泊·天下?tīng)I(yíng)銷策劃報(bào)告模板模板

目錄策劃序言策劃目標(biāo)策劃依據(jù)策劃思緒策劃內(nèi)容

策劃篇策劃序言以人為本，首先尊重人，然后取悅?cè)?。?fù)合地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單地產(chǎn)和其它產(chǎn)業(yè)疊加，不一樣于純粹拼價(jià)格血戰(zhàn)，它是建立在對(duì)消費(fèi)行為習(xí)慣了解，和創(chuàng)新生活方法基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)業(yè)和其它關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有機(jī)整合，從而將某種既含有號(hào)召性又含有貼近性生活方法完整地表現(xiàn)在房地產(chǎn)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)行和服務(wù)整個(gè)步驟之中。成功地產(chǎn)復(fù)合應(yīng)表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)理念、功效價(jià)值、生活體驗(yàn)，系統(tǒng)工程，開(kāi)發(fā)模式，資源整合六大層面。本項(xiàng)目結(jié)合合肥城市計(jì)劃，開(kāi)始進(jìn)行了房地產(chǎn)業(yè)和健康、教育、商務(wù)、文化、旅游等多產(chǎn)業(yè)結(jié)合，并擁有了國(guó)際性、共需性、唯一性三個(gè)特色，由開(kāi)發(fā)商上升到城市運(yùn)行商角色。整合推廣是個(gè)一體化運(yùn)作過(guò)程，從報(bào)紙廣告、電視廣告，電臺(tái)廣告，到公關(guān)活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)包裝，宣傳資料，創(chuàng)新應(yīng)落實(shí)到每一個(gè)步驟中去，最終只要產(chǎn)品沒(méi)有問(wèn)題，成功完成能夠期待。

策劃目標(biāo)不一樣階段，擁有不一樣策劃目標(biāo)。但策劃最終目標(biāo)不會(huì)改變。要完成這一目標(biāo)，必需經(jīng)過(guò)一個(gè)緊密協(xié)調(diào)過(guò)程來(lái)完成。在這個(gè)過(guò)程中不停積累和完善，努力爭(zhēng)取達(dá)成營(yíng)銷策劃最終目標(biāo)：◆引導(dǎo)消費(fèi)促進(jìn)銷售在這個(gè)過(guò)程中，階段性策劃目標(biāo)為1、塑造本項(xiàng)目整體品牌形象，為后期營(yíng)銷推廣樹立良好品牌形象。2、瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群，有效地進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷推廣。3、樹立開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象，為其后續(xù)產(chǎn)品推出奠定良好市場(chǎng)基礎(chǔ)。策劃依據(jù)給我一個(gè)支點(diǎn)，我能夠撬起地球。策劃依據(jù)起源于市場(chǎng)。市場(chǎng)，瞬息萬(wàn)變。因?yàn)?，市?chǎng)上產(chǎn)品，在不停更替。所以：產(chǎn)品，就是策劃依據(jù)，是支撐起整個(gè)營(yíng)銷支點(diǎn)。立足產(chǎn)品，才有有效策劃可能。

策劃整體思緒策劃思緒起源于消費(fèi)者。針對(duì)消費(fèi)者做出產(chǎn)品是有市場(chǎng)基礎(chǔ)產(chǎn)品。針對(duì)消費(fèi)者做出產(chǎn)品是有市場(chǎng)前景產(chǎn)品。針對(duì)消費(fèi)者做出產(chǎn)品就是能夠在市場(chǎng)上順利實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)品。所以，基礎(chǔ)策劃思緒是：1、我們產(chǎn)品是什么？2、我們產(chǎn)品消費(fèi)者是誰(shuí)？3、我們?cè)鯓俞槍?duì)消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷推廣？

策劃內(nèi)容（一）地塊篇1、地塊概述本項(xiàng)目地塊在312國(guó)道（至南京、蕪湖、馬鞍山、蚌埠）和南淝河交匯處，共3000畝地。地塊較為平整，據(jù)目測(cè)，整個(gè)地塊高低落差不超出3米，地塊中有豐富水資源，還有大片綠色生態(tài)植被。地塊還有部分建筑因拆遷而沒(méi)有完全遷走。地塊表面覆蓋大量草和、灌木、小樹。2、地塊分析位置：當(dāng)?shù)貕K在312國(guó)道旁，東有南淝河。在城市東南上風(fēng)口。交通：現(xiàn)在該地塊公共交通極不便，臨時(shí)沒(méi)有公交線路，通往市內(nèi)。但因?yàn)榕R近主干道312國(guó)道，進(jìn)出城較為便捷。配套：周圍現(xiàn)在均為未開(kāi)發(fā)土地，只有少許農(nóng)村和生活設(shè)施。周圍生活配套較少，距離本項(xiàng)目約5公里處有江淮汽車廠。未來(lái)城市計(jì)劃中，當(dāng)?shù)貕K屬于為未來(lái)城市住宅用地。環(huán)境：周圍沒(méi)有成熟生活配套，且交通不便，整體環(huán)境較零亂。

（二）項(xiàng)目概述篇1、項(xiàng)目概述本項(xiàng)目占地面積約3000畝，總建筑面積約160萬(wàn)平方米。容積率為0.8，60%生態(tài)公園，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)以水系為中心。項(xiàng)目分析本項(xiàng)目占地面積較大，容積率低，綠化率高，有豐富水景資源。建筑產(chǎn)品將以獨(dú)棟別墅、花園洋房為主。應(yīng)該說(shuō)，這么產(chǎn)品在合肥應(yīng)該是屬于最高端產(chǎn)品。該產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是合肥消費(fèi)金字塔最頂端部分。3、項(xiàng)目提議：項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模、地塊資源和特殊地理位置，在我們項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)和計(jì)劃上提議引入“復(fù)合地產(chǎn)模式”，即：高爾夫概念+房地產(chǎn)（居住）。

（三）市場(chǎng)篇1）市場(chǎng)概述合肥別墅市場(chǎng)，市區(qū)關(guān)鍵集中在西區(qū)大蜀山和董鋪水庫(kù)周圍，市郊關(guān)鍵是有雙鳳湖元一高爾夫別墅。如新加坡花園城、金色池塘、綠城桂花園、和莊、維多利亞別墅、望園小區(qū)等樓盤。且關(guān)鍵以聯(lián)排、疊加別墅為主。普遍規(guī)模較小，很大一部分是在和多層、小高層混合在一起。別墅戶型也以200㎡左右為主，總價(jià)約在60萬(wàn)—200萬(wàn)之間，以100萬(wàn)左右為主。市場(chǎng)分析合肥別墅市場(chǎng)，關(guān)鍵集中在自然風(fēng)景較為優(yōu)美西區(qū)，這也符合別墅這種產(chǎn)品對(duì)景觀要求。關(guān)鍵產(chǎn)品為聯(lián)排、疊加別墅?？們r(jià)也較低。應(yīng)該說(shuō)，合肥真正意義上別墅區(qū)還沒(méi)有形成。不過(guò)僅有別墅概念已經(jīng)不能吸引足夠市場(chǎng)關(guān)注和支撐項(xiàng)目，所以必需引進(jìn)新概念。

正確定位對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)關(guān)鍵。在確定了整體定位基礎(chǔ)上，進(jìn)行有效策劃和推廣，最終有效完成產(chǎn)品品牌建立和市場(chǎng)去化完成。1.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.1.1市場(chǎng)定位合肥第一座國(guó)際化高爾夫生活示范城第一座：顯示項(xiàng)目標(biāo)唯一性和規(guī)模。高爾夫生活：顯示項(xiàng)目標(biāo)理念和品質(zhì)。示范城：昭示我們提供是生活和休閑、娛樂(lè)、商務(wù)相結(jié)合完美標(biāo)準(zhǔn)，堪稱范本。1.1.2市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)源于市場(chǎng)高于市場(chǎng)引導(dǎo)市場(chǎng)好產(chǎn)品，往往全部遵照這么市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)上有什么？市場(chǎng)上缺什么？我們產(chǎn)品能為市場(chǎng)帶來(lái)什么？任何一個(gè)產(chǎn)品產(chǎn)生，全部是立足于市場(chǎng)。而過(guò)分依靠于市場(chǎng)，肯定在較短時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)所淘汰。但過(guò)分領(lǐng)先于市場(chǎng)產(chǎn)品又存在著太大市場(chǎng)抗性。所以，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品是在立足市場(chǎng)基礎(chǔ)上，含有適度前瞻性，能夠被市場(chǎng)所接收并最終引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)產(chǎn)品。1.1.3市場(chǎng)定位依據(jù)：市場(chǎng)依據(jù)產(chǎn)品是市場(chǎng)產(chǎn)物。產(chǎn)品市場(chǎng)定位肯定直接起源于市場(chǎng)要求。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方向定位來(lái)自兩個(gè)基礎(chǔ)條件，一是項(xiàng)目本身資源，二是項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。由此確定項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展方向，能夠降低項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。計(jì)劃新概念和計(jì)劃新概念和新生活方法先天資源本案本身資源審核資源審核先天資源本案本身資源審核資源審核差異化優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 差異化優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析本案關(guān)鍵理念市場(chǎng)空白點(diǎn)資源整合市場(chǎng)空白點(diǎn)資源整合基于安徽全省基于安徽全省標(biāo)桿模式

地塊資源從規(guī)模來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目完全符合超大盤開(kāi)發(fā)先決條件：地塊總計(jì)劃用地面積為200萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)對(duì)有相同條件項(xiàng)目標(biāo)分析發(fā)覺(jué)，大型項(xiàng)目標(biāo)整體計(jì)劃難度高于一般項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商所面臨風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是比一般項(xiàng)目高，考慮到后面幾期營(yíng)銷推廣，我們不僅要為前期制造可供延續(xù)賣點(diǎn)，還要為經(jīng)營(yíng)管理可連續(xù)性發(fā)展提供空間。從地塊先天條件來(lái)看，項(xiàng)目有幾十萬(wàn)平方米水域，同時(shí)又有城市計(jì)劃中市政配套合未來(lái)城市建設(shè)，既能夠擁有良好環(huán)境又不失交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目將能夠從商業(yè)角度來(lái)尋求一個(gè)可連續(xù)發(fā)展支撐點(diǎn)，即：高爾夫+房地產(chǎn)（居?。Ｒ?yàn)楦郀柗虿粌H代表品質(zhì)，一樣能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)更多支撐點(diǎn)，如：旅游、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)等等。將能夠有效支撐項(xiàng)目8—計(jì)劃不落后、概念不落后。

區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目定位關(guān)鍵影響原因之一，其特殊地或性，消費(fèi)心理和市場(chǎng)對(duì)需求個(gè)性全部是產(chǎn)品選擇參考物。A：合肥住房消費(fèi)在政策引導(dǎo)下已開(kāi)啟，在城市經(jīng)濟(jì)快速影響下，房地產(chǎn)發(fā)展和城市計(jì)劃處于上升調(diào)整階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)還未進(jìn)入強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)階段，區(qū)域市場(chǎng)處于小規(guī)模、非理性發(fā)展階段，消費(fèi)者沒(méi)有形成完整品牌，居住等等理性消費(fèi)觀念。B：項(xiàng)目所在區(qū)域自然資源方面含有一定排她性，有豐富自然資源，為項(xiàng)目標(biāo)高級(jí)定位提供了有力支撐點(diǎn)。C：合肥還沒(méi)有“高爾夫概念”，本項(xiàng)目標(biāo)高爾夫概念完全能夠引導(dǎo)和支撐160萬(wàn)體量和8—周期。D：該市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，很多高級(jí)商務(wù)人士沒(méi)有一個(gè)生活、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)甚至包含孩子教育等等能夠集一體小區(qū)。這類型消費(fèi)群有相當(dāng)數(shù)目，但因?yàn)槭袌?chǎng)上沒(méi)有對(duì)應(yīng)產(chǎn)品，極大地壓抑著這一部分消費(fèi)需求釋放。

怎樣針對(duì)這些看似可靠卻又風(fēng)險(xiǎn)重重市場(chǎng)條件制訂項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展方向？不言而喻，單純居住小區(qū)是無(wú)法支撐如此龐大體量，必需為項(xiàng)目尋求可連續(xù)性發(fā)展出路，所以集成式小區(qū)出現(xiàn)和發(fā)展成為可能。綜合該市市場(chǎng)信息可分析出：本項(xiàng)目標(biāo)絕大部分是必需用來(lái)發(fā)展中高級(jí)產(chǎn)品，以順應(yīng)市場(chǎng)，達(dá)成順利聚集人氣開(kāi)啟超級(jí)大盤目標(biāo)。

1.1.4本項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)形象定位：經(jīng)過(guò)以上市場(chǎng)定位依據(jù)具體敘述，本項(xiàng)目標(biāo)形象定位為：國(guó)際新城市生活圈中高爾夫?qū)ｎ}高尚人居1.1.5開(kāi)發(fā)商形象定位眾安地產(chǎn)-----新生活運(yùn)行商建造新城市，運(yùn)行新生活是大家新生活發(fā)明者和經(jīng)營(yíng)者為大家營(yíng)造夢(mèng)想家園為大家?guī)?lái)高品質(zhì)生活給合肥帶來(lái)新發(fā)展1.1.6項(xiàng)目案名泊·天下“泊”既能夠充足表現(xiàn)項(xiàng)目有豐富水景，又有“停泊、靠岸”意思，表現(xiàn)出港灣、人生港灣、事業(yè)港灣意思，在這里能夠享受寧?kù)o、安逸生活，卸除人在面對(duì)社會(huì)時(shí)面具和偽裝；天下，有包容、寬廣、巔峰之意。泊·天下則有胸懷天下、享受人生成功風(fēng)云際會(huì)后寧?kù)o之意。泊·天下以尊貴姿態(tài)傲然于城市一隅，很快，她會(huì)成為一座城市精神。胸有丘壑、指點(diǎn)江山、達(dá)觀天下，泊·天下以寬廣無(wú)垠胸懷，站立成靜止思索。

（四）、產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品概念導(dǎo)入關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力集成式高爾夫小區(qū)以高爾夫?yàn)槠脚_(tái)商務(wù)和度假平臺(tái)高爾夫高尚住宅園林高爾夫環(huán)境高爾夫小區(qū)生活文化商務(wù)高爾夫居住高爾夫景觀高爾夫以購(gòu)物中心為關(guān)鍵中心區(qū)，形成大型專題購(gòu)物娛樂(lè)公園人文高爾夫關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力1：大型專題購(gòu)物中心關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力3：差異化產(chǎn)品關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力2：高爾夫物業(yè)以高爾夫?yàn)槠脚_(tái)商務(wù)和度假平臺(tái)高爾夫高尚住宅園林高爾夫環(huán)境高爾夫小區(qū)生活文化商務(wù)高爾夫居住高爾夫景觀高爾夫以購(gòu)物中心為關(guān)鍵中心區(qū)，形成大型專題購(gòu)物娛樂(lè)公園人文高爾夫關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力1：大型專題購(gòu)物中心關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力3：差異化產(chǎn)品關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力2：高爾夫物業(yè)主力產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品主力產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品 推進(jìn)概念挖掘市場(chǎng)上能夠和本項(xiàng)目相匹敵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較有限，分析它們優(yōu)勢(shì)，有多個(gè)關(guān)鍵共同點(diǎn)：大面積自然景觀（如綠化、水景），產(chǎn)品走高級(jí)路線，小區(qū)配套設(shè)施比較完善。本項(xiàng)目在自然資源條件方面并不輸給其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，要制造差異性就需要更深程度上挖掘，將自然資源利用最大化，擴(kuò)大項(xiàng)目標(biāo)輻射范圍。最能發(fā)揮項(xiàng)目自然資源，當(dāng)初市場(chǎng)上還未出現(xiàn)產(chǎn)品，而且還能夠調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)構(gòu)架可連續(xù)性發(fā)展物業(yè)，莫過(guò)于以高爾夫?yàn)閷ｎ}小區(qū)：本項(xiàng)目完全能夠充足利用項(xiàng)目規(guī)模大特點(diǎn)，加強(qiáng)本身生活、休閑配套，項(xiàng)目?jī)?nèi)可設(shè)置獨(dú)特商業(yè)街，吸引其它區(qū)業(yè)主到場(chǎng)消費(fèi)、娛樂(lè)。項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)含有唯一性，功效可輻射周圍近郊區(qū)乃至全市范圍，能夠刺激小區(qū)內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施消費(fèi)。大型高爾夫球場(chǎng)，專業(yè)高爾夫器材銷售店和大型高爾夫會(huì)所，吸引改成市乃至周圍城市愛(ài)好者到此進(jìn)行一條龍消費(fèi)。針對(duì)高爾夫消費(fèi)群體休閑娛樂(lè)特征，設(shè)置一定百分比、風(fēng)格各異特色餐飲店。項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值資源整合商務(wù)價(jià)值本身資源嫁接資源其它資源水資源企業(yè)品牌土地價(jià)值商務(wù)價(jià)值本身資源嫁接資源其它資源水資源企業(yè)品牌土地價(jià)值整合資源優(yōu)勢(shì)先天資源優(yōu)勢(shì) 整合資源優(yōu)勢(shì)先天資源優(yōu)勢(shì)聯(lián)動(dòng)

概念解析（1）項(xiàng)目理念：高爾夫集成小區(qū)大型專題購(gòu)物中心公園高爾夫?qū)ｎ}大型專題購(gòu)物中心公園高爾夫?qū)ｎ}國(guó)際新城市生活圈國(guó)際新城市生活圈含有總價(jià)沖擊力主力產(chǎn)品含有總價(jià)沖擊力主力產(chǎn)品

項(xiàng)目綠化資源價(jià)值關(guān)鍵是表現(xiàn)在高爾夫球場(chǎng)上，充足利用高爾夫來(lái)提升整個(gè)小區(qū)檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫概念，所謂集成式高爾夫是指一個(gè)以高爾夫運(yùn)動(dòng)為關(guān)鍵可循環(huán)消費(fèi)系統(tǒng)，對(duì)于這種大型項(xiàng)目而言，其支撐點(diǎn)是以高爾夫?yàn)橹魃虅?wù)體系。對(duì)于住宅部分，能夠經(jīng)過(guò)體驗(yàn)高爾夫運(yùn)動(dòng)形式促進(jìn)住宅銷售，讓消費(fèi)者體驗(yàn)在本項(xiàng)目中生活氣氛，而對(duì)于高端用戶群體，則經(jīng)過(guò)高級(jí)運(yùn)動(dòng)所營(yíng)造尊貴感來(lái)增加本項(xiàng)目和其它高端產(chǎn)品差距，現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，讓高爾夫完全貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，形成一個(gè)集居住、度假，購(gòu)物于循環(huán)消費(fèi)系統(tǒng)。 集成式高爾夫城循環(huán)消費(fèi)循環(huán)消費(fèi)高爾夫會(huì)所商務(wù)平臺(tái)（面向全省）高爾夫附加小區(qū)幼兒、小學(xué)、中學(xué)商業(yè)配套設(shè)施等教育產(chǎn)業(yè)特色餐飲、休閑酒店、旅游娛樂(lè)、購(gòu)物中心等度假產(chǎn)業(yè)

（2）項(xiàng)目專題：國(guó)際新城市生活圈中高爾夫?qū)ｎ}高尚人居國(guó)際新城市生活圈提法并非是將本項(xiàng)目獨(dú)立發(fā)展成為新生區(qū)域，而是借用項(xiàng)目標(biāo)總體發(fā)展趨勢(shì)，將合肥新城市生活圈重心向本項(xiàng)目標(biāo)傾斜，支持這個(gè)概念論點(diǎn)有：第一：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略走向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，提出國(guó)際新城市生活圈小區(qū)概念。結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略走向，分析時(shí)下本項(xiàng)目所在城市結(jié)構(gòu)：該區(qū)域內(nèi)甚至合肥市全部沒(méi)有一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、商務(wù)為一體高爾夫?qū)ｎ}型居住小區(qū)，本項(xiàng)目能夠?yàn)閰^(qū)域國(guó)際化發(fā)展提供新型生活方法。第二：超越區(qū)域不足，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域互動(dòng)在本項(xiàng)目人氣不足情況下，充足借用項(xiàng)目規(guī)模大優(yōu)勢(shì)，實(shí)施自己“造城計(jì)劃”，在宣傳推廣上加強(qiáng)力度宣傳項(xiàng)目標(biāo)最大買點(diǎn)：規(guī)?！鲁鞘小⒃搮^(qū)域炒熱，以吸引城市里其它有效消費(fèi)群體，并在熱點(diǎn)區(qū)域中集中表現(xiàn)本身和其它項(xiàng)目標(biāo)差異性，為項(xiàng)目積累潛在用戶群。第三：強(qiáng)調(diào)國(guó)際新城市生活方法，關(guān)鍵提出生活氣氛不可復(fù)制性，使本項(xiàng)目成為全新生活方法最好代言人。

住宅產(chǎn)業(yè)小區(qū)居住文化、居住附加值餐飲、休閑、購(gòu)物住宅產(chǎn)業(yè)高生爾活夫配主套題環(huán)商境業(yè)概配念套大型專題購(gòu)物中心高爾夫?qū)ｎ} 商務(wù)平臺(tái)、度假互動(dòng)平臺(tái)大型專題購(gòu)物中心高爾夫?qū)ｎ}生態(tài)背景互動(dòng)居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、度假、高爾夫物業(yè)一體化互動(dòng)居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、度假、高爾夫物業(yè)一體化互動(dòng)復(fù)合地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)形成國(guó)際城市生活圈中心區(qū)域，和項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng)形成國(guó)際城市生活圈中心區(qū)域，和項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略目標(biāo)

（3）概念利用以高爾夫所推崇精神文化作為本案小區(qū)文化和生活方法藍(lán)本，將項(xiàng)目專題理念表現(xiàn)在小區(qū)人文塑造上，給項(xiàng)目樹立一個(gè)高尚小區(qū)文化氣氛。小區(qū)文化——人文高爾夫G——綠色，崇尚自然O——清新空氣，生態(tài)健康居住L——陽(yáng)光動(dòng)感，活力F——友誼，小區(qū)友好人文高爾夫經(jīng)過(guò)多個(gè)方面來(lái)表現(xiàn)小區(qū)文化：細(xì)節(jié)表現(xiàn)：經(jīng)過(guò)小區(qū)案名，組團(tuán)名，環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)，景觀小品來(lái)作為小區(qū)人文高爾夫表現(xiàn)小區(qū)活動(dòng)：經(jīng)過(guò)相關(guān)專題活動(dòng)組織，如高爾球賽、成立俱樂(lè)部，組織到中國(guó)外參觀高爾夫比賽旅游團(tuán)等；參與者：用高爾夫?qū)W校為載體，辦成針對(duì)其它商業(yè)領(lǐng)域?qū)W院，經(jīng)過(guò)部分職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)將商務(wù)人士集中起來(lái)建筑、環(huán)境景觀：經(jīng)過(guò)建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)較多親和鄰里空間設(shè)計(jì)，健康生態(tài)住宅設(shè)計(jì)，景觀型（面向高爾夫景觀）物業(yè)設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)空間和場(chǎng)所設(shè)計(jì)等來(lái)表現(xiàn)。

（4）項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值——投資型物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)投資物業(yè)是建立在以高爾夫相關(guān)大型配套（高爾夫球場(chǎng)，專題公園，酒店式公寓，高爾夫風(fēng)尚會(huì)所，外商活動(dòng)中心等）為平臺(tái)商務(wù)配套上，引提議投資價(jià)值產(chǎn)生。商務(wù)投資關(guān)鍵產(chǎn)品平臺(tái)：酒店式公寓、出租型商務(wù)別墅、外商活動(dòng)中心會(huì)議廳商務(wù)配套功效：商務(wù)會(huì)議功效——董事會(huì)會(huì)議，企機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)議，年會(huì)，總結(jié)會(huì)等，項(xiàng)目呼應(yīng)這類功效平臺(tái)有酒店式公寓會(huì)議室，出租型商務(wù)別墅。商務(wù)見(jiàn)面，社交，談判功效——商務(wù)人士商務(wù)沙龍，企業(yè)之間商務(wù)談判，外尚聚集活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)這類功效平臺(tái)有高爾夫?qū)W校，酒店式公寓會(huì)議廳，出租型商務(wù)別墅。

（5）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值——度假及租賃投資關(guān)鍵產(chǎn)品平臺(tái)：有高爾夫運(yùn)動(dòng)為主體酒店式公寓、出租型度假別墅、針對(duì)外商租賃型別墅，購(gòu)物中心和商業(yè)街、特色餐飲等。度假配套功效：大眾度假——大型購(gòu)物中心、特色商業(yè)街存在結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)高爾夫?qū)ｎ}，形成了在區(qū)域中唯一一個(gè)大型娛樂(lè)購(gòu)物，戶外運(yùn)動(dòng)及假日休閑，度假中心點(diǎn)。這種大眾度假關(guān)鍵是一個(gè)假日度假和休閑行為關(guān)鍵表現(xiàn)在頻率大，周期短（大量集中在節(jié)假日幾天）。商務(wù)（企業(yè)）度假——企業(yè)組織中高層職員培訓(xùn)度假活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)這類功效平臺(tái)有出租型商務(wù)別墅，酒店式公寓。本項(xiàng)目用戶起源多元化，年紀(jì)跨度比較大，關(guān)鍵是中等、中高收入用戶。她們對(duì)產(chǎn)品需求種類跨度也比較大。她們對(duì)產(chǎn)品需求種類跨度也比較大，從中等產(chǎn)品到最高端產(chǎn)品全部有需求量。項(xiàng)目用戶起源包含顯性肯定用戶、分流其它項(xiàng)目標(biāo)用戶和連續(xù)用戶發(fā)展。

鎖定目標(biāo)用戶項(xiàng)目目標(biāo)用戶分析項(xiàng)目目標(biāo)用戶分析區(qū)域內(nèi)顯性用戶區(qū)域內(nèi)顯性用戶肯定對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門檻）隱性用戶對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門檻）隱性用戶釋放項(xiàng)目所在區(qū)域用戶（重視性價(jià)比）分流其它項(xiàng)目用戶群超越項(xiàng)目所在區(qū)域用戶（重視性價(jià)比）分流其它項(xiàng)目用戶群伴隨城市發(fā)展、居住板塊延伸連續(xù)發(fā)展用戶伴隨城市發(fā)展、居住板塊延伸連續(xù)發(fā)展用戶培養(yǎng)顯性用戶通常來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目標(biāo)顯性用戶群關(guān)鍵是在合肥市內(nèi)工作中等或偏高收入人士，她們年紀(jì)在30到40之間，對(duì)花園洋房和別墅這類型中偏高產(chǎn)品消費(fèi)能力比較強(qiáng)。從職業(yè)方面來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和政務(wù)新區(qū)企業(yè)數(shù)量不少，有一定百分比高層管理者在本區(qū)內(nèi)購(gòu)置住宅，能夠經(jīng)過(guò)前期引導(dǎo)，吸引投資型買家，擴(kuò)大消費(fèi)群。對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)郊區(qū)大盤接收能力強(qiáng)用戶。收入中等或中等偏上消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格敏感度繼續(xù)加強(qiáng)比較高用戶。收入中等，對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往，喜愛(ài)高性價(jià)比用戶。隱性用戶和顯性用戶群相比，隱性用戶關(guān)鍵來(lái)自傳統(tǒng)意義上市中心，年紀(jì)通常在35-45歲，有比較高消費(fèi)能力，職業(yè)組成為企機(jī)關(guān)中高層管理人員，政府職能部門公務(wù)員，她們偏好高端產(chǎn)品，對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅、中等別墅或大戶型花園洋房消費(fèi)能力比較強(qiáng)，隱性用戶特征以下：1、看好該區(qū)域發(fā)展，對(duì)該區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值比較認(rèn)同，但臨時(shí)對(duì)其價(jià)格承接力不足用戶。2、有一定消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望，但對(duì)該區(qū)域和該區(qū)域產(chǎn)品不了解用戶。3、認(rèn)同“工作在市心，生活在郊外”生活方法，面對(duì)生活主動(dòng)樂(lè)觀、享受。分析其它項(xiàng)目標(biāo)用戶這是針對(duì)有購(gòu)置欲望高消費(fèi)群體，通常對(duì)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)度不高，偏好有差異性，有一定精神高度，有個(gè)性高附加值，能夠表現(xiàn)居住者價(jià)值產(chǎn)品，她們通常是私營(yíng)企業(yè)老板，企機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層和政府高級(jí)官員，消費(fèi)能力強(qiáng)而且愿意為高質(zhì)商品付出高價(jià)值用戶。她們會(huì)在工作之余，甚至把工作安排在一個(gè)高級(jí)商務(wù)休閑場(chǎng)所，工作、生活、休閑、娛樂(lè)全部不誤。連續(xù)發(fā)展用戶連續(xù)發(fā)展用戶特征以下：對(duì)區(qū)域或項(xiàng)目了解不夠，認(rèn)同感不高消費(fèi)群需要一定時(shí)間以積累購(gòu)房資金消費(fèi)群沒(méi)有明確消費(fèi)方向，但有需求消費(fèi)群；這是一個(gè)為項(xiàng)目標(biāo)后期產(chǎn)品積累用戶過(guò)程，其中將會(huì)產(chǎn)生多種類型顯性消費(fèi)者。部分連續(xù)用戶將會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目標(biāo)肯定用戶，轉(zhuǎn)化條件有二：1、項(xiàng)目品牌累積，使該部分用戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和附加生活方法認(rèn)同；2、城市發(fā)展促進(jìn)該部分用戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)同最終到生活方法認(rèn)同。二、產(chǎn)品類別１、獨(dú)棟別墅２、新獨(dú)院住宅所謂“新獨(dú)院住宅”其實(shí)是一個(gè)近郊住宅發(fā)展模式，它關(guān)鍵是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立花園和車庫(kù)。她建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。比多層更寬大、舒適、有愈加好綠化、空氣環(huán)境。３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ４、花園洋房5、景觀多層三、產(chǎn)品計(jì)劃１、總體計(jì)劃指導(dǎo)思想以“新城市主義”計(jì)劃為指導(dǎo)，以歐陸風(fēng)情和現(xiàn)代簡(jiǎn)約融合為標(biāo)準(zhǔn)，圍繞著高爾夫運(yùn)動(dòng)為專題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可連續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)復(fù)合統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)劃，發(fā)明一個(gè)全新含有親個(gè)性和充滿生機(jī)活力高尚運(yùn)動(dòng)、健康小區(qū)文化。２、組團(tuán)劃分提議：基于項(xiàng)目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團(tuán)定位上以“大專題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團(tuán)”策略。組團(tuán)定位；各小組團(tuán)由大專題統(tǒng)領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)分品牌策略。因?yàn)榘鄠€(gè)物業(yè)形態(tài)，面向目標(biāo)用戶不一樣，故打破傳統(tǒng)專題來(lái)定位概念，而實(shí)現(xiàn)以遞進(jìn)式組團(tuán)劃分。３、景觀設(shè)計(jì)計(jì)劃景觀計(jì)劃理念項(xiàng)目標(biāo)環(huán)境設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以高爾夫景觀專題材作為出發(fā)點(diǎn)，關(guān)鍵表現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康和環(huán)境友好，人和人友好，建筑藝術(shù)和環(huán)境友好，使環(huán)境景觀友好存在基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來(lái)最終成為新生活模式關(guān)鍵支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個(gè)優(yōu)美生態(tài)背景。針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)高端物業(yè)（頂?shù)燃?jí)墅），營(yíng)造一個(gè)３６０度高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)型別墅，營(yíng)造一個(gè)親和休閑、舒適１８０度高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)聯(lián)排和雙拼別墅，營(yíng)造一個(gè)人人能參與體驗(yàn)式高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)情景花園洋房，營(yíng)造精巧組成綠化和運(yùn)動(dòng)景觀。景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)景觀設(shè)計(jì)在標(biāo)準(zhǔn)上要把握適度超大型前和合理創(chuàng)新，關(guān)鍵表現(xiàn)為景觀風(fēng)格選擇、水景利用、運(yùn)動(dòng)景觀和高爾景觀結(jié)合。景觀風(fēng)格——?dú)W陸風(fēng)格基于項(xiàng)目理念時(shí)代感，建筑文化和風(fēng)格選擇必需照料到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個(gè)方面延展性，能夠?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行風(fēng)格更新。從文化方面來(lái)說(shuō)，歐陸風(fēng)情含有活力、動(dòng)感、浪漫特征，所以項(xiàng)目能夠在每一期引用不一樣特色歐陸風(fēng)情作為專題景觀。景觀功效——運(yùn)動(dòng)和欣賞作為高爾夫來(lái)說(shuō)，它含有一般景觀所沒(méi)有運(yùn)動(dòng)功效，在挖掘景觀潛在價(jià)值同時(shí)將高爾夫景觀概念引進(jìn)宅間景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀和運(yùn)動(dòng)為一體生活氣氛別致。景觀層次——三維立體景觀空間體系項(xiàng)目利用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場(chǎng)景空間綠化景觀組成三維立體景觀空間體系。景觀系統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化景觀外圍綠化景觀主軸線景觀組團(tuán)花園和宅旁綠化三維立體綠化景觀景觀小品高大植物成型高空間綠化層建筑物立體綠化面場(chǎng)景綠化景觀項(xiàng)目公共景見(jiàn)解水景體系景觀

４、景觀計(jì)劃指導(dǎo)思想因?yàn)榈缆分萍s，為最大程度借勢(shì)于項(xiàng)目高爾夫和及高爾夫公園景觀，所以組團(tuán)內(nèi)計(jì)劃以下：各開(kāi)發(fā)期應(yīng)以各組團(tuán)中心花園為關(guān)鍵，經(jīng)過(guò)景觀帶實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)有機(jī)結(jié)合在一起，同時(shí)又最大程度地和高爾夫景觀相融合，使各個(gè)開(kāi)發(fā)期有機(jī)、自然地接合?！八啊标P(guān)鍵地位必需充足被利用，并以此作為景觀軸線起頭或關(guān)鍵，沿線部署綠化景觀和合適環(huán)形道路，點(diǎn)線結(jié)合，最終將各期景觀軸連接，形成蜿蜒貫通主景觀軸線。每個(gè)建筑又以專題組團(tuán)花園作為組團(tuán)景觀區(qū)中心，同時(shí)引入高爾夫?qū)ｎ}概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場(chǎng)，讓小區(qū)內(nèi)每位住戶全部能享受到高爾夫帶來(lái)高品質(zhì)生活，各組團(tuán)或每棟建筑以組團(tuán)綠化和樓宇間綠化連接，５、建筑風(fēng)格（１）建筑風(fēng)格選擇不一樣開(kāi)發(fā)時(shí)期建筑風(fēng)格全部會(huì)出現(xiàn)一定差異性，所以項(xiàng)目需要確定一個(gè)建筑原形，由一個(gè)成熟生活藍(lán)原來(lái)統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。比如：能夠有：嘎納風(fēng)情組團(tuán)米蘭風(fēng)情組團(tuán)愛(ài)丁堡風(fēng)情組團(tuán)威尼斯風(fēng)情組團(tuán)………………（２）建筑單體設(shè)計(jì)提議因地制宜，充足發(fā)揮本案高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢(shì)。提議別墅形式以地面功效層（或地下室）+地上2層為主，兼顧2層+閣層、3層+地下室（或含來(lái)層）形式，具體布局視地勢(shì)而定。確保提升土地利用率，重視地下空間利用，和地上層不宜過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)。別墅朝向基礎(chǔ)上面向正南，可合適傾斜，爭(zhēng)取良好自然采光和通風(fēng)，有利于節(jié)能和避免冬季風(fēng)影響，同時(shí)應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局合適靈活處理。戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)尊崇尊貴大氣特點(diǎn)，合適創(chuàng)新，突出個(gè)性，除起居室，客廳，主人房，儲(chǔ)藏室，洗衣房，書房等基礎(chǔ)配置外，還應(yīng)考慮創(chuàng)新功效空間設(shè)計(jì)，如娛樂(lè)室，多功效廳，宴會(huì)廳，休息室和門廳處理，客廳上空等細(xì)等巧妙處理。整體設(shè)計(jì)不宜過(guò)于豪華，著重于個(gè)性化功效空間營(yíng)造和內(nèi)部空間藝術(shù)處理，以合適超前創(chuàng)新點(diǎn)提升項(xiàng)目單體別墅產(chǎn)品價(jià)值，樹立獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn)品創(chuàng)新樣板?？煽紤]建造幾幢獨(dú)特同地別墅，以較為夸張?jiān)O(shè)計(jì)手法，利用某一較為險(xiǎn)要山勢(shì)做出差異性樣板藝術(shù)空間，提升別墅小區(qū)營(yíng)銷亮點(diǎn)。

（６）產(chǎn)品設(shè)計(jì)提議項(xiàng)目作為景觀型產(chǎn)品，關(guān)鍵以別墅類產(chǎn)品和花園洋房為主，并針對(duì)市場(chǎng)上同類型產(chǎn)品提出改善提議。別墅類產(chǎn)品大組團(tuán)規(guī)模稀缺面積供給大組團(tuán)規(guī)模稀缺面積供給差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場(chǎng)空白戶型空間差異化差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場(chǎng)空白戶型空間差異化功效藝術(shù)空間設(shè)計(jì)別墅類產(chǎn)品功效藝術(shù)空間設(shè)計(jì)功效人性化和豪華元素功效人性化和豪華元素高附加值大庭院、低容積率高附加值大庭院、低容積率市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況：面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒(méi)有良好性價(jià)比，大多別墅不含有公共空間到私人空間古全部空間設(shè)置，沒(méi)有私家庭院；市場(chǎng)中沒(méi)有著名大規(guī)模別墅積聚區(qū)，沒(méi)有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。改善提議：針對(duì)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品提供對(duì)應(yīng)產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)?；?yīng)提升產(chǎn)品性價(jià)比，提供大面積私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈(zèng)予面積產(chǎn)品配比，提升產(chǎn)品附加值，在項(xiàng)目專題引導(dǎo)下提升別墅類產(chǎn)品商務(wù)功效。

花園洋房類產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品差異性低密度生態(tài)住宅市場(chǎng)空白高性價(jià)比產(chǎn)品差異性低密度生態(tài)住宅市場(chǎng)空白高性價(jià)比產(chǎn)品高爾夫概念引導(dǎo)花園洋房高爾夫概念引導(dǎo)景觀戶型景觀戶型創(chuàng)新功效戶型大開(kāi)間產(chǎn)品創(chuàng)新功效戶型大開(kāi)間產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況：沒(méi)有含有別墅景觀優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)產(chǎn)品，精裝修房概念還沒(méi)有形式，中等價(jià)位低密度住宅很稀少，中高級(jí)住宅數(shù)量比較少，市場(chǎng)上集中多為大戶型，面積和房型搭配不合理，空間浪費(fèi)率比較高。改善提議：應(yīng)用規(guī)模應(yīng)提升產(chǎn)品景觀優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)同時(shí)，合適調(diào)整價(jià)格，提升樓盤人氣，提升產(chǎn)品附加值，為首層和頂層住戶預(yù)留私家花園，贈(zèng)予其它樓層業(yè)主一定面積花園陽(yáng)臺(tái)，增加戶型種類，增加躍式，錯(cuò)層，空中別墅等市場(chǎng)中較為少見(jiàn)產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)樓間距調(diào)整，現(xiàn)花園洋房和其它項(xiàng)目標(biāo)差異性，增加戶型中功效性設(shè)置，照料區(qū)域居民生活習(xí)慣，合適創(chuàng)新，引進(jìn)歐式居家概念。

四、項(xiàng)目配套設(shè)施選擇作為超大規(guī)模小區(qū)造城運(yùn)動(dòng)需求和周圍配套奇缺情況下，項(xiàng)目標(biāo)配套設(shè)施應(yīng)建設(shè)成完備系統(tǒng)，表現(xiàn)豐富性，全方面性，優(yōu)異性甚至國(guó)際化特點(diǎn)，在滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)居民生活，高爾運(yùn)動(dòng)，娛樂(lè)，休閑之需同時(shí)，又表現(xiàn)出項(xiàng)目“國(guó)際新城市主義”計(jì)劃理念，為項(xiàng)目所在區(qū)域甚至整個(gè)城市提供運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)，休閑，購(gòu)物，商務(wù)等等功效。配套類別關(guān)鍵配套形式大型高爾夫?qū)ｎ}購(gòu)物公園主力店（以高級(jí)著名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮四大餐飲店）、酒店、大型高爾夫會(huì)所、商務(wù)中心等運(yùn)動(dòng)配套高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、高爾夫?qū)ｎ}公園、文化廣場(chǎng)、其它健身器材等教育配套基礎(chǔ)教育：幼稚園、小學(xué)、中學(xué)等特色教育專業(yè)教育：相關(guān)高爾夫培訓(xùn)小區(qū)教育：圖書館市政公用配套公交站、變電所、污水處理等小區(qū)配套物業(yè)、交通、金融、生活必需配套（菜市、郵局等）大型高爾夫?qū)ｎ}購(gòu)物公園大型高爾夫?qū)ｎ}購(gòu)物公園構(gòu)想是從處理項(xiàng)目所在區(qū)域配套不足情況出發(fā)，將隸屬于項(xiàng)目住宅部分商業(yè)物業(yè)功效擴(kuò)大，經(jīng)過(guò)規(guī)模效應(yīng)來(lái)降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)項(xiàng)目作為“國(guó)際新城市生活圈”優(yōu)勢(shì)。大型購(gòu)物樂(lè)園輻射范圍達(dá)成合肥整個(gè)大東南。假日文化沙龍消費(fèi)對(duì)象以全市各大外資企業(yè)外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會(huì)所、度假中心、外商活動(dòng)中心、酒店為活動(dòng)場(chǎng)所。風(fēng)情商業(yè)街引進(jìn)大型超市、專賣店、特色咖啡店等多個(gè)風(fēng)情小店，經(jīng)營(yíng)有一定著名度商品，輻射范圍以該區(qū)域?yàn)橹?。小區(qū)會(huì)所關(guān)鍵面向小區(qū)用戶提供活動(dòng)、休閑、娛樂(lè)平臺(tái)，設(shè)置各球類運(yùn)動(dòng)、游泳池、健身房等。高爾夫?qū)ｎ}公園形成城市中一大閃光點(diǎn)，以兒童游樂(lè)專題公園、汽車影院、高爾夫?qū)W校訓(xùn)練基地、高爾夫發(fā)球練習(xí)場(chǎng)為主。2、風(fēng)情商業(yè)街功效定位風(fēng)情商業(yè)街從功效定位上應(yīng)和專題購(gòu)物公園形成互動(dòng)、互補(bǔ)，所以，商業(yè)步行街應(yīng)該是集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體休閑特色步行街。設(shè)計(jì)風(fēng)格：以現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格點(diǎn)綴，形成一個(gè)獨(dú)具特色風(fēng)情商業(yè)街。3、教育配套設(shè)施龐大規(guī)模勢(shì)必達(dá)成設(shè)置教育場(chǎng)所條件，同時(shí)，教育配套設(shè)施建設(shè)能夠?yàn)轫?xiàng)目增加賣點(diǎn)。項(xiàng)目中心必需設(shè)置是幼稚園和小學(xué)，初中和高中則視業(yè)主需要或項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展來(lái)安排。幼稚園在程序上應(yīng)該和一期統(tǒng)一計(jì)劃，并在二期銷售期間投入使用。中國(guó)最龐大資料庫(kù)下載小區(qū)和幼稚園統(tǒng)一計(jì)劃，共同設(shè)計(jì)，但因?yàn)橐?guī)模比幼稚園大原因，需要比較長(zhǎng)時(shí)間才能完成，最好是能夠選擇和名牌學(xué)校合作聯(lián)辦。4、小區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)重視高爾夫主體理念關(guān)鍵表現(xiàn)，采取現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格設(shè)計(jì)手法，即引入現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格，表現(xiàn)高尚運(yùn)動(dòng)專題精神和充滿活力和動(dòng)感現(xiàn)代氣息。經(jīng)過(guò)新技術(shù)、新材料、新工藝?yán)茫蛊渫獠吭煨屯ㄍ?、輕盈、獨(dú)特，富有藝術(shù)美感和文化品位，適合采取鋼結(jié)構(gòu)和合適玻璃化。位置處于首期主出入口，方便居民參與，又利于對(duì)外開(kāi)放和形象展示。功效配置作為小區(qū)內(nèi)居民綜合性運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，含有服務(wù)業(yè)主和高效經(jīng)營(yíng)（合適對(duì)外）雙重功效，同時(shí)又是項(xiàng)目出入口大型標(biāo)志性攻堅(jiān)。配置豐富全方面運(yùn)動(dòng)、休閑、健康設(shè)施及項(xiàng)目，組成小區(qū)關(guān)鍵運(yùn)動(dòng)中心。５、高爾夫主會(huì)館功效設(shè)置設(shè)置高爾夫用具店，便利店、更衣室、桑拿室、高爾夫VIP房，并成立高爾夫俱樂(lè)部。掛牌成立高爾夫球?qū)W校，定時(shí)在高爾夫俱樂(lè)部舉行高爾夫培訓(xùn)班，在高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地訓(xùn)練和教學(xué)。

產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行客觀分析以后，我們能夠看出產(chǎn)品關(guān)鍵價(jià)值是：含有前瞻性產(chǎn)品計(jì)劃。產(chǎn)品市場(chǎng)定位含有較為科學(xué)理性市場(chǎng)依據(jù)。項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)為產(chǎn)品市場(chǎng)去化奠定了有利基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)為產(chǎn)品市場(chǎng)去化提供了有利條件。項(xiàng)目所在區(qū)域強(qiáng)有力政府計(jì)劃和政府政策扶持，使項(xiàng)目含有沒(méi)有限升值潛力

（六）推廣篇一、SWOT分析——先讀懂自己，再了解她人1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，有利于把本項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)質(zhì)樓盤形象傳輸出去；項(xiàng)目利用原有地形建造水景，含有開(kāi)發(fā)高尚人文住宅潛質(zhì)；項(xiàng)目規(guī)模超大，以高爾夫概念開(kāi)發(fā)，符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)尚—復(fù)合地產(chǎn)；項(xiàng)目新概念導(dǎo)入，能夠充足挖掘高端休閑生活概念，增強(qiáng)項(xiàng)目附加值；項(xiàng)目成片開(kāi)發(fā)，可形成規(guī)?；a(chǎn)，有效降低建筑成本，有利于自主控制樓價(jià)；項(xiàng)目規(guī)模大，有利于降低小區(qū)配套分?jǐn)傎M(fèi)用及宣傳推廣費(fèi)用，有利于塑造樓盤個(gè)性，樹立品牌形象。項(xiàng)目劣勢(shì)交通不太方便；處理方案：――著力構(gòu)建居住小區(qū)，購(gòu)置住戶專用車，天天往返于小區(qū)和市區(qū)中心，方便住戶上下班和出行?，F(xiàn)在項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施極少，在前期宣傳引導(dǎo)上不利。處理方案：――豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)計(jì)劃高端生活配套設(shè)施，令小區(qū)內(nèi)居民生活、休閑、娛樂(lè)不假外求?，F(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周圍人口素質(zhì)不高。處理方案：――在開(kāi)發(fā)中，從計(jì)劃出手，營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并經(jīng)過(guò)項(xiàng)目形象，加大前期廣告投入，樹立良好品牌形象。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，輕易引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注疲憊處理方案：——在項(xiàng)目分期推出上能夠用不一樣組團(tuán)名和推廣手法來(lái)填補(bǔ)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，市場(chǎng)前景仍然看好，承接力較強(qiáng)。二次置業(yè)人士不停增加，本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵用戶人數(shù)在增多。本項(xiàng)目將打造成為合肥高尚別墅區(qū)和“高爾夫”概念、生活代言人。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)可避免。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：A、其它項(xiàng)目標(biāo)強(qiáng)勢(shì)宣傳，無(wú)疑會(huì)分流部分用戶。B、目標(biāo)用戶會(huì)被其它類型產(chǎn)品分流部分。C、其它相關(guān)行業(yè)連帶影響（如建材等）。D、不可估計(jì)其它風(fēng)險(xiǎn)（如政策）。E、國(guó)家相關(guān)對(duì)投資者，尤其是房產(chǎn)投資者嚴(yán)格控制。F、央行提升還貸利率，提升了購(gòu)房門檻。金融風(fēng)險(xiǎn)：A、國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)信貸監(jiān)管力度，增加了風(fēng)險(xiǎn)。B、地產(chǎn)市場(chǎng)操作愈加規(guī)范、嚴(yán)格，提升了準(zhǔn)入門檻風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)化解：A、差異化定位：如引入歐式風(fēng)格和理念B、有效媒介傳輸和有效溝通。C、項(xiàng)目標(biāo)形象提升和高品質(zhì)包裝。D、目標(biāo)用戶正確定位和細(xì)分。E、有效營(yíng)銷方案和堅(jiān)定實(shí)施。F、產(chǎn)品部分合理改善。

二、營(yíng)銷推廣NO.1泊·天下?tīng)I(yíng)銷推廣專題營(yíng)銷創(chuàng)新實(shí)際上是舊事物重新組合，挖掘潛藏在大家心中深層次需求。正確鎖定目標(biāo)用戶，高度概括物業(yè)賣點(diǎn)，深刻表述項(xiàng)目個(gè)性，全新提倡消費(fèi)觀念，確定推廣根本，建立推廣體系。高屋建瓴，整合傳輸，是開(kāi)啟營(yíng)銷力金匙鑰。我們推廣專題是國(guó)際GOLF生活以高爾夫所推崇精神文化作為本案小區(qū)文化和生活方法藍(lán)本，除了表現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)“高爾夫”特點(diǎn)，生活中能夠和高爾夫親密接觸外，同時(shí)將項(xiàng)目專題理念表現(xiàn)在小區(qū)人文塑造上，給項(xiàng)目樹立一個(gè)高尚小區(qū)文化氣氛。小區(qū)文化理念總體表現(xiàn)——人文高爾夫G——綠色，崇尚自然O——清新空氣，生態(tài)健康居住L——陽(yáng)光動(dòng)感，活力F——友誼，小區(qū)友好

國(guó)際GOLF生活，意味著生活模式根本改變。它是一個(gè)系統(tǒng)工程。它具體含義以下：1）GOLF是一個(gè)高度國(guó)際GOLF生活，從容改變?cè)猩钅Ｊ?。以一個(gè)居高臨下姿態(tài)，輕松地工作、生活，愉快地享受生活樂(lè)趣。2）GOLF是一個(gè)深度國(guó)際GOLF生活，不是膚淺概念魔方，也不是淺薄新詞炒作。它是一個(gè)深刻新生活革命。它必將引發(fā)大家對(duì)傳統(tǒng)生活深刻反省，它會(huì)讓大家深入地思索：現(xiàn)代人到底需要什么樣生活。3)GOLF是一個(gè)廣度國(guó)際GOLF生活，并不僅僅是某首先改變，它是包含到生活空間方方面面改變，是一場(chǎng)全方面生活革命。４)GOLF是一個(gè)自然自然，就是本色、原色。藍(lán)天、陽(yáng)光這一自然界最原始元素配合，以最直接、原生自然內(nèi)涵折射物業(yè)品質(zhì)取向。在統(tǒng)一冰涼灰色鋼筋混凝土從林中，回歸自然是市場(chǎng)接收最大化趨向。誰(shuí)說(shuō)現(xiàn)代生活就是要征服自然？泊·天下，讓生活和自然親密接觸，友好共存。

5)GOLF是一個(gè)風(fēng)度風(fēng)度是什么？風(fēng)度是一個(gè)從容不迫生活，是一個(gè)有節(jié)奏工作。生活不是流水線，是一個(gè)有張有弛運(yùn)動(dòng)，是對(duì)生活放任自如把握。擁有國(guó)際GOLF生活，生活也是一個(gè)風(fēng)度。6）GOLF是一個(gè)格調(diào)。時(shí)尚是一個(gè)時(shí)尚，尊貴是一個(gè)身份，追趕時(shí)髦工作模式，引領(lǐng)生活時(shí)尚，是每一個(gè)現(xiàn)代合肥人夢(mèng)想。而作為成功人士，更要有一流工作空間和其相匹配。泊·天下，讓生活成為一個(gè)格調(diào)。GOLF是一個(gè)氣氛在一樣藍(lán)天下，能夠享受陽(yáng)光通常禮遇，在一樣氣氛中，能夠感受陽(yáng)光通常溫情。泊·天下，摒棄冷漠，將生活內(nèi)涵向外延伸到整個(gè)小區(qū)。經(jīng)過(guò)定時(shí)舉行小區(qū)活動(dòng)，首先增加整個(gè)商務(wù)區(qū)相互交流，首先營(yíng)造一個(gè)“友好、溝通、發(fā)展”小區(qū)文化氣氛。其次，給大家提供一個(gè)交流平臺(tái)和機(jī)會(huì)。著名物業(yè)管理，更是以“只有想不到，沒(méi)有做不到”宗旨提供最體貼周到服務(wù)，生活就是享受。

NO.2營(yíng)銷推廣專題拓展深化推廣專題必需含有延展性，必需含有巨大演繹空間，必需含有豐滿血肉，必需含有深刻內(nèi)涵，從而在這“變是唯一不變”市場(chǎng)，保持項(xiàng)目新鮮度。挖掘項(xiàng)目新深度，提升項(xiàng)目新高度，連續(xù)市場(chǎng)興奮度，確保項(xiàng)目領(lǐng)先度，擴(kuò)大項(xiàng)目吸納度。人性呼叫，是永恒話題?！耙匀藶楸尽?，洋溢著人文光輝，它深刻彰顯。在這“變是唯一不變”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以人為本，讓我們住得愈加好，讓住意味著更多，是常談常新專題。

（一）G狂想：以人為本，生生不息green——綠色、青春、活力泊·天下——合肥首席商務(wù)別墅行館這里是綠色空間，這里是生命運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，生活品質(zhì)在這里得到無(wú)限增殖。泊·天下，合肥首席高尚商務(wù)別墅行館，解放你生活空間，釋放你活力、激情。在泊·天下，從容揮舞青春，時(shí)尚尊貴身份，不言而喻。glory——榮耀、光榮泊·天下——精雕細(xì)琢別墅藝術(shù)品以人為本，就是從每個(gè)細(xì)節(jié)全部考慮到人性需要。泊·天下，不管是景觀還是建筑產(chǎn)品，不管是停車還是內(nèi)部空間部署，無(wú)一不精雕細(xì)琢，充足考慮提供完美生活新空間。這里將成為你人生榮耀，將承載城市光榮和夢(mèng)想。

（二）O狂想：人本出發(fā)，生生不息1）Opportunity——機(jī)會(huì)泊·天下——永遠(yuǎn)機(jī)會(huì)主義者機(jī)會(huì)只會(huì)青睞有準(zhǔn)備和有智慧人。泊·天下，無(wú)限商機(jī)，時(shí)刻全部在眼前。泊·天下——永遠(yuǎn)機(jī)會(huì)主義者。2）Opportune———適合泊·天下—不選貴，只選正確不在意她人眼光，不在意她人怎么想。我就是我，我選擇適合自己商務(wù)空間，我選擇放飛我自己夢(mèng)想。泊·天下，你適宜事業(yè)夢(mèng)工產(chǎn)。3）Oxygen——氧氣泊·天下——新Ｈ２Ｏ住宅，生命銀行。水宅相融，水天一色，遠(yuǎn)離鬧市喧嘩，深呼吸純凈清新氧氣沁人心脾神清氣爽，常靜觀靈動(dòng)變幻明凈情之水冶性怡情，觸摸生生不息生命之脈動(dòng)，涵養(yǎng)大氣優(yōu)雅人生之格局——?jiǎng)屿o適宜，張弛有度，從容揮灑，指點(diǎn)江山，閑庭信步，笑看人生，生命鮮活，人生增值。泊·天下，新O2商務(wù)空間。4）Only——唯一泊·天下——合肥唯一純商務(wù)GOLF別墅區(qū)合肥唯一純商務(wù)golf別墅區(qū)，合肥唯一新商務(wù)生活空間。

（三）L狂想：還是人本出發(fā)，生生不息1）largeness——巨大、開(kāi)闊泊·天下——憩息財(cái)富巨子完美空間財(cái)富巨賈，胸懷天下，在享受“成功”后才發(fā)覺(jué)，生活真正需要更是人生經(jīng)歷過(guò)風(fēng)云后安詳和友好。泊·天下，達(dá)觀天下，以馳騁天下心，享受生活中最細(xì)微感動(dòng)。2）leader——領(lǐng)導(dǎo)者、楷模泊·天下——引領(lǐng)合肥新生活旗幟新生活旗手、新生活先鋒，泊·天下，將用前瞻眼光、無(wú)比氣魄，高屋建瓴，從容開(kāi)辟合肥生活新天地。（四）F狂想：從人本出發(fā)，到人本為止Fascination魅力泊·天下——?dú)赓|(zhì)天成傾倒眾生泊·天下所含有魅力極難用語(yǔ)言描述，不過(guò)走近她，卻著魔似為她而傾倒。泊·天下居住融合文學(xué)性，情景交融；泊·天下居住富有藝術(shù)性，靈思泉涌；泊·天下居住更表現(xiàn)人性，神采煥發(fā)。Fashion時(shí)尚泊·天下——率先邁出步伐泊·天下走在時(shí)尚前端，將尊貴高爾夫生活引領(lǐng)成習(xí)認(rèn)為常休閑，泊·天下提倡時(shí)尚，卻并不一味隨波逐流，在泊·天下，你能感受僅僅是時(shí)尚氣息，和全新、概念化生活。Fascination仙鄉(xiāng)泊·天下——讓夢(mèng)想開(kāi)出奇葩泊·天下讓夢(mèng)想不再僅是個(gè)夢(mèng)想，她造就了一個(gè)奇妙生活新境界，3000畝生態(tài)原生地，誕生了居住奇跡，泊·天下讓夢(mèng)想開(kāi)出奇葩，延續(xù)了一個(gè)亙古久遠(yuǎn)仙鄉(xiāng)傳說(shuō)。Friend友好、友誼泊·天下——純美友好琴瑟和鳴泊·天下?lián)碛屑兠纼?yōu)雅小區(qū)環(huán)境，含有高級(jí)小區(qū)濃厚文化氣氛，這里有是知己，生活上好友，事業(yè)上對(duì)手。在這里，大家相逢一笑。

NO.3泊·天下賣點(diǎn)綜合分析立足產(chǎn)品定位，圍繞推廣專題，分析物業(yè)賣點(diǎn)，進(jìn)行集成綜合，確立基礎(chǔ)賣點(diǎn)，整合推廣三部曲，落實(shí)一個(gè)高度層面。（一）基礎(chǔ)賣點(diǎn)——泊·天下八大特色：前瞻產(chǎn)品：別墅全新功效革命（產(chǎn)品定位）出行便捷：滿足商務(wù)人士空中旅行生活（地段）壯懷前景：未來(lái)計(jì)劃，鑄就時(shí)代高度（未來(lái)計(jì)劃）完善配套：讓國(guó)際城人“住”起來(lái)（生活配套）生活品質(zhì)：高尚生活聚落，完美品質(zhì)代言（成為生活符號(hào)）商務(wù)平臺(tái)：合肥最高品質(zhì)商務(wù)、休閑平臺(tái)（身份象征）優(yōu)美環(huán)境：氧氣是清新，生活是綠色（生活環(huán)境）藝墅薈粹：多姿別墅，多彩生活（建筑）

（二）整合推廣二重奏“三鮮”自然新生活，新空間新產(chǎn)品，新概念新計(jì)劃，新生活六大功效生活功效商務(wù)功效休閑功效配套功效度假功效投資功效

（三）高度層面——“泊·天下”五大主張一塊領(lǐng)地——合肥商務(wù)名流人士尊貴領(lǐng)地一塊豐碑——合肥國(guó)際生活史上建筑豐碑一個(gè)主張——從喧囂城市中解脫出來(lái)新生活主張一個(gè)文化——“墅”香沁人文化藝術(shù)小區(qū)一個(gè)品牌——成就安徽眾安房地產(chǎn)第一品牌

NO.4泊·天下?tīng)I(yíng)銷推廣表現(xiàn)手法不一樣營(yíng)銷推廣風(fēng)格，不一樣推廣實(shí)施手段，會(huì)產(chǎn)生不一樣溝通效果。將“泊·天下”整個(gè)產(chǎn)品和目標(biāo)消費(fèi)層次相結(jié)合，將“泊·天下”推廣根本和實(shí)際產(chǎn)品相結(jié)合，經(jīng)過(guò)“高級(jí)”、“真實(shí)”、“商務(wù)”、“高級(jí)”四大溝通風(fēng)格、溝通手法，引發(fā)別墅深度消費(fèi)市場(chǎng)，充足實(shí)施項(xiàng)目高度吸納力和表現(xiàn)全程策劃質(zhì)量。1）高級(jí)：匹配物業(yè)高品質(zhì)特征、時(shí)尚個(gè)性化魅力和目標(biāo)消費(fèi)層心理需求和行為特征，堅(jiān)持高端格調(diào)、高級(jí)次表現(xiàn)，力使目標(biāo)用戶產(chǎn)生高強(qiáng)度認(rèn)同感和心理共鳴。2）真實(shí)：真才是善、美，真才能捕捉人心，打動(dòng)消費(fèi)者，以完美形象、靚麗計(jì)劃和公開(kāi)、公正、透明、真實(shí)營(yíng)銷推廣，消除市場(chǎng)疑慮，化解市場(chǎng)抗性，提升項(xiàng)目可信度，提升項(xiàng)目附加值，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷推廣目標(biāo)。3)商務(wù)：作為生活、商務(wù)別墅既是一個(gè)生活空間，所表現(xiàn)也有一個(gè)商業(yè)氣氛。宣傳推廣風(fēng)格就應(yīng)該是帶有商業(yè)色彩，而不應(yīng)該完全生活化。4）時(shí)尚：這里時(shí)尚并不是單純新銳，而是一個(gè)新生活主張，而是摒棄了固有鋼筋水泥生活，在優(yōu)美城市邊緣享受生活樂(lè)趣。所以，這種生活是愈加時(shí)尚和高品味。

NO.5泊·天下推廣總體推廣思緒立足產(chǎn)品、推廣產(chǎn)品、銷售產(chǎn)品因?yàn)楸卷?xiàng)目標(biāo)特殊性和唯一性，本項(xiàng)目是一個(gè)全新生活空間和休閑、娛樂(lè)、酒店、旅游等配套場(chǎng)所。其市場(chǎng)接收度存在一