2024年《房地產(chǎn)估價原理與方法》核心備考題庫（含典型題、重點題）

PAGEPAGE12024年《房地產(chǎn)估價原理與方法》核心備考題庫（含典型題、重點題）一、單選題1.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬元（收益可視為無限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點:收益法總結。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（萬元），設土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7－AL，則AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（萬元）。2.某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。3.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為（）萬元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價值時點，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]=15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（萬元）。4.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是（）。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20～80萬元答案：C解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100－80＝20（萬元）。5.在建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。A、掛牌底價B、正常市場價格C、競買人可承受的最高價D、最可能的成交價答案：C解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價；而如果是政府部門委托估價，則是掛牌底價。6.下列選項中，表示房地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位關系密切C、價格形成的時間通常較長D、價格實質是權益的價格答案：A解析：考點:房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與家具、機器設備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質論價，即優(yōu)質高價，劣質低價。7.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是（）。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20～80萬元答案：C解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100－80＝20。8.某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，每年凈租金為730元/m2，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓每年的凈租金為803元/m2，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A、78B、102C、180D、302答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產(chǎn)價值增加額＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（萬元）；房地產(chǎn)價值增加額小于單獨增加電梯的必要費用380萬元，所以沒有電梯的功能缺乏折舊不可修復。沒有電梯的功能折舊額＝房地產(chǎn)價值增加額－隨同增加電梯費用＝301.76－200＝101.76（萬元）。9.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A、用途專業(yè)的房地產(chǎn)B、開發(fā)程度低的房地產(chǎn)C、獨立使用的房地產(chǎn)D、不景氣市場環(huán)境下的房地產(chǎn)答案：C解析：考點:難以變現(xiàn)。獨立使用的房地產(chǎn)使用不受太多限制，比起不能獨立使用的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力要強。用途越專，轉讓越難。價值越大，也越難找到買家。10.根據(jù)標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為（）元/㎡。2013真題A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本題考查的是編制價格修正率表。設臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價為V，則根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價為360/（75×20）＝2400（元/㎡），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。11.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求取；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。A、假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B、假設開發(fā)法和成本法兩種方法C、假設開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法答案：B解析：本題考查的是選用估價方法進行測算。本題采用的主要方法只有2種，假設開發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數(shù)據(jù)時采用的技術手段，不屬于完整的方法。12.某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。13.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設成本的是（）。A、基礎設施建設費B、公共配套設施建設費C、開發(fā)期間稅費D、臨時安置費答案：D解析：考點:建設成本。建設成本包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間稅費。選項D屬于土地成本。14.【2013年真題】根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產(chǎn)估價機構的業(yè)務范圍按照（）劃分。A、行政區(qū)域B、估價目的C、估價對象規(guī)模D、價值類型答案：B解析：本題考查的是不應承接估價業(yè)務的情形。不同資質等級房地產(chǎn)估價機構的業(yè)務范圍根據(jù)估價目的劃分，應當在資質等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務，但不受地域范圍的限制。15.某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因為容積率提高應該補交的地價款為（）萬元。A、1125B、1800C、2250D、3375答案：A解析：本題考查的是價差法。原樓面地價＝4500/3＝1500（元/m2），新樓面地價：樓面地價＝1500-（5-3）/0.1×1500×1%＝1200（元/m2），補地價＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125（萬元）。16.房地產(chǎn)權利中，屬于債權的是（）。A、地役權B、建設用地使用權C、抵押權D、租賃權答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義。債權是權利人請求特定義務人為或不為一定行為的權利。債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的人為或不為一定行為。只有租賃關系是建立在債權債務關系基礎上的。債權只有一種，就是租賃權，其他的都是物權。17.采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/m2，土地重新取得單價為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價＝2100/2＝1050（元/m2），單價＝3200＋1050＝4250（元/m2）。18.按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高使用年限為（）年。A、70B、60C、50D、40答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。建設用地使用權出讓的最高年限，局地用地為70年。19.房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。A、獨一無二B、不可移動C、流動性差D、用途多樣答案：B解析：考點:不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺,從生產(chǎn)地或者供給過剩、需求不足、價格較低的地區(qū)，運送到消費地或者供給短缺、需求旺盛、價格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場。20.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16答案：B解析：考點:凈收益按一定比率遞減的公式。解題關鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。21.當房地產(chǎn)市場不景氣時，下列選項中說法正確的是（）。A、成本法的測算結果（不考慮外部折舊）高于比較法B、成本法的測算結果（不考慮外部折舊）低于比較法C、因為市場不景氣，可比實例不好收集，所以不適合采用比較法評估D、因為市場不景氣，開發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設開發(fā)法評估答案：A解析：考點:確定估價結果。市場不景氣時，房地產(chǎn)價值通常被市場所低估，從而比較法的測算結果一般會明顯低于成本法測算結果（在未考慮外部折舊的情況下）。22.下列房地產(chǎn)實物因素中，（）的分類不同于其他三項。A、土地開發(fā)程度B、建筑規(guī)模C、空間布局D、建筑物完損狀況答案：A解析：考點:房地產(chǎn)實物因素。選項A屬于實物因素中的土地實物因素；選項BCD屬于實物因素中的建筑物實物因素。23.運用指數(shù)修勻法進行預測的關鍵是（）。A、確定本期的實際值B、確定本期的預測值C、確定預測對象D、確定修勻常數(shù)的值答案：D解析：本題考查的是長期趨勢法。運用指數(shù)修勻法進行預測的關鍵是確定修勻常數(shù)的值。24.某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，價值時點2008年9月23日，估價對象實地查勘日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為（）。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日答案：C解析：本題考查的是保存估價資料。估價報告的出具時間是簽名蓋章后，估價機構注明致函日期，就是出具日期。報告中注明使用期限是自2008年9月26日起半年，說明報告的生效時間是從2008年9月26日開始的，所以出具時間應該為2008年9月26日。25.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：考點:年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。26.在為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是（）。A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失C、建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失D、建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失答案：B解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投保火災險時的保險價值，不包含土地價值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經(jīng)濟損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）?；馂牟荒軗p害土地使用權，為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項，排除AD。焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。27.（）要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。A、合理原則B、有效原則C、合法原則D、公正原則答案：C解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。所謂"客觀"，就是要求估價師和估價機構在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。28.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關系。29.對假設開發(fā)法適用條件的表述最準確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開發(fā)法估價。30.某房地產(chǎn)在2017年7月的價格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2017年11月的價格為（）元/m2。A、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案：B解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點的環(huán)比價格指數(shù)＝可比實例在價值時點的價格＝20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）＝23902.77（元/m2）。31.下列不屬于影響某套住房價格的實物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項D是區(qū)位因素。32.成交價格圍繞著（）而上下波動。A、市場價格B、理論價格C、清算價格D、原始價格答案：A解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。33.直線趨勢法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A、房地產(chǎn)的歷史價格資料B、房地產(chǎn)的未來價格資料C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料D、估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料答案：A解析：本題考查的是數(shù)學曲線擬合法。直線趨勢法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由房地產(chǎn)的歷史價格資料決定的。34.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是（）。A、商業(yè)用房B、住宅C、寫字樓D、工業(yè)用房答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。35.為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取了可比實例成交價格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A、6080.60B、6141.81C、6151.81D、6223.22答案：C解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該可比實例在2013年10月末的價格＝6000×（1＋1%）3－10×3＝6151.81（元/m2）。36.下列關于比較價格、成本價格和收益價格關系的表述中，正確的是（）A、在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價格B、在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于成本價格C、在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比較價格或收益價格D、比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價答案：C解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項A錯誤，正常市場狀態(tài)下，成本價值與收益價值基本一致；選項B錯誤，市場存在泡沫時，比較價值大大高于收益價值和成本價值；選項D錯誤，收益價值傾向于最高買價，成本價值傾向于最低賣價，比較價值傾向于成交價格；選項C正確，在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格（不考慮經(jīng)濟折舊）大大高于比較價格或收益價格?？杀葘嵗谋容^價值和凈收益都偏低，所以此時的成本價值反而偏高。但是要加未扣除經(jīng)濟折舊的前提，因為經(jīng)濟不景氣的時候，資產(chǎn)會因為外部折舊，成本價值因為扣除的折舊因素增多，最終的成本價值也會降低。37.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元。如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是（）。A、維持現(xiàn)狀B、改變用途C、重新裝修D、重新開發(fā)答案：B38.處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考點:按權益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。39.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估的是（）。A、基準地價修正法B、修復成本法C、長期趨勢法D、多元回歸分析法答案：D解析：考點:多元回歸分析法。多元回歸分析法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。40.基準地價修正法是一種（），其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學性。A、直接估價方法B、間接估價方法C、精確的估價方法D、經(jīng)驗性的估價方法答案：B解析：考點:基準地價修正法?；鶞实貎r修正法本質上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。41.關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A、運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采用收益法求取B、投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算C、假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的價值D、在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值答案：D解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A正確，只要可以預測開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價值；選項B正確，動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選項C正確，扣除項目在價值時點時還沒發(fā)生，是未來具體發(fā)生的時點發(fā)生的；選項D錯誤，在預測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，要做市場狀況調(diào)整，如結合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。42.評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考點:選取可比實例的要求。選項A，甲和估價對象不在一個供需圈；選項CD，丙丁的用途與估價對象不同。43.某宗地的面積為1000m2，采用比較法進行評估。通過三宗可比實例求出的比較價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比較價格為（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本題考查的是計算最終的比較價值。加權平均法得到的比準價格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。44.下列關于房地產(chǎn)價格的說法，不正確的是（）。A、房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益價格B、房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格C、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響D、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較短答案：D解析：考點:房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格的特點：（1）與區(qū)位密切相關；（2）實質上是權益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復雜多樣。選項D，房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。45.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：本題考查的是長期趨勢法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年預測價格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。46.住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的，層數(shù)等于或者超過（）層為高層住宅。A、7B、8C、9D、10答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況的描述。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的，10層以上（含10層）為高層住宅。47.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做（）。A、房地產(chǎn)的供給價格B、房地產(chǎn)的需求價格C、房地產(chǎn)的市場價格D、房地產(chǎn)的均衡價格答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。48.某套住宅建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為93m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎。使用面積＝100×0.8＝80（m2）。建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/建筑面積＝10000×80/100＝8000（元/m2）。49.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5％，風險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考點:凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（萬元）。50.【2013真題】在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A、簡單算術平均數(shù)B、加權算術平均數(shù)C、眾數(shù)D、中位數(shù)答案：C解析：本題考查的是設定標準臨街深度。設定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標準臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價值的計算都要用臨街深度價格修正率進行調(diào)整，這不僅會增加計算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。51.價差法用于評估房地產(chǎn)價值增加額的一種情形，是測算（）。A、余地價B、減少地價C、補地價D、增加地價答案：C解析：本題考查的是價差法。價差法用于評估房地產(chǎn)價值增加額的一種情形，是測算補地價。52.某宗工業(yè)用地的面積為300m2，容積率為0.8，相應的樓面地價為700元/m2，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到1.5，相應的樓面地價為1500元/m2，則應補地價的單價為（）元/m2。A、1690B、732C、2100D、2400答案：A解析：本題考查的是價差法。補地價（單價）=1500×1.5-700×0.8=1690（元/m2）。53.下列有關房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別，表述錯誤的是（）。A、專業(yè)估價由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成B、專業(yè)估價提供專業(yè)意見C、非專業(yè)估價具有公信力D、專業(yè)估價承擔法律責任答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項C錯誤，和非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有公信力，承擔法律責任。而非專業(yè)估價不具有公信力54.下列關于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B、房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解答案：B解析：本題考查的是實地查勘的重要性。反映內(nèi)部或者外部的資料都應當搜集。55.某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A、維持現(xiàn)狀B、裝修改造C、拆除建筑物作為空地轉讓D、新建較高標準的辦公樓答案：B解析：考點:最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉讓的價值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），說明不可行、不經(jīng)濟、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不經(jīng)濟、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。56.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A、78.40%B、82.00%C、82.70%D、85.60%答案：B解析：建筑物當前的成新率可以通過以下公式計算：成新率=建筑面積×單位建筑面積的重置成本×(1-年折舊率)×(1-殘值率)/建筑面積將數(shù)值帶入公式，可得該建筑物當前的成新率為：$82.00\%=120\times3200\times(1-2\%\times(1-4\%)/9$因此，答案為B。57.下列關于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法中，正確的是（）。A、因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B、承租人權益價值只能是正值C、出租人權益價值與合同租金及市場租金無關D、承租人權益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和答案：A解析：本題考查的是完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。選項A正確，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時，如是房屋征收目的估價則不必考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價；如是為房地產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價，則應再考慮租約租金（合同租金）與市場租金差異的影響；選項B錯誤，如果合同租金高于市場租金，則出租人權益價值會大于無租約限制價值，此時承租人權益價值是負的；選項C錯誤，出租人權益價值，為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值；選項D錯誤，承租人權益價值即租賃權價值，是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。58.某房地產(chǎn)的價格如下表，則該房地產(chǎn)價格平均發(fā)展速度為（）。A、0.20B、0.21C、1.20D、1.21答案：D解析：本題考查的是長期趨勢法。平均發(fā)展速度＝（12000/5600）1/4＝1.21。59.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護情況正常，估價人員實地觀測判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A、21％B、27％C、79％D、85％答案：C解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當R＝0時，該建筑物的成新率q＝n／（t＋n）＝30／（8＋30）＝78.9％。60.從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是（）。A、估價對象的真實價值B、估價對象的重置價格C、估價對象的實際成交價值D、合格估價師的重新估價結果答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結果進行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答案。本題給我們的啟示——細心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。61.某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考點:年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。62.某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)劃性質變更為商業(yè)用途，產(chǎn)權人出讓該土地使用權并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過（）年。A、70B、30C、40D、60答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。應該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質改變，成為商業(yè)用地，所以該用地的最高使用年限是40年。63.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積的重置成本為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：本題考查的是年限法。完全重置價值為120×600＝72000（元），年折舊為1440元，年折舊率=1440/72000=2%，已經(jīng)經(jīng)過8年，折舊率為16%，所以成新率為1-16%＝84%。64.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：本題考查的是建立比較基礎。容積率＝總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積＝6000/3＝2000（m2）；土地單價＝1800000/2000＝900（元/m2）。65.運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應的房地產(chǎn)市場狀況應是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。A、價值時點B、開發(fā)完成C、未來延遲銷售D、銷售完成答案：C解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。當房地產(chǎn)市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間是未來延遲銷售之時。66.某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應的修正系數(shù)為（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考點:統(tǒng)一稅費負擔。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費由買方承擔，則約定成交價格＝賣方實得金額。（1）建立比較基礎。該宗交易正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率），即該宗交易正常負擔下的價格＝約定成交價格/（1－5%）；約定成交價格＝該宗交易正常負擔下的價格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價格×（1－8%）＝約定成交價格，即正常價格＝該宗交易正常負擔下的價格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。67.估價中的主要不同意見和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見記錄（）。A、應作為估價資料保存B、不用作為估價資料保存C、由估價機構決定是否保存D、依委托人的意見決定是否保存答案：A解析：考點:保存估價資料。保存的估價資料應全面、完整，一般包括：（1）估價報告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）估價所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價項目來源和溝通情況記錄；（5）估價對象實地查勘記錄；（6）估價報告內(nèi)部審核記錄；（7）估價中的主要不同意見記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。68.【2013年真題】某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5：1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3：1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：本題考查的是統(tǒng)一計價單位。本題的關鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。69.下列選項中，最適合采用成本法估價的房地產(chǎn)是（）。A、商鋪B、商品住宅C、在建工程D、酒店答案：C解析：考點:成本法適用的估價對象。選項A、B適合比較法，或者收益法；選項D適合收益法。70.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在（）。A、估價主體資格需依法取得B、估價對象狀況需依法判定C、估價對象收益需依法確定D、估價方法需依法選用答案：B解析：本題考查的是合法原則。選項B，估價對象的狀況，是需要依法確定的。選項A，估價主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應用；選項C，估價對象的收益，是按照市場的情況確定的，和法律無關；選項D，估價方法是根據(jù)估價目的，估價對象的狀況，以及估價相關資料的獲得情況綜合確定的，和法律也沒太大關系。71.【2012真題】關于明確估價基本事項的說法，錯誤的（）。A、估價目的本質上由委托人的估價需要決定B、估價時點由估價目的決定C、估價對象由委托人和估價目的決定D、價值類型由估價師決定答案：D解析：本題考查的是確定估價基本事項。D選項，估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，也不能根據(jù)估價師的主觀愿望來確定，而應是估價師在委托人指定的基礎上，根據(jù)已明確的估價目的和估價時點，依據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策并經(jīng)委托人認可后確定的。72.假設開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、最高利用原理C、預期原理D、邊際遞減原理答案：C解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。假設開發(fā)法的理論依據(jù)是預期原理。73.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A、假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法B、運用假設開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C、假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D、假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余答案：C解析：本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。選項C錯誤，不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用假設開發(fā)法估價。74.下列有關房地產(chǎn)估價產(chǎn)生的誤差，表述正確的是（）。A、即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值B、房地產(chǎn)估價應當使用一般的物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準C、判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，實際上是將它與真實價值進行比較D、估價總是在信息完全和存在一定不確定因素下作出的答案：A解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價不能用一般的物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準；選項C錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，實際上是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較；選項D錯誤，估價總是在信息不完全和存在一定不確定因素下作出的。75.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自價值時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結束，則建成后的房地產(chǎn)于價值時點的價值為（）萬元。A、3752B、3806C、4128D、4830答案：A解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]/（1+Y）t，A＝350萬元，n＝50年－5年＝45年，t＝2.5年，V＝（350/7%）×[1－1/（1＋7%）45]/（1＋10%）2.5＝3752.33（萬元）。76.對假設開發(fā)法適用條件的表述最準確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：考點:假設開發(fā)法適用的估價對象。凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開發(fā)法估價。77.評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權重，最合適的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：A解析：考點:計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應該取較小的權數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權數(shù)。78.估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具（）。A、估價委托書B、估價代理書C、估價報告書D、估價結果書答案：A解析：本題考查的是受理估價委托。估價機構在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書。79.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%＝90（萬元），余下300×（1－30%）＝210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實際價格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（萬元）；建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積＝100/90%＝111.11m2，建筑面積單價＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。80.某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，建設成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%。該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87D、494.77答案：C解析：考點:房地產(chǎn)價格構成。建設成本、管理費用、銷售費用3億；投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（萬元）；總成本＝31061.23（萬元）；單位成本為310.61（萬元）；可轉讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。81.某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：B解析：本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用）×投資利潤率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322萬元。成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。82.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和（）因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。A、契稅B、財產(chǎn)稅C、不動產(chǎn)稅D、耕地占用稅答案：D解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。83.【2012年真題】估價對象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700元/㎡，所有交易稅費均由買方負擔，估價對象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準的不同樓層住宅價格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第一層住宅價格為5層住宅樓中第一層住宅價格的98%，買方和賣方應繳納的交易稅費分別為成交價格的3%和6%，除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由可比實例成交價格求取的比準價值為（）元/㎡。5層、6層住宅樓不同樓層的價格差異系數(shù)一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%110%110%100%90%A、6280B、6408C、6881D、7021答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實例的樓層調(diào)整至估價對象樓層狀況下價格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再將可比實例不正常交易稅費負擔調(diào)整為正常交易稅費負擔狀況下價格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。84.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的（）。A、經(jīng)濟因素B、金融因素C、社會因素D、政治因素答案：A解析：本題考查的是經(jīng)濟因素。匯率屬于經(jīng)濟因素，經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。85.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為（）萬元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積＝20000000/5000＝4000（平方米），土地總價＝4000×1200＝480（萬元）。86.下列有關中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價，表述錯誤的是（）。A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范答案：D解析：本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。選項D，房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，市場運行缺乏規(guī)則或運行規(guī)則未嚴格執(zhí)行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易和登記信息不夠公開、透明。87.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要取決于（）。A、周圍環(huán)境安寧程度B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸C、自然景觀D、繁華程度和臨街狀況答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項A適用于居住地產(chǎn)；選項B適用于工業(yè)；選項C適用于住宅用地評價。88.在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)估價機構為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)的價值是（）。A、市場價格B、保險價值C、商品價值D、財產(chǎn)損失答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。89.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%。該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A、489.99B、495.53C、695.53D、800.00答案：C解析：本題考查的是投資組合技術。建筑物收益=200×12%=24（萬元）；土地收益=60-24=36（萬元）；土地價值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（萬元）；房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.53（萬元）。90.下列各項中，不屬于其他房地產(chǎn)權利價格的是（）。A、地役權價格B、租賃權價格C、抵押權價格D、宅基地使用權價格答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)所有權價格、土地使用權價格和其他房地產(chǎn)權利價格。其他房地產(chǎn)權利價格泛指房地產(chǎn)所有權、土地使用權以外的各種房地產(chǎn)權利的價格，如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格等。91.下列有關動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是（）。A、動態(tài)分析法測算結果精確B、靜態(tài)分析法測算過程相對復雜C、動態(tài)分析法測算需要精確預測開發(fā)經(jīng)營期的時間D、靜態(tài)分析法測算結果比較粗略答案：B解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。靜態(tài)分析法測算過程相對簡單。92.下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的心理因素的是（）。A、人文環(huán)境B、講究風水C、吉祥數(shù)字D、時尚風氣答案：A解析：本題考查的是心理因素。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有以下方面：（1）購買或出售時的心態(tài)；（2）個人的欣賞趣味或偏好；（3）時尚風氣、跟風或從眾心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）講究風水或吉祥號碼。93.下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格下降的是（）。A、降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B、減少土地儲備貸款C、降低契稅D、減少土地供應答案：A解析：本題考查的是制度政策因素。選項A，降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導致價格下降；選項BCD均會導致房地產(chǎn)價格上升。94.某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新購建成本為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建成本為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考點:成本法總結。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。95.房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。A、市場價值B、清算價值C、快速變現(xiàn)價值D、投資價值答案：D解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。96.下列關于拍賣保留價的表述中，錯誤的是（）。A、拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價B、如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的10%C、保留價是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價D、拍賣財產(chǎn)未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見答案：B解析：考點:評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。選項B，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。97.一個特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運營的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價對象范圍包括下列（）。A、特色裝飾裝修B、廚具C、特許經(jīng)營權D、抵押貸款答案：D解析：本題考查的是確定估價基本事項。一個特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運營的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價對象范圍不包括對特色裝飾裝修、廚具等動產(chǎn)、特許經(jīng)營權的估價。98.下列有關“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當?shù)氖牵ǎ?。A、兩者區(qū)位相近B、兩者用途相近C、兩者權利性質相同D、兩者檔次相當答案：B解析：本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)用途應相同。99.假設開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即（）。A、價值時點B、待開發(fā)項目開工之日C、待開發(fā)項目取得土地使用權之日D、該開發(fā)項目開始銷售之日答案：A解析：考點:后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。選項B是指建造期的起點；選項D是指銷售期的起點。100.比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以（）為基礎的。A、收益遞增遞減原理B、均衡原理C、適合原理D、替代原理答案：D解析：考點:替代原則。整個比較法可以說是以替代原理為基礎的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。101.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是城市化。影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機。102.某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2500－100＝2400（萬元）。103.關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A、靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本B、動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D、動態(tài)分析法中要考慮各項收入.支出發(fā)生的時間點答案：C解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。104.【2012年真題】關于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B、房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變C、房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費D、房屋平移技術不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性答案：B解析：本題考查的是不可移動。房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置。105.土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了（）對土地價值的影響。A、土地區(qū)位B、土地形狀C、土地面積D、地勢起伏答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后，利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。106.下列有關假設開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯誤的是（）。A、投資利息只有在動態(tài)分析法中才需要測算B、銷售稅費一般不計算利息C、一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設期的終點D、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應包括家具.設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出答案：A解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。選項A錯誤，投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。107.關于價值時點的說法，錯誤的是（）。A、價值時點可以是過去、現(xiàn)在或將來B、價值時點是由估價目的決定的C、價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致D、價值時點與實地查勘日期可以不一致答案：C解析：考點:價值時點原則。選項C，價值時點不一定與估價對象狀況對應的時點一致。108.高層建筑物地價分攤，屬于（）。A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務B、房地產(chǎn)價值分配業(yè)務C、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務D、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于價值分配的業(yè)務范疇。109.明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于（）。A、估價委托人B、估價利害關系人C、承擔估價項目的估價師D、估價對象的權利人答案：C解析：考點:估價基本事項概述。估價基本事項不能明確的責任主要在估價師。110.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是（）。A、謹慎價值B、市場價值C、殘余價值D、快速變現(xiàn)價值答案：B解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項A，謹慎價值是在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則評估的價值，謹慎價值通常低于市場價值；選項C，殘余價值是估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，殘余價值通常低于市場價值；選項D，快速變現(xiàn)價值是在估價對象沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值，快速變現(xiàn)價值一般低于市場價值。111.一套建筑面積為100m2，單價為15000元／m2的住宅，首期付款50萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8％，則該套住宅的（）。A、實際單價為15000元/m2，實際總價為154萬元B、實際單價為15400元/m2，實際總價為150萬元C、實際單價為15000元/m2，實際總價為150萬元D、實際單價為15795元/m2，實際總價為157.95萬元答案：C解析：本題考查的是名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。首付款50萬元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價格等于實際價格。112.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。A、276B、283C、284D、291答案：A解析：考點:凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格：V＝18／（1＋8%）＋19／（1＋8%）2＋23／（1＋8%）3＋25×[1－1／（1＋8%）35－3]／[8%×（1＋8%）3]＝278.15（萬元），選項中最接近的值為選項A。113.因征收房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師受委托進行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價，屬于（）業(yè)務。A、房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務B、房地產(chǎn)減損評估業(yè)務C、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務D、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務，例如，因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或對被損害房地產(chǎn)進行修復造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失評估。114.在一般情況下，下列有關房地產(chǎn)價格的描述中，不正確的是（）。A、成交價格圍繞著市場價格上下波動B、市場價格圍繞著理論價格上下波動C、在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大的偏離理論價格D、大波動圍繞著小波動上下波動答案：D解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項D錯誤，小波動圍繞著大波動上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動。115.下列關于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排》B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的執(zhí)業(yè)資格答案：C解析：考點:中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。選項C，沒有這項規(guī)定，本題可以使用排除法進行選擇。116.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的（）。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產(chǎn)處置估價D、續(xù)貸抵押估價答案：B解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。117.某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析：本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎設施條件及場地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供電25＋通信8＋場地平整15＝98元/平方米。118.某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。A、2427B、2500C、2575D、2632答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1+應由買方繳納的稅費比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。119.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是（）。A、煙囪B、水塔C、橋梁D、住宅答案：D解析：考點:土地、建筑物和其他相關定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設施，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項ABC均為構筑物，選項D為建筑物。120.房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成（）相關，與房地產(chǎn)供給（）相關。A、正，正B、正，負C、負，負D、負，正答案：B解析：考點:房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成正相關，與房地產(chǎn)供給負相關。121.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為（）萬元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬元）。122.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎設施建設費的是（）。A、圍墻工程費B、電力設施工程費C、居委會用房建設費D、人防工程費答案：B解析：本題考查的是建設成本。基礎設施建設費，是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市政干道、干管、干線等的接口費用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費中；居委會用房屬于公共配套設施建設費；人防工程屬于開發(fā)期間稅費。123.按直接比較判定某可比實例價格的調(diào)整系數(shù)為0.98，則其依據(jù)是（）。A、可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2%B、可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2%C、可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%D、可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%答案：C解析：考點:計算單個可比實例的比較價值?？杀葘嵗齼r格的調(diào)整系數(shù)為0.98，即估價對象價格＝可比實例價格×0.98，估價對象價格指數(shù)/可比實例價格指數(shù)＝0.98，一般將估價對象價格指數(shù)設為100，設可比實例價格指數(shù)為X，則100/X＝0.98，X＝102.04，表示可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%。124.運用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用（）的收益估計值。A、較高B、較低C、最高D、居中答案：B解析：本題考查的是謹慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，應采用保守的較低的收益估計值125.評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權重，最合適的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：A解析：本題考查的是計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應該取較小的權數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權數(shù)。126.現(xiàn)實中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、建筑技術B、土地權利設置C、相鄰關系D、房地產(chǎn)使用管制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。127.財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的（）。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產(chǎn)處置估價D、續(xù)貸抵押估價答案：A解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。再次抵押估價，《擔保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”128.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A、戶型B、樓層C、層高D、裝修答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況描述。選項B屬于區(qū)位因素。129.目前，我國土地使用權出讓不正確的方式是（）。A、招標B、拍賣C、掛牌和協(xié)議D、自由買賣答案：D解析：考點:國有建設用地使用權出讓的需要。目前，國有建設用地使用權出