第四章 第二節(jié)零售業(yè)區(qū)位論

第二節(jié)零售業(yè)區(qū)位論一、影響零售業(yè)區(qū)位決策的因素二、零售業(yè)區(qū)位模型三、零售引力模型零售業(yè)是指直接為消費(fèi)者服務(wù)的行業(yè)，包括商業(yè)、餐飲業(yè)和各種服務(wù)業(yè)零售業(yè)特點(diǎn)是直接與消費(fèi)者見(jiàn)面，因而能否吸引消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物、購(gòu)物者多少就成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的關(guān)鍵而企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力有多大，決定性的要素是區(qū)位；有一本關(guān)于零售業(yè)地理的書起名為“Locationlocationlocation”一、影響零售業(yè)區(qū)位決策的因素消費(fèi)市場(chǎng)狀況空間距離和交通條件零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)的作用1.消費(fèi)市場(chǎng)狀況消費(fèi)者指向。即零售業(yè)區(qū)位與人口的分布密度呈比例。市場(chǎng)即是需求；需求來(lái)自于消費(fèi)者，所以消費(fèi)者的集合看作是市場(chǎng)：市場(chǎng)從三方面影響零售業(yè)區(qū)位:

一是消費(fèi)者人數(shù)的空間分布。當(dāng)市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)企業(yè)的門檻規(guī)模時(shí)，企業(yè)才能夠生存下去，零售業(yè)的供給必須靠近需求；因而人口密度高的地方零售業(yè)密度也搞，人口少的地方，零售業(yè)企業(yè)數(shù)量也少，規(guī)模也小二是消費(fèi)者收入空間分布。收入的差異主要表示在市場(chǎng)區(qū)域的總購(gòu)買力和收入等級(jí)間產(chǎn)生的購(gòu)買行為模型的差異上。這種差異產(chǎn)生的結(jié)果是對(duì)零售區(qū)位的類型、數(shù)量、規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境要求不同.三是消費(fèi)者偏好的空間分布。消費(fèi)者需求不同，偏好也不同，具有同種偏好的消費(fèi)者在空間上集聚會(huì)影響零售業(yè)的布局，如大學(xué)附近多眼鏡店；電子市場(chǎng)形成于中關(guān)村；清真商店多在回民聚居區(qū).大學(xué)周邊多眼鏡店北京燕莎商圈—北京較早的涉外商圈之一。消費(fèi)者購(gòu)物需要付出交通成本和時(shí)間成本，對(duì)商品或服務(wù)付出的實(shí)際價(jià)格是售價(jià)加交通支出（包括貨幣與時(shí)間支出），因此距離越遠(yuǎn)，需求越小。２.空間距離和交通條件QP1(a)反映商品價(jià)格和消費(fèi)量的需求曲線變化KF

(b)反映交通費(fèi)和距離的變化關(guān)系KP2(c)反映購(gòu)買價(jià)格（商品價(jià)格與交通費(fèi)之和）與距離的關(guān)系KQ

(d)反映購(gòu)買量和距離的變化關(guān)系消費(fèi)者的購(gòu)買量隨著距零售區(qū)位的距離增加在減少，當(dāng)該距離增加到一定程度時(shí)，因交通費(fèi)太大，購(gòu)買量就變?yōu)榱?。需求空間曲線的空間變化在一定程度上可反映城市內(nèi)部零售區(qū)位空間的結(jié)構(gòu)。如果需求空間曲線變化平緩，表示零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性；相反，如果需求空間曲線變化很陡，表示零售區(qū)位趨于分散。交通條件對(duì)零售區(qū)位的作用可通過(guò)交通費(fèi)用的變化來(lái)表示?？髦行膮^(qū)位模型魁恩（Quinn）總結(jié)出零售業(yè)選擇的4種區(qū)位原則（1）當(dāng)消費(fèi)者呈線狀較均衡分布時(shí)，零售區(qū)位在中心點(diǎn)最有利，因?yàn)榭偨煌ㄙM(fèi)用最小；（2）當(dāng)消費(fèi)者呈較均衡的面狀分布時(shí)，區(qū)位在中心點(diǎn)最有利，可以使所有部落的總交通費(fèi)用最??；（3）當(dāng)消費(fèi)者沿交叉的交通線分布，不管分布是否均衡，交叉點(diǎn)是最有利的零售區(qū)位（3）在交匯的交通網(wǎng)線上，人口呈任意分布，交匯點(diǎn)總交通費(fèi)用最小，是最佳的零售區(qū)位；魁恩的模型是抽象出來(lái)的，實(shí)際中情況更為復(fù)雜；消費(fèi)者在空間上并不是固定在消費(fèi)地，而是移動(dòng)的；如人們每天去上班，也可能利用午休時(shí)間去購(gòu)物，也可能在上下班路上購(gòu)物；所以往往人流最大的地方成為零售業(yè)最佳區(qū)位；城市里可以看到公交換乘站、火車站、地鐵站等都是零售業(yè)集聚的地方；南京新街口３．零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)

關(guān)于區(qū)位空間競(jìng)爭(zhēng)的認(rèn)識(shí)（理論）競(jìng)爭(zhēng)者之間是集中還是分散與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)種類和市場(chǎng)的特性等有關(guān)同業(yè)與不同業(yè)種間的競(jìng)爭(zhēng)，均表現(xiàn)為聯(lián)合與集聚趨勢(shì)零售業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程是市場(chǎng)區(qū)調(diào)整的過(guò)程；從理論上講，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)均衡?；籼亓窒嗷ヒ来婺Ｐ涂死锼顾?、廖什中心地理論購(gòu)買頻率高的商品企業(yè)密度也高，頻率低的密度也低，如食品店和首飾店比較；固定成本高的零售業(yè)均衡密度低，固定成本低則密度高，如百貨店和雜貨店比較；人口密度越高，零售企業(yè)密度也越高。珠寶店的布局是分散大于集中，但飲食店通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)有利于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，接近競(jìng)爭(zhēng)者的布局較為明顯.零售業(yè)集聚與等級(jí)結(jié)構(gòu)在實(shí)際中看到零售企業(yè)往往在空間上是集聚的，集聚的規(guī)模也有很大的不同.造成零售企業(yè)集聚的原因：一是區(qū)位的吸引力，即人口密集區(qū)和交通方便地區(qū)會(huì)吸引不同性質(zhì)的零售企業(yè)布局，形成集聚；二是消費(fèi)的綜合性，即消費(fèi)者一次出行會(huì)有多種購(gòu)物目的，集聚可以滿足這種需求.北京的現(xiàn)代商業(yè)中心北京人口空間變化的差異由于各區(qū)位的通達(dá)性、覆蓋的市場(chǎng)區(qū)不同，所以形成不同的集聚規(guī)模，構(gòu)成所說(shuō)的商業(yè)中心等級(jí)結(jié)構(gòu)；商業(yè)中心等級(jí)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：（1）規(guī)模越大，數(shù)量越少（2）最大的往往位于城市中心（3）規(guī)模越大，高檔次店越多；４．地價(jià)的作用

交通便捷性、空間的關(guān)聯(lián)性和周邊環(huán)境的滿意度影響區(qū)位地價(jià)。不同類型的零售業(yè)所能支付的地價(jià)能力是決定其區(qū)位選擇的重要因子。諾斯（Nourse）描繪的沿購(gòu)物中心某個(gè)方向低價(jià)的變化與零售業(yè)類型的關(guān)系二、零售業(yè)區(qū)位模型零售業(yè)空間分布類型劃分中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)（一）零售業(yè)空間類型劃分

普勞德福特劃分法中心商業(yè)區(qū)外圍商業(yè)區(qū)主要商業(yè)街近鄰商業(yè)街孤立商店群側(cè)重零售業(yè)位置與特征劃分貝利劃分法呈同心圓分布的零售業(yè)空間類型市中心級(jí)（CBD）區(qū)域中心級(jí)社區(qū)中心級(jí)近鄰中心級(jí)傳統(tǒng)購(gòu)物街型空間

城市干道型空間

郊區(qū)新帶狀型空間高速路沿線型空間

呈帶狀分布的零售業(yè)空間類型輸入品市場(chǎng)

汽車街

印刷區(qū)

娛樂(lè)區(qū)

家具區(qū)

醫(yī)療中心

專業(yè)化空間1、霍伍德、博伊斯的核心－邊緣結(jié)構(gòu)中心商業(yè)區(qū)的核心-邊緣模式

（二）中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)2、戴維斯的中心商業(yè)區(qū)空間融合模型零售業(yè)區(qū)位的空間融合模式三、零售引力模型1、賴?yán)闶垡δＰ?/p>

當(dāng)在A和B兩城市間存在著一個(gè)等級(jí)相對(duì)低的C城市，兩城市向B城市吸引的零售額的比率與兩城市的人口成正比，與到C城市的距離比的平方成反比。

如果兩個(gè)城市的規(guī)模差距太大時(shí)，向某地的零售引力與其離兩城市間的距離比的3次方呈反比。

其中，Ba為城市A對(duì)A、B城市中間某地C處顧客的吸引力；Bb城市B對(duì)C處顧客的吸引力；Pa為城市A的人口；Pb為城市B的人口；Db為城市A與C處的距離；Db為城市B與C處的距離。

IfoneusedReilly'sLawtofindthebreakpointbetweenalargerandasmaller

city,thebreakpointwouldA:

beabouthalfwaybetweenthetwoplaces.B:beclosertothelargerofthetwoplaces.C:befartherfromthelargerofthetwoplacesD:dependonthefrictionofdistance.習(xí)題：B該模型前提條件？(1)兩城市主要道路交通易達(dá)性一樣。(2)兩城市之零售店經(jīng)營(yíng)績(jī)效無(wú)多大差異。(3)兩城市人口分布相似。該模型的與現(xiàn)實(shí)的差距？(1)只考慮距離，未考慮其他交通狀況(如不同交通工具、交通障礙等)，若以顧客前往商店所花費(fèi)的交通時(shí)間來(lái)衡量會(huì)更適合。(2)顧客的“認(rèn)知距離”會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)的影響,如品牌、服務(wù)態(tài)度、設(shè)施等，通常會(huì)使顧客愿意走更遠(yuǎn)的路。(3)因消費(fèi)水準(zhǔn)的不同，人口數(shù)有時(shí)并不具代表性，改以銷售額來(lái)判斷更能反映其吸引力。在何情況下可用該模型？考慮數(shù)據(jù)可獲得性實(shí)際的空間及消費(fèi)行為特征與模型的契合度實(shí)踐實(shí)驗(yàn)2：題目a利用該模型，以安徽省各地級(jí)市中心劃分零售業(yè)市場(chǎng)區(qū)域鑒于大城市存在多個(gè)零售中心，消費(fèi)者購(gòu)買行為的空間選擇具有隨機(jī)性的特點(diǎn)，美國(guó)零售學(xué)者戴維.赫夫于20世紀(jì)60年代提出提出了基于考慮消費(fèi)中心規(guī)模和到消費(fèi)中心的距離兩因素的模型。2、赫夫的等概率引力模型等概率線與購(gòu)買行為

Pij

：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)（或商店）購(gòu)物的概率。

Aj：j商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）。

dij：從消費(fèi)者的地點(diǎn)i到設(shè)施j的進(jìn)行時(shí)間（或距離）。

b：消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感度。

(1)、規(guī)模因素(2)、行程時(shí)間或者距離(3)、參數(shù)B值（敏感度）商店吸引消費(fèi)者的概率取決因素一個(gè)消費(fèi)者有機(jī)會(huì)在同一區(qū)域內(nèi)3個(gè)超市中任何一個(gè)超市購(gòu)物，已知這3個(gè)超市的規(guī)模和3個(gè)超市與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離如表所示：如果b＝1，每個(gè)超市對(duì)這個(gè)消費(fèi)者的吸引力是：

商店時(shí)間距離（分鐘）超市規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000例題：解：如果b＝1，每個(gè)超市對(duì)這個(gè)消費(fèi)者的吸引力是：A的吸引力是：50000÷40＝1250B的吸引力是：70000÷60＝1166.67C的吸引力是：40000÷30＝1333.33該消費(fèi)者到每個(gè)超市購(gòu)物的概率分別是：到A的概率＝1250÷（1250+1166.67+1333.33）＝33.3%到B的概率＝1166.67÷（1250+1166.67+1333.33）

＝31.1%到C的概率＝1333.33÷（1250+1166.67+1333.33）＝35.6%Cj為i地區(qū)消費(fèi)者數(shù)量，

EIJ為i地區(qū)到j(luò)消費(fèi)中心購(gòu)買的消費(fèi)者的期望值i地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)g商品年平均支出額為Big1到m居住區(qū)的年消費(fèi)額的期望值總額，即是j中心商品g的年零售額總結(jié)：零售商業(yè)空間影響因素作用過(guò)程實(shí)踐試驗(yàn)2：

題目b基于GIS技術(shù)的小型超市選址方法

①環(huán)境因素。用地性質(zhì)對(duì)超市的選址有限制，研究范圍之外的區(qū)域不符合環(huán)境要求。②市場(chǎng)因素。周圍其它同類超市的情況、交通因素、其它人流匯集點(diǎn)的分布情況對(duì)超市的選址都有影響。③經(jīng)濟(jì)因素。主要指土地價(jià)格對(duì)用地選址的影響。④人口因素。主要是人口密度的影響國(guó)內(nèi)研究進(jìn)展商業(yè)空間和城市空間互動(dòng)商業(yè)空間分異商業(yè)郊區(qū)化虛擬空間