛(wèi)生滅菌c、垃圾回收4、智能抄表系統(tǒng);以遠程計量替換傳統(tǒng)人工入室抄表做法,避免干擾業(yè)主正常生活起居。5、消防及煤氣泄露報警系統(tǒng),為業(yè)主提供安全烹食之樂。6、會所休閑設(shè)施為全體業(yè)主共享,物業(yè)企業(yè)應制訂成本消費價格,并提供酒店式親情服務。7、聲樂系統(tǒng)安裝及運行:請物業(yè)企業(yè)和園林設(shè)計安裝企業(yè)協(xié)同考慮,以舒緩怡情小區(qū)氣氛感染每一位業(yè)主,創(chuàng)建口碑效應。8、小區(qū)文化娛樂活動籌備和管理:策劃并實施小區(qū)獨有文娛活動,其繽紛多彩人文風采更可確保小區(qū)高質(zhì)生活,吸引業(yè)主主動傾情投入小區(qū)活動,營造人居小區(qū)品牌。9、影視和信息服務:引寬帶局域網(wǎng)入小區(qū),在內(nèi)部實現(xiàn)閉路影視系統(tǒng),內(nèi)部有線電視系統(tǒng),共享高質(zhì)影視文化,并為業(yè)主代辦多種加密衛(wèi)視申報手續(xù)。天線預留客廳、主臥室、次臥室三個接口。電話線預留客廳、主臥室兩部分機插座。10、物業(yè)管理企業(yè)提供多種收費或無償家政和商務服務,立即制訂標準,方便本企業(yè)快速開展前期宣傳資料設(shè)計。11、以上提議均結(jié)合本小區(qū)現(xiàn)實狀況及營銷給予考慮,請貴司及所聘用物業(yè)管理企業(yè)立即給予確定完善。完善齊全物業(yè)管理,是維系開發(fā)商和業(yè)主之間紐帶,是雙方達成默契最好橋梁。在該區(qū)域內(nèi)競爭如此猛烈市場形勢下,福怡公寓必需用服務這個殺手锏來重新贏得消費者信任和親睞。六、小區(qū)環(huán)境和園林綠化1、會所和共享游憩場所當今住宅已逐步從只注意自己室內(nèi)空間和外部交通位置提升到愈來愈重視自己環(huán)境質(zhì)量,不僅要求住得寬大舒適,還要求感慨自然和享受小區(qū)生活。(1)會所小區(qū)會所愈來愈受到置業(yè)者關(guān)注,可是目前武漢市很多項目所謂奢華尊貴形同虛設(shè)設(shè)施難認為業(yè)主親密共享。而功效單一、規(guī)模簡陋卻又不能為家居生活增添色彩。本項目標會所將以”融入武漢城市人生活、延伸家庭空間,擁有第二個大家庭”概念給予設(shè)置,表現(xiàn)業(yè)主尊貴身份,使之成其為小區(qū)主角,使會所成所成為舒適、優(yōu)雅、清新健康、怡情親密最好去處,使小區(qū)生活不假外求,成為城市中”漂亮半島”。具體設(shè)置以下:a.提議選項目中間空地或其它非營業(yè)用房,建造一座會所,使之成為倍具歷史文化氣息、清新典雅、滿懷溫情私家會所之地;b.會所設(shè)置觀景長廊或觀景臺;c.娛樂設(shè)置:音樂廳、棋牌社、銀發(fā)活動中心、兒童稚趣園等;d.健美設(shè)置:健身房、臺球室和乒乓球室、美容美發(fā)形象設(shè)計室;e.休閑怡情設(shè)置:咖啡廳、酒吧、沙龍;f.書香驛站設(shè)置:網(wǎng)吧、時尚閱讀室。(2)共享游憩空間對游憩場所視覺感受和親身體驗好壞愈來愈成為衡量高級小區(qū)關(guān)鍵標準。游憩場所關(guān)鍵指小區(qū)內(nèi)共享性休閑廣場、娛樂中心等。所以提議廣場設(shè)計應層次豐富,面積適中,以花圃、綠地、按摩小徑、小型雕塑、水景為主。公共座椅等來充實休閑廣場內(nèi)部空間,再配上廣場背景音樂,更添情調(diào)。娛樂中心和兒童嬉戲和鍛煉?？煽紤]設(shè)置小型球場,兒童玩具模型城和游樂小天地等。至于小區(qū)老齡人游憩場所,可考慮設(shè)置室外棋臺、休憩座椅、涼亭和釣魚池等。2、園林綠化本項目占地面積不大,項目標綠化率可靠近30%?？墒莾H有高綠化率還難以達成高質(zhì)量人居環(huán)境,居住環(huán)境需要有豐富綠地空間、組合多層次、多功效、序列完整綠地系統(tǒng),造就出幽靜精美生活環(huán)境,將住宅園藝景觀和現(xiàn)代居住文明友好共融,而且要映襯出高尚城市小區(qū)休閑寫意。我企業(yè)提議在園林綠化設(shè)計中分別從以下多個方面請園林企業(yè)給予精心設(shè)計?！龉簿G地;■相鄰樓體之間綠化;■水景設(shè)置;■各組團之間綠化特色和連接;■草種、樹種、花卉品種和本土適應性選擇及成本考慮;■屋頂或建筑體空中綠化;■臨近公路式街道一側(cè)防噪音綠化;■防塵、防風和防曬綠化;以上設(shè)計各要素謹請園藝企業(yè)精心設(shè)計,使小區(qū)擁有窗外天之蔚藍、園之翠綠,使園藝不僅成為夢境般景觀,又成為更高層次人居環(huán)境,滿足居民對美景、對自然、對健康、對舒適追求。3、道路系統(tǒng)小區(qū)道路系統(tǒng)應通而不暢、人車分流、曲折改變、曲經(jīng)通幽,在考慮到行人和行車便利和安全同時,還應該提升到關(guān)注每一位業(yè)主貼身感受。將業(yè)主感受將轉(zhuǎn)化為感動,又來自于開發(fā)商對各細微之處精細雕琢。具體提議以下:■小區(qū)入口應視野通透,含有尊貴華庭之氣派,且每個入口全部應含有各自標示性特色,以充足考慮居民出入乘車購物便利?！鲂^(qū)車行路線線條清楚、干擾少、行車視線良好最為安全,且行車路線和人行路線交叉越少越好,尤其是主入口周圍?！鋈塑嚪至鬏^為困難,所以,應多開辟短捷而美觀步行路線,確保人車隔離。道路兩旁種栽樹木花草,使行人和建筑之間私密性得以增強。提議人行道路設(shè)置造型各式遮雨長廊連通小區(qū)各處,可避烈日或暴雨之苦,做到進入小區(qū)就等于進了家門?！鲇谛蓍e廣場或公共綠地中設(shè)置游嬉小徑,能夠讓兒童邊走邊唱邊玩?！鼋?jīng)過在道路兩旁設(shè)置園藝小品,利用細致景觀和空間形成美觀而又含有標識意義道路系統(tǒng)?！鲈O(shè)置彩磚、草磚或卵石小徑、按摩小徑,即生情趣、又現(xiàn)品位。4、園林小品園林小品和園林綠化共同描繪小區(qū)如詩通常環(huán)境境界。我企業(yè)提議分別從以下要素給予精心部署:■入口、大門、圍墻;■車庫、車棚及標識;■垃圾回收站、廢物箱;■小區(qū)路燈、庭柱、夜景燈不等;■木制長椅和石桌、石凳;■道路、景觀指示牌;■小型雕塑、水景等;■隔離帶或欄桿;以上各設(shè)置標準及細節(jié)需和園林企業(yè)共商確定。七、建筑群體1、建筑風格建筑空間配置上要求反應居住者個性及不一樣層次開放和內(nèi)斂,室內(nèi)和室外自然過分和不一樣趣味氣氛及文化理念。我企業(yè)提議以人造瀑布為中心建一座小區(qū)花園廣場,配以現(xiàn)代化雕塑,播放部分舒緩輕松音樂為背景音樂,四面以精心園藝組合,給人以寧靜安詳向往,顯示出業(yè)主尊貴高雅品位。2、建筑群落立面為了顯示出高品質(zhì)小區(qū)建筑格調(diào)和風情,我企業(yè)提議:■各組團建筑外型,包含陽臺造型(方形、圓弧形回廊或異形改變、門窗造型(全落地、低落地、平層、凸窗、窗框套等)均保持鮮明特色區(qū)分和俊美型體;■建筑外立面陽面盡可能避免管道外露,注意于空調(diào)機位做好半封閉式預留及冷凝水管道預留,避免因空調(diào)機出水造成外墻污染;■各建筑單體圖型和各組團園林設(shè)計保持友好搭配,忌過于突兀和怪誕。立面之屋項處理由西至東依次采取船翼形、坡形、尖頂形、平頂形等造型,并注意保持一致建筑風格整體性友好性,切忌多種差異極大建筑風格雜亂斑斕地陳列一堆,結(jié)合地塊之外部環(huán)境和內(nèi)部品質(zhì)要求,該項目應采取較多現(xiàn)代主義建筑手法并融入景觀環(huán)境,使之成為一個風格清新、外型俊雅,含有新東方主義建筑風格城市花園小區(qū)?！龃筇萌肟谝司难b修,顯得現(xiàn)代氣派、華麗尊貴,給人一個星級家居感覺。八、推廣目標項目價格定位銷售均價:本項目周圍眾多高層樓盤在封頂階段供給均價大多為2300元/M2左右,結(jié)適用戶對本項目標心理接收價位約為2300元/平方米左右,而心理預期價位2300元/M2左右,再者結(jié)合本項目供給量不大,尚處于樓花早期階段這一特點,本企業(yè)認為該項目在早期入市階段價格定位應該本著”低開高走、節(jié)節(jié)攀升”標準。提議以下:1、低定價:以計劃設(shè)計高品質(zhì)定出和周圍樓盤相近價位快速吸引買家關(guān)注,造出買家火爆氣氛。2、鞏固價:實際銷中以略高于開盤價價格來實施,以優(yōu)惠形式促進銷售連續(xù)增長。3、攀升價:在實際銷售中,掌握銷售節(jié)奏,給予調(diào)升價格造就樓盤成交踴躍、買家追捧火爆局面。4、心理承受價位:周圍及外區(qū)域用戶對此項目標最好心理承受價位為2300元/M2左右。5、心理預期價位:周圍及外區(qū)域用戶心理預付價位為2300元/M2左右,這種心理預期價位太低,不利于項目價格體系在用戶心目中認同,所以需利用前期宣傳,逐步提升用戶對該項目標心理預期價位,最好達成2400元/M2以上。待企業(yè)發(fā)售時,以較低開盤價位,入市后必將轟動市場,促成火爆成交局面。期后結(jié)合工程進展快速實現(xiàn)價位攀升,最終以高品質(zhì)、高價位雙雙立足于市場,實現(xiàn)最大利潤和最快銷售雙贏。總而言之,本企業(yè)提議該項目標價位定位為:內(nèi)部認購均價:2180元/M2公開發(fā)售均價:2240元/M2銷售鞏固期均價:2300元/M2工程封頂期均價:2360元/M2現(xiàn)樓期均價:2420元/平M2——2480元/M2門面均價:(待定)銷售進度房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售是一個周期性較長經(jīng)濟活動。在整個發(fā)展過程中,我們針對福怡公寓目前情況,結(jié)合各方面綜合考慮,我企業(yè)有把握將福怡公寓銷售期控制在10個月內(nèi),并達成月銷售額達成200萬元水平上。具體見下表:時期工程情況銷售進度回籠資金所需時間二次導入期項目工程重新開工開啟,二次導入市場,工程進行外裝修。5%100萬元1個月成熟期外裝工程進行到三分之一15%300萬元2個月高峰期外裝工程完工,園林綠化完工,物業(yè)管理進場,已經(jīng)開始交房。70%1400萬元6個月清盤期經(jīng)過前多個時期市場消化,項目進入尾聲,經(jīng)過促銷活動方法避免積壓。10%200萬元1個月注:以上回籠資金為協(xié)議標額。完成需要工程進度確保。形象包裝及前期準備1、營銷模式:采取預售樓花、獨家委托方法a、預售樓花可立即籌措資金、降低成本b、獨家委托銷售可使銷售商從接觸開始就進入策劃制訂可行銷售計劃和程序并盡力去實施完成。2、銷售前準備:a、制作售樓書及宣傳單:售樓書印制5000冊;b、制作模型:分總體計劃模型、平面模型;c、制作展示板:分總體計劃、區(qū)內(nèi)計劃、平面、立面、裝修、介紹;d、初步確定按揭銀行、按揭成數(shù)及年限;e、現(xiàn)場開辟一間50平方米左右場地為現(xiàn)場售樓處,并配2部電話。3、組成營銷班子,分設(shè)4個職能小組:a、銷售接待組:負責日常銷售接待、咨詢;b、文件資料組:負責售樓文件、圖片資料制訂、建檔及存放;c、財務核實組:負責幫助財務部門收繳房款;d、調(diào)度組:負責售樓日常事務,立即將銷售情況向企業(yè)領(lǐng)導匯報。4、銷售計劃:a、第一階段(工程重新開啟,外裝修開始)預定成交5戶;b、第二階段(公開銷售兩個月內(nèi),不含春節(jié)前后30天)預定成交15戶;c、第三階段(建筑工程、綠化工程、配套工程已經(jīng)完工,開始交房)預定成交55戶;d、公開銷售10個月內(nèi)基礎(chǔ)銷售完成。福怡公寓推廣計劃人類進入二十一世紀以來,對生活質(zhì)量需求越來越高,而住宅功效也伴隨人類這種需求變得越來越完備,進而加大了幾大產(chǎn)業(yè)(如教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等)在房地產(chǎn)開發(fā)中整協(xié)力度。大家購房意識亦不再停留在”購而居之”簡單觀念之上,房地產(chǎn)開發(fā)也由安居實用型向后小康時代過渡,而住宅品質(zhì)、建筑材料、小區(qū)配套、升值潛力等原因已成為左右現(xiàn)代人投資置業(yè)先訣條件。兵法有云:來雨而綢繆,謀定方可后動。所以,我們在本案推出之前,首先做好正確市場定位和項目前期推廣策劃。就顯得猶為關(guān)鍵,且勢在必行。我企業(yè)依據(jù)慎密、細致、深入樓盤走訪和用戶摸底調(diào)查,經(jīng)統(tǒng)計分析后,本案周圍樓市展現(xiàn)特征狀態(tài)及發(fā)展趨勢,亦依據(jù)用戶群體置業(yè)需求之喜好和時尚,并結(jié)合原始設(shè)計方案之藍本、物業(yè)相關(guān)條件及市政計劃方案涵蓋,得出福怡公寓項目定位。即項目標優(yōu)劣勢均很顯著,所以我們在操作本案時,當保持清醒頭腦,既不盲目消極,亦勿妄自菲薄。針對本案之現(xiàn)實狀況,應立即依據(jù)原計劃設(shè)計方案對細節(jié)之處給予修補,以提升該項目標檔次,依如我企業(yè)”福怡公寓策劃方案”之相關(guān)提議并加以完善、實施,我們有理由相信:該項目經(jīng)過重新包裝、開啟、入市必獲好評,并將出現(xiàn)柳暗花明又一村新局面。一、福怡公寓優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢:1、本項目工程已經(jīng)封頂,進入準現(xiàn)房銷售階段,符合現(xiàn)在消費者消費心理(怕受騙、怕投資失敗等)。2、項目在香港路末端,靠近唐家墩,屬于新發(fā)展中市區(qū)中心,各項生活配套服務設(shè)施健全,交通便利,是居家置業(yè)比較理想地段。3、八層樓帶電梯小高層計劃在武漢市絕無僅有,是小區(qū)一大賣點,能夠反應出企業(yè)”以人為本”開發(fā)建設(shè)思緒。4、新開通一條馬路步行通往新建圖書大世界只需要五、六分鐘旅程,是業(yè)主周末、休息日高雅休閑好去處。也是業(yè)主兒女成才有力保障。劣勢:1、項目封頂后停工,對消費者購置信心是一個嚴重打擊,對企業(yè)形象負面影響是不可估量。處理方法:物業(yè)管理提前進場服務,努力爭取在服務上有所突破,在競爭中才有可能脫穎而出,改變目前不良形象。2、項目在香港路上,該地段競爭猛烈,本項目停工后,拱手讓出市場份額,周圍用戶或多或少購置了其它項目,區(qū)域內(nèi)客源已經(jīng)極少了。處理方法:除了加強服務方法外,合適地采取宣傳攻勢,吸引外區(qū)域用戶來此置業(yè)。3、小區(qū)規(guī)模不大,僅84套單位住宅,一萬多平方米,不像競爭對手那樣幾乎全部是兩、三萬平方米以上,給人缺乏一個安全感。處理方法:努力爭取從小入手,讓消費者了解本項目標精巧小巧、秀外慧中建設(shè)宗旨,小區(qū)落成后,實施親情化管理,居住人口少,大家能夠和睦、親密相處,進小區(qū)即溶入一個大家庭。4、和旁邊企業(yè)宿舍樓間距太近,影響業(yè)主居住私密性,且對防盜提出相當高要求。處理方法:物業(yè)管理加強警力保障。硬件上使用遠紅外報警器,必需時候,對用戶解釋說:”該地塊已經(jīng)征用,是小區(qū)二期工程,正在計劃中,未來一定會拆除重建。5、周圍環(huán)境太差,對于小區(qū)出、入口,和對面一排門面給人一個棚戶區(qū)感覺,影響本項目標形象。處理方法:加強本身環(huán)境建設(shè),并用透空欄桿替換傳統(tǒng)圍墻,讓小區(qū)綠地從大家視野中引申開來,吸引和轉(zhuǎn)移消費者注意力。6、房型朝向差,本項目有兩棟樓是朝西,武漢天氣是冬寒夏熱,夏季日曬時長,不符合武漢市民置業(yè)習慣。處理方法:突出小區(qū)后小康時代圍合式布局特征,能夠讓業(yè)主集中觀景。二、推廣地點房地產(chǎn)項目因為它地域性限制,是一個不可替換大件商品,推廣地點必需選擇在項目現(xiàn)場。另外,依據(jù)市場形勢,結(jié)合宣傳方法,合適作部分異地推廣,如:房交會、室外擺點等。三、推廣目標推廣本案初級目標是根據(jù)計劃書上推測,以十個月為全案銷售周期,達成將項目售磬目標。終極目標是和貴企業(yè)結(jié)成友好弟兄企業(yè),將本案作為一個試金石,雙方取得相互信任,深入拓寬以后合作領(lǐng)域。本案銷售進度資金回籠、百分比、銷售面積等具體指標詳見策劃書第5頁。四、推廣費用房地產(chǎn)多層住宅樓項目標推廣費用通常占總銷售額5%左右,本案總建筑面積11030m2,均價2300元/m2,項目總價值人民幣2540萬余元。本案按3%投入,其廣告費用在80萬元左右。我企業(yè)利用手中資源可將推廣費用控制在65五、推廣時段依據(jù)本案土建工程業(yè)已封頂之現(xiàn)況,我們將整個營銷活動分割為以下表中多個階段,針對不一樣時段進行不一樣工作安排。項目內(nèi)容時段時間工程進度工作安排籌備期12月底前工程開啟售樓部裝修設(shè)計樓書、售樓部部署、沙盤、展板、模型制作、廣告制作、公布、確定按揭相關(guān)事宜。開盤期1月—2工程進入外裝修物業(yè)管理進場組建營銷人員:經(jīng)理一名、主任4名、統(tǒng)一著裝、負責日常銷售、接待、談判簽約成熟期3月—7月外裝工程完工,園林綠化完工,6月30日開始交房工作重心轉(zhuǎn)移到實施日常銷售、接待、談判簽約、落實銀行按揭回款高峰期及清盤期8月—10月小區(qū)全方面完工并交付使用依據(jù)形勢、制訂對應促銷方案,完成尾盤銷售六、市場定位及營銷策略市場定位:開發(fā)商是項目成功是否關(guān)鍵。產(chǎn)品首次定位很關(guān)鍵,項目標任何一個風格全部需要完善。本案定位在作為后小康時代住宅模式典范和代表,精品項目。關(guān)鍵在概念引導和細部處理上,給消費者強烈感觀沖擊,并讓項目本身充滿親和力和誘惑性。后小康時代住宅模式六要求展望。1、綠色:重視環(huán)境保護。在園林配套和綠化方面有獨到之處,管道凈水是不可或缺一個方面。2、舒適:表現(xiàn)”以人為本”標準。讓全部業(yè)主切身感到一切設(shè)計及配套設(shè)施方便、實用。3、便捷:進出方便。各單位和公建設(shè)施之間連接即有有形過渡。又觸手可及。4、安全:智能遠程抄表系統(tǒng),并利用高科技防盜系統(tǒng),避免業(yè)主受到外界過多干擾。5、多樣:關(guān)鍵在選擇多樣化,強調(diào)個性化空間發(fā)展。6、信息:三網(wǎng)合一已不能滿足后小康時代需求,引寬帶局域網(wǎng)入小區(qū),將現(xiàn)代人從禁錮居民”籠子”解脫出來。居住功效將向休閑、康復、交際溝通、藝術(shù)欣賞、辦公、遠程教育等領(lǐng)域延伸。使其成為城市演繹人文主義精神關(guān)鍵舞臺。營銷策略1、產(chǎn)品策略:依據(jù)武漢市現(xiàn)行經(jīng)濟情況,大多居民已進入小康水平,為確保項目含有前瞻性和可連續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略。提議產(chǎn)品采取后小康時代現(xiàn)代風格,立面簡練、色彩鮮艷、明快,采取環(huán)境保護型材門窗,提議使用武漢”世紀風”牌塑鋼窗,該產(chǎn)品屬建設(shè)部推薦免檢環(huán)境保護產(chǎn)品,周圍樓盤幾乎大全部使用此窗。其次,該產(chǎn)品實施終生維修制,我企業(yè)還可經(jīng)過合作關(guān)系促成以窗換房結(jié)算方法,這么即提升樓宇品質(zhì),又促成銷售,一舉而二得。小區(qū)布局出于景觀考慮,可做成圍合式概念。在小區(qū)內(nèi)道路上最好能做到人車分流。2、價格策略:利用現(xiàn)在大多消費者持幣待購,等候降價心態(tài),將產(chǎn)品在導入期內(nèi)以低價格、低姿態(tài)入市,并在周圍快速打開著名度,吸引注意力,以后緩慢攀升,使房價成為慢牛格局。使前期業(yè)主受益。贏得良好口碑。告訴消費者一個事實,好產(chǎn)品需要發(fā)覺。3、渠道策略:媒體宣傳渠道關(guān)鍵有房地產(chǎn)交易會、新聞公布會、平面廣告、電視廣告、戶外廣告、促銷活動、直郵、call客等方法。在溝通方法和其它競爭對手溝通方法上差異性。4、促銷策略:依據(jù)銷售賣場情況不定時舉行。目標是強化聲勢,制造高潮,整合營銷。5、回款策略:現(xiàn)在商品房銷售中尋求金融支持開發(fā)商很多,而且銀行也比較愿意辦理按揭業(yè)務,其中中行、建行、交行能夠辦理七成二十年;工行能夠辦理八成三十年銀行按揭(我企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售多年,和本市幾家銀行已建立了良好、穩(wěn)固信用關(guān)系和業(yè)務往來,能夠為貴企業(yè)幫助辦理)。七、項目用戶群體定位 經(jīng)過對小區(qū)計劃設(shè)計定位及價格定位,該項目標用戶群體已浮出水面,可是武漢置業(yè)群體并沒有像其它房地產(chǎn)市場較為發(fā)達地域一樣,形成各自徑渭分明層次或階層,很多收入差異、置業(yè)檔次、生活品位差異大群體雜居一處現(xiàn)象相當嚴重。我企業(yè)再結(jié)合對周圍用戶走訪和問卷抽樣調(diào)查得出該項目標用戶定位為:因為項目開發(fā)規(guī)模不大,可是周圍競爭猛烈,只爭取一部分階層用戶顯然是難以實現(xiàn)項目標成功銷售,所以,該項目標用戶群體宜銷定含有一定經(jīng)濟實力但處于各生活層面之中群體,經(jīng)過不一樣戶型供給和營銷細分最大用戶市場,掌握中高等收入者,吸引高收入者,并盡可能降低置業(yè)門檻,爭取中等收入者。按經(jīng)濟收入劃分:可鎖定年收入五萬元以上,或月收入穩(wěn)定于三千元