房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)知識

房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)知識第一部分房地產(chǎn)行業(yè)知識銷售代表的工作內(nèi)容一個銷售代表，實際上在工作中扮演著多重的角色。他的工作內(nèi)容涵蓋比較廣，銷售工作要求達(dá)到的成果也是多角度的。1、銷售代表最直接的工作是銷售，要能成功地推銷公司的產(chǎn)品。2、銷售代表的橋梁作用：（1）是公司與客戶之間的橋梁，不僅要把公司的經(jīng)營理念和產(chǎn)品宣傳推薦給客戶，還要將客戶的意見及時反饋給公司。（2）銷售代表是公司和市場之間的橋梁，公司產(chǎn)品通過銷售代表流向市場，市場也通過銷售代表了解、接受公司產(chǎn)品。銷售代表要能收集要能不斷收集市場信息，包括市場對公司產(chǎn)品的反饋，使公司不斷改進(jìn)，公司產(chǎn)品能更符合市場需要。（3）銷售代表是公司形象的代表，表現(xiàn)的是公司的精神風(fēng)貌。3、銷售代表是客戶購房的專業(yè)顧問。銷售代表要利用自己不斷學(xué)習(xí)掌握的全面專業(yè)知識為購房客戶提供咨詢和服務(wù)，細(xì)致耐心地想客戶推薦銷售的樓盤。4、銷售代表是服務(wù)行業(yè)的一員，要有良好的服務(wù)意識，能為客戶做好周到細(xì)致的服務(wù)。幫助客戶解決購房過程中遇到的各種困難。銷售代表的崗位職責(zé)1、按公司規(guī)定的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行銷售接待；2、負(fù)責(zé)本人客戶的簽約和回款；3、輔助客戶的購房貸款和預(yù)售登記手續(xù)；4、完整填寫客戶登記表格，為公司積累客戶資料；5、收集客戶和市場信息，并能歸納整理為自己和公司所用。6、按公司要求完成市場調(diào)研或其他工作；7、按公司要求參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和討論，并能通過學(xué)習(xí)和討論是自己不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；8、按公司要求認(rèn)真及時進(jìn)行工作統(tǒng)計和總結(jié)。銷售業(yè)務(wù)流程銷售業(yè)務(wù)流程按時間段和內(nèi)容分為接聽電話、接待來訪、成交簽約、售后服務(wù)四個方面。一、接聽電話的業(yè)務(wù)流程接聽電話的步驟為：1、開場白，自報家門。如：“您好，長島瀾橋?！?、解客戶的需要。如：“您有什么需要幫助的？”、“您想了解什么戶型的房子？”3、根據(jù)客戶需要做簡要推薦。4、詢問客戶了解項目的渠道。如：“您是怎么知道我們這個項目的呢？”如果客戶是通過廣告知道的，還要弄清楚是什么廣告、什么時間的。邀請客戶到現(xiàn)場。5、結(jié)束告別語。6、來電登記。接聽電話要簡單明了，如果客戶初步表現(xiàn)出對項目的興趣，就要盡量邀請客戶到現(xiàn)場面談。如果是市調(diào)電話或客戶表現(xiàn)的意圖不明顯，也不要不耐煩，但要長話短說，節(jié)省時間。來電登記一定要填寫清楚、完整，每天要對來電登記進(jìn)行統(tǒng)計。二、接待來訪的業(yè)務(wù)流程接待客戶來訪是銷售中的最重要的工作內(nèi)容，是和客戶最直接、最有效的接觸。接待中最需要注意的就是：銷售代表不是解說員。銷售過程是通過相互交流和溝通實現(xiàn)的。交流和溝通必須是雙向的。只要準(zhǔn)確、細(xì)致地了解客戶的需求之后才能有效地完成銷售，為客戶服務(wù)。初次接觸客戶是銷售過程中比較關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。一般講要實現(xiàn)三個目的：1、使客戶對產(chǎn)品有一定的認(rèn)識；2、使客戶對自己有初步的認(rèn)可；3、讓客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生初步的購買欲望。要讓客戶產(chǎn)生初步的購買欲望，首先還是要弄清客戶的需要，在此基礎(chǔ)上，通過解說或示范使客戶清楚地認(rèn)識到購買這個產(chǎn)品的好處：不僅能滿足，而且能一定限度上超過他的需要。1、開場白。2、帶客戶看模型和透視圖，帶客戶看模型時要解說三個方面的內(nèi)容：（1）開發(fā)商業(yè)績和背景（2）基地位置和周邊情況（3）小區(qū)整體規(guī)劃（4）產(chǎn)品設(shè)計理念和主要賣點。注：介紹設(shè)計理念和賣點要符合客戶的需要才能起到最佳效果。所以要事先了解到客戶的需求。3、戶型介紹，參觀樣板間。參觀樣板間時要介紹戶型的朝向、采光、使用功能、銷售面積、設(shè)計理念；還要介紹設(shè)備、建材和裝修標(biāo)準(zhǔn)。4、到接待區(qū)，給客戶發(fā)放資料、名片、服務(wù)監(jiān)督卡，為客戶解說。解說中要對客戶重點詢問和答疑。力爭最大限度了解客戶需要，并盡最大努力為客戶服務(wù)。5、選定戶型。要根據(jù)公司的銷售安排和客戶需要推薦戶型，爭取用最短的時間幫客戶選定戶型，以便進(jìn)行后續(xù)的工作。6、價格和購房程序的洽談。7、送客。填寫客戶來訪登記表。三、成交簽約的業(yè)務(wù)流程成交簽約的業(yè)務(wù)流程如下：1、小定：簽訂臨時購房定單，收取小定金，開立收據(jù)。2、大定：補(bǔ)足大定金，簽訂購房定單，開立收據(jù)。（大定時要請客戶填寫客戶調(diào)查表）3、簽訂《北京市商品房買賣合同》和補(bǔ)充協(xié)議。4、辦理預(yù)售登記。（交印花稅）5、辦理銀行或公積金住房貸款。6、辦理過戶和賣契（交契稅和交易手續(xù)費）7、辦理個人房地產(chǎn)證。（如是購房貸款，領(lǐng)取房地產(chǎn)證后需要辦理抵押登記）四、營銷服務(wù)的業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)行業(yè)是所生產(chǎn)的產(chǎn)品不僅僅是房子，它能給客戶創(chuàng)造的是良好的生活品質(zhì)。好的生活品質(zhì)和服務(wù)是分不開的。房地產(chǎn)正在進(jìn)入服務(wù)的時代。只有一貫注重服務(wù)的作用，一貫提供優(yōu)良的服務(wù)，才能樹立公司形象，培養(yǎng)公司忠實客戶。這就是營銷服務(wù)的意義所在。營銷服務(wù)的業(yè)務(wù)流程主要有以下幾個方面：1、客戶登記表客戶下小定之后請客戶協(xié)助填寫客戶登記表。記錄客戶職業(yè)、住址、收入水平、購房原因、產(chǎn)品建議等。2、客戶滿意度調(diào)查表客戶在簽署正式契約后請客戶協(xié)助填寫客戶滿意度調(diào)查表。記錄客戶對項目產(chǎn)品、銷售手段、現(xiàn)場氛圍、銷售人員的服務(wù)等，請客戶對產(chǎn)品和服務(wù)的不足提出意見和建議。3、情況通報利用通信、通話、電子郵件等方式和簽約客戶保持經(jīng)常性的聯(lián)系，及時向客戶傳達(dá)項目進(jìn)展情況及其他相關(guān)信息，最少保證每月一次通信。（客戶通訊的方式）6、建立客戶信息反饋體系。能及時將客戶的投訴、建議等信息傳達(dá)給開發(fā)商，督促開發(fā)商及時改進(jìn)工作的不足，并盡快將處理結(jié)果反饋給客戶?，F(xiàn)代營銷認(rèn)為，客戶滿意程度是公司的成功、發(fā)展的基石?？蛻魸M意度在于他購買商品時的預(yù)期和實際所得的差距。如果沒有差距或?qū)嶋H比預(yù)期好，客戶就會有很好或更高的滿意度；反之，客戶會沒有或較少有滿意度?？蛻魧δ硞€公司的產(chǎn)品和服務(wù)形成較高的滿意度之后，就會成為該公司的忠實顧客，甚至可以拒絕其他公司的低價誘惑，繼續(xù)選擇該公司的產(chǎn)品或服務(wù)。而研究表明，客戶更換產(chǎn)品的原因有68%是因為服務(wù)，只有32%是因為產(chǎn)品本身。所以，服務(wù)在現(xiàn)代營銷中是至關(guān)重要的。這就是我們?yōu)槭裁匆龊梅?wù)的原因所在。但我們的地位比較微妙。在開發(fā)商和客戶之間，我們是他們的橋梁，要很好地幫助兩者實現(xiàn)溝通。但無論開發(fā)商還是購房的客戶又都是我們公司的客戶，我們又需要為兩者都做好服務(wù)。在培養(yǎng)購房客戶滿意度的時候，有一個需要引起注意的問題。銷售代表在推薦產(chǎn)品的過程中一定不能私下承諾客戶開發(fā)商不能做到的事情，使客戶在期望和實際所得之間產(chǎn)生差距。五、購房流程北京人購房流程1、訂房：客戶確定戶型及房號后，持本人身份證及訂金（人民幣或支票）到售樓處簽訂認(rèn)購書，此認(rèn)購書一式三份，客戶、銷售副總監(jiān)、財務(wù)各執(zhí)一份。2、簽約：（1）所需證件：身份證、戶口簿復(fù)印件及人名章（正規(guī)方章）認(rèn)購書原件。（2）簽訂正式合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。（3）簽訂正式合同時應(yīng)根據(jù)付款方式支付首期房款。3、填寫《個人申請購買商品房登記表》，同時交納印花稅（總房款0.5‰）4、如客戶需要以按揭形式付款，則同時應(yīng)提供有關(guān)證件及相關(guān)材料，詳見“按揭流程”。5、雙方簽訂正式合同后由賣方持正式合同到房地產(chǎn)所在房管部門做備案登記。6、如購房人有事不能親自到售樓處簽訂《認(rèn)購書》或正式合同時，須請他人代理，代理人須持代理人身份證復(fù)印件及授權(quán)委托書（授權(quán)委托書應(yīng)有雙方身份證復(fù)印件及雙方簽章，并經(jīng)法定公證部門公證）。注：（1）如客戶采用一次性付款的方式，則正式合同登記備案后客戶持原件正本一份。（2）如客戶采用按揭付款的方式，則正式合同登記備案后客戶持正本的復(fù)印件一份，正本的原件將抵押在貸款銀行。（3）如購房者未成年，則需提交戶口所在地公安機(jī)關(guān)出具的法定監(jiān)護(hù)人證明，并由監(jiān)護(hù)人代簽合同外地人在京購房流程1、外地人在京購房所需相關(guān)證件：身份證、暫住證原件，要求證件真實有效2、訂房：客戶確定戶型及房號后，持本人身份證及訂金（人民幣或支票）到售樓處簽訂認(rèn)購書，此認(rèn)購書一式三份，客戶、銷售副總監(jiān)、財務(wù)各執(zhí)一份。3、客戶到售樓處簽訂正式的《商品房買賣合同》，并根據(jù)付款方式向開發(fā)商支付房款及印花稅0.5‰。4、辦理外地人在京購房手續(xù)（1）持本人的身份證、暫住證原件，到北京市房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取《外地人在京購房批準(zhǔn)通知單》，獲得申請批號（2）在獲得申請批號后的七個工作日內(nèi)，撥打電話168998518查詢審批情況，批準(zhǔn)后您將領(lǐng)取北京市房地產(chǎn)管理委員會頒發(fā)地《外地人在京購房批準(zhǔn)通知單》。同時交納3‰的外地人在京購房的手續(xù)費，5、簽訂正式合同后客戶持本人身份證、暫住證原件及復(fù)印件和《商品房買賣合同》正本一份，到房地局辦理產(chǎn)權(quán)通知書。具體辦理過程：（1）客戶需攜帶購房契約正本、《外地人在京購房批準(zhǔn)通知單》、身份證、暫住證復(fù)印件及交納代理服務(wù)費。（房屋總價的3‰）。（2）憑《外地人在京購房批準(zhǔn)通知單》，讓辦事員審核自己的姓名及審批情況。（3）持交易中心辦事人員出具的銀行進(jìn)帳單到隔壁銀行交款。（4）回到交易中心，憑銀行收款憑證換發(fā)票及《產(chǎn)權(quán)通知單》。6、持產(chǎn)權(quán)通知書和合同正本到售樓處交于開發(fā)商，由其去辦理預(yù)售登記手續(xù)。注：如委托他人辦理時，須準(zhǔn)備受托人的身份證復(fù)印件兩份及用鋼筆或簽字筆寫的授權(quán)委托書一式兩份，并附上雙方身份證復(fù)印件及人名單。購房商業(yè)貸款流程及需要提交的材料和相關(guān)收費1、貸款申請人的基本條件（1）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入。（2）個人資信狀況良好。（3）18歲以上，60歲以下的有完全行為能力的自然人。2、應(yīng)提交文件及要求（1）身份證、戶口簿復(fù)印件外地人需提交身份證、暫住證復(fù)印件。如夫妻雙方共同申請貸款，則另需提交結(jié)婚證。（2）最高學(xué)歷證明書復(fù)印件及職稱復(fù)印件。（3）《北京市房地產(chǎn)銷售契約》正本及合同復(fù)印件。（4）首付款發(fā)票復(fù)印件。（5）職業(yè)及收入證明，收入證明格式見銀行監(jiān)制的格式文本，同時需加蓋所在單位公章或財務(wù)章。（6）公司營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（注：復(fù)印件上應(yīng)有當(dāng)年的年檢章）。（7）其他資產(chǎn)證明復(fù)印件包括：存單、債券、股票、自有車輛行駛證自有房產(chǎn)證明。（8）一寸照片2張（夫妻雙方）。（9）外地人需提交《外省市個人在京購房批準(zhǔn)通知單》。注：以上材料復(fù)印件均需用A4復(fù)印件一式兩份。原件經(jīng)律師審核與復(fù)印件無誤后退還申請人。3、辦理流程（1）借款人到開發(fā)商處，交納訂金，簽訂購房合同。（2）將上述相關(guān)材料提交給銀行指定的律師事務(wù)所。（3）律師根據(jù)個人身份和資信狀況，受理后出具《法律意見書》提供交銀行。（4）在律師處簽訂借款合同，抵押合同及貸款申請表。（5）銀行通知客戶持本人有效證件（身份證）及人名章，到銀行辦理借款、抵押手續(xù)同時到保險公司購買房屋保險。以及其他相關(guān)手續(xù)。（6）銀行將所貸款金額直接劃入開發(fā)商賬戶。（7）借款人到開發(fā)商處領(lǐng)取按揭發(fā)票。（8）借款人自銀行放款的當(dāng)月開始還款，借款人應(yīng)提前在還款賬戶內(nèi)存入足夠的還款額，由借款人授權(quán)銀行無折代扣自動轉(zhuǎn)賬，（扣款后的存折余額不得低于10元）。4、收款標(biāo)準(zhǔn)：（1）借款人申請貸款應(yīng)向銀行指定律師事務(wù)所及保險公司交納律師費和保險費。（2）律師費為申請貸款的3‰。（3）保險費=房款總價×5.6‰×貸款年限系數(shù)（建行）（貸款年限系數(shù)詳見保險系數(shù)表）辦理公積金貸款的程序1、客戶選定戶型及房號后，持有效證件（身份證）及定金到售樓處簽訂認(rèn)購書。2、拿與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書向單位房改部門咨詢相關(guān)辦理程序。3、申請人首先應(yīng)查詢其單位交公積金的賬號及交存地點，個人的交存金額，具體公積金辦理機(jī)構(gòu)（具體公積金辦理機(jī)構(gòu)包括北京市住房資金管理中心歸集部和各分中心）。4、向住房資金管理中心提交申請。領(lǐng)取并填寫北京市住房資金管理中心提供的《個人住房委托貸款申請表》，其內(nèi)容包括：（1）借款申請人基本情況、擬購房情況、個人財產(chǎn)情況、配偶或其同申請人基本情況。（2）本表所需證明文件：有效身份證、戶口本、以配偶為共同申請人時應(yīng)提交結(jié)婚證復(fù)印件。（3）與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書或購房合同。（4）借款人所在單位同意貸款的單位簽章及收入情況證明。5、將上述資料送住房資金管理中心初審，初審內(nèi)容包括：（1）住房資金管理中心對申請人提交的申請及上述各項文件進(jìn)行初審。（2）對房屋產(chǎn)權(quán)情況、物業(yè)價格、購房合同的公平合理性進(jìn)行評估。（3）借款人需到房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行抵押物審核評估，評估時所需材料及費用如下：①《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款》抵押物審核評估通知單。②借款個人與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書或購房合同。③開發(fā)商提供的五證復(fù)印件：即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《北京市商品房銷售許可證》等。④借款人需向房地產(chǎn)評估事務(wù)所繳納評估費。（4）五天之內(nèi)房地產(chǎn)評估事務(wù)所應(yīng)提出該項目《抵押物審核評估意見書》內(nèi)容包括評估總值、房屋單價，抵押風(fēng)險率，最高抵押貸款額。（5）經(jīng)住房資金管理中心復(fù)審后，市住房管理中心簽發(fā)《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托款承借書》，承諾在借款人簽訂購房合同并辦妥房屋保險手續(xù)后，為其提供擔(dān)保貸款及貸款額度，貸款年限。（6）借款人憑《貸款承諾書》到開發(fā)商處簽訂正式購房合同。6、受托銀行調(diào)查核實受托銀行接到市住房管理中心提供的調(diào)查通知單，承諾書，正式購房合同，評估意見借款申請表等，經(jīng)過核實調(diào)查后出具調(diào)查意見。主要核實包括：（1）購房行為是否合法。（2）抵押物或質(zhì)押物是否符合要求。（3）收入情況是否可以償還貸款本息。（4）有保證人的，調(diào)查保證人的意愿及是否有保證資格。7、北京住房管理中心審批后簽訂委托合同。資金管理中心根據(jù)貸款銀行意見，對貸款進(jìn)行審批，審批同意后，資金管理中心即與受托銀行簽訂《委托貸款合同》，由資金管理中心簽發(fā)《委托貸款通知單》。8、簽訂借款合同及附屬合同根據(jù)委托合同，貸款銀行與借款人簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款借款合同》及相關(guān)附屬合同。（1）方式一：采取抵押加保證擔(dān)保的，須簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款保證合同》。（2）方式二：采取抵押擔(dān)保同時購買綜合保險的，須簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款抵押合同》，與太平洋公司簽訂保險合同，以上兩項借款人在未得到貸款前，還須與貸款銀行，售房單位簽訂《房屋所有權(quán)證收押合同》。注：售房單位在辦理完借款人的產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)直接將產(chǎn)權(quán)證通知貸款銀行收押。（3）方式三：采取質(zhì)押擔(dān)保的，須簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款質(zhì)押合同》。9、劃撥貸款借款合同雙方簽字蓋章后生效，北京市住房資金管理中心歸集部為借款人在貸款銀行設(shè)立一貸款專戶，并將貸款資金劃入委托貸款專戶。10、銀行放款受委托銀行向借款人簽發(fā)月還款表，再由貸款銀行以轉(zhuǎn)賬方式劃入開發(fā)商賬戶內(nèi)。注：上程序大約需要一個月的時間。購房組合貸款申請程序組合貸款是由住房資金管理中心運用政策性住房資金、商業(yè)銀行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放，用于購買同一套自住普通住宅個人購房抵押貸款的總稱。其優(yōu)點在于：1、只要是公積金交存人，便可申請組合貸款，大大增加了貸款面；2、合貸款的利率是加權(quán)平均率，要小于商業(yè)性貸款利率，減輕了貸款人債務(wù)包袱；3、增加了貸款額度。單靠公積金很難買下一套房子，借款人可在充分利用公積金貸款的基礎(chǔ)上，用商業(yè)性貸款補(bǔ)齊所差余額；4、組合貸款的推進(jìn)可以加快住房分配從實物向貨幣轉(zhuǎn)化，促進(jìn)個人住房貸款的推行。申請組合貸款的借款人應(yīng)同時符合《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款辦法》及《中國建設(shè)銀行個人住房貸款辦法》中有關(guān)貸款對象和貸款條件的規(guī)定。具體辦理程序如下：（1）借款人首先向市住房資金管理中心提出申請，并提供相關(guān)資料。（2）由住房資金管理中心進(jìn)行初審，初審?fù)ㄟ^后，由市住房資金管理中心填制《委托調(diào)查通知單》，《委托調(diào)查通知單》內(nèi)明確了貸款的數(shù)額、期限并注明“組合貸款”字樣。（3）受托銀行接到北京市住房資金管理中心《委托調(diào)查通知單》及相關(guān)材料后，要求借款人填寫《個人住房貸款借款申請表》。（4）由受托銀行對借款申請人進(jìn)行貸前調(diào)查，一般銀行會委托律師事務(wù)所進(jìn)行貸款審查，借款人按借款金3‰繳納律師費。（5）十天后律師事務(wù)所將《個人住房擔(dān)保貸款審查資料》調(diào)查結(jié)果交與受托銀行。（6）受托銀行將調(diào)查結(jié)果通知住房資金管理中心。（7）住房資金管理中心審查后簽發(fā)《委托通知單》。（8）受托銀行與住房資金管理中心簽訂《委托貸款委托合同》。（9）受托銀行憑《委托貸款委托合同》和《委托貸款通知單》與借款人簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款借款合同》和《中國建設(shè)銀行北京分行個人住房貸款借款合同》及相應(yīng)的貸款擔(dān)保合同。（10）銀行審批同意，簽發(fā)《貸款審批表》后放款，將商業(yè)性貸款全款與政策性貸款金額同時一次性轉(zhuǎn)入開發(fā)商專戶內(nèi)。在申請組合貸款時，應(yīng)注意以下事宜：*組合貸款合同的生效日應(yīng)為同一天，貸款期限應(yīng)相同。*盡管公積金貸款可以為房屋總價款的90%，但組合貸款的貸款總額不得超過所購房屋價款的70%。*公積金貸款與商業(yè)性貸款原則上比例為1：1，但根據(jù)借款人的還款能力和貸款需求，公積金貸款不足部分，一般都可以由商業(yè)性貸款補(bǔ)足。*組合貸款利率分別按政策性貸款利率、商業(yè)性貸款利率分別執(zhí)行，貸款銀行同時開設(shè)兩種賬戶進(jìn)行核算。*組合貸款中商業(yè)性貸款和公積金貸款購買一份購房綜合保險即可，其中辦理商業(yè)性貸款不必像現(xiàn)在的按揭貸款需向銀行提供第三方保證擔(dān)?；蛸|(zhì)押擔(dān)保以代替暫時停辦的保證保險。*組合貸款出現(xiàn)風(fēng)險時，貸款銀行處理抵押物或質(zhì)物，或向保證人求償所得款項時先清償公答金貸款本息。房地產(chǎn)的抵押、轉(zhuǎn)讓（過戶）房地產(chǎn)抵押1、房地產(chǎn)抵押是指抵押人用其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2、如訂立抵押貸款合同后抵押人要保證按期清償本金及利息，并將房地產(chǎn)全價作為擔(dān)保。3、房地產(chǎn)的抵押權(quán)設(shè)立后，并不轉(zhuǎn)移其所有權(quán)和使用權(quán)。房屋仍然由抵押人占有和使用，同時抵押權(quán)人（銀行）也不用管理房屋。因此對于雙方來說都沒有額外的負(fù)擔(dān)。4、根據(jù)我國法律規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押合同自登記之日起生效。5、為什么要做抵押登記手續(xù)。（1）為了保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。由于房地產(chǎn)抵押后并不轉(zhuǎn)移占有和使用權(quán)，這種權(quán)利只有經(jīng)過權(quán)屬登記，記載于政府的戶籍，才能使這一權(quán)利得到有效的保護(hù)。（2）對于抵押人來說，辦理抵押登記對于抵押房地產(chǎn)的部位、數(shù)量、期限都經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)，可以避免日后可能發(fā)生的爭議。（3）對于抵押權(quán)人來說，可以了解到抵押物的實際情況以免受騙上當(dāng)。6、房地產(chǎn)抵押應(yīng)注意事項（1）借款人以所購自住住房作為貸款抵押物的必須將全部住房價值全額用于貸款抵押。（2）以房地產(chǎn)作抵押物的抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并到房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押登記。（3）抵押人對設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)，并隨時接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。（4）對設(shè)定的抵押物未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得擅自處置。（5）抵押合同至借款人還清個人全部貸款本息時終止，解除抵押權(quán)人時應(yīng)到房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。按揭按揭的來源“按揭”這一詞來源“港、澳、臺”地區(qū)地方方言按揭的含義有廣義和狹義之分。廣義：按揭是指任何形式的質(zhì)押（即不動產(chǎn)的抵押）。狹義：按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款（抵押人）名下。按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（住宅）。按揭的優(yōu)點：1、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者提前買房有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司加快資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤。加快房屋的銷售速度。2、對于購房者來說，減輕因購房帶來的資金壓力，能夠輕松的買到自己比較滿意的房屋。3、對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。而直接向購房者發(fā)放貸款，購房者將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款要低于房價，購房者自己需投入一筆資金用以購買房屋，又由于購房者將所購的房屋作為抵押，所以還貸的可能性得到充分的保證。房地產(chǎn)抵押與按揭的區(qū)別一、按揭與抵押在法律規(guī)定上有所不同1、按揭過程中轉(zhuǎn)變了房屋所有權(quán)人。2、抵押貸款不改變房屋所有權(quán)人。二、貸款目的不同1、按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險盡可能多的借得款項。按揭受益人是所有權(quán)人。2、按揭人的目標(biāo)指向和按揭是同一的借款的目的是購房，取得產(chǎn)權(quán)。3、抵押的目的不是為了取得抵押物而是為了其他目的而貸款。三、運做程序上不同1、按揭貸款是在未取得房產(chǎn)證的情況下進(jìn)行的一般情況是先辦理他項產(chǎn)權(quán)證抵押擔(dān)保，待還清貸款后產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商轉(zhuǎn)給按揭人。2、抵押申請應(yīng)憑土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理。四、抵押與按揭牽涉當(dāng)事人不同1、按揭當(dāng)事人有：按揭人、按揭收益人、按揭擔(dān)保人。2、抵押當(dāng)事人有：抵押人、抵押權(quán)人。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣，贈與或者通過其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以上幾點：1、出賣者要擁有該房屋的所有權(quán)，并有處置這一房產(chǎn)的權(quán)利。2、沒有禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)限制。3、該房產(chǎn)沒有設(shè)定抵押權(quán)。4、該房產(chǎn)無共有人或共有人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、房屋交付后，在合同約定時間內(nèi)，買賣雙方到房地產(chǎn)所在的房地房管部門辦理立契過戶手續(xù)。2、買賣雙方持身份證、戶口本、買賣合同等有關(guān)文件、證明到房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易所進(jìn)行登記。3、交易所在雙方登記后，將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)行審核，并向副總監(jiān)部門報批，等報批通過后，再通過買賣雙方到交易所辦理過戶手續(xù)。4、買賣雙方在接到通知后，攜帶身份證、戶口本、圖章等材料同時到交易所，在繳納了契稅及相關(guān)費用后，就辦妥了立契過戶手續(xù)，作為證明，交易所會給買方發(fā)《房屋契約》，并將有關(guān)文件送到市房地局或各區(qū)縣房地局。5、制證發(fā)放以上程序中如購房者購買的是商品房則上述手續(xù)可由開發(fā)商（賣方）代為辦理，買方需要提供相關(guān)證件及稅費。具體相關(guān)材料及收費標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）身份證、戶口本復(fù)印件（外地人需提供暫住證復(fù)印件）（2）人名章（正規(guī)方章）（3）過戶交易手續(xù)費：120平米以下1000元，買賣雙方各付一半。（4）契稅：120平米以下總房款2%（由買方負(fù)擔(dān)）120平米以上的部分總房款4%（由買方負(fù)擔(dān)）（5）公共維修基金，總房款的2%（由買方負(fù)擔(dān)）（6）測繪費：30元/戶（7）登記費：0.3元/平米（8）工本費：6-15元/戶第二部分住宅知識住宅的結(jié)構(gòu)有哪幾種形式住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架（如房屋的梁柱、承重墻等），其作用是保證住宅在使用期限內(nèi)，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔(dān)起來，同時在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進(jìn)深以及組合方式的不同，相應(yīng)采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分的。一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式：（1）磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)，又稱鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)。因為磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚，所以磚的形狀及強(qiáng)度就決定了房屋的強(qiáng)度?？梢赃@樣說，磚的形狀越規(guī)則，砂漿的強(qiáng)度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強(qiáng)度就越高，房屋的耐用年限就越長。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點主要表現(xiàn)在：①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對施工場地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運用得最為普遍。（2）磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。這種結(jié)構(gòu)的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，并且施工工藝簡單，材料也比較單一。不過，它的耐用年限短，設(shè)施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結(jié)構(gòu)具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，室內(nèi)活動空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑依其施工方式的不同可分為：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與預(yù)制裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類。1、什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？答：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。2、什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？答：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。3、什么是單元式住宅？答：單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。4、什么是公寓式住宅？答：公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。5、什么是花園式住宅？答：花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。6、什么是躍層式住宅？答：躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。優(yōu)點是：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。7、什么是復(fù)式住宅？答：復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個1．2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3．3米，而一般躍層式為5．6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。優(yōu)點是：①平面利用系數(shù)高，通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50％—70％；②戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價；③上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。不足在于：①復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)采光較差；②層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1．2米，很難充分利用；③由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。目前，這種住宅的設(shè)計正在不斷改進(jìn)，由于其精巧實用，價格較低，仍有廣闊的市場前景。8、什么是住宅的層高和凈高？答：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在2．8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。9、什么是住宅的進(jìn)深？答：住宅進(jìn)深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大，在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進(jìn)深過大，就使住宅成為狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。不過，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。10、什么是住宅的開間？答：住宅開間即住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為3．0—3．9米。規(guī)定較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。住宅使用面積住宅房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。住宅套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和；各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。套內(nèi)使用面積計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和；2．躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；3．煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入使用面積；4．室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算，有復(fù)合保溫層，按復(fù)合保溫層表面尺寸計算；5．利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1．20米的空間不計算使用面積；凈高在1．20～2．10米的空間按1／2計算使用面積；凈高超過2．10米的空間全部計入使用面積；6．坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨計算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)套型按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于以下的規(guī)定：一類住宅，居住空間2個，使用面積34平方米；二類住宅，居住空間3個，使用面積45平方米；三類住宅，居住空間3個，使用面積56平方米；四類住宅，居住空間4個，使用面積68平方米。上述使用面積均未包括陽臺面積。套內(nèi)空間應(yīng)符合下列要求：臥室與起居室。（1）臥室之間不應(yīng)穿越，臥室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定，雙人臥室為10平方米；單人臥室為6平方米；兼起居的臥室為12平方米。（2）起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于12平方米。（3）起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于3米。（4）無直接采光的廳，其使用面積不應(yīng)大于10平方米。廚房。（1）廚房的使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：一類和二類住宅為4平方米；三類和四類住宅為5平方米。（2）廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。（3）廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長不應(yīng)小于2．10米。（4）單排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于1．50米；雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于0．90米。衛(wèi)生間。（1）每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，第四類住宅宜設(shè)2個或2個以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應(yīng)配置三件衛(wèi)生潔具，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為3平方米；設(shè)便器、洗浴器二件衛(wèi)生潔具的為2．50平方米；設(shè)便器、洗面器二件衛(wèi)生潔具的為2平方米；單設(shè)便器的為1．10平方米。（2）無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房。（3）衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層，可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層；并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。（4）套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置。墻建筑物室內(nèi)外及室內(nèi)之間垂直分隔的實體部分是墻。墻與基礎(chǔ)相連，因此也可以說墻是基礎(chǔ)的延伸。由于墻所在的位置、作用和采用的材料不同而具有不同的類型。按在平面所處的位置分類，墻可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于建筑四周的墻稱為外墻，其中位于建筑兩端側(cè)面的墻稱為山墻。凡位于建筑物內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。按建筑物承重情況分，墻分為承重墻和非承重墻，凡直接承受外來荷載的墻稱承重墻，凡不承受外來荷載僅承受自身重量的墻稱非承重墻。按墻體所采用的材料和構(gòu)造方式分，有磚墻、砌塊墻、幕墻、復(fù)合墻、混凝土墻、大型墻板等。由于墻體具有承重和圍護(hù)的雙重作用，因墻體不僅需要有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性，而且要求具有保溫、隔熱、隔聲、防風(fēng)、防水等能力。墻體的厚度及所選擇的材料應(yīng)滿足上述要求，且符合有關(guān)規(guī)范的要求。在建筑設(shè)計中墻體的材料選擇應(yīng)根據(jù)不同的要求因地制宜的選用。一般內(nèi)隔墻應(yīng)選用輕質(zhì)高強(qiáng)、有良好的隔聲、防火、防水性能的材料，且有良好的經(jīng)濟(jì)性。外承重墻一般多為磚墻和混凝土材料。不承重外墻常常采用輕質(zhì)、保溫隔熱性能良好、具有一定強(qiáng)度和良好的防水防腐蝕和耐久性好的材料。玻璃幕墻懸掛在建筑主體結(jié)構(gòu)上以玻璃為主要材料的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)稱為玻璃幕墻。玻璃幕墻一般由金屬框格、玻璃、連接固定件、裝修件、密縫材等五個部分組成。金屬框有豎框、橫框之分，起骨架和傳遞荷載作用。玻璃有單層、雙層、中空玻璃，起采光、通風(fēng)、保溫、隔熱等圍護(hù)作用。連固件有預(yù)埋件、轉(zhuǎn)接件、連接件、支承用材等，在幕墻與主體結(jié)構(gòu)之間以及幕墻元件與元件之間起連接固定作用。裝修件包括后襯板（墻）、扣蓋件及窗臺、樓地面、踢腳、頂棚等構(gòu)部件，起密閉、裝修、防護(hù)等作用。密縫材有密封膏、密封帶、壓縮密封件等等，起密閉、防水、防火、保溫、絕熱等作用。玻璃幕墻在設(shè)計時必須滿足以下要求：1．和剛度要求。2．滿足溫度變形和結(jié)構(gòu)構(gòu)件變形要求。3．滿足圍護(hù)功能要求。4．防止“熱橋”產(chǎn)生。5．滿足防火要求。6．美觀、經(jīng)濟(jì)、耐久、易維修、易清潔。7．滿足水密性、氣密性、保溫性、隔聲性、強(qiáng)度、剛度、防火等性能指標(biāo)的要求。屋頂是建筑物最上層與室外分隔的外圍護(hù)構(gòu)件，屋頂可以起到抵抗雨、雪、防日曬、防寒、隔熱等作用。屋頂一般分為坡屋頂和平屋頂兩大類。坡屋頂?shù)奈菝娉２捎猛?，瓦有粘土瓦、水泥瓦、琉璃瓦、金屬瓦、鋼絲網(wǎng)水泥大波瓦、石棉水泥瓦、玻璃鋼瓦等多種。坡屋頂?shù)奈菝嫫露戎饕獩Q定于屋面材料和排水兩方面因素。坡屋頂可以分為單坡、雙坡、四坡等形式。坡屋頂一般由承重結(jié)構(gòu)和屋面兩部分組成，其防水作用主要由屋面覆蓋材料完成，其保溫、隔熱作用可以在屋面層做保溫層，也可以在頂棚層上設(shè)保溫材料完成。坡屋頂還應(yīng)考慮隔熱和通風(fēng)等問題。南方地區(qū)屋頂表面受太陽直射，溫度很高。為防止屋面熱量傳到室內(nèi)，一般用屋頂?shù)耐L(fēng)空間起隔熱作用。屋頂?shù)耐L(fēng)與隔熱一種是把屋面做成雙層，屋檐設(shè)進(jìn)風(fēng)口，屋脊設(shè)出風(fēng)口，靠屋面通風(fēng)隔熱。另一種是在吊頂棚進(jìn)行通風(fēng)起到隔熱的作用。平屋頂以采用鋼筋混凝土屋面板為承重層。平屋頂排水分無組織排水和有組織排水兩種，采用無組織排水時，屋面伸出外墻形成挑檐，屋面的雨水經(jīng)挑檐自由落下。這種排水一般用于低層和次要建筑上。有組織排水是在屋面上做出排水坡度，有組織地把屋面上的水排到天溝或雨水口，然后經(jīng)雨水口排泄到地面或雨水管道內(nèi)。有組織排水又分為外排水和內(nèi)排水兩種形式。平屋頂防水常采用卷材防水和剛性防水等形式。無論采取何種防水材料，在設(shè)計、選材和施工時應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)范和要求，避免屋面滲漏現(xiàn)象發(fā)生。平屋頂還應(yīng)設(shè)置保溫層，保溫層一般設(shè)在屋頂結(jié)構(gòu)層與防水層之間。為了防止室內(nèi)水蒸汽滲入保溫層內(nèi)，一般在保溫層下設(shè)一道隔氣層。屋頂保溫材料應(yīng)采用輕質(zhì)，保溫性能好，吸水率小的材料。窗是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)中的一個部件，它除起到分隔、保溫、隔聲、防水、防火等作用外，主要的功能是采光、通風(fēng)和眺望等。窗由開啟部分和非開啟部分組成，有平開窗、推拉窗、旋窗等幾種形式。窗的大小尺寸一般根據(jù)采光通風(fēng)要求、結(jié)構(gòu)要求和建筑立面造型要求等因素決定。窗按材料分有木窗、鋁合金窗、塑料窗、鋼窗等幾種。由于保溫、隔聲的要求，窗分為單層、雙層、三層窗，北方寒冷地區(qū)多采用雙層窗。窗玻璃厚度與窗扇分格大小有關(guān)。分格面積較大的窗，應(yīng)選用較厚的玻璃。根據(jù)不同的使用要求玻璃還可選用磨砂玻璃、壓花玻璃、夾絲玻璃、鋼化玻璃、彩色玻璃、鍍膜玻璃、中空玻璃等。窗的形式在建筑立面造型上起到重要的作用，在滿足窗的使用要求基礎(chǔ)上，對窗的大小、形狀、位置進(jìn)行合理設(shè)計是搞好建筑立面設(shè)計的主要手段之一。門門主要起對建筑和房間出入口進(jìn)行封閉和開啟作用，有時也兼通風(fēng)或采光等輔助作用。因此要求門開啟方便、關(guān)閉緊密、堅固耐用。門的形式有平開門、彈簧門、推拉門、折疊門、轉(zhuǎn)門、上翻門、卷簾門等多種。按其組成材料分木門、鋼門、鋁合金門、塑料門、鋼木組合門、玻璃門等。門的位置、數(shù)量、大小、形式和材料選用主要由使用和安全防火等要求決定。門的位置和開啟方向的設(shè)計會影響人的使用和家具布置，尤其在住宅等居住建筑中更為重要。手動開啟的大門扇應(yīng)有制動裝置，推拉門應(yīng)有防脫軌的措施。雙面彈簧門應(yīng)在可視高度部分裝有透明玻璃。旋轉(zhuǎn)門、電動門和大型門的鄰近應(yīng)另設(shè)普通門。開向疏散走道及樓梯間的門扇開足時，不應(yīng)影響走道及樓梯平臺的疏散寬度。樓梯多層建筑中作為垂直交通之一的建筑構(gòu)件，它由連續(xù)的梯段和休息平臺和圍護(hù)欄桿所組成。人流較多和超過一定層數(shù)的建筑，一般設(shè)有自動扶梯和電梯作為主要的垂直交通，但在這種建筑中也應(yīng)設(shè)置樓梯。樓梯的數(shù)量、位置和樓梯間的形式可根據(jù)不同的使用要求和有關(guān)設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計。一般樓梯的寬度按每股人流寬0.55＋（0～0.15）米的人流股樓確定，并不應(yīng)少于兩股人流。樓梯在改變方向時，其平臺扶手處最小寬度不應(yīng)小于梯段的寬度。每個梯段的踏步數(shù)一般不應(yīng)超過18級，亦不應(yīng)少于3級。樓梯平臺上部及下部過道處的凈高不應(yīng)小于2米。樓梯凈高不應(yīng)小于2.2米。樓梯應(yīng)至少于一側(cè)設(shè)扶手，梯段凈寬達(dá)三股人流時應(yīng)兩側(cè)設(shè)扶手，達(dá)四股人流時應(yīng)加設(shè)中間扶手。室內(nèi)樓梯扶手高度自踏步前緣線量起不宜小于0．90米。靠樓梯井一側(cè)水平扶手超過0.5米長時，其高度不應(yīng)小于1米。樓梯踏步的寬度和高度應(yīng)符合以下規(guī)定：1.住宅共用樓梯最小寬度為0.25米，最大高度為0.18米。2．幼兒園、小學(xué)校等樓梯最小寬度為0.26米，最大高度為0.15米。3．電影院、劇場、體育館、商場、醫(yī)院、療養(yǎng)院等樓梯最小寬度為0.28米，最大高度為0.16米。4．其它建筑樓梯最小寬度為0．26米，最大高度為0．17米。5．專用樓梯是為某種專門目的設(shè)置的樓梯。如復(fù)式住宅的戶內(nèi)樓梯，供專門疏散用的封閉樓梯間、防煙樓梯間、室外樓梯等。（1）住宅戶內(nèi)樓梯最小寬度可做到0.22米，最大高度為0.20米。（2）封閉樓梯間一般應(yīng)在建筑高度不超過32米的二類高層建筑、12～18層單元式住宅、不超過雙層的通廊式住宅中設(shè)置。封閉樓梯間應(yīng)滿足下列要求：①樓梯間應(yīng)靠外墻，并能直接天然采光和自然通風(fēng)。②梯間應(yīng)設(shè)乙級防火門，并開向疏散方向。③梯間的底層緊接主要出口時，可將走道與門廳等包括在樓梯間內(nèi)，形成擴(kuò)大的封閉樓梯間，但應(yīng)采用乙級防火門與其它走道和房間隔開。④疏散用的梯間在各層的位置不能改變。⑤疏散樓梯和走道上的階梯不應(yīng)采用螺旋樓梯和扇形踏步。⑥疏散樓梯最小凈寬分另0是住宅1.1米、醫(yī)院1.3米、其他建筑1.2米。（3）防煙樓梯間應(yīng)在一類建筑和建筑高度超過32米的二類高層建筑以及19層以上單元式高層住宅和11層以上通廊式住宅中設(shè)置。防煙樓梯間應(yīng)符合下列要求：①梯間入口處應(yīng)設(shè)前室或陽臺、凹廊等。②前室面積大于6平方米。③前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施。④通向前室和樓梯間的門應(yīng)設(shè)乙級防火門，并開向疏散方向。⑤前室內(nèi)不應(yīng)設(shè)燒水間、可燃物貯藏室、可燃?xì)怏w管道、易燃或可燃液體管道和影響疏散的突出物等。（4）室外樓梯一般可作輔助防煙樓梯，其凈寬度不應(yīng)小于90厘米，傾斜度不應(yīng)大于45°，欄桿扶手的高度不應(yīng)小于1.1米。室外樓梯和每層平臺應(yīng)采用非燃材料制作。平臺的耐火極限不應(yīng)低于1小時。在室外樓梯周圍2米處以內(nèi)不應(yīng)開設(shè)其他門窗洞口。樓梯按材料分可為木樓梯、鋼樓梯、鋼筋混凝土樓梯等。按形式可分為單跑樓梯、雙跑樓梯、多跑樓梯、弧形樓梯、圓形樓梯等多種。管道井建筑物內(nèi)供各種管道垂直通過而圍合的空間稱管道井。管道井空間的大小應(yīng)根據(jù)管道安裝、檢修所需的空間要求確定。管道井的位置應(yīng)盡可能在建筑物比較隱蔽的位置處，并應(yīng)在每層公共走道一側(cè)設(shè)檢修門或者可以拆卸的壁板，檢修口大小應(yīng)滿足人在檢修時可以進(jìn)入。在安全、防火和衛(wèi)生方面互有影響的管道不應(yīng)敷設(shè)在同一豎井內(nèi)。管道井壁、檢修門及管井開洞部分等應(yīng)符合防火規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。管道井每隔二至三層在樓板處應(yīng)用相當(dāng)于樓板耐火極限的非燃燒體作防火分隔。管道井與房間、吊頂?shù)认噙B通的孔洞，其空隙應(yīng)采用非燃燒材料緊密填塞。公攤面積說明公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t是什么？1．商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2．為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3．公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括哪些？1．大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其它功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。2．套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計入的公用建筑空間包括哪些？1．機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2．售房單位自營、自用的房屋。3．為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。其它購房人受益的其它非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。問：分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法是怎樣的？答：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e其它有關(guān)規(guī)定：1．售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。2．售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3．建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房價。在建設(shè)項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。4．商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其它樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?。其公用建筑面積亦不被其它樓層或樓門分?jǐn)偅渌媒ㄖ娣e的分?jǐn)?，按本?guī)定執(zhí)行。進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。住宅的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離凈高=層高-樓板厚度商品住宅的結(jié)構(gòu)形式按承重結(jié)構(gòu)分為：磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范轉(zhuǎn)內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。房屋的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。一般來講板樓的使用率在75％~85％，塔樓在70％~80％。什么是物業(yè)管理：物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議對己投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。什么是公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。由此可見，這項基金用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定：共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等等。共用設(shè)施是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備使用的房屋等等。

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中也規(guī)定了這項收費的數(shù)額。購房者和售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金交納約定，具體數(shù)額按購房款的２％比例收取。這項收費屬業(yè)主共同所有。

在基金的管理和使用上，應(yīng)當(dāng)在銀行開立專門賬戶、?？顚Ｓ谩３梢再徺I國債或法律允許范圍之內(nèi)的其他用途外，嚴(yán)禁挪作它用。

維修基金自存入銀行之日起，按規(guī)定計息。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住房銷售應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給房地產(chǎn)行政副總監(jiān)部門代管，在業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政副總監(jiān)部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管，同時，業(yè)主委員會定期檢查和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的行為。

在使用過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審批后實施。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時，代管的維修基金經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，再辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。

對業(yè)主而言，如果轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，則結(jié)余的基金不予退還，而是隨房屋所有權(quán)同時過戶。如果房屋因拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個人交納的比例退還給業(yè)主。商品房銷售面積計算公式：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積＊公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地,含宅間綠地和宅間小路等的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。居住區(qū)級道路：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。小區(qū)級路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。組團(tuán)級路：上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。其他用地：規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。公共活動中心：配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。道路紅線：城市道路,含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。建筑線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。建筑小品：既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值層。高層住宅大于等于10層比例高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率％。中高層住宅7～9層比例中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率％。人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。住宅建筑套密度毛每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)。住宅建筑套密度凈每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)。住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積平方米／公頃。住宅面積凈密度也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積平方米／公頃或以住宅建筑總面積（萬平方米）與住宅用地（萬平方米）的比值表示。建筑面積毛密度也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積平方米／公頃或以總建筑面積萬平方米與居住區(qū)用地（萬平方米）的比值表示。住宅建筑凈密度住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率。建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用。住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用元／平方米第三部分北京房地產(chǎn)發(fā)展階段1、92～97年： 其中92～94年房地產(chǎn)市場較為活躍周期，95年～97年，消費委縮，較低迷階段特點：集團(tuán)購買占主力容積率時代容積率=地上總建筑面積/總占地面積（蓋了多少房子的衡量尺量）主要考慮地段位置和開發(fā)商關(guān)系，個人需求不視重視商品住宅主要集中在市區(qū)（三、四環(huán)）建筑形式以高層塔樓為主房價居高不下個人消費的高檔、外銷公寓為主 市區(qū)內(nèi)：價格萬元以上遠(yuǎn)郊區(qū)：高檔別墅95～97年特點：高檔商品房的滯銷，96年空置率34％，住宅面積87％，供過于求，需求減少普通住宅市場的消費主體缺位，每年竣工面積700～800㎡，機(jī)關(guān)的購買85％以上，個人購買比率（個體、三資企業(yè)買主）基礎(chǔ)設(shè)施，生活服務(wù)設(shè)施滯后開發(fā)商也面臨困境，不了解市場需求原因：住房制度改革進(jìn)程緩慢，個人靠單位分配，有效需求充足98年以后：房改力度加大，亞洲金融危機(jī)消退，房改政策出臺金融政策支持政府投資規(guī)模不斷擴(kuò)大特點：消費體的轉(zhuǎn)變集團(tuán)→個人消費觀念轉(zhuǎn)變住宅品質(zhì)新?lián)Q人的階段，體現(xiàn)在：A.建筑本身：注重戶型設(shè)計，居室空間營造是核心標(biāo)準(zhǔn)建筑形式：高密度塔樓→優(yōu)化塔樓（一梯八戶、六戶）→高層板樓（適合北京）→低層低密度住宅建筑外觀：建筑立面的處理，體現(xiàn)建筑個性B.環(huán)境營造（社區(qū)）：請專業(yè)公司設(shè)計社區(qū)服務(wù)配套設(shè)計的完善（全新出現(xiàn)）住房配置標(biāo)準(zhǔn)有很大的提高（熱水、網(wǎng)絡(luò)、智能化、高標(biāo)準(zhǔn)的戶門等）住宅市場的單一化到多樣化外銷公寓→內(nèi)銷→中、高檔精品住宅→普通住宅→經(jīng)濟(jì)適用房住宅的供應(yīng)區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大加快危舊房的改造，二環(huán)內(nèi)也出現(xiàn)一定量的商品住宅，疏散市區(qū)人口密度，四環(huán)的內(nèi)屬市區(qū)范圍，周圍十個邊遠(yuǎn)集團(tuán)推廣、包裝、營銷手段極大豐富樓書、樣板、廣告攻勢、現(xiàn)代城整版廣告、《北青》、《精品》、《晨報》、《晚報》、核心媒體周二、周四《北青》、周五《精品》、周三《晨報》、周四《晚報》樓市價格主動下調(diào)三、四環(huán)4000～5000元左右逐漸出現(xiàn)，變相降價：住宅品質(zhì)逐漸提開房地產(chǎn)開發(fā)商的整體運作水平大大提高99年～2000年市場持續(xù)走強(qiáng)，還有2～3年發(fā)展空間納稅種類及稅率目前在房地產(chǎn)交易中需購房人交納的稅費主要有：1．簽訂預(yù)售合同時需交納的稅費：稅(費)種類稅率計稅(費)前提稅（費）計算標(biāo)的納稅(費)義務(wù)人印花稅1‰簽署房屋預(yù)售合同購房金額買賣雙方各0.5‰*公證費3‰合同公證購房金額買受人*律師費2.5-4‰簽署房屋預(yù)售合同購房金額買受人保險費保險公司確定財產(chǎn)抵押貸款購房購房金額買受人評估費100萬元以下0.5%100-1000萬元0.25%公積金政策性貸款購房金額買受人抵押登記費0.3元/平米財產(chǎn)抵押貸款購房建筑面積買受人*此兩項費用不是必須交納的費用,購房人如不委托律師或不辦理公證手續(xù)則不需交納

2．在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交納的稅費:稅（費）種類稅率計稅（費）前提稅（費）計算標(biāo)的納稅（費）義務(wù)人房屋買賣手續(xù)費3元/平方米房屋買賣建筑面積買受人契稅120平米以內(nèi)為2%購買房屋購房金額買受人120平米以下部分2%120平米以上部分為4%購房金額買受人公共維修基金房價款的2%

購房金額買受人房屋產(chǎn)權(quán)登記費0.3元／平米房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移建筑面積買受人土地使用權(quán)登記費0.13至0.3元／平米取得土地使用權(quán)占地面積買受人房屋所有權(quán)證4元／件取得房屋所有權(quán)證件數(shù)買受人房屋所有權(quán)證印花稅5元／件取得房屋所有權(quán)證件數(shù)買受人國有土地所有證20元／件取得國有土地使用證件數(shù)買受人減免稅在上述由購房人支付的稅費中，可獲得減免的只有契稅。契稅的減免條件為：凡全民、城鎮(zhèn)集體所有制單位，有當(dāng)?shù)卣匠擎?zhèn)戶口的職工，按省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)價，第一次購買本單位公有住房，在規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)，可以免交契稅，免稅照顧每戶只能享受一次。同時，復(fù)轉(zhuǎn)軍人回鄉(xiāng)購房自住和離退休干部購置公房或私房，原則上應(yīng)交納稅，為體現(xiàn)國家照顧，可由本人書面申請，經(jīng)縣以上征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)給予減免稅照顧。對因國家征用（占用）房產(chǎn)，使用國家給予的房產(chǎn)補(bǔ)償費所購置的房產(chǎn)，其價格高出補(bǔ)償費部分的，原則上應(yīng)納稅，如超出部分不超過補(bǔ)償費的30％，則可給予免征契稅的優(yōu)惠。手續(xù)印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持憑證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。個人住房商業(yè)性貸款利率及萬元還本息金額表單位:元年份月數(shù)月利率(‰)年利率(%)月還款額本息總額總利息1123.9