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文檔簡介

上東庭院Ⅱ項目組2013年1月12日上東庭院Ⅱ2012年全年總結(jié)--2013年全年計劃2012年全年工作總結(jié)2013年全年工作計劃目錄第一部分2012年市場小結(jié)2012年,房地產(chǎn)市場的主旋律是調(diào)控,縱觀全年,調(diào)控聲音不斷,調(diào)控政策頻頻出臺,調(diào)控力度之大前所未有。在政策的打壓下,各地房地產(chǎn)市場或多或少都受到一定程度的影響。在調(diào)控政策影響下,10年樓市起伏跌宕,到2009年2月份開始全國掌聲一片,一直持續(xù)到2012年,2012年市場經(jīng)歷了1、2月份相對來說是淡季,3、4月份達(dá)到了漲幅的最高潮,幾乎所有的公司都是在那個階段取得最好業(yè)績的階段。經(jīng)過了4月份的調(diào)控,5月份創(chuàng)造了一個低谷,成交量驟降50%以上。到了6月份相應(yīng)的調(diào)整,從7月份下旬開始,我們又經(jīng)歷了7、8、9快速的上升。之后又迎來了九·二九的政策,11、12月份持續(xù)了相對平穩(wěn)的狀態(tài),并沒有出現(xiàn)大的變化。

2012全國樓市成交數(shù)據(jù)分析中國指數(shù)研究院1月6日發(fā)布的報告顯示,2012年全年監(jiān)測的30個主要城市中,一線城市樓市總體成交量相比2009年下降40%;二線城市樓市總體成交量同比下跌21%。造成如此差距,主要集中于新政出臺后的4個月,5-8月,單月同比跌幅在50%-80%之間。9月成交量大幅回升,接近同期水平,二次調(diào)控使10月成交量環(huán)比下跌27%,10-12月單月同比跌幅在10%-35%之間,相比4月17日新政,二次調(diào)控對樓市成交情況的影響較為緩和。12月10日,國家統(tǒng)計局公布了1~11月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示,11月份全國70個大中城市房價同比上漲7.7%,環(huán)比上漲0.3%。

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央企豪賭與退市

3月初的北京,主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)的眾多央企不斷斥巨資入市拿地。3月17日,中國兵器裝備集團(tuán)以17.6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目地塊,此前入市拿地的央企還包括中國電子、中國煙草等一大批不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)。財大氣粗的央企一擲萬金,不斷刷新著北京新地王的紀(jì)錄。3月19日,國資委召開部分中央企業(yè)會議,16家以房地產(chǎn)為主業(yè)和78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)主要負(fù)責(zé)人參加會議。會議要求,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐,15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。很快,中遠(yuǎn)集團(tuán)披露將在半年內(nèi)退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8%股權(quán),成為首先宣布退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企。但一個尷尬的事實是,截至年底僅有中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán),余下71家央企至今未見退出跡象。2

新國十條

4月14日,國務(wù)院常務(wù)會議表示要堅決遏制住房價格過快上漲。4月17日,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,被業(yè)界稱為“新國十條”?!靶聡畻l”連續(xù)打出了一系列政策組合拳——實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于3成;對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例提高到5成,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,在房價過高、上漲過快或房源緊張地區(qū)可暫停發(fā)放貸款。

2012全國樓市關(guān)鍵詞

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三套房停貸

4月17日,國務(wù)院發(fā)出通知,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。9月29日,央行再發(fā)通知,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;11月13日,中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委再次發(fā)出通知,全面叫停第三套住房公積金貸款,并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。

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保障房

4月13日,住建部召開會議稱,加快保障性住房建設(shè),其中公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)。今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是:建設(shè)保障性住房300萬套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套,擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。5月4日,住建部、民政部、財政部,三部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知。各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。6月12日,住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文,倡導(dǎo)大力發(fā)展公租房,解決“夾心層”住房問題。6月18日,七部委發(fā)布《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》,力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

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物業(yè)稅

5月25日,《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》公布,其中“開征物業(yè)稅”再次納入。近年來,國務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的該文件均提到物業(yè)稅?!兑庖姟访鞔_提出,今年研究開征物業(yè)稅,該項工作將由財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。市場分析認(rèn)為,國家逐步推進(jìn)物業(yè)稅改革的目的主要在于抑制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)、投資需求,遏制房價過快上漲,這對市場中投機(jī)性等需求打擊壓力很大,也將對投資、投機(jī)者的心理產(chǎn)生很大影響,并將影響樓市預(yù)期。

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嚴(yán)打開發(fā)商囤地

8月2日,國土部將一份涉及1457宗閑置土地的統(tǒng)計表交予銀監(jiān)會,銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險排查,其中80%可能被收回。

9月26日,國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,要求貫徹落實“國十條”確定的工作任務(wù),進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控,積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展?!锻ㄖ访鞔_規(guī)定,對企業(yè)因自身原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的,將禁止企業(yè)及其控股股東參與土地競買。各類住房建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè),自開工之日起3年內(nèi)竣工。

7新國五條為進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神,9月29日,五部委分別出臺措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,即“新國五條”,被業(yè)內(nèi)冠以“二次調(diào)控”的名號。其措施主要包括:暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;貸款購買首套商品住房的首付款不得低于30%;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

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限購令

9月29日二次調(diào)控的出臺,使得限購令成為各地細(xì)則制定的第一準(zhǔn)則。9月30日,深圳緊急出臺樓市限購令,隨后,廈門、上海、寧波、杭州等十余個城市相繼出臺包含限購令在內(nèi)的多項實施細(xì)則,加上早已開始限購的北京,房地產(chǎn)市場的第二輪調(diào)控在各地全面展開。

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加息自10月20日起,央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)。根據(jù)加息方案,金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn),由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn),由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%;除活期存款利率未調(diào)整外,其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。公積金購房貸款利率也隨之上調(diào)。這是央行時隔3年后的首度加息,最近一次加息是在2007年12月。3年之后重啟加息意在控制通貨膨脹,但對于貸款購房者來說,利息支出的增加無疑會加重購房成本。榆次房地產(chǎn)市場簡析整體均價:2012年全國房地產(chǎn)一直處在政策調(diào)控的陰影下生存,可在三線城市的樓市價格確依然堅挺。隨著太原城市擴(kuò)展“南移西進(jìn),北展東擴(kuò)”的口號,在今年樓市上體現(xiàn)得淋淋盡致。榆次今年的樓市價格明顯上揚(yáng)。2009年榆次房地產(chǎn)市場整體均價在2850元/㎡,而2012年年初整體成交均價從2950元/㎡,直線上升至今年年底已達(dá)到3350元/㎡左右。

市場項目競爭分析:2012年初開始,榆次整體市場從近十余個項目慚慚趨向于穩(wěn)定的幾家較大規(guī)模的樓盤在售:如書林世家、金潞苑、銀海心悅、龍湖國際、上東庭院等;而今年以“領(lǐng)秀銘筑”為代表的新樓盤相繼年底開盤,銷售較好。其各樓盤均分布榆次各地段,并以不同主題進(jìn)行分割有限客源;如以學(xué)區(qū)為主打社區(qū),以榆次北部新城為主推,以大社區(qū)為主題,以成熟市政配套吸引眼球等等,讓榆次樓市接近白熱化競爭狀態(tài);而今年榆次樓市整體市場銷售狀況好于09年,各家樓盤開盤當(dāng)天均能達(dá)到50-80%的銷售率,近三年來史無前歷。

建筑形式:從今年開始,榆次市場新開盤均以“18F以上高層”為主要建筑形式,小高層則逐漸稀少,多層更是稀缺之物;尤其是上東庭院二期,該項目多層個別房源在今年成交均價已達(dá)3400元/㎡,可稱為榆次樓市多層稀缺珍藏版!另,榆次樓市小高層代表項目“上東庭院二、書林世家”等;高層代表項目“龍湖國際、領(lǐng)秀銘筑”等。201226%榆次市場:三室二廳(121~135㎡)23%榆次市場:二室或小三室(106~120㎡)19%榆次市場:三室或四室以上(136㎡以上)32%榆次市場:二室一廳(70~105㎡)

戶型面積:在2012年新增的各項目中,戶型面積均已達(dá)到目標(biāo)客戶的需求;以中、小戶型為主,面積在70~105㎡之間的二居,總價在30~35萬之間銷售速度為最快;其次,戶型面積在110~120㎡之間的小三居為主力戶型產(chǎn)品,總價在38~42萬之間,銷售速度相對較快;而戶型布局則成為阻礙快速銷售的最大問題;最后,以面積在121~135㎡之間的三居,總價在42~45萬左右為主,其銷售速度制約主要以戶型布局,周邊配套等多種因素為主。在今年與去年相比,目標(biāo)客群購買面積已從小三居開始降為二居,同時也是受價格控制因素,面積小、總價低且單位較高。經(jīng)上述對榆次市場整體簡要分析,得出榆次樓市仍以剛性需求為主;其次,以改善性居住為輔;最后,以投資和二次置業(yè)的客群最少;因今年國家出臺一系列抑制房地產(chǎn)相關(guān)政策(如:“套數(shù)認(rèn)定不以是否發(fā)生過貸款為標(biāo)準(zhǔn)

”、“貸款買二套房首付不得低于50%”、“暫停發(fā)放第三套房貸”、“限制外地人在當(dāng)?shù)刭彿俊钡鹊龋?,?yán)重影響投資客、多次置業(yè)客戶和外地人在本地購房的目標(biāo)客群,同時剛性需求也使客戶在選擇購房上更加趨于理性。雖說這些相關(guān)政策抑制一線城市和少部分二線城市的房價,但對剛性需求的三線城市,仍是以穩(wěn)中有升的房價一路飄紅。就榆次本區(qū)域樓市來講:仍以價格戰(zhàn)為第一要素,其次以學(xué)區(qū)房、景觀房、距單位較近等因素為購房目的較多,無形中彈丸之地的榆次樓市也已形成了地域的劃分:北部新城一派、南部老城區(qū)一派、中軸安寧區(qū)一派等;因此今年榆次樓市則是盆滿缽滿!小結(jié)第二部分2012年營銷工作總結(jié)一、本案銷售情況分析(一)2012年銷售匯總表

2012年計劃任務(wù)與實際完成情況匯總單位:平米萬元完成套數(shù)完成面積計劃金額完成金額現(xiàn)金回款按揭回款逾期未簽數(shù)退戶房屋362車位:2444639.62880014164.7984房款7777.18車位87.1036241872012年庫存情況匯總(不含回遷戶)庫存套數(shù)庫存面積(㎡)庫存金額(萬元)未回款(應(yīng)收、貸款)81013.93350應(yīng)收:136貸款:2888截止時間:2012年12月31日庫存情況:四棟小高層電梯洋房10#12#13#14#樓存量房:共計5套面積666.25平米三棟多層洋房8#9#11#樓庫存:可售:3套,347.68平米回遷:30套,3406.23平米以上數(shù)據(jù)截止時間2012年12月31日(二)銷售面積及總價區(qū)間去化速度的分析

戶型面積(㎡)完成套數(shù)(套)成交總價區(qū)間(萬元)二室93㎡~102㎡81套22萬~37萬三室一衛(wèi)117㎡~126㎡84套29萬~47萬三室二衛(wèi)127㎡~138㎡197套29萬~51萬分析1、面積和成交總價區(qū)間均未分多層和小高層;但今年銷售主力為小高層,而小高層二室面積為101~102㎡,其去化速度最快,其成交單價則在3200元/㎡;2、客戶還是對小三居,能滿足日常生活起居的戶型接受較多;其次,因價格因素,三居127㎡和134㎡的戶型單價稍低于小三居,而總價相對于小三居持平;最后,以小高層中樓層較高,面積較大,單價較高的房源消化速度稍微緩慢;3、小三居成交均價為3180元/㎡;而三室二衛(wèi)成交均價則在3015元/㎡。(三)成交客戶的分析

成交客戶區(qū)域分析表一地區(qū)太原晉中市山西省周邊城市外埠合計榆次左權(quán)和順昔陽壽陽榆社平遙太谷介休靈石祁縣呂梁長治陽泉臨汾大同運(yùn)城忻州數(shù)據(jù)1825316168752346161351115362截止時間:2012年12月31日成交客戶職業(yè)分析表二職業(yè)事業(yè)單位公務(wù)員專業(yè)人士私營個體企業(yè)職工退休農(nóng)民集團(tuán)職員合計數(shù)量2334561111154217362成交客戶職業(yè)分析表三媒體DM短信工地戶外朋介老帶新老客戶加買路過網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)合計數(shù)據(jù)1857412910748829520362從上表得出本案成交客戶的分析客戶年齡:客戶群體集中于25~40歲;客戶區(qū)域:據(jù)表一中得出70%來自榆次;省城太原占5%,比去年提高1%;晉中市周邊地區(qū)占19%,去年提高6%;客戶需求:二居80㎡~102㎡最多;其次小三居110㎡左右;最后三居130㎡左右,對戶型布局挑剔??蛻袈殬I(yè):據(jù)表二中得出,個體和職工各占31%;其次為專業(yè)人士占15.6%;公務(wù)員占9.5%;事業(yè)單位占6.4%;購買目的:自住為主,投資客少,與政策調(diào)控相關(guān);承受價格:總價在28萬~40萬之間是客戶較能接受的價格,45萬以上則稍有吃力。注關(guān)因素:最關(guān)注是價格,其次為地段、戶型、市政配套、附近學(xué)區(qū)等等;認(rèn)知途徑:據(jù)表三中得出,朋友介紹是今年銷售最高的媒介,占30%;其次是短信媒介,占16%;第三是老客戶加買和老帶新,占15.6%(四)2012年按揭情況匯總

項目銀行總套數(shù)放貸未放貸備注套數(shù)金額套數(shù)金額錦繡新城中行112800上東二期工行289205433084214329個等待放款,41個正辦預(yù)抵押,14個等待通知辦抵押建行6055114951153個正辦預(yù)抵押,2個等待通知辦抵押興業(yè)5632762245864個正辦預(yù)抵押,20個等待通知辦預(yù)抵押合計40629362691132844截止時間:2012年12月31日任務(wù)明細(xì)一二三四五六七八九十十一十二小計計劃任務(wù)套數(shù)66142357282823282395250面積70470417612818704535223522281835222818105770931000金額20020050080020001000100080010008003002008800回款13774656531270769550660144090084064070010264實際完成套數(shù)191445352737152170422413362面積2238.551638.035569.354167.423312.514731.911892.102644.088589.645142.143117.291596.6044639.62金額671.7476482.33781639.28351244.4228987.66591493.9156616.7020846.83512821.95611782.32941046.9080530.694714164.7984回款840.7273709.04471057.69421588.4561747.46471295.47461055.9167900.20921566.10061344.4999975.3684823.372413904.3287截止時間:2012年12月31日表二(五)2012年計劃與實際任務(wù)各月對比明細(xì)

二、2012年度項目推廣分析

報紙短信戶外網(wǎng)絡(luò)制作類派單/夾報活動其他小計1月1000030000

25003300

458002月125002700013582250019085

80003504861713月1500051000

250032300

1200027431155434月2000054000401222500349523360700013161632505月245005700044553250014756

153641586736月200004800047150250013750

395901709907月210005400022522250013750

211401349128/p>

250025900

109781683789月2600018000026740250010780631000

5948043352610月125001290003010725009805015000

400229115911月100004800021500250082505500

111453114總計19650081000026777630000371899548602700016064119186761、媒體費(fèi)用分析月度推廣費(fèi)用柱狀圖(單位:元)全年度各項推廣費(fèi)用比例圖2、2012年來電來訪媒體分析月份報廣戶外短信介紹DM網(wǎng)絡(luò)路過房展工地條幅彩信字幕小計來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪10044152751115161549003200242200000038210021026570199214002000115000000123413601093171116191911421440047250000004741124204311256242229123170546003011000000387124561285197112731253161229378411600000037910565040620617515422122508444044440000004051777913013144153243171522412900434700000029816783050251863235481417235235004642002100038020496016639910036591231181211046003236100020637366101020426555375511054194440002833200000486245111023393111626352570036001340000001881051200121101813020001200460000003435總計94333210324182893044023942551681733413418363291302102041731781截止時間:2012年12月31日媒體來電來訪圖示:媒體分析:全年廣告費(fèi)用總計1918676元,占總銷額的1.35%左右。其中推廣費(fèi)用最高為9月份。新國十條后,9月份全國樓市迎來一個高潮,本案抓住這一契機(jī),在9月份突然加大推廣力度,并出臺相應(yīng)優(yōu)惠政策,取得較好成效,本月成交70套,成交金額2822萬元。在所有媒體推廣中,短信所占比例最大為43%,DM單制作類占19%,戶外占14%,報廣占10%。從來電量看,效果較好的媒體為短信來電2418通,約占全年來電量的58%,其次是DM單制作類394通,工地363通,戶外332通。從來訪量看,路過的413通,約占全年來訪量的23%;朋友介紹402通,約占22.6%;工地來訪291通,短信289通,DM單255通所有媒體中,短信是一種性價比最高的媒體手段,覆蓋率光,來電率高;DM單作為輔助推廣手段,在9、10、11月份大量集中投放,起到很好的效果;另戶外及工地圍擋推廣效果也不錯。3、本案推廣主題分析

月份推廣主題說明12012,城市向東,生活向上!上東庭院Ⅱ歲末鉅獻(xiàn)三重好禮迎新年!辭舊迎新,歲末促銷22012,城市向東,生活向上!上東庭院二期三重好禮感恩回饋!3城市向東,生活向上!激情3月,繽紛好禮送不停!新春伊始,項目迎來一個銷售熱潮4繁華領(lǐng)地,盡享優(yōu)居生活!102—136㎡景觀電梯洋房,限量特價引爆全城5喜迎五一傾情回饋五重好禮特惠全城!102—136㎡電梯花園洋房2680元/㎡起新國十條影響,市場步入觀望階段6城市中心電梯花園洋房優(yōu)居生活全面封頂7城市中心電梯花園洋房優(yōu)居生活典范激情夏日燃情大禮加1萬送4萬精裝修!剛性需求釋放,集市調(diào)整銷售策略,本年度第二次銷售熱潮8市中心公園旁優(yōu)居生活典范102—136㎡板式小高層

精裝房3088元/㎡起9市中心公園旁優(yōu)居生活典范102—136㎡板式小高層

精裝房3088元/㎡起10市中心公園旁優(yōu)居生活典范102—136㎡板式小高層

加1萬送4萬精裝修11市中心公園旁優(yōu)居生活典范102—136㎡臻品現(xiàn)房

加1萬送4萬精裝修9月底調(diào)控政策出臺,樓市歸于平靜,本案也接近收尾12市中心公園旁優(yōu)居生活典范102—136㎡電梯花園洋房

加1萬送4萬精裝修最后15席典藏臻品,敬請把握!第三部分2012年其它工作總結(jié)一、本項目部內(nèi)勤工作情況匯總(一)銷售內(nèi)勤工作統(tǒng)計項目辦土地證資料貸款資料預(yù)抵押資料預(yù)抵押證交房已移交待移交已移交待移交已移交待移交已辦理待辦理已辦理待辦理上東二期00297832452893500上東一期103300101050錦繡新計1163297832552903550截止時間:2012年12月29日項目發(fā)票開具辦房產(chǎn)證已辦證建設(shè)局待發(fā)客戶未領(lǐng)未交資料上東庭院564610188錦繡新城99030新集花園11000合計665610218(二)銷售客服工作統(tǒng)計銷售合同移交及領(lǐng)取數(shù)量老帶新積分統(tǒng)計明細(xì)已轉(zhuǎn)集團(tuán)客戶領(lǐng)取銀行貸款預(yù)抵押數(shù)量347356396369截止時間:2012年12月31日月份123456789101112合計新增積分8542841214226480已兌積分00000931443024跨項目積分0000000003306截止時間:2012年12月31日親情服務(wù)統(tǒng)計短信發(fā)送派送禮品月份客戶生日節(jié)日祝福項目短信小計月份禮品應(yīng)發(fā)禮品實發(fā)禮品未發(fā)禮糕+賀卡2724322267506972蛋糕+賀卡2522332169407153蛋糕+賀卡2620642707207474蛋糕+賀卡1312152174607675蛋糕+賀卡12102636154768022636蛋糕+賀卡2620671300137蛋糕+賀卡191278230166216858蛋糕+賀卡272349300605460849蛋糕+賀卡201641040020624610蛋糕+賀卡1917211130183111蛋糕+賀卡15141121811950121312蛋糕+賀卡330合計3085460934015108合計23219339截止時間:2012年12月31日二、本項目部與各部門協(xié)調(diào)溝通情況龍華公司今年與龍華公司一直協(xié)作,給上東一期、錦繡辦理產(chǎn)權(quán)證;并于今年10月開始收集土地產(chǎn)證辦理資料,然后轉(zhuǎn)龍華,協(xié)調(diào)默契。物業(yè)公司通過幾年的磨合,現(xiàn)與物業(yè)公司協(xié)作較順暢;今年因車位問題,物業(yè)也做了改變,但希望對上東庭院一期地上車位管理能更好更完善,以配合明年銷售。工程部今年經(jīng)常與上東二的工程部溝通情況,一些工地施工情況,交房裝修情況,工程上一些工程做法等問題,對此銷售部表示非常感謝,對我們工作的配合!客服部今年與客服部溝通有限,因本項目沒有售后遺留問題。只是上東一期地上車位事宜協(xié)調(diào)溝通過,均已妥善處理,客戶非常滿意。三、本項目部人員調(diào)整情況壹貳叁案場人員調(diào)整今年5月調(diào)二名銷售人員進(jìn)案場;今年8月案場二名銷售人員離職。新人培訓(xùn):今年4月直銷二名、5月案場二名做銷講、市調(diào)、實戰(zhàn)對練等培訓(xùn);在職培訓(xùn):對今年各階段銷售政策進(jìn)行不定期實戰(zhàn)對練培訓(xùn)。今年4月調(diào)二名太谷銷售進(jìn)案場做太原直銷組;今年9月太谷二名銷售進(jìn)上東案場;今年11月太谷二人又借調(diào)到君豪項目組。人員培訓(xùn)直銷人員調(diào)整2012年全年工作總結(jié)2011年全年工作計劃目錄一、分析項目庫存情況項目明細(xì)戶型套數(shù)面積總價區(qū)間分析說明房源二室97~102193.22㎡32萬左右8-5-203小三室117~1261117.74㎡41萬左右8-3-301三室129~1386802.97㎡42~45萬11-4-301、14-1-802、14-2-401、10-1-901、10-1-902、10-4-902庫存合計81013.93㎡350萬均不含回遷戶項目明細(xì)總量已售未售分析說明上東庭院車位庫存一期地上車位839742012年退一個,因管理問題一期地下車位50455預(yù)留4個,可售1個二期地上車位數(shù)量未定,圖紙未定,確定后再另行提報銷售計劃錦繡新城地上車位庫存492524——截止時間:2012年12月29日清盤回款房屋交房地上車位地下車位銷售目標(biāo):350萬回款目標(biāo):3024萬車位款:262萬建議:庫量房于2011年5月入住之前清盤月份套數(shù)面積(㎡)金額(萬)比例(%)回款(萬)備注1193.22339.43%10+750工20.興10.現(xiàn)10萬21117.744212%13+375+15工10.興5.現(xiàn)13萬.分15萬32270.999326.57%28+700+37工20.興5.建3現(xiàn)28萬.分37萬42265.489025.71%27+725工20.興6.建3.現(xiàn)27萬52266.029226.29%40+350+53工11.建3分53現(xiàn)40萬.分53萬6132+60工5.分607175工7合計81013350100%3490二、2011年本案銷售指標(biāo)(一)2011年銷售任務(wù)分解明細(xì)123456789101112合計10年未放貸款7503737007253400000000288810年應(yīng)收帳款0153705360000000165小計750388737725393600000003053上表說明:

1、上表第一行是2012年未放貸款在2011年計劃回款數(shù);

2、上表第二行是2012年應(yīng)收帳款在2011年計劃回款數(shù);

3、每筆貸款以平均25萬計算,單位:萬元。(二)2012年未回款在2011年回款計劃分類明細(xì)地上車位地下車位合計/備注租賃費(fèi)——180元/月/位咨詢物業(yè):業(yè)主委員會不讓裝地上車位鎖服務(wù)費(fèi)30元/月/位60元/月/位銷售價格3萬/位8萬/位使用70年上東一期庫存量74位5位83位上東一期庫存金額222萬40萬262萬錦繡新城庫存量24位——24位錦繡新城庫存金額72萬——72萬(一)車位價格備注:上東二期地上車位未定,另行提報銷售方案三、車位銷售策略(二)車位銷售需要支持的條件因素地下車位:在銷售上東二期房源,配合地下車位銷售的政策,促進(jìn)了一大部分地下車位的快速銷售;同時,地下車位管理也相對地上車位要完善,因此,在2012年地下車位銷售較好,存量不多;地上車位:現(xiàn)上東庭院一期項目早已入住,小區(qū)內(nèi)地上亂停車現(xiàn)象非常嚴(yán)重,加之業(yè)主委員會不讓裝車位鎖,導(dǎo)致地上車位銷售無法管理,并嚴(yán)重影響銷售。因此,為使地上車位能順利銷售,盡快回款的目的,希望公司給予相關(guān)條件支持,才能進(jìn)行下一步的“車位銷售策略”。需支持條件建立地上、地下“智能化車位管理系”,明示“停車場管理規(guī)定”,實行車輛出入登記、刷卡監(jiān)控管理制度;對地上車位進(jìn)行劃分管理:將地上車位銷控一部分做為“只租不售”,將租金提高,促進(jìn)銷售;對外來車輛采用“按小時計費(fèi)”方式;建議我公司相

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