房地產(chǎn)預(yù)收款不征稅發(fā)票是否需要收回沖紅【稅收籌劃技巧方案實務(wù)】

只分享有價值的經(jīng)驗技巧，用有限的時間去學(xué)習(xí)更多的知識！房地產(chǎn)預(yù)收款不征稅發(fā)票是否需要收回沖紅?【稅收籌劃，稅務(wù)籌劃技巧方案實務(wù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

那么，比如銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款，根據(jù)53號公告開具了不征稅發(fā)票后，屆時是否需要收回沖紅呢？

福建廈門國稅《12366營改增熱點問題（十四）》

第3問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目取得預(yù)收款，開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票。若后續(xù)再收到余款如何開具發(fā)票？

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第53號第九條第（十一）項的規(guī)定，升級后的《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，其中下設(shè)有602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。上述情況中，企業(yè)收到預(yù)收款，已開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票，后續(xù)收到余款，應(yīng)將原開具的增值稅普通發(fā)票收回紅沖，再開具全額的增值稅普通發(fā)票或者增值稅專用發(fā)票。

廈門國稅認為房地產(chǎn)不征稅發(fā)票在收到余款時需要收回沖紅，筆者并不認同。

首先，從開具紅字發(fā)票的原因分析，并不包括此種情況。《國家稅務(wù)總局關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第47號）第一條規(guī)定了增值稅一般納稅人開具紅字專用發(fā)票的范圍，即開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，雖然在第三條談及開具紅字普通發(fā)票時未涉及范圍，但筆者認為二者范圍是一致的，關(guān)于增值稅紅字發(fā)票的其他文件大體也均采用此種體例。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款開具不征稅發(fā)票并不屬于銷售退回、服務(wù)中止、銷售折讓，也非開票有誤，不符合開具紅字發(fā)票的相關(guān)條件。

其次，從稅款征收的角度分析，不開具紅字發(fā)票也不影響稅款征收。在開具不征稅發(fā)票時，納稅人必須按預(yù)征率預(yù)繳稅款，在應(yīng)稅義務(wù)成就時開具全額發(fā)票按相應(yīng)的稅率或征收率計稅，預(yù)繳稅款通過抵減實現(xiàn)，而非通過開具紅字發(fā)票沖減銷售額。況且即使開具不征稅的紅字發(fā)票本身就不影響應(yīng)稅銷售額，從納稅申報和稅款計算的角度分析也不影響稅款的征收。

最后，53號公告就是在考慮業(yè)務(wù)性質(zhì)的基礎(chǔ)上，為了方便購房者辦理非稅收業(yè)務(wù)的需求，增設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。允許開具不征稅發(fā)票，此種發(fā)票往往在辦理貸款等業(yè)務(wù)時使用，收回也較為不便。

所以，諸如廈門國稅要求企業(yè)后續(xù)收到余款，應(yīng)將原開具的不征稅增值稅普通發(fā)票收回紅沖，只會徒增麻煩，對稅收征管也未見裨益。

相反北京國稅的回復(fù)倒簡單明了很多：收到預(yù)收款時開具的本就是不征稅的發(fā)票，無需收回。

總而言之，企業(yè)財務(wù)人員通過稅收籌劃，將稅收杠桿的制約導(dǎo)向功能有機地融會到企業(yè)財務(wù)決策和戰(zhàn)略選擇中，以期優(yōu)化企業(yè)市場價值取向，促使企業(yè)整體理財行為的科學(xué)化，最終實現(xiàn)企業(yè)的最大效益。同時，隨著稅收籌劃活動在企業(yè)經(jīng)營活動中價值的體現(xiàn)，稅收籌劃風(fēng)險應(yīng)該受到更多的關(guān)注。因此，企業(yè)在進