“舌尖上的中國”-商業(yè)綜合體建設項目可行性研究報告真實報告

棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目可行性研究報告第5頁棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目可行性研究報告第1頁“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目可行性研究報告編制單位：北京中投信德工程咨詢有限公司高級工程師：高建目錄第一章總論 11.1項目概要 11.1.1項目名稱 11.1.2項目建設單位 11.1.3項目建設性質(zhì) 11.1.4項目建設地點 11.1.5項目負責人 11.1.6項目投資規(guī)模 11.1.7項目建設內(nèi)容及規(guī)模 21.1.8項目資金來源 21.1.9項目建設期限 21.2項目承辦企業(yè)概況 21.3編制依據(jù) 31.4編制原則 31.5研究范圍 41.6主要經(jīng)濟技術指標 4第二章項目背景及必要性分析 62.1項目提出背景 62.2本次項目提出緣由 82.3項目建設必要性分析 82.3.1塑造城市新形象，成為城市新名片和窗口的需要 82.3.2撬動城市便利生活，有利于提高大眾便捷新體驗的需要 92.3.3項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展方向 92.3.4帶動餐飲行業(yè)深入發(fā)展的需要 102.3.5滿足不同目標市場的飲食消費需求的需要 102.3.6發(fā)揮餐飲的集聚效應，提高商業(yè)綜合體經(jīng)營效益的需要 112.4項目可行性分析 122.4.1政策可行性 122.4.2管理可行性 132.4.3市場可行性 142.4.4選址可行性 142.4.5財務可行性 142.5分析結論 15第三章行業(yè)市場分析 163.1我國商業(yè)綜合體行業(yè)市場規(guī)模分析 163.2我國商業(yè)綜合體的發(fā)展表現(xiàn)及意義分析 183.3我國餐飲行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 193.4我國餐飲行業(yè)發(fā)展方向分析 213.5我國特色餐飲發(fā)展趨勢分析 223.6市場分析結論 24第四章項目建設條件 254.1地理位置選擇 254.2區(qū)域建設條件 254.2.1區(qū)域位置概況 254.2.2區(qū)域地形地貌條件 264.2.3區(qū)域自然氣候條件 264.2.4區(qū)域交通及周邊配套條件 264.2.5區(qū)域市政設施條件 274.2.6區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展條件 27第五章總體建設方案 285.1項目建設目標 285.2項目功能定位 285.3項目設計要求 285.4項目開發(fā)目標及指導思想 295.5項目經(jīng)營思路 305.6土建工程方案 305.6.1方案指導原則 305.6.2建筑設計主要規(guī)范及標準 305.6.3結構設計思路 315.6.4主要建設內(nèi)容 315.7工程管線布置方案 325.7.1給排水 325.7.2供電 335.8土地利用情況 34第六章節(jié)約能源方案 366.1節(jié)能設計依據(jù) 366.2主要節(jié)能措施 366.3具體節(jié)能方案 376.4建設項目能源消耗種類和數(shù)量分析 386.4.1能源消耗種類 386.4.2能源消耗數(shù)量分析 386.5企業(yè)節(jié)能管理 386.6結論 39第七章環(huán)境保護與消防措施 407.1設計依據(jù)及原則 407.1.1環(huán)境保護設計依據(jù) 407.1.2設計原則 407.2建設地環(huán)境條件 407.3項目建設和運營對環(huán)境的影響 417.3.1項目建設對環(huán)境的影響 417.3.2項目運營過程產(chǎn)生的污染物 427.4環(huán)境保護措施方案 427.4.1項目建設期環(huán)保措施 427.4.2項目運營期環(huán)保措施 437.5環(huán)境保護目標和保護內(nèi)容 447.6消防措施 457.6.1設計依據(jù) 457.6.2消防措施 467.6.3抗震措施 467.6.4綜合防災 467.6.5消防措施的預期效果 47第八章勞動安全衛(wèi)生 488.1編制依據(jù) 488.2概況 488.3勞動安全 488.3.1工程消防 488.3.2防火防爆設計 498.3.3電力 498.3.4防靜電防雷措施 498.4勞動衛(wèi)生 508.4.1防暑降溫 508.4.2衛(wèi)生設施 508.4.3照明 508.4.4安全教育及防護 50第九章項目實施進度與管理 519.1項目管理 519.1.1建設管理機構組建方案 519.1.2項目投資管理 529.1.3項目質(zhì)量管理 529.1.4工程進度管理 539.1.5合同管理 539.1.6項目資金管理 549.1.7項目全程監(jiān)督、協(xié)調(diào)管理 549.1.8項目安全管理 549.1.9信息管理、竣工驗收及其他 559.2建設進度 56第十章投資估算與資金籌措 5710.1投資估算依據(jù) 5710.2資金籌措 5710.3項目投資總額 5710.4資金使用和管理 60第十一章項目效益分析 6111.1社會效益分析 6111.2經(jīng)濟效益分析 6211.2.1財務分析 6211.2.2帶動周邊經(jīng)濟效益分析 62第十二章財務及經(jīng)濟評價 6312.1總成本費用估算 6312.1.1基本數(shù)據(jù)的確立 6312.1.2產(chǎn)品成本 6412.1.3平均產(chǎn)品利潤 6412.2財務評價 6512.2.1項目投資回收期 6512.2.2項目投資利潤率 6512.2.3不確定性分析 6512.3經(jīng)濟效益評價 66第十三章風險分析及規(guī)避 6713.1項目風險因素 6713.1.1不可抗力因素風險 6713.1.2工程風險 6713.1.3市場經(jīng)營風險 6713.1.4管理風險 6813.1.5財務管理風險 6813.2風險規(guī)避對策 6813.2.1不可抗力因素風險規(guī)避對策 6813.2.2工程風險規(guī)避對策 6813.2.3市場經(jīng)營風險規(guī)避對策 6913.2.4管理風險規(guī)避對策 6913.2.5財務風險規(guī)避對策 69第十四章招投標方案 7014.1招標依據(jù) 7014.2招標內(nèi)容 7014.3招標程序 70第十五章結論與建議 7515.1結論 7515.2建議 75附表 76附表1銷售收入預測表 76附表2總成本表 77附表3工資及福利表 78附表4利潤與利潤分配表 79附表5固定資產(chǎn)折舊費用表 80附表6無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 81附表7流動資金估算表 82附表8資產(chǎn)負債表 83附表9資本金現(xiàn)金流量表 84附表10財務計劃現(xiàn)金流量表 85附表11項目投資現(xiàn)金量表 87附表12資金來源與運用表 89棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目可行性研究報告第5頁第一章總論1.1項目概要1.1.1項目名稱棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目1.1.2項目建設單位1.1.3項目建設性質(zhì)新建項目1.1.4項目建設地點該項目擬選址為XXXX1.1.5項目負責人1.1.6項目投資規(guī)模項目的總投資為38000.00萬元，其中建安工程費用為34104.94萬元，土地費用為887.40萬元，工程建設其他費用為912.96萬元，預備費用1794.70萬元，鋪地流動資金300.00萬元。項目建成后可實現(xiàn)年均銷售收入為5912.78萬元，年均利潤總額4078.58萬元，年均凈利潤3466.79萬元，年上繳稅金總額為996.32萬元（年均上繳所得稅611.79萬元、年均增值稅為349.58萬元、年均上繳城建費及附加費34.96萬元）；項目投資利潤率為10.73%，投資利稅率11.75%，稅后財務內(nèi)部收益率8.94%，稅后投資回收期(含建設期)為10.96年。1.1.7項目建設內(nèi)容及規(guī)模本項目總用地面積19723.00m2（地塊大致長寬為163*121米），新建總建筑面積33810.00m2，地上三層建筑，建設大型商業(yè)綜合體，內(nèi)容包含大型商業(yè)超市、餐廳、員工宿舍及其他相關附屬設施。一層建筑面積為11270平方米，層高5m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；二層建筑面積為11270平方米，層高4m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；三層建筑面積為11270平方米，層高3.6m，主要功能為辦公室、員工宿舍；地下一層、二層建筑面積為22540.00平方米，主要為地下停車場。1.1.8項目資金來源本項目總投資資金為38000.00萬元，項目資金來源為項目企業(yè)自籌。1.1.9項目建設期限本項目建設期為2019年2月至2020年7月，建設工期共計1.5年。1.2項目承辦企業(yè)概況1.3編制依據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；《湖北省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；《“十三五”國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；《商務部關于推動餐飲業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的指導意見》；《湖北省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；《中華人民共和國中小企業(yè)促進法》；《棗陽市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》；《投資項目可行性研究指南》；《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；設計院與企業(yè)商定的編制原則；企業(yè)提供的有關基礎資料1.4編制原則（1）充分利用企業(yè)現(xiàn)有基礎設施條件，將該企業(yè)現(xiàn)有條件（設備、場地等）均納入到設計方案，合理調(diào)整，以減少重復投資。（2）堅持技術、設備的先進性、適用性、合理性、經(jīng)濟性的原則，采用國內(nèi)最先進的信息系統(tǒng)技術，設備選用國內(nèi)最先進的，確保產(chǎn)品的質(zhì)量，以達到企業(yè)的高效益。（3）認真貫徹執(zhí)行國家基本建設的各項方針、政策和有關規(guī)定，執(zhí)行國家及各部委頒發(fā)的現(xiàn)行標準和規(guī)范。（4）設計中盡一切努力節(jié)能降耗，節(jié)約用水，提高能源重復利用率。（5）設計中注重環(huán)境保護及節(jié)能降耗，在建設過程中采用行之有效的環(huán)境綜合治理措施。（6）注重勞動安全和衛(wèi)生，設計文件應符合國家有關勞動安全、勞動衛(wèi)生及消防等標準和規(guī)范要求。1.5研究范圍本研究報告對企業(yè)現(xiàn)狀和項目建設的可行性、必要性及承辦條件進行了調(diào)查、分析和論證；對產(chǎn)品的市場需求情況進行了重點分析和預測，確定了本項目的經(jīng)營綱領；對加強環(huán)境保護、節(jié)約能源等方面提出了建設措施、意見和建議；對工程投資、產(chǎn)品成本和經(jīng)濟效益等進行計算分析并作出總的評價；對項目建設及運營中出現(xiàn)風險因素作出分析，重點闡述規(guī)避對策。1.6主要經(jīng)濟技術指標項目主要經(jīng)濟技術指標表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)和指標一主要指標1項目總用地面積平方米19723.002項目總建筑面積平方米33810.003建筑密度%57.144容積率1.715總投資資金，其中：萬元38000.005.1建筑工程費用萬元27636.945.2安裝工程費用萬元588.005.3土地費用萬元887.405.4工程建設其他費用萬元912.965.5預備費用萬元1794.705.6鋪底流動資金萬元300.00二主要數(shù)據(jù)1正常運營年銷售收入萬元7815.752年均銷售收入萬元5912.783年平均利潤總額萬元4078.584年均凈利潤萬元3466.795年銷售稅金及附加萬元34.966年均增值稅萬元349.587年均所得稅萬元611.798項目定員人509建設期年1.5三主要評價指標1項目投資利潤率%10.73%2項目投資利稅率%11.75%3稅后財務內(nèi)部收益率%8.94%4稅前財務內(nèi)部收益率%10.40%5稅后財務凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元8,943.006稅前財務凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元13,573.337投資回收期(稅后)含建設期年10.968投資回收期(稅前)含建設期年9.329盈虧平衡點%59.36%第二章項目背景及必要性分析2.1項目提出背景一、商業(yè)綜合體呈現(xiàn)快速發(fā)展城市作為“神圣、安全、繁忙”之地，一直以來與發(fā)達的商業(yè)經(jīng)濟息息相關，消費空間的形式也被一次次刷新。由于城市的地點性和人類的群聚性，實體消費空間至今仍然充滿著勃勃生機，商業(yè)綜合空間自古便在人群密集的城市里，依著彼時的語境存在，如今也同樣順著這一潮流繼續(xù)前進。生產(chǎn)、生活、公共服務是現(xiàn)代城市的三大職能，隨著我國城市的不斷發(fā)展，大型的商業(yè)綜合體在各大城市中應運而生。商業(yè)綜合體不但集合了各種商業(yè)和娛樂功能，而且節(jié)約了城市中的用地，也縮短了各項商業(yè)和娛樂的交通距離，發(fā)揮了商業(yè)及娛樂捐資的整體效益。近幾年來商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的多樣化與消費需求的多元化、個性化，引導了商業(yè)地產(chǎn)的升級與變革，聚合了零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多種服務功能的新商業(yè)模式——城市商業(yè)綜合體呈現(xiàn)快速發(fā)展。同時，作為“三新”經(jīng)濟的重要組成部分，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)和普及，在提升居民消費體驗方面發(fā)揮了重要作用，它反映了新時代的主流消費模式正從“實物交易”轉(zhuǎn)向“提供服務”和“創(chuàng)造體驗感”，并且為商業(yè)新事物的涌現(xiàn)提供了平臺，近年來，各大城市商業(yè)綜合體發(fā)展迅速。從服務業(yè)配比來看，大型城市商業(yè)綜合體服務業(yè)和餐飲業(yè)配比最高，在市場白熱化競爭的當下，為迎合消費者需求，城市商業(yè)綜合體中業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整。由于承租能力差、利潤薄，曾經(jīng)被商業(yè)綜合體不看好的餐飲業(yè)態(tài)，因其有著明顯的聚客效應，已然從配角的位置走向了主角的舞臺，成為城市商業(yè)綜合體聚集客流、帶動消費的重點業(yè)態(tài)?？偠灾鞘猩虡I(yè)綜合體的出現(xiàn)和普及，滿足了新時代人們的消費需求。商業(yè)綜合體在出現(xiàn)之初就集合了各種群眾消費功能，而其功能主體也隨歷史人群的消費需求而變化，未來綜合體更要基于人性化需求的全方位考慮，公共交流空間或?qū)⑼癸@。商業(yè)綜合體是城市生活以及城市空間結構的重要骨架，也是城市發(fā)展的前沿陣地。發(fā)展城市商業(yè)綜合體，也成為城市發(fā)展建設的趨勢和潮流，在體驗經(jīng)濟、消費升級的發(fā)展趨勢下，城市商業(yè)綜合體將有著較好的發(fā)展契機和發(fā)展前景。二、餐飲行業(yè)市場潛力巨大民以食為天，中國自古以來就注重飲食文化。而人們的飲食觀念也從之前的如何吃飽發(fā)展到現(xiàn)在如何吃好，隨著人們生活水平的不斷提高，對于吃的要求也不斷變化，人們對“吃”已經(jīng)從感性認識上升到理性的認知上。2012年5月，我國第一部高端美食電視紀錄片《舌尖上的中國》亮相中央電視臺后，立即引起廣泛而強烈的關注同時也創(chuàng)造了中國餐飲紀錄片的奇跡，受到“吃貨”們的熱烈追捧?！渡嗉馍系闹袊芬云錆M懷情感及深厚文化底蘊的獨體，成為一縷清風，打開了觀眾的心門，人們瘋狂地開始尋找那些潛在深處的特色美食，而這也揭示了中國特色餐飲業(yè)的無限發(fā)展力，為特色餐飲業(yè)的發(fā)展奠定了更加堅實的基礎。改革開放以來，餐飲業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，豐富百姓生活、吸納大量就業(yè)、拉動消費增長，餐飲業(yè)日益成為我國擴大內(nèi)需的重要抓手之一。同時，經(jīng)歷了10年的經(jīng)融危機，可以看出餐飲行業(yè)是單獨不受影響，仍然保持強勁上升勢頭的行業(yè)，從2008年到2018年我國餐飲業(yè)營業(yè)總額逐年遞增，尤其以特色餐飲和小吃最為突出，占了總額的95%以上，這也驗正了馬斯洛需求理論，人類需求的金字塔式的層次性，飲食需求處于人的需求的中低層次，是不可獲缺的需求。對于吃，人們從來就不吝于付出，《舌尖上的中國》為人們展現(xiàn)了中國飲食文化的特殊魅力，餐飲行業(yè)應當抓住機遇，出奇制勝，贏得消費者的親睞，從而占領市場，最終取得成功。在未來餐飲行業(yè)穩(wěn)增長的背景下，中國餐飲行業(yè)潛力大，而業(yè)內(nèi)更賦予餐飲業(yè)為永不落幕的朝陽行業(yè)，所以，餐飲市場必是一長期存在和不斷豐富巨大市場。2.2本次項目提出緣由每一個城市都必須經(jīng)歷商業(yè)發(fā)展過程當中的不斷演變、升級和改造的歷程。從傳統(tǒng)臨街店鋪到近代百貨商場，以及現(xiàn)代超級市場、便利店、購物中心和商業(yè)綜合體的興起，其商業(yè)物業(yè)形式不斷地發(fā)展著變化?？茖W合理的城市規(guī)劃，能推動一個城市的經(jīng)濟結構、社會結構和空間結構發(fā)生深刻的變化。特別是一個大規(guī)模的商業(yè)綜合體帶來的城市拓展規(guī)劃趨勢將在幾十年甚至上百年引領和革新著一座城市生活方式和品質(zhì)。繁華都市中，吃、喝、玩、樂、購共同奏響了生活的樂章，涵蓋各種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體則就是家與生活的延伸。對城市而言，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，是經(jīng)濟與文化發(fā)展的必然結果，是城市崛起的有力見證，而對城市居民而言，城市綜合體的出現(xiàn)則是與其生活息息相關的，是其對城市生活幸福感與驕傲的象征。棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體位于湖北省棗陽市中興大道與朝陽東路交匯口西南角，棗陽市農(nóng)村商業(yè)銀行對面，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展空間廣闊，交通便捷，開發(fā)力度大。商業(yè)綜合體的建設，將成為區(qū)域地標及城市新名片，能夠滿足人文、商業(yè)、娛樂、飲食、市場等多種需求，成為吸引帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。因此，該項目的建設不僅會給項目企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟效益，還具有很強的社會效益。2.3項目建設必要性分析2.3.1塑造城市新形象，成為城市新名片和窗口的需要商業(yè)綜合體將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體?，F(xiàn)下市場中涌現(xiàn)的城市商業(yè)綜合體越來越多樣化，功能也不斷豐富和完善。它們的出現(xiàn)，不僅為城市塑造了全新的建筑景觀，成為城市或地區(qū)地標建設，產(chǎn)生巨大的輻射力和吸引力，成為龐大的商業(yè)集群和商業(yè)中心，成為內(nèi)外交往的平臺，產(chǎn)生盆地效益，吸收更多的消費力向商業(yè)綜合體集聚，也通過那些不斷完善、創(chuàng)新的功能，為人們創(chuàng)造了新的休閑、購物、生活空間。因此，建設集購物、生活、餐飲等于一體的商業(yè)綜合體是非常必要且十分迫切的。2.3.2撬動城市便利生活，有利于提高大眾便捷新體驗的需要城市生活日新月異，人們對于自然棲居的向往愈發(fā)熱烈。在追求品質(zhì)生活的人眼中，房子早已不是一處居住的地方，更是身心的休憩之所，完善的周邊配套已成為人們生活中不可或缺的一部分。本項目商業(yè)綜合體集購物、生活、餐飲于一體，在彌補區(qū)域商業(yè)空白的同時，也將為棗陽增添城市的繁華度和活躍力，可以充分滿足現(xiàn)代城市生活中的主要需求，不僅能為居民提供生活上的便捷，更是為激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟活力、提升城市競爭力有著十分重要的意義。2.3.3項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展方向當前，全球經(jīng)濟和中國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結構，把商業(yè)地產(chǎn)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5～2個百分點?；谌藗兩钚枨蟮牟粩嗵岣?，以及城市規(guī)劃建設模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商業(yè)建筑已經(jīng)逐漸被城市商業(yè)綜合體所取代，不僅能夠?qū)①徫?、飲食、休閑、娛樂等商業(yè)建筑的多項功能加以集中，為人們提供更加優(yōu)質(zhì)的服務，同時還能夠?qū)Τ鞘幸?guī)劃空間進行優(yōu)化，提高城市土地資源的利用率，對促進城市可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)具有重要意義。同時，多功能的商業(yè)綜合體，也為人們帶來更大的方便、更完整的設施、更大活動的空間，也促進房地產(chǎn)的開發(fā)，降低成本，穩(wěn)定房價起到積極的作用。因此，該項目的建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展的需要，也符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場未來發(fā)展的要求。2.3.4帶動餐飲行業(yè)深入發(fā)展的需要長期以來，餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的主要行業(yè)之一，對刺激消費需求，推動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，在擴大內(nèi)需、繁榮市場、安置就業(yè)以及提高人民生活質(zhì)量等方面，都做出了積極貢獻。餐飲業(yè)是勞動密集型行業(yè)，兼有商品消費和服務消費的雙重功能，具有吸納就業(yè)人員多、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高的特點，它能有效地帶動農(nóng)林牧漁、加工業(yè)、裝飾裝修業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，帶動文化娛樂、旅游休閑等消費。因此，餐飲業(yè)的繁榮所帶來不僅對社會消費品零售總額的貢獻，其他的一些社會綜合效應同樣不可低估。目前形勢下繼續(xù)大力發(fā)展餐飲業(yè)，對穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展和擴大就業(yè)等方面，意義十分重大。2.3.5滿足不同目標市場的飲食消費需求的需要隨著社會的不斷發(fā)展，大型商業(yè)綜合體已經(jīng)成為了城市生活的中心，為了滿足人們高品質(zhì)生活的需要，所以，在新的經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們更加關注餐飲業(yè)態(tài)的布局，以便在新的經(jīng)濟環(huán)境下更好的發(fā)展。飲食是人類最基本的需求之一，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟背景下，溫飽問題已經(jīng)普遍解決，現(xiàn)代的餐飲也被賦予了更加豐富的涵義。商業(yè)綜合體內(nèi)部的餐飲，從需求層次上說，可以劃分為以下三種：滿足基本需求的餐飲、滿足美食享受需求的餐飲、人際交往需求的餐飲。餐飲消費者既有個性差異，但同時又有個性共通之處。因此，商業(yè)綜合體內(nèi)部的餐飲業(yè)對龐大的消費者市場（不同年齡、不同性別、不同消費動機和不同消費層次等）進行市場細分和定位，從而滿足了大眾市場的餐飲消費需求。2.3.6發(fā)揮餐飲的集聚效應，提高商業(yè)綜合體經(jīng)營效益的需要眼下，餐飲業(yè)和商業(yè)綜合體可謂進入了“蜜月期”。首先，國家政策的調(diào)整，推動傳統(tǒng)餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)型，面向大眾消費市場；其次，80、90、00后成為餐飲消費主力人群，他們更看重商業(yè)綜合體的高效和舒適；最后，社會資源過于分散，消費附加成本高，而商業(yè)綜合體有效地化解了這些矛盾，比如充足的停車位、商家集中、多元化一站式消費體驗等。餐飲功能在商業(yè)綜合體中的地位不容小覷。餐飲的集聚發(fā)展能夠很好的挖掘歷史積淀、傳統(tǒng)老字號和市井文化的優(yōu)勢，恢復味道美食，做大美食旅游，促進商、旅、文融合發(fā)展，在城市綜合體內(nèi)建設具獨特品味的都市休閑餐飲，特別在餐飲市場重新洗牌的大環(huán)境下，商業(yè)綜合體內(nèi)餐飲企業(yè)經(jīng)營效益節(jié)節(jié)攀高，給行業(yè)整體轉(zhuǎn)型帶來了新的契機。通過對已經(jīng)運營的不同地區(qū)數(shù)個大型商業(yè)建筑中餐飲業(yè)態(tài)空間調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其空間比例上升是大勢所趨，商業(yè)綜合體中購物、餐飲、娛樂等的比例呈現(xiàn)5：3：2的消費模式，有的商業(yè)綜合體中餐飲更是占到了整個業(yè)態(tài)的40%至50%，業(yè)內(nèi)人士表示，如今的商業(yè)綜合體可形容成“舌尖上的綜合體”。另外，餐飲對于提升商業(yè)綜合體的人氣，有著明顯的聚客效應。而商業(yè)綜合體內(nèi)的其他業(yè)態(tài)也能為餐飲帶來更多的客流量。因此，餐飲與購物、休閑等業(yè)態(tài)應是一種相輔相成、共同成長的關系。對于商業(yè)綜合體來說，餐飲在給商場帶來收益的同時，也提高了商場的人氣。2.4項目可行性分析2.4.1政策可行性1、《棗陽市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》中指出：棗陽市地處湖北省西北部，是襄陽都市區(qū)副中心城市。《總體規(guī)劃》的實施要遵循城市發(fā)展客觀規(guī)律，堅持經(jīng)濟、社會、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)，大力推進經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和布局，不斷完善城市功能，逐步把棗陽市建設成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、設施完善、生態(tài)良好的生態(tài)田園城市。2、《商務部關于推動餐飲業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的指導意見》中指出：發(fā)展目標。通過優(yōu)化環(huán)境，引導餐飲企業(yè)加速轉(zhuǎn)型，為消費者提供安全、營養(yǎng)、健康、方便、美味的餐飲服務，推動餐飲業(yè)向大眾化、信息化、標準化、集約化、國際化方向發(fā)展。力爭用5年的時間，培育一批連鎖化、品牌化餐飲企業(yè)，基本形成以大眾化餐飲為主體、區(qū)域布局合理、城鄉(xiāng)協(xié)同、各業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)的發(fā)展格局，滿足多層次、多樣化消費需求的餐飲服務體系。探索多元化途徑推動協(xié)調(diào)發(fā)展。積極引導自助餐飲、商場餐飲、外賣外送、商務餐飲、婚宴、壽宴、家庭聚餐、旅游團餐等多種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足不同群體的需求。不斷完善城鄉(xiāng)餐飲布局，在城市重點發(fā)展特色餐飲、休閑餐飲、快餐、團餐和社區(qū)餐飲，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)著力提升餐飲服務規(guī)范化水平、重點發(fā)展農(nóng)家樂餐飲。發(fā)掘和弘揚民族飲食文化，開發(fā)針對兒童、青年人、老年人等特定消費群體的特色產(chǎn)品，滿足個性化、品質(zhì)化消費需求。3、《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》指出：指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實國務院部署要求，以增進人民福祉、滿足人民群眾日益增長的生活性服務需要為主線，大力倡導崇尚綠色環(huán)保、講求質(zhì)量品質(zhì)、注重文化內(nèi)涵的生活消費理念，創(chuàng)新政策支持，積極培育生活性服務新業(yè)態(tài)新模式，全面提升生活性服務業(yè)質(zhì)量和效益，為經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下擴大消費需求、拉動經(jīng)濟增長、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、促進社會和諧提供有力支撐和持續(xù)動力。4、《商務部關于加快發(fā)展大眾化餐飲的指導意見》中指出：基本原則：堅持以人為本。順應人民群眾對餐飲服務的新期待，按照餐飲業(yè)遏制鋪張浪費、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新要求，豐富大眾化餐飲產(chǎn)品，保障餐飲食品安全，發(fā)展營養(yǎng)健康餐飲，使人民群眾得到滿意的餐飲服務。堅持突出重點。圍繞社區(qū)、商務區(qū)、人口流動集中地區(qū)等重點區(qū)域建設大眾化餐飲服務網(wǎng)絡，滿足不同層次的餐飲服務需求。堅持分類指導。針對大眾化餐飲的不同特點，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，分類指導，著力解決市場薄弱環(huán)節(jié)和企業(yè)發(fā)展中面臨的突出矛盾和問題，營造良好發(fā)展環(huán)境。由此可見，該項目建設具備政策可行性。2.4.2管理可行性項目公司為了企業(yè)管理水平實現(xiàn)大的提升，建立權責明確、結構合理、人員精干的現(xiàn)代化企業(yè)管理架構，建立科學規(guī)范、運行高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，公司堅持“管理高效”的指導思想，不斷提升公司管理水平。本項目將根據(jù)項目建設的實際需要，專門組建機構及經(jīng)營隊伍，負責項目規(guī)劃、立項、設計、組織和實施。在經(jīng)營管理方面將制定行之有效的各種企業(yè)管理制度和人才激勵制度，確保本項目按照現(xiàn)代化方式運作。2.4.3市場可行性棗陽市是湖北省武漢、襄陽、宜昌“金三角經(jīng)濟帶”主干線的中部，根據(jù)湖北省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，襄陽規(guī)劃了三個市域副中心城市，即棗陽、老河口和宜城，其中的棗陽曾經(jīng)入選全國百強縣。棗陽人口眾多、居民消費能力強，市場廣大，城市化進程處于上升通道，居民收入的提升亦會帶來消費支出的增長，給商業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)性的需求，未來城市地位及發(fā)展前景將會有極大提升，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅鞘猩虡I(yè)綜合體將擁有較大的市場空間。本項目建成后將為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應，如稅收效應、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應、就業(yè)效應、社會資本效應等，并促進當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)、配套服務業(yè)快速興起，有助于實體商場和餐飲服務產(chǎn)業(yè)互促共融發(fā)展，還可以提高區(qū)域知名度、信譽度，促進當?shù)卣岣叻召|(zhì)量，優(yōu)化商務環(huán)境，完善城市基礎設施和人居環(huán)境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。這也充分說明該項目發(fā)展具備市場可行性。2.4.4選址可行性本項目用地位置為湖北省棗陽市中興大道與朝陽東路交匯口西南角，棗陽市農(nóng)村商業(yè)銀行對面，項目建設地理位置的優(yōu)勢、建設條件滿足。良好的交通環(huán)境為棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目的交通往來提供了便利的條件。項目所需的水源、電源、熱源均為市政配套管網(wǎng)，各公用條件供應能力充足，可以滿足項目建設需要。2.4.5財務可行性經(jīng)計算，本項目各項財務盈利能力指標較好；財務生存能力分析顯示企業(yè)有一定的財務生存能力；不確定性分析顯示本項目具有一定的抗風險能力。綜合而言，本項目對區(qū)域經(jīng)濟及下游行業(yè)發(fā)展都具有明顯的積極作用，社會效益明顯，項目經(jīng)濟合理、財務可行。2.5分析結論該項目市場前景廣闊，擬建地理位置優(yōu)越，交通便利，配套整合的經(jīng)濟效益明顯，各種條件已經(jīng)具備。本項目的建設符合我國的相關產(chǎn)業(yè)政策，從項目實施的必要性和建設可行性分析，本項目屬于國家鼓勵類的建設項目，有當?shù)卣⒏飨嚓P部門的支持，按國家基本建設程序進行實施，項目符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃的布局建設要求，且項目設計可靠合理，項目場址市政設施規(guī)劃設計比較健全，政策良好，各項建設條件均滿足項目建設所需。綜合以上因素，本項目建設可行，且十分必要。棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目可行性研究報告第89頁第三章行業(yè)市場分析3.1我國商業(yè)綜合體行業(yè)市場規(guī)模分析隨著城市經(jīng)濟發(fā)展的不斷加速，生活在城市中的人們對于城市功能、生活品質(zhì)及人文內(nèi)涵有了更廣泛的追求。只有一座接軌國際視野、擁有完善綜合服務功能的城市，才能更好地滿足人們的愿景。在一座城市邁入歷史性革新的時候，總有一座具有精神旗幟和時代象征意義的偉大建筑來引領城市的發(fā)展，這些獨具影響力的建筑，也就是我們所稱的“地標”。它誕生的初衷不僅是讓城市從形象上煥然一新，更重要是將建筑轉(zhuǎn)化為動能，引領城市形象得以向“上”飛躍。歸根結底是為了給城市居民創(chuàng)造一個更國際化、更繁華、更便利的生活環(huán)境。一、商業(yè)綜合體概述

1、商業(yè)綜合體的概念

商業(yè)綜合體的概念源自城市綜合體，但是兩者有著較大的差別。城市綜合體主要是以建筑群為基礎，同時融合商業(yè)、辦公、酒店、住宅以及綜合娛樂等功能于一體，然而商業(yè)綜合體是將城市中各種商業(yè)、辦公、居住、餐飲、文娛等城市生活空間中的功能進行有力的組合，在各部分中建立一種相互依存和相互裨益的能動關系，進而形成一個多功能而高效率的統(tǒng)一綜合體。

2、商業(yè)綜合體的特征一般來說，商業(yè)綜合體位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達和城市功能較為集中的區(qū)域，具有可達性，同時擁有與外界聯(lián)系緊密的交通網(wǎng)絡以及信息網(wǎng)絡。商業(yè)綜合體還具有高密度性和集約性，其整體區(qū)域人口的密度較大，因晝夜、工作日、周末等不同時段發(fā)揮不同的功能并形成互補。此外，商業(yè)綜合體具有整體統(tǒng)一性，包括建筑風格的統(tǒng)一，而且功能具有復合性及配套性。各個功能之間的聯(lián)系較為緊密，互為補充。3、商業(yè)綜合體的建筑規(guī)劃標準

商業(yè)綜合體的室內(nèi)外空間較大，既可以與城市的規(guī)模相匹配，也與建筑功能的多樣性相匹配，是多功能的聚集焦點。同時，其內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，可以與城市的交通系統(tǒng)進行有機的聯(lián)系，組成一套較為完善的交通體系。其景觀設計可以通過標志物、小品以及各種植栽、鋪裝和照明設備等形成宜人的環(huán)境，其建筑規(guī)劃標準是高科技和高智能的集合，先進的設施和科學技術的進步也體現(xiàn)在建筑形式中。在商業(yè)綜合體中，人們購買的不僅僅是商品和服務，更是一種體驗和感受。現(xiàn)在走進商業(yè)綜合體，吃、喝、玩、樂、購一應俱全，改變了過去為了購物才來商場的習慣。二、我國商業(yè)綜合體行業(yè)市場規(guī)模商業(yè)綜合體開發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設計規(guī)劃、招商營運等各個環(huán)節(jié)都對開發(fā)商的綜合營運能力要求非常高，從全國來看單個商業(yè)綜合體年均收入約為7.24億元。3.2我國商業(yè)綜合體的發(fā)展表現(xiàn)及意義分析一、我國商業(yè)綜合體發(fā)展的表現(xiàn)

我國商業(yè)綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速，由于商業(yè)綜合體在促進城市經(jīng)濟發(fā)展和運營等方面的重要作用，一些有條件的城市已經(jīng)把商業(yè)綜合體作為改變城市形象和環(huán)境，進行城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設的主要載體和手段。目前，國內(nèi)綜合體的主要發(fā)展情況如下：

1、商業(yè)綜合體數(shù)目不斷增加，且總體建設規(guī)模集聚化效應較為明顯。綜合體的選地大多在城市中心商業(yè)區(qū)，形成高密度的綜合體建筑。

2、商業(yè)綜合體呈現(xiàn)了更強的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展趨勢，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市的風向標。

3、目前的商業(yè)綜合體基本上以商業(yè)功能和寫字樓功能為主導功能，住宅功能作為快速回收資金的重要組成部分。

4、文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導功能。

5、專業(yè)化和標準化與個性化并存發(fā)展，綜合體體量雖然較為集中，但商業(yè)綜合體重視差異化經(jīng)營。

6、呈現(xiàn)了商業(yè)綜合體與軌道交通綜合一體化開發(fā)的城市建設發(fā)展趨勢，交通的建設不僅直接影響綜合體的商業(yè)性，也是社會對于綜合體建設的客觀要求，綜合體建設與軌道交通相輔相成，共同推進城市化進程。

7、商業(yè)綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品，隨著政府對房地產(chǎn)政策的改變，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)的新目標，其產(chǎn)生的廣泛而深遠的社會效益，以及對投資者產(chǎn)生的高回報率，使綜合體演變成為一種投資方式。二、城市綜合體的意義1、對城市：城市運營，促進中心、商圈的行程，推動商業(yè)發(fā)展，提升城市形象，加速城市增值。2、對政府：打造政績工程，增加財政稅收，政策扶持。3、對企業(yè)：成功項目支持開發(fā)商品牌建設，謀取豐厚的運營收益。4、對商家：為商家提供更好的經(jīng)營環(huán)境和平臺。5、對投資：交通改善、消費力提高，推動物業(yè)增值。6、對市民：帶來生活方式極大轉(zhuǎn)變，更便利、更多可能。總而言之，城市綜合體具有強大的城市空間整合能力，具備了承載城市的社會經(jīng)濟和文化功能，進而促進了城市的經(jīng)濟發(fā)展，如提高城市土地的使用效率，帶動周邊土地的增值，增加稅收，增加就業(yè)機會，促進旅游業(yè)發(fā)展，提升城市形象，增強城市活力，等方面發(fā)揮重要作用。3.3我國餐飲行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析一、餐飲行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如今隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活也在逐漸的發(fā)展，從餐飲行業(yè)可以最顯著的看出社會的進步，而且人們對于消費也有了極大的轉(zhuǎn)變，這也讓行業(yè)有了更好的發(fā)展和進步的機會與空間，讓餐飲行業(yè)蘊含著無限的潛力與巨大的發(fā)展商機。

餐飲行業(yè)作為滿足居民“衣食住行”四大基本生活需求之一的行業(yè)，規(guī)模龐大。

近年來，隨著對外開放的擴大和經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速增長，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活水平不斷提高，我國的餐飲業(yè)發(fā)展非常迅速，餐飲業(yè)營業(yè)額連續(xù)18年實現(xiàn)兩位數(shù)高速增長，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國餐飲收入達4.0萬億元，同比增長10.7%。預計未來將保持17%以上速度發(fā)展，行業(yè)發(fā)展前景看好，可以說我國正迎來一個餐飲業(yè)大發(fā)展的時期，市場潛力巨大，前景非常廣闊，長期發(fā)展趨勢良好。我國經(jīng)濟近年取得的快速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值快速提高，是持續(xù)迅速帶動國內(nèi)消費需求增長的主因。從國家政策和社會大環(huán)境來看，餐飲業(yè)已經(jīng)到了發(fā)展的黃金時期，由于餐飲業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，在解決勞動就業(yè)方面有著非常重要作用。而目前解決勞動就業(yè)問題是各級政府為民謀利的主要體現(xiàn)和政策取向。另個一方面，餐飲業(yè)還是經(jīng)濟農(nóng)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)畜牧業(yè)產(chǎn)品的最直接變現(xiàn)的途徑，是解決三農(nóng)問題，增加農(nóng)民收入的一個重要行業(yè)，所以國家在稅收政策上、產(chǎn)業(yè)政策上給予了大力傾斜。在市場方面，中國的城市化步伐加快，大量的農(nóng)村人口逐步城市化，原有城市人口的消費能力逐步增強，由于人口眾多和中國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，在“民以食為天”的文化背景下，中國已經(jīng)成為世界上最大的餐飲市場。2012-2022年中國餐飲收入及增速二、政策不斷完善目前，餐飲業(yè)基本上遵循市場化發(fā)展模式，各企業(yè)面向市場自主經(jīng)營，政府職能部門進行產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，行業(yè)協(xié)會進行自律規(guī)范。而商務部是本行業(yè)的主管部門，對餐飲行業(yè)實施宏觀管理。在具體的行業(yè)管理實踐中，由各地市場監(jiān)督管理局等直接管理。行業(yè)自律組織主要為中國烹飪協(xié)會、中國飯店協(xié)會、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會等。近年來，餐飲行業(yè)相關政策不斷完善，使得餐飲行業(yè)發(fā)展更健康。3.4我國餐飲行業(yè)發(fā)展方向分析1、行業(yè)發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化一是食品安全領域法律規(guī)制持續(xù)完善。國務院辦公廳《2017年食品安全重點工作安排》提出食品攙假造假行為直接入刑；國務院食品安全辦等14部門聯(lián)合發(fā)布《關于提升餐飲業(yè)質(zhì)量安全水平的意見》，明確網(wǎng)絡訂餐提供者須有實體店和許可證；國家食品藥品監(jiān)督管理總局發(fā)布《網(wǎng)絡飲服務食品安全監(jiān)督管理辦法》。二是市場格局進一步集中。餓了么收購百度外賣，市場從“三分天下”過渡到美團外賣、餓了么、“雙雄爭霸”新階段，平臺資源進一步整合有助于企業(yè)精細化運營。2、餐飲業(yè)注重向品牌化轉(zhuǎn)型創(chuàng)建品牌、促進產(chǎn)業(yè)升級是餐飲行業(yè)不斷進化、轉(zhuǎn)型發(fā)展的必經(jīng)之路。為了滿足消費者對餐飲品牌多樣化多層次的消費需求，真實反映品牌價值在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展中的重要作用，餐飲業(yè)應重視“質(zhì)量、服務、技術創(chuàng)新、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)”這五個核心要素，增強品牌價值，樹立、維護品牌社會信譽和社會形象，強化誠信經(jīng)營、品牌自律理念。3、餐飲行業(yè)趨向智能化發(fā)展隨著人工智能產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，應用場景不斷拓展，互聯(lián)網(wǎng)餐飲外賣平臺也逐步開始向技術密集型企業(yè)轉(zhuǎn)型，利用系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析、人工智能等科技創(chuàng)新實現(xiàn)外賣配送效率的提高和服務品質(zhì)的提升。“互聯(lián)網(wǎng)+餐飲”愈加活躍并蓬勃發(fā)展。傳統(tǒng)餐飲產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)這一現(xiàn)代化工具的結合如火如荼地展開，各種APP工具手段全面利用、線上線下雙管齊下，電子商務市場規(guī)模將持續(xù)走高。而且，餐飲企業(yè)后廚房將進一步引入機械化、現(xiàn)代化、智能化，與此同時，前廳服務的預定、點餐、移動終端支付、智能機器人傳菜、娛樂等智能化服務將全面鋪開。3.5我國特色餐飲發(fā)展趨勢分析源遠流長的中華美食集中了各民族的烹飪技藝，融合了各民族的文化傳承，綜合了多種文化現(xiàn)象，具有強烈的民族性、特定的地域性、歷史的傳承性等特征。不同地區(qū)的美食文化在同一時空交錯，組成了關于美食的中國文化系統(tǒng)。在中國的美食紀錄片中，比較典型的代表有《舌尖上的中國》，這部美食類的紀錄片對中國美食文化的傳播起到了重要的作用。這次熱潮遠不止帶動了片中各個地區(qū)的特色美食，更讓其他特色美食搜索量猛增?！稘h書酈食其傳》曾記載：“民以食為天?！痹谥袊@個古老的國度里，人們對食物一直有著較多的講究，我們的飲食文化不僅融合了民族傳承性，更具有博大精深的內(nèi)涵。隨著現(xiàn)代社會日異月新的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們對吃的要求也越來越高，慢慢提高到了一個全新的高度，從最初單純的為了吃飽的“果腹”到現(xiàn)在的“細品”，飲食習慣慢慢演變成一種生活的享受、一種追求精神的滿足、一種對中華傳統(tǒng)美食文化的積淀。中華美食的民族性體現(xiàn)在我們生活的方方面面?！渡嗉馍系闹袊防卯?shù)孛褡宀它c制作的特點風味，突出民族的特色，從而賦予民族美食文化的獨特性，盡可能地使民族美食文化的民族特征保持突出和個性。我國特色餐飲業(yè)的多種經(jīng)濟形式，多種風味，多種經(jīng)營模式，加上不斷發(fā)展和競爭，其格局必然在不同時期呈現(xiàn)出不同的，合理的結構。但是，民族的、科學的、大眾的是這一格局的核心和主流，也是我國特色餐飲業(yè)發(fā)展的必然趨勢。首先，中華民族五千年的歷史，56個民族，八大菜系，不同的烹飪工具、烹調(diào)方法、調(diào)味技巧、吃的禮儀和飲食風俗等構成了我國的飲食文化，為我國具有中華民族特色的特色餐飲提供了豐富的資源。為開拓市場、走向世界創(chuàng)造了有利的條件。同時對產(chǎn)品類型、品種、營養(yǎng)、保健等方面不斷創(chuàng)新：一是要將傳統(tǒng)美食與現(xiàn)代生活節(jié)奏、現(xiàn)代口味、現(xiàn)代服務理念相結合二是要將民族文化與外來文化相結合，外來資金、風味、經(jīng)營模式對中國特色餐飲業(yè)是一種很好的補充。其次，特色餐飲業(yè)的發(fā)展必須不斷改變傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式與經(jīng)營模式。通過實行規(guī)?；?jīng)營和科學化管理，加大科技開發(fā)力度，使我國特色餐飲行業(yè)發(fā)展取得新的突破，這將是行業(yè)發(fā)展與進步的方向。特色餐飲業(yè)的科學化主要包括工藝科學化和管理科學化。生產(chǎn)方式科學化的涵義在于將傳統(tǒng)的手工藝與現(xiàn)代食品加工技術相結合，即應用食品科學原理，按照營養(yǎng)均衡的要求組合原料，使加工過程原料的營養(yǎng)損失最少，不產(chǎn)生有毒有害物質(zhì)，加工成本低，產(chǎn)品的感官狀態(tài)最好。管理科學化的內(nèi)涵在于建立現(xiàn)代企業(yè)制度，探索出適合自身的管理模式，具有“以人為本”的經(jīng)營理念包括產(chǎn)品的生產(chǎn)、質(zhì)量、衛(wèi)生等，職員的崗位培訓，服務的規(guī)范性，商品管理體系、財務管理體系等方面。再次，馬斯洛需求層次理論指出了人類需求的金字塔式的層次性，飲食需求按人群構成來看，大多數(shù)處于需求的中低層次，面向大眾不僅是市場的需求，也是社會主義的經(jīng)營方向。中國的特色餐飲業(yè)面向大眾是永恒的主題。人民大眾是特色餐飲市場的消費主體，消費內(nèi)容隨著經(jīng)濟水平的提高而提高。大眾化特色餐飲市場是一個潛在的大市場，開拓大眾化特色餐飲市場將是特色餐飲業(yè)發(fā)展的重點。3.6市場分析結論通過以上分析，可以得知當前商業(yè)綜合體發(fā)展面臨絕佳契機，未來市場潛力將較為可觀，投資興建棗陽市“舌尖上的中國”商業(yè)綜合體建設項目的市場可行性較好、經(jīng)濟收益可行性上佳，具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，同時對于促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展有著深遠意義。由此可見，項目實施優(yōu)勢明顯，市場前景十分廣闊。第四章項目建設條件4.1地理位置選擇本工程位于湖北省棗陽市中興大道與朝陽東路交匯口西南角，棗陽市農(nóng)村商業(yè)銀行。項目區(qū)域位置示意圖4.2區(qū)域建設條件4.2.1區(qū)域位置概況棗陽，湖北省直轄，襄陽市代管縣級市，位于湖北省西北部，唐白河入漢水匯合處的東部；東與隨州接壤，西與襄州區(qū)毗連，南與宜城為鄰，北與河南省唐河縣相連，東北與河南省桐柏縣交界，西北與河南省新野縣為鄰。棗陽市版圖總面積3277平方千米，下轄3個街道、12個鎮(zhèn)，全市總人口114.06萬。4.2.2區(qū)域地形地貌條件棗陽市地形以丘陵崗地為主。東北和南部分屬桐柏山、大洪山余脈，丘陵起伏，地勢由東北向西南傾斜。東北部玉皇頂為境內(nèi)最高點，海拔778.5米，其余大都在400米左右；中部和西北為崗地和平原，連綿漫崗與襄北、光北組成湖北著名的“三北崗地”，崗地面積約占全市總面積的54.8%，海拔高度在100米至200米之間；境內(nèi)最低點是蔡陽瓦子崗，海拔70米。4.2.3區(qū)域自然氣候條件棗陽市屬亞熱帶大陸性季風氣候，冬冷夏熱，春秋溫和，四季分明，雨量適中，年平均無霜期為232天，年均降水量在500至1000毫米之間，年平均氣溫15.5℃。4.2.4區(qū)域交通及周邊配套條件棗陽境內(nèi)有漢丹鐵路、316國道、漢十高速公路、寺沙省道、335省道貫穿，并與京珠高速公路、滬蓉高速公路相通，距離襄陽機場僅30分鐘車程，境內(nèi)有棗陽火車站。截至2017年，棗陽市全市公路通車里程4962公里，其中等級公路4731公里，過境高速公路67.6公里。農(nóng)村通公路行政村比重達到100%。全市擁有一級客運站1個、二級貨運站1個和五級客運站11個，貨運周轉(zhuǎn)量173.8億噸公里，同比增長18%；旅客周轉(zhuǎn)量9.6億人公里，同比增長2%。項目區(qū)位于湖北省棗陽市中興大道與朝陽東路交匯口西南角，棗陽市農(nóng)村商業(yè)銀行對面，市政配套設施完善，交通便利，發(fā)展空間很大。4.2.5區(qū)域市政設施條件項目所在地位于湖北省棗陽市中興大道與朝陽東路交匯口西南角，棗陽市農(nóng)村商業(yè)銀行對面，交通條件良好。本項目擬建區(qū)域周邊給排水、交通等配套基礎設施基本完善，將極大的利于對周邊環(huán)境的保持和保護。4.2.6區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展條件2017年，棗陽市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值617.5億元，同比增長8.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值103.9億元，同比增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值288億元，同比增長7.7%，其中工業(yè)268.2億元，同比增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值225.6億元，同比增長11.4%。三次產(chǎn)業(yè)結構為16.8：46.7：36.5，與上年同期相比，一產(chǎn)業(yè)下降0.2個百分點，二產(chǎn)業(yè)下降1.5個百分點，三產(chǎn)業(yè)上升1.7個百分點，結構進一步優(yōu)化。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值61629元，同比增長9.3%。第五章總體建設方案本項目建設方案是根據(jù)規(guī)劃用地的現(xiàn)狀、地勢、地形、地貌、周邊發(fā)展要求等方面因素來分析、擬定的確實可行的商業(yè)綜合體項目規(guī)劃。5.1項目建設目標維護原貌，充分利用現(xiàn)有場地，盡可能減少對地貌的破壞，尊重當?shù)匚拿}特征。著力挖掘城市精神文化的深層次內(nèi)涵，為城市物質(zhì)景觀的塑造提供借鑒和內(nèi)涵的支持；節(jié)點式景觀視線軸設計，以建筑群體創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有地標性特質(zhì)的綜合體建筑。5.2項目功能定位本項目集購物、生活、餐飲為一體的城市商業(yè)綜合體，將設置全面的綜合配套和設施，以服務社會為基本原則，不斷促進地方和諧、可持續(xù)發(fā)展，為城市注入持續(xù)的發(fā)展動力。5.3項目設計要求1、按照一體化服務的功能特點和發(fā)展要求；2、重視靈活多樣的組合形式；3、堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境新形象；4、功能分區(qū)明確，組合靈活，交易流線合理，內(nèi)部聯(lián)系快捷，外部交通流暢，用地布局合理，設施配套良好，并充分考慮遠期發(fā)展的可能性。5、充分考慮進出車輛方便，合理進行交通組織設計，布置充足的停車場，注重與外部道路的連接通暢。6、充分考慮場地地形條件，盡可能做到緊湊布置，以節(jié)約用地。7、重視整體綠化，使項目建設與周圍生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，從而達到經(jīng)濟效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一。5.4項目開發(fā)目標及指導思想地標性：1、作為城市建筑形象的象征休閑宜人的廣場環(huán)境特色鮮明的建筑意象多樣復合的建筑功能集約型2、作為城市餐飲服務綜合體的主要支撐平臺消費密集型產(chǎn)業(yè)的總部聚集地餐飲美食消費與休閑購物的集中區(qū)中高檔餐飲與高檔寫字樓的核心區(qū)公共性3、作為城市中心區(qū)域的特色休閑場所歷史文化名城的象征中心商業(yè)文化與休閑文化的結合部魅力城市夜景廣場的交融體5.5項目經(jīng)營思路以改善民生為己任，以打造“棗陽市舌尖上的中國”為主線，實施“大餐飲”和“特色餐飲”的戰(zhàn)略。拓展市場發(fā)展空間，擴大經(jīng)營規(guī)模，增強集群效應，推動棗陽地方經(jīng)濟發(fā)展。把項目綜合體打造成具有濃郁湖北特色和民俗風情的大型商業(yè)綜合體，同時能夠滿足本地與外地旅游消費者多樣化需求、便利、安全和繁榮的特色餐飲美食綜合場所?？茖W規(guī)劃和管理。總體規(guī)劃，分步實施，優(yōu)先發(fā)展重點區(qū)片，使子項目區(qū)塊之間相互促進，相互完善形成一個有機整體。成立開發(fā)領導管理機構，要對項目工程建設加強管理。項目建設積極爭取政策扶持，在良好的投資環(huán)境下積極爭取上級支持，充分利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持政策，加快項目建設進程。加強對餐飲服務專業(yè)公關方面的人才培養(yǎng)，提高整體素質(zhì)。5.6土建工程方案5.6.1方案指導原則在滿足經(jīng)營需要的前提下，貫徹建筑物輕型化、公用工程社會化等原則，做到技術先進、經(jīng)濟合理、安全適用、確保質(zhì)量。項目的建設充分考慮了場地面積，要使項目建筑平面規(guī)整緊湊，注重實用性。在保證工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)的前提下，盡量節(jié)省投資。5.6.2建筑設計主要規(guī)范及標準《建筑結構荷載規(guī)范》[GB50009-2012]《建筑地基基礎設計規(guī)范》[GB_50007-2011]《混凝土結構設計規(guī)范》[GB50010-2010]《建筑抗震設計規(guī)范》[GB50011-2010]《建筑樁基技術規(guī)范》[JGJ94-2008]《地下工程防水技術規(guī)范》[GB50108-2008]《砌體結構設計規(guī)范》[GB50003-2011]《建筑地基處理技術規(guī)范》[JGJ79-2012]《人民防空地下室設計規(guī)范》[GB50038-2005]5.6.3結構設計思路在結構設計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。結構的安全等級二級，設計使用年限50年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級。防止地震等地質(zhì)災害隱患事故發(fā)生，建筑物設計建設要求達到抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g的抗震設防要求的設防指標。5.6.4主要建設內(nèi)容本項目總用地面積19723.00m2（地塊大致長寬為163*121米），新建總建筑面積33810.00m2，地上三層建筑，建設大型商業(yè)綜合體，內(nèi)容包含大型商業(yè)超市、餐廳、員工宿舍及其他相關附屬設施。一層建筑面積為11270平方米，層高5m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；二層建筑面積為11270平方米，層高4m，主要功能為里面做大型商業(yè)超市，外面一圈做餐廳；三層建筑面積為11270平方米，層高3.6m，主要功能為辦公室、員工宿舍；地下一層、二層建筑面積為22540.00平方米，主要為地下停車場。5.7工程管線布置方案5.7.1給排水一、設計依據(jù)《建筑給排水設計規(guī)范（2009年版）》GB50015-2003《室外給水設計規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設計規(guī)范（2016年版）》GB50014-2006《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084-2017二、給水設計A、水源本項目工程水源為當?shù)刈詠硭竟┧?。引入管采用管徑DN150。B、室內(nèi)給水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)由當?shù)刈詠硭局苯庸┧?。給水管道采用PP一R給水管，熱熔連接。消防給水系統(tǒng)設有室內(nèi)消火栓。消火栓間距不大于30米，確保同層任何部位都有兩股水柱同時到達滅火點。消火栓采用SG24/65型室內(nèi)自救式消火栓，消火栓口徑為DN65，水龍帶長25米，水槍噴嘴為DN19。消防給水管采用熱鍍鋼管。C、室外給水系統(tǒng)室外給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生活、消防合用給水系統(tǒng)，水源為當?shù)刈詠硭竟┧＝o水管網(wǎng)系統(tǒng)布置成環(huán)狀，主要管徑由DN150組成，室外設有地上式消火栓。三、排水設計室內(nèi)排水室內(nèi)排水采用糞便污水與生活洗滌廢水合流管道，排水管采用PVC芯層發(fā)泡管道。室外排水室外排水采用雨、污分流制，生活污水排至當?shù)匚鬯芫W(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管道匯集，進入雨水回排放系統(tǒng)。四、消防固定滅火系統(tǒng)采用干粉滅火器，充裝量為6L，滅火級別為5A。5.7.2供電一、電源、負荷強電部分：380V/220V配電系統(tǒng)、防雷、接地保護。弱電部分：包括火災自動報警、聯(lián)動控制系統(tǒng)、日常和緊急廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（PDS）、呼叫對講系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能卡系統(tǒng)、多媒體引導系統(tǒng)等。其中電話、網(wǎng)絡信息、有線電視綜合布線穿管預埋系統(tǒng)。二、接地保護及防雷保護1、本工程采用綜合接地方式，接地主要有防雷接地，變電所工作接地，弱電接地，保護接地，共享基礎鋼筋作為接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，露出屋面的所有金屬管道及構筑物均接入接地系統(tǒng)。2、電氣接地裝置與防雷接地裝置共享，低壓饋線距離超過50米時設重復接地裝置，接地電阻不大于10歐姆。3、所有正常時不帶電的電氣設備的金屬外殼均應與PE線可靠連接，末級配電箱插座設漏電開關保護。4、構筑物均設防雷裝置，利用建筑物的柱、地梁、樁基等內(nèi)部的主筋作接地體，屋頂設避雷帶。5.8土地利用情況l、用地類型項目建設用地性質(zhì)為規(guī)劃性建設用地。2、用地規(guī)模本項目總用地面積19723.00m2（地塊大致長寬為163*121米），新建總建筑面積33810.00m2。3、用地指標項目用地指標表序號技術指標名稱數(shù)量單位1總占地面積19723.00㎡2總建筑面積33810.00㎡3建構筑物占地面積11270.00㎡4建筑系數(shù)57.14%%5容積率1.716入口場地鋪裝8453.00㎡7投資強度1274.32萬元/畝8地下停車場22540.00㎡以上指標均符合國家規(guī)定標準。第六章節(jié)約能源方案6.1節(jié)能設計依據(jù)（一）、《中華人民共和國節(jié)約能源法》（二）、《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號）（三）、國家標準《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2015）（四）、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（五）、《商業(yè)建筑空調(diào)節(jié)能改造技術指南》（六）、《建筑節(jié)能技術指南》（七）、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（八）、《工程建筑標準強制性條文》6.2主要節(jié)能措施改革開放40多年來，中國的經(jīng)濟發(fā)展駛入了快車道，實現(xiàn)了快速增長，小康社會建設取得了輝煌的成就。然而，經(jīng)濟的發(fā)展在某種程度上是以消耗能源做代價的，發(fā)展越快消耗的能源就越多。因而，在中國經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，能源狀況不斷地向我們發(fā)出警報。節(jié)約能源、保護環(huán)境已經(jīng)成為是國家發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針。在當前擴大內(nèi)需保增長的新形勢下，中央經(jīng)濟工作會議明確提出要全面加強節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和資源綜合利用工作，突出抓好節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)境保護重點工程建設。在國家出臺的擴大內(nèi)需十項措施中，支持重點節(jié)能減排工程建設也列入其中。項目方將積極承擔社會責任，堅持經(jīng)濟發(fā)展和節(jié)能環(huán)保同步進行，經(jīng)濟效益和社會效益相結合的發(fā)展道路。為此，本項目將采用以下節(jié)能措施：1.新建建筑全面嚴格執(zhí)行節(jié)能標準。采用節(jié)能建材、節(jié)能設施，建設低能耗的綠色建筑。建筑的節(jié)能從規(guī)劃、設計、施工圖審查及施工、監(jiān)理、驗收等全過程實施嚴格監(jiān)管。選用先進的技術工藝和設備，避免施工過程中對資源的浪費。2.合理安排工程進程，減少物流往返，從而減少潔凈面積，節(jié)省空氣凈化能耗。3.項目建設嚴格遵循總體規(guī)劃，力求緊湊，提高項目用地的綜合利用效率。項目建設將充分考慮物流、人流、施工、經(jīng)營、維修等因素，合理規(guī)劃，節(jié)約土地資源。4.合理利用水資源。為了當?shù)厣鐣?jīng)濟的不斷發(fā)展，保證各行業(yè)用水需求，必須節(jié)約用水，提高水資源的利用效率。利用循環(huán)水成為綠化，道路清洗用水的資源，從而有效提高水資源的利用效率。6.3具體節(jié)能方案1.電氣工程：根據(jù)設計要求的照明要求，選用節(jié)能燈具，同時在建筑使用說明書及節(jié)能標識中標示節(jié)能操作方法。2.給排水系統(tǒng)：根據(jù)設計要求，采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，同時在建筑使用說明書及節(jié)能標識中標示節(jié)能操作方法。3.通風空調(diào)工程：根據(jù)設計要求，不同的場所采用不同的通風及制冷空調(diào)系統(tǒng)，同時在建筑使用說明書及節(jié)能標識中標示節(jié)能操作方法。4.能源利用：根據(jù)建筑所在地的各項風能、太陽能和地熱能等可利用能源的特點，響應國家節(jié)能要求，選用合適的節(jié)能設備，盡量采用自然能源系統(tǒng)，降低建筑使用成本。5.此外，項目單位還將從管理措施著手，制定相應的節(jié)能管理制度，培養(yǎng)施工人員良好的節(jié)能意識，使節(jié)能變?yōu)槊總€員工的自覺行動。加強施工中水、電、汽的計量管理，合理調(diào)度、分配各工序能耗。制定合理的用能消耗定額，并實行考核。6.4建設項目能源消耗種類和數(shù)量分析6.4.1能源消耗種類1)、動力主要動力為電力。2)、其他能源項目使用其他能源為生活用水。6.4.2能源消耗數(shù)量分析1)、用電量：根據(jù)動力及照明需求測算年用量為45.36萬度。2)、用水量：年用量5.50萬噸。6.5企業(yè)節(jié)能管理企業(yè)節(jié)能管理包括：制定節(jié)能規(guī)劃，加快節(jié)能技術改造，完善能耗定額、統(tǒng)計等基礎工作，按照《用能單位能源計量器具配備和管理通則》等標準要求，合理配備能源計量器具，定期開展能源平衡測試和能源審計。要把節(jié)能降耗的目標和責任落實到班組和具體責任人，實施節(jié)獎超罰措施。有關部門要盡快制定重點用能企業(yè)節(jié)能管理辦法，采取分類指導、監(jiān)督檢查、統(tǒng)計公報、信息交流等措施，加強節(jié)能管理。對重點用能企業(yè)主要負責人實行節(jié)能工作問責制。6.6結論經(jīng)過分析比較，企業(yè)針對本項目的具體情況，制定了利用能源及節(jié)能技術措施，有效的降低了各類能源的消耗指標，本項目可以達到節(jié)能型標準。第七章環(huán)境保護與消防措施7.1設計依據(jù)及原則7.1.1環(huán)境保護設計依據(jù)環(huán)境保護堅持“以預防為主，防治結合，綜合治理”的原則，各部門共同采取措施，對污染進行聯(lián)合防治，以達到國家及地方有關環(huán)境保護方面的標準和規(guī)定。（87）國環(huán)字第002號文件《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)劃》《污水綜合排放標準》GB8978-96《聲環(huán)境質(zhì)量標準》GB3096-2008《大氣污染物綜合排放標準》DB11/501-2007《水污染物排放標準》DB11/307-2014《國家大氣污染物綜合排放標準》GB16297-1996《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》7.1.2設計原則設計中盡可能選用無污染或污染少的先進工藝及設備。嚴格遵照“三同時”原則，凡本項目中所涉及的可能產(chǎn)生污染物的工藝過程及設備，均采用相應的措施進行治理，使其達標。7.2建設地環(huán)境條件項目擬建地點周圍大氣及土壤的環(huán)境現(xiàn)狀良好，有一定的環(huán)境容量。7.3項目建設和運營對環(huán)境的影響7.3.1項目建設對環(huán)境的影響1.項目實施過程中環(huán)境空氣的影響揚塵是施工期間影響環(huán)境空氣的主要污染物，來源于各種無組織排放源。其中場地清理、土方挖掘填埋和物料運輸?shù)裙ば虍a(chǎn)塵量較大，而材料堆存、建筑機構施工、設備安裝等工序產(chǎn)塵量較小或不揚塵，而且揚塵還受風向、風速、濕度等氣象條件影響。由于污染源多為間歇性源并且揚塵點低，因此只會在近距離內(nèi)形成局部污染。施工期間產(chǎn)生的污染物未經(jīng)充分擴散稀釋就進入地面呼吸帶，將會給現(xiàn)場人員的施工、生活、健康安全帶來一定的影響。2.項目實施過程中水環(huán)境的影響施工期水污染源主要為施工區(qū)的沖洗廢水、施工隊伍的生活污水等。沖洗廢水主要來源于石料等建材的洗滌，主要污染物為SS；生活污水主要污染物為SS、BOD、COD等。沖洗廢水的排放特點是間歇式排放，廢水量不穩(wěn)定。施工中往往用水量無節(jié)制、廢水排放量大，若不采取措施，將會在施工現(xiàn)場隨意流淌，對周圍水環(huán)境及景觀造成一定影響。3.項目實施過程施工噪聲的影響工程施工期間的噪聲主要來源于施工機械和建筑材料的運輸，車輛馬達的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。施工時對周圍環(huán)境的主要影響是施工噪聲，其輻射范圍較廣，晝間最大距離近150米，夜間影響更為嚴重。4.項目施工渣土處理處置施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，必須到市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門辦理建筑垃圾準進、處置手續(xù)，由施工單位或承建單位進行無污染外運。7.3.2項目運營過程產(chǎn)生的污染物該項目在經(jīng)營中，主要污染物有：（1）廢水職工的生活廢水和食堂含油廢水；（2）廢氣項目運營過程中不產(chǎn)生廢氣；（3）固廢固體廢棄物主要是職工以及入駐客商產(chǎn)生的生活垃圾。7.4環(huán)境保護措施方案7.4.1項目建設期環(huán)保措施1.控制生態(tài)影響的初步方案為減少建筑物施工時生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，擬定施工方案時工程建設單位為本工程的棄土制定處置計劃，應按規(guī)定地點處理棄土，并不定期的檢查計劃執(zhí)行情況。同時，應考慮基礎開挖、道路施工及場地平整過程中的水土保持方案，并對臨時性松散表土作適當壓實處理，在坡面>25°時要做護坡處理，永久性坡面種植草皮。施工中遇到有毒有害廢棄物應暫時停止施工并及時與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施后才能繼續(xù)施工。為了減少工程揚塵對周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴天和刮風的情況下，應在棄土表面上灑一些水，防止揚塵。工程施工者應該按照棄土處理計劃，及時運走棄土，并在裝運過程中不要超載，裝土車沿途不得灑落，車輛駛出工地前輪子上的泥土應去除干凈，防止沿程棄土滿地，影響環(huán)境整潔。同時施工者應對工地門前的道路環(huán)境實行保潔制度，一旦有棄土、建材灑落應及時清掃。2.控制噪聲影響的初步方案為了減少施工噪聲對周圍環(huán)境的影響，工程在居民點200米的區(qū)域內(nèi)，不允許在晚上十一時至次日上午六時內(nèi)施工，同時應在施工設備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械，對必須在夜間施工又可能影響居民環(huán)境的工地，應對施工機械采用降噪措施，同時也可在工地周圍或居民集中地周圍設立臨時的聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的聲學環(huán)境質(zhì)量。由于項目施工區(qū)為工業(yè)區(qū)，周圍都是企業(yè)工廠，幾乎沒有居民居住，所以不會造成很大影響。3.控制生活垃圾污染的初步方案工程施工時，施工人員的食宿將安排在工作區(qū)域內(nèi)。這些臨時住宿地的排水和生活廢棄物，應妥善處理，集中收集送至城市垃圾處理站一并處理。4.控制水污染的初步方案對于施工中的沖洗廢水，建議在施工現(xiàn)場設置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，廢水經(jīng)沉淀后，仍可作為施工用水的一部分重復使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對地表水環(huán)境的污染。7.4.2項目運營期環(huán)保措施（1）廢水項目食堂用水經(jīng)隔油池處理后和經(jīng)化糞池處理后的生活污水進入現(xiàn)有的污水處理廠處理，達到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》（GB18918-2002）一級標準中A類標準，排入市政污水管網(wǎng)，本項目在采取各種污染防治措施后實現(xiàn)達標排放。（2）固體廢棄物本項目運營期產(chǎn)生的固體廢棄物主要生活垃圾。生活垃圾實行分類袋裝，定點堆放，可與污水處理設施產(chǎn)生的污泥由環(huán)衛(wèi)部門集中統(tǒng)一處理。綜上，對項目產(chǎn)生的污染經(jīng)妥善處理后，實現(xiàn)了無害化和資源化，因此，項目經(jīng)營污染對周圍影響很小。7.5環(huán)境保護目標和保護內(nèi)容1、保護目標環(huán)境保護的目標是：保護和利用自然環(huán)境，遵重當?shù)貍鹘y(tǒng)文化，項目建成后生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美。并要求大氣環(huán)境質(zhì)量達到政府要求標準，水環(huán)境質(zhì)量達到市環(huán)保部門要求，無其它污染情況。該項目建設對周邊環(huán)境影響較小，但在該項目建設過程中會破壞生態(tài)植被，要注重環(huán)境綠化工程，對已被破壞的植被及時進行保護和恢復。項目建設過程中要嚴格按照環(huán)境保護部門批復的“環(huán)評報告書”執(zhí)行，工程完工后經(jīng)環(huán)保部門驗收合格后投入運營。2、保護內(nèi)容（1）綠色技術的推廣應用。綠色技術就是指有利改善環(huán)境質(zhì)量的環(huán)?？煽啃约夹g，也就是根據(jù)價值，并利用現(xiàn)代科學技術的全部潛力的無污染技術。綠色技術的要求是：①能源最小化②廢棄物最小化③避免資源浪費在項目開發(fā)中，項目方將更多使用綠色技術，以實現(xiàn)對原有地塊的生態(tài)資源的保護和本次項目的環(huán)保建設：相關設施將使用如：太陽能、雨水收集使用、自然風代替空調(diào)、沼氣利用、循環(huán)利用技術等。清潔生產(chǎn)化：使用清潔能源，整個項目建設過程清潔化（如生態(tài)廁所等）使用清潔產(chǎn)品（如不用一次性產(chǎn)品）服務生態(tài)化：使用綠色材料裝飾、家具、供應綠色食品。節(jié)約資源：減少垃圾，進行垃圾分類處理，資源重復循環(huán)利用（如循環(huán)水澆植被等）。綠色交通：內(nèi)部交通可采用電力車、徒步等方式。綠色商品：綠色商品主要注意四性，即地方性、環(huán)保性、實用性、方便性。綠色休閑：休閑方式多采用生態(tài)型設計等。7.6消防措施7.6.1設計依據(jù)設計遵照的有關標準：《消防法》《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2014）《爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設計規(guī)范》（GB50058-2014）《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50116-2013）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005）《電器裝置設備布置設計規(guī)定》7.6.2消防措施項目方將堅持“防消合一”的原則，建設城市、森林消防體系，整合報警和通訊網(wǎng)絡，合理設置消防站點，加強消防水源建設和管理，各項建設嚴格執(zhí)行國家頒布的防火規(guī)范,努力提高綜合消防能力。按照《中華人民共和國消防法》的規(guī)定，進行消防安全布局。各項建設必須嚴格執(zhí)行國家頒布的防火規(guī)范，確定防火等級，健全消防設施，保證消防通道。加大消防水源管理力度。充分利用配水管網(wǎng)、再生中水等多種水源，結合各項建設、水系整治、避難場所設置消火栓、吸水井、蓄水池等消防取水設施，確保森林火災撲救的需要。加強對對自然災害和險情的監(jiān)測、各種人為破壞的監(jiān)測等。7.6.3抗震措施規(guī)劃區(qū)工程建設場地抗震設防要求：根據(jù)國家頒布《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2015），規(guī)劃區(qū)按6度設防，設計基本地震加速度值為0.05g。建設應急避難所，配套建設區(qū)級地震應急物資儲備庫。7.6.4綜合防災項目方將采取強有力的措施，切實加強災時救濟和災后恢復重建工作，提高備災物資儲備能力。建立安全可靠高效的交通、水、電、熱、通信等生命線系統(tǒng)，提高抵御災害的能力，保障社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。建立快捷、暢通的本區(qū)災情信息管理系統(tǒng)，制定和完善救災預案。7.6.5消防措施的預期效果本設計嚴格執(zhí)行《建筑設計防火規(guī)范》等有關規(guī)定，對運營過程中可能發(fā)生的火災危險考慮了一系列防范和控制措施，在嚴格執(zhí)行操作堆積和各種規(guī)章制度的情況下，可以避免火災事故的發(fā)生；一旦火災發(fā)生時，可以保證及時撲救，從而保障安全。第八章勞動安全衛(wèi)生8.1編制依據(jù)1.《安全生產(chǎn)法》2.《職業(yè)病防治法》3.《建設項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》4.《建設項目（工程）勞動安全衛(wèi)生預評價管理辦法》8.2概況公司認真貫徹“安全第一、預防為主”的方針，嚴格執(zhí)行國家和地方有關部門頒布的標準規(guī)范和規(guī)定，以保證運營安全和操作人員身體健康。本項目凡涉及勞動安全、衛(wèi)生的各個環(huán)節(jié)，如防火防爆、電氣安全、防靜電防雷措施、防機械傷害以及防暑降溫等方面將根據(jù)生產(chǎn)特性的具體情況均采取相應的預防措施。此外，公司還將加強安全衛(wèi)生教育和相關知識培訓，增強員工的安全衛(wèi)生的意識。制定本企業(yè)操作規(guī)程和安全技術規(guī)程，定期進行培訓和考核，依法搞好安全工作。8.3勞動安全8.3.1工程消防項目的建設過程消防工作將本著“以防為主，防消結合”的原則，在工程建設中嚴格審查設計，把好消防系統(tǒng)、設備、設計關，建立經(jīng)常性的消防檢查制度，會同消防管理部門對工程消防的設施進行嚴格檢查，并定期對現(xiàn)場人員進行安全教育。8.3.2防火防爆設計本項目設置兩個直通商業(yè)綜合體外的消防及運輸出入口，商業(yè)綜合體內(nèi)設置消防車通道，整個商業(yè)綜合體的布局，嚴格按照消防規(guī)定與規(guī)范的要求進行。本工程的建筑物耐火籌備組均不低于二級，倉儲庫房的耐火等級達到一級。庫房內(nèi)按照國家頒布的消防規(guī)范的要求設置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)，并配備足夠的移動滅火器材。8.3.3電力所有插座回路均裝設漏電保護裝置；所有帶電設備正常不帶電的金屬部分均應設可靠接地；不含變電所的建筑物在其電源進線外令線應進行重復接地；戶外路燈燈桿就近打一根接地極；在建筑物內(nèi)應將PE干線、接地極的接地干線、公用管道、建筑物金屬構件等可導電體在進入建筑處做總等電位連接。設備運轉(zhuǎn)部分均加防護罩。商業(yè)綜合體電源中心線進戶重復接地，并采取防雷措施。消防電源獨立于其它供電線路并設兩路供電。8.3.4防靜電防雷措施建筑物均按第三類防雷建筑物設置防雷，避雷帶采用明敷，引下線及接地極分別利用柱內(nèi)及基礎內(nèi)鋼筋，與電源中心線重復接地構成聯(lián)合接地，接地電阻≦1Ω。特殊設備按規(guī)范要求設置防雷裝置及防靜電裝置。建筑物內(nèi)電氣設計采用TN—C—S接地系統(tǒng)，電源中心線進戶處重復接地，在低壓線路引入點作等電位聯(lián)接。8.4勞動衛(wèi)生8.4