TD/T 1061-2021 自然資源價(jià)格評(píng)估通則(正式版)_第1頁(yè)
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中華人民共和國(guó)土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自然資源價(jià)格評(píng)估通則中華人民共和國(guó)自然資源部發(fā)布I前言 V1范圍 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語(yǔ)和定義 14基本技術(shù)原則 34.1替代原則 3 44.3預(yù)期收益原則 44.4供需原則 44.5貢獻(xiàn)原則 44.6變動(dòng)原則 44.7主導(dǎo)價(jià)值原則 45主要技術(shù)路徑 4 45.2預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑 4 5 5 56價(jià)格內(nèi)涵的界定 56.1一般要求 5 5 5 66.5權(quán)利類型 66.6權(quán)利期限 66.7開(kāi)發(fā)利用特征 6 6 77.1一般規(guī)定 77.2影響因素分類 7 8 88.2耕地 88.3園地 9Ⅱ8.4林地 8.5草地 8.6其他土地 9.1適用范圍 2111執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則 2111.1執(zhí)業(yè)要求 2111.2評(píng)估成果 21附錄A(規(guī)范性)林地價(jià)格評(píng)估方法 附錄B(規(guī)范性)草地價(jià)格評(píng)估方法 31 40參考文獻(xiàn) Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分:標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定本文件由中華人民共和國(guó)自然資源部提出。本文件由全國(guó)自然資源與國(guó)土空間規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位:自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司、中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)、國(guó)家林業(yè)和草原局調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)院。V為指導(dǎo)和規(guī)范我國(guó)自然資源價(jià)格評(píng)估的基本理念與定位、技術(shù)方法與程序,明確執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則,科學(xué)顯化自然資源資產(chǎn)價(jià)值,服務(wù)于自然資源的市場(chǎng)配置與合理開(kāi)發(fā)利用,制定本文件。1自然資源價(jià)格評(píng)估通則本文件規(guī)定了自然資源價(jià)格評(píng)估的術(shù)語(yǔ)和定義、基本技術(shù)原則、主要技術(shù)路徑、價(jià)格內(nèi)涵的界定、價(jià)格影響因素、各類自然資源價(jià)格評(píng)估的方法與應(yīng)用要點(diǎn)、自然資源保護(hù)涉及的價(jià)格評(píng)估,以及自然資源政府公示價(jià)格評(píng)估;明確了自然資源價(jià)格評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則。等自然資源的保護(hù)補(bǔ)償和損害賠償評(píng)估。在開(kāi)展相應(yīng)類別的自然資源價(jià)格評(píng)估時(shí),凡本文件未列明事項(xiàng),在各自然資源門類現(xiàn)行規(guī)范性文件中有所規(guī)定的,從其規(guī)定。本文件不適用于水資源的價(jià)格評(píng)估。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中,注日期的引用文件,僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改單)適用于本GB/T18508城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T28406農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程GB/T31118土地生態(tài)服務(wù)評(píng)估原則與要求GB/T38582森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評(píng)估規(guī)范HY/T0288海域價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范LY/T2899濕地生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)評(píng)估規(guī)范TD/T1052標(biāo)定地價(jià)規(guī)程中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì).中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)則(2007年第2號(hào)).2007年5月中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì),礦業(yè)權(quán)出讓收益評(píng)估應(yīng)用指南(試行)(2017年第3號(hào)).2017年10月中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì).農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引(中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號(hào)).2020年4月自然資源部.國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南(試行)(自然資辦發(fā)〔2020〕51號(hào)).2020年11月3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。天然存在、有使用價(jià)值、可提高人類當(dāng)前和未來(lái)福利的自然環(huán)境因素的總和。2在市場(chǎng)條件下形成的自然資源權(quán)利價(jià)格,是自然資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值在市場(chǎng)中的貨幣化體現(xiàn)。人類直接或間接從生態(tài)系統(tǒng)中獲得的效用或服務(wù)的貨幣化體現(xiàn)。待估對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定日期。自然資源政府公示價(jià)格publishedvalueofnaturalresources以促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)與自然資源的合理開(kāi)發(fā)利用,維護(hù)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo),遵循政府公示價(jià)格相應(yīng)的原則、方法和程序進(jìn)行評(píng)估測(cè)算,并經(jīng)政府確認(rèn)、公布實(shí)施的自然資源價(jià)格。建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,含采礦用地和廢棄物堆積場(chǎng)所。利用地表耕作層種植農(nóng)作物為主,每年種植一季及以上(含以一年一季以上的耕種方式種植多年生他樹(shù)木的耕地;包括南方寬度小于1.0m,北方寬度小于2.0m固定的溝、渠、路和地坎(埂);包括直接利種植以采集果、葉、根、莖、汁等為主的集約經(jīng)營(yíng)的多年生作物,覆蓋度大于50%或每畝1株數(shù)大于合3理株數(shù)70%的土地,包括用于育苗的土地。林地forestland生長(zhǎng)草本植物為主的土地,包括喬木郁閉度小于0.1的疏林草地、灌木覆蓋度小于40%的灌叢草陸地和水域的交匯處,水位接近或處于地表面,或有淺層積水,且處于自然狀態(tài)的土地。包括森林沼包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)是指在依法取得的勘查許可證規(guī)定的范圍內(nèi),勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利。采礦權(quán)是指在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi),開(kāi)采礦產(chǎn)資源和獲得所開(kāi)采的礦產(chǎn)品的權(quán)利。中華人民共和國(guó)內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土。其中,內(nèi)水是指中華人民共和國(guó)領(lǐng)?;€向陸地一側(cè)至海岸線的海域。四面環(huán)海水并在高潮時(shí)高于水面自然形成的陸地區(qū)域,同時(shí)滿足不屬于居民戶籍管理住址登記地的4基本技術(shù)原則4.1替代原則自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以相鄰或類似區(qū)域的功能相同或相近、條件和內(nèi)涵相似的自然資源價(jià)格為依4據(jù),估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的自然資源客觀價(jià)格。4.2合理有效利用原則自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以待估對(duì)象在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下,最為合理有效的利用方式為前提。判斷自然資源最為合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策規(guī)定、規(guī)劃限制及生4.3預(yù)期收益原則自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以待估對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。4.4供需原則在具備市場(chǎng)環(huán)境的情況下,自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)以市場(chǎng)供需決定資源價(jià)格為依據(jù),并充分考慮供需的特殊性和市場(chǎng)的地域性。4.5貢獻(xiàn)原則自然資源的總收益是由資源客體及其他投入要素共同作用的結(jié)果,價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮各要素對(duì)總收益的實(shí)際貢獻(xiàn)水平,客觀確定資源價(jià)格。4.6變動(dòng)原則自然資源的價(jià)格是由各種處于不斷變化之中的價(jià)格影響因素相互作用形成的,評(píng)估中應(yīng)把握價(jià)格影響因素及價(jià)格變動(dòng)規(guī)律。評(píng)估自然資源生態(tài)價(jià)值時(shí),應(yīng)以生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值為主導(dǎo),針對(duì)不同自然資源類型合理設(shè)置服務(wù)功能指標(biāo),以此為基礎(chǔ)評(píng)估自然資源生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值。5主要技術(shù)路徑5.1交易實(shí)例比較修正路徑基于替代原則,選擇符合一定條件的可比交易實(shí)例,分析比較待估對(duì)象與可比交易實(shí)例的差異;以可比實(shí)例的交易價(jià)格為基礎(chǔ),通過(guò)統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵,并對(duì)相關(guān)價(jià)格影響因素形成的價(jià)格差異進(jìn)行適當(dāng)修正,估算待估對(duì)象的價(jià)格。易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法等歸屬此技術(shù)路徑。5.2預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑基于預(yù)期收益和效用理論,將待估對(duì)象未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的客觀年純收益(地租),以一定的還原率還原到估價(jià)期日,以此估算待估對(duì)象的價(jià)格?,F(xiàn)現(xiàn)金流量法、收入權(quán)益法和折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法等歸屬此技術(shù)路徑。55.3整體價(jià)值剝離顯化路徑基于貢獻(xiàn)原則,在預(yù)期(或已經(jīng))開(kāi)發(fā)完成后的待估對(duì)象整體價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)(或已發(fā)生)的客觀開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)等,以余額估算待估對(duì)象的價(jià)格。5.4重置成本模擬分析路徑按照重置成本模擬、分析待估對(duì)象取得與開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用,加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅費(fèi),以及客觀存在的增值收益等,并進(jìn)行必要的修正調(diào)整,以此估算待估對(duì)象的查成本效用法等歸屬此技術(shù)路徑。5.5價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)修正調(diào)整路徑基于替代原則,依據(jù)自然資源政府公示價(jià)格、自然資源使用金征收標(biāo)準(zhǔn)等,在充分對(duì)比分析待估對(duì)象與參照標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)涵、影響因素等方面差異的基礎(chǔ)上,經(jīng)綜合修正調(diào)整,估算待估對(duì)象的價(jià)格。各類土地資源價(jià)格評(píng)估中的公示地價(jià)修正法(基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法等),海域價(jià)格評(píng)估中的海域基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法,無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估中的使用權(quán)出讓最低價(jià)系數(shù)修正法等歸屬此技術(shù)路徑。6價(jià)格內(nèi)涵的界定6.1一般要求價(jià)格內(nèi)涵界定的一般要求:——自然資源價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確界定價(jià)格內(nèi)涵; -對(duì)于含有一種以上自然資源類型的客觀對(duì)象進(jìn)行整體評(píng)估時(shí),根據(jù)需要,可分別界定或整體界定自然資源價(jià)格內(nèi)涵;——對(duì)于特定區(qū)域內(nèi)某類自然資源的整體客觀狀況,宜按照該類自然資源在區(qū)域內(nèi)的代表性、一般性特征界定其價(jià)格內(nèi)涵。6.2價(jià)格內(nèi)涵的基本要素評(píng)估中的價(jià)格內(nèi)涵包括自然資源的價(jià)格種類,價(jià)格對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)特征、權(quán)利類型、權(quán)利期限,自然資源的開(kāi)發(fā)利用特征及其限定條件,以及對(duì)應(yīng)的估價(jià)期日等基本要素。6.3價(jià)格種類評(píng)估中的各類價(jià)格可分別對(duì)應(yīng)于經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值等各種人類可從自然資源中獲取福利的貨幣量化值。當(dāng)評(píng)估結(jié)果中包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值之外的其他價(jià)值時(shí),應(yīng)明確說(shuō)明?!?jīng)濟(jì)價(jià)值一般以待估對(duì)象在某一期日、某一狀態(tài)下的存量?jī)r(jià)值表達(dá)。 生態(tài)價(jià)值一般為生態(tài)系統(tǒng)在特定時(shí)段內(nèi)產(chǎn)生的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)效用的流量?jī)r(jià)值,對(duì)于其中可累加的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)效用,亦可形成存量?jī)r(jià)值。66.4市場(chǎng)特征評(píng)估中應(yīng)依據(jù)估價(jià)目的,合理界定評(píng)估價(jià)格所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)特征,包括公開(kāi)市場(chǎng)、特定市場(chǎng)上關(guān)聯(lián)各方在充分考慮各自利益前提下可接受的公允價(jià)格,以及適用于特定供求關(guān)系的其他價(jià)格。6.5權(quán)利類型評(píng)估中的各類自然資源權(quán)利類型一般包括所有權(quán)和不同權(quán)能限定條件下的使用權(quán)。——建設(shè)用地使用權(quán)類型通常包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、作價(jià)出資(人股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán),以及其他依法設(shè)立的權(quán)利類型。 括實(shí)際登記的其他權(quán)利類型。 礦業(yè)權(quán)包括探礦權(quán)和采礦權(quán)?!S蚝蜔o(wú)居民海島使用權(quán)通常包括出讓使用權(quán)及其他依法設(shè)立的權(quán)利類型。6.6權(quán)利期限對(duì)各類自然資源價(jià)格評(píng)估,應(yīng)明確界定價(jià)格對(duì)應(yīng)的權(quán)利期限?!u(píng)估中各類自然資源使用權(quán)的權(quán)利期限設(shè)定不得超過(guò)法定最高年期或合同約定的剩余年期?!獙?duì)于劃撥土地使用權(quán)等法律未限定最高期限的權(quán)利類型,評(píng)估中可依據(jù)具體評(píng)估目的或合同約6.7開(kāi)發(fā)利用特征6.7.1用途或功能類型對(duì)各類自然資源價(jià)格評(píng)估,應(yīng)明確界定用途或功能類型?!獙?duì)于各類土地資源,應(yīng)依據(jù)自然資辦發(fā)〔2020〕51號(hào)文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件具體界定土地用途?!獙?duì)于海城,應(yīng)依據(jù)自然資辦發(fā)〔2020〕51號(hào)文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件和利用情況具體界定用途 對(duì)于無(wú)居民海島,應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的無(wú)居民海島使用金征收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的用島類型界定?!獙?duì)于礦產(chǎn)資源,應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范礦業(yè)權(quán)出讓管理的通知》的有關(guān)內(nèi)容界定主要礦種類型。 ·評(píng)估生態(tài)價(jià)值時(shí),應(yīng)根據(jù)待估對(duì)象(生態(tài)系統(tǒng))的特征,界定評(píng)估結(jié)果中反映的具體生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值。6.7.2開(kāi)發(fā)利用條件對(duì)各類自然資源價(jià)格評(píng)估,應(yīng)明確界定開(kāi)發(fā)利用條件。——對(duì)于建設(shè)用地,至少應(yīng)界定基礎(chǔ)設(shè)施狀況,并界定容積率等開(kāi)發(fā)利用條件。 對(duì)于農(nóng)用地,至少應(yīng)界定基本設(shè)施狀況,并界定主導(dǎo)耕作制度(主要經(jīng)營(yíng)方式或經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度)、主要——對(duì)于海域及無(wú)居民海島,至少應(yīng)界定基礎(chǔ)設(shè)施狀況、開(kāi)發(fā)利用條件等。6.8時(shí)間特征對(duì)自然資源價(jià)格或生態(tài)價(jià)值評(píng)估,應(yīng)明確界定評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的期日或時(shí)間段。7——界定價(jià)格評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的期日,應(yīng)以××××年××月××日表達(dá)?!u(píng)估生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)的流量?jī)r(jià)值時(shí),可根據(jù)基礎(chǔ)資料對(duì)應(yīng)的時(shí)間,界定評(píng)估結(jié)果表征的具體時(shí)段,可以××××年度或××××年度—××××年度表達(dá)。7價(jià)格影響因素7.1一般規(guī)定本章規(guī)定的影響因素是指影響自然資源價(jià)格的共性因素;影響自然資源生態(tài)價(jià)值的因素依據(jù)具體資源類別及其評(píng)估評(píng)價(jià)體系另行規(guī)定。7.2影響因素分類7.2.1依據(jù)因素基本屬性分類依據(jù)影響因素的基本屬性,影響自然資源價(jià)格的因素可分為自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等;各類影響因素通??捎煤暧^、中觀、微觀三種尺度下的具體影響因子表征;各類白然資源因其稟賦特征而存在的其他 對(duì)無(wú)居民海島評(píng)估時(shí),主要考慮的自然因素包括海島自然岸線(尤其是砂質(zhì)岸線)、珍稀瀕危物具體評(píng)估過(guò)程中,可根據(jù)各類自然資源的具體規(guī)程、規(guī)范或技術(shù)指引增加影響因素,選擇具體的影響7.2.1.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要包括與自然資源相關(guān)的制度、經(jīng)濟(jì)政策、人口狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、保護(hù)與開(kāi)發(fā)利估過(guò)程中,可根據(jù)各類自然資源的具體規(guī)程、規(guī)范或技術(shù)指引增加影響因素,選擇具體的影響因子。7.2.2依據(jù)因素作用尺度分類a)一般因素指影響自然資源價(jià)格總體水平的自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和行政等宏觀因素。b)區(qū)域因素指影響待估對(duì)象所在的特定范圍內(nèi)部區(qū)域之間價(jià)格水平差異的中觀因素。c)個(gè)別因素指體現(xiàn)待估對(duì)象具體屬性特征,且影響待估對(duì)象價(jià)格水平的各類微觀因素。88各類自然資源價(jià)格評(píng)估方法與應(yīng)用要點(diǎn)8.1建設(shè)用地8.1.1主要評(píng)估方法建設(shè)用地價(jià)格的主要評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修8.1.2不同目的和權(quán)利的建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估8.1.2.1劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估除遵循GB/T18508的一般規(guī)定外,還應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容。a)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí),應(yīng)重點(diǎn)考慮劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能限制對(duì)價(jià)格的影響。b)采用成本逼近法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí),應(yīng)選用客觀的土地取得及開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù),合理確定土地取得費(fèi)。c)運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí),應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象相同類型的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)主要來(lái)源于政府劃撥供地案例;選擇實(shí)例時(shí)可不考慮供后實(shí)際用途。同一供需圈內(nèi)可比實(shí)例不足3個(gè)時(shí),可適當(dāng)放寬案例選取的范圍或時(shí)間要求。選擇比較實(shí)例時(shí),應(yīng)注意因供地政策不同造成的價(jià)格內(nèi)涵差異,保障能夠修正到待估對(duì)象的設(shè)定價(jià)格內(nèi)涵。d)通過(guò)出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地增值收益的方法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí),地方已公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的,可用出讓土地使用權(quán)價(jià)格直接扣減相對(duì)應(yīng)的土地增值收益。對(duì)未公布土地增值收益的地區(qū),估價(jià)機(jī)構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的前提下,選擇案例和技術(shù)路線測(cè)算土地增值收益。僅在地方政府文件或基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定出讓金繳納比例的,不宜直接將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益。8.1.2.2國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)執(zhí)行《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。8.1.2.3集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估要求如下:a)城市市區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估可參見(jiàn)GB/T18508的有關(guān)規(guī)定;位于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估,包括經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地、其他建設(shè)用地,參見(jiàn)中估協(xié)發(fā)〔20216號(hào)文件的具體要求;b)集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估應(yīng)特別關(guān)注市場(chǎng)交易主體的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知與偏好對(duì)價(jià)格的影響。8.2.1主要評(píng)估方法方法的具體公式、適用條件、參數(shù)要求等見(jiàn)GB/T28406和中估協(xié)發(fā)[2020]16號(hào)文件。98.2.2評(píng)估要點(diǎn)對(duì)耕地的具體估價(jià)中,在符合GB/T28406和中估協(xié)發(fā)[2020]16號(hào)文件相關(guān)要求的前提下,應(yīng)關(guān)注a)收益還原法中,在總收益核算時(shí),礎(chǔ),適當(dāng)考慮物價(jià)變化、市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響;年總費(fèi)用是指在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的正常b)市場(chǎng)比較法中,應(yīng)關(guān)注比較實(shí)例價(jià)格是否包含地上農(nóng)作物、農(nóng)田設(shè)施及其他實(shí)物,以及種植類正;在完成耕地定級(jí)的區(qū)域,可依據(jù)定級(jí)因素因子體系,采用定級(jí)指數(shù)計(jì)算影響因素修正系數(shù)。c)成本逼近法中,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)為設(shè)定開(kāi)發(fā)程度內(nèi)涵下,同等地域條件下農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)必要投入的客觀費(fèi)用,可采用工程預(yù)算法、類似工程費(fèi)用比較法測(cè)算,也可參照當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)或中低產(chǎn)田改造投資標(biāo)準(zhǔn)確定;確定耕地增值收益,應(yīng)綜合考慮開(kāi)發(fā)完成后耕地的肥力提高程度、田間配套設(shè)施水平及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素,可依據(jù)開(kāi)發(fā)完成后耕地單產(chǎn)增加d)基準(zhǔn)地價(jià)修正法中,應(yīng)關(guān)注基準(zhǔn)地價(jià)的權(quán)利類型和地類。8.2.3不同目的和權(quán)利的耕地價(jià)格評(píng)估8.2.3.1耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格評(píng)估要求如下:a)估價(jià)設(shè)定年限不得超過(guò)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的上限及承包期(或其他合法持有年期)的剩余年限;b)運(yùn)用收益還原法評(píng)估經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格時(shí),土地還原率一般略高于承包經(jīng)營(yíng)權(quán);流轉(zhuǎn)合同對(duì)受讓方有土地改良等投入要求的,可在費(fèi)用中合理體現(xiàn);c)運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí),比較實(shí)例應(yīng)為同區(qū)域、同類型耕地的交易實(shí)例,或相同區(qū)域、相同種植經(jīng)營(yíng)類型前提下,可修正為相同權(quán)利類型的交易實(shí)例;d)運(yùn)用公示地價(jià)系數(shù)修正法時(shí),應(yīng)注意公示地價(jià)的內(nèi)涵,采用與估價(jià)對(duì)象權(quán)利相一致的公示地價(jià);e)如果經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同中有特殊約定,應(yīng)考慮其對(duì)土地權(quán)能、權(quán)益的影響,進(jìn)行適當(dāng)修正。8.2.3.2耕地抵押的價(jià)格評(píng)估除執(zhí)行8.2.3.1的相關(guān)規(guī)定外,還應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容。a)估價(jià)中應(yīng)體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則,在謹(jǐn)慎預(yù)期下,按照合法合規(guī)的現(xiàn)狀用途,并充分考慮承包合同或流轉(zhuǎn)合同約定。b)采用收益還原法估價(jià)時(shí),考慮抵押物處置時(shí)受流轉(zhuǎn)合同的限制,其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)增大,經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押估價(jià)中的土地還原率一般略高于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地還原率。8.3.1主要評(píng)估方法8.3.2評(píng)估要點(diǎn)對(duì)園地的具體估價(jià),在符合GB/T28406相關(guān)要求的前提下,應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容。a)待估對(duì)象包含地上經(jīng)濟(jì)作物或有關(guān)設(shè)施的,應(yīng)考慮地上經(jīng)濟(jì)作物的現(xiàn)狀價(jià)格或有關(guān)設(shè)施對(duì)園地價(jià)格的影響。b)適當(dāng)考慮特殊的土壤及氣候條件對(duì)園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價(jià)格。c)采用收益還原法時(shí),可考慮待估對(duì)象地上經(jīng)濟(jì)作物的現(xiàn)狀及生長(zhǎng)階段,依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命周期及生產(chǎn)發(fā)育狀況,分階段計(jì)算年總收益及年總費(fèi)用;對(duì)產(chǎn)量有大、小年規(guī)律的經(jīng)濟(jì)作物,收益或費(fèi)用數(shù)據(jù)應(yīng)采用連續(xù)若干年期的客觀平均值;在經(jīng)濟(jì)壽命周期末年,應(yīng)根據(jù)估價(jià)設(shè)定條件,考慮是否包含地上果樹(shù)的木材收益;年總費(fèi)用核算時(shí),應(yīng)考慮銷售費(fèi)用;對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn),按其使用年限攤銷費(fèi)用。確定園地還原率時(shí)應(yīng)綜合考慮經(jīng)營(yíng)投入高、周期長(zhǎng)、市場(chǎng)不確定性大d)采用市場(chǎng)比較法時(shí),應(yīng)特別關(guān)注比較實(shí)例交易價(jià)格的構(gòu)成與待估對(duì)象是否一致,若不一致應(yīng)進(jìn)行調(diào)整;比較實(shí)例的經(jīng)濟(jì)作物種類、利用方式應(yīng)與待估對(duì)象一致或可進(jìn)行一致性修正。8.4.1主要評(píng)估方法方法的具體公式、適用條件、參數(shù)要求等見(jiàn)附錄A。8.4.2評(píng)估要點(diǎn)除遵循附錄A中明確的技術(shù)要求之外,還應(yīng)注意以下內(nèi)容。a)當(dāng)待估對(duì)象包含林木時(shí),林木部分按現(xiàn)狀進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。b)在評(píng)估林地價(jià)格時(shí),應(yīng)充分考慮林木狀況、基礎(chǔ)設(shè)施及開(kāi)發(fā)利用方式對(duì)林地價(jià)格的影響。c)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估林地價(jià)格時(shí),若比較實(shí)例的林木類別及林地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式與評(píng)估對(duì)象不一d)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí),應(yīng)采用與待估對(duì)象權(quán)利相一致的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行適當(dāng)修正。8.4.3不同目的和權(quán)利的林地價(jià)格評(píng)估要求如下:a)林地承包價(jià)格評(píng)估方法主要采取收益還原法,如有市場(chǎng)比較實(shí)例,也可采用市場(chǎng)比較法;b)林地出租(轉(zhuǎn)包)價(jià)格的評(píng)估可采用收益還原法和市場(chǎng)比較法;c)林地租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與林地宗地的正常地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。租金標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估可通過(guò)林地宗地的正常土地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)折算,也可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法等直接評(píng)估;d)林地作價(jià)出資(人股)價(jià)格評(píng)估,可采用市場(chǎng)比較法、剩余法或收益還原法,并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中分析作價(jià)出資(入股)的風(fēng)險(xiǎn)。林地作價(jià)出資(入股)價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確待估對(duì)象的權(quán)利狀況,關(guān)注林地的林木收益、承包經(jīng)營(yíng)期限、有無(wú)其他經(jīng)營(yíng)或權(quán)利限制等因素;e)林地拍賣價(jià)格評(píng)估可采用剩余法、市場(chǎng)比較法或收益還原法,并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期強(qiáng)制處分等因素對(duì)拍賣價(jià)格的影響。8.5草地8.5.1主要評(píng)估方法8.5.2評(píng)估要點(diǎn)除遵循GB/T28406和附錄B中明確的技術(shù)要求之外,還應(yīng)注意以下內(nèi)容。a)草地承包費(fèi)的評(píng)估應(yīng)綜合考慮草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易過(guò)程中影響承包費(fèi)的土壤質(zhì)量、收益水平、承包經(jīng)營(yíng)期限、草地經(jīng)營(yíng)利用限制、基礎(chǔ)設(shè)施狀況與水平等方面因素。b)草地租金評(píng)估可通過(guò)該宗地的正常草地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)折算,也可調(diào)查租賃案例采用市場(chǎng)比較法等直接評(píng)估。草地承包費(fèi)、轉(zhuǎn)包費(fèi)可參照草地租金評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。c)草地拍賣估價(jià),可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法確定其價(jià)格;估價(jià)設(shè)定的權(quán)利年限不應(yīng)超過(guò)法定最高年限。d)草地抵押價(jià)格評(píng)估,可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法等;應(yīng)在佔(zhàn)價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)格的影響。e)草地作價(jià)出資(入股)價(jià)格評(píng)估,可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法等確定其價(jià)格;應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明作價(jià)出資(入股)的風(fēng)險(xiǎn)。f)在評(píng)估放牧草地價(jià)格時(shí),應(yīng)區(qū)分連續(xù)放牧與劃區(qū)輪牧等不同的放牧制度;采用收益還原法時(shí),其經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源于牲畜的出售收益,在測(cè)算總收益時(shí)應(yīng)考慮出欄率和牲畜生長(zhǎng)期等,收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3年~5年的客觀平均值;采用市場(chǎng)比較法評(píng)估放牧草地價(jià)格時(shí),可比實(shí)例的草地類型、放牧制度等因素應(yīng)與待估對(duì)象一致。g)在評(píng)估牧草生產(chǎn)草地價(jià)格時(shí),應(yīng)考慮輪割制度和草群結(jié)構(gòu)、草群品質(zhì),區(qū)分牧草地、藥用草地以及蜜源草地等不同的植物類型;采用收益還原法時(shí),其經(jīng)營(yíng)收益主要包括草場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用費(fèi)及打草收益,計(jì)算純收益時(shí)可采用近3年的收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)客觀平均值;采用市場(chǎng)比較法時(shí),可比實(shí)例的草地植被類型、輪割制度等因素應(yīng)與待估對(duì)象一致。8.6其他土地以土地適宜性評(píng)價(jià)為基礎(chǔ),結(jié)合估價(jià)目的,遵循合理有效利用原則確定開(kāi)發(fā)利用方式,參照相對(duì)應(yīng)的用地類型及其價(jià)格評(píng)估要點(diǎn)評(píng)估,并根據(jù)已界定的價(jià)格內(nèi)涵,進(jìn)行必要的調(diào)整、修正。8.7礦業(yè)權(quán)礦業(yè)權(quán)的主要評(píng)估方法包括折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價(jià)值比例法、勘查成本效用法、地質(zhì)要素評(píng)序法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法、收入權(quán)益法等。適用條件及要求如下。a)采礦權(quán)適用的評(píng)估方法包括折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、交易案例比較調(diào)整法、收入權(quán)益法等。b)探礦權(quán)適用的評(píng)估方法包括折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價(jià)值c)各方法的具休公式,適用范圍、參數(shù)要求和評(píng)估要點(diǎn)等見(jiàn)中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì)2007年第2號(hào)、2017年第3號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定。d)礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量評(píng)估(估算)應(yīng)符合自然資源部和中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì)有關(guān)規(guī)定。8.8海域和無(wú)居民海島8.8.1海域主要評(píng)估方法海域價(jià)格的主要評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、海域基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法等。海域基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法的具體公式見(jiàn)附錄C中C.1;其余各方法的具體公式、適用條件、參數(shù)要求等見(jiàn)HY/T0288.8.8.2無(wú)居民海島主要評(píng)估方法無(wú)居民海島使用權(quán)價(jià)格的主要評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和無(wú)居民海島使用權(quán)出讓最低價(jià)系數(shù)修正法等。無(wú)居民海島使用權(quán)出讓最低價(jià)系數(shù)修正法的具體公式見(jiàn)附錄C9自然資源保護(hù)涉及的價(jià)格評(píng)估9.1適用范圍本部分規(guī)定適用于以下范圍。a)本部分所規(guī)定的價(jià)格評(píng)估方法僅針對(duì)自然資源保護(hù)補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估和自然資源生態(tài)損害賠償價(jià)b)自然資源保護(hù)補(bǔ)償是指對(duì)自然資源生態(tài)環(huán)境或生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)貢獻(xiàn)者進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹贫劝才?;主要包括?duì)個(gè)人或區(qū)域保護(hù)自然資源生態(tài)系統(tǒng)和環(huán)境投入的建設(shè)成本、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)成本以及自然資源生態(tài)管護(hù)成本等的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。c)自然資源生態(tài)損害賠償指人類在自然資源的開(kāi)發(fā)利用活動(dòng)中,對(duì)自然資源生態(tài)系統(tǒng)造成干擾,引起生態(tài)系統(tǒng)或生態(tài)因子中的某些要素發(fā)生變化,進(jìn)而導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)功能下降及服務(wù)價(jià)值損失,由責(zé)任方對(duì)其開(kāi)發(fā)活動(dòng)造成的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)損失或者生態(tài)損害進(jìn)行補(bǔ)救或補(bǔ)償;包括消除和減輕損害等的措施費(fèi)、自然資源生態(tài)修復(fù)費(fèi)用和期間損害損失費(fèi)。9.2自然資源保護(hù)補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估9.2.1評(píng)估方法9.2.1.1成本法成本法的基本公式和應(yīng)用要點(diǎn)如下。P:——自然資源生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)的各項(xiàng)成本,包括個(gè)人和企業(yè)的直接損失、生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)a——生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償系數(shù),介于0~1之間,應(yīng)結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、支付能力、生態(tài)環(huán)境重要程度、生態(tài)區(qū)位等綜合確定,國(guó)家和地方有規(guī)定的可從其規(guī)定。a)基木公式:9.3.1評(píng)估方法修復(fù)成木法適用于可修復(fù)或可部分修復(fù)的自然資源生態(tài)系統(tǒng)的損害賠償價(jià)格評(píng)估。其計(jì)算公式P?——拆除工程費(fèi);P?——修繕工程費(fèi);損害前后價(jià)差法簡(jiǎn)稱為價(jià)差法。該方法是通過(guò)測(cè)算損害前的自然資源生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值與損害后9.3.2評(píng)估程序2)消除和減輕損害等措施所產(chǎn)生的費(fèi)用主要為減輕或消除損害行為對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的危害而發(fā)d)可根據(jù)本地市場(chǎng)狀況、基礎(chǔ)資料和技術(shù)條件,選擇其中一條路徑進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易樣點(diǎn)多的區(qū)域優(yōu)先選擇樣點(diǎn)地價(jià)平均法;市場(chǎng)交易資料較少的區(qū)域,可優(yōu)先選擇基準(zhǔn)地塊評(píng)估法;對(duì)于定級(jí)成果完備,可以建立質(zhì)量一價(jià)格模型時(shí),10.1.2.3海域基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估技術(shù)路線以均質(zhì)海域或海域級(jí)別為測(cè)算單元,以海域市場(chǎng)交易價(jià)格或用海效益為基礎(chǔ)資料,確定均質(zhì)海域或級(jí)別內(nèi)不同用海類型的海域基準(zhǔn)價(jià)格。10.1.3評(píng)估程序包括如下內(nèi)容:a)準(zhǔn)備工作;b)資料調(diào)查與整理;c)基準(zhǔn)價(jià)內(nèi)涵界定;d)基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估;e)基準(zhǔn)價(jià)確定;f)編制基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正表;g)成果整理;主要包括如下內(nèi)容:a)編寫基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū):包括區(qū)域基本情況、基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)b)確定基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估區(qū)域范圍:包括確定基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估范圍,確定自然資源的級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域;c)準(zhǔn)備工作底圖:工作底圖應(yīng)采用能覆蓋基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估區(qū)域范圍的相關(guān)調(diào)查圖、規(guī)劃圖、級(jí)別圖等。d)制定基準(zhǔn)價(jià)調(diào)查表和工作表:根據(jù)資源類型、利用情況及實(shí)際需要制定基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估用表,具體表格樣式及內(nèi)容見(jiàn)GB/T18508和GB/T28406。10.1.5基礎(chǔ)資料調(diào)查與整理10.1.5.1資料調(diào)查的一般要求包括如下內(nèi)容:a)調(diào)查、收集的有關(guān)資料應(yīng)按實(shí)地位置標(biāo)注于估價(jià)工作底圖上,并填入相應(yīng)的調(diào)查表格,建立資料b)調(diào)查以級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行;c)樣本應(yīng)具代表性,且原則上應(yīng)均勻分布;d)樣本選取應(yīng)采用分類不等比抽樣,樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求,每級(jí)樣本總數(shù)原則上不少于30個(gè);樣本總數(shù)不足30個(gè)的,應(yīng)進(jìn)行全樣本調(diào)查;e)所選樣本宜能夠同時(shí)獲得交易價(jià)格或利用效益和相對(duì)應(yīng)的權(quán)利條件及利用條件資料;f)自然資源利用效益資料應(yīng)不少于最近連續(xù)2年的數(shù)據(jù);g)在農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料調(diào)查收集時(shí),耕地應(yīng)以農(nóng)作物的一個(gè)成熟期為單位調(diào)查各階段的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù);園地、林地應(yīng)以經(jīng)濟(jì)作物和林木的經(jīng)濟(jì)壽命周期為單位調(diào)查不同生長(zhǎng)階段的投入產(chǎn)出h)交易價(jià)格和利用效益數(shù)據(jù)以人民幣元為單位,保留小數(shù)點(diǎn)后一位有效數(shù)字。10.1.5.2資料調(diào)查的內(nèi)容包括如下內(nèi)容。a)定級(jí)成果資料:包括各類待估自然資源的級(jí)別圖,定級(jí)工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告以及其他相關(guān)成果b)市場(chǎng)交易資料:1)建設(shè)用地地租、地價(jià)資料,集體建設(shè)用地還應(yīng)根據(jù)需要獲取宅基地有償使用(含有償退出)3)海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押資料,資產(chǎn)租賃、交易中包含的海域使用權(quán)價(jià)格c)利用效益資料:1)建設(shè)用地利用效益資料具體內(nèi)容見(jiàn)GB/T18508;3)海域利用效益資料包括:不同行業(yè)資金利用率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)海域利用效益資d)自然資源價(jià)格影響因素資料:1)影響建設(shè)用地價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素;2)影響耕地、園地、林地、草地價(jià)格的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素以及影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力和收益的特殊因素;3)影響海域價(jià)格的海洋經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、區(qū)位條件、海域環(huán)境、資源狀況、海域開(kāi)發(fā)利用狀各用海類型基本情況資料。1)建設(shè)用地其他資料見(jiàn)GB/T18508;3)海域其他資料包括:歷史海域價(jià)格資料、海域開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù),海洋開(kāi)發(fā)與利用的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;有關(guān)規(guī)劃、有關(guān)海域的稅收種類、稅率等資料。10.1.5.3樣點(diǎn)資料整理a)剔除不符合填報(bào)要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常值的樣點(diǎn);b)將初步審查合格的樣點(diǎn)資料,分別按級(jí)別或均質(zhì)地域、用途、交易方式、價(jià)格計(jì)算方式等進(jìn)行歸類;對(duì)于樣點(diǎn)數(shù)量不符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的,進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。10.1.6基準(zhǔn)價(jià)內(nèi)涵界定10.1.6.1建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定見(jiàn)GB/T18508和中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號(hào)文件,并應(yīng)關(guān)注:a)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的用地類型至少應(yīng)包括商服用地、住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和公共管理與公共服務(wù)用地,宜根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育情況和管理需求細(xì)化至二級(jí)地類;對(duì)于有條件的地區(qū),可根據(jù)需要制定地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià);對(duì)于商業(yè)用地和商品住宅用地,宜同時(shí)以地面地價(jià)和樓面地價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式;b)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)至少應(yīng)涵蓋商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、宅基地;集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)在土地權(quán)利和年期設(shè)定等方面應(yīng)依據(jù)法律政策要求及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,考慮其特殊性;應(yīng)關(guān)注宅基地的特定市場(chǎng)條件及權(quán)能限制。主要內(nèi)容如下:a)耕地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵主要包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、估價(jià)期日等;b)園地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵主要包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、經(jīng)濟(jì)作物類型、園地基本設(shè)施狀況、估價(jià)c)林地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵包含土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、林地利用類型、估價(jià)期日等要素,并考慮林地所在地區(qū)森林生態(tài)系統(tǒng)功能水平;d)草地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵主要包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、放牧制度、草地基本設(shè)施狀況、估價(jià)期日等;e)耕地土地權(quán)利類型應(yīng)至少包括承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格和經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格。10.1.6.3海域基準(zhǔn)價(jià)內(nèi)涵域用途應(yīng)根據(jù)用海分類,結(jié)合有關(guān)規(guī)劃和當(dāng)?shù)睾S蜷_(kāi)發(fā)利用情況具體界定。10.1.7基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估10.1.7.1基準(zhǔn)價(jià)測(cè)算區(qū)域劃分要求如下:a)基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)以級(jí)別為基本測(cè)算區(qū)域,當(dāng)級(jí)別范圍過(guò)大時(shí),可以按照利用條件的差異性,將測(cè)算區(qū)域適當(dāng)細(xì)分為均質(zhì)區(qū)域;b)測(cè)算區(qū)域中樣點(diǎn)數(shù)量較少,不能滿足模型推斷的樣點(diǎn)需要量時(shí),可在均質(zhì)區(qū)域同一性判別的基c)對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的繁華商業(yè)區(qū)域,可將商業(yè)繁華路段作為測(cè)算區(qū)域,制定商業(yè)路線價(jià)。10.1.7.2建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)可利用市場(chǎng)交易資料和土地收益資料評(píng)估,具體見(jiàn)GB/T18508。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估還應(yīng)參見(jiàn)中估協(xié)發(fā)[2020]16號(hào)文件的具體要求。本設(shè)施狀況、經(jīng)營(yíng)水平等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件,基準(zhǔn)地塊的條件在均質(zhì)地域內(nèi)應(yīng)屬于一般水平。b)草地基準(zhǔn)地塊選擇時(shí),除考慮水文、地貌、土壤沙化度等自然條件外,還應(yīng)考慮草場(chǎng)基本設(shè)施狀況、草群品質(zhì)、放牧制度等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件,基準(zhǔn)地塊的條件在均質(zhì)地域內(nèi)應(yīng)屬于一般水平。護(hù)水平、林木生長(zhǎng)狀況等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件,基準(zhǔn)地塊的條件在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)應(yīng)屬于一般水平,且無(wú)生d)均質(zhì)地域內(nèi)各類用地基準(zhǔn)地塊數(shù)量不少于3塊。10.1.7.4海域基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估要求如下。a)利用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)價(jià):1)根據(jù)收集的市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料,應(yīng)用適宜的評(píng)估方法計(jì)算樣點(diǎn)海域價(jià)格,并結(jié)合基準(zhǔn)價(jià)內(nèi)涵對(duì)樣點(diǎn)海域價(jià)格進(jìn)行交易情況、使用年期修正和估價(jià)期日等修正;2)對(duì)修正后的樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行樣木總休檢驗(yàn)和同一性檢驗(yàn),剔除異常值,以級(jí)別或均值區(qū)域?yàn)榛A(chǔ),統(tǒng)計(jì)樣點(diǎn)價(jià)格,對(duì)于樣點(diǎn)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的級(jí)別,根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)分布規(guī)律,選用簡(jiǎn)3)對(duì)于沒(méi)有樣點(diǎn)或樣點(diǎn)不足的區(qū)域,可通過(guò)建立海域價(jià)格與影響因素條件對(duì)照表,量化不同區(qū)域間影響因素條件的差異程度,以已測(cè)算出的級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ),修正測(cè)算樣點(diǎn)資料缺乏區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià),也可通過(guò)建立樣點(diǎn)價(jià)格與級(jí)別或定級(jí)單元總分值的數(shù)學(xué)模型,測(cè)算基b)利用海域收益資料評(píng)估基準(zhǔn)價(jià):根據(jù)獲取的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料,測(cè)算各用途海域的級(jí)差收益,建立級(jí)差收益與海域質(zhì)量指數(shù)的關(guān)系模型,經(jīng)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)后,測(cè)算各級(jí)不同用途的海域收益,以一定的還原率將收益資本化,以測(cè)算各級(jí)別的基準(zhǔn)價(jià)。10.1.8基準(zhǔn)價(jià)確定原則確定基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)遵循以下原則:a)基準(zhǔn)價(jià)確定時(shí),應(yīng)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果為主,以比較、修正的結(jié)果為輔;b)市場(chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū),應(yīng)以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;c)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)地區(qū),應(yīng)以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;d)體現(xiàn)政府對(duì)自然資源及其價(jià)格的管理政策。10.1.9基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表編制10.1.9.1基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表類型基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表類型分為級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表,對(duì)于制定商業(yè)路線價(jià)的建設(shè)用地,還應(yīng)包括路線價(jià)修正系數(shù)表。編制基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表的同時(shí),應(yīng)編制與各種修正系數(shù)相對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)說(shuō)明表。10.1.9.2基準(zhǔn)價(jià)修正體系建立別建立修正體系。價(jià)格影響因素的選取宜與定級(jí)因素合理銜接;個(gè)別因素應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)宗地或宗海利用條件差異選取。a)建設(shè)用地地價(jià)影響因素見(jiàn)GB/T18508。效益等,根據(jù)不同海域用途選擇不同的影響因素。各影響因素權(quán)重的確定可采用特爾菲法、因素層次分析法等。10.1.9.3級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表的編制以級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬瑢⒏骷?jí)別或均質(zhì)區(qū)域中樣點(diǎn)價(jià)格的最高值、最低值與基準(zhǔn)價(jià)作相對(duì)值比較,確定相對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)的最高和最低修正幅度值;結(jié)合各類自然資源價(jià)格影響因素權(quán)重,計(jì)算各因素影響(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表和指標(biāo)說(shuō)明表。a)建設(shè)用地可利用市場(chǎng)地價(jià)資料、土地利用效益資料和定級(jí)因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正b)耕地、園地、林地和草地可利用市場(chǎng)交易資料和土地收益資料編制基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表,具體方法見(jiàn)GB/T28406;在具有完備的定級(jí)因素綜合分值體系時(shí),可參照定級(jí)因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。c)海域可利用市場(chǎng)交易資料和海域收益資料編制基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正表;在市場(chǎng)發(fā)育程度較低、交易樣點(diǎn)數(shù)量不足的區(qū)域內(nèi),可采用定級(jí)因素綜合分值編制基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正表。10.1.9.4商業(yè)用地路線價(jià)修正系數(shù)表的編制商業(yè)用地路線價(jià)修正系數(shù)主要包括深度指數(shù)修正表,還可根據(jù)影響宗地價(jià)格的個(gè)別因素情況編制個(gè)別因素修正系數(shù)表;具體方法見(jiàn)GB/T18508?;鶞?zhǔn)價(jià)成果應(yīng)包括圖件成果、表格成果、文字成果和數(shù)據(jù)庫(kù)成果。a)基準(zhǔn)價(jià)圖件成果的編制:基準(zhǔn)價(jià)圖應(yīng)采用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系,圖面應(yīng)直觀反映不同級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域各類用地(用海)基準(zhǔn)價(jià)及范圍界線、位置和主要相關(guān)地物、用途等?;鶞?zhǔn)價(jià)圖的相關(guān)要b)基準(zhǔn)價(jià)表格成果的編制:包括基準(zhǔn)價(jià)表和基準(zhǔn)價(jià)修正體系表?;鶞?zhǔn)價(jià)表應(yīng)分用途反映各級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域、基準(zhǔn)價(jià)等內(nèi)容;基準(zhǔn)價(jià)修正體系表的內(nèi)容見(jiàn)10.1.9。c)基準(zhǔn)價(jià)文字成果的整理:主要內(nèi)容包括工作情況,基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的自然、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)概況,闡述基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的方法與過(guò)程,基準(zhǔn)價(jià)成果測(cè)算過(guò)程,各類分析報(bào)告,成果應(yīng)用方案與建議,基d)數(shù)據(jù)庫(kù)成果整理:主要包括基礎(chǔ)地理信息要素、土地或海域信息要素、樣點(diǎn)價(jià)格信息要素、基準(zhǔn)價(jià)信息要素和其他信息要素等。10.1.11基準(zhǔn)價(jià)更新為保持基準(zhǔn)價(jià)成果的現(xiàn)勢(shì)性,在影響自然資源價(jià)格的市場(chǎng)環(huán)境或利用條件發(fā)生變化時(shí),應(yīng)利用自然資源市場(chǎng)交易、收益及價(jià)格指數(shù)等資料,局部或全面調(diào)整自然資源的級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域范圍,更新自然資源基準(zhǔn)價(jià)更新工作應(yīng)視相應(yīng)自然資源的市場(chǎng)情況和政府管理需求動(dòng)態(tài)開(kāi)展。為保證基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估成果質(zhì)量,基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估或更新工作完成后,各級(jí)行政主管部門應(yīng)按規(guī)定組織對(duì)基10.2標(biāo)定地價(jià)評(píng)估標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定詳見(jiàn)TD/T1052。11執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則11.1執(zhí)業(yè)要求承擔(dān)自然資源價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù),評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)遵循以下基本要求。a)遵守法律法規(guī),遵守國(guó)務(wù)院自然資源行政主管部門相關(guān)監(jiān)管辦法。b)遵守本文件以及各類自然資源價(jià)格評(píng)估的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)及準(zhǔn)則等技術(shù)規(guī)范文件,出具符合格式要求的評(píng)估報(bào)告。c)具備土地、礦產(chǎn)、海域海島等自然資源價(jià)格評(píng)估所需的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)外提供執(zhí)業(yè)過(guò)程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料,不得以任何形式對(duì)外提供評(píng)估報(bào)告的全部和部分內(nèi)容,不得對(duì)外提供評(píng)估結(jié)論信息。11.2評(píng)估成果11.2.1評(píng)估成果內(nèi)容評(píng)估成果主要包括評(píng)估報(bào)告、評(píng)估檔案及其他相關(guān)資料。評(píng)估報(bào)告是指自然資源價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)評(píng)估人員接受委托,履行必要的評(píng)估程序后出具的專業(yè)報(bào)告。評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員出具評(píng)估報(bào)告應(yīng)遵守法律法規(guī)、規(guī)章和評(píng)估準(zhǔn)則。11.2.2評(píng)估成果基本要求評(píng)估成果的基本要求如下。a)評(píng)估報(bào)告應(yīng)附評(píng)估機(jī)構(gòu)向工商登記所在地的自然資源主管部門進(jìn)行備案并取得的機(jī)構(gòu)備案函,或取得自然資源價(jià)格評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)。b)評(píng)估報(bào)告在提交委托方前,應(yīng)通過(guò)自然資源部或自然資源價(jià)格評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的評(píng)估報(bào)告電子化備案系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)告?zhèn)浒?,取得電子備案?hào)后方可提交委托方。c)評(píng)估報(bào)告應(yīng)采取書(shū)面形式,清晰、準(zhǔn)確地陳述相關(guān)內(nèi)容,不得使用含有歧義和誤導(dǎo)性的表述。d)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)列示必要信息及特殊事項(xiàng)說(shuō)明,因外部因素變化、委托方特殊要求、不確定因素等對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的,應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中予以披露,使報(bào)告使用者能夠全面理解評(píng)估報(bào)告,正確使用評(píng)估結(jié)論。e)評(píng)估報(bào)告可以根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的復(fù)雜程度、委托方的特殊要求,確定報(bào)告內(nèi)容的詳略程度。f)評(píng)估報(bào)告應(yīng)該明確報(bào)告的使用者,一般為委托方和國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。如評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定了其他評(píng)估報(bào)告使用者,應(yīng)當(dāng)在報(bào)告中明確表述。g)評(píng)估報(bào)告通常使用中文撰寫,需要同時(shí)出具外文評(píng)估報(bào)告的,以中文版為準(zhǔn)。h)評(píng)估結(jié)果一般以人民幣為計(jì)量幣種,需要使用外幣表示的,應(yīng)注明所使用幣種及與人民幣在估i)評(píng)估報(bào)告應(yīng)按照相關(guān)技術(shù)規(guī)程的要求披露日期信息,包括估價(jià)期日、評(píng)估結(jié)論使用有效期、評(píng)估報(bào)告提交日期等。j)評(píng)估成果的所有權(quán)屬于評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立項(xiàng)目評(píng)估成果保密制度,對(duì)外提供評(píng)估成果時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)范和準(zhǔn)則。A.1.2應(yīng)用公式P——待估林地價(jià)格;K,——使用年期修正系數(shù)。e)為正常交易實(shí)例或可調(diào)整為正常交易的實(shí)例;f)至少選擇3個(gè)可比實(shí)例。A.1.4.3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)A.1.4.4交易情況修正A.1.4.5期日修正Ke=Ip/IK:——期日修正系數(shù);A.1.4.6影響因素修正Iα—交易實(shí)例林地i因素指數(shù);n——影響因素個(gè)數(shù)。A.1.4.7使用年期修正Ky=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]K,——將比較實(shí)例年期修正到待估林地使用年期m——待估林地的使用年期;A.1.4.8測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格A.2收益還原法A.2.1基本原理將待估林地未來(lái)各期正常年純收益(地租),以適當(dāng)?shù)倪€原率還原,從而估算出待A.2.2應(yīng)用公式P=a/r………………(A.8)A.2.4估價(jià)步驟A.2.4.1收集與待估林地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料A.2.4.2測(cè)算年總收益A.2.4.3測(cè)算年總費(fèi)用年總費(fèi)用是指待估林地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。在確定年總A.2.4.4測(cè)算年純收益A.2.4.5確定林地還原率a)租售比法(市場(chǎng)提取法);A.2.4.6計(jì)算收益價(jià)格A.3剩余法A.3.2應(yīng)用公式P=P?-P?-P.P——待估林地的價(jià)格;A.3.3適用范圍A.4成本逼近法P=E?+Ea+T+R?+R?+R?E——土地取得費(fèi);T——稅費(fèi);A.4.4.3確定各項(xiàng)稅費(fèi)中國(guó)人民銀行公布的貸款利息率確定,土地開(kāi)發(fā)期為1年以內(nèi)的利息率按單利計(jì)算,開(kāi)發(fā)期超過(guò)1年的A.4.4.6確定林地增值收益公式見(jiàn)式(A.12):K,——年期修正系數(shù)。K,——年期修正系數(shù);1)當(dāng)林地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定且與地價(jià)內(nèi)涵的年期一A.5基準(zhǔn)地價(jià)修正法A.5.1適用范圍,一宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和;K,——年期修正系數(shù)。A.5.2.2估價(jià)步驟K?,K?,…,K——分別為待估林地第1,2,…,n個(gè)因素的修正系數(shù)。A.5.3定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法(規(guī)范性)草地價(jià)格評(píng)估方法B.1市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理,將待估草地與近期市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生交易的類似草地進(jìn)行比較,并對(duì)類似草地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正,以此估算待估草地價(jià)格的方法。B.1.2應(yīng)用公式市場(chǎng)比較法的基本公式見(jiàn)式(B.1):P=P?×K.×K?×Kn×Ke×K,×Ky……P——待估草地價(jià)格;K?!灰浊闆r修正系數(shù);K——交易期日修正系數(shù);K?——自然因素修正系數(shù);K?!鐣?huì)經(jīng)濟(jì)因素修正系數(shù);K;——特殊因素修正系數(shù);K,——使用年期修正系數(shù)。B.1.3適用范圍市場(chǎng)比較法適用于草地市場(chǎng)交易比較活躍的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估草地的價(jià)格外,還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。B.1.4估價(jià)步驟B.1.4.1比較交易實(shí)例收集與選擇比較交易實(shí)例收集與選擇要求以及調(diào)查內(nèi)容如下。a)比較交易實(shí)例收集與選擇要求如下:1)首選與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)的實(shí)例,次選處于鄰近地區(qū)或類似地區(qū)的實(shí)例;3)價(jià)格類型相同或可比;4)成交日期與估價(jià)期日接近;5)為正常交易案例或調(diào)整為正常交易的案例;6)至少選擇3個(gè)可比較實(shí)例。b)交易實(shí)例收集與調(diào)查內(nèi)容如下:B.1.4.2建立價(jià)格可比基礎(chǔ)B.1.4.3交易情況修正B.1.4.4期日修正計(jì)算修正系數(shù)。影響因素根據(jù)本文件7.2中相關(guān)規(guī)定和估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例的具體條件確Ky=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]B.1.4.7確定待估草地的比準(zhǔn)價(jià)格b)加權(quán)算術(shù)平均法;B.2收益還原法B.2.1基本原理收益還原法是將待估草地未來(lái)各期正常年純收益(地租),以B.2.2應(yīng)用公式P=a/rB.2.3適用范圍B.2.4估價(jià)步驟年總收益時(shí)可根據(jù)待估草地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式,進(jìn)行具體分析。分析方法如下:a)待估草地為直接經(jīng)營(yíng)方式的,用草產(chǎn)品或畜產(chǎn)品出售的年收入作為年總收益,在測(cè)算總收益時(shí)應(yīng)考慮牧草生長(zhǎng)期、牲畜生長(zhǎng)期、出欄率等,收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3年~5年的客觀b)待估草地為租賃經(jīng)營(yíng)的,用草地年租金收入及保證金或押金的利息收入作為年總收益。租金收入及保證金或押金的利息收入,是指草地被其產(chǎn)權(quán)擁有者用于出租時(shí),每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息;客觀租金根據(jù)實(shí)際租金水平考慮評(píng)估期日當(dāng)?shù)卣5氖袌?chǎng)租金水平進(jìn)行分析計(jì)算;保證金或押金的利息按其數(shù)量及評(píng)估期日中國(guó)人民銀行的1年期定期存款利息率進(jìn)行計(jì)算。B.2.4.2年總費(fèi)用的分析計(jì)算年總費(fèi)用是指待估草地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。在確定年總費(fèi)用時(shí)根據(jù)待估草地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式,進(jìn)行具體分析。分析方法如下:a)待估草地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的,用草地維

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